1 REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DE ANTIOQUIA SALA CIVIL – FAMILIA Medellín, veinticinco de septiembre de dos mil veintitrés Proceso: Responsabilidad civil contractual Asunto: Apelación de sentencia Ponente: WILMAR JOSÉ FUENTES CEPEDA Sentencia: 044 Demandante: Gilberto Osorio Villa Demandado: Herederos de Arnulfo Cañas Alzate Radicado: 05615310300220100043601 Consecutivo Sría.: 608-2020 Radicado Interno: 151-2020 ASUNTO A TRATAR Se decide el recurso de apelación interpuesto por ambas partes frente a la sentencia proferida el 22 de julio de 2020 por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Rionegro dentro del proceso de responsabilidad civil contractual promovido Gilberto Osorio Villa contra los herederos determinados e indeterminados de Arnulfo Cañas Alzate, siendo aquellos Jairo de Jesús, Ana Judith, María Lucía, Ana Ofelia y Rosa Angélica Cañas Santa.
LAS PRETENSIONES Luego de subsanado el libelo rector se impetraron las siguientes: “PRETENSIÓN PRIMERA: Que se declare Civil y contractualmente que el Vendedor ARNULFO CAÑAS ALZATE incumplió el Contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA celebrado el día 14 de enero de 2009, en el municipio de Rionegro, entre los señores GILBERTO OSORIO VILLA en Calidad de Promitente Comprador y ARNULFO CAÑAS ALZATE, en calidad de Promitente Vendedor, Contrato que fue modificado mediante otro SÍ, con el documento suscrito por las parte el DOS (2) de febrero de 2009, pues no sometió al régimen de propiedad Horizontal el inmueble objeto del Contrato, ni otorgó la Escritura Pública de Compraventa a favor de […] GILBERTO OSORIO VILLA.
“PRETENSIÓN SEGUNDA: Que como consecuencia de la declaración anterior, y con motivo de la muerte del Contratante ARNULFO CAÑAS ALZATE, se le ordene a su heredero determinado JAIRO DE JESÚS CAÑAS SANTA, y a los demás 2 herederos indeterminados […] cumplir forzadamente el Contrato de promesa de Compraventa y en virtud de tal Declaración se les condene a: “a) Someter al régimen de propiedad Horizontal, el bien inmueble objeto del presente proceso, y los gastos serán pagados por los demandados.
“b) A otorgar la Escritura Pública correspondiente a favor de mi representado sobre el Bien Inmueble objeto del presente Proceso. “c) Que se condene a los demandados a pagar al demandante el valor de los perjuicios sufridos […] en virtud del incumplimiento, los cuales [se valoran] en las siguientes cuantías: “Perjuicios Morales, en la cantidad de VEINTE SALARIOS MÍNIMOS LEGALES MENSUALES VIGENTES.
“Perjuicios MATERIALES en la suma de DIEZ MILLONES DE PESOS. “d) Que se condene a pagar la Cláusula Penal por incumplimiento del Contrato, por la suma de UN MILLÓN DE PESOS ($1.000.000), la cual fue fijada de manera anticipada por los contratantes: “PRETENSIÓN SUBSIDIARIA SEGUNDA: […] que en caso de que no se Conceda la Pretensión SEGUNDA de la presente Demanda por algún motivo, pedimos como PRETENSIÓN SUBSIDIARIA SEGUNDA, la siguiente: “PRETENSIÓN SUBSIDIARIA SEGUNDA: Que como consecuencia de la declaración anterior, y con motivo de la muerte del Contratante ARNULFO CAÑAS ALZATE, y como quiera que no se puede DESENGLOBAR el bien inmueble del Proceso se declare Resuelto y por consiguiente terminado el Contrato y se le condene a su heredero determinado JAIRO DE JESÚS CAÑAS SANTA, y a los demás herederos indeterminados a pagar a mi mandante lo siguiente: a) A devolver el valor del precio pagado, es decir, la suma de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE PESOS, suma de dinero debidamente INDEXADA, desde las fechas en las cuales se efectuó el pago por parte de mi mandante hasta que se cumpla integralmente con la devolución del dinero.
“b) A Pagar el valor de las mejoras plantadas sobre el inmueble por parte de mi Mandante, las cuales las valoramos en la suma de SEIS MILLONES OCHOCIENTOS MIL PESOS ($6.800.000). “c) Que se condene a los demandados a pagar al demandante el valor de los perjuicios sufridos en virtud del incumplimiento, los cuales los valoramos en las siguientes cuantías: “Perjuicios Morales, en la cantidad de VEINTE SALARIOS MÍNIMOS LEGALES MENSUALES VIGENTE (sic).
“Perjuicios MATERIALES en la suma de DIEZ MILLONES DE PESOS. 3 “d) Que se condene a pagar la Cláusula Penal por incumplimiento del Contrato, por la suma de UN MILLÓN DE PESOS ($1.000.000), la cual fue fijada de manera anticipada por los contratantes. “TERCERA: Todas las condenas e indemnizaciones se actualizarán teniendo en cuenta la pérdida del poder adquisitivo del peso colombiano, entRe la fecha del incumplimiento y el día de pago, conforme al índice de devaluación certificado por el Banco de la República.
“CUARTA: Que se condene a los Demandados a pagar los gastos procesales, las agencias en derecho y las costas del proceso.” (fl. 62-63 cdno. 1). LOS HECHOS El actor, luego de reformar el libelo, expuso los siguientes: 1. El 14 de enero de 2009 celebró un contrato de promesa de compraventa en calidad de promitente comprador con Arnulfo Cañas Alzate, promitente vendedor de: “CASA DE HABITACIÓN TERCER PISO CALLE 59 D # 53B-40, ubicado en el barrio Horizontes, área urbana del municipio de Rionegro (Antioquia), con una superficie aproximada de 72,80 m2, y comprendido por los siguientes linderos: ‘Por el Norte en 12 metros con un muro medianero que lo separa de las casas levantadas sobre los lotes 5 y 6, por el sur en 12 metros con vacío sobre zona verde; por el Oriente, en 8 metros, con vacío sobre zona verde; por el Occidente, en 8 metros con el muro medianero que lo separa de la casa levantada sobre el lote número 11; por el nadir, con losa de concreto de dominio común que sirve de techo a la casa del segundo piso, y por el cenit, con techumbre del edificio propiedad de dominio común’.
Inmueble identificado con el Folio de Matrícula Inmobiliaria #020-43364 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del municipio de Rionegro” Dicho bien fue adquirido por Arnulfo Cañas Alzate mediante la escritura pública No. 67 del 15 de enero de 1997, y allí construyó el tercer piso que fue el objeto de la promesa. 2. El precio pactado fue de $68.000.000, que se pagaría así: (i) $23 millones a la firma del negocio preparatorio;
(ii) $32.000.000 pagaderos el 14 de marzo de 2009 y (iii) los $13.000.000 restantes se entregarían el 14 de julio del mismo año. La entrega se convino para el 14 de marzo de 2009, para lo cual, en el parágrafo de la cláusula quinta se previó que el inmueble sería sometido al régimen de propiedad horizontal. El otorgamiento de la escritura pública de compraventa se estableció para el 14 de marzo de 2009 en la Notaría Segunda de Rionegro a las 2 de la tarde.
Además, se acordó el pago de una cláusula penal por valor de $1.000.000 en caso 4 de incumplimiento de cualquiera de los contratantes, sin perjuicio de la respectiva indemnización de perjuicios. 3. Por medio de otrosí signado el 2 de febrero de 2009, ambos contratantes decidieron modificar la fecha de celebración del acto escriturario, fijándose para ello el 14 de mayo de 2009 a las 3 de la tarde en la Notaría Segunda de Rionegro.
Además, se hizo constar que el promitente comprador ya había abonado la suma de $53.000.000 y los $15.000.000 se pagarían dentro de los cuatro meses siguientes a la suscripción del acto escriturario. Así mismo, en la adenda se dejó consignado que el promitente vendedor ya había entregado materialmente el inmueble, que el otro contratante le había efectuado mejoras y que Jairo de Jesús Cañas Santa era la persona encargada de la negociación y de recibir el dinero en nombre de su padre. 4.
Arnulfo Cañas Alzate asumió el compromiso de someter el inmueble a propiedad horizontal, es decir, desenglobar el segundo y tercer piso, asignándoles una nueva matrícula inmobiliaria, pero conservando el vendedor la propiedad sobre el segundo nivel. Además, los linderos descritos para el tercer piso corresponden con las colindancias reales del inmueble.
Entonces, es claro que lo prometido en venta fue el tercer piso que está edificado sobre el segundo, que a su vez se distingue con la matrícula 020-43364. 5. El 14 de mayo de 2009, siendo las 3 de la tarde se presentó en la Notaría Segunda de Rionegro a fin de otorgar la escritura, pero Arnulfo Cañas Alzate no concurrió, ni presentó excusa alguna, según consta en el acta de comparecencia emitida por el notario. 6.
Posteriormente, pudo corroborar que el promitente vendedor no sometió la edificación al régimen de propiedad horizontal, con el fin de desenglobar el segundo y tercer piso a efectos de cumplir lo prometido en la convención preliminar. 7. Arnulfo Cañas Alzate falleció el 3 de abril de 2009, dejando como hijo y heredero a Jairo de Jesús Cañas Santa, quien presenció toda la negociación y la entrega del dinero por el promitente comprador.
Por ello, ha sido requerido infructuosamente para que cumpla lo pactado. 8. Se allanó a cumplir lo prometido, puesto que pagó $53.000.000. Además, se encuentra en posesión real, material, con justo título y de buena fe en el inmueble desde el 31 de enero de 2009, época desde la cual ha ejecutado mejoras. 9. El incumplimiento del promitente vendedor le confiere el derecho a reclamar la pena pactada, además, para demandar la ejecución forzada del 5 convenio y la correspondiente indemnización de perjuicios, a cargo de sus herederos conforme al artículo 1549 del Código Civil. 10.
El valor actual del bien es de $90.000.000 en atención a las mejoras que ha ejecutado. TRÁMITE Y RÉPLICA 1. Subsanadas las irregularidades advertidas en el auto de inadmisión, por medio de proveído del 31 de enero de 2011 se admitió el libelo rector; se ordenó la notificación y traslado de la demandada al heredero determinado; el emplazamiento a los indeterminados; y se requirió al demandante para prestar caución a efectos del decreto de la medida cautelar (Pág. 29, Arch. 1). 2.
Los herederos indeterminados de Arnulfo Cañas Alzate, así como sus sucesoras determinadas, María Lucía, Ana Ofelia y Rosa Angélica Cañas Santas, fueron emplazados conforme al artículo 318 del Código de Procedimiento Civil y representados por curadora ad litem. La auxiliar de la justifica manifestó atenerse a lo que se mostrara en el proceso (págs. 78, 155;
Arch. 1). 3. Jairo de Jesús Cañas Santa se notificó personalmente del auto admisorio el 23 de marzo de 2011 (Pág. 45 Arch. 1). 4. Ana Judith Cañas Santa, heredera de Arnulfo Cañas Alzate, también fue enterada de la misma manera el 10 de febrero de 2012. 5. En la oportunidad legal, Jairo de Jesús Cañas Santa y Ana Judith Cañas Santa asumieron las siguientes conductas: 5.1 Frente a los hechos se pronunciaron así: - Son ciertos los hechos relativos a la celebración de la promesa de contrato, el precio, la fecha y lugar del otorgamiento de la escritura y el contenido del otrosí. - No les consta lo atinente al compromiso asumido por el promitente vendedor de someter el edificio al régimen de propiedad horizontal; la diputación que se realizó en Jairo de Jesús Cañas para continuar la negociación; la entrega del dinero por parte del demandante a fallecido Cañas Alzate; la posesión del inmueble; la ejecución de mejoras y su valorización. - Es cierto que el demandante se presentó en la notaría en la fecha y hora acordadas, pero resulta extraño que lo haya hecho a sabiendas de la imposibilidad de Arnulfo Cañas de concurrir al lugar, habida cuenta de su fallecimiento el 3 de abril de 2009. 6 - El inmueble no se sometió a propiedad horizontal, pero ello obedeció a la grave enfermedad que aquejó a Arnulfo Cañas hasta el momento de su deceso.
Luego de su muerte no se ha cumplido lo anterior “por cuanto el obligado era el causante […] propietario del bien y quien figura como tal en la oficina de registro.”. Por tal motivo, “es imposible cumplir con la promesa de compraventa”. - No se enunciaron de manera concreta los perjuicios supuestamente irrogados al actor. Además, quien los ha sufrido ha sido la sucesión del causante al estar privada de la percepción de los frutos civiles que el inmueble hubiese podido producir. - De haber existido un incumplimiento, éste se debió a una fuerza mayor, causada por la grave enfermedad que padecía Arnulfo Cañas Alzate. 5.2 Frente a las pretensiones dijo oponerse a todas las elevadas por su contraparte y formuló como excepciones que denominó: i) “CARENCIA DE IDENTIDAD ENTRE LA COSA PROMETIDA EN VENTA Y LA ADQUIRIDA POR EL CAUSANTE”, por cuanto en el contrato preparatorio se prometió transferir una casa de habitación (tercer piso), supuestamente adquirida por el promitente vendedor mediante la Escritura Pública 67 del 15 de enero de 1997 de la Notaría Primera de Rionegro.
Empero, lo que consta en el título es la compra de un segundo piso, no de un tercero. Además, no es factible que ambos niveles de la edificación tengan exactamente los mismos linderos y nomenclatura. Detállese que la descripción en la escritura en mención es exactamente idéntica a la de la promesa y del otrosí, documento este último en el que se recaba que se trata del “apartamento en tercer piso ubicado sobre el segundo…”.
En consecuencia, existe error frente a la identidad de la cosa prometida y aquella adquirida por el promitente vendedor. ii) “INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA POR PARTE DEL DEMANDANTE”, debido a que, si se probara la entrega de $53.000.000 por el demandante, lo cierto es que no ha cumplido el otrosí frente a los $15.000.000 restantes.
Por lo tanto, al tratarse de un contrato bilateral y no existir prueba del pago del saldo restante o que el demandante hubiese estado presto a cumplirlo, no era exigible la prestación a cargo del extremo demandado. iii) “IMPOSIBILIDAD DE CUMPLIMIENTO DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA POR PARTE DEL PROMITENTE VENDEDOR O DE SUS HEREDEROS”, en consideración a que Arnulfo Cañas Alzate, promitente vendedor, falleció antes de la fecha en la que debía celebrarse la compraventa.
Además, porque al no estar radicado el dominio en los herederos, tampoco podían ellos celebrar el contrato prometido. 7 iv) “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA”, debido a que el demandante no ha cumplido el pago total del precio, tal como se narra en los hechos. Tampoco ha requerido a los herederos de Arnulfo Cañas para cumplir el negocio y no hay prueba de que el actor se hubiese allanado a cumplir o lo haya hecho efectivamente, antes del 14 de septiembre de 2009. v) “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA”, porque los demandados no son los obligados por la convención; tampoco fueron constituidos en mora previamente, dado que se trata de una obligación de hacer y, en todo caso, el inmueble no es de su propiedad, pues aún figura a nombre del causante al no haberse iniciado aún el juicio sucesorio.
Lo anterior, sin tener en consideración que el sometimiento del bien al régimen de propiedad horizontal implicaría poner de acuerdo a todos los herederos. vi) “FALTA DE LOS REQUISITOS PARA LA VALIDEZ DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA”, fundada en la falta de autenticación de las firmas del otrosí del contrato y siendo que ambos documentos (promesa y adenda) conforman un mismo acto, la deficiencia del primero conlleva la nulidad absoluta de toda la convención. Adicionalmente, en la promesa se consignó que la venta versaría sobre un tercer piso que supuestamente adquirió el promitente vendedor por medio de la Escritura 67 del 15 de enero de 1997.
Empero, lo que consta en el título son la nomenclatura, matrícula y linderos del segundo piso, que extrañamente se citan en el negocio preparatorio para detallar el tercer piso, deficiencia que se ratifica en el otrosí al indicar que “Trata la venta del apartamento en tercer piso ubicado sobre el segundo”. Por lo tanto, el convenio preliminar no contiene los requisitos exigidos por el numeral 4° del artículo 89 de la Ley 153 de 1887 frente a la determinación del contrato prometido, ni la descripción de la cédula y registro catastral y linderos que para la venta de inmuebles exige el Decreto 960 de 1970. 5.3.
Dentro del término de traslado presentaron sendas demandas de reconvención. LAS RECONVENCIONES 1. Jairo de Jesús Cañas Santa y Ana Judith Cañas formularon las siguientes pretensiones: “PRIMERA. Que se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado el 14 de enero de 2009 entre ARNULFO CAÑAS ALZATE Y GILBERTO OSORIO por incumplimiento de las obligaciones del señor Osorio respecto del pago del saldo del precio y por incumplimiento por causa del fallecimiento del señor ARNULFO CAÑAS ALZATE y por la imposibilidad de cumplimiento por parte de sus herederos tal como se dijo en los hechos de la demanda. 8 “SEGUNDA.
Que se condene al demandado a la restitución del inmueble objeto de esta demanda, a favor de la sucesión del señor Arnulfo Cañas Alzate, junto con los frutos civiles dejados de percibir a partir de la fecha de recibo del inmueble, esto es, el 31 DE ENERO de 2009, a razón de $500.000 mensuales hasta la fecha de entrega del mismo. “TERCERA.
Que se concede al demandado al pago de las costas.” 1.2. Además, propusieron como subsidiarias de las anteriores las siguientes: “PRIMERA. Que se declare la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa celebrado por los señores ARNULFO CAÑAS ALZATE como promitente vendedor y el señor GILBERTO OSORIO VILLA como promitente comprador, frente al bien inmueble descrito en los hechos de la demanda y por las causales señaladas en los hechos de esta demanda.
En su defecto, solicito que la declaración […] se haga en forma oficiosa. SEGUNDA. Que se profieran las declaraciones contenidas en las pretensiones SEGUNDA Y TERCERA PRINCIPALES.” 1.3. Como causa petendi relataron la siguiente: - Mediante Escritura Pública 67 del 15 de enero de 1997 de la Notaría Primera de Rionegro, Arnulfo Cañas Alzate Adquirió el inmueble denominado casa de habitación segundo piso, ubicado en la calle 59D número 53B-40 y matrícula inmobiliaria 020-43364. - En la convención del 14 de enero de 2009, Arnulfo Cañas Alzate prometió en venta a Gilberto Osorio Villa el inmueble ubicado en la “calle 59D N° 53B-40 consistente en CASA DE HABITACIÓN TERCER PISO y el cual se delimita como aparece descrito en dicho documento.”.
Como precio se pactó suma de $68.000.000 pagadera de la siguiente forma: (i) $23.000.000 a la firma del documento; (ii) $32.000.000 el 14 de marzo de 2009 y (iii) $13.000.000 pagaderos el 14 de julio del mismo año. La entrega del bien se convino para el 14 de marzo de 2009, el cual sería sometido al régimen de propiedad horizontal. Para esa misma calenda se estableció el otorgamiento de la escritura, a las 2 de la tarde ante la Notaría Segunda de Rionegro. - El convenio preliminar fue modificado por otrosí del 2 de febrero de 2009, acordándose la celebración de la venta el 14 de mayo de ese mismo año, a las tres de la tarde en la misma notaría. Además, se dispuso que la suma restante del precio ($15.000.000) se pagarían en el término de cuatro meses después de la suscripción de la escritura. - El promitente vendedor no pudo cumplir lo pactado, pues falleció el 3 de abril de 2009. 9 - El bien objeto de la promesa de venta carece de identidad con respecto a aquel que fue adquirido por Arnulfo Cañas Alzate por escritura pública.
Así, aunque en el primero de los documentos se anuncia que se trata de un tercer piso, en el acto escriturario se dice que es un segundo piso, yerro que se ratifica en el otrosí en el que se especifica que el objeto es el “apartamento en tercer piso ubicado sobre el segundo”. - Gilberto Osorio Villa no ha cumplido el pago de los $15.000.000 restantes, en la forma dispuesta en el otrosí y no existe prueba de que hubiese estado dispuesto a entregar esa suma de dinero.
Además, al momento de celebrarse el negocio prometido Arnulfo Cañas Alzate no pudo cumplir por una circunstancia de fuerza mayor, esto es, su deceso, sin que pudieran sus herederos someter el inmueble al régimen de propiedad horizontal y transferirlo, puesto que el bien no está en cabeza suya. - El demandado es poseedor del inmueble desde el 31 de enero de 2009, época desde la cual los herederos han dejado de percibir la renta del inmueble por valor de $500.000 mensuales. - El otrosí carece de la autenticación de la firma y ese defecto se extiende a la promesa, por lo que la falta de dicho requisito origina la nulidad del negocio.
Tampoco se determinó con suficiencia el objeto de la venta como lo disponen el artículo 1857 del Código Civil, el Decreto 960 de 1970 y el canon 89 de la Ley 153 de 1887, en la medida que la descripción y linderos de la cosa prometida y aquella que fue adquirida por Arnulfo Cañas Alzate son idénticas, pero en el negocio preparatorio se refiere que se trata de un tercer piso y en el acto escriturario del segundo nivel. 2.
El demandado en reconvención presentó contestación en la que se opuso a las pretensiones, sin formular excepciones. Frente a los hechos, aceptó los relativos a la celebración del contrato de promesa de compraventa, su forma de pago y el contenido del otrosí, así como el título y modo de adquisición del segundo piso por Arnulfo Cañas Alzate.
No obstante, agregó que Cañas Alzate construyó un tercer nivel sobre el que versó la negociación, por lo tanto, no existe ninguna discrepancia entre el bien objeto de la promesa y aquel del que era titular el promitente vendedor. Adicionalmente, Arnulfo Cañas se comprometió a someter el inmueble al régimen de propiedad horizontal y a cumplir con el correspondiente desenglobe para que se abriera una nueva matrícula inmobiliaria para el tercer piso.
Por otra parte, los $15.000.000 restantes se pagarían 4 meses después de la suscripción de la escritura pública –lo cual no ha ocurrido pasados dos años-, motivo por el que “AÚN NO EXISTE” la obligación en comento. Que sólo se enteró de la muerte de Arnulfo Cañas después de acudir a la notaría; que sus herederos sucedieron a 10 su padre en esas obligaciones y, por lo tanto, deben cumplir lo acordado, sometiendo el bien a propiedad horizontal y otorgado la escritura de venta.
Agregó que ha poseído de buena fe el inmueble desde el 31 de enero de 2009 y para tal efecto pagó una parte del precio $53.000.000 y lo recibió materialmente del inquilino Gabriel Vergara. Además, no reconoce dominio ajeno; ha ejecutado mejoras buena fe y no pueden pretender los herederos el pago de un canon de arrendamiento, puesto que nunca han estado ligados por una convención de esa naturaleza.
Dijo que el contrato de promesa de compraventa cumple los requisitos legales; la falta de autenticación de las firmas en el otrosí no comporta la nulidad de la convención; también está debidamente determinado el objeto y es claro que el negoció recayó sobre el tercer nivel del edificio.
FUNDAMENTOS DEL FALLO DE PRIMER GRADO Cumplido el trámite procesal y agotadas las etapas correspondientes, en vista pública del 22 de julio de 2020, el Juez Segundo Civil del Circuito de Rionegro profirió sentencia de primera instancia en la que resolvió: “Primero. Se decreta la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa celebrado el 14 de enero de 2009 entre el señor Arnulfo Cañas Alzate y el señor Gilberto Osorio Villa, incluyendo el otrosí fechado el 2 de febrero de 2020.
“Segundo. Se niegan las pretensiones de perjuicios y cláusula penal pedidas por la parte demandante. “Tercero. Se ordena al demandante restituir a la parte demandada, el inmueble consistente en casa de habitación tercer piso de la Calle 59 D # 53 B 40 del barrio Horizonte de Rionegro y que aproximadamente cuenta con 72 m2. “Se ordena a la parte demandada restituir a la parte demandante las siguientes sumas de dinero: $79.239.567 por concepto del saldo del precio pagado por efecto del contrato y $9.718.121,17 por concepto del costo que el demandante pagó como mejoras en el predio.
“No se ordena el pago de frutos civiles. “Se concede el derecho de retención al demandante en los términos del artículo 310 del Código General del Proceso, en los términos ya explicados, es decir, las sumas de dinero que se deben cancelar por parte de los demandados a la parte demandante se harán por medio de consignación en la cuenta de depósitos judiciales del despacho y esas sumas de dinero se retendrán hasta tanto el demandante no restituya el bien inmueble, sin perjuicio de que una vez consignadas esas sumas de dinero en el despacho, la parte demandada pueda solicitar la entrega de ese predio por la fuerza.
“Cuarto: Se ordena la cancelación de la inscripción de la demanda ordenada sobre el predio con el folio de matrícula inmobiliaria 020-43364 de la O.R.I.P. de Rionegro. Se le ordena comunicar para que proceda de conformidad con lo ordenado. 11 Quinto. No se condena en costas a ninguna de las partes”. (Récord 44:51, audiencia instrucción y juzgamiento- Archivo 011).
Los fundamentos de la decisión admiten el siguiente compendio: 1. El problema jurídico consiste en determinar si resulta procedente el cumplimiento o la resolución del contrato de promesa compraventa; si deben pagarse perjuicios como lo solicita el extremo demandante o sí, por el contrario, debe invalidarse el vínculo negocial por ser absolutamente nulo y las consecuentes restituciones mutuas. 2.
El contrato de promesa de compraventa es absolutamente nulo porque no cumple las formalidades exigidas por la Ley para otorgarle valor, en los términos del artículo 1741 del Código Civil. En tal sentido, dispone el artículo 1611 de la misma codificación que la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que se determine el negocio prometido, de suerte que únicamente falte para su perfeccionamiento la tradición de la cosa o el cumplimiento de la solemnidad que prescribe la Ley.
En el caso analizado es claro que el bien no estaba identificado e individualizado debidamente, sino que hacía parte de otro que sí lo está. Para tal efecto, entonces, resultaba necesario que previamente se sometiera el bien a propiedad horizontal y no bastaba simplemente con el otorgamiento de la escritura pública de venta. Adicionalmente, al revisar los linderos plasmados en el negocio preparatorio luce patente una incongruencia al describir los linderos por el nadir (con losa que lo separa del primer piso) y por el cenit (con el techo del edificio), mientras que en el encabezado del documento se alude un tercer piso.
En tal sentido, la Corte Suprema de Justicia ha precisado que la validez de la promesa de compraventa de un inmueble supone la citación de los linderos y ubicación de éste. 3. Además de lo anterior, si en gracia de discusión se soslayara tal deficiencia, la obligación de suscribir la escritura de compraventa tampoco sería susceptible de ejecución bajo la preceptiva del artículo 434 del Código General del Proceso, puesto que ello supone que el bien esté identificado jurídicamente y, además, que se cumpla el embargo previo del inmueble.
Empero, en este caso ni siquiera se trata de una cuota parte, sino de una porción física que no está individualizada. Lo anterior pone de manifiesto que para la concreción de la convención prometida no bastaría simplemente con el otorgamiento del acto escriturario de venta, sino también el reglamento de propiedad y la debida individualización de la cosa en el negocio preparatorio.
Entonces, debe declararse la nulidad absoluta de dicho contrato. 12 4. No hay lugar al pago de perjuicios por incumplimiento, porque ante la invalidación del vínculo negocial ningún efecto producen las obligaciones en él consignadas. Del mismo modo, la nulidad de la obligación principal acarrea la de la cláusula penal en los términos del artículo 1593 del Código Civil. 5.
Como consecuencia de lo anterior, deben disponerse las prestaciones mutuas para dejar a las partes en el estado precontractual. Corresponde, por tanto, al demandante la restitución del inmueble, el cual será entregado con sus aumentos y mejoras. Entonces, el dinero que debe pagarse a Gilberto Osorio Villa comprende el precio pagado de $53.000.000 y el valor de las mejoras estimadas en la demanda de $6.400.000, que tienen un monto inferior al dictaminado por el perito.
Empero, el capital debe devolverse indexado para lo cual se debe multiplicar la renta a actualizar por la división del índice de precios al consumidor final (a la fecha de la sentencia) entre el IPC inicial (momento de los pagos). La aplicación de esos factores permite establecer que el precio pagado que debe devolverse es de $79.239.567.
Para las mejoras se tiene en cuenta como IPC final el de la época de presentación de la demanda (diciembre de 2010), resultando en una suma actualizada de $9.718.121,17. Con relación al pago de los frutos a favor de los herederos de Arnulfo Cañas Alzate, no se demostró que el actor fuese un poseedor de mala fe y, además, no percibió frutos del inmueble, dado que solamente residió allí en compañía de su familia.
Frente al primer tópico debe precisarse que Gilberto Osorio Villa detentó el inmueble en razón de un contrato que, aunque nulo, legitimaba el ejercicio de sus derechos. Además, el prenombrado cumplió las prestaciones a su cargo, esto es, pagó $53.000.000 y si bien no entregó los restantes $15.000.000 ello se debió a que la escritura nunca se otorgó. A lo anterior se deben limitar las restituciones en el presente asunto. 6.
Finalmente, en los términos del artículo 310 del Código General del Proceso se reconocerá el derecho de retención. Para tal efecto se consignarán las sumas que deben devolverse al demandante en la cuenta de depósitos judiciales y éstas se retendrán hasta tanto se acredite la entrega del bien por el actor, sin perjuicio de la práctica de la diligencia con tal finalidad. 7.
Sin costas porque no prosperó la demanda inicial, ni las de reconvención en la forma en la que fue solicitado originalmente, pues no se dispuso el pago de frutos (Art. 365 núm. 5 CGP). 13 REPAROS DE LA APELACIÓN 1. La parte demandante fundó su disenso en los siguientes reparos: - No era procedente la declaratoria de nulidad absoluta por causa ilícita y por “desconocimiento” de los linderos, porque éstos sí constan en la convención preparatoria del 14 de enero de 2009 y fueron reiterados por los contratantes en el otrosí, dejándose claro que el objeto de la negociación era una casa de habitación de tercer piso.
Además, en el vínculo negocial concurre la capacidad y el consentimiento de las partes, la solemnidad, el objeto física y jurídicamente posible y causa lícita, aunado a la fijación de un plazo para la celebración del contrato futuro. Entonces, al concurrir en el pacto todas las exigencias de validez, éste constituye una ley para las partes y no era viable su invalidación. - El dictamen pericial presentado por el auxiliar de la justicia identificó los linderos del bien objeto del negocio, de suerte que sí se encuentra debidamente determinado.
Luego, si el vendedor describió e incluyó el segundo nivel de la edificación en la promesa, ese error es suyo y no puede imputarse al comprador quien lo adquirió de buena fe. - El demandante se allanó a cumplir el convenio y de ello da cuenta el acta de presentación personal levantada por el Notario Segundo de Rionegro y, a pesar de haber fallecido para la época Arnulfo Cañas Alzate, lo cierto es que la obligación de hacer a su cargo fue transmitida a sus herederos y corresponde a ellos observar la prestación. Además, debe pagarse la cláusula penal por el contratante incumplido y los perjuicios causados. 2.
La alzada propuesta por los demandados y sustentada en segunda instancia fue la siguiente: - Se equivocó el juez de primer nivel al eximir al actor del pago de los frutos civiles, pues está demostrado que él es un poseedor de mala fe, dado que tenía la convicción de no ser el propietario del bien y que no lo había adquirido por medios legítimos.
De ello da cuenta la promoción de la acción de cumplimiento fundada en el contrato de promesa de compraventa que ni siquiera cumplía las condiciones de validez al no especificar los linderos y matrícula de aquello que se pretendía traditar, documento que por demás tampoco cumple las condiciones para considerarse justo título. Además, Gilberto Osorio Villa conocía o debía saber de la muerte de Arnulfo Cañas Alzate, pues habitaba el mismo inmueble en que residía la familia del fallecido, pero optó por ocultar a sus herederos la existencia del contrato y 14 buscó sacar provecho de esa circunstancia para que ellos no se enteraran de la demanda.
Tampoco es cierto que el bien inmueble sea improductivo y que por lo tanto esté exento el actor del pago de los frutos; de hecho, “GILBERTO OSORIO VILLA, ha ocupado el inmueble de mala fe, y nunca ha cancelado suma alguna de dinero por concepto de canon de arrendamiento, como se ha demostrado, esto es se ha dejado de percibir una suma de dinero por dicho uso”. - El a quo denegó el reconocimiento de los frutos causados con posterioridad a la presentación de la demanda, bajo el argumento de no existir tales, puesto que el bien es ocupado por el actor y su familia.
Empero, se trata de una interpretación errada de la norma, porque interpuesta y notificada la demanda “reivindicatoria en reconvención (sic)”, indefectiblemente el convocado por esa vía pasa a ser considerado poseedor de mala fe, en los términos del artículo 964 del Código Civil. Entonces, por ser Gilberto Osorio Villa un poseedor de mala fe está en la obligación de restituir los frutos que generó el inmueble desde el inicio de su posesión y, en caso de asistirlo buena fe, tal retribución se debe por lo menos desde la notificación de la demanda de reconvención. CONSIDERACIONES 1.
Nulidades y presupuestos procesales Los presupuestos procesales están reunidos en este caso, y no se advierte ningún vicio que pueda invalidar lo actuado hasta el presente procesal, de manera que se puede efectuar el examen del asunto litigioso para decidirlo de fondo. 2. Competencia del superior en sede de apelación En atención a que ambos extremos litigiosos confutaron la decisión de primer grado en los aspectos que le son recíprocamente desfavorables, puede la Sala definir la lid sin limitaciones, en los términos del inciso 2 del artículo 328 del Código General del Proceso.
Frente a este particular la Corte Suprema de Justicia ha señalado: “En la hipótesis de apelaciones de ambas partes, los mismos preceptos, indistintamente de si son principales o adhesivas, habilitan al juez de segunda instancia para resolver ‘sin limitaciones’. Sin embargo, la libertad se encuentra referida únicamente a los puntos de ‘toda la sentencia’ sobre los cuales los alzados coinciden en formular reparos.
No involucra, por tanto, lo que es pacífico para los contendientes.”1 1 CSJ SC3781-2021. 15 Empero, como la apelación de ambas partes comprende la totalidad del marco decisorio de la sentencia de primer nivel, será completo el escrutinio que en esta sede emprenderá el Tribunal, guiado eso sí, por el desarrollo lógico de los embates propuestos. 3.
El asunto debatido 3.1 Marco decisorio de la apelación El primer aspecto que debe establecer la Sala es si en verdad la promesa de contrato exhibida como fuente obligacional en el presente proceso está viciada de nulidad absoluta al no contener los linderos de aquello que se prometió vender y, en caso contrario, si es procedente disponer su cumplimiento.
En el evento de refrendarse en este punto la sentencia de primera instancia, deberá la Sala determinar si es viable el reconocimiento y pago de los frutos civiles a favor del extremo demandado. 3.2. Las restituciones derivadas de la declaratoria de la nulidad absoluta En virtud de lo dispuesto en el canon 1746 del Código Civil, la nulidad declarada judicialmente “da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo”.
Ello, comoquiera que en virtud del principio de retroactividad que se desprende del decreto de la señalada sanción, anular un acto o contrato implica su aniquilación hacia el pasado; por lo que, “las partes tienen la prerrogativa de ser restituidas a la misma situación en que se hallarían de no haber contratado”2. De modo que, cuando el contrato o acto anulado se ha ejecutado en todo en parte por alguno o por ambos contratantes, es que cobra sentido el mandato contenido el artículo 1746 del Código Civil referido a las restituciones mutuas, el cual establece que: (…) En las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes en virtud de este pronunciamiento, será cada cual responsable de la pérdida de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos, y del abono de las mejoras necesarias, útiles o voluptuarias, tomándose en consideración los casos fortuitos, y la posesión de buena fe o mala fe de las partes; todo ello según las reglas generales y sin perjuicio de lo dispuesto en el [en el artículo 1747 del Código Civil]”.
Las previsiones generales para las restituciones mutuas originadas como consecuencia de declaratoria de la nulidad absoluta, se gobiernan por las reglas establecidas para las prestaciones recíprocas en la reivindicación, artículos 961 a 971 del Código Civil, las cuales según ha dicho la doctrina nacional, tienen 2 CSJ, sentencia de 13 de agosto de 2003, expediente C-7010, M.P. José Fernando Ramírez Gómez. 16 sustento en el principio de equidad, a fin de que no se genere un enriquecimiento sin justa causa para alguna de las partes como consecuencia de la anulabilidad del acto o contrato viciado y el correlativo empobrecimiento o perjuicio para la otra3.
Al respecto, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, ha dicho que: “El efecto general y propio de toda declaración de nulidad es retrotraer las cosas al estado en que se hallarían si no hubiere existido el acto o contrato nulo por medio de las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes, en las cuales, por virtud del pronunciamiento judicial, cada uno será responsable de la pérdida de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos y del abono de las mejoras necesarias, útiles y voluptuarias, tomándose en consideración los casos fortuitos, y la posesión de buena o mala fe de las partes, todo aquello según las reglas generales y sin perjuicio de lo dispuesto especialmente sobre objeto o causa lícita en que no hay derecho de repetición (…).
En esta norma legal (C.C. 1746 y 1747) están previstos y determinados todos los efectos que pueden desprenderse del rompimiento de un vínculo contractual por efecto del pronunciamiento de una nulidad en sentencia que tenga la fuerza de cosa juzgada, en la cual, en presencia de las pruebas que se aduzcan en cada caso concreto y de la calificación que al tenor de ella se haga en la de los contratantes, ha de determinarse el alcance y la cuantía de las restituciones mutuas.
Los términos de un fallo de nulidad tienen que reflejar la realidad probatoria de cada debate judicial”4. (Subrayas fuera de texto). 3.3 Caso concreto El orden lógico de los ataques propuestos por ambas partes impone estudiar primeramente la apelación del actor, en la medida que de prosperar ésta implicaría la revocatoria de la sentencia y llevado el asunto hasta ese punto, lo procedente sería estudiar la pretensión primigenia de cumplimiento contractual planteada en la demanda, así como el petitum resolutorio de la reconvención. 3.3.1.
Nulidad absoluta de la promesa de compraventa La concurrencia de las condiciones de validez es un requisito indispensable para exigir el cumplimiento o la resolución de cualquier convención, así como la indemnización de los perjuicios que en uno y otro caso se hayan irrogado al acreedor por la mora del deudor, de ahí que advierta la Corte Suprema de Justicia que “[e]l contrato legalmente celebrado vincula a las partes y las obliga a ejecutar las prestaciones convenidas, de modo que si una de ellas incumple las obligaciones que se le impuso, faculta a la otra para demandar bien que se le cumpla, que se le resuelva el contrato o al pago de los perjuicios que se le hayan causado por el incumplimiento”5 (Énfasis intencional). 3 CANOSA TORRADO, Fernando.
Las nulidades en el derecho civil, Teoría general de la nulidad del acto y del negocio jurídico. Tercera edición. Ediciones Doctrina y Ley. Bogotá D.C., 2019. 4 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de 3 de octubre de 1958. G.J., t LXXXIX, pág. 445. 5 CSJ SC1962-2022. 17 En ese orden, cumple anotar que la omisión “de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos” produce su nulidad absoluta, a voces del canon 1741 del Código Civil.
En particular, tratándose de la promesa de contrato, reza el precepto 1611 de la misma obra, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, que aquella sólo produce efectos cuando, además de concurrir las condiciones del canon 1502, cumple los siguientes requisitos: (i) que conste por escrito; (ii) que el negocio no sea de aquellos que el ordenamiento jurídico declara ineficaces por no concurrir en ellos las condiciones señaladas en la Ley;
(iii) contenga un plazo o condición que fije la época para celebración contrato prometido y, además, (iv) esté suficientemente determinado el convenido futuro de modo tal que únicamente baste para su perfeccionamiento la tradición o las formalidades legales. Pues bien, en el presente asunto el juez de Rionegro estimó que el bien sobre el que versó el contrato prometido no estaba debidamente individualizado, en la medida que los linderos citados en el documento que condensa el negocio preparatorio en realidad corresponden al segundo nivel de la edificación y no al tercero, siendo éste último el objeto sobre el que versó el compromiso.
A su turno, el actor alega que la declaratoria de nulidad absoluta era improcedente en la medida que las colindancias sí constan en la convención y fueron reiteradas por lo contratantes en el otrosí, al dejar por sentado que la negociación versaba sobre el tercer piso. Además, porque el auxiliar de la justicia Saulo de Jesús Montoya describió en la experticia los linderos que echa de menos el juez.
Con todo, agregó, en el contrato preparatorio concurren las condiciones de licitud en el objeto y la causa, capacidad y consentimiento de los extremos contratantes, la solemnidad legal y el señalamiento de un plazo para celebrar el contrato futuro. Entonces, resulta indispensable que la Sala examine en detalle el contrato de promesa de compraventa, su respectiva adenda y confronte esa información con los demás medios de prueba con el fin de establecer si, en verdad, el objeto contractual está debidamente individualizado.
Para esclarecer ese cuestionamiento es conveniente aludir a las siguientes circunstancias que encuentran respaldo en la prueba practicada: a) El 14 de enero de 2009 Arnulfo Cañas Alzate y Gilberto Osorio Villa suscribieron un contrato de promesa de compraventa, por virtud del cual el primero se obligó a transferir al segundo, previa celebración de la correspondiente escritura pública, el dominio y la posesión sobre una “CASA DE HABITACIÓN TERCER PISO CALLE 59D N° 53B-40: Ubicado en el Barrio Horizontes, área urbana del Municipio de Rionegro, con una superficie aproximada de 18 72,80 m2”, distinguido con la matrícula 020-43364.
Los linderos del bien citados en el documento son los siguientes: “Por el Norte en 12.00 metros con muro medianero que lo separa de las casas levantadas sobre los lotes 5 y 6, por el Sur, en 12.00 metros con vacío sobre zona verde, por el Oriente, en 8.00 metros, con vacío sobre zona verde, por el Occidente, en 8.00 metros con el muro medianero que lo separa de la casa levantada sobre el lote número 11, por el nadir, con losa de concreto de dominio común que sirve de techo a la casa del primer piso y por el cenit, techumbre del edificio con propiedad de dominio común.” b) Posteriormente, los contratantes celebraron un otrosí en el que modificaron la fecha se suscripción de la escritura; hicieron constar que el inmueble “ya fue entregado materialmente al señor Osorio Villa quien de inmediato inició obras de remodelación”; que el promitente comprador “abonó en dinero efectivo la suma de cincuenta y tres millones de pesos (53.000.000.oo)” y que los $15.000.000 restantes del precio se pagarían dentro de los cuatro meses siguientes la suscripción de la escritura.
Reafirmaron también que la venta versaba sobre el “apartamento en tercer piso ubicado sobre el segundo que se distingue con la matrícula inmobiliaria No. 020- 43364, que tiene una cabida aproximada de 72,80 mts, cocina, lavadero pequeño, dos alcobas y una en el mesanine (sic), un mirador, dos baños, construido en material, techo de barro -teja-, situado en la calle 59D Nro. 53B-40 del barrio Horizontes de Rionegro Antioquia” c) Consta en el certificado de tradición 020-43364 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Rionegro que dicho inmueble corresponde al “LOTE 10 CASA SEGUNDO PISO”, ubicado en la manzana J de la urbanización Horizontes de Conaprov.
Los linderos del citado inmueble son exactamente los mismos que se relacionaron en la promesa de venta, según se verifica a partir de la Escritura 67 del 15 de enero de 1997 de la Notaría Primera de Rionegro. La revisión desprevenida del negocio preliminar permitiría concluir que la citación de los linderos, área y matrícula inmobiliaria logran una caracterización suficiente del bien cuya venta planificaron los contratantes.
Sin embargo, el contraste de esa información con los demás medios de convicción y, particularmente, con el registro inmobiliario y el título escriturario, descarta que el contrato preparatorio cumpla la comentada exigencia. En efecto, si los linderos, área y matrícula inmobiliaria trasuntados en la promesa corresponden en realidad al segundo nivel de la edificación, lo que de tal aserto se sigue es que el tercer piso, objeto de la negociación, no fue suficientemente individualizado.
Ciertamente, al tratarse de cuerpos ciertos es físicamente imposible que ambos niveles tengan exactamente la misma descripción y linderos, porque no comprenden el mismo espacio. 19 Para confirmar lo anterior baste revisar las colindancias por el nadir “con losa de concreto de dominio común que sirve de techo a la casa del primer piso” y por el cenit “techumbre del edificio con propiedad de dominio común”; si esa delimitación en verdad correspondiera al tercer nivel del edificio sería imposible que el límite inferior se estableciera con el primer nivel, en vez del segundo como lo pretendió mostrar Gilberto Osorio en el escrito inaugural.
Tampoco quedó superada esa deficiencia en el otrosí, porque nuevamente los contratantes insistieron que la matrícula del tercer piso era la 020-43364, con una cabida aproximada de 72,80 m2, redundando en el yerro en el que incurrieron en la convención inicial. Por otra parte, no tiene acogida en esta sede el reparo propuesto por el demandante, según el cual “si el vendedor describió e incluyó el segundo nivel de la propiedad en la promesa de venta, es un error de éste y no del comprador que adquirió la vivienda de buena fe”.
Considera la Sala que en realidad no existió un error en cuanto a la identidad del objeto por ninguno de los contratantes, porque tanto en la promesa como en su adenda ambos extremos negociales tuvieron plena convicción de que aquello que respectivamente convinieron vender y comprar, recíprocamente, fue el tercer nivel de la edificación. Secuela lógica de lo anterior es que, al no haberse descrito los linderos de lo efectivamente prometido, sino de una cosa diferente, aflora nítida la indeterminación del objeto de la convención planeada.
Para el Tribunal el defecto estudiado tiene la entidad suficiente para viciar de nulidad el contrato. Repárese que la naturaleza preparatoria, transitoria y preliminar de este tipo contractual impone el establecimiento de unas “bases ciertas, claras y vinculantes, esto es, el marco jurídico suficiente, que conduzca a la efectiva perfección del acuerdo final”6, porque en puridad, de aquel sólo surge una obligación futura de hacer, consistente en llevar a efecto el negocio planeado, pero para ello es preciso que se establezcan claramente los elementos esenciales de la convención futura.
Ciertamente, no autoriza la Ley prometer la enajenación de un inmueble ante una indeterminación como la que en esta oportunidad se observa, pues de vieja data la jurisprudencia reconoce que para dar por satisfecho el requisito en estudio en los eventos en que el negocio futuro comporta la enajenación de un inmueble es necesario (y suficiente) la descripción de sus colindancias, incluso cuando se trate de una porción desgajada de un bien de mayor extensión: “En frente a lo preceptuado por la regla 4ª del precitado artículo 89 de esa Ley 153, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa verse sobre contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que los 6 CSJ SC5690-2018. 20 distinguen de cualquiera otro, y cuando se refiera a una cuota o porción de otro de mayor extensión, debe también individualizarse éste en la misma forma, es decir, por sus alindaciones especiales.
La razón de esta doctrina jurisprudencial, que otrora se hacía estribar en el contenido del artículo 2594 del Código Civil, se encuentra hoy en las ordenaciones del Decreto 960 de 1970, según las cuales los inmuebles que sean objeto de enajenación ‘se identificarán…por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados y por sus linderos”7 En época más reciente dijo el Alto Tribunal: “[El] requerimiento acerca de la determinación del inmueble que ha de enajenarse en virtud del contrato prometido, se pone en el alindamiento y ubicación del inmueble como forma cabal de identificarlo, sin que ello signifique, agrega ahora la Corte, que no existan hoy por hoy otros medios que, quedando expresados en el texto mismo de la promesa, logren la misma finalidad <identificante>, con lo cual se cumple el propósito de que el bien raíz sobre que versará la compraventa no pueda ser confundido con otro, sin que exista razón para exigir la mención concurrente a todos ellos en la promesa, junto con los que ha venido destacando como obligatorios la jurisprudencia de esta Sala.”8 Ahora, aunque el actor argumenta que el dictamen pericial describió los linderos del tercer piso, lo cierto es que ese es un elemento exógeno al negocio, que no proviene del concurso de voluntades de los contratantes y sólo se trata de información obtenida en el curso del proceso que no tiene por efecto complementar las estipulaciones del contrato.
Súmase a todo lo anterior que el bien no tiene un folio de matrícula independiente, por lo que no puede considerarse como una unidad inmobiliaria a voces del literal b) del artículo 2° de la Ley 1579 de 2012 (Estatuto de Registro), circunstancia que impide su individualización por ese medio. Ciertamente, en el certificado de tradición 020-43364 no figura nota de haberse efectuado modificación al reglamento de propiedad horizontal o de haberse abierto un nuevo folio, como lo dispone el canon 52 de la citada Ley: “Artículo 52.
Apertura de matrícula en Registro de Propiedad Horizontal. Al constituirse una propiedad por pisos, departamentos, propiedad horizontal o condominio, se mantendrán el registro catastral y el folio de matrícula correspondiente al edificio en general, con las debidas anotaciones, para lo relativo a los bienes de uso común. Para las unidades privadas de dominio pleno resultantes de la constitución de propiedad por pisos u horizontal, se abrirán los correspondientes registros catastrales y folios de matrículas independientes, segregados del registro y del folio general, tanto para señalar su procedencia, como para indicar la cuota que a cada propietario individual corresponde en los bienes comunes.
En el registro catastral y en el folio de matrícula general, como en los registros y folios individuales, se sentarán recíprocas notas de referencia.” 7 CSJ SC 2 ag 1985, G.J. CLXXX, pág. 226. 8 CSJ SC004-2015. 21 Adicionalmente, detállese que en el informe decretado como prueba de oficio la Secretaría de Ordenamiento Territorial de Rionegro indicó que en esa dependencia únicamente figura la licencia de construcción para una vivienda unifamiliar de segundo nivel y mansarda otorgada a Arnulfo Cañas, respecto del inmueble con matrícula 020-43364 y que “[s]obre el mismo predio no se encontró solicitud diferente a la ya referenciada.”.
Por todo lo anterior, no prosperará este reparo. Tampoco hay lugar a examinar una eventual condena al pago de la cláusula penal, porque a voces del precepto 1593 del Código Civil, en atención al carácter accesorio de esa estipulación, “La nulidad de la obligación principal acarrea la de la cláusula penal, pero la nulidad de ésta no acarrea la de la obligación principal.” Las demás censuras relacionadas con la ejecución del contrato por los herederos del promitente vendedor quedan también sustraídas del estudio del Tribunal, en la medida que el fracaso de primer reparo conlleva inexorablemente a confirmar la declaratoria de nulidad absoluta y siendo la concurrencia de todas las condiciones de validez el presupuesto para demandar el cumplimiento de cualquier negocio jurídico9, resulta superflua cualquier disquisición adicional. 3.3.2.
Condena al pago de frutos La apelación del extremo demandado se concentra exclusivamente en la negativa de la primera instancia a imponer la condena al pago de los frutos civiles. Expuso grosso modo que el demandante ocupó de mala fe el inmueble, puesto que no cumplió las obligaciones a su cargo (pago del precio restante); fundó su posesión en un título que no reunía las condiciones de validez; ocultó a los herederos la existencia de la convención preparatoria y pretendió valerse de esa circunstancia para que ellos no se enteraran de la demanda.
Agregó que, admitiéndose la buena fe de Gilberto Osorio Villa, a partir de la notificación de la demanda de reconvención él estaría obligado a pagar los frutos que pudieron haber percibido los herederos de Arnulfo Cañas Alzate con mediana inteligencia desde la notificación de la contrademanda. Como se anunció preliminarmente, la invalidación del vínculo negocial “da las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo”.
Preceptúa la Ley que al restablecerse las condiciones precontractuales cada parte responderá por la pérdida de las especies o su deterioro, los intereses, frutos, mejoras necesarias, útiles o voluptuarias “tomándose en consideración los casos fortuitos, y la posesión de buena fe o mala fe de las partes; todo ello según las reglas generales” (Art. 1746 CC). 9 Sobre el particular ha señalado la Corte Suprema de Justicia: “La nulidad del contrato de promesa de compraventa, ciertamente impide cumplir la prestación de celebrar el contrato prometido, porque esa declaración apareja su aniquilación y la disolución de sus efectos finales.” CSJ SC 13 Ag. 2003. 22 Empero, la jurisprudencia ha señalado con claridad que las prestaciones mutuas y más concretamente, la de los frutos que se imponen como secuela de la invalidación de un negocio jurídico –aunque sea preparatorio- no está limitada temporalmente al momento de la notificación de la demanda (Art. 964 inc. 3 CC) y la buena o mala fe del contratante se mira exclusivamente para determinar la clase de frutos a cuyo pago será obligado (percibidos u obtenibles): “[L]a restitución de frutos, como consecuencia de la invalidez de la promesa de permuta, si bien se regula por las reglas generales de las prestaciones mutuas consignadas en el Capítulo 4o. del Título 12 del Libro 2o. del Código Civil, porque así lo dispone el artículo 1746 de la misma obra, no por ello es dable aplicar el límite temporal (la notificación de la demanda al demandado) que el artículo 964 - inmerso en dicho capítulo- establece a efectos de determinar desde cuándo está la parte obligada a restituir los frutos, «porque entonces se haría nugatorio el efecto general y propio de toda declaración de nulidad, y desde luego, de la de fenómenos afines, cual es el de retrotraer las cosas al estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo» (CSJ SC 059 1995, del 15 de junio de 1995, rad. 4398).
“En otras palabras, siempre que sea declarada la nulidad de un acto o contrato, las cosas han de retrotraerse al estado en que las partes se hallaban antes de su celebración, lo que subsecuentemente abarca toda entrega o cumplimiento –en la medida de lo posible- que los contratantes en virtud del convenio, hayan llegado a efectuar, por supuesto, con cargo de restituir asimismo las especies de que da cuenta el precepto anotado, y dentro de ellas, los frutos, tomándose en cuenta la buena o mala fe de las partes, entre otras circunstancias, pero sólo para saber qué tipo de frutos son los debidos: si los percibidos o si éstos y los que además hubiera podido percibir el dueño con mediana inteligencia y actividad, teniendo la cosa en su poder.”10 Y concluyó en esa oportunidad la Corte: “De acuerdo con lo anterior, el análisis efectuado por el Tribunal ad quem a fin de verificar desde cuándo debía tasar los frutos que las partes debían por las cosas que habían recibido de la otra partió de un supuesto legal equivocado, como fue considerar la buena o mala fe de los contratantes, pues este aspecto únicamente cobra importancia para la determinación del tipo de frutos (percibidos u obtenibles) que deben restituirse y no para la fecha a partir de la cual se deben, que, se itera, en el caso de la nulidad declarada, es desde la fecha del contrato nulo y, en su defecto, desde la entrega o cumplimiento de la obligación dimanante de ese contrato, a la sazón cumplida total o parcialmente.”11 Precisado lo anterior, se estudiará en primer lugar la comprobación de la mala fe del demandante a efectos determinar qué especie de frutos estaría en la obligación de devolver y, seguidamente, se examinará si las pruebas dan cuenta de su causación de aquellos.
Son relevantes para establecer lo anterior los siguientes medios de convicción: 10 CSJ SC5060-2016. 11 CSJ SC5060-2016. 23 a) Los testimonios Elvia Ruth Tamayo de Osorio, Gloria Estela y Alba Lucía Osorio Tamayo, cónyuge e hijas del demandante, respectivamente, dan cuenta de que el tercer piso del edificio está destinado a la vivienda de Gilberto Osorio y su familia. b) En sentido similar, en su declaración Sandra Rubiela Ospina Herrera, cónyuge del heredero demandado Jairo de Jesús Cañas, refirió que desde el primer momento en que fue entregado el apartamento a Gilberto Osorio, él lo ha habitado en compañía de su familia.
Agregó que en alguna ocasión su esposo le ofreció al demandante la devolución de la parte del precio pagada ($53.000.000) u otorgarle una escritura sobre el 50% del inmueble, pero él no aceptó ninguna de tales propuestas. Añadió que el actor entregó Jairo Cañas $53.000.000 de la negociación adelantada con el fallecido Arnulfo Cañas y que desconoce en cuánto tiempo se pagarían los restantes $15.000.000 c) A Luis Carlos Santa Henao y Ángel María Cardona (cónyuge de la heredera Ana Ofelia Cañas) no les consta de manera directa los términos de la negociación. Únicamente se refirió por Santa Henao que el demandante impidió la ejecución de unas obras en la fachada de la edificación que habían sido contratadas por Jairo de Jesús Cañas, alegando que el tercer piso le pertenecía. d) El heredero Jairo de Jesús Cañas dijo que el precio total de la venta prometida era de $68.000.000, que el demandante pagó $53.000.000, pero la escritura de venta no se otorgó, debido a los quebrantos de salud y posterior muerte de su padre Arnulfo Cañas.
Añadió que el 14 de mayo compareció a la notaría en compañía de su padre para suscribir el instrumento público, pero que Gilberto Osorio se negó a signarlo aduciendo que era “proindiviso” y que así no aceptaría la escritura. e) El demandante Gilberto Osorio Villa manifestó en el interrogatorio que el negocio en realidad se adelantó por intermedio de Jairo Cañas.
Dijo que con posterioridad a la fecha en que debió suscribirse la escritura lo requirió infructuosamente para cumplir lo pactado. Que posteriormente Jairo le propuso celebrar una venta de acciones y derechos hereditarios de “50 y 50” y que el tercer piso quedaría como suyo, a lo que se negó porque el notario le dijo que “eso no se podía hacer así”.
Agregó que Jairo “mandó la carta al inquilino GABRIEL VERGARA y me entregaron la casa el 31 de enero de 2009 y el 21 de febrero la ocupé, fecha desde la cual vivo allá en forma quieta, pacífica y tranquila”. Además, dijo haber ejecutado varias mejoras a la edificación. 24 Este brevísimo compendio de las declaraciones de las partes y de los terceros no permite acreditar las conductas que califican los recurrentes como constitutivas de mala fe en el demandante.
Ciertamente, repárese que la apreciación en conjunto de tales dichos permite establecer que luego del fallecimiento del promitente vendedor, Gildardo Osorio Villa y Jairo de Jesús Cañas mantuvieron conversaciones tendientes a finiquitar el negocio prometido, de suerte que la hipótesis según la cual el actor ocultó a los herederos la existencia del contrato y no hizo nada para obtener el cumplimiento frente a ellos, no tiene ningún respaldo probatorio.
Todo lo contrario, el heredero Jairo de Jesús Cañas y su cónyuge Sandra Rubiela Ospina declararon que luego del fallecimiento del padre de éste, se intentó llegar a diferentes acuerdos con el promitente comprador ofreciéndole la transferencia de una cuota parte del bien o la devolución del precio. De modo que no se deduce de las pruebas un actuar soterrado o engañoso de Gilberto Osorio Villa, luego de ocurrido el deceso de Arnulfo Cañas.
Se alega también que el demandante tenía plena convicción de no ser el verdadero propietario del inmueble, porque demandó el cumplimiento del contrato de promesa compraventa, convención ésta que ni siquiera reunía todas las condiciones de validez, ni las características para ser un justo título. Pareciera que el reparo va dirigido a derivar la mala fe del demandante a partir de la comisión de un error de derecho, puesto que al faltarle un requisito de validez a la promesa de venta y siendo éste el título del que se derivó la relación material con la cosa, sería aplicable la presunción de derecho que establece el inciso final del artículo 768 del Código Civil12, pues explícitamente se cita ese canon normativo en el recurso.
Sin embargo, un razonamiento de ese tipo no se compadece con la vigente jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia y entremezcla indebidamente efectos jurídicos que son propios del fenómeno estrictamente posesorio con aquellos supuestos que sobrevienen a la declaratoria de nulidad de un contrato. En efecto, aunque es innegable que un título nulo no puede considerarse justo, porque la máxima falladora en materia civil estima desde hace tiempo que tal atributo es predicable únicamente de “todo hecho o acto jurídico que, por su naturaleza y por su carácter de verdadero y válido, sería apto para atribuir en abstracto el dominio”13 y, además, que en el caso que juzga el Tribunal la nulidad proviene precisamente de un punto de derecho (falta determinación de la cosa prometida 12 “Artículo 768.
La buena fe es la conciencia de haberse adquirido el dominio de la cosa por medios legítimos exentos de fraudes y de todo otro vicio. (…) Pero el error, en materia de derecho, constituye una presunción de mala fe, que no admite prueba en contrario.” 13 CSJ SC 4 feb. 2013, exp. 11001-31-03-007-2008-00471-01. 25 en venta), tales circunstancias no conducen inevitablemente a presumir la mala fe, porque la consecuencia jurídica que contiene el inciso último del artículo 778 ya citado, al tener un carácter sancionatorio deber ser aplicado de forma restrictiva y no puede hacerse extensivo al supuesto aquí analizado, como lo ha explicado el Alto Tribunal: “Es notorio que esta última presunción [por error de derecho] sea considerada como una excepción del legislador al postulado de la buena fe que, a más de principio general del derecho, hoy ostenta rango constitucional, en virtud de lo establecido en el artículo 83 de la Constitución Política.
De modo que ese carácter excepcional, además de su índole sancionatoria, torna al precepto que contiene la presunción de derecho de mala fe (inciso cuarto del artículo 768 del Código Civil) en disposición de aplicación restringida únicamente a ese ámbito posesorio dentro del cual está delineada, no siendo por consiguiente aplicable para deducir inexorablemente el estado subjetivo (buena o mala fe) de los contratantes al momento de la celebración del contrato a la sazón nulo.”14 (Énfasis intencional).
Entonces, ninguno de los reparos de orden fáctico o jurídico enrostrados frente a la decisión de primer grado tiene la entidad suficiente para demostrar la mala fe de Gilberto Osorio Villa. Al contrario, el examen conjunto de las pruebas permite establecer que en el devenir negocial el demandante procedió de buena fe. Detállese que el negocio preparatorio se celebró con el verdadero propietario del inmueble, lo que denota la convicción de haber recibido la cosa de quien tenía la facultad de enajenarla.
En segundo término, se logró acreditar a partir de los interrogatorios y el otrosí, que el actor pagó $53.000.000 de los $68.000.000 que constituían el precio pactado. Además, el apartamento le fue entregado voluntariamente por el promitente vendedor y no medió para tal efecto ningún artilugio o engaño, sino que ese desprendimiento de la tenencia obedeció a la entrega anticipada en virtud del vínculo negocial.
Aunque se cuestiona por los demandados que Gilberto Osorio Villa no cumplió con el pago de los $15.000.000 restantes, debe decirse que dicha prestación no era concomitante a la entrega del bien o a la llegada del día de otorgamiento de la venta prometida, pues en la adenda a la convención inicial se concedió al promitente comprador un plazo de “4 meses después de firmada la escritura pública”.
Si bien esta es una cuestión que ahora no tiene ninguna relevancia en términos contractuales –amén de la invalidación del vínculo obligacional-, lo cierto es que el cumplimiento oportuno de las prestaciones que eran en principio exigibles denota un actuar conforme a derecho del promitente comprador. En conclusión, no está demostrada la mala fe de Gilberto Osorio Villa y, por lo tanto, únicamente estaría obligado a devolver los frutos efectivamente percibidos, concretamente, los de carácter civil en atención a la naturaleza del 14 CSJ SC5060-2016. 26 inmueble, esto es, los que consisten en “precios, pensiones o cánones de arrendamiento o censo, y los intereses de capitales exigibles, o impuestos a fondo perdido” (Art. 717 C.C.).
Ahora bien, contrario a lo argumentado por el juez de primer nivel, la circunstancia de haberse habitado el bien por el actor y su familia no lo exime por sí sola de la obligación de restituir los frutos, al menos por cuatro razones. La primera, de orden normativo, es que partir de la litis contestatio el detentador del bien debe ser tratado como poseedor de mala fe en los términos del artículo 964 del Código Civil y, en consecuencia, “es obligado a restituir los frutos naturales y civiles de la cosa, y no solamente los percibidos, sino los que el dueño hubiera podido percibir con mediana inteligencia y actividad, teniendo la cosa en su poder”.
Es decir, a partir de la notificación de la primera demanda de reconvención en la que se reclamaba por los herederos de Arnulfo Cañas Alzate la nulidad del contrato (enterada por estado el 24/08/2011, pág. 13, Arch. 004), el actor quedó obligado a la devolución de los provechos generados por el bien o los que con mediana diligencia hubiere podido generar, entendimiento que en su jurisprudencia actual ha otorgado la Corte Suprema de Justicia al precepto en comento: “Sobre este particular, la Sala, en relación con el artículo 964 del Código Civil, ha observado que dicha norma “establece una excepción a la regla general desarrollada en el artículo 716 ibídem, pues hace dueño al poseedor de buena fe de los frutos que haya percibido con anterioridad al enteramiento de la demanda, momento hasta el cual puede atribuírsele dicha condición -la de poseedor de buena fe-, pues a partir de allí, en el supuesto de ser vencido en el proceso, se le dará el mismo tratamiento establecido para el poseedor de mala fe y, por lo mismo, estará obligado a la restitución de la totalidad de los frutos que perciba” (Cas.
Civ., sentencia de 16 de septiembre de 2011, expediente No. 19001-3103-003-2005- 00058-01; se subraya). No sobra destacar que esta posición de la jurisprudencia que ha sido constante desde hace varios lustros, al precisarse en su momento que “[c]uando los arts. 964 y 966 del C.C. hablan de contestación de la demanda, no se refieren al hecho material de la respuesta del demandado al libelo con que se inicia el juicio, sino al fenómeno de la litis contestatio, o sea a la formación del vínculo jurídico-procesal que nace con la notificación de la demanda”15 La segunda razón, también normativa, consiste en que por el solo hecho de la inexistencia actual de frutos tampoco excluye su restitución, pues bien sabido es que el inciso 2 del citado artículo 964 preceptúa que “Si no existen los frutos, deberá el valor que tenían o hubieran tenido al tiempo de la percepción”, de suerte que habiéndolos percibido o no quien tenía en su poder la cosa o extinguiéndose o deteriorado en su poder, en cualquier caso, queda sujeto a devolver unos y otros a partir de la notificación de la demanda. 15 CSJ SC5513-2021. 27 El tercer motivo, porque atendiendo al principio de equidad ninguna justicia tendría que el demandante haya usufructuado el inmueble durante el curso del proceso (12 años) y a cambio de ello no tuviera ninguna prestación a su cargo.
Detállese que pese a no haber explotado el bien entregándolo en arrendamiento o destinándolo a alguna actividad productiva, Gilberto Osorio Villa residió allí supliendo de esta manera las necesidades de vivienda de él y de su familia, es decir, por virtud del contrato a la postre declarado nulo no debió asumir la erogación del pago de un canon de arrendamiento.
Luego, en vista de la invalidación de la convención preparatoria que le confirió la tenencia, ninguna fuente obligacional sustentaría, por una parte, su enriquecimiento (considerado como los egresos patrimoniales en los que normalmente hubiese incurrido de no haber tenido el inmueble en su poder) y por la otra, la privación del uso y goce del bien por el propietario o sus herederos.
Justamente, las prestaciones mutuas consecuenciales a la declaración de nulidad de una convención buscan el restablecimiento de la situación jurídica precontractual y de las condiciones económicas de los concertantes, pero observando un parámetro de equidad. Así, por ejemplo, en palabras de la Corte Suprema de Justicia “si el bien que generó los frutos es un inmueble, debe procurarse que el beneficiario final de aquellos pueda adquirir con el dinero que se le liquida el uso y goce del mismo predio u otro semejante por el mismo tiempo que el obligado a abonárselos los disfrutó.”16 Como último argumento, éste de orden fáctico, considera el Tribunal que está suficientemente probado que el bien generaba y podía generar frutos civiles, concretamente, la renta producto de entregarlo en arrendamiento.
En efecto, del interrogatorio absuelto por el actor se deduce diáfanamente que antes de entregarlo a su favor Jairo Cañas “mandó la carta al inquilino GABRIEL VERGARA y me entregaron la casa el 31 de enero de 2019 y el 21 de febrero la ocupé, fecha de la cual vivo allá en forma quieta, pacífica y tranquila.”. En el mismo sentido, en el parágrafo de la cláusula quinta del contrato de preliminar se consignó que el promitente vendedor “entregar[á] [el bien] sometido al Régimen de Propiedad Horizontal y desocupado por los inquilinos que actualmente habitan en él en calidad de arrendamiento”.
Ahora, para establecer el quantum de los frutos civiles el único medio de prueba que obra en el expediente es el juramento estimatorio que realizaron los herederos de Arnulfo Cañas Alzate, quienes estimaron que dicho rubro, consistente en un canon de arrendamiento ascendía a la suma de $500.000 mensuales desde el 31 de enero de 2009. En efecto, el juramento estimatorio elevado por la parte demandante en reconvención bajo la égida del artículo 10 de 16 CSJ SC2217-2021. 28 la Ley 1395 de 201017, modificatorio del canon 211 del Código de Procedimiento Civil vigente para la época, constituye prueba del monto del rubro reclamado.
Aunque en el plenario militan dos dictámenes periciales, del primero de ellos, oportunamente pedido y practicado con sujeción a las reglas procesales vigentes para la época, no se extrae ninguna información acerca de la renta generada por el inmueble y sobre esta materia no versaron las solicitudes de aclaración, adición, ni la objeción por error grave propuesta por la parte demandada.
Frente a la segunda experticia, estima la Sala que ésta no fue legalmente ordenada e incorporada al proceso, de acuerdo con las normas probatorias que regían su decreto y práctica, pues para esa época la designación de los peritos debía cumplirse de acuerdo con el artículo 8° del Código de Procedimiento Civil de la lista de auxiliares de la justicia y para cumplir el encargo debía previamente tomársele posesión en los términos del canon 236 ibidem, formalidades estas que se pretermitieron en el segundo dictamen.
Repárese que éste fue allegado por la parte demandada y nunca fue ordenado por el juez de primer nivel; además, en el régimen de la codificación adjetiva anterior, la prueba técnica se producía enteramente en el curso del proceso. Adicionalmente, el dictamen trató de nuevo los temas de la experticia inicial, procediendo en contravía del inciso 2 del artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, según el cual “sobre un mismo punto no se podrá decretar en el curso del proceso, sino un dictamen pericial, salvo en el incidente de objeciones al mismo, en el que podrá decretarse otro”, sin que pueda estimarse que el segundo haya sido producido durante la objeción por error planteada por el extremo pasivo, pues a aquella no se le dio curso en vista del impago de los honorarios por la parte objetante.
Finalmente, aunque el perito estimó que los frutos en $600.000 mensuales, dicho monto tampoco podría ser acogido por la Sala, porque excede lo que por este rubro pidió y estimó bajo juramento la demandante en reconvención, amén de la regla de congruencia según la cual “No podrá condenarse al demandado por cantidad superior o por objeto distinto al pretendido en la demanda ni por causa diferente a la invocada en ésta”.
En consecuencia, revocará el Tribunal parcialmente la sentencia en cuanto denegó el reconocimiento de los frutos a favor de los demandados y, en su lugar, se condenará a Gilberto Osorio Villa al pago de los provechos que el bien hubiere podido producir desde el 24 de agosto de 2011 hasta la emisión de esta sentencia, 17 “Artículo 211.
Juramento estimatorio. Quien pretenda el reconocimiento de una indemnización, compensación o el pago de frutos o mejoras, deberá estimarlo razonadamente bajo juramento en la demanda o petición correspondiente. Dicho juramento hará prueba de su monto mientras su cuantía no sea objetada por la parte contraria dentro del traslado respectivo El juez, de oficio, podrá ordenar la regulación cuando considere que la estimación es notoriamente injusta o sospeche fraude o colusión.” 29 sin perjuicio de la liquidación de los que se causen hasta la entrega efectiva del bien.
Para tal efecto, como se dijo, se tendrán como frutos civiles el monto de $500.000 mensuales a partir de la notificación de la primera demanda de reconvención. Adicionalmente, ese monto será indexado siguiendo el actual y reciente criterio jurisprudencial de la Corte Suprema de Justicia, expuesto ampliamente en la sentencia SC 2217 de 2021 y reiterado en las decisiones SC 5513 de 2021 y SC 3103 de 2022: “Se concluye, entonces, que no existe obstáculo para que en materia de restitución de frutos lo Corte no aplique el mismo criterio de actualización que ha reconocido frente al precio, pues no hacerlo conlleva una evidente injusticia que se puede remedir acudiendo esencialmente a los criterios constitucionales de equidad y reparación integral, lo cual realiza el mandato legal de dejar las partes, en lo posible, en el mismo estado que se hallarían si no hubiesen contratado, en la medida que el artículo 964 del Código Civil no está limitando el reconocimiento al precio en dinero que tenían los frutos al tiempo que se percibieron (percepti) o debieron serlo, sino a su ‘valor’ que como tal es una variable que mantiene su aptitud intrínseca de servir en cualquier tiempo para la adquisición de su equivalente en determinados bienes y servicios.”18 Adicionalmente, estima el Tribunal que el valor de los frutos obtenibles, que en este caso se reducen al canon que se hubiere podido percibir el propietario o sus herederos, debe ser ajustado siguiendo el parámetro establecido por el artículo 20 de la Ley 820 de 2003, por tratarse de bien urbano. Pero no ha de confundirse esa operación con el de corrección monetaria, pues el de reajuste atiende únicamente a establecer el valor que los cánones hubieren tenido para el momento en que debieron percibirse, pero no tiene la virtualidad traerlos a valor presente, función que cumple la indexación. Así lo explicó la máxima falladora en materia civil en la decisión a la que se acaba de hacer referencia: “Norma esta que a la luz de la anterior [refiriéndose, en su orden a los artículos 1746 y 964 del Código Civil] y de los principios de equidad y reparación integral, amén de su propio tenor, conduce a la necesidad de que dichos frutos se actualicen a la fecha de su pago desde el momento en que el beneficiario efectivamente debió percibirlos, para lo cual se aplicará la variación del índice de precios al consumidor durante el respectivo periodo, máxime si se pondera que fueron tasados en cánones de arrendamiento, y que precisamente la Ley 820 de 2003 que regula este aspecto en el tema de la vivienda urbana tiene en cuenta tal indicador económico para los incrementos que autoriza.
“Por supuesto que el aumento anual que dichos cánones tuvieron no modifica lo que se acaba de expresar, en la medida que tuvo la función interna de reajustar su precio para el año en que debieron percibirse, pero en modo alguno cumple la misión de actualizarlos desde entonces y hasta su pago.”19 18 CSJ SC2217-2021. 19 CSJ SC2217-2021. 30 Las operaciones aritméticas para el reajuste son las siguientes, aclarando que éste se produce de forma anual cada 24 de agosto: AÑO VALOR CANON IPC AÑO ANTERIOR VALOR REAJUSTE TOTAL AÑO CON REAJUSTE 2011-2012 $ 500.000,00 N/A N/A $ 6.000.000,00 2012-2013 $ 500.000,00 3,73% $ 518.650,00 $ 6.223.800,00 2013-2014 $ 518.650,00 2,44% $ 531.305,06 $ 6.375.660,72 2014-2015 $ 531.305,06 1,94% $ 541.612,38 $ 6.499.348,54 2015-2016 $ 541.612,38 3,66% $ 561.435,39 $ 6.737.224,69 2016-2017 $ 561.435,39 6,77% $ 599.444,57 $ 7.193.334,81 2017-2018 $ 599.444,57 5,75% $ 633.912,63 $ 7.606.951,56 2018-2019 $ 633.912,63 4,09% $ 659.839,66 $ 7.918.075,88 2019-2020 $ 659.839,66 3,18% $ 680.822,56 $ 8.169.870,69 2020-2021 $ 680.822,56 3,80% $ 706.693,81 $ 8.480.325,78 2021-2022 $ 706.693,81 1,61% $ 718.071,59 $ 8.616.859,02 2022-2023 $ 718.071,59 5,62% $ 758.427,21 $ 9.101.126,50 2023 $ 758.427,21 13,12% $ 857.932,86 $ 857.932,86 TOTAL $ 89.780.511,03 Aplicados los correspondientes reajustes se procede con la indexación de los valores usando la siguiente fórmula: 𝑉𝐴= 𝑉𝐻𝐼𝑃𝐶 𝐹𝑖𝑛𝑎𝑙 𝐼𝑃𝐶 𝐼𝑛𝑖𝑐𝑖𝑎𝑙 Donde, VA= Valor actualizado VH= Valor histórico Se tendrá como IPC inicial el del agosto de cada año e IPC final el último certificado por el Dane para agosto de la anualidad en curso (135,39).
No se actualizarán los cánones generados durante el 2023, pues por su proximidad en la causación no se ve considerablemente afectada por los factores macroeconómicos a los persigue hacer frente la corrección monetaria. AÑO INDEXADO CANON ANUALIZADO IPC FINAL IPC INICIAL VALOR INDEXADO 2011 $ 6.000.000,00 135,39% 75,39% $ 10.775.169,12 2012 $ 6.223.800,00 135,39% 77,73% $ 10.840.605,71 2013 $ 6.375.660,72 135,39% 79,50% $ 10.857.870,50 31 2014 $ 6.499.348,54 135,39% 81,90% $ 10.744.161,16 2015 $ 6.737.224,69 135,39% 85,78% $ 10.633.630,81 2016 $ 7.193.334,81 135,39% 92,73% $ 10.502.594,63 2017 $ 7.606.951,56 135,39% 96,32% $ 10.692.537,08 2018 $ 7.918.075,88 135,39% 99,30% $ 10.795.853,91 2019 $ 8.169.870,69 135,39% 103,03% $ 10.735.890,45 2020 $ 8.480.325,78 135,39% 104,96% $ 10.938.941,57 2021 $ 8.616.859,02 135,39% 109,62% $ 10.642.551,93 2022 $ 3.033.708,84 135,39% 121,50% $ 3.380.525,43 TOTAL $ 121.540.332,30 A la anterior suma deben agregarse los frutos causados durante 2023 que no fueron indexados que ascienden a $6.925.350,52 para un total de $128.465.682,82 por concepto de frutos causados entre el 24 de agosto de 2011 y la fecha de emisión de esta sentencia. No obstante, por disposición del inciso final del precepto 964 del Código Civil, al obligado a la restitución de los frutos deben abonársele los gastos ordinarios invertidos en su producción, que según criterio jurisprudencial corresponde al 15% de los provechos una vez indexados, salvo prueba en contrario: “En observancia plena del postulado constitucional de equidad, debe atenderse que la producción de frutos civiles requiere la incursión en gastos, y ante la falta de prueba en contrario, del quantum concreto de tales expensas o de su comprobación en un rango inferior o superior, la Corte ha estimado que una reducción del valor indexado de los frutos en proporción del 15% es «justa y equitativa, atendiendo los gastos normales que hay que realizar para la obtención de frutos durante una administración de los bienes productores de rentas”20.
Por lo anterior, del importe de los frutos se deducirá un 15% que se reconocerá al demandante como el monto de los gastos invertidos en su producción, es decir, el valor de $19.269.852,423. En consecuencia, los frutos que debe restituir Gilberto Osorio Villa a favor de los herederos de Arnulfo Cañas Alzate corresponden a $109.195.830,397. 3.3.3.
Actualización de la prestación dineraria a cargo de los demandados Resueltos los puntos de apelación que por cada una de las partes se opusieron a la sentencia de primer grado debe la Sala proceder de oficio a actualizar el valor de los dineros que deben devolver de los herederos de Arnulfo 20 CSJ SC 32 Cañas Alzate, como lo establece el inciso 2 del artículo 283 del Código General del Proceso21.
Como ninguno de los extremos litigiosos cuestionó el método, los factores y valores usados por el juez de primer nivel para indexar dichas sumas, únicamente se variará el IPC final certificado a la fecha de emisión de esta sentencia como parámetro para realizar la correspondiente actualización, manteniendo el mismo factor inicial y valores del precio pagado y las mejoras.
La fórmula por aplicar y los factores son los siguientes: 𝑉𝐴= 𝑉𝐻𝐼𝑃𝐶 𝐹𝑖𝑛𝑎𝑙 𝐼𝑃𝐶 𝐼𝑛𝑖𝑐𝑖𝑎𝑙 Donde, VA= Valor actualizado VH= Valor histórico Para el caso de la suma de dinero pagada como precio se tomará el IPC inicial de enero de 2009 (70,21). Y para las mejoras como IPC inicial el de diciembre de 2010 (73,45), según lo dejó sentado el a quo.
Como IPC final de ambos factores se tomará el de agosto de 2023 (135,39). a) La suma de $53.000.000 se actualizará así: 135,39 70,21 = 1,9283 Luego, 53.000.000𝑥1,9283 = 102.199.900 VA= $102.199.900 b) El valor de las mejoras $6.400.000 se indexará así: 135,39 73,45 = 1,8433 Luego, 6.400.000𝑥1,8433 = 11.797.120 21 “Artículo 283.
Condena en concreto. La condena al pago de frutos, intereses, mejoras, perjuicios u otra cosa semejante, se hará en la sentencia por cantidad y valor determinados. El juez de segunda instancia deberá extender la condena en concreto hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia, aun cuando la parte beneficiada con ella no hubiese apelado.” 33 VA= $11.797.120 En los anteriores términos será adicionado el numeral tercero de la parte resolutiva de la decisión apelada.
Conclusión. De las anteriores consideraciones se colige que el contrato de promesa que sustenta las obligaciones cuyo cumplimiento exige el actor no reúne las exigencias legales relativas a la debida determinación del bien y, por lo tanto, es absolutamente nulo. Consecuentemente, se confirmará parcialmente la decisión de primer nivel, revocándose en cuanto negó el reconocimiento y pago de frutos civiles y, en su lugar, se accederá a dicho pedimento en obsequio a los principios de equidad que rigen las prestaciones mutuas consecuenciales a la invalidación de una convención. Las costas.
A voces del numeral 1 del artículo 365 del Código General del Proceso se condenará al pago de las costas en esta instancia al demandante a favor del extremo demandado, al habérsele decidido desfavorablemente la alzada. LA DECISIÓN En mérito de lo expuesto, EL TRIBUNAL SUPERIOR DE ANTIOQUIA, SALA CIVIL – FAMILIA, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, F A L L A:
PRIMERO: REVOCAR el numeral tercero de la parte resolutiva la providencia de fecha, naturaleza y procedencia indicadas previamente, en cuanto se abstuvo de ordenar la restitución de frutos. En su lugar, se ordena a Gilberto Osorio Villa a devolver la suma de $109.195.830,397 por dicho concepto a favor de los herederos de Arnulfo Cañas Alzate.
ADICIONAR el mismo numeral tercero, bajo el entendido que el valor actualizado de las sumas que por concepto del precio pagado y las mejoras que deben restituirse a favor de Gilberto Osorio Villa corresponde a $102.199.900 y $11.797.120, respectivamente SEGUNDO: CONFIRMAR en todo lo demás la sentencia apelada.
TERCERO: CONDENAR en costas a la parte demandante a favor de los herederos de Arnulfo Cañas Alzate. Las agencias en derecho se fijarán por auto del Magistrado ponente una vez en firme esta decisión 34 CUARTO: En firme esta decisión devuélvase el proceso a su lugar de origen, previas las anotaciones de rigor.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. Discutido y aprobado según consta en Acta No. 332 Los Magistrados, (Firma electrónica) WILMAR JOSÉ FUENTES CEPEDA (Firma electrónica) CLAUDIA BERMÚDEZ CARVAJAL (Firma electrónica) OSCAR HERNANDO CASTRO RIVERA Firmado Por: Wilmar Jose Fuentes Cepeda Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Antioquia Oscar Hernando Castro Rivera Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Antioquia Claudia Bermudez Carvajal Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 003 Civil Familia Tribunal Superior De Antioquia - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: eeccefad8a888a7b7b252a0eeb37baed144090819626941682329a3035b83916 Documento generado en 25/09/2023 02:17:45 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica