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El representante legal de la sociedad contrato consigo mismo sin la autorizaci�n de la sociedad. AUTO-CONTRATO. RESTITUCIONES MUTUAS. No se cancela gravamen hipotecario por cuanto el banco actu� de buena fe. Fuente: Art�culo 389 del C�digo de Comercio. Art�culo 1746 del C�digo Civil. TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOT� SALA S�PTIMA DE DECISI�N CIVIL Magistrado Ponente OSCAR FERNANDO YAYA PE�A Bogot� D. C., cuatro de febrero de dos mil catorce (aprobado en sala de diciembre 10 de 2013) 11001 3103 015 2011 00605 01 Se decide la apelaci�n que formul� la demandante contra la sentencia de agosto 9 de 2013 (complementada el d�a 16 del mismo mes), proferida por el Juzgado 15 Civil del Circuito de Bogot� en el proceso ordinario que adelante Granos Piraquive S.A. (en liquidaci�n) contra Inversiones Brothers Smith HEJ Ltda., tr�mite al que se vincul� al Banco GNB Sudameris S.A.
ANTECEDENTES 1. LA DEMANDA. Reclam� la actora que se declare �que la escritura p�blica 2236 del 20 de septiembre de 2005, de la Notar�a 36 de Bogot�, contiene una simulaci�n relativa�; que �el acto jur�dico contenido en dicho instrumento es realmente una donaci�n�, y que �la donaci�n contenida en la escritura p�blica es absolutamente nula por la omisi�n de formalidades que la Ley establece�.
Subsidiariamente, reclam� que se declare �la resoluci�n de la compraventa contenida en la escritura p�blica por incumplimiento del pago del precio pactado�, y en defecto de lo anterior (segundas subsidiarias), que dicha compraventa �es absolutamente nula por causa il�cita�. Como pretensiones consecuenciales (tanto de las principales como de las subsidiarias), la libelista reclam� �la cancelaci�n� de la referida escritura p�blica, y la de �la anotaci�n 26 del folio de matr�cula 50C-39319, mediante la cual la demandada hipotec� al Banco GNB Sudameris S.A. el inmueble identificado con esa matr�cula�; as� como la restituci�n del mismo bien ra�z junto con sus frutos civiles, �los cuales se estiman en $7�600.000, equivalente al que ser�a el valor del canon mensual de arrendamiento sobre el mismo inmueble, que deber� pagarse desde el 20 de septiembre de 2005 y hasta que se efect�e la restituci�n�.
HECHOS DE LA DEMANDA. Relat� la actora que Ramiro Castellanos Mart�nez fue designado representante legal de Granos Piraquive S.A. el 23 de octubre de 1998, y que en la escritura p�blica de marras, el se�or Castellanos Mart�nez �dijo vender a la sociedad Inversiones Brothers Smith HEJ Ltda., de la cual tambi�n actu� como representante legal la misma persona, el inmueble ubicado en la Carrera 19 # 95-75 de Bogot�, identificado con folio 50C-39319�.
Adicion� que �como precio de la venta se pact� la suma de $760�000.000�; que �en la escritura se indic� que la suma de dinero se hab�a recibido de manos de la compradora en su totalidad, en efectivo y a entera satisfacci�n�, y que �de la sociedad demandada eran socios para el a�o 2005 los se�ores Jaime D�vila Castellanos, Edgar D�vila Castellanos y Hern�n Castellanos Mart�nez, sobrinos y hermano de Ramiro Castellanos Mart�nez�.
Agreg� que �el 1� de diciembre de 2006 se revoc� el nombramiento del se�or Castellanos Mart�nez como gerente general de Granos Piraquive�, que esta sociedad �fue declarada disuelta y en estado de liquidaci�n� el 14 de noviembre de 2008�; que �se realiz� la verificaci�n de la enajenaci�n de bienes de la compa��a en los �ltimos 10 a�os, y no se encontr� soporte contable alguno del dinero en efectivo que supuestamente recibi� Granos Piraquive S.A., por la venta�, y que �al existir un conflicto de intereses en cabeza del se�or Castellanos Mart�nez, y no haber solicitado la autorizaci�n, o por lo menos haber consultado a los �rganos de direcci�n de Granos Piraquive S.A., se puede afirmar que en ese negocio existi� una causa il�cita que lo vicia de nulidad absoluta�. 2.
LA OPOSICI�N. La demandada excepcion� �prescripci�n de la acci�n�; �ausencia de requisitos para configurar la simulaci�n relativa�; �inexistencia de donaci�n�; �falta de capacidad para ser parte� e �inexistencia de pruebas de lo que se afirma y pide�. Destac� que �no hay un solo indicio que al menos insin�e que el pago no se efectu�; que �el pago se realiz� como consta en la cl�usula tercera de la escritura p�blica�, y que �la carga de probar la donaci�n corresponde a quien la invoca�.
A�adi� que �las acciones derivadas de las manifestaciones hechas por la parte demandante prescribieron: la acci�n rescisoria en 4 a�os, la revocatoria en 4 a�os, la nulidad del contrato en 4 a�os y la prescripci�n ordinaria en 5 a�os�; que �de la fecha del contrato a la de presentaci�n de la demanda transcurrieron m�s de 5 a�os�; que �la relaci�n contractual de las partes fue onerosa, se pag� un precio por la tradici�n del inmueble�; que �al contestar la demanda, el se�or Hern�n Berm�dez Velasco ya no ostenta la representaci�n legal de la demandante, toda vez que Granos Piraquive S.A. fue sometida a liquidaci�n judicial ante la Superintendencia de Sociedades�, y que �lo que se est� impugnando es una escritura p�blica y no se aporta ninguna contraescritura o documento escrito que contenga un acuerdo entre las partes diferente al plasmado en la escritura�.
El banco GNB Sudameris esgrimi� las siguientes defensas: �la hipoteca otorgada en favor del banco es un contrato perfecto y naci� en legal forma�, y �el banco es un tercero de buena fe y no tuvo participaci�n o injerencia en los hechos denunciados en la demanda�.
3. EL FALLO APELADO. El juez a quo neg� todas las pretensiones. Sostuvo que �no existe el elemento de juicio que lleve al sentenciador la convicci�n de haber sido simulado el contrato de compraventa�, que �se ignora si efectivamente el precio por el cual se ajust� el contrato de compraventa fue pagado�, y que �la �nica prueba que hubiese permitido dilucidar ese aspecto estaba representada en los libros de contabilidad de la sociedad vendedora, los cuales nunca aparecieron�.
Agreg� que el testigo Jairo Yesid Yate Segura �no recordaba lo atinente a la venta del inmueble y la forma de pago por cuanto eran negociaciones que se realizaban en el m�s alto nivel directivo, y no recordaba si en los libros de contabilidad de la empresa exist�a el asiento que demostrara c�mo se hab�a pagado� el precio de la compraventa, por lo que concluy� que dicha probanza �fue totalmente ineficaz� en orden a sustentar las pretensiones.
Tambi�n destac� que el testigo Jaime D�vila Castellanos, �representante de la sociedad demandada para la �poca en que se ajust� el negocio de compraventa, fue enf�tico en sostener que por convenio con Juan Piraquive, socio minoritario de la vendedora, hab�a adquirido el dominio del inmueble mediante el pago en especie de un inmueble de su propiedad y parte en d�lares que se recibieron por aquel en su domicilio, testimonio que debe aceptarse por no encontrarse contradicci�n alguna en su relato�. 4.
LA APELACI�N. La inconforme resalt� que �las pretensiones principales y las primeras subsidiarias se sustentaron en la falta de pago por parte del supuesto comprador, del precio pactado para la compraventa, y las segundas subsidiarias por la falta de autorizaci�n por parte de la junta directiva de la sociedad demandante al representante legal, debido al claro conflicto de intereses en el que estaba incurriendo al celebrar ese negocio�, que �Ramiro Castellanos Mart�nez represent� a las dos partes del negocio en la escritura p�blica�, y que �los socios de la demandada Inversiones Brothers Smith HEJ Ltda., eran familiares suyos muy cercanos�.
A�adi� que �ante la afirmaci�n indefinida de que el pago del precio de la supuesta compraventa nunca fue recibido, la carga de la prueba se invierte y le correspond�a a la demandada probar que efectivamente s� realiz� ese pago, y no a la demandante como lo indic� el juez a quo�; que el testigo D�vila Castellanos �manifest� que el supuesto pago se hizo una parte en d�lares en efectivo y otra con la transferencia del derecho de dominio de un inmueble en Chocont�; que �la transferencia del inmueble de Chocont� se efectu� por parte de Jaime D�vila y a favor de William Piraquive Vivas�, y que �las sumas de dinero mencionadas por el testigo D�vila Castellanos no cubren la totalidad del precio pactado�.
CONSIDERACIONES 1. Se decidir� de fondo, pues no se avizora circunstancia alguna que comprometa la validez de lo actuado. Adem�s, se verifica la concurrencia de los presupuestos procesales, incluyendo los que ech� de menos en su escrito de contestaci�n de demanda Inversiones Brothers Smith HEJ Ltda., alusivos a la capacidad de la actora para ser parte y para comparecer al proceso (ver el respectivo certificado de existencia y representaci�n de la interpelada, fls. 2-4).
Acota el Tribunal que la parte actora compareci� al litigio a trav�s de quien figuraba inscrito como su liquidador (representante legal para la �poca de presentaci�n de la demanda (noviembre 4 de 2011), con lo que se colmaron las exigencias que al respecto prev� el art�culo 22 de la Ley 222 de 1995, en consonancia con los art�culos 444 del C�digo de Comercio y 44 del C. de P. C.; y que el art�culo 143 (inciso tercero), ib�dem, contempla que el �nico legitimado para alegar la indebida representaci�n es el afectado con tal irregularidad (en este litigio, la parte demandante).
Por lo dem�s, conviene anotar que el cambio de representante legal de Granos Piraquive S.A., acaecido el 27 de enero de 2012 (con posterioridad al inicio de este proceso), no compromete la validez de los actos jur�dicos efectuados por quien fuera su antecesor y figuraba inscrito en el registro mercantil (fl. 3 vto.). 2. Precisado lo anterior, advierte la Sala que se impone revocar parcialmente la sentencia apelada para atender la pretensi�n (segunda subsidiaria) atinente a la nulidad absoluta del contrato de compraventa que se instrument� en la escritura p�blica 2236 del 20 de septiembre de 2005, otorgada en la Notar�a 36 de Bogot�, esto en virtud de lo regulado por el art�culo 839 del estatuto mercantil.
Por obvias razones, esa vicisitud involucra la confirmaci�n del mismo fallo, en cuanto repudi� las dem�s pretensiones. Ciertamente, respecto de la aludida compraventa se verific� la hip�tesis del contrato consigo mismo (o auto-contrato), dado que una sola persona natural (Ramiro Castellanos Mart�nez), sin pedir autorizaci�n especial de la entidad vendedora, actu� en nombre y representaci�n de ambos contratantes (las personas jur�dicas que constituyen los extremos de este litigio), situaci�n que en armon�a con la normatividad, la jurisprudencia y la doctrina que se rese�ar�n en p�rrafos ulteriores, conduce a concluir que el susodicho negocio jur�dico bilateral est� viciado de nulidad absoluta por objeto il�cito. 3.
PRETENSIONES PRINCIPALES. Con ellas se reclam� que se declarara que el negocio celebrado por las partes mediante el otorgamiento de la misma escritura p�blica correspond�a a una donaci�n y no a una compraventa seg�n all� formalmente se plasm�. El vicio que reconocer� el Tribunal compromete de ra�z la enajenaci�n en comento (nulidad absoluta por objeto il�cito), por cuanto, tr�tese de donaci�n (negocio oculto) o de compraventa (negocio aparente), lo cierto es que, con motivo de la simult�nea figuraci�n del se�or Castellanos Mart�nez como representante legal de los ahora litigantes, de quien no se acredit� que hubiera obtenido una autorizaci�n especial de los �rganos internos competentes de la sociedad enajenante, se afect� de nulidad la evocada transferencia. Conviene a�adir, en todo caso, que �la carga de probar la simulaci�n (onus probandi) corresponde a quien persigue su declaratoria (art. 177 C.P.C.)�, y que �la prueba empleada en la esfera simulatoria ha de ser �potente�, y dicha potencia -o fuerza de convicci�n-, de ordinario, dimana de pruebas indirectas, preponderantemente de los indicios y de ciertas conjeturas fundadas, como se anticip�, toda vez que la descrita tipolog�a probatoria es la que puede develar el acto simulado, en la medida en que se ubica en un plano similar al que descendieron quienes con tal prop�sito se conchabaron�.
Mayores esfuerzos no se requieren para colegir que esa carga no fue satisfecha aqu� por la parte actora: no hubo confesi�n de la sociedad demandada; ni en la demanda ni en la sustentaci�n de la alzada se refirieron indicios que por su gravedad e inequivocidad respaldaran el sustrato f�ctico de las pretensiones principales. Adem�s, el �nimo de donar (y no de vender) no fue algo propiamente que refrendara la escasa prueba testimonial que aqu� se recaud�.
Y es que la cuidadosa lectura de la demanda (hecho d�cimo, fl. 30) y el escrito sustentatorio de la apelaci�n (fls. 20 y 21) deja ver que, en lo medular, la donaci�n la dedujo la parte actora de no haber �pagado� su contraparte el precio de la compraventa aparente, contingencia que la Sala estima ambivalente, pues tal omisi�n puede obedecer ya al incumplimiento de un verdadero contrato de compraventa (lo cual no le mermar�a su seriedad), ora a la ausencia de precio que, en consuno con otros elementos de juicio que aqu� no se avizoran, pudiera sugerir la presencia de la invocada donaci�n. N�tese que, en rigor, ni siquiera la parte actora plante� expresamente la ausencia del precio como elemento esencial del contrato de compraventa, art. 1849 del C. Civil); lo que extra�� fue la ausencia la prueba del pago de ese precio, lo cual de suyo no es muy indicativo de la simulaci�n que en forma poco precisa y contundente invoc� la aparente vendedora.
No eran atendibles, entonces, las pretensiones principales.
4. PRIMERAS PRETENSIONES SUBSIDIARIAS. Desde luego, si como ya se anticip� la declaraci�n de nulidad sustancial del contrato de compraventa estaba llamada a prosperar, no hay forma, entonces, de plantear la resoluci�n de ese mismo negocio jur�dico bilateral (por incumplimiento del comprador en su obligaci�n de pagar el precio). Tal prestaci�n solo puede deducirse de un contrato eficaz (arts. 1502 y 1602 del C�digo Civil).
En efecto, la Corte precis� que el �xito de la acci�n resolutoria que consagra el art�culo 1546 del C�digo Civil �est� supeditado a la concurrencia de las siguientes condiciones esenciales: a) La existencia de un contrato bilateral v�lido; b) El incumplimiento total o parcial de las obligaciones que �ste impone al demandado, porque en tal incumplimiento estriba la condici�n resolutoria t�cita; c) Que el demandante haya satisfecho o haya estado presto a atender las prestaciones a su cargo, en la forma y tiempo debidos�, y que �por imperativo legal tiene el juez que comenzar su juicio cr�tico en torno a la validez o invalidez del contrato que se busca resolver y que el demandante cita como fuente de las obligaciones del demandado, que aqu�l alega como incumplidas por �ste: si su deducci�n en el punto es la de que el pacto no es legalmente v�lido, su sentencia tiene que ser negativa, pues en tal supuesto a la pretensi�n le faltar� el primero de sus presupuestos axiol�gicos�.
As� las cosas, si como aqu� acaeci�, la compraventa est� viciada de nulidad absoluta (por objeto il�cito), ha de convenirse en que las acciones que presuponen la existencia de un contrato v�lido (de resoluci�n o de cumplimiento contractual, por v�a de ejemplo), no est�n llamadas a prosperar.
5. SEGUNDAS PRETENSIONES SUBSIDIARIAS. Cumple resaltar que con los certificados de existencia y representaci�n legal que obran en la foliatura se estableci� que para la �poca en que se ajust� la compraventa en cuesti�n (20 de septiembre de 2005), Ramiro Castellanos Mart�nez fung�a simult�neamente como representante legal de las sociedades Granos Piraquive S.A. (vendedora), e Inversiones Brothers Smith HEJ Ltda. (compradora, ver fls. 19 y 191), y que de conformidad con copia aut�ntica de la respectiva escritura p�blica, fue en esa doble condici�n que el interpelado Castellanos Mart�nez efectu� la cuestionada compraventa, se insiste, sin prevalerse de una facultad especial de la entidad hoy recurrente para vender a nombre de esta (ver fls. 15 a 18).
En tal virtud, se colige que respecto de esa compraventa se trasgredi� el art�culo 839 del C�digo de Comercio, a cuyo tenor, �no podr� el representante hacer de contraparte del representado o contratar consigo mismo, en su propio nombre o como representante de un tercero, salvo expresa autorizaci�n del representado. En ning�n caso podr� el representante prevalerse, contra la voluntad del representado, del acto concluido con violaci�n de la anterior prohibici�n y quedar� obligado a indemnizar los perjuicios que le haya causado�.
Para el Tribunal es de suma importancia destacar que brilla por su ausencia la prueba de la autorizaci�n expresa que Granos Piraquive S.A. ha debido conferirle a Ramiro Castellanos Mart�nez, con miras a que �ste enajenara el inmueble a una sociedad comercial en la que, simult�neamente, ejerc�a el cargo de representante legal. Bueno es memorar que �el mandato contenido en el mismo art�culo 839 no involucra una antinomia con relaci�n al previsto en el art�culo 196 del C�digo de Comercio, por cuya virtud, a falta de expresa restricci�n (que conste en el registro mercantil), los representantes de una sociedad comercial �podr�n celebrar o ejecutar todos los actos y contratos comprendidos dentro del objeto social o que se relacionen directamente con la existencia y el funcionamiento de la sociedad�.
Expresado con otras palabras: que por expresa disposici�n estatutaria (o incluso por silencio de la misma seg�n lo dispone supletoriamente el art�culo 196, ib.) se pueda entender que ante la falta de restricci�n, el representante legal compromete �sin limitaciones� a su representada, ello no implica que la �autorizaci�n expresa� de que trata el art�culo 839 deje de ser exigible -o pueda considerarse letra muerta- cuando quiera que se d� la hip�tesis que contempla esta �ltima disposici�n�.
Tampoco se olvide que el contrato consigo mismo o auto-contrato �puede ocurrir, bien porque el representante obre a la vez como tal y para s� y en su propio nombre, o bien porque act�e ejerciendo una doble representaci�n, de dos o m�s partes que le confirieron poder: representaci�n doble o representaci�n m�ltiple (Mehrvertretung), en la que �el conflicto contrapone los intereses de los dos poderdantes��, y que en esta �ltima hip�tesis �act�a una sola persona, pero en dos calidades distintas (doble representaci�n).
El derecho ha mirado siempre esas eventualidades de colusi�n (�pacto en da�o de tercero�) con sospecha y ha asumido frente a ellas una actitud hostil, sin que falten algunos permisivismos doctrinarios. Se trata de una especie legalmente tipificada del contrato en conflicto de intereses, con la caracter�stica de que se le considera en entredicho, o sin m�s, como una expresi�n natural, �inmanente� de conflicto de intereses, a menos que los varios interesados conozcan los t�rminos en que el doble agente se propone celebrarlo y los aprueben�.
Por su parte, la doctrina ha resaltado que �la actitud del ordenamiento colombiano en ambos supuestos es la de prohibici�n: �no podr� (arts. 2170 y 501 C. C., y 839 C. Co.), giro verbal que hizo pensar que all� se previene una nulidad absoluta (arts. 6�, 1523 y 1741 C. C.). El caso es que, aun cuando el estatuto civil no dicta una regla general, como s� lo hace el estatuto comercial, es pac�fica la conclusi�n de que el contrato consigo mismo es repudiado de suyo�, y agreg� que de anta�o, �la Corte lleg� derechamente al extremo de considerar nulo de nulidad absoluta, alegable por cualquier interesado, el contrato consigo mismo�.
En efecto, ante una situaci�n f�ctica que ofrece gran similitud con la que se verific� en este litigio, la Corte se pronunci� sobre la validez y eficacia de dos negocios jur�dicos (transacci�n y daci�n en pago), ajustados por una misma persona natural que obr� como gerente y socio de dos sociedades mercantiles (Arcicol Ltda. y Sono�ta Ltda.), y destac� que �existe en la legislaci�n colombiana un conjunto de disposiciones que proh�ben a los representantes legales o convencionales de una persona natural o jur�dica ejecutar ciertos actos o celebrar determinados contratos en nombre de sus representados�, y que �[t]odos los art�culos anteriormente transcritos (C. C., arts. 501, 1854, 1856, 2170 y C. Co., arts. 839 y 1274), que guardan entre s� indiscutible analog�a, no son sino manifestaciones concretas de dos principios generales de derecho, que por virtud del citado art�culo 8� (de la Ley 153 de 1887) tienen fuerza de ley.
Son ellos: no puede el representante, por s� o por interpuesta persona, contratar consigo mismo en nombre del representado; no puede el representante por s� o por interpuesta persona, ejecutar actos ni celebrar contratos que lo beneficien directa ni indirectamente en perjuicio de su representado�. En la misma oportunidad, concluy� la Corte que �no s�lo la moral, sino tambi�n el derecho, proh�ben terminantemente ejecutar maniobras como las que se se�alan en la demanda originaria de este proceso, las cuales, de acuerdo con el art�culo 1523 del C�digo Civil, tienen objeto il�cito y son, por lo tanto, absolutamente nulas�. 6.
Visto que no anduvo afortunado el juez a quo al desestimar, sin mayores fundamentos, las pretensiones segundas subsidiarias, se impone al Tribunal examinar las defensas que frente a esos pedimentos impetr� la parte opositora, esto siguiendo las pautas que contempla el art�culo 306 (inciso segundo) del C. de P. C. 6.1. La excepci�n de �prescripci�n extintiva de la acci�n� era inatendible.
Contrario a lo que sugiri� la opositora, el t�rmino de prescripci�n extintiva de las acciones ordinarias en materia civil (por v�a de ejemplo, la de simulaci�n y la de nulidad absoluta), es de 10 a�os, acorde con el art�culo 2536 del C�digo Civil (mod. art. 8�, Ley 791 de 2002). De ah� que resulte irrelevante que entre la �poca en que se ajust� el contrato de compraventa que aqu� interesa (septiembre 20 de 2005), y la fecha en que la demanda se someti� a reparto (noviembre 4 de 2011, fl. 39), hubieran transcurrido m�s de 5 a�os; es m�s, ni siquiera a la fecha de esta providencia se ha agotado el t�rmino decenal que requer�a el �xito de la defensa en estudio. 6.2.
Respecto de la anunciada �falta de capacidad para ser parte� y los reparos hechos por la compradora demandada sobre la forma en que su contraparte compareci� a este proceso ya el Tribunal se pronunci� en la consideraci�n inicial de esta providencia, debi�ndose resaltar que esas alegaciones en puridad no corresponden a una excepci�n de fondo, sino a un presupuesto procesal que aqu� se acredit�. 6.3.
V�ase, a su vez, que los hechos en que se fundan las defensas intituladas �ausencia de requisitos para configurar la simulaci�n relativa�, �inexistencia de donaci�n� e �inexistencia de pruebas de lo que se afirma y pide�, no est�n encaminados a enervar la pretensi�n de declaraci�n de nulidad absoluta del contrato de compraventa que se dispondr� en lo resolutivo de esta sentencia, sino que guardan relaci�n con las pretensiones principales (de simulaci�n relativa del mismo negocio jur�dico).
El �xito de las segundas pretensiones subsidiarias (declaraci�n de nulidad absoluta de la compraventa), conduce al Tribunal a pronunciarse sobre las correspondientes RESTITUCIONES MUTUAS Prev� el art�culo 1746 del C�digo Civil que �la nulidad pronunciada en sentencia que tiene la fuerza de cosa juzgada, da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallar�an si no hubiese existido el acto o contrato nulo; sin perjuicio de lo prevenido sobre el objeto o causa il�cita�. 1.
A CARGO DE LA PARTE ACTORA. No hay lugar a ordenar la restituci�n de sumas de dinero (precio) a favor de la sociedad compradora (demandada), dado que brilla por su ausencia la prueba fehaciente del pago del precio (total o parcial) que se plasm� en la escritura p�blica de compraventa ($760�000.000). A la verificaci�n de ese pago se refiri� el testigo Jaime D�vila Castellanos, quien asever� que la susodicha suma de dinero �se cancel� en su momento con una finca de propiedad m�a ubicada en el municipio de Chocont�, cerca de la represa del Sisga, y el resto con ciento ochenta mil d�lares en efectivo que fueron entregados a Juan Piraquive en su apartamento en varias partidas y para los cuales se acord� una tasa de dos mil pesos por d�lar.
Desde ese momento fue entregada a mi representada, o sea a la sociedad Brothers Smith el bien inmueble, y desde ese entonces ha realizado acciones de se�or y due�o como por ejemplo realizar un nuevo contrato de arrendamiento a nombre de Brothers Smith con la firma Optil�ser, la cual llevaba unos a�os en el inmueble y cancelaba la renta a la empresa Granos Piraquive� (fl. 227).
Ante la falta de respaldo documental de la versi�n que dispens� el testigo D�vila Castellanos sobre la soluci�n efectiva del precio de la compraventa, ha de concluirse que en este asunto emerge el indicio grave a que refiere el art�culo 232 del C. de P. C., norma que establece una limitaci�n en torno a la eficacia del testimonio cuando se trata de probar el pago de obligaciones de sumas tan cuantiosas como la que aqu� se discute.
Y en lo que ofrece mayor importancia, obs�rvese que los negocios jur�dicos a los que hizo alusi�n el declarante (la transferencia del dominio del inmueble ubicado en Chocont� de la cual brilla por su ausencia la copia de la consabida escritura p�blica y el desembolso de 180.000 d�lares americanos en efectivo) no pueden ser tenidos en cuenta ni siquiera como un pago parcial del precio de la compraventa en cuesti�n, puesto que no se acredit� que en tales actos intervinieron las sociedades mercantiles que son partes en este litigio, sino terceros ajenos al mismo (Jaime D�vila Castellanos, Juan de Jes�s Piraquive y William Piraquive Vivas, fls. 222 y 223).
Tampoco se estableci� que la entidad vendedora acept� que el monto de esas operaciones se imputaran al precio de la fallida enajenaci�n, en forma total o por lo menos parcial. Tampoco se reconocer� a la demandada ninguna suma de dinero por concepto de mejoras y de expensas para la consecuci�n de frutos, por faltar elemento de juicio alguno que permita deducir su causaci�n y su magnitud econ�mica.
Lo anterior, aunado a la falta de prueba del pago del precio de la compraventa, lleva a la Sala a no decretar ning�n reconocimiento pecuniario a favor de la sociedad compradora. 2. RESTITUCIONES A CARGO DE LA DEMANDADA. El Tribunal ordenar� a Inversiones Brothers Smith HEJ Ltda., que restituya a la demandante el inmueble que seg�n se expres� en la respectiva escritura p�blica y en armon�a con la contestaci�n de la demanda, le fue entregado con motivo del frustrado contrato de compraventa.
FRUTOS. El art�culo 1746, ib�dem, establece que cada contratante ser� responsable de los frutos, para lo cual se tomar� en consideraci�n �la posesi�n de buena fe o mala fe de las partes; todo ello seg�n las reglas generales�. Cabe agregar que nada obsta para que esos frutos se calculen tomando en consideraci�n lo que hubiera podido percibir el inmueble por concepto de arrendamientos y de acuerdo con las pautas legales que rigen la materia.
Por cuanto con ocasi�n del precepto en cita se presume la buena fe (en este caso, no desvirtuada) y se reconoce la legitimidad de la situaci�n del comprador demandado mientras a �ste no se le entere del auto admisorio de la respectiva demanda, no es factible ordenar a Inversiones Brothers Smith HEJ Ltda., la restituci�n de frutos civiles antes de dicha calenda (10 de febrero de 2012, fl. 49).
Mem�rese, adem�s, que los frutos han de ser restituidos a la parte actora, por lo que val�an o debieron valer al tiempo de su percepci�n. En el se�alado orden de ideas, se tasar�n los frutos civiles teniendo en cuenta que en su demanda (radicada el 4 de noviembre de 2011), Granos Piraquive S.A. calcul� razonadamente el monto de los frutos cuyo reconocimiento persigue �en el 1% mensual del valor pactado como precio, es decir, $7�600.000, equivalente al que ser�a el valor del canon mensual de arrendamiento� (fls. 26, 28 y 29).
Resalta la Sala que tal estimaci�n armoniza con las previsiones del art�culo 18 de la Ley 820 de 2003, y no fue objetada por la opositora al contestar la demanda, circunstancia que al tenor de los art�culos 211 del C. de P. C. (precepto que reg�a para la presentaci�n del libelo incoativo de este litigio), y 206 de la Ley 1564 de 2012 (vigente a partir del 12 de julio del mismo a�o), lleva a colegir que el aludido juramento estimatorio sirve como prueba del valor de los frutos que calcul� la parte actora para el a�o 2011.
Nada obsta, tampoco, para aplicar, sobre la referida suma de dinero ($7�600.000), la variaci�n del IPC, en orden a calcular el monto de los frutos para los a�os siguientes (2012, 2013 y 2014). Por consiguiente, los frutos que el demandado debi� percibir se deducen de las siguientes operaciones aritm�ticas: FRUTOS A�O 2012 Canon mensual de arrendamiento $7�600.000 Variaci�n anual IPC 2011 3,73 Canon mensual actualizado $7�883.480 Meses por liquidar 10,66 Subtotal frutos a�o 2012 $84�037.896,80 FRUTOS A�O 2013 Canon mensual a�o anterior $7�883.480 Variaci�n anual IPC 2012 2,44 Canon mensual actualizado $8�075.836,91 Meses por liquidar 12 Subtotal frutos 2013 $96�910.042,92 FRUTOS A�O 2014 Canon mensual a�o anterior $8�075.836,91 Variaci�n anual IPC 2013 1,94 Canon mensual actualizado $8�232.508,15 Meses por liquidar (a 31 de enero de 2014) 1 Subtotal frutos 2014 $8�232.508,15 TOTAL FRUTOS (febrero 10 de 2012 a enero 31 de 2014) $189�180.447,87 La metodolog�a reci�n rese�ada se aplicar� para calcular los frutos que correspondan a los meses subsiguientes al proferimiento de esta providencia, hasta que se restituya a la parte actora el inmueble en disputa.
LA SUERTE DEL GRAVAMEN HIPOTECARIO Ha dicho la Corte que una de las �aplicaciones concretas de la buena fe creadora de derechos o buena fe exenta de culpa (�error communis facit jus�)�, es la que concierne a las �nulidades de contratos frente a terceros de buena fe�, evento en el cual �la declaraci�n de nulidad no alcanza al tercero que ha obrado con una fe invencible, es decir, cuando el derecho que adquiri� el tercero aparec�a regularmente constituido en el tradente�.
Expresado en otros t�rminos: el ordenamiento jur�dico dispensa protecci�n a favor de terceros en orden a que ellos no se vean afectados por los negocios jur�dicos en los que ellos no han intervenido y que, por ende, desconocen. Observa el Tribunal que mediante la escritura p�blica 17492 del 13 de diciembre de 2006, otorgada en la Notar�a 29 de Bogot�, la sociedad demandada (compradora) constituy� �hipoteca abierta de primer grado y cuant�a indeterminada a favor del Banco GNB Sudameris S.A.�, sobre el inmueble que interesa a este litigio (fls. 240 a 248).
La aplicaci�n del criterio jurisprudencial expuesto en precedencia resulta viable, dado que la parte actora no desvirtu� la presunci�n de buena fe que ampara a la prenombrada entidad bancaria, ni cuestion� la legalidad del negocio jur�dico que sirvi� de fundamento a la inscripci�n del gravamen hipotecario en el folio correspondiente. En consecuencia, el Tribunal declarar� probada la excepci�n denominada �el banco es un tercero de buena fe y no tuvo participaci�n o injerencia en los hechos denunciados en la demanda�, y por consiguiente, denegar� la pretensi�n consecuencial encaminada a la cancelaci�n de �la anotaci�n 26 del folio de matr�cula 50C-39319, mediante la cual la sociedad demandada hipotec� a favor del Banco GNB Sudameris S.A. el inmueble identificado con esa matr�cula� (fls. 26, 27 y 29).
RECAPITULACI�N Se revocar� la sentencia recurrida, y en su lugar, se acoger�n, con alcance parcial, las pretensiones segundas subsidiarias. En consecuencia, se declarar� la nulidad absoluta, por objeto il�cito, del contrato de compraventa tantas veces referido, y se ordenar� a la sociedad compradora (demandada) que restituya a la hoy recurrente el inmueble en disputa, con sus frutos civiles, calculados de conformidad con las pautas establecidas en el ac�pite de �restituciones mutuas� de esta sentencia, sin que haya lugar al reembolso de sumas de dinero a favor de la compradora, ni al reconocimiento de mejoras o de expensas.
La defensa que el Banco GNB Sudameris S.A. present� como �tercero de buena fe� est� llamada a prosperar, por lo que se negar� la pretensi�n segunda subsidiaria encaminada a la cancelaci�n de la inscripci�n del gravamen hipotecario que Inversiones Brothers Smith HEJ Ltda. constituy� a favor de la mencionada entidad bancaria. Ante el �xito de la alzada en estudio, se condenar� en costas de ambas instancias a Inversiones Brothers Smith HEJ Ltda., quien fue desfavorecida con las resultas del litigio (art. 392, num. 4�;
C. de P. C.). DECISI�N Por lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogot�, Sala S�ptima de Decisi�n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep�blica y por autoridad de la Ley, REVOCA PARCIALMENTE la sentencia que el Juzgado 15 Civil del Circuito de Bogot� dict� el 9 de agosto de 2013, y en su lugar resuelve:
PRIMERO. Desestimar todas las excepciones que formul� Inversiones Brothers Smith HEJ Ltda., respecto de las pretensiones segundas subsidiarias, y en consecuencia, se declara la nulidad absoluta, por objeto il�cito, del contrato de compraventa de inmueble que se ajust� mediante escritura p�blica 2236 del 20 de septiembre de 2005, otorgada en la Notar�a 36 de Bogot�.
Dentro de los 10 d�as siguientes a la ejecutoria de este prove�do, Inversiones Brothers Smith HEJ Ltda., restituir� a su contraparte el inmueble ubicado en la Carrera 19 # 95-75 de Bogot�, identificado con matr�cula 50C-39319, junto con sus frutos civiles calculados desde la contestaci�n de la demanda hasta el 31 de enero de 2014, en la suma de $189�180.447,87, lo mismo que los causados a partir de esta �ltima calenda, hasta que se verifique la restituci�n ordenada, todo en la forma que se indic� al final de las consideraciones de esta sentencia. Of�ciese al Notario 36 del C�rculo de Bogot� y al Registrador de Instrumentos P�blicos de Bogot� (Zona Centro) para que efect�en las anotaciones de rigor, tanto en la escritura p�blica 2236 del 20 de septiembre de 2005, como en el folio de matr�cula respectivo (50C-39319).
SEGUNDO. En lo que concierne al pedimento (consecuencial) de cancelaci�n judicial de �la anotaci�n 26 del folio de matr�cula 50C-39319, mediante la cual la sociedad demandada hipotec� a favor del Banco GNB Sudameris S.A. el inmueble identificado con esa matr�cula�, y a las pretensiones principales y primeras subsidiarias, se CONFIRMA la sentencia apelada.
TERCERO. Costas de ambas instancias a cargo de Inversiones Brothers Smith HEJ Ltda. Las de segunda liqu�dense por la Secretar�a del Tribunal, incluyendo como agencias en derecho la suma de $3�000.000, seg�n lo estima el Magistrado Ponente. Cumplido, rem�tase el expediente al despacho de origen. Notif�quese y c�mplase Los Magistrados, OSCAR FERNANDO YAYA PE�A MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA GERM�N VALENZUELA VALBUENA CSJ, sent. de febrero 15 de 2000, exp. 5438. CSJ, sents. de julio 6 de 2000, exp. 5020, y mayo 16 de 2002, exp. 6877. CSJ, sent. de enero 27 de 1981.
G. J., tomo CLXVI, n�m. 2407, p�g. 309. TSB, sent. de noviembre 23 de 2012, exp. 2003 00380 01, M.P. Oscar Fernando Yaya Pe�a. HINESTROSA, Fernando. La representaci�n. Bogot�: Universidad Externado de Colombia, 1a ed. (reimpr.), 2009, p�gs. 320-323. CSJ, sent. de octubre 6 de 1981, M.P. Ricardo Uribe Holgu�n. En: Jurisprudencia y Doctrina, tomo XI, n�m. 121, p�gs. 1-10. �Cuando se trate de probar obligaciones originadas en contrato o convenci�n, o el correspondiente pago, la falta de documento o de un principio de prueba por escrito, se apreciar� por el juez como un indicio grave de la inexistencia del respectivo acto, a menos que por las circunstancias en que tuvo lugar haya sido imposible obtenerlo, o que su valor y la calidad de las partes justifiquen tal omisi�n�. �El precio mensual del arrendamiento ser� fijado por las partes en moneda legal pero no podr� exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de �l que se d� en arriendo�. �Quien pretenda el reconocimiento de una indemnizaci�n, compensaci�n o el pago de frutos o mejoras, deber� estimarlo razonadamente bajo juramento en la demanda o petici�n correspondiente.
Dicho juramento har� prueba de su monto mientras su cuant�a no sea objetada por la parte contraria dentro del traslado respectivo (�)�. CSJ, sent. de junio 23 de 1958. PAGE 17 OFYPVZ 2011 00605 01 FL. 26 ?� < \ ] y ~ � � � � � ! 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