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Magistrado Ponente: Germ�n Valenzuela Valbuena Radicado: 1100 1310 3037 2004 00251 01 Procedencia: Juzgado 37 Civil del Circuito Asunto: Apelaci�n sentencia Ejecutivo: Cort�s Santana Administradores Ltda. vs. Flavio Eli�cer Maya Escobar Aprobaci�n: Sala 28 � 12 de agosto de 2009 Decisi�n: Revoca Se resuelve el recurso de apelaci�n interpuesto por la parte demandante contra la sentencia de 24 de octubre de 2.008.
ANTECEDENTES 1. Por la v�a del proceso ejecutivo la Sociedad Cort�s Santana Administradores Ltda., actuando como administrador del Edificio Plaza 86, demand� a Flavio Maya Escobar con el prop�sito de obtener el recaudo de las sumas correspondientes a expensas comunes, y el de una cuota extraordinaria, junto con los intereses causados por la mora. 2.
Los fundamentos f�cticos de las pretensiones se resumen as�: a) Flavio Maya es propietario del apartamento 201 del edificio Plaza 86, por lo que es deudor de las expensas comunes y extraordinarias que corresponden al inmueble; b) La asamblea de copropietarios del edificio estableci� el presupuesto de gastos para el 2.002, correspondiendo al demandado el pago en proporci�n a su coeficiente; c) Por virtud del art. 48 de la ley 605 de 2.001 se establece como t�tulo �nico de la obligaci�n el certificado de deuda expedido por el administrador. 3.
El Juez libr� la orden de pago en los t�rminos solicitados (f.69 c.1). El demandado replic� a los hechos y pretensiones de la demanda proponiendo las excepciones que denomin�: Inexigibilidad de la obligaci�n, por cuanto al demandado nunca se le hizo la tradici�n del apartamento. Inexigibilidad de la obligaci�n por abuso de la posici�n dominante, toda vez que el precio por el cual el ejecutado compr� el apartamento implicaba su terminaci�n total.
No obstante, algunos copropietarios efectuaron reuniones a las que no se invitaron a los dem�s comuneros, en las que resolvieron atribuir a la copropiedad la terminaci�n de las zonas comunes del edificio, de suerte que el aqu� ejecutado nunca tuvo c�mo impugnar las actas que adoptaron tales determinaciones; adem�s, la empresa que se contrat� para ejecutar las obras para la terminaci�n del edificio tiene por socio a Roberto Camacho, representante de Inversiones 170, propietaria de la mayor parte de los apartamentos del edificio Plaza 86.
Inexistencia de la mora debitoria por cuanto, reiter�, como no se ha efectuado la tradici�n no puede consider�rsele como deudor; finalmente plante� la defensa de compensaci�n. Efectuada la recolecci�n de las pruebas solicitadas por las partes, y la que oficiosamente decret� el Juez, se dict� sentencia. LA SENTENCIA APELADA El a quo parti� del an�lisis de las �cuotas de administraci�n por expensas comunes�, para decir que conforme a las diversas normativas que sobre propiedad horizontal se han expedido en el pa�s, aquellas corresponden a los valores que debe asumir la copropiedad horizontal para el mantenimiento, conservaci�n, reposici�n y reparaci�n �de las �reas y bienes y servicios comunes�, en la medida en que garantizan la existencia, seguridad, conservaci�n de la copropiedad y el uso y goce de los bienes privados, pero partiendo de la existencia de los mismos, es decir, de las �reas, bienes y servicios, junto con la propiedad privada para ser usada y gozada conforme a sus fines propios.
Del an�lisis concreto de la litis estim� que para la fecha de la presentaci�n de la demanda y para cuando se dio la presunta causaci�n de las expensas comunes, el edificio PLAZA 86 no hab�a sido terminado y por tanto se encontraba inhabitable, aspecto que corroboraron al un�sono los testigos que declararon en el proceso, as� como la solicitud de licencia de construcci�n solicitada para adelantar modificaciones a los bienes comunes y privados, y las fotograf�as aportadas con el escrito de r�plica a la contestaci�n de la demanda.
Concluy� que para la fecha de causaci�n de la obligaci�n que se ejecuta, la copropiedad no servia para su uso y goce, por lo que el presupuesto a que se contra�a la cuota extraordinaria no correspond�a con el concepto de expensas comunes, pues estaba dirigido a �terminar la construcci�n del edificio� para poder ser comercializado en aras de la obtenci�n de lucro por parte de la sociedad propietaria de la mayor�a de unidades habitacionales, quien adelant� el tr�mite de la licencia de construcci�n. Agreg� que a id�ntica afirmaci�n se llegaba por la v�a de la confesi�n del demandante al pronunciarse sobre el escrito de contestaci�n a la demanda, cuando manifest� que el presupuesto fue repartido entre los copropietarios para la terminaci�n del Edificio Plaza 86.
De otro lado, estim� que el constructor al que se cede un proyecto es responsable de todas las obligaciones derechos y deberes del constructor inicial �por la entrega material y efectiva de las unidades privadas y zonas comunes en la forma contratada�, por lo que la Sociedad Constructora, al tiempo due�a mayoritaria de las unidades privadas, es quien deb�a responder por las supuestas cuotas comunes y extraordinarias.
Finalmente, al otorgar efectos jur�dicos a la inasistencia de la parte actora a absolver el interrogatorio de parte, as� como por el hecho de que hubiera realizado una afirmaci�n falsa en uno de sus escritos, el Juez presumi� ciertos los hechos de la contestaci�n de la demanda, por lo que declar� demostrada la excepci�n de �inexigibilidad de la obligaci�n�, en cuanto la misma se constituye en la inexistencia de la obligaci�n por la que se demanda la ejecuci�n forzada.
LA APELACI�N El apelante se duele de que el Juez haya aseverado que el edificio no se encontraba terminado para la fecha en que se present� la demanda y para aquella de la causaci�n de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, pues desconoce que �fue precisamente para lograr terminar el edificio que se decret� la cuota extraordinaria y que una vez terminado el mismo se causaron las cuotas ordinarias� cuyo pago se persigue con este proceso.
Agrega que �el presupuesto para la terminaci�n del edificio es una expensa com�n, ante todo�, y que las aseveraciones realizadas por el Juez de instancia, en las que dicho presupuesto no corresponde a expensas comunes, son parcializadas y sin soporte legal. Reitera que �la determinaci�n de terminar el edificio ( ) en lo que respecta a los bienes y �reas comunes� fue adoptada v�lidamente por la asamblea, respetando las normas legales y reglamentarias, y que la misma fue conocida por el demandado y nunca demandada o impugnada.
Se dice que el Juez err� al declarar probada la excepci�n de inexigibilidad de la obligaci�n, pues desconoci� los preceptos de la ley 675 de 2.001 en los que se establece que los copropietarios est�n en la obligaci�n de respetar y acatar las determinaciones adoptadas por la asamblea, a�n cuando sean disidentes o minoritarios. Por �ltimo se manifiesta que el a quo no se�al� la norma legal en la que se basa para concluir que el propietario de un inmueble sometido a propiedad horizontal, que no est� terminado internamente en su �rea privada, est� exento de pagar las cuotas de administraci�n v�lidamente decretadas por la asamblea de propietarios, sean las ordinarias o extraordinarias.
CONSIDERACIONES 1. La Ley determina que un documento -o varios si se atiende a su unidad jur�dica- amerita la ejecuci�n coactiva de las obligaciones en �l expresadas siempre que sean claras, expresas y exigibles. En algunos casos es la propia Ley la que atribuye directamente la calidad de ejecutable a tal o cual documento, como es el caso del certificado del administrador de la persona jur�dica que se crea por la constituci�n de la propiedad horizontal.
En efecto, dispone el art�culo 48 de la Ley 675 de 2.001, que el t�tulo ejecutivo para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias o extraordinarias, lo constituye �el certificado expedido por el administrador sin ning�n requisito ni procedimiento adicional� En el sub lite, como b�culo de la acci�n ejecutiva se present� la certificaci�n suscrita por el administrador del edificio Plaza 86, en la que constan obligaciones de pagar sumas de dinero a cargo del demandado por concepto de expensas de administraci�n de car�cter ordinario y extraordinario.
El ejecutado se opuso a las pretensiones manifestando que a �l no incumb�a el deber de cumplir esas obligaciones, pues no era el propietario del inmueble, al paso que discuti� la legalidad del acta de la asamblea de copropietarios en la que se aprob� la expensa extraordinaria para la terminaci�n de las zonas y bienes comunes del edificio. 2.
Pues bien, las excepciones denominadas inexigibilidad de la obligaci�n e inexistencia de la mora debitoria, se estructuran sobre la base de que al demandado no se le hizo la tradici�n del inmueble de conformidad con la normativa Mercantil (art. 922), ya que, si bien aparece como propietario inscrito en el registro de instrumentos p�blicos, el vendedor no le hizo la entrega material de la cosa, de suerte que no puede tenerse al comprador como due�o, y derechamente, obligado al pago de ninguna expensa.
Siendo el que acaba de resumirse el sentido de ese par de r�plicas del demandado, cuyo fundamento f�ctico -la falta de entrega- no estaba obligado a probar por constituir una negaci�n indefinida, lo cierto es que existe evidencia convincente del supuesto de hecho contrario, o sea del acto jur�dico de la entrega. As�, en la escritura p�blica de compraventa del apartamento 201 del edificio plaza 86, que reposa en copia aut�ntica en el expediente (f. 145,146 c.1) y que prueba por s� misma -acta publica probant se ipsa- qued� dicho: �(�) que desde hoy mismo [4 de febrero de 1.997] se hace entrega real y material de los inmuebles vendidos al comprador [Flavio Maya]�, y �ste �ltimo manifest�: �(�) b. Que han (sic) recibido real y materialmente el inmueble objeto de la presente venta� Que la entrega material en realidad se efectu� se refuerza si se repara en el hecho de que la asamblea de copropietarios se integra, precisamente, por propietarios de los bienes privados, directamente o por intermedio de sus representantes o delegados (art. 37 ley 675/2.001), no habiendo hecho el ejecutado manifestaci�n alguna de que obraba en representaci�n o como vocero de otra persona cuando particip� en algunas de esas reuniones.
En suma, puede tenerse plenamente demostrado que el ejecutado es due�o del apartamento 201 del edificio Plaza 86, y consecuencialmente, obligado al pago de las expensas de administraci�n que causara la copropiedad (art. 29 ib�dem), de manera que las excepciones encaminadas en el sentido de que el derecho de dominio no estaba configurado a�n en su patrimonio, desde un comienzo resultaban contraevidentes.
Lo anterior hace ostensible el yerro en que incurri� el Juez a quo para quien el apartamento, por el hecho de que se encontraba inhabitable, no hab�a sido entregado materialmente al demandado. 3. Partiendo de los anteriores planteamientos, es posible tomar en consideraci�n la excepci�n titulada abuso de la posici�n dominante, que se sustent� en el hecho de que la fuente de una de las obligaciones que se ejecuta, esto es, el acta de la asamblea de copropietarios en la que se tom� la determinaci�n de terminar el edificio, es ileg�tima, pues es fruto del ejercicio abusivo de los derechos de algunos de sus miembros, que por ser titulares de la mayor parte del coeficiente de copropiedad, colocaron en estado de indefensi�n al ejecutado al no permitirle ejercer defensa alguna de sus intereses, lo que les permiti� tomar la determinaci�n de cobrar la cuota extraordinaria de administraci�n que se reclama con el t�tulo ejecutivo expedido por el administrador del edificio.
Y es que -manifest� el demandado- las condiciones en las que inicialmente compr� el apartamento, que fueron posteriormente asumidas y mejoradas por otra persona jur�dica, inclu�an su terminaci�n total con acabados de primera clase as� como la de las �reas comunes del edificio; pero Juan Crist�bal P�rez e Inversiones 170, representada por Roberto Camacho -afirma-, sostuvieron reuniones privadas en las que resolvieron atribuir a todos los copropietarios el arreglo de las zonas comunes, de manera que no le fue posible atacar tales determinaciones, que adem�s s�lo aprovechaban a aquellos, y de all� su naturaleza abusiva.
Para pronunciarse sobre la validez de los argumentos que vienen de resumirse, es preciso partir del hecho de que s�lo se cuenta con un elemento demostrativo que respalda parcialmente las condiciones en las que se estipul� que ser�an entregadas las �reas privadas del inmueble al ejecutado por parte del vendedor Meca Construcciones Ltda., sin que haya ninguna prueba contundente que permita deducir que tales condiciones fueron asumidas y mejoradas posteriormente por Inversiones Inmobiliarias Ramy Ltda., como lo afirma el ejecutado.
En efecto, en lo que hace al �rea privada, hay que estarse a lo manifestado por el vendedor en la escritura p�blica de compraventa, instrumento en el que se plasm� una relaci�n de las dependencias que hac�an parte de la cosa vendida, pero sin especificaci�n de su calidad. Por el contrario, no se cuenta con ninguna estipulaci�n en relaci�n con los bienes comunes, ni se puede saber si el vendedor u otra persona se comprometi� con Flavio Maya a su entrega y en qu� condiciones, a pesar de las aseveraciones del demandado quien manifiesta que el precio que pago por el inmueble inclu�a su terminaci�n total, as� como la de las zonas comunes del edificio.
Con todo, de haber existido acuerdo en relaci�n con las calidades espec�ficas de los elementos que compondr�an el �rea privada, as� como de las �reas y bienes comunes de la edificaci�n, tales acuerdos, por fuerza del efecto relativo de las convenciones: res inter alios acta, no ser�a oponible a los terceros sub adquirentes de las dem�s unidades privadas, m�xime cuando en el litigio no hay prueba de que estos hubieran asumido (asunci�n de deuda o cesi�n de contrato) el cumplimiento de los acuerdos supuestamente contra�dos por alguna de las sociedades de marras, o contra�do motu proprio alguna obligaci�n con el demandado en relaci�n con las condiciones de entrega del apartamento y zonas comunes.
En esas circunstancias, no pueden esgrimirse como argumentos contra la determinaci�n de la asamblea de copropietarios de terminar las �reas comunales del edificio, los aspectos puramente contractuales que Flavio Maya tenga definidos, o a�n por definir con el vendedor �Meca Construcciones- y con quien luego, en decir del ejecutado, ratific� las condiciones que el enajenante prometi� �Ramy Ltda.-, situaciones que deben resolverse con la presencia de todos ellos en otro escenario. 4.
Ahora, no es cierto que al ejecutado se le hubiera impedido conocer la determinaci�n tomada por la asamblea el 25 de octubre de 2.002 y que por esa v�a se le haya violado su derecho a controvertirla. Aqu� basta con revisar el acta de la "reuni�n extraordinaria de copropietarios" de 25 de septiembre de 2.002 (f. 132-136 c.1) en la que se someti� a consideraci�n el presupuesto para la terminaci�n del edificio, reuni�n a la que concurri� el demandado a manifestar su desacuerdo sobre el c�lculo proyectado por considerarlo irracional, abandonando enseguida el recinto, circunstancias que no impidieron que un mes luego, el 25 de octubre, la asamblea le impartiera aprobaci�n, pero sin que pueda afirmarse que tal decisi�n se tom� a espaldas de Flavio Maya Escobar, o consultando exclusivamente el inter�s de la mayor�a, pues a la luz de la documentaci�n aportada por la parte actora (sobretodo del registro fotogr�fico [fls. 93-131c.1] que no se cuestion� jam�s), es indudable que tal decisi�n ha repercutido en el valor comercial de cada una de las unidades inmobiliarias, incluyendo la del ejecutado. 5.
Siendo entonces que el demandado, a m�s de ser el propietario del apartamento 201 del edificio Plaza 86, lo que lo legitima en la causa pasiva de la acci�n consagrada en el art�culo 29 de la ley 675 de 2.001, no impugn� la decisi�n de la asamblea general de copropietarios que aprob� el pago de una cuota extraordinaria, como tampoco lo hizo respecto de las que establecieron el pago de las cuotas ordinarias de administraci�n cuyo recaudo tambi�n se persigue con este proceso, de nada valen sus argumentos tra�dos a este juicio por la v�a de excepci�n, habida cuenta de que sus inconformidades, ya con el objeto material de las decisiones, ora con la manera como se adoptaron, debieron ser alegadas en su momento, esto es, hasta 2 meses luego de la comunicaci�n o publicaci�n de la respectiva acta y por la v�a del procedimiento previsto en el art�culo 194 del C. de Co. que dispone la intervenci�n judicial, encontr�ndose actualmente caducado su derecho a realizar cualquier especie de reclamaci�n. 6.
Por �ltimo, la excepci�n de compensaci�n est� desapercibida de los presupuestos establecidos por la ley sustancial para que cobre vigor tal fen�meno extintivo (art. 1715 c.c.); lo anterior sin perjuicio de que el demandado cuente con las acciones pertinentes para buscar la indemnizaci�n de los perjuicios que en su sentir le han ocasionado. 7.
Corolario natural de todo lo expuesto es que se impone revocar la sentencia apelada, para en su lugar disponer que contin�e la ejecuci�n en los t�rminos previstos en el mandamiento de pago. Y ante la prosperidad de la apelaci�n, no se impondr�n costas en esta instancia. DECISI�N Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot�, D.C., en Sala de Decisi�n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep�blica y por la autoridad de la Ley, REVOCA la sentencia apelada de fecha y origen anotados, y en su lugar,
RESUELVE
Primero. Declarar infundadas las excepciones denominadas: inexigibilidad de la obligaci�n; inexigibilidad de la obligaci�n por abuso de la posici�n dominante; inexistencia de la mora debitoria y compensaci�n. Segundo. Ordenar que siga adelante la ejecuci�n en la forma prevista en el mandamiento ejecutivo. Tercero. Ordenar el remate y aval�o de los bienes embargados y que posteriormente se embarguen.
Cuarto. Ordenar la liquidaci�n del cr�dito. Quinto. Condenar en costas al demandado. T�sense. Sexto. Sin costas en esta instancia. NOTIF�QUESE Y DEVU�LVASE Los Magistrados, GERM�N VALENZUELA VALBUENA OSCAR FERNANDO YAYA PE�A MAR�A PATRICIA CRUZ MIRANDA Radicado: 1100 1310 3037 2004 00251 01 PAGE 1 PAGE 12 Apelaci�n Sentencia 1100 1310 3037 2004 00251 01 0HIV`adk~���������� . 0 1;
Y \ z � � � � � � � � � � 4 5 AB 4 � � q����������������������������������������˾Ǿ����ܸ���������������hQI*h�^B6�hQI*hQI*6�hQI* hQI*6�h�<�hBo� h�VCJh�QO h�^B6�h�__hdH�h�^B h�__5� h�^B5� h�^BCJh�{�h�2� h�V5�CJ h�^B5�CJh�^Bh�V;0GHI~�� % z � � � � � 3 4 5 B C ��������������������������$a$$dha$$dha$$a$d�gd�V��� � RS��������������bcABOP ���������������������������dh$a$$a$d����������!#DP������������J��BOP�!�!# ###n#�#�#�$�$�$�$�$x%�%�%�%&&�&�&�'�'�'�'/)@)����������������������������������������������۱۫ۥ۟ۙ��ۙ h�U,CJ h��CJ hcLCJ h x�CJ hV` CJ h�^B5�CJ h�V5�CJ h�^B6�CJhk++ h�VCJ h�^B5� h�^BCJh�V hQI*6�hQI*hBo�h� h�^B h�^B6�< !!#"$"m#n#�$�$�$�$�$�$�'�'J*K*I,J,a/b/11r3s3�6�6��������������������������$dha$$dha$$dha$@)�)�)�)�)�)H*K*N*u*�*�*�*�+�+H,J,�,�,]-b-c-�-�-..6.T.U.�/�/�0�0�0�0�0�011�1�122 2,2�2�2�2�2�2�2�2�2�2�2�2�2 3>3Q3����������������������������������������������¶����������� hGr�6�CJ hGr�CJ h�PUCJ h�U,CJ h�^�CJ h@%�CJ hlJCJ h x�CJ h�{6�CJ h�{CJ h"$CJ h�l�CJ h�6~CJ h�^B6�CJ h$s�CJ hV` CJ h�^BCJ;Q3q3r3s3t3u3�3�3�34)4>4?4A4P4R4[4�4�4�4�4�4�4�4�455 5!5%5d5f5�5�5�5 66=6�6�6�6�6�6�6�6�6�6�6�6 77L7j7�7�7�7�7�7�7�7�7������������������������������������������������������������ h�^�CJ hduCJ hV�CJ h@%�CJ h�9CJ h$.�CJ h)6=CJ h�VCJ h�CJ h�.aCJ h�CJ hzu�CJ h�^B6�CJ h$s�CJ hGr�CJ h�^BCJ hlJCJ<�7�7�7�8�8�8�8�8�8�8�8 9D9E9P9d9h9m9p9u9w9~99�9�9�9�9�9�9�9�9�9�9::::%:&:':J:�:�:�:�:�:�:�:�:;;;;;`;�;�;�;�;�;�;�;��������������ľ������ʾ����������������������ʲ��������� h�m�CJ hduCJ h�{3CJ h�CJ h��CJ h�VCJ h�dCJ h�U�CJ hV�CJ h�O~CJ hzu�CJ h$.�CJ h@%�CJ h�PUCJ h�^�CJ h�^BCJ<�6�8�8;;�=�=CBFB�F�F�J�J�K�K�L�L�LM MN N NNNN�N�������������������������� $dha$gd�� $dha$gd��$dha$�;�;�;<<!<h<�<�<�<�<�<�<�<R=v=�=�=�=�=�=�=�=0>6>?>J>K>L>Y>^>`>h>i>�>�>�>�>�>�>�>�>?? 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