Micelio

SENTENCIA — Tribunal Superior de Bogotá

Radicado: 29-2011-00455 01

Sala: SALA CIVIL

Ponente: Luís Roberto Suárez González

Fecha: 2024-09-11

Sujetos procesales: SAN ANDRESITOS UNIDOS DEL NORTE / MY HOME S.A. Y OTRO

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Demandado: My Home S.A. y Otro. Apelaci�n Sentencia: 29-2011-00455 01 TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOT� D.C. SALA CIVIL MAGISTRADO PONENTE: LU�S ROBERTO SU�REZ GONZ�LEZ Proyecto discutido y aprobado en Sala del 6 de agosto de 2013. Acta 29. Bogot� D. C., once de septiembre de dos mil trece. Procede la Sala a resolver el recurso de apelaci�n que la parte demandante interpuso contra la sentencia emitida el pasado veinte de febrero por el Juzgado Veintinueve Civil del Circuito de Bogot�.

ANTECEDENTES 1. El centro comercial San Andresitos Unidos del Norte promovi� demanda ejecutiva singular contra la sociedad My Home S.A. y Jos� Ignacio Hern�ndez Castro, para obtener el pago de los c�nones de arrendamiento correspondientes a los locales comerciales distinguidos con los n�meros 301, 302, 303, 303 A, 309, y 310, por los periodos comprendidos entre el 22 de septiembre de 2010 al 21 de agosto de 2011, as� como por las penas por incumplimiento pactadas en cada uno de los contratos de arrendamiento. 2.

Notificados los ejecutados de la orden de apremio, intermediando procuradora judicial formularon los medios exceptivos que militan en el escrito que obra a folios 154 a 170, motivo por el que agotado el rito propio de la instancia, el juzgado de conocimiento, mediante la sentencia impugnada, dirimi� el conflicto declarando probados parcialmente los medios de defensa intitulados: i) �Cobro de lo no debido � respecto de los locales 301, 303 y 303 A�, ii) �Pago total � respecto de los c�nones de arrendamiento de los locales 301, 303 y 303 A�, iii) �Pago parcial � respecto de los locales 302, 309 y 310�, iv) �Temeridad y mala fe�, por lo que modific� la orden de apremio librada, para en su lugar, disponer que siga la ejecuci�n por la suma de $36.116.117.35, neg�ndola por los valores perseguidos por la cl�usula penal.

Para ello, se�al� el a quo que en el caso concreto resulta improcedente el cobro de las cl�usulas penales junto con los perjuicios indemnizatorios reclamados, por expresa prohibici�n contenida en el art�culo 1600 del C.C.; agregando que los demandados acreditaron, en el curso del proceso, sendos abonos a los c�nones de arrendamiento objeto de cobro coactivo, emolumentos que fueron reconocidos por la demandante al descorrer el traslado de las excepciones; decisi�n contra la que el actor propuso recurso de apelaci�n, que se resuelve previas las siguientes, CONSIDERACIONES 1.

De entrada conviene precisar, que para abrirse a tr�mite un proceso para el cobro coactivo de una obligaci�n insoluta, se precisa de la existencia de un t�tulo que tenga m�rito para la compulsi�n, presupuesto que en el derecho patrio se satisface con la presencia de un documento contentivo de una obligaci�n clara, expresa y exigible, que por provenir del deudor tenga pleno valor probatorio en su contra; de tal suerte que probada la objetividad de una obligaci�n con estas caracter�sticas, a la que solo falta su cumplimiento, a �l se aspira con la orden judicial que al efecto expida la autoridad judicial con el prop�sito de lograr la realizaci�n coactiva del derecho legalmente cierto.

Dentro de las muchas clasificaciones que se han realizado de los t�tulos ejecutivos, est� la que le reconoce esa condici�n a los que provienen de un acuerdo bilateral de los convencionistas, calificados como contractuales, que al incorporar una obligaci�n expresa, igualmente signada por la claridad, le permite al acreedor su cobro compulsivo judicial por no haber sido satisfecha una vez se hizo exigible, documento que al estar suscrito por el deudor, le es oponible con pleno valor probatorio. 2.

En casos como el del arrendamiento de bienes, dichas obligaciones nacen a la vida jur�dica fruto del acuerdo de voluntad expresado por las partes, precisamente, por tratarse de un contrato consensual, esto es, el que �se perfecciona por el solo consentimiento�; agregando que, de la misma forma, huelga decir, por consenso de los contratantes, puede invalidarse seg�n lo reglado en el art�culo 1602 de la ley civil, negocio que se present� como fuente de la presente ejecuci�n. 3.

El juzgado de conocimiento, luego de hacer �nfasis acerca de que los demandados acreditaron en el curso del proceso el pago de ciertos emolumentos con los cuales se cancelaron algunas de las obligaciones ejecutadas en el presente litigio -hecho que adujo fue reconocido por el representante legal de la copropiedad demandante-, y de efectuar la correspondiente liquidaci�n de los c�nones adeudados, concluy� que deb�an prosperar las excepciones de m�rito intituladas cobro de lo no debido y pago total respecto de los c�nones de arrendamiento de los locales 301, 303 y 303 A, as� como la denominada pago parcial, en lo relacionado con los locales distinguidos con los n�meros 302, 309 y 310, ya que con los abonos se�alados en la providencia atacada se cancel� parte del capital y de los intereses moratorios reclamados, ordenando seguir adelante la ejecuci�n por la suma de $36.116.117.35, �por los c�nones que se causaron hasta el momento en que finalizaron los contratos base de recaudo�.

Contra la anterior decisi�n se alz� en apelaci�n la parte demandante, por considerar que el juzgador realiz�, de oficio, una revisi�n del mandamiento de pago con base en la cual adujo que no resulta dable perseguir el cobro de intereses moratorios y la cl�usula penal, tesitura que manifest�, desconoce lo expresamente pactado en los contratos que sirvieron de b�culo a la acci�n y va en contra del derecho fundamental al debido proceso, pues sumado a que el auto de apremio no fue controvertido por los demandados, con la decisi�n adoptada se limit� la posibilidad de hacer uso de los recursos consagrados por el legislador.

Reliev�, que en el interrogatorio de parte rendido en el curso del proceso, reconoci� los abonos realizados por la parte ejecutada, censurando que el fallador de primera instancia no fue objetivo al dejar de valorar si aquellos cubr�an la totalidad de lo adeudado, pues al liquidar los intereses de mora se evidencia que los demandados se encuentran atrasados en sus obligaciones; agregando que �stos afirmaron en las excepciones planteadas no deber los c�nones generados con posterioridad al 18 de julio de 2011, bajo el sustento de que a trav�s de misivas hicieron la entrega de los inmuebles, desconociendo que de acuerdo con lo pactado en la cl�usula d�cimo segunda, el arrendador podr� negarse a recibir el bien cuando a su juicio existan obligaciones pendientes a cargo del arrendatario, motivo por el cual y de acuerdo con el equilibrio contractual, los contratos contin�an vigentes hasta la fecha en que tom� posesi�n efectiva de los locales.

En este sentido, arguy� que las sumas canceladas deben ser tenidas en cuenta como abonos y no como pagos efectivos porque no cubrieron la totalidad de las deudas y no fueron aplicados como lo exigen las normas contables, m�s a�n cuando se trata de obligaciones de tracto sucesivo que generan intereses de mora de forma independiente. 4. Destacada la orientaci�n de los planteamientos expuestos por la parte recurrente, desde ya se advierte que la decisi�n impugnada habr� de modificarse, de acuerdo con las siguientes reflexiones: 4.1.

En relaci�n con el argumento atinente a la revisi�n oficiosa que hiciera el juzgado de conocimiento sobre el mandamiento de pago, de donde concluy� la improcedencia del cobro de las cl�usulas penales reclamadas en el libelo genitor y la indemnizaci�n de perjuicios, conviene precisar, que hizo bien el a quo al analizar los t�tulos aportados como base de la ejecuci�n, as� como el mandamiento de pago proferido en su momento, pues ese estudio no trasgrede el derecho al debido proceso alegado por el censor y tampoco se convierte en un actuar constitutivo de �una v�a de hecho� y, por el contrario, corresponde a un asunto que debe analizarse a�n de manera oficiosa por el funcionario judicial, quien est� en la obligaci�n de determinar si en verdad existe un documento con las caracter�sticas que exige la ley para continuar con la ejecuci�n y, por ende, si lo consignado en la orden de apremio corresponde a lo plasmado en los instrumentos aportados.

En este sentido ha de recordarse que las �nicas providencias con fuerza vinculante para el fallador y las partes, una vez adquieren ejecutoria, son las sentencias, lo que de suyo indica la importancia de la expresi�n, no pocas veces utilizada, seg�n la cual lo interlocutorio no ata al juez para lo definitivo. De esta suerte, en la sentencia est� al alcance del fallador la posibilidad de revisar y a�n m�s, alterar el sentido de sus resoluciones interlocutorias, porque �nicamente con aquellas precluye su jurisdicci�n sobre la controversia materia de decisi�n. As� lo ha reconocido la jurisprudencia vern�cula, al se�alar que el juez, a�n el de segundo grado �puede y debe analizar la regularidad estructural del proceso desde su comienzo, amparado por la facultad indiscutible que tiene de abordar en forma panor�mica ese estudio en cuanto conviene de modo particular con los llamados presupuestos procesales de la ejecuci�n, lo que implica por consiguiente que cuenta con autorizaci�n suficiente de la ley para examinar si los requisitos exigidos para abrir una actuaci�n de tal �ndole y librar el respectivo mandamiento judicial de ejecuci�n, se encuentran presentes (art. 497 del C. de P. C.), as� tenga aqu�l que desatender las razones que tuvo el a quo para aceptar la oposici�n que dedujo el demandado contra una ejecuci�n que en principio esta autoridad inferior pudo estimar viable (�)�, se trata pues, dijo la Corte, de la �verificaci�n que en todo caso han de realizar los �rganos jurisdiccionales ejecutores de manera oficiosa como acaba de verse, habida cuenta que, como es bien sabido, las ejecuciones se aseguran y se legitiman en el t�tulo aportado como base de recaudo que en consecuencia es su condici�n y medida, y por principio nada debe impedir la iniciaci�n de tr�mites de esta estirpe siempre y cuando dicho t�tulo los justifique�. 4.2.

En este orden de ideas, surge que lo planteado por el Juez de instancia y que se constituy� en motivo de inconformidad por el recurrente, tiene pleno respaldo en lo dispuesto por el ordenamiento para el efecto, ya que, en el caso concreto, el cobro de perjuicios y cl�usula penal no procede por cuanto la modalidad del pacto existente, no admite el reconocimiento simult�neo de la obligaci�n principal, la pena y la indemnizaci�n de perjuicios, en la medida en que de acuerdo con su texto, se convino que �en el evento de incumplimiento cualquiera de las partes a las obligaciones a su cargo contenida en la ley o en este contrato, la parte incumplida deber� pagar a la otra parte una suma equivalente a tres (3) c�nones de arrendamientos vigentes en la fecha del incumplimiento, a t�tulo de pena�, indic�ndose, igualmente, que �en el evento que los perjuicios ocasionados por la parte incumplida, excedan el valor de la suma aqu� prevista, como pena, la parte incumplida deber� pagar a la otra la diferencia entre el valor total de los perjuicios y el valor de la pena prevista en esta cl�usula�, acuerdo que al tenor de lo contenido en el art�culo 1594 del c�digo civil, se constituye en una restricci�n de cobro, reconocida por la Corte al se�alar que �entendida, pues, la cl�usula penal como el negocio constitutivo de una prestaci�n penal de contenido patrimonial, fijada por los contratantes, de ordinario con la intenci�n de indemnizar al acreedor por el incumplimiento o por el cumplimiento defectuoso de una obligaci�n, por norma general se le aprecia a dicha prestaci�n como compensatoria de los da�os y perjuicios que sufre el contratante cumplido, los cuales, en virtud de la convenci�n celebrada previamente entre las partes, no tienen que ser objeto de prueba dentro del juicio respectivo, toda vez que, como se dijo, la pena estipulada es una apreciaci�n anticipada de los susodichos perjuicios, destinada en cuanto tal a facilitar su exigibilidad�.

As�, se adujo en la providencia en cita, que lo expuesto con antelaci�n se constituye en la raz�n �para que la ley excluya la posibilidad de que se acumulen la cl�usula penal y la indemnizaci�n de perjuicios, y solamente por v�a de excepci�n, en tanto medie un pacto inequ�voco sobre el particular, permita la acumulaci�n de ambos conceptos� (�nfasis de la Corporaci�n), circunstancia que no puede desgajarse del an�lisis de la cl�usula penal pactada, en tanto no se observa con claridad que la intenci�n de los contratantes se haya circunscrito a permitir el cobro espec�fico de cada uno de los aspectos en menci�n, pues, n�tese, que en esta no se incluy� de manera expresa que se pod�a cobrar la pena y los perjuicios, lo cual conduce a que el pacto es de car�cter eminentemente moratorio, efecto regulado por el art�culo precitado.

De acuerdo con lo expuesto y toda vez que, como viene de verse, en el presente asunto no resulta procedente el cobro simult�neo de los emolumentos perseguidos por el actor por concepto de intereses moratorios y cl�usula penal, por as� disponerlo el art�culo 1594 del c�digo civil, aunado a la circunstancia que del an�lisis del clausulado que componen los contratos de arrendamiento b�culo de esta acci�n no se concluye la operancia en conjunto de los rubros reclamados, en tanto, se insiste, la sanci�n punitiva convenida hace parte de las denominadas como moratorias, fluye evidente que la decisi�n adoptada por el juez de instancia no luce violatoria del derecho al debido proceso alegado por el actor y mucho menos desconoce lo pactado en los acuerdo negociales, pues, valga recabar, en ellos no se facult� el cobro simult�neo de los rubros en referencia, lo que, importa aclarar, no impide la aceptaci�n de los r�ditos de mora desde el instante en que esta se produjo hasta la aplicaci�n de la cl�usula penal, en franco y t�cito reconocimiento de la terminaci�n del contrato para el momento en que esta se cobra. 5.

Ahora bien, tampoco tiene vocaci�n de �xito el alegato fundado en que el juez de instancia no valor� que los abonos efectuados por los demandados no cubr�an la totalidad de lo adeudado, y que al liquidar los intereses de mora queda en claro que los ejecutados se encuentran en mora en las obligaciones contra�das; relievando, adem�s, que los dineros cancelados deben ser tenidos en cuenta como abonos y no como pagos efectivos porque no cubrieron la totalidad de las deudas y no fueron aplicados como lo ense�an las normas contables, por cuanto, en orientaci�n adversa, de revisar las diferentes piezas procesales que componen el expediente se concluye que el juez de primer grado no err� al declarar probadas las excepciones de cobro de lo no debido y pago total respecto de los locales 301 y 303, tal como pasa a explicarse: 5.1.

Advi�rtase, como punto de inicio, que el presente proceso coercitivo tiene su g�nesis en el incumplimiento por parte de la sociedad My Home S.A. y Jos� Ignacio Hern�ndez Castro de lo pactado con el Centro Comercial San Andresitos Unidos del Norte P.H., en relaci�n con los contratos de arrendamiento signados sobre los locales comerciales identificados con los n�meros 301, 302, 303, 303 A, 309 y 310, obligaciones que son de car�cter individual, aut�nomas, a pesar de la identidad en el elemento personal de esos contratos, lo que permite, en el caso concreto y ante los diferentes pagos que efectuaron los ejecutados de manera global -sin que se discriminara la forma de aplicaci�n-, manejar esos cr�ditos en conjunto, hasta el momento en que existi� una imputaci�n particular por parte del deudor.

Expuesto lo anterior, �til resulta memorar, que la sociedad demandada My Home S.A. al pronunciarse acerca del cobro coercitivo iniciado en su contra, aport� al plenario dos misivas dirigidas al centro comercial San Andresitos Unidos del Norte P.H. que datan del 18 de julio de 2011, por medio de las cuales puso de presente que debido al caos al que se encuentra sometida la propiedad horizontal, daba �por terminado el contrato de arrendamiento por justa causa al no contar con plena disposici�n del uso y goce de los inmuebles� identificados con los n�meros 301 y 303, habiendo consignado el valor de los c�nones de arrendamiento causados entre los meses de enero de 2011 a julio de esa misma anualidad, aportando, en lo que ata�e al primero de los locales referidos -301-, un comprobante de pago por valor de $5.946.600, y un recibo de consignaci�n por $7.537.200 para el distinguido con el n�mero 303, indicando, as� mismo, que en atenci�n a que no existen paredes ni puertas que delimiten los locales, pon�a a disposici�n de la entidad actora, las llaves y el espacio ocupado por los inmuebles.

En respuesta a lo anterior, la se�ora Gladys Hurtado Hurtado, en su condici�n de administradora del Centro Comercial demandante, en escrito adiado el 26 de julio de 2011, le inform� que �la causal invocada para la decisi�n por usted expresada no es procedente ni ajustada a la verdad, raz�n por la cual en mi calidad de representante legal del Centro Comercial (�) no la reconozco ni acepto�, sosteniendo, en igual sentido, que en caso de que decidan entregar los locales comerciales, �deben ajustarse a lo establecido en los contratos de arrendamiento para estos efectos, consignando los c�nones de arrendamiento, cuotas de administraci�n, intereses de mora y la sanci�n penal establecida por la ley cuando hay devoluci�n de cheques�. 5.2.

De analizar en conjunto lo arg�ido por cada uno de los extremos en las correspondientes misivas, se desgajan dos circunstancias de importancia para resolver este tema de la impugnaci�n: la primera consistente en que la sociedad demandada, en ejercicio de la autonom�a de su voluntad, puso en conocimiento del arrendador su intenci�n de dar por culminado los contratos de arrendamiento signados para los locales comerciales distinguidos bajo los n�meros 301 y 303, procediendo a cancelar, para dicho prop�sito, los c�nones que en su criterio adeudaba para el mes de julio de 2011, debiendo relievarse, que sobre esa terminaci�n la actora �nicamente manifest� que no aceptaba la causal invocada, exponiendo, de manera general, la forma en que deb�an proceder para la entrega de los inmuebles alquilados.

Y la segunda consecuencia, que el arrendador una vez tuvo conocimiento acerca de este finiquito no mostr� inconformidad o reproche alguno respecto de los pagos efectuados, ni expuso, en su carta responsorial, que los emolumentos consignados no resultaban suficientes para la cancelaci�n de la renta o, que, los demandados deb�an m�s de los dineros consignados por este concepto.

En este orden de ideas y como quiera que los ejecutados se pusieron al d�a en el pago de los c�nones de arrendamiento, en tanto, se itera, cancelaron los emolumentos causados entre los meses de enero a julio de 2011 para los locales 301 y 303, aportando las correspondientes copias de las consignaciones, manifestando, adem�s, que daban por fenecidos los contratos por justa causa al no disponer del uso y goce de los inmuebles, fluye evidente que esa situaci�n los facultaba, al tenor de lo se�alado en el ordinal tercero, literal b del numeral sexto de la cl�usula d�cimo quinta del pacto de voluntades, a dar por terminados, de manera unilateral, los pluricitados acuerdos; afirmaci�n que se realiza, claro est�, con independencia de la real estructuraci�n de la causal alegada.

En lo que dice relaci�n con el reconocimiento del pago de las sumas adeudadas, el actor reitera al folio 178 de la encuadernaci�n, que para el mes de julio de 2011 se presentaba una mora acumulada de 7 meses, �desde enero de 2011 hasta julio�, en franca aceptaci�n que respecto de esos locales, para aquella fecha, no exist�a mora; momento para el que tampoco se exigi� el cobro de intereses por el retardo en el pago de los c�nones adeudados, sin que resulte v�lido cuestionar entonces, a trav�s del presente asunto, que los montos en referencia no alcanzan a cubrir la totalidad de las obligaciones, pues esa discusi�n debi� plantearse cuando otorg� respuesta a las misivas enviadas por los demandados, o imputarlos en la forma como el acreedor considerara pertinente y presentarle el saldo que persist�a despu�s de aplicar ese pago.

En torno a este aspecto, recu�rdese que al haber se�alado la sociedad My Home S.A., de manera espec�fica en las epistolares remitidas a la demandante, que las sumas consignadas correspond�an a los c�nones de arrendamiento causados entre los meses de enero de 2011 a julio de esa anualidad, para los locales 301 y 303, coruscante es que los ejecutados se acogieron a las previsiones contenidas en el art�culo 1654 del C�digo Civil, que habilita al deudor para escoger la deuda que cancela, facultad que hizo efectiva toda vez que como existen m�ltiples obligaciones con la actora, ellos indicaron, espec�ficamente, que los pagos realizados deb�an ser imputados a las rentas generadas con ocasi�n de los contratos celebrados sobre los locales en referencia, actuar que, contrario arg�ido por el censor, en puridad, se ajust� a los lineamientos indicados por el legislador para este asunto.

Corolario de lo expuesto y como quiera que la terminaci�n de los contratos de arrendamiento suscritos sobre los locales 301 y 303, obedeci� a la autonom�a de la voluntad de uno de los extremos procesales en fiel apego de lo consagrado en el clausulado que componen los acuerdos contractuales, sin que se demostrara en el curso del proceso que el actuar de la parte demandada se enmarc� dentro de alguna de las causales consideradas como de incumplimiento, y mucho menos que fuese necesario la expedici�n del correspondiente paz y salvo expedido por el arrendador o, que, �ste pod�a negarse a recibir los inmuebles al considerar que exist�an obligaciones pendientes a cargo de los ejecutados, en la medida en que, debe reiterarse, no se cuestion�, ni reproch� que se encontraran en mora en el pago de las obligaciones contra�das respecto de los locales comerciales 301 y 303, concluye la Corporaci�n, como se anunciara precedentemente, que la decisi�n adoptada por el Juez de instancia al declarar pr�spera la excepci�n de m�rito denominada pago total de la obligaci�n, se encuentra ajustada a la realidad procesal acaecida en el litigio, por lo que en este sentido se confirmar� tal determinaci�n. Bajo este panorama, �til resulta precisar que, en l�nea de principio, la terminaci�n de los acuerdos realizada por las personas llamadas a juicio no puede constituir un incumplimiento de las obligaciones contractuales que los hagan deudores de la sanci�n se�alada por concepto de cl�usula penal y que es objeto de reclamaci�n por el Centro Comercial recurrente, en tanto que los arrendatarios procuraron la finalizaci�n de los efectos contractuales, como se anunci�, por su manifestaci�n expresa, conocimiento previo que motivaba para el cobro del pacto privado como de los arrendamientos que se causaran a futuro, que se demostrara que esa terminaci�n no obedec�a a una justa causa negocial, omisi�n que, sin hesitaci�n alguna, impide el cobro del emolumento en menci�n. 6.

De otra parte, en cuanto hace al local 303 A, contrato de arrendamiento respecto del cual el fallador de primer grado encontr� probado el medio de defensa intitulado pago total, ha de decirse que la decisi�n cuestionada, al igual que la analizada precedentemente, habr� de ser confirmada, por cuanto milita en el paginario un escrito signado por la se�ora Yolanda C�rdenas Pe�uela, en su calidad de representante legal de la sociedad My Home S.A., dirigido a la copropiedad actora, a trav�s del cual expres� que al vencer el contrato de arrendamiento sobre el inmueble en comento, proced�a a hacer su entrega completamente desocupado, pronunciamiento que fue objeto de respuesta por la ejecutante el 26 de noviembre de 2010, en donde indic� que �de acuerdo con el contrato de arrendamiento firmado (�), el local se recibe despu�s del pago de la cl�usula penal contemplada en la cl�usula d�cimo octava, es decir (3) c�nones de arrendamiento�.

En este orden, surge de lo expuesto, que el arrendador tampoco realiz� en la misiva en menci�n cuestionamiento alguno respecto a los montos adeudados por los llamados a juicio por concepto de c�nones, pues, n�tese, solamente atin� a afirmar que recibir�a el aludido local, previo pago de la pena contemplada en el acuerdo de voluntades. Sin embargo, de auscultar el contenido del clausulado que compone el contrato de arrendamiento del local 303 A, palmario es que en el presente asunto no puede tener acogida la tesitura planteada por la actora para negarse a recibir el local comercial que en este momento es objeto de an�lisis, en la medida que -como aconteci� respecto de los locales 301 y 303-, ante el pago realizado, los arrendatarios estaban autorizados por el contrato para darlo por terminado, aunque para este, en el que no se aleg� incumplimiento de la contraparte, se aclara que tal decisi�n fue unilateral, cobijada por la cl�usula d�cimo quinta del acuerdo de voluntades, ley de car�cter particular que habilita tal actuaci�n sin que sea necesario que para la validez de esa terminaci�n previamente se cancele el preaviso, pues all� no se hizo constar esa circunstancia. En este sentido, lo que se colige del actuar de los ejecutados, es que estos, como se anunci�, en uso de lo dispuesto en el ordinal tercero, literal b, art�culo sexto, de la cl�usula d�cimo quinta del pacto contractual, dieron por terminado, se insiste, de manera unilateral, el acuerdo negocial respecto del pluricitado local, hecho que conlleva a que, contrario a la pena reclamada, deban realizar el pago de �una indemnizaci�n equivale (sic) de tres (3) meses de arrendamiento�, por as� disponerlo el contrato en referencia, rubro que al no haberse cancelado, simplemente, hace a los arrendatarios deudores del mismo, pero como no encarna una falta contractual, hace inoperante, para este espec�fico local, la cl�usula penal reclamada. 7.

Por otra parte, aunque no desconoce la Corporaci�n que efectivamente como lo expuso el censor, �ste reconoci� en el curso del proceso una serie de abonos efectuados por los demandados, manifestaci�n que cotejada con las documentales aportadas resulta suficiente para aceptar el pago de los mismos, conviene precisar, que pese a que el demandante indic� en el recurso de alzada que el a quo liquid� de forma errada las sumas consignadas, lo cierto es que, al aplicar el juzgado de conocimiento dichos emolumentos a cada uno de los montos adeudados por concepto de c�nones de arrendamiento, tomando, para ello, como capital, la totalidad de la renta para los seis locales comerciales correspondientes a un periodo determinado, tal proceder no luce contrario a las disposiciones legales, pues, como se anunciara p�rrafos atr�s, en tanto que sobre algunas mensualidades los deudores no eligieron la renta que pagaban, ello facultaba al sentenciador para que manejara las obligaciones de forma conjunta, tema sobre el que, importa precisar, que lo pertinente es que los mismos se abonen en la fecha en que se ejecutaron, imput�ndose primeramente a los intereses moratorios causados y luego a capital, aunado a que la tasa por r�ditos de retardo corresponde a la m�xima legal, circunstancias que desvirt�an el alegato expuesto en este sentido por el recurrente. 8.

No obstante lo discurrido, conforme al anterior escenario y en virtud de que, ciertamente, los demandados se encuentran en mora en el pago de sumas de dinero por concepto de c�nones de arrendamiento de los inmuebles distinguidos con los n�meros 302, 309 y 310, tal como lo indicara el fallador de instancia en la sentencia que es materia de impugnaci�n, esa situaci�n encarna, como consecuencia, que al tenor de lo consagrado en el numeral primero del literal a) de la cl�usula d�cima quinta del acuerdo de voluntades y ante el referido incumplimiento de las cargas contractuales asumidas por los demandados, la activaci�n y reconocimiento por parte de la Corporaci�n de la sanci�n pactada por concepto de cl�usula penal.

En este punto conviene precisar, que al haberse reconocido el pago de los intereses sobre las mensualidades en mora durante la ejecuci�n de los contratos, dicha situaci�n no luce contraria a la prohibici�n contenida en el art�culo 1600 del c�digo civil, ya analizada, pues, sobre el punto, �til es memorar, que una cosa son los r�ditos moratorios causados sobre los c�nones de arrendamiento -emolumentos que fueron reconocidos por los demandados al solicitar en la misiva que data de junio de 2011, la condonaci�n �de intereses y honorarios�-, y otra diferente, el reconocimiento de la sanci�n penal que en el caso concreto se origina ante el incumplimiento del contrato que provoca su terminaci�n, eventualidades que en el sub judice no impiden su reconocimiento.

As� las cosas y como quiera que el demandante en el recurso de alzada mostr� inconformidad respecto de la ausencia de reconocimiento por el a quo de la condena punitiva reclamada, se modificar�, como se anunciara desde los albores de este estudio, la sentencia de primer grado en lo que a este punto refiere, reconoci�ndose, entonces, por concepto de cl�usula penal, la suma de tres c�nones de arrendamiento �vigentes a la fecha del incumplimiento�, respecto de los locales 302, 309 y 310, pena que asciende a la suma de $11.322.300.

En consecuencia, se ordenar� que siga adelante la ejecuci�n en la forma se�alada en el mandamiento de pago respecto de los locales identificados con los n�meros 302, 309 y 310, pero con intereses hasta el 22 de agosto de 2011, debiendo aclararse que al efectuar la correspondiente liquidaci�n del cr�dito se tendr�n en cuenta los pagos efectuados por los demandados, excepto las sumas de $5.946.600., $7.537.200. y $942.700., que se imputaron a los locales 301, 303 y 303 A. De igual forma, se incluir� en la misma el valor de $11.322.300. por concepto de cl�usula penal. 9.

Finalmente, en lo que respecta al medio de defensa intitulado temeridad y mala fe, que fuera declarado parcialmente probado por el juzgador de instancia, y del que adujo el recurrente enloda su correcto nombre y actuar, cumple decir, que tal exposici�n deber� ser despachada desfavorablemente, pues aunque expres� el actor que al momento de radicaci�n del proceso no se cont� con la totalidad de los abonos realizados por los demandados, indicando que esa deficiencia es imputable a ellos, debe relievarse, que tal argumentaci�n no es v�lida para obtener la revocatoria de este punto, con fundamento en el material probatorio recaudado en el plenario.

En efecto, n�tese que si bien es cierto el Centro Comercial demandante reconoci� en el tr�mite de instancia que los ejecutados realizaron diferentes pagos a las obligaciones contra�das, esa situaci�n no explica que su actuar se haya ajustado a la lealtad y buena fe con la que deben regirse los extremos, en tanto en el presente asunto, surge evidente que el demandante, a�n antes de interponer esta acci�n coercitiva, ten�a pleno conocimiento acerca de los emolumentos cancelados por los deudores -tanto as� que �stos, a trav�s de sendas misivas, advirtieron esa circunstancia-, y aunque manifest� que esos pagos se realizaron en cuentas diferentes a las autorizadas para tal fin, contaba a su alcance con todos los medios contables para establecer la realidad de las soluciones arg�idas, acaso que permite calificar, en la forma en que lo realiz� el a quo, el declarar probada esta excepci�n. En m�rito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot�, administrando justicia en nombre de la Rep�blica y por autoridad de la ley,

RESUELVE

PRIMERO: MODIFICAR el ordinal segundo de la sentencia proferida el veinte de febrero pasado por el Juzgado Veintinueve Civil del Circuito de esta ciudad, dentro del presente proceso ejecutivo, en el sentido de ordenar que siga adelante la ejecuci�n en la forma indicada en el mandamiento de pago en relaci�n con los locales 302, 309 y 310; debiendo aclararse que al efectuar la correspondiente liquidaci�n del cr�dito se tendr�n en cuenta los pagos efectuados por los demandados, excepto las sumas de $942.700., $5.946.600. y $7.537.200.

De igual forma, se condena a pagar la suma de $11.322.300. por concepto de cl�usula penal, respecto de los inmuebles en menci�n, y que los intereses reconocidos se liquidar�n hasta el 22 de agosto de 2011.

SEGUNDO: CONFIRMAR el fallo en lo dem�s.

TERCERO: Sin costas en esta instancia ante la prosperidad parcial del recurso. Notif�quese. LU�S ROBERTO SU�REZ GONZ�LEZ Magistrado Ponente Rad. 110013103029201100455 01 ANA LUC�A PULGAR�N DELGADO Magistrada Rad. 110013103029201100455 01 NUBIA ESPERANZA SABOGAL VAR�N Magistrada Rad. 110013103029201100455 01  Art. 1500 C.C.  C.S.J. Sentencia S090 de 1995.  Cfr. cl�usula d�cimo octava del acuerdo de voluntades (folio 11 del cuaderno uno).  C.S.J. Sentencia S-029 de 1996.  Cfr. folios 131 a 132 y 139 a 140 C. 1.  Ver folio 172 del C. 1.  Cl�usula d�cima segunda de los contratos.  Cfr. folio 145 C. 1.  Ver folio 173 ib�dem.  �Causales de terminaci�n: ( ) 3.

Unilateralmente podr� dar por terminado el contrato de arrendamiento mediante preaviso dado con tres (3) meses de anticipaci�n a la fecha se�alada para la terminaci�n del contrato, mediante correo certificado, y el pago de una indemnizaci�n equivale (sic) de tres (3) meses de arrendamiento� (�nfasis del texto original).  Ver folios 42 y 43.  Art�culo 1653 del C�digo Civil.  Cfr. folio 10 de la encuadernaci�n.  Ver folio 152 C. 1.  Ver cl�usula d�cima octava de los contratos de arrendamiento.  $2.986.500. por el local 302, $6.982.800. por el local 309 y $1.353.000. por el local 310.     PAGE 8 LRSG.

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