1 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA IBAGUÉ TOLIMA SALA DE DECISIÓN No. 03 Ibagué, abril veintiséis (26) de dos mil veinticuatro (2024). (Aprobado en sesión virtual mediante acta No. 031 del 25 de abril de 2024). Magistrado Ponente: Pablo Gerardo Ardila Velásquez.
Referencia: Apelación de sentencia. Proceso: Verbal Extinción Parcial Del Régimen De Propiedad Horizontal. Demandante: Banco Comercial AV VILLAS S.A. Demandados: Conjunto Residencia Monterrey. Radicado: 73449-31-03-002-2022-00021-01 Se decide lo que en derecho corresponda frente al recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia de julio 18 de 2023, proferida en audiencia por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Melgar, dentro del proceso “VERBAL DE EXTINCIÓN PARCIAL DE RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL”, promovido por el “BANCO COMERCIAL AV VILLAS S.A.”, contra el “CONJUNTO RESIDENCIAL MONTERREY PROPIEDAD HORIZONTAL”.
I.- ANTECEDENTES. 2 1.- Mediante apoderado judicial el “BANCO COMERCIAL AV VILLAS S.A.”, promueve demanda “VERBAL DE EXTINCIÓN PARCIAL DE RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL”, en contra del “CONJUNTO RESIDENCIAL MONTERREY PROPIEDAD HORIZONTAL”, para que se declare: 1.1.- Que por el transcurso de “(…) los 16 años y 8 meses contados desde la firma de la Escritura pública 2611 del 25 de mayo de 2005 otorgada en la Notaria 13 del Círculo de Bogotá, por la cual hizo entrega del predio descrito en la misma escritura se ha configurado el fenómeno de la prescripción extintiva, consagrada en los artículos 2512, 2532 y 2535 del Código Civil y 1 de la ley 791 de 2002, respecto a los derechos que pudo tener el Conjunto Residencial Monterrey Propiedad Horizontal a través de su Reglamento de Propiedad Horizontal sobre el predio descrito (…) entregado a título de dación en pago a mi poderdante, BANCO COMERECIAL AV VILLAS S.A. y a favor de este último”. 1.2.- Que con la dación en pago, “( ) INVERSIONES FUERTEVENTURA LTDA., renuncio de manera definitiva a la construcción de la Etapa IV de dicho conjunto residencial, incurriendo con ello en la causal de extinción de la propiedad horizontal consagrada en el numeral 1 del artículo 9 de la ley 675 de 2001, aplicada por analogía en este caso, ya que no hay norma específica para el caso que se expone”. 1.3.- Como consecuencia, “(…) se decrete la extinción parcial del régimen de propiedad Horizontal del Conjunto Residencial Monterey Propiedad Horizontal (…) liberando (…) al predio entregado (…)”.
Y, se cancele “(…) el Régimen de propiedad Horizontal del Conjunto Residencial Monterrey Propiedad Horizontal (…) frente al predio 3 entregado en dación en pago (…)”. Además, se disponga modificar “(…) la Escritura Pública 2611 de 25 de mayo de 2005 otorgada en la Notaria 13 del Círculo de Bogotá, en cuanto a cancelar, eliminar o dejar sin efecto todas las expresiones en ella contenidas, en la que se exprese que el predio (…) está sometido o hace parte del régimen de Propiedad Horizontal del Conjunto Residencial Monterrey ( ) y se ordene también, la anotación correspondiente en el Folio de Matricula Inmobiliaria 366- 31729 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar, y en la dependencia correspondiente de la Alcaldía de Melgar, para lo de su competencia”. 2.- Subsidiariamente pidió que por las mismas razones expuestas “(…) se declare la ineficacia de las cláusulas y alusiones contenidas en la Escritura Pública 2611 de 25 de mayo de 2005 (…) en las cuales se indicó que el predio descrito en los instrumentos anteriores está sometido o hace parte del régimen de Propiedad Horizontal del Conjunto Residencial Monterrey Propiedad Horizontal (…) habida cuenta que a mi poderdante, en las mencionadas clausulas no se le impusieron expensas de ninguna clase, ni obligaciones económicas algunas, tampoco se le asigno coeficiente de copropiedad”.
Como consecuencia, “(…) se decreten las peticiones de los numerales (…)” pertenecientes a la pretensión principal. Síntesis de los hechos. 1.- Recordó el actor que, la “SOCIEDAD INVERSIONES FUERTE VENTURA LTDA” por escritura pública No. 1975 de mayo 5 de 1995, constituyó hipoteca abierta sin límite de cuantía a favor de “AHORRAMAS CORPORACIÓN DE AHORRO Y VIVIENDA” hoy “BANCO COMERCIAL AV VILLAS S.A.”, sobre el inmueble de matrícula No. 366- 31729 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar. 4 2.- Que se inició en contra de la demandada proceso ejecutivo hipotecario el cual finalizó con un acuerdo entre las partes, materializado por la Escritura Pública 2611 de 25 de mayo de 2005 donde se dio en dación en pago la heredad atrás señalada, estipulándose en aquel acto público: i).- que el predio se transfirió como “(…) lote, y de ninguna manera como proyecto urbanístico ni edificación alguna”, además, que hacía parte del “CONJUNTO RESIDENCIAL MONTERREY PROPIEDAD HORIZONTAL” y quedaba sometido a dicho régimen; ii).- que para el año 1997 por escritura No. 3968 en aquella heredad se habían englobado los 34 apartamentos que se iban a construir en la etapa IV del citado conjunto residencial, los que no generarían expensas por concepto de administración mientras no sean construidos y entregados a los compradores; iii).- que explícitamente la “SOCIEDAD INVERSIONES FUERTE VENTURA LTDA” había desistido o desahuciado el proyecto de construcción; iv).- el predio no tiene asignado coeficiente de copropiedad frente al conjunto residencial. 3.-.
En el acto público No. 3968 de septiembre 17 de 1997 se anunció que la etapa IV del conjunto no se desarrollaría, asimismo que desde la suscripción de la escritura pública 2611 han transcurrido 16 años y 8 meses sin que la demandada o el banco “(…) hayan desarrollado acto alguno que corresponda a los derechos, deberes, y obligaciones contenidas en el Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Residencial (…)”, situación que configura el fenómeno de la prescripción extintiva respecto de los “(…) derecho que pudo tener el Conjunto Residencial Monterrey Propiedad Horizontal, a través de su Reglamento de Propiedad Horizontal sobre el predio ( ) entregado a título de dación en pago (…)”, el cual se ha mantenido “(…) totalmente independiente del Conjunto Residencial (…) sin generar ni revivir actos, actividades o acciones frente al mismo conjunto (…) desapareciendo de 5 esta manera, la causa y el objeto, que antes de la dación en pago del mismo, tenía frente al Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Residencial (…)”. 4.- Finaliza diciendo que, mantener sometido el predio la Reglamento de Propiedad Horizontal termina siendo un gravamen injusto que afecta el derecho a la propiedad y disposición sobre el mismo.1 II.- TRÁMITE. 1.- Admitida la demanda,2 la misma es notificada a la accionada quien excepciona de mérito: “ILEGALIDAD DE PROCEDIMIENTO - PRESCRICION DE LA ACCION - FALTA DE LEGITIMIDAD - INEFICIACIA POR ILEGALIDAD DE ESCRITURAS PUBLICAS NUMEROS 3412 de JULIO DE 1995 y 3968 de SEPTIEMBRE 1997 – INDEBIDA INTERPRETACION DE LA LEY - INCUMPLMIENTO AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL ESCRITURA PUBLICA NUMERO 4320 DE 25 DE AGOSTO DE 1994, su modificatoria en cumplimiento a la ley 675 de 2001 Escritura Pública 5785 de 30 de diciembre de 2002 a la ley 182 de 1948 y su decreto reglamentario 1365 de 1986 hoy en día ley 675 de 2001 - VIOLACION A LA CONSTITUCION NACIONAL ARTICULO 29 DEBIDO PROCESO Y AL PRINCIPIO DE LEGALIDAD - FALTA DE REQUISITOS DE PROCEDIBILIDAD - INDEBIDA IDENTIFICACION DE LA ESCRITURA PUBLICA 2611 DE 25 DE MAYO DE 2005 respecto al inmueble en dación en pago - FALTA DE REQUISITOS DEL FENOMENO JURIDICO DE LA PRESCRIPCION INVOCADA - LA GENERICA”.3 1.1.- En documento aparte formuló como excepción previa: “NO COMPRENDER LA DEMANDA A TODOS LOS LITISCONSORTES NECESAROS.
EN ESPECÍFICO A LOS 63 CONDOMINOS QUE HACEN 1 Pdf 01. Exp. Digt. C.1. 2 Pdf 02. Exp. Digt. C.1. 3 Pdf 04. Exp. Digt. C.1. 6 PARTE DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL”,4 la que se resolvió de forma negativa el 30 de septiembre de 2022.5 A su vez, propuso demanda de reconvención donde solicitó la declaración de nulidad parcial de las Escritura Publicas Números “(…) 3412 de julio 27 de 1995 (…) 3968 del 17 de septiembre de 1997 (…) 2611 de mayo 25 de 2005 (…)”.
Como consecuencia, “(…) se establezca el coeficiente determinado en la Escritura Publica 3412 de julio 27 de 1995 para derechos y obligaciones (…) [y] SE CONDENE AL BANCO COMERCIAL AV VILLAS S.A.A (…) El pago de las expensas de administración Cuotas Ordinarias y extraordinarias dejadas de cancelar desde hace 16 años 8 meses en su calidad de propietario (…) [más] intereses de Mora que puedan resultar (…)”.6 2.- El 6 de mayo de 2022 se admitió la demanda de reconvención,7 medio descorrido por la accionante principal quien excepcionó de mérito: “FALTA DEL REQUISITO DE PROCEDIBILIDAD - PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA DEL DERECHO”.8 Medios defensivos que fueron objeto de pronunciamiento por el “CONJUNTO RESIDENCIAL MONTERREY PROPIEDAD HORIZONTAL”.9 3.- Descorridas las excepciones elevadas en contra de la demanda principal,10 el 17 de marzo de 2023 se inició a la audiencia del art. 372 del C.G.P., donde se escucharon en interrogatorio a las partes.11 Seguidamente, se fijó el litigio y se corrigió el auto que admitió la demanda en el sentido que se trata “(…) de una demanda que se tramita por el proceso verbal sin titulación alguna, pues dicha decisión se indicó una 4 Pdf 01.
Exp. Digt. C.3. 5 Pdf 03. Exp. Digt. C.3. 6 Pdf 01. Exp. Digt. C.2. 7 Pdf 02. Exp. Digt. C.2. 8 Pdf 04. Exp. Digt. C.2. 9 Pdf 06. Exp. Digt. C.2. 10 Pdf 07. Exp. Digt. C.1. 11 Minuto 35:45 a 01:18:33 y 01:20:02 a 00:00. Video fl. 16. Exp. Digt. C.1. 7 titulación que no corresponde con la clase de trámite sino con la pretensión (…)”.
Luego, se decretaron las pruebas solicitadas.12 4.- Practicada la inspección judicial,13 el 18 de julio adelantó la diligencia de instrucción y juzgamiento, practicándose las testimoniales de Lina Marcela Gutiérrez Coronado,14 Maribel González Lotero15 y Aydee Marcela León Cubillos;16 escuchándose a las partes en alegatos de concusión.17 III.- LA SENTENCIA. 1.- En audiencia de julio 18 de 2023, el a quo declaró: “(…) no probadas las excepciones de mérito ( ) [propuestas] por el Conjunto Residencial Monterrey Propiedad Horizontal contra las pretensiones de la demanda inicial (…) Declarar probada la excepción de mérito denominada ‘prescripción extintiva del derecho’ propuesta por el Banco Comercial Av.
Villas S.A. respecto de las pretensiones de la demanda de reconvención (…) Declarar la configuración de la prescripción extintiva de los derechos del conjunto residencial Monterrey propiedad horizontal, a través del reglamento de propiedad horizontal, sobre el inmueble distinguido con la matrícula inmobiliaria número 366-31729 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar, descrito en la escritura pública 2611 de 25 de mayo de 2005 de la notaría trece de Bogotá D.C (…) Ordenar la cancelación del régimen de propiedad horizontal del conjunto residencial Monterrey respecto del inmueble distinguido con la matrícula inmobiliaria número 366-31729 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar, descrito en la escritura pública 2611 de 25 de mayo de 2005 de la notaría trece de Bogotá D.C (…) Ordenar a la Registradora de 12 Pdf 017.
Exp. Digt. C.1. 13 Pdf 020 a 022. Exp. Digt. C.1. 14 Minuto 07:14 a 37:08. Video fl. 25. Exp. Digt. C.1. 15 Minuto 41:00 a 55:34. Video fl. 25. Exp. Digt. C.1. 16 Minuto 57:55 a 01:12:40. Video fl. 25. Exp. Digt. C.1. 17 Minuto 00:24 a 09:55 y 10:18 a 45:21. Video fl. 26. Exp. Digt. C.1. 8 Instrumentos Públicos de Melgar para que proceda a cancelar la anotación número cuatro (4) de la matrícula inmobiliaria número 366-31729 en razón a que el régimen de propiedad horizontal se extinguió respecto de dicho inmueble, por ende, deberá inscribir esta sentencia para dar claridad que dicho bien está desafectado del régimen de propiedad horizontal.
Por secretaría remítase oficio y mensaje de datos a dicha servidora pública adjuntando copia íntegra del acta escrita que contiene esta sentencia; además remítase copia de esta decisión al Alcalde del municipio de Melgar para lo de su competencia (…) Denegar la totalidad de las pretensiones de la demanda de reconvención (…) Denegar las demás pretensiones de la demanda inicial promovida por el Banco Comercial AV.
Villas S.A. (…) Condenar en costas (…) a favor del Banco Comercial AV. Villas S.A.; se fija la suma de $1’160.000 como agencias en derecho para que se incluya en la liquidación de costas”.18 1.1.- Luego de destacar que se está en presencia de un asunto declarativo que no tiene un procedimiento especial, adujo que se da por superado el tema de la competencia en razón a su prorrogabilidad (art. 16 del C.G.P) y preclusividad de los términos procesales. 1.2.- A continuación, abordó lo concerniente a la prescripción extintiva o liberatoria cuyo presupuesto exige la prescriptibidad del crédito, la inacción del acreedor y el trascurso de cierto tiempo.
En esa dirección señaló que se está en presencia de derecho patrimoniales, pues, “(…) no otra cosa fue lo que adquirió el banco comercial AV VILLAS al recibir en dación en pago el inmueble distinguido con la matrícula inmobiliaria 366- 31729, adquirió un derecho, una propiedad, es decir que el análisis de la institución de la prescripción en este caso concreto se refiere exclusivamente a derechos patrimoniales, aquí no estamos frente a 18 Pdf 28.
Exp. Digt. Video 27, minuto 45:51 a 51:25. 9 derechos que se consideren imprescriptibles (…)”,19 lo dicho, sin pasar por alto que se está en presencia de una propiedad privada a la cual se le asignó una función social, carácter que le acarrea obligaciones.20 1.3.- Llegados aquí, retoma la pretensión de la demanda de reconvención dirigida a la declaración de nulidad de escrituras Nos. 3412 del 27 de julio de 1995 y 3918 del 17 de septiembre de 1997, sin embargo, en razón al paso del tiempo, diez (10) años, ya operó el fenómeno de la prescripción extintiva para demandar la nulidad de aquellos actos públicos.21 La misma suerte debe correr la escritura No. 2611 del 25 de mayo de 2005.22 Lo anterior genera la prosperidad de la excepción propuesta en dicho sentido, negando las pretensiones de la demanda de reconvención.23 1.4.- Continuó diciendo que el asunto se regirá por la ley 675 de 2001, pues, a pesar que el reglamento se elaboró antes del año 2001, el momento de transición de su art. 86 cursó sin modificación alguna, además, en la misma disposición se contempló como causal de extinción de la propiedad horizontal en su art. 9, la orden de autoridad judicial o administrativa.24 Así pues, se pegunta el despacho que se alega la prescripción extintiva de qué?, pues de los derivados de la propiedad horizontal los que corresponden a un derecho patrimonial.25 Recordó que, la propiedad horizontal al constituirse establece unos derechos patrimoniales como el pago de expensas comunes, de cuotas de admonición, el uso de zonas sociales, entre otros, “(…) estos derechos no 19 Minuto 09:25 a 10:00.
Video 27. 20 Minuto 10:49. Video 27. 21 Minuto 11:35 a 12:52. Video 27. 22 Minuto 14:46 a 15:09. Video 27. 23 Minuto 17:21. Video 27. 24 Minuto 20:27 a 25:25. Video 27. 25 Minuto 21:52 a 22:11. Video 27. 10 son otra cosa que un accesorio del derecho a la propiedad, es decir estamos halando de derechos patrimoniales (…)”.26 1.5.- Continúo diciendo que, el banco AV VILLAS adquirió el inmueble de matrícula inmobiliaria 366-31729 en el año 2005, al recibir en dación en pago aquel inmueble mediante escritura de 2611 del 25 de mayo de 2005, “(…) luego, el detonante del plazo de prescripción es la exigibilidad de la obligación, y ¿desde cuando se hizo exigible la obligación del pago de expensas o cuotas de administración, pues a partir de que se inscribió o se celebró el contrato de dación en pago a favor del banco comercial AV VILLAS, es decir, a partir del 8 de agosto del año 2005, que fue la época en la que aparece la inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria 366- 31729, a partir de allí, empezó a contabilizarse el plazo de 10 años para que la copropiedad o la propiedad horizontal le reclamara el pago de estas expensas o cuotas de administración, de modo que, si transcurrieron los 10 años y no se interrumpió dicha prescripción o no se hicieron, no se exigió ese derecho por parte del acreedor, pues operó la prescripción extintiva o liberatoria (…) no hay elementos de prueba que permitan deducir que se haya interrumpido la prescripción (…)”.27 Agregó que, la aseveración de la señora Maribel González Lotero consistente en las reuniones que tuvo con el banco AV VILLAS, estuvo carente de prueba que permitiera corroborar su aseveración y las facultades legales con las que se contaba en esos escenarios.
Por esta razón, el juzgado acogerá la pretensión principal consistente en que ha “(…) operado la prescripción liberatoria del banco comercial AV VILLAS, específicamente del inmueble con matrícula inmobiliaria 366-31729 del régimen de propiedad horizontal, porque la inacción de quien era titular de esos derechos, es 26 Minuto 22:39 a 22:48.
Video 27. 27 Minuto 23:38 a 26:14. Video 27. 11 decir del conjunto residencial MONTEREY ha conllevado a que se extingan los derechos que eventualmente tenían sobre ese inmueble (…)”.28 1.6.- Referente a la inoponibilidad de la escritura de dación en pago al conjunto residencial MONTERY por no aparecer inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria 366-2508, expresó el a quo que, la “(…) dación en pago recayó sobre un inmueble en particular y para ello está constituida la matrícula inmobiliaria 31729, y allí, los efectos de publicidad están dados con la inscripción de esa dación en pago en esa matrícula inmobiliaria, luego ha operado lo que se denomina la fe registral.
En sentencia SC-217 de 2023, proferida el 11 de julio de 2023 (…) se hace mención a este principio de la fe registral (…) esto es que quien adquiere lo hace con la certeza de lo que allí consta se corresponde con la realidad ( )”.29 1.7.- En el presente asunto, “( ) al constituirse una matrícula inmobiliaria exclusiva para el bien que adquirió el banco comercial AV VILLAS, pues no le…, se cumpliera con ese propósito de dar publicidad y de dar certeza sobre la calidad del bien, inclusive en la anotación 4 de esa matrícula inmobiliaria se hace mención a la inscripción del reglamento de propiedad horizontal.
Lugo, ese cuestionamiento de que esa escritura de dación en pago se inscribirá en la matrícula inmobiliaria 2508, pues, no lo acoge el juzgado en la medida en que la matrícula inmobiliaria 2508, o 366-2508, no corresponde con el inmueble que adquirió el banco comercial AV VILLAS, sino, a la copropiedad que es un bien totalmente diferente.
Luego, la jurisdicción no le podría exigir a esa entidad privada que inscribirá la dación en pago de un bien diferente, que la inscribiera sobre la copropiedad. Luego los fines de publicidad que exige la fe registral pues se cumplen con la inscripción en la matrícula inmobiliaria 28 Minuto 29:22 a 30:04. Video 27. 29 Minuto 30:03 a 31:48.
Video 27. 12 366-31729. Ahora, que existan matrículas inmobiliarias que no han sido canceladas y que hacen alusión a las unidades privadas de lo que sería la etapa 4 del conjunto residencial MONTEREY, pues no es un asunto que enerve o extinga el derecho de la prescripción que reclama el banco (…) porque (…) los tres requisitos de la prescripción están cumplidos (…)”, sin que sea procedente exigir un requisito adicional, como sería el que cancelen las otras matrículas inmobiliarias, tema enteramente administrativo que en nada afecta al posibilidad de prescribir los derechos derivados de la propiedad horizontal que recaen sobre el derecho patrimonial que adquirió el banco en cita.30 IV.- LA IMPUGNACIÓN. La señora apoderada judicial del conjunto residencial MONTERREY apeló la decisión indicando que, no se realizó el análisis de las pruebas aportadas al proceso, la sentencia no fue congruente con las pretensiones y excepciones formuladas en la demanda, además, por violación de la ley en razón a que una escritura pública que no ha nacido a la vida jurídica, difícilmente pude prescribir.
Sumó a sus argumentos que el juez confunde la prescripción solicitada con unas cuotas de administración que deben ser canceladas a las copropiedades, las cuales corresponden a obligaciones que se generan de tracto sucesivo y por tal motivo, “(…) no pueden llevar la misma percepción de extinción de la obligación como aquí se ha pretendido (…)”.31 V.- TRÁMITE ANTE EL TRIBUNAL. 1.- La alzada se admitió en el efecto devolutivo el 2 de agosto de 2023,32 decisión que fue objeto del recurso de reposición y en subsidio súplica por la demandada al considerar que las “(…) pretensiones de la 30 Minuto 32:07 a 34:33.
Video 27. 31 Minuto 52:10 a 54:13. Video 27. 32 Pdf 05 Exp. Digt. C.T. 13 demanda como en el fallo se realizaron DECLARACIONES (…)”, por tal motivo, el efecto ha debido ser el “SUSPENSIVO y no DEVOLUTIVO”.33 Por auto de agosto 29 del año en cita se negó el primer medio de defensa, rechazándose el segundo por improcedente.34 2.- Sostuvo la opugnante que, se omitió “(…) hacer referencia a la Excepción segunda de la Contestación denominada PRESCRIPCION DE LA ACCION, esta excepción tiene como fundamento que si bien como lo declaro el señor juez ad quo en el numeral segundo de su fallo ‘Declarar probada la excepción de mérito denominada Prescripción Extintiva Del Derecho propuesta por el banco Av.
Villas S.A’ la prescripción debe ser declarada para ambas partes, es decir el demandante la solicito en su pretensión y demandado la alegó en su contestación (…)”, esto, en razón a que el extremo actor no realizó “(…) actividad alguna como copropietario en 16 años y 8 meses; bajo lo anterior, reitero la prescripción, surge efectos para ambas partes, no solo para una”. 2.1.- Adujo que, el “(…) señor Juez dirigió todo su fallo al igual que el demandante al no pago de expensas por parte de Av Villas, al no inicio de un proceso judicial ejecutivo para su cobro por parte del demandado Conjunto Residencial Monterrey, y a la supuesta falta de mantenimiento, varias circunstancias esgrimidas que se deben tener su pronunciamiento por aparte”, por tal motivo, no “(…) se entiende porque las pruebas y el discurso del señor Juez se basa en la falta de pago de cuotas de administración solamente, no siendo esta la pretensión, toda vez que no estamos en un proceso ejecutivo, estamos en un proceso Verbal (…) [existiendo] otros actos que interrumpen la prescripción como el hecho de comparecer a asambleas, de tener 33 Pdf 010 Exp.
Digt. C.T. 34 Pdf 014 Exp. Digt. C.T. 14 matriculas inmobiliarias abiertas, lo que conlleva a determinar que no se dio jurídicamente un englobe el lote de terreno de Av Villas, etc”. Recordó conforme a la prueba testimonial que, el “(…) conjunto Residencial Monterrey inicio la acción de cobro por requerimiento verbal efectuado en reuniones por los miembros del Consejo, esto mismo fue confesado en el Interrogatorio efectuado por el representante legal del Banco Av Villas señor Barriga quien manifestó conocer de los acercamientos que existieron entre el banco Av Villas y miembros del Conjunto residencial Monterrey sin mencionar fecha (ver minuto 52.41 de audiencia 17 de marzo Interrogatorio) ante este escenario probatorio el señor juez debió haberse pronunciado; pues, evidentemente existió una interrupción de la prescripción de origen natural, ya que el deudor reconoció su obligación tácitamente en dichas reuniones informarles como afirmó el Juez, conforme a las declaraciones ofrecidas por las señoras Lina Gutierrez, Maribel González Lotero, y Marcela León, las cuales fueron corroboradas por el Banco a través del señor Barriga en su interrogatorio.
Luego la valoración de la prueba no se realizó, porque considero que al no haberse allegado una documental, no había prueba de la existencia de dichas reuniones (…) Tampoco tuvo en cuenta el señor juez, que confiesa el señor Barriga, dentro de esa misma audiencia, que estuvo como representante del banco Av Villas en asamblea de copropietarios en el año 2007 (ver misma audiencia de 17 de marzo minuto 50 interrogatorio) y esta confesión, no se tuvo en cuenta para el computo de términos de la prescripción; argumentando equivocadamente, que el computo debe hacerse desde la fecha de suscripción de la Escritura pública 2611 de 2005”. 2.2.- Sostuvo que, la prescripción exige que el computo del término se haga desde que la obligación se haya hecho exigible y, para el pago de expensas no es admisible que el mismo se realice desde la 15 suscripción de la escritura No. 2611 de 2005, por cuanto, “(…) el deber de pagar cuotas de administración en las copropiedades nace mensualmente año tras año; es decir, es una obligación de tracto sucesivo, por lo cual el termino según lo establece la norma y siendo de origen patrimonial como lo endilga el operador de justicia, se debe contar desde el momento que la obligación haya sido exigible (…) la exigibilidad de la cuota de administración ha sido constante, mes a mes, aun habiéndose presentado la demanda seguían causándose las cuotas y hasta que no sea cosa juzgada, las cuotas de pago de administración seguirán causándose a costa del Banco Av villas (…) bajo lo anterior el fenómeno de prescripción no es viable en este tipo de obligaciones de tracto sucesivo que nacen a la vida jurídica en forma instantánea mes a mes (…)”. 2.3.- Adujo que la sentencia no realizó una valoración “(…) critica de las pruebas aportadas por la parte demandada, ya que obvió claramente las confesiones efectuadas por el representante del banco, las declaraciones efectuadas por las testigos y peor aún no hizo referencia alguna a la Inspección judicial que realizó, tampoco resolvió la objeción al dictamen presentado por la parte demandante con su demanda”. 2.4.- Con soporte en la excepción genérica manifestó que, la Escritura Pública número 3968 de 1997 no fue registrada en folio de matrícula inmobiliaria de la copropiedad Conjunto residencial Monterrey No. 366-25068, por tal motivo, “(…) tampoco se puede registrar las posteriores a ella, como la de dación en pago a la cual el señor Juez si hizo alusión pero únicamente frente a la matrícula perteneciente a ese lote que es la 366-31729 (…)”, siendo la consecuencia de aquella falta de registro el considerar que la “(…) Escritura no nació a la vida jurídica como bien lo afirma el señor juez 16 en su decisión no se cumplió en debida forma con la Fe registral (ver minuto 30 de audiencia de fallo) lo que conlleva a que no tuvo el requisito de publicidad, por ende se reitera es una Escritura que no nació a la vida jurídica (…) entonces no entiende esta abogada como se puede vender un inmueble que no aparece en la oficina de registro englobado? para la copropiedad aún existe el desenglobe y el soporte jurídico son las 16 matrículas inmobiliarias que aún se encuentran abiertas y que fueron expuestas en la contestación de la demanda (…)”.
Agregó que, el señor Juez no tuvo en cuenta hacer un análisis de esta excepción cercenando su estudio solo a la matricula inmobiliaria 366-31729 con respecto al lote de Av Villas y dejando de lado la más importante, que es la de la persona Jurídica 366-25068, que es la realmente importante, porque es sobre la cual versa el litigio, pues se trata de extinguir su calidad de copropietario al banco Av Villas frente a esta comunidad”. 2.5.- Al hacer alusión a la ley 675 de 2001, recordó que para desafectar un “(…) bien que hace parte de la copropiedad basta con llevar la solicitud a la asamblea de copropietarios, ese era el camino a seguir por el demandante banco Av Villas artículo 9 de la ley 675 No. 1 y fue lo que el banco jamás hizo, y peor aun cuando sustenta que la desafectación hoy pretendida se realiza conforme al artículo 9 numeral 3, sin tener en cuenta el encabezamiento de dicho artículo de la ley 675 que determina que previo a la decisión judicial o administrativa debe existir una destrucción total o parcial del inmueble que amenace ruina, y es claro que el Conjunto residencial Monterrey incluido el lote de terreno de Av villas no cumple este requisito”. 2.6.- Expresó que el fallo es sesgado y no contienen una valoración probatoria propia del proceso, mostrando un desequilibrio y desigualdad procesal frente al trato benevolente que recibió el señor 17 gerente del banco y su abogado al quien le dio tiempo para organizar sus alegatos.
Además, se le permitió la participación en la audiencia a un extraño “(…) que dice ser el arquitecto del banco Av Villas pero que a mí como apoderada del demandado, no me consta, sin embargo, el señor Juez, le da el uso de la palabra para que intervenga dentro de la diligencia, sin que sea una prueba decretada y todo con el fin de manifestar el mal estado en que se encuentra el lote por falta de mantenimiento, olvidando que se trata de una área privada a la cual el Conjunto no puede realizar ninguna actividad sin autorización del banco tal y como lo indico la señora Marcela León en su declaración al apoderado del banco Av Villas”. 2.7.- Finaliza criticando, por un lado, lo concerniente a la medida cautelar de inscripción de la demanda, la cual era improcedente y nunca se materializó, pues el objetivo era obviar el requisito de procedibilidad.
Y, por otro, la competencia del señor juez en el asunto, pues a pesar de que se trata de derechos patrimoniales los mismos no se cuantificaron claramente, generándose la nulidad de todo lo actuado, lo que debe ser declarado por el tribunal.35 3.- De su parte, la demandante adujo que la demandada por más de 18 años, “(…) desde el 25 de mayo del 2005, fecha en que a través de la escritura pública 2611 ( ) dejó de ejercer los deberes y derechos que como Propiedad Horizontal tenía frente al demandante (…) [configurándose] la prescripción extintiva frente a los derechos que la demandada pudo tener frente al demandante (…) la demandada no probó de ninguna manera, que desde el 25 de mayo del 2005 a la fecha, por más de dieciocho años, por lo menos: ( ) Hubiese, ingresado como administradora del Conjunto Residencial Monterrey Propiedad Horizontal, al predio de propiedad del demandante con fin alguno 35 Pdf 017.
Exp. Digt. C.T. 18 relacionado con la administración del mismo conjunto (…) Hubiese (…) hecho reparaciones o mantenimiento alguno al predio (…) presentado acciones judiciales en contra del demandante, Banco Comercial AV Villas S.A., tendientes a ejecutar judicialmente suma de dinero alguna por concepto de expensa o similares o cuotas de administración, como tampoco probó que jamás el demandante haya aceptado expresamente deudas por tales conceptos (…) hubiese la misma construido estructuras u obra alguna dirigida al disfrute de los copropietarios del tal conjunto”.
Finalmente expuso que era procedente la negativa a las pretensiones de la demanda de reconvención, destacando que la dación en pago si fue registrada en el folio de matrícula correspondiente.36 VI.- CONSIDERACIONES. 1.- Debe inicialmente la Sala abordar lo concerniente a la petición de nulidad de la actuación por falta de competencia, elevada por la apelante en esta instancia bajo el sustento de no conocerse la cuantía de la actuación, ello, debido a que no se estimaron económicamente los derechos patrimoniales involucrados en el proceso, situación que fue puesta de presente por el señor juez al momento de imponer la condena en cotas. 1.1.- El tema en cuestión fue objeto de manifestación por la primera instancia al inicio de la audiencia de juzgamiento, expresando con soporte en el artículo 16 del C.G.P., que la “(…) falta de competencia por factores distintos del subjetivo o funcional es prorrogable cuando no se reclama en tiempo, y el juez seguirá conociendo del proceso (…)”.
Se deduce de lo expuesto que, correspondía a la parte interesada alegar oportunamente la falta de competencia por los factores distintos 36 Pdf 08 Exp. Digt. C.T. 19 del subjetivo y funcional, acto que al no efectuarse en el momento procesal dispuesto para ello no puede ser refrendado en esta instancia; por tal motivo, ha de indicarse que la competencia quedó prorrogada debiéndose de esta forma negar la solicitud de nulidad planteada por la recurrente. 2.- Superado este peldaño y, tras evidenciar cumplidos los presupuestos válidos para desatar la relación jurídico procesal, siendo evidente el interés que le asiste a las litigantes para intervenir tanto por activa como pasiva, se adentra la Sala en el estudio del caso. 3.- Comiéncese por decir que corresponde a un ejercicio del juzgador convalidado por las partes el establecer de forma clara lo que se pretende con el litigio, definiéndolo “(…) mediante su adecuada interpretación, de tal manera que sin suplantar la voluntad del reclamante se pueda fijar su alcance y satisfacer de la mejor manera la controversia”.37 3.1.- En esa dirección, de vieja data la Corporación en cita tiene dicho: “(…) ‘en la interpretación de una demanda existe el poder necesario para ir tras lo racional y evitar lo absurdo’; que ‘una demanda es susceptible de' interpretación siempre que no se varíen los factores esenciales del libelo, constituido por las súplicas 'y los hechos en que se apoya’.
Que, ‘es el estudio del derecho impetrado, dentro de las normas generales de una demanda y los principios legales lo que debe guiar al juzgador, y por eso el sistema formulario y extremadamente rígido se halla descartado de todas las legislaciones (…) ‘el juzgador está obligado a interpretarla en busca de su sentido genuino sin alterarlo ni sustituirlo, consultando la prevalencia del derecho sustancial, el acceso a la administración de justicia y la 37 SC5170-2018.
Rad. No. 11001-31-03-020-2006-00497-01 de diciembre 3 de 2018. 20 solución real de los conflictos’, realizando ‘un análisis serio, fundado y razonable de todos sus segmento’, ‘mediante su interpretación racional, lógica, sistemática e integral’ (…) ‘siempre en conjunto, porque la intención del actor está muchas veces contenida no sólo en la parte petitoria, sino también en los fundamentos de hecho y de derecho’, bastando ‘que ella aparezca claramente en el libelo, ya de una manera directa o expresa, ya por una interpretación lógica basada en todo el conjunto de la demanda’ (…)” (se destaca).38 En pronunciamiento más reciente la misma Corporación recordó: “(…) el Juzgador está llamado a encontrar el objeto del proceso judicial, no sólo en lo formulado en el tenor literal de las pretensiones, sino que, igualmente, en la causa petendi o los fundamentos de hecho, que corresponden a los supuestos fácticos que activan los efectos jurídicos de las normas sustanciales.
En este sentido, la ausencia de claridad, las contradicciones o demás supuestos que dificulten el Radicación nº 73001-22-13-000-2023-00090-03 5 entendimiento de los hechos y pretensiones de la demanda, no pueden convertirse en un impedimento para la aplicación de la justicia material, imponiéndose, en clara sintonía con el principio pro actione, ‘el deber hermenéutico del fallador a efectos de proferir sentencia de mérito, según las pretensiones inferidas del escrito’39 (…)” 40 3.2.- En esa dirección, el 17 de marzo de 2023 entre las partes y el fallador de primer grado se fijó el litigio, así: “(…) El objeto del litigio se restringe a determinar: (i) ¿Cuál es la regulación que rige la prescripción extintiva reclamada en la demanda principal? (ii) ¿está acreditada la prescripción extintiva reclamada en la demanda principal? (iii) ¿está acreditada la ineficacia reclamada en la demanda 38 Ibídem. 39 CSJ SC775-2021. 40 CSJ Sal.
Cas. Civil, M.P Dr. OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE. STC291-2024. Radicación nº 73001-22-13-000-2023- 00090-03, del 24 de enero de 2024. 21 principal? (iv) ¿está acreditada la nulidad e ineficacia reclamada en la demanda de reconvención?”.41 3.3.- Puesto de presente el asunto en estas condiciones, decidió el a quo declarar la “(…) prescripción extintiva de los derechos del conjunto residencial Monterrey propiedad horizontal, a través del reglamento de propiedad horizontal, sobre el inmueble distinguido con la matrícula inmobiliaria número 366-31729 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar, descrito en la escritura pública 2611 de 25 de mayo de 2005 de la notaría trece de Bogotá D.C (…)” (se matiza); esto, al encontrar probados los presupuestos que se exigen para dicha institución, como lo son, i).- la prescriptibidad del crédito, ii).- la inacción del acreedor y iii).- el trascurso de cierto tiempo. 3.4.- A continuación, se preguntó la primera instancia: “(…) ¿se alega la prescripción extintiva de qué? y respondió: de los derechos derivados de la propiedad horizontal los que corresponden a un derecho patrimonial.42 En ese instante recordó que la propiedad horizontal al constituirse establece unos derechos patrimoniales como el “pago de expensas comunes”, de “cuotas de administración”, el “uso de zonas sociales”, entre “otros”, “(…) estos derechos no son otra cosa que un accesorio del derecho a la propiedad, es decir estamos halando de derechos patrimoniales (…)”;43 de esta forma dio por satisfecho el primer requisito de la prescriptibidad del crédito, por cuanto, embaló en un solo grupo sin distinción, a “todos derechos que se derivan de la propiedad horizontal” cuya titularidad se encuentra en cabeza del “CONJUNTO RESIDENCIAL MONTERREY PROPIEDAD HORIZONTAL”, entidad que podía, según el análisis del señor juez, exigir su 41 Pdf 017.
Exp. Digt. C.1. 42 Minuto 21:52 a 22:11. Video 27. 43 Minuto 22:39 a 22:48. Video 27. 22 satisfacción económica, dicho de otra forma, reclamar su pago ejecutivamente. 3.5.- A renglón seguido y, advirtiendo que el detonante del plazo de prescripción es la exigibilidad de la obligación, nuevamente se pregunta el funcionario judicial: “(…) ¿desde cuándo se hizo exigible la obligación del pago de expensas o cuotas de administración, pues a partir de que se inscribió o se celebró el contrato de dación en pago a favor del banco comercial AV VILLAS, es decir, a partir del 8 de agosto del año 2005, que fue la época en la que aparece la inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria 366-31729, a partir de allí, empezó a contabilizarse el plazo de 10 años para que la copropiedad o la propiedad horizontal le reclamara el pago de estas expensas o cuotas de administración, de modo que si transcurrieron los 10 años y no se interrumpió dicha prescripción o no se hicieron, no se exigió ese derecho por parte del acreedor, pues operó la prescripción extintiva o liberatoria (…)”.44 3.6.- Llegados aquí, ha de indicarse que esta Sala de Decisión se aparta del razonamiento efectuado por el a quo debido a las siguientes apreciaciones: i).- La prescriptibidad del crédito apareja la existencia de un derecho concreto en cabeza de su acreedor, a lo que antecede una obligación, en otras palabras, hay una correlación entre derecho (crédito) y obligación (prestación), debiéndose concretar e individualizar el primero y, establecer las condiciones en las cuales ha de cumplirse el segundo (simple o de plazo). ii).- Así pues, era necesario que el ejercicio del fallador de primer grado dispusiera la individualización de aquellos derechos derivados 44 Minuto 23:38 a 26:14.
Video 27. 23 de la propiedad horizontal y, a su vez, la manera como debían cumplirse cada uno de ellos, laborío que se hizo de forma generalizada hasta el punto de señalar que el plazo de exigibilidad de aquellos corría desde el momento en que se “(…) celebró el contrato de dación en pago a favor del banco comercial AV VILLAS, es decir, a partir del 8 de agosto del año 2005, que fue la época en la que aparece la inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria 366-31729, a partir de allí, empezó a contabilizarse el plazo de 10 años para que la copropiedad o la propiedad horizontal le reclamara el pago de estas expensas o cuotas de administración (…)” (se destaca). iii).- Nótese que, el contrato de dación en pago se materializó mediante la suscripción de la escritura No. 2611 del 25 de mayo de 2005, por tal motivo, era necesario descender sobre el estudio de aquel pergamino a fin de corroborar la afirmación hecha por el a quo.
En efecto, oteado el documento público se advierte que en su cláusula primera se anotó que, el “(…) presente acuerdo de dación en pago tiene por objeto que la sociedad INVERSIONES FUERTE VENTURA LTDA., transfiera al BANCO COMERCIAL AV VILLAS S.A., el inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 366- 0031729 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar (…) Tiene un área de (…) (3,727 m2), que forma parte del Conjunto Residencial Monterey Propiedad Horizontal (…) El inmueble anteriormente descrito hace parte del Conjunto Residencial Monterey - Propiedad Horizontal el cual se ha estado construyendo sobre un lote de terreno ubicado en el municipio de Melgar (Tolima) y distinguido con la nomenclatura urbana así: carrera (…) (19) (…) (No. 5-89 Avenida Rojas Pinilla (…) folio de matrícula inmobiliaria No. 366- 0025068 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar (…) El lote entregado en dación en pago en esta cláusula hace parte 24 del Conjunto Residencial Monterey el cual fue sometido al régimen de propiedad horizontal (…) De acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal del Conjunto Residencial Monterey, en el lote entregado en dación en pago en esta cláusula está proyectada la construcción de treinta y cuatro apartamentos que conformarán la Etapa IV del conjunto (…)” (negrillas de la Sala). iv).- Se dijo también en el parágrafo tercero de la cláusula primera que, de “(…) conformidad con el reglamento de propiedad Horizontal del Conjunto Residencial Monterrey, los apartamentos alinderados en el parágrafo anterior no generarán expensas por concepto de administración mientras no sean construidos y entregados materamente a los compradores de los mismos” (sombreado propio).
A su vez, se destacó que con “(…) excepción del reglamento de propiedad horizontal del Conjunto Residencial Monterey que recae sobre el lote de mayor extensión identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 366-0025068 de la Oficina de Registro e Instrumentos Públicos de Melgar, el lote de terreno objeto de dación en pago no soporta otros gravámenes, ni limitaciones al dominio (…)” (se matiza). v).- Según lo visto, de la firma de la escritura pública No. 2611 del 25 de mayo de 2005, no se identifica de forma clara y concreta el derecho crediticio en favor del Conjunto Residencial Monterrey Propiedad Horizontal, menos, que la entidad Bancaria se encuentre sometida a plazo o condición para el cumplimiento de alguna prestación, por el contrario, las partes vinculadas con aquel acto público acordaron que el inmueble objeto de dación en pago a pesar de tener folio de matrícula independiente (366-31721) al del Conjunto Residencial Monterey Propiedad Horizontal (366-2508), formaba parte de aquel y, por tal motivo, quedaba sometido a su régimen de 25 propiedad horizontal, siendo esta figura su único gravamen, pero, con la salvedad de que el nuevo propietario (hoy demandante), no estaba sometido al pago de “expensas por concepto de administración”, hasta tanto no fueran construidos y entregados materialmente a sus compradores los 34 apartamentos que conforman la etapa IV, condición que al día de hoy no es posible cumplir. vi).- Sobre el punto, aduce el señor Representante Legal del Banco Comercial Av.
Villas S.A.: “(…) nosotros sí, pensamos o tuvimos la precaución de dejar las anotaciones correspondientes a qué momento, es una condición, en que momento entregaríamos la…, esos inmuebles empezarían a pagar, ese lote empezaría a pagar expensas de administración (…)”.45 vii).- Acorde a lo reseñado, no era procedente declarar la prescripción extintiva de los derechos del Conjunto Residencial Monterrey emanados del reglamento de propiedad horizontal, frente al inmueble distinguido con la matrícula inmobiliaria número 366-31729 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar, sí, previamente no habían sido individualizados aquellos “derechos”, junto a su forma y momento de exigibilidad, ello, a fin de establecer el tiempo que duró la inacción del acreedor.
Por tal motivo, ha de revocarse esta decisión al no colmarse los presupuestos para su reconocimiento, cuanto más, si fue el mismo constructor de aquel conjunto residencial y propietario del inmueble donde se desarrollaría la etapa IV del proyecto, quien estableció que la nueva propietaria (AV VILLAS S.A.), estaría exenta de las expensas por concepto de administración hasta tanto no fueran construidos y entregados materamente a los compradores aquellos apartamentos, hecho que no 45 Minuto 47:38 a 48:00.
Video fl. 16. Exp. Digt. C.1. 26 se cumplirá; por un lado, porque la entidad bancaria (AV VILLAS S.A.) no asumió aquel compromiso y, por otro, por que la entidad demandada no cuenta con los recursos para dicho fin. 4.- El fracaso de la pretensión principal impone analizar lo referente a la subsidiaria, sin embargo, es necesario precisar previamente lo siguiente, frente a los reparos elevados por la apelante: 4.1.- Alega la opugnante que la escritura pública No. 2611 del 25 de mayo de 2005, no nació a la vida jurídica ni le es oponible al Conjunto Residencial Monterrey Propiedad Horizontal en razón a que no fue inscrita en el folio de matrícula perteneciente al Conjunto, esto es, el No. 366-2508.
Este argumento no es compartido por la Sala, por cuanto, la dación en pago vinculó exclusivamente al predio de matrícula inmobiliaria No. 366-31721, folio donde se registró la escritura en cita bajo la advertencia de que en dicha heredad se adelantaría la etapa IV del proyecto - Conjunto Residencial Monterey, lote donde previamente ya se habían englobado los 34 apartamentos de aquella etapa según escritura pública No. 3968 del 17 de septiembre de 1997, sometiendo el inmueble objeto de negociación únicamente a la propiedad horizontal de aquel conjunto residencial.
Así las cosas, el vínculo jurídico que une al Conjunto Residencial Monterrey Propiedad Horizontal con el bien objeto de litis de propiedad del Banco AV VILLAS S.A., corresponde al reglamento de propiedad horizontal, no, a la vinculación, englobe o unión de aquellos, el primero de ellos donde se encuentra construido el conjunto, el otro, predispuesto para desarrollar la IV etapa del proyecto inmobiliario.
Por tal motivo, no era procedente exigir el registro de aquel acto público identificado con el No. 2611 del 25 de mayo de 2005, en el folio de matrícula perteneciente al pluricitado conjunto residencial. 27 4.2.- Reclama de igual forma la apelante la omisión en la que incurrió el señor juez de primer grado al no pronunciarse sobre los efectos que contempla su excepción de “PRESCRIPCION DE LA ACCION”, propuesta al contestar la demanda principal. 4.2.1.- El sustento de aquel medio defensivo parte de una premisa equivocada, consistente en asegurar que la actora asumió como propietaria los “(…) actos tendientes a desarrollar el proyecto constructivo (…)”, punto que no es cierto, toda vez que, expresamente se dejó consignado en la escritura pública No. 2611 del 25 de mayo de 2005 que el contrato de dación en pago, “(…) no convierte o erige per se al BANCO COMERCIAL AV VILLAS S.A. en constructor, delegado de INVERSIONES FUERTE VENTURA LTDA. o del constructor o responsable en cualquier grado o medida de los efectos, desperfectos o responsable de las obras comunes o particulares que se encuentren pendientes de construir en el Conjunto Residencial Monterey – Propiedad Horizontal (…)”.
Según lo visto, la construcción de la etapa IV del proyecto continuó en cabeza y bajo la responsabilidad de “INVERSIONES FUERTE VENTURA LTDA”. 4.2.2.- Ahora bien, ante el argumento de que el BANCO COMERCIAL AV VILLAS S.A., dejó pasar 16 años y 8 meses sin ejercer su derecho como copropietario de “(…) presentar ante la asamblea de copropietarios su propuesta de Extinción al régimen de propiedad horizontal (…)”, lo que implicó la prescripción extintiva de su acción para reclamar por este medio judicial, vale señalar que, el ar. 9º de la Ley 675 de agosto 3 de 200146 no comporta en razón a la naturaleza de su regulación, aquella sanción por el paso del tiempo, en razón a que condenaría al propietario de un inmueble que deben permanecer afectado al régimen de propiedad horizontal de manera indefinida 46 “Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”. 28 cuando la misma ley 675 de 2001 que regula esta materia, en su artículo 9 autoriza por las mencionadas causas su extinción. 4.2.3.- En efecto, la norma en cita trae las causales de extinción de la propiedad horizontal, las cuales, no establecen un límite temporal para su reclamación, por el contrario, corresponden a hechos de verificación objetiva que surgen con el paso del tiempo como lo es la “destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto” en proporción del 75% o más, o, la “(…) decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto”.
Finamente, por “(…) orden de autoridad judicial o administrativa”. 4.2.4.- Nótese que, fue este último escenario la “(…) orden de autoridad judicial (…)”, el asumido por el fallador de primera instancia para abordar el asunto, aspecto que comparte la Sala, cuanto más, si de acuerdo al artículo 241 del C.G.P., de la conducta asumida por las partes en el desarrollo del proceso se puede deducir la animadversión que entre ellas existe.
Y, es que, es el mismo representante legal de la entidad bancaria quien solicitó el aporte o revisión de las actas pertenecientes a los años 2006 a 2008, con el fin de corroborar los actos que adelantó ante el conjunto residencial a fin de darle solución al litigio que concita la atención del Tribunal, lo que nunca logró. Estas fueron sus palabras en el interrogatorio de parte: “(…) en todo caso sería bueno que (…) para verificar lo que yo estoy diciendo se verificaran las actas de asamblea, bien sea del 2006, 2007, 2008, de ahí no pasa, en las que yo estuve presente tratando de solucionar no solamente el problema del lote, sino 29 el problema de otras unidades que eran de propiedad del banco AV VILLAS (…) yo sí estuve ahí tratando de solucionar el problema (…)”.47 Así las cosas, la orden de autoridad judicial termina siendo el medio del que se puede hacer uso para extinguir parte la propiedad horizontal, en este caso, la extendida al predio dado en dación en pago y que resulta ser independiente de aquel donde se construyó y funciona el conjunto residencial atrás mencionado. 4.3.- Finalmente, los reparos dirigidos a criticar el tiempo otorgado por el a quo al señor abogado del extremo actor a fin de organizar sus alegatos de conclusión, la participación de un extraño en la audiencia pública de juzgamiento, el silencio guardado frente a las objeciones al dictamen pericial y la crítica a la medida cautelar de inscripción de la demanda no materializada, corresponden a hechos que han debido ser alegados en la oportunidad procesal correspondiente haciendo uso de los recursos dispuestos para ello, so pena de considerarlos saneados, por tal razón, dichos aspectos no serán objeto de pronunciamiento en esta instancia en aplicación al principio de preclusión de las oportunidades procesales. 5.- Ya, de cara a la pretensión subsidiaria consistente en la declaración de “(…) ineficacia de las cláusulas y alusiones contenidas en la Escritura Pública 2611 de 25 de mayo de 2005 (…) en las cuales se indicó que el predio descrito en los instrumentos anteriores está sometido o hace parte del régimen de Propiedad Horizontal del Conjunto Residencial Monterrey Propiedad Horizontal (…) habida cuenta que a mi poderdante, en las mencionadas clausulas no se le impusieron expensas de ninguna clase, ni obligaciones económicas algunas, tampoco se le asigno coeficiente de copropiedad”; huelga 47 Minuto 1:03:51 a 1:04:23.
Video fl. 16. Exp. Digt. C.1. 30 indicar que, el Código de Comercio en su art. 897 contempla la “INEFICACIA DE PLENO DERECHO”, atendiendo el señalamiento que haga la norma de forma expresa, entiéndase, “(…) Cuando en este Código se exprese que un acto no produce efectos, se entenderá que es ineficaz de pleno derecho, sin necesidad de declaración judicial”.
En este orden de ideas, en un concepto amplio ha de entenderse que la ineficacia está referida a todos los casos en los que el contrato no produce efectos por cualquier causa.48 Esto significa que solamente está prevista para las hipótesis demarcadas en la ley de manera taxativa, sin posibilidad de acudir a la analogía o interpretación extensiva, limitada a los casos en que la norma señale que el negocio jurídico no produce efectos. 5.1.- De este modo, la ineficacia supone una sanción jurídica en determinadas circunstancias, por lo que el contrato no surte efectos o no surte los efectos que corresponden a su contenido.
En definitiva, no produce los efectos pretendidos o queridos por las partes. La ineficacia puede obedecer a invalidez o nulidad, por operar alguna causa de rescisión o por concurrir motivos de resolución o revocación, en otros términos, “(…) desde el Derecho Civil nos vienen las categorías de la nulidad, la inexistencia y la inoponibilidad, las tres clásicas formas de contemplar el fenómeno de la ineficacia de los actos negociales ( )”.49 5.2.- Para el caso de marras, el hecho de que en las cláusulas que rodearon el negocio jurídico de dación en pago no se hayan impuesto al Banco “(…) expensas de ninguna clase, ni obligaciones económicas algunas, tampoco se le asigno coeficiente de copropiedad (…)”, no corresponde a una causa válida establecida por la ley para declarar 48 Hinestrosa, F. “Eficacia e Ineficacia del Contrato”. 49 Dr. LUIS ARMANDO TOLOSA VILLABONA - SALVAMENTO DE VOTO.
STC12660-2019. Radicación n.° 11001-02-03-000-2019- 01830-00. 31 ineficaz el citado contrato. Por el contrario, la exoneración de expensas o emolumentos fue acordada en razón a la inexistencia material de las edificaciones que permitieran el cobro de aquellas. De ahí que, no existe razón jurídica para declarar próspera la pretensión subsidiaria. 6.- Pese a lo anterior, en cabeza de la administración de justicia recae la obligación de dar una solución real a los conflictos, pues, de no hacerse en este escenario los mismos continuarán en el tiempo, pisoteando los fines que rodean un Estado Social de Derecho donde se deben asegurar la convivencia pacífica bajo un orden justo. 6.1.- Como lo anotó la parte demandante, se está en presencia “(…) de una área privada a la cual el Conjunto no puede realizar ninguna actividad sin autorización del Banco (…)”, por otro lado, la entidad bancaria ha manifestado su interés de vender esa propiedad, siendo el único inconveniente la aplicación del régimen de propiedad horizontal aceptado en la escritura pública No. 2611 del 25 de mayo de 2005, el cual, pese a sus esfuerzos no ha tenido correspondencia con los integrantes del conjunto residencial quienes se apegan a la construcción de la etapa IV de vivienda, proyecto que, importante es decirlo, se encuentra acéfalo de dirección y financiamiento.
Aunado a que en la dación en pago se determinó que el mencionado inmueble estaba sometido al régimen de propiedad horizontal, no contaba con ningún soporte jurídico amen que los apartamentos de los cuales se componían fueron englobados, y en esa medida se modificó la afectación que se había realizado en escritura pública número 4320 del 25 de agosto de 1994, otorgada por la Notaria Séptima de Bogotá, quedando de esa manera extinguida dicha afectación. 32 Sumado a que los mencionados negocios jurídicos contenidos en las escrituras que modificaron el régimen de propiedad horizontal le son oponibles al CONJUNTO RESIDENCIAL MONTERREY PROPIEDAD HORIZONTAL, a raíz de la prescripción declarada en el fallo objeto de alzada y cuya determinación no fue objeto de alzada.
No obstante lo anterior, este asunto si está sometido a decisión jurisdiccional en la medida que el bien inmueble se dejó sentado en las clausulas contenidas en el contrato de dación en pago que estaba sujeto al régimen de propiedad horizontal y en esas condiciones deberá examinarse si en efecto existen causas objetivas que lleven a conceder favorablemente la extinción parcial y desafectar el lote de terreno. 6.2.- Siguiendo esta ruta memórese que, las condiciones del predio a voces del Representante Legal del Banco Comercial Av.
Villas S.A., son las siguientes: “(…) desde el año 2005 hasta hoy el inmueble no tiene ninguna comunicación, o sea, por eso me llama la atención que lo consideren un potrero porque el inmueble no tiene ninguna comunicación o contacto físico con la copropiedad, o sea, es una unidad independiente, aislada, está cercado en malla, no en alambre de púa ni nada de eso, en malla, también me llama la atención del comentario de Don Juan Quintero, el banco hace la poda, las podas, limpia la vegetación y el banco le hace una ronda diaria con un motorizado que lo revisa que no nos lo vayan a invadir o vayan a ingresar al lote o alguna cosa por el estilo.
Y, por último, pues el banco ha venido pagando los impuestos prediales al municipio con la observación de que no tiene servicios públicos, no tiene ni agua, ni luz, ni gas, no tiene ningún servicio público (…)”50 (se destaca). 50 Minuto 46:28 a 47:35. Video fl. 16. Exp. Digt. C.1. 33 6.3.- Referente a la comercialización del inmueble sostuvo el deponente que, por “(…) norma legal el banco está obligado a vender los inmuebles que reciba en pago en el término de 2 años y obviamente lo que nos dice nuestro controlador que es la Superintendencia Financiera de Colombia es, si se demora más ustedes empiezan a provisionar.
Entonces, tener el inmueble tiene un costo para el banco en la medida en que hay que ir provisionado del valor comercial del inmueble un porcentaje anualmente ante su no venta. Nosotros hemos intentado muchas comercializaciones, pero, obviamente nos hemos (…) enfrentado a que no hemos podido comercializar dada la actitud de la copropiedad (…)”,51 “(…) la comercialización se ha dificultado, por no decirlo no se pudo llevar a cabo dada la posición de la copropiedad de no dejar comercializar dicho inmueble.
También es importante mencionar ya para terminar que, nosotros pusimos una valla inmensa, informativa en el lote, pero tampoco lo hemos podido, se ha podido vender ya después de tantos años (…)”.52 Reiteró que el banco “(…) no es constructor y no es porque no quiera, es porque la ley se lo prohíbe (…)”,53 continuó diciendo que en el lote no existen “(…) unidades habitacionales (…) lo que se estableció en ese momento es que mientras no se construyeran no habría la posibilidad de cobrar cuotas de administración”.54 6.4.- El predio en comento no ha generado para la copropiedad beneficio alguno desde el punto de vista económico y social (utilización por los usuarios de la copropiedad), por cuanto, nunca han promovido reclamo judicial contra de la entidad bancaria como lo reconoció el representante legal del Conjunto Residencial Monterrey Propiedad Horizontal, quien fue interrogado sobre el inicio de algún proceso 51 Minuto 49:02 a 49:57.
Video fl. 16. Exp. Digt. C.1. 52 Minuto 53:22 a 53:44. Video fl. 16. Exp. Digt. C.1. 53 Minuto 56:12 a 56:16. Video fl. 16. Exp. Digt. C.1. 54 Minuto 1:06:25 a 1:06:59. Video fl. 16. Exp. Digt. C.1. 34 judicial o administrativo para reclamar aquellas expensas, a lo que respondió: “(…) no señor, no he realizado ningún tipo de proceso desde mi fecha como administrador (…)”,55 “(…) no se ha iniciado ningún proceso judicial (…)”.56 De igual forma, adujo que no se le hace mantenimiento al lote y que este permanece cerrado.
Esto acotó sobre el particular: “(…) yo no puedo entrar al lote porque está cerrado, no tengo conocimiento si tiene algún tipo de servicio (…)”.57 6.5.- De su parte, la testigo Lina Marcela Gutiérrez Coronado quien fungió como administradora durante 10 años del Conjunto Monterrey sostuvo frente al pago de las expensas de administración por parte de la entidad bancaria que, la misma no había cumplido con dicha obligación y “(…) no hay ningún registro contable histórico de ninguna manera que AV VILLAS haya cumplido (…)”.58 Al indagársele por las actividades efectuadas sobre el predio objeto de litis, adujo: “(…) nosotros no realizamos ninguna actividad porque es un predio privado, por ende, la administración no podía ingresar a ese predio, entonces nosotros no realizábamos ninguna actividad halla (…)”.59 Comentó que se presentó una problemática de salubridad debido a que un vigilante del banco tenía criaderos de gatos en el lote y, debido a ello, decidió el conjunto retirarle los servicios al lote.
Esto expuso al respecto: “(…) ellos ingresaban por Monterey, se les dejaba ingresar, el condominio del facilitaba al vigilante, energía y agua, pero debido a esa problemática que hubo de salubridad se les quitó todos esos servicios (…)”.60 Y, más adelante agrega: “(…) ellos tenían hasta ingreso, o sea, el vigilante tenía ingreso por ahí, hasta después cuando se quitó, fue que ellos hicieron la puertica para ingresar 55 Minuto 1:20:57 a 1:21:29.
Video fl. 16. Exp. Digt. C.1. 56 Minuto 1:29:19 a 1:29:21. Video fl. 16. Exp. Digt. C.1. 57 Minuto 1:35:44 a 1:35:51. Video fl. 16. Exp. Digt. C.1. 58 Minuto 18:26 a 18:36. Video fl. 25. Exp. Digt. C.1. 59 Minuto 19:08 a 19:29. Video fl. 16. Exp. Digt. C.1. 60 Minuto 19:51 a 20:54. Video fl. 25. Exp. Digt. C.1. 35 por fuera (…)”.61 En cuanto a los servicios públicos del lote, recordó: “(…) ellos dentro de lo que está dividido de Monterrey a AV VILLAS no tienen esos servicios (…) el condómino como tal tiene agua, luz y gas natural ya, y ellos no lo tienen (…)”.62 6.6.- Al momento de referirse a las deudas de la administración adujo que estas no se llevan en activos “(…) se llevan unas cuentas por pagar, pero eso no es un activo(sic) (…)”.63 Y, al indagársele por la razón de no haber iniciado un proceso ejecutivo para cobrar lo que dicen que le adeudaba el banco, respondió: “(…) nosotros nunca hicimos un proceso de los cuales el doctor está hablando, pero si intentamos hacer acercamientos los cuales no se lograron, yo misma fui a AV VILLAS, hablé con varios consejeros, para lograr acercamientos para llegar algún acuerdo pero no se logró, por ese motivo no se realizaron proceso (…)”.64 6.7.- De su parte, la señora Maribel González Lotero como propietaria de un apartamento dentro del Conjunto en mención y miembro del consejo de administración, dijo que la presente demanda correspondía al único proceso que conocía entre las partes.65 A su vez, la señora Aydee Marcela León Cubillos integrante del consejo de administración del Conjunto Monterrey indicó que la entidad actora no ha cancelado emolumento alguno por cuotas de administración66 y por ser área privada no le hacen mantenimiento.67 6.8.- La inspección judicial practicada dejo ver un lote totalmente encerrado en malla de acero, lleno de maleza, inutilizado y plenamente 61 Minuto 27:13 a 27:25.
Video fl. 25. Exp. Digt. C.1. 62 Minuto 21:59 a 22:19. Video fl. 25. Exp. Digt. C.1. 63 Minuto 33:51 a 33:57. Video fl. 25. Exp. Digt. C.1. 64 Minuto 36:03 a 36:26. Video fl. 25. Exp. Digt. C.1. 65 Minuto 54:03. Video fl. 25. Exp. Digt. C.1. 66 Minuto 1:08:59. Video fl. 25. Exp. Digt. C.1. 67 Minuto 1:11:25 a 1:12:04. Video fl. 25. Exp.
Digt. C.1. 36 separado o individualizado del conjunto residencia el cual no está prestando servicio alguno.68 7.- Refulge entonces necesario memorar, que el predio objeto de esta controversia fue afectado al régimen de propiedad horizontal por cuanto fue incluido al conjunto residencial “MONTERREY PROPIEDAD HORIZONTAL”, persona jurídica que nació a la vida jurídica a través de la escritura pública número 4320 del 25 de agosto de 1994, otorgada por la Notaria Séptima de Bogotá. 7.1.- No obstante, en su momento, la constructora INVERSIONES FUERTE VENTURA, a través de escritura pública elevada el 27 de julio de 1995, modifico el artículo 82 del reglamento de propiedad horizontal del Conjunto Monterrey, en los siguientes términos. “La sociedad INVERSIONES FUERTE VENTURA LTDA se reserva el derecho de construir o no y de hacerlo en el tiempo que crea conveniente, la IV etapa total o parcialmente, del conjunto Residencial “MONTERREY” – PROPIEDAD HORIZONTAL, y por lo tanto se reserva el derecho de modificar el presente reglamento, sin consentimiento de los futuros copropietarios del Conjunto Residencial “MONTERREY” – PROPIEDAD HORIZONTAL, para excluir los apartamentos que no se construyan, y por lo tanto, para modificar los coeficientes de copropiedad de todo el Conjunto Residencial.” 7.2.- Posteriormente y en fecha 17 de septiembre de 1997, la constructora en mención, a través de escritura pública número 3968 otorgada por la Notaria Séptima de Bogotá, realiza nuevamente reforma al reglamento de propiedad horizontal con el fin de englobar la etapa IV del conjunto residencial compuesta por los interiores allí referenciados en un solo lote de terreno correspondiéndole un área de 3.727 M2 y alinderándolo.
A su vez, en el parágrafo se señaló que a 68 Pdf 020 a 022. Exp. Digt. C.1. 37 dicho predio le corresponde un coeficiente de copropiedad para ejercer sus derechos, quedando exonerado de cancelar expensas, consagrándose textualmente “Que la sociedad no ha desarrollo (sic) ni desarrollara (sic) por ahora la IV etapa del conjunto residencial MONTERREY PROPIEDAD HORIZONTAL (…)” 7.3.- A su turno, se evidencia que en el parágrafo séptimo de la clausula primera de la escritura pública número 2611 del 25 de mayo de 2005, de la Notaria 13 de Bogotá, se consagró que el inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria 366-31729 quedó sometido al régimen de propiedad horizontal del conjunto residencial MONTERREY PROPIEDAD HORIZONTAL. 7.4.- En los anteriores términos, al modificarse el canon 82 del reglamento de propiedad horizontal de la ya nombrada unidad inmobiliaria conforme a la escritura pública 3968 del 17 de septiembre de 1997, sumado al englobe realizado de los apartamentos que forman parte de la IV etapa y sus coeficientes, se logra colegir, que el inmueble objeto de éste litigio a la fecha en que se efectúo la dación en pago en favor de la entidad financiera demandante, se encontraba en teoría liberado de la afectación del régimen de propiedad horizontal. 7.5.- El negocio jurídico contenido en la escritura pública número 3968 del 17 de septiembre de 1997, que reformó unilateralmente el régimen de propiedad horizontal del predio materia de litis por la sociedad INVERSIONES FUENTE VENTURA LTDA, goza de la presunción de legalidad, el cual es oponible al conjunto residencial MONTERREY PROPIEDAD HORIZONTAL, por haber operado la prescripción de la acción de nulidad propuesta en la demanda de reconvención, situación que no fue materia de apelación. 38 7.6.- En esa medida, como quiera que los apartamentos que debían conformar la IV etapa del conjunto residencial, fueron englobados por la constructora que en su momento fungía como propietaria, repercutió en que los bienes comunes y coeficientes que se encontraban a cargo del lote de terreno de propiedad de la demandante se extinguieran, lo cual refulge como una causa suficiente para ordenar a través de esta sentencia judicial la extinción del régimen de propiedad horizontal que pesa sobre el inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria 366-31729 de la Oficina de Registro e Instrumentos Públicos de Melgar, Tolima, por carecer en esos términos de objeto el régimen de propiedad horizontal que pesa sobre el remebrado bien inmueble. 8.- A lo anterior, súmese, que esta Sala considera indispensable que debe darse una solución a la presente litis que permita a sus integrantes el normal desenvolvimiento de las relaciones sociales y el cumplimiento de los fines pretendido bajo el amparo de un orden justo y una convivencia pacífica, donde no exista un ejercicio arbitrario de los derechos cuyo respaldo termina siendo un arraigado formalismo con el que se pretende la limitación al ejercicio pleno y goce de estos.
De donde, la permanencia en el tiempo del régimen de propiedad horizontal aplicable al predio objeto de litis de ninguna forma genera beneficios a los extremos encontrados, por el contrario, aquel sometimiento limita un disfrute sano de los derechos de las partes e impide el necesario desarrollo económico y social del sector donde aquella heredad se encuentra.
Por tal motivo, ve necesario la Sala disponer el rompimiento de aquel vínculo con el objeto de que cada extremo procesal continúe con el goce efectivo de sus derechos, 39 brindando de esta forma una solución real al presente litigio que tenía como pronóstico el deterioro de las relaciones sociales y humanas. 9.- En este orden de cosas, se dispondrá la cancelación del régimen de propiedad horizontal del conjunto residencial Monterrey frente al predio distinguido con la matrícula inmobiliaria número 366- 31729 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar, heredad descrita en la escritura pública 2611 de 25 de mayo de 2005 de la notaría trece de Bogotá D.C. Como consecuencia, se ordenará a la Registradora de Instrumentos Públicos en cita, cancele la anotación número cuatro (4) de la matrícula inmobiliaria número 366-31729.
Todo lo dicho, sin que exista condena en costas para las partes en primera ni segunda instancia. 10.- Finalmente y por eso no menos importante, debe la Sala hacer un llamado de atención a la señora mandataria judicial del conjunto residencial Monterrey, en el sentido de indicarle que el desarrollo de las diligencias dirigidas por un juez de la república impone un deber de conducta ejemplar de acuerdo con la dignidad del cargo ejercida, en tal sentido, es necesario conservar compostura y respeto, a fin de evitar cualquier gesto, expresión o manifestación de burla frente a los argumentos y decisiones que en su momento emita aquella autoridad, así no se comparta lo resuelto.
VII.- DECISIÓN. En mérito de lo considerado, el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Ibagué, Sala Civil – Familia de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
40 PRIMERO.- REVOCAR el numeral “TERCERO” de la parte resolutiva de la sentencia proferida en audiencia el 18 de julio de 2023, conforme a las consideraciones dadas en precedencia. En su lugar, NEGAR LA PRETENSIÓN de prescripción extintiva de los derechos del conjunto residencial Monterrey propiedad horizontal a través del reglamento de propiedad horizontal, sobre el inmueble distinguido con la matrícula inmobiliaria número 366-31729 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar, descrito en la escritura pública 2611 de 25 de mayo de 2005 de la notaría trece de Bogotá D.C. SEGUNDO.- ADICIONAR la parte resolutiva de la sentencia objeto de alzada en el sentido de NEGAR LA PRETENSIÓN subsidiaria consistente en la declaración de ineficacia de las cláusulas y alusiones contenidas en la Escritura Pública 2611 de 25 de mayo de 2005, donde se indicó que el predio descrito en los instrumentos anteriores está sometido o hace parte del régimen de Propiedad Horizontal del Conjunto Residencial Monterrey Propiedad Horizontal, de acuerdo a lo razonado en precedencia. TERCERO.- ADICIONAR la parte resolutiva de la sentencia impugnada en el sentido de ORDENAR la extinción parcial de la propiedad horizontal que afecta el bien inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria número 366-31729 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar, Tolima, y como consecuencia ordenar la cancelación del registro efectuado por la mentada oficina de registro.
CUARTO. - REVOCAR el numeral “Octavo” de la parte resolutiva de la sentencia en cuestión, según lo analizado en líneas que preceden. En su lugar, NO CONDENAR EN COSTAS de primera instancia a ninguna de las partes en litigio. 41 QUINTO.- CONFIRMAR los numerales “Primero”, “Segundo”, “Cuarto”, “Quinto”, “Sexto” y “Séptimo”, de la parte resolutiva de la sentencia objeto de apelación. SEXTO.- SIN CONDENA en costas en esta instancia. SEPTIMO.- DISPÓNGASE la devolución de la actuación electrónica al despacho de origen.
OCTAVO. -
NOTIFÍQUESE esta providencia conforme lo señala el artículo 9 de la Ley 2213 de junio 13 de 2022.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. El Magistrado, PABLO GERARDO ARDILA VELÁSQUEZ (Rad. 2022-00021-01) JULIAN SOSA ROMERO (Rad. 2022-00021-01) 42 DIEGO OMAR PÉREZ SALAS (Rad. 2022-00021-01) (Salvamento de Voto) SALVAMENTO DE VOTO A LA SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA EMITIDA DENTRO DEL PROCESO CON RADICACIÓN 2022-00021-01 M.P. PABLO GERARDO ARDILA VELASQUEZ Con el mayor respeto y consideración con mis compañeros de Sala, me permito comunicarles que no comparto la decisión adoptada por la mayoría, razón por la cual expreso a continuación las razones en que se funda mi salvamento de voto total, frente a la sentencia referida. 1.
La Sentencia mayoritaria resulta incongruente porque decide favorablemente la pretensión del demandante, excediendo o si se quiere, yendo más allá de lo pretendido en la demanda. El Tribunal, en Sala mayoritaria, invoca, sin que lo haga el demandante, la causal contenida en el numeral 3° del artículo 9° de la Ley 675 de 2001 “por orden de autoridad judicial o administrativa”; cuestión que no comparto porque los motivos de extinción de propiedad horizontal se orientan en virtud del principio de taxatividad, lo cual impone a quien persigue dicha declaratoria que señale con precisión el motivo que, en su sentir se estructura. 2.
En otros términos: el demandante en su demanda nunca invoca la causal denominada por orden de autoridad judicial o administrativa, y el Tribunal en la sentencia de la cual me aparto, de manera sorpresiva y sorprendente hace uso de esa causal no invocada con el agregado cierto de no explicar, debiendo hacerlo, la razón o consideración por medio de la cual la sentencia que se expide acogiendo finalmente la pretensión del demandante de extinguir parcialmente el régimen de propiedad horizontal se abre paso.
Es decir, el Tribunal en ningún sentido explica la razón por la cual se emite la sentencia con base en la causal que no fue pedida por la parte actora. 3. En el caso concreto, el demandante pidió declarar la extinción de la propiedad horizontal con fundamento, según se desprende la pretensión 2° de la demanda, en la causal 1° del artículo 9° de la Ley 675 de 2001, esta es, la destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional. 4.
Se insiste que la parte demandante tan solo sustenta su pretensión en la referida causal 1° del artículo 9° de la Ley 675 de 2001, nunca en la causal señalada en el numeral 3° de la norma legal mencionada, razón por la cual, es evidente el vicio de incongruencia en que se incurre en esta sentencia mayoritaria. 5. En este punto, no está de más recordar que “…El principio de congruencia es un límite al poder decisorio del fallador, que impone que haya correspondencia entre lo resuelto y lo que oportunamente plantearon los litigantes como materia de la controversia, sin perjuicio de las facultades oficiosas atribuidas por normas especiales…” (SC 4257-202 MP.
Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo) (Negrilla y subrayado fuera de texto). Por ello, no resultaba posible que el Tribunal excediera los límites que estableció el demandante y que también orientaron el actuar no solo de la parte demandada sino también el desplegado por el Juez de primera instancia. 6. Por eso, también, considero sorprendente el argumento esgrimido en la sentencia de la que me aparto, de que el Juez siempre debe resolver los conflictos sometidos a su consideración; esto último, aunque puede resultar acertado, no significa que el fallador pueda decidir los pleitos de manera caprichosa o por fuera del marco legal y aquel que señalan las partes en conflicto.
Proceder de ese modo, quebranta, sin duda, el principio de congruencia que se recuerda limita el poder o la facultad decisoria del funcionario judicial. 7. Es cierto que la función judicial contribuye a la paz social, empero, esa función judicial está reglada en la constitución y en la ley con la norma superior expresa de que el juez está atado en sus decisiones a la aplicación de las normas legales vigentes. 8.
Tampoco comparto las consideraciones sobre la inoponibilidad de algunos actos jurídicos que contiene la sentencia y que, a mi juicio, resultan equivocados puesto que la verdadera inoponibilidad del acto jurídico no corresponde a la idea que señala el proyecto, según la cual la inoponibilidad surge, supuestamente, porque el banco demandante no participó o intervino en las modificaciones del reglamento de propiedad horizontal.
Eso no es inoponibilidad como equivocadamente lo señala la sentencia. 9. En esa línea de pensamiento, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, frente a la inoponibilidad, ha concluido que: “la inoponibilidad es una garantía que tienen los terceros adquirentes de buena fe para que un negocio del que no hicieron parte no los afecte cuando no se cumplió el requisito de publicidad; de suerte que ni su celebración ni su eventual nulidad pueden perjudicarlos, por lo que la declaración judicial que se haga respecto de la validez de aquel acto no tiene la aptitud de afectar su propio derecho legítimamente conseguido.
La inoponibilidad valora la confianza razonable de los terceros de buena fe en aquellos negocios que se presentan objetivamente como válidamente celebrados…” (SC 9184-2017 MP. Ariel Salazar Ramírez) (Negrilla y subrayado fuera del texto). 10. Por consiguiente, la no participación del banco demandante en la modificación del reglamento de propiedad horizontal no deviene, para él, en su inoponibilidad. 11.
Por las razones explicadas para el suscrito magistrado disidente resulta claro que en sede de segunda instancia han de haberse negado las pretensiones de la demanda y, por tanto, haber revocado la sentencia de primer grado venida en apelación. En los términos anteriores presento mi salvamento de voto frente a la sentencia emitida por la Sala Mayoritaria dentro del asunto de la referencia. Cordialmente, Diego Omar Pérez Salas.
Fecha ut supra.