1 REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DE ANTIOQUIA SALA CIVIL – FAMILIA Medellín, veintinueve de septiembre de dos mil veintitrés Proceso: Nulidad de contrato Asunto: Apelación de sentencia Ponente: WILMAR JOSÉ FUENTES CEPEDA Sentencia: 047 Demandante: Nicolás Alveiro Betancur Mejía Demandado: Doris Amparo Ramírez Cardona Radicado: 05034311200120180008801 Consecutivo Sría.: 762-2020 Radicado Interno: 189-2020 ASUNTO A TRATAR Se decide el recurso de apelación interpuesto por Nicolás Alveiro Betancur Mejía frente a la sentencia proferida el 25 de agosto de 2020 por el Juzgado Civil del Circuito de Andes dentro del proceso de nulidad de contrato promovido el recurrente contra Doris Amparo Ramírez Cardona.
LAS PRETENSIONES Luego de subsanado el libelo rector se impetraron las siguientes: “1.- Sírvase declarar la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa celebrado entre el señor NICOLÁS ALVEIRO BETANCUR MEJÍA y la señora DORIS AMPARO RAMÍREZ CARDONA, mediante el cual prometía en venta el derecho de propiedad de un apartamento, según piso, ubicado en la Carrera 7° número 12-08, unidad 4 apartamento 202, del municipio de Jardín, destinado a vivienda, identificado con la matrícula inmobiliaria No. 004-38259 de la Oficina de Registro de Andes.
Nulidad por indeterminación del objeto de la promesa de compraventa y omitir las formalidades establecidas en la ley para estos actos y en especial los requisitos establecidos en el artículo 1611, modificado por el artículo 89 de la ley 153/87. “2. Ordenar a la demandada la restitución de la suma de los CUARENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS ($45.000.000,00) que le fueron entregados como precio de la promesa de compraventa, debidamente indexados desde el 30 de marzo de 2015 al pago efectivo de la presente suma de dinero. 2 “3.- Ordenar a la demandada el pago de la suma de SETENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS ($75.000.000,00) por concepto de mejoras establecidas por el demandante en el inmueble objeto de la promesa de compraventa y según juramento estimatorio que se hace en el hecho sexto de esta demanda. 4.- ordenar (sic) en costas y gastos incluyendo agencias en derecho a la demandada.” (pág. 5, Arch. 01).
LOS HECHOS El actor expuso los siguientes: 1. El 30 de marzo de 2015 celebró un contrato de promesa de compraventa con Doris Amparo Ramírez Cardona, por virtud del cual ella se comprometió a transferir a su favor el bien con matrícula 004-38259, situado en la carrera 7 número 12-08 de Jardín, unidad 4, apartamento 202, compuesto por dos alcobas, comedor, cocina, dos servicios sanitarios, piso y balcón. El precio pactado fue de $45.000.000 y se pagó a la firma de la convención. 2.
En el contrato de promesa no se señalaron los títulos de adquisición del inmueble, ni sus linderos. Tampoco se estableció fecha, hora y notaría para otorgar la escritura respectiva y, además, la matrícula señalada no corresponde a la del inmueble descrito. Estos defectos comportan la nulidad absoluta del convenio preparatorio al no reunir los requisitos descritos por los numerales 3 y 4 del artículo 1611 del Código Civil, modificado por el canon 89 de la Ley 153 de 1887. 3.
La promitente vendedora le entregó la terraza sin ninguna otra mejora. El apartamento de 52,2 m2 y el ático de 16 m2 que hoy se levantan en ese sitio, compuesto por tres alcobas, baño, cocina integral, patio y jacuzzi fueron construidos por él, con un gasto total de $75.000.000. La estimación de las mejoras es la siguiente: MEJORA VALOR Materiales de construcción (hierro, cemento, arenas, tuberías, baldosa, accesorios para baño, etc) $30.000.000 Mano de obra $20.000.000 Puertas, barra, ventanas, concina integral, balcón y pasamanos en madera $20.000.000 Servicios públicos domiciliarios (energía, gas y $3.000.000 3 redes de acueducto y alcantarillado) Pintura $2.000.000 TRÁMITE Y RÉPLICA 1.
Subsanada la irregularidad advertida en el auto de inadmisión, mediante de proveído del 13 de junio de 2018 se ordenó darle el trámite correspondiente, disponiendo la notificación y traslado a la demandada y la inscripción de la demanda sobre el inmueble con matrícula 004-38261 a solicitud del extremo activo (Pág. 26, Arch. 1). 2. La demandada se notificó personalmente del auto admisorio el 29 de julio de 2019 (Pág. 48 Arch. 2). 3.
En la oportunidad legal asumió las siguientes conductas: 3.1 Frente a los hechos se pronunció así: - Aceptó las afirmaciones relativas a la suscripción de la promesa de venta, pero dijo que no existe elemento de juicio que permita establecer que el contrato se haya celebrado el 30 de marzo de 2015, puesto que ello no consta en el documento. - Dijo que no recibió el precio de $45.000.000 y que el actor omitió relatar que él celebró una promesa de compraventa en condición de promitente vendedor con Guillermo León Colorado Díaz, el 18 de abril de 2013 sobre un “apartamento con su respectivo aire (…) ubicado en la carrera 7 del área urbana del municipio de jardín (Ant) con una superficie aproximada de 6.6. metros de frente y por 10 metros de fondo, consta de tres (3) alcobas, cocina, sala, dos servicios sanitarios y un patio (…) identificado con matrícula inmobiliaria Nro. 004-25991 (inmueble de mayo extensión)”, por un precio de $95.000.000.
En principio no fue posible protocolizar la venta prometida con Colorado Díaz, porque el bien no estaba sometido a propiedad horizontal, sin embargo, mediante Escritura 1394 del 27 de mayo de 2014 se protocolizó el reglamento de propiedad horizontal del inmueble con matrícula 004-25991, desprendiéndose cuatro unidades inmobiliarias independientes, entre éstas el segundo piso negociado con Colorado Díaz distinguido con la matrícula 004-38261. - Mediante el mismo acto escriturario y en ejecución de la convención preliminar, el demandante transfirió a Doris Amparo Ramírez (cónyuge de Guillermo León Colorado Díaz) el segundo piso con matrícula 004-38261, porque el promitente comprador se encontraba en el departamento de Chocó. No obstante, a afectos de garantizar el pago de los $45.000.000 pactados en la convención preparatoria, Nicolás Betancur, abusando de la buena fe de la 4 demandada, le exigió suscribir otro contrato de promesa de compraventa por el mentado valor, incluyéndose la suma mencionada como precio de la venta.
No obstante, dicho dinero nunca fue entregado a Doris Amparo Ramírez y no tiene sentido que ahora el actor lo reclame. Como si fuera poco, el saldo insoluto del precio de la venta inicial sí ha sido pagado por cuotas que a la fecha ascienden a $23.090.000. - Nicolás Alveiro Betancur fue quien redactó el contrato preparatorio y tenía pleno conocimiento de la situación jurídica del inmueble, por lo que resulta extraño que transcurridos cuatros años desde entonces, ahora alegue que fue indebidamente elaborado.
En todo caso, debe probarse que la convención no reúne los requisitos que establece la Ley. - En la Escritura 1.394 del 27 de mayo de 2014 de la Notaría 21 de Medellín, (otorgada en cumplimiento del contrato de promesa del 18 de abril de 2013), Nicolás Alveiro Betancur vendió a la demandada el segundo piso (apartamento 202) de la carrera 7 número 12-08, acto en el que se menciona que la unidad habitacional cuenta con dos alcobas, salón comedor, cocina, dos servicios sanitarios completos, patio y balcón. - No se aportó prueba documental que aporte certeza del valor de $75.000.000 de las mejoras que dice haber ejecutado el demandado. 3.2.
Objetó el juramento estimatorio por cuanto “no hay soportes documentales que demuestren que estas erogaciones efectivamente se dieron” y porque “no es[án] debidamente acreditad[as] en el plenario las mejoras enunciadas” 3.3 Frente a las pretensiones dijo oponerse a todas las elevadas por su contraparte y formuló como excepciones las que denominó: i) “PRESCRIPCIÓN Y/O CADUCIDAD DE LA ACCIÓN” de todos los “hechos, conductas o peticiones que eventualmente así lo permitan”. ii) “CULPA EXCLUSIVA DE NICOLÁS ALVEIRO BETANCUR MEJÍA” debido a que fue él quien redactó los documentos en los que se hizo constar el negocio, depositándose en sus gestiones la confianza de la demandada. iii) “INEXISTENCIA DEL CONTRATO” en consideración a que la convención “ante todos los vicios que pretende hacer ver el demandante, llega a ser inexistente”. iv) “COBRO DE LO NO DEBIDO” por cuanto persigue el demandante percibir una suma de dinero que nunca entregó. 5 v) “CONOCIMIENTO Y ASESORÍA POR PARTE DEMANDANTE” porque él tuvo pleno conciencia de la negociación y era la persona que proponía la forma y términos en que debía adelantarse. vi) “COMPENSACIÓN DE CULPAS” para que en caso de existir una nulidad absoluta sean compensadas. vii) “EXCESIVA TASACIÓN DE MEJORAS” ante la inexistencia de medios demostrativos que demuestren el monto de las mejoras reclamadas. 4.
Por auto del 3 de septiembre de 2019 se rechazó la objeción al juramento estimatorio, porque no se explicó la inexactitud de las cuentas presentadas por el demandante. No obstante, durante la audiencia inicial se ordenó la práctica de un dictamen pericial a efectos de darle curso a la refutación del estimativo. 5. Cumplido el trámite procesal y agotadas las etapas correspondientes, en vista pública del 25 de agosto de 2020, la Juez Civil del Circuito de Andes profirió sentencia de primera instancia en la que resolvió: “PRIMERO: DECLARAR NO PROBADAS las excepciones de Prescripción y/o caducidad de la acción; 2.
Culpa exclusiva de Nicolás Alveiro Betancur Mejía; 3. Inexistencia del contrato; 4. Conocimiento y asesoría por parte del demandante; y 5. excesiva tasación de mejoras. “SEGUNDO: DECLARAR PROBADA la excepción de compensación de culpas, y cobro de lo no debido, advirtiendo que la excepción de compensación de culpas no tiene efectos para enervar la pretensión de nulidad absoluta.
“TERCERO: DECLARAR la NULIDAD ABSOLUTA de la promesa de compraventa celebrada entre NICOLÁS ALVEIRO BETANCUR MEJÍA y DORIS AMPARO RAMÍREZ CARDONA, mediante la cual se prometía en venta el derecho de propiedad de un apartamento, segundo piso, ubicado en la Carrera 7° numero 12 – 08, unidad 4 apartamento 202, del municipio de Jardín, destinado a vivienda, identificado con la matrícula inmobiliaria No. 004 – 38259 de la Oficina de Registro de Andes.
“CUARTO: ORDENAR la restitución de cosas al estado en que se hallarían si no hubiese existido el contrato nulo. “QUINTO: Como consecuencia, ORDENAR al demandante NICOLÁS ALVEIRO BETANCUR MEJÍA restituir a la demandada DORIS AMPARO RAMÍREZ CARDONA, el bien inmueble ubicado en la carrera 7 No 12 08 segundo piso (202) del municipio de Jardín, con matrícula inmobiliaria No 004-38261 de la oficina de instrumentos públicos de Andes.
Restitución que se hará en el término de 30 días siguientes a la ejecutoria de esta providencia. “SEXTO: ORDENAR a la demandada DORIS AMPARO RAMÍREZ CARDONA pagar al demandante NICOLÁS ALVEIRO BETANCUR MEJÍA, la suma $79.394.413, por concepto de las mejoras realizadas sobre el inmueble objeto de la promesa de compraventa. Suma que deberá ser cancelada dentro del término de 30 días siguientes 6 a la fecha de ejecutoria de esta providencia. Y que de no ser cancelada en dicho término causará intereses moratorios conforme lo prevé el artículo 1617 del Código Civil.
“SÉPTIMO: NEGAR la pretensión de ordenar a la demandada DORIS AMPARO RAMÍREZ CARDONA la restitución de la suma de $45.000.000 al demandante NICOLÁS ALVEIRO BETANCUR MEJÍA, conforme lo antes expuesto. “OCTAVO: ORDENAR la cancelación de la inscripción de la demanda en el inmueble con folio de matrícula inmobiliaria Nro. 004-38261 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Andes.
“NOVENO: No condenar en costas a ninguna de las partes conforme fue expuesto.”. (Récord 38:44, audiencia instrucción y juzgamiento- Archivo 013).
FUNDAMENTOS DEL FALLO DE PRIMER GRADO Los fundamentos de la decisión admiten el siguiente recuento: 1. El problema jurídico consiste en determinar si resulta procedente la declaratoria de nulidad del contrato de promesa de compraventa ante la falta de determinación del inmueble y si, en consecuencia, es procedente disponer las restituciones mutuas, concretamente, el precio de $45.000.000 a favor del demandante y el reconocimiento a su favor de las mejoras por $75.000.000. 2.
El demandante tiene legitimación para alegar la nulidad absoluta del contrato en la medida que le asiste interés para tal propósito, habida cuenta de su calidad de parte en el negocio. Además, a partir de los interrogatorios practicados a las partes se tuvo por probada la celebración de la convención preparatoria, su suscripción el 30 de marzo de 2015; que no se describieron los linderos del inmueble, ni se referenciaron los títulos de adquisición y que tampoco se especificó la fecha, hora y la notaría para el otorgamiento de la escritura pública.
En consecuencia, el vínculo negocial está viciado de nulidad absoluta por la omisión de las formalidades que la Ley prescribe en los términos del artículo 1741 del Código Civil. 3. Frente a las defensas propuestas por la demandada se tiene que la excepción de prescripción no debe prosperar, porque el término dispuesto el artículo 2532 del Código Civil no está cumplido y la acción no tiene un término especial.
Tampoco la caducidad, puesto que no existe en el ordenamiento jurídico una disposición que fije un término para el ejercicio de la acción de nulidad absoluta. Respecto del medio exceptivo de inexistencia del contrato, ya se dijo que el ataque del demandante estaba dirigido a las condiciones de validez del negocio y al no estar reunidas todas ellas lo que se produce es su nulidad.
No obstante, 7 como el convenio sí surgió a la vida jurídica y al requerirse un pronunciamiento judicial expreso, no es atendible la defensa en comento. Frente a las excepciones denominadas conocimiento y asesoría por parte demandante y culpa exclusiva de Nicolás Alveiro Betancur Mejía, cumple anotar que de los interrogatorios practicados a las partes se deduce que ninguna observó la debida diligencia, pues no constataron el contenido del documento en el que se vertió el acto preparatorio, ni verificaron que se ajustara a la disciplina legal que rige esa materia.
Por lo tanto, no prosperan las anteriores excepciones, pero sí la de compensación de culpas, empero, ésta no tiene la entidad suficiente para enervar la pretensión de nulidad absoluta. 4. Frente a las restituciones mutuas, únicamente se ordenará devolver aquello que efectivamente fue ejecutado por los contratantes. Por lo tanto, se ordenará al demandante la restitución del inmueble objeto de la negociación, incluyendo las mejoras por él ejecutadas.
No obstante, le serán reconocidas las mejoras por un valor de $75.000.000 habida cuenta que ambos extremos litigiosos admitieron que con la terraza no fue entregada ninguna mejora, pese a que en la escritura contentiva del reglamento de propiedad horizontal sí se relacionan algunas. Además, aunque el dictamen las tasó en una suma superior, de conformidad con el artículo 281 del Código General del Proceso la demandada no puede ser condenada por una suma superior a la perseguida por el actor.
En consecuencia, no prospera la excepción de excesiva tasación de las mejoras. No se dispondrá la devolución de la suma de $45.000.000 fijada como precio, puesto que en la audiencia inicial se estableció que Nicolás Albeiro Betancur no entregó el dinero al suscribir la promesa, ni posteriormente, sino que ello obedeció a una deuda proveniente de una obligación anterior.
Luego, “el negocio jurídico aquí debatido es otro y se considera que no puede a través de la decisión que aquí se toma hacerse reconocimientos frente a presuntos incumplimientos contractuales relacionados con otros contratantes, que si bien pudieron haber sido acordados entre las partes para ser compensados con el negocio vertido en la promesa de compraventa no son objeto del debate en este proceso”.
Tampoco será materia de pronunciamiento los dineros que dice la demandada continuó pagando a su contraparte o las dificultades que tuvieron con la constitución de la hipoteca. Por lo tanto, prosperará la excepción de cobro de lo no debido. 5. Adicionalmente, se indexará el valor de las mejoras ante la pérdida del poder adquisitivo de la moneda, tomando como valor histórico $75.000.000;
IPC inicial será mayo 2018 (fecha de presentación de la demanda 99,16), porque la parte activa no indicó que los dineros se hubiesen invertido en un época diferente 8 e IPC final julio de 2020, último certificado por el DANE (104,97), arroja un factor de 1,05859217 y cuyo producto de es $79.394.413. 6. Sin costas porque prosperó la excepción de compensación de culpas.
Los honorarios quedan a cargo de ambas partes. REPAROS DE LA APELACIÓN 1. La parte demandante fundó su disenso en los siguientes reparos: - Una cosa es fijar el precio en dinero como lo dispone el canon 1849 del Código Civil y otra diferente es la manera en la que las partes convienen cancelarlo, en ejercicio de la autonomía de la voluntad.
Así, pueden acordar que aquél se declare pagado mediante la cesión de créditos personales, la asunción de deudas, la novación, confusión, la prescripción o cualquier otra forma extintiva de las obligaciones. En el presente asunto los contratantes concertaron la compensación del precio pactado en el contrato de promesa de compraventa con una obligación anterior que adeudaba la promitente vendedora al promitente comprador “y que ascendía a treinta y cinco millones de pesos” y los restantes $10.000.000 se pagaron en efectivo.
Empero, de mala fe la parte pasiva pretendió imputar unos abonos de $35.000.000 que preceden en el tiempo a la convención preparatoria y que en realidad corresponden a un débito anterior. El precio pagado debe indexarse desde la celebración del contrato, momento en el que fue pagado. - El fallo apelado incurrió en un defecto sustantivo al trasgredir el principio del enriquecimiento sin causa.
Ciertamente, la promitente compradora (sic) recibirá la terraza que vale $45.000.000, quedará exenta del pago de la obligación dineraria de $45.000.000 y, en su lugar, recibirá $10.000.000. A su turno, el comprador debe devolver la construcción, únicamente recibirá el valor de las mejoras y perderá el dinero que pagó por la hipoteca, es decir, $35.000.000, así como los $10.000.000 que le pagó Doris Amparo Ramírez Cardona.
Entonces, la compradora tendrá un incremento patrimonial de $90.000.000, concomitante a la pérdida correlativa del actor por $45.000.000 sin ninguna causa que lo justifique. - Las mejoras deben ser reconocidas y pagadas en la cuantía señalada en el dictamen pericial, siendo incorrecto aplicar a ese rubro la indexación que sólo procede frente a sumas de dinero.
En tal sentido, si el reclamante estima el valor de aquéllas y éste es objetado por su contraparte, deben pagarse en la cuantía 9 que determine la experticia, sin que ello implique incongruencia o una decisión extra petita. Lo anterior obedece a la necesidad de brindar una indemnización integral y justa a favor del mejorador, máxime que el canon 966 del Código Civil establece a favor del reivindicador la opción entre el valor que tengan las mejoras al momento de la restitución o el pago del mayor valor que tuviere la cosa para ese momento - Debe reconocerse a su favor el derecho de retención. - No era procedente declarar probada la excepción de compensación de culpas, porque ese elemento subjetivo es propio de la responsabilidad contractual, de modo que no es un aspecto que deba considerarse al momento de evaluar las condiciones de validez de una convención. De hecho, ambos contratantes asumieron que el acuerdo preliminar reunía todos los requisitos legales y procedieron a su ejecución hasta que la demandada se negó a realizar la transferencia de la propiedad del inmueble. 2.
Dentro del término del traslado la parte demandada solicitó la confirmación del fallo de primera instancia y, además, declarar desierta la apelación por falta de sustentación. CONSIDERACIONES 1. Nulidades y presupuestos procesales Los presupuestos procesales están reunidos en este caso, y no se advierte ningún vicio que pueda invalidar lo actuado hasta el presente procesal, de manera que se puede efectuar el examen del asunto litigioso para decidirlo de fondo. 2.
Competencia del superior en sede de apelación Se advierte que la competencia de la Sala se encuentra restringida, de conformidad con lo preceptuado por los artículos 320 y 328 del Código General del Proceso, a los reparos concretos expresados oportunamente por la parte demandante, recurrente en apelación, siendo necesario precisar, en este caso, que a pesar de no haberse sustentado la alzada ante el Tribunal, en el término que para tal efecto fue concedido en vigencia de la Ley 2213 de 2022, tal omisión no da lugar a declarar desierto el recurso, habida cuenta que la censura expuesta ante el a-quo es suficiente para deducir el reproche y los argumentos o sustentación que lo soportan; orientación que viene siendo prohijada no solo por esta Sala sino por la Corte Suprema de Justicia, al decir que: “… en vigencia del Decreto Legislativo 806 de 2020, si desde el umbral de la interposición de la alzada el recurrente expone de manera completa los reparos por los 10 que está en desacuerdo con la providencia judicial, no hay motivo para que el superior exija la sustentación de la impugnación, de lo contrario, si los reproches realizados apenas son enunciativos, desde luego, el juez deberá ordenar el agotamiento de esa formalidad, conforme lo previsto en la normatividad señalada”1.
Por lo anterior, no será atendida la solicitud del extremo no recurrente de declarar desierta la alzada, pues la suficiencia del ataque cumplió la función de servir de sustentación anticipada del recurso. 3. El asunto debatido 3.1 Marco decisorio de la apelación El primer aspecto que debe establecer la Sala es si hay lugar a ordenar la restitución del precio pactado en la promesa de compraventa objeto de la controversia a favor del extremo demandante.
Además, determinar el valor que debe asignarse a las mejoras reconocidas a su favor, esto es, con base en la estimación juramentada o la prueba pericial y, por último, si es procedente imponer condena en costas. 3.2. Las restituciones derivadas de la declaratoria de la nulidad absoluta En virtud de lo dispuesto en el canon 1746 del Código Civil, la nulidad declarada judicialmente “da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo”.
Ello, comoquiera que en virtud del principio de retroactividad que se desprende del decreto de la señalada sanción, anular un acto o contrato implica su aniquilación hacia el pasado; por lo que, “las partes tienen la prerrogativa de ser restituidas a la misma situación en que se hallarían de no haber contratado”2. De modo que, cuando el contrato o acto anulado se ha ejecutado en todo en parte por alguno o por ambos contratantes, es que cobra sentido el mandato contenido el artículo 1746 del Código Civil referido a las restituciones mutuas, el cual establece que: (…) En las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes en virtud de este pronunciamiento, será cada cual responsable de la pérdida de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos, y del abono de las mejoras necesarias, útiles o voluptuarias, tomándose en consideración los casos fortuitos, y la posesión de buena fe o mala fe de las partes; todo ello según las reglas generales y sin perjuicio de lo dispuesto en el [en el artículo 1747 del Código Civil]”. 1 CSJ STC5499-2021, reiterada en CSJ STC8661-2021 y en STC9365-2022 2 CSJ, sentencia de 13 de agosto de 2003, expediente C-7010, M.P. José Fernando Ramírez Gómez. 11 Las previsiones generales para las restituciones mutuas originadas como consecuencia de declaratoria de la nulidad absoluta, se gobiernan por las reglas establecidas para las prestaciones recíprocas en la reivindicación, artículos 961 a 971 del Código Civil, las cuales según ha dicho la doctrina nacional, tienen sustento en el principio de equidad, a fin de que no se genere un enriquecimiento sin justa causa para alguna de las partes como consecuencia de la anulabilidad del acto o contrato viciado y el correlativo empobrecimiento o perjuicio para la otra3.
Al respecto, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, ha dicho que: “El efecto general y propio de toda declaración de nulidad es retrotraer las cosas al estado en que se hallarían si no hubiere existido el acto o contrato nulo por medio de las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes, en las cuales, por virtud del pronunciamiento judicial, cada uno será responsable de la pérdida de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos y del abono de las mejoras necesarias, útiles y voluptuarias, tomándose en consideración los casos fortuitos, y la posesión de buena o mala fe de las partes, todo aquello según las reglas generales y sin perjuicio de lo dispuesto especialmente sobre objeto o causa lícita en que no hay derecho de repetición (…).
En esta norma legal (C.C. 1746 y 1747) están previstos y determinados todos los efectos que pueden desprenderse del rompimiento de un vínculo contractual por efecto del pronunciamiento de una nulidad en sentencia que tenga la fuerza de cosa juzgada, en la cual, en presencia de las pruebas que se aduzcan en cada caso concreto y de la calificación que al tenor de ella se haga en la de los contratantes, ha de determinarse el alcance y la cuantía de las restituciones mutuas.
Los términos de un fallo de nulidad tienen que reflejar la realidad probatoria de cada debate judicial”4. (Subrayas fuera de texto). 3.3 Caso concreto 3.3.1. Ningún cuestionamiento se elevó frente a la declaratoria de nulidad absoluta del contrato preparatorio, por manera que está vedado el estudio de este tópico al Tribunal, en razón de la competencia que le asigna la temática expuesta por el apelante, concretamente, relacionada las restituciones que deben ordenarse a favor de la parte demandante, el valor de las mejoras y el reconocimiento del derecho de retención. Como ya se anteló, la nulidad declaratoria de nulidad tiene como secuela el restablecimiento de las condiciones precontractuales, porque por virtud del fenómeno desaparecen todos los efectos jurídicos que haya producido la convención. En concreto, la juez de primer nivel estimó que no había lugar a disponer la restitución del precio, puesto que el demandante (promitente comprador) en realidad no pagó la suma de dinero convenida, sino que ésta fue fijada a partir de 3 CANOSA TORRADO, Fernando.
Las nulidades en el derecho civil, Teoría general de la nulidad del acto y del negocio jurídico. Tercera edición. Ediciones Doctrina y Ley. Bogotá D.C., 2019. 4 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de 3 de octubre de 1958. G.J., t LXXXIX, pág. 445. 12 una deuda de una obligación anterior entre los mismos contratantes, con ocasión de presunto incumplimiento por parte de Dora Amparo Ramírez Cardona.
En tal sentido, añadió que “el negocio jurídico aquí debatido es otro y se considera que no puede a través de la decisión que aquí se toma hacerse reconocimientos frente a presuntos incumplimientos contractuales relacionados con otros contratantes, que si bien pudieron haber sido acordados entre las partes para ser compensados con el negocio vertido en la promesa de compraventa no son objeto del debate en este proceso.
En tal sentido, no hay lugar a ordenar la devolución de suma dinero alguna a favor del demandante por concepto del precio del bien estipulado en el contrato, ni a analizar tampoco las sumas de dinero que dice la demandada continuó pagando al demandante para el cumplimiento de las obligaciones del contrato anterior y las dificultades que tuvieron con ocasión de la constitución de la hipoteca.” A su turno, el recurrente manifiesta que las partes pactaron en ejercicio de su libertad contractual el precio y la forma en la que éste sería saldado, concretamente, por medio de una compensación de una deuda anterior.
Las circunstancias demostradas en el proceso que son relevantes para decidir este punto son las siguientes: a) Nicolás Alveiro Betancur Mejía, en calidad de promitente vendedor, celebró el 18 de abril de 2013 una promesa de compraventa con Guillermo León Colorado Díaz (promitente comprador), sobre el inmueble con matrícula 004-25991, por la suma de $95.000.000. b) Mediante la Escritura pública 1.394 del 27 de mayo de 2014 de la Notaría 21 de Medellín, Ricardo Orlando Gómez canceló una hipoteca constituida a su favor por Nicolás Alveiro Betancur Mejía sobre el inmueble con matrícula 004-25991, en una cuantía de $10.000.000.
En el mismo acto, el propietario Nicolás Alveiro Betancur Mejía sometió el bien a propiedad horizontal y desprendió de éste cuatro unidades inmobiliarias, distribuidas en dos niveles. Seguidamente, Betancur Mejía constituyó hipoteca abierta sin límite de cuantía a favor de Rodrigo Orlando Gómez Ovalle y/o Luz Marina Alvis Gutiérrez sobre los cuatro bienes que integran el conjunto.
Consta también en el acto escriturario la venta que de las unidades habitacionales denominadas “PRIMER PISO: CARRERA 7 N° 12-12 UNIDAD TRES O APARTAMENTO” y “SEGUNDO PISO: CARRERA 7 N° 12-08 UNIDAD CUATRO O APARTAMENTO 202” realizó Nicolás Alveiro Betancur a favor de Doris Amparo Ramírez Cardona, por la suma de $8.900.000 de los cuales $3.900.000 se pagaron “de contado en dinero en efectivo a la firma de esta escritura” y los restantes $5.000.000 se destinarían “por la compradora, parte de la hipoteca que pesa sobre los inmuebles, en iguales términos y condiciones 13 como está constituida”.
Al inmueble objeto de esa negociación conocido como “APARTAMENTO 202” le fue asignada la matrícula 004-38261. c) El 30 de marzo de 2015 Doris Amparo Ramírez Cardona, actuando como promitente vendedora, celebró contrato de promesa de compraventa con Nicolás Alveiro Betancur sobre el bien distinguido con matrícula 004-38259 (sic), conocido como “UNIDAD CUATRO O APARTAMENTO 202”.
El precio pactado fue de $45.000.000, que se pagarían así: “$35.000.000.oo TREINTA Y CINCO MILLONES DE PESOS M.L. EQUIVALENTE A PAGO DE HIPOTECA” y “$10.000.000 DIEZ MILLONES DE PESOS M.L. PAGO EN EL MOMENTO QUE SE FIRME ESTA COMPRAVENTA, SIN CAUSAR INTERÉS ALGUNO A PARTIR DE LA FECHA”. Se consignó que “Los pagos estipulados correrán por cuenta del PROMITENTE COMPRADOR a partir de la fecha en que reciba a entera satisfacción el inmueble que por este documento se le promete en venta”. d) Por medio de la Escritura Pública 1.394 del 6 de mayo de 2015 Rodrigo Orlando Gómez Ovalle canceló la hipoteca que gravaba los inmuebles con matrículas 004-38258, 004-38259, 004-38260 y 004-38261 y declaró “haber recibido el valor del crédito inicial y sus intereses causados hasta la fecha” que fue constituida por la suma de $10.000.000. e) En el interrogatorio de parte el demandante admitió que primeramente celebró un contrato de promesa de compraventa en octubre de 2013 con el esposo de la demandada sobre toda la edificación (primer y segundo piso) por un precio de $95.000.000, de los cuales se pagaron $50.000.000 y los restantes $45.000.000 se difirieron a dos años.
No obstante, posteriormente convino con el cónyuge de Doris Amparo Ramírez que aquél pagaría la hipoteca que recaía sobre el inmueble, advirtiéndole el declarante que “faltan cinco millones y ya usted queda libre de esos $35.000.000”. Dijo que en abril de 2014 otorgó a favor de los compradores la escritura y quedó de cargo de ellos el pago del gravamen.
Posteriormente, en octubre de ese mismo año fue requerido por los compradores para cancelar la hipoteca, pero al consultar con el acreedor advirtió que la deuda no había sido saldada, por ello, él mismo pagó el débito. Como consecuencia de lo anterior, en enero de 2015 acordó con Doris Ramírez que ella le vendería la terraza de la edificación para lo cual acordaron que el declarante pagaría $35.000.000 (valor del “aire”) y ella le entregaría $10.000.00 para compensar los $45.000.000 que le adeudaba la demandada del primer negocio. 14 Añadió que no pagó suma de dinero alguna en ejecución del contrato de promesa de compraventa y que la diferencia entre los $35.000.000 a la que se alude en esa convención y la de $10.000.000 como monto de la hipoteca obedece “a que ellos me adeudaban $45.000.000 y me pagaron con los $35.000.000 que se negoció la plancha más $10.0000.000 que me pagaron en efectivo”.
Admitió que las consignaciones realizadas a su favor por la demandada y su esposo estaban destinadas a pagar los intereses de la hipoteca, comprendidos entre abril de 2013 a noviembre de 2014 (19 cuotas). f) La parte demandada dijo que el negocio fue adelantado por su esposo en el 2013, época en la que entregaron $50.000.000 al demandante y los $45.000.000 restantes se pagarían en cuotas de $700.000, al paso que Nicolás Alveiro Betancur percibiría los cánones de arrendamiento de la vivienda.
Dijo que tiempo después de suscribir la escritura el vendedor le informó que los $21.000.000 de pesos que hasta el momento había pagado se imputaron al pago de la hipoteca, cuestión que ignoraba hasta ese momento. Entonces, al advertir que se trataba de una deuda cuantiosa y difícil de pagar acordó con Alveiro que ella le entregaría $10.000.000 y el “aire” de la edificación y firmó el documento que el actor le presentó. Tres años después se enteró que Betancur Mejía había construido y en consideración al engaño del demandante para la suscripción de la hipoteca, se negó a firmarle la escritura de venta.
Aclaró que su intención con la promesa de venta fue entregar la plancha a NIcolás Alveiro Betancur; que no recibió suma de dinero alguna en la ejecución de ese contrato y el valor de éste fue de $45.000.000. A partir de la compilación de los medios de convicción relevantes para decidir el caso, de los hechos que estos acreditan y su apreciación en conjunto, el Tribunal logra establecer que lo que las partes convinieron como precio en el contrato preparatorio impugnado en realidad correspondía a un crédito proveniente de una obligación anterior.
Además, quedó probado el demandante no pagó la suma de dinero referida como precio en el negocio preliminar, pero sí recibió de su contraparte el valor de $10.000.000, tal como lo admitió en el interrogatorio. Queda por establecer, si en verdad se cumplen los supuestos de la compensación que alega el recurrente y, en tal caso, si el valor de $45.000.000 debe serle reembolsado a consecuencia de la invalidación de la promesa de contrato.
Para este efecto resulta preciso traer a cuento que de la promesa de contrato dimana tan sólo una obligación de hacer, consistente en celebrar la convención futura, por manera que la invalidación de aquella tiene como principal efecto liberar a los concertantes de dicha prestación. Sin embargo, nada obsta 15 para que las partes establezcan, anticipen y satisfagan en el convenio preliminar prestaciones propias del negocio definitivo.
En tal caso, tiene dicho la jurisprudencia que “si [las partes] anticiparon o satisficieron obligaciones propias del contrato respectivo (v.gr. pago del precio, la entrega del bien, etc.), o crearon y cumplieron obligaciones adicionales (v.gr. la entrega de arras penitenciales), como corolario del carácter retroactivo de la declaración aludida -efectos ex tunc- y a manera de insoslayable secuela, como se anticipó, las cosas -por regla- deberán volver a su statu quo, esto es, “al mismo estado en que se hallarían (las partes) si no hubiese existido el acto o contrato”5 (Énfasis intencional) De esta premisa se deduce sin ambages que el reparo estudiado no está llamado a prosperar y debe refrendarse por el Tribunal la sentencia de primer nivel.
En efecto, al margen de si en verdad el demandante pagó la suma de $35.000.000 para obtener el levantamiento de la hipoteca (circunstancia que no está probada en el plenario), en verdad no puede perseguir que en este proceso se satisfaga dicho crédito, ni ello se impone como secuela de la declaración de nulidad, porque el restablecimiento de las condiciones precontractuales en modo alguno puede comportar el pago de dicha prestación; razones de orden lógico y de equidad así lo impiden.
Cabe preguntarse, por ejemplo, si ¿antes de celebrarse el contrato de promesa la obligación primigenia se encontraba pagada o insoluta? y, además, si ¿con ocasión de la ejecución de ese convenio la obligación pretérita pasó de estar incumplida a solventada o viceversa? La respuesta parece obvia: la prestación primigenia estaba insoluta al momento de celebrarse la promesa de venta, sólo a partir de la cristalización al convenio las partes decidieron tenerla como “compensada”.
Por lo tanto, anulado el vínculo contractual que daba lugar a la reciprocidad obligacional, la deuda inicial no puede quedar pagada, porque ese no era su estado antes de otorgarse la promesa. Ciertamente, al aniquilarse uno de los dos vínculos obligaciones que da lugar a la compensación, el efecto que de ello se deriva no es que automáticamente debe entregarse el valor compensado, sino que la obligación que no fue invalidada, que subsiste entre los contantes y que en principio se consideraba extinta total o parcialmente, se restablece en todo o en parte, según se haya aplicado esta forma extintiva, más aún en el caso que ahora se estudia, en el que quedó probado que no se entregó dinero alguno por el promitente comprador en ejecución de la promesa, sino que simplemente se tuvo por extinta una deuda anterior.
Debe ser así y no de otra forma, porque si en verdad se hubiese demostrado que la cuantía de la obligación hipotecaria que asumió el demandante 5 CSJ GJ CCXLVI, págs. 1425 y 1426. Cfme: CCXLIX, págs. 1367 y 1368. 16 para la lograr su extinción fue de $35.000.000, en realidad no puede cumplirse su recaudo por esta vía, porque con ese proceder lo que de contragolpe se le impondría a la demandada es la satisfacción de una obligación que no fue materia de juzgamiento y no así la devolución de aquello que fue dado por los contratantes en cumplimiento del acuerdo preliminar a la postre declarado nulo, como lo pretende mostrar el apelante.
Se itera, el estado precontractual de la obligación supuestamente compensada no era el de encontrarse pagada, todo lo contrario, precisamente porque no lo estaba es que las partes convinieron compensarla, de modo que no podría el Tribunal disponer indirectamente su pago en el presente proceso. En segundo lugar, al margen de las consideraciones que preceden -que en verdad comprenden el argumento toral de esta sentencia- es preciso señalar que en el asunto analizado no concurren los supuestos que permitan predicar que, en realidad, operó entre las partes una auténtica compensación. En efecto, los artículos 1715 y 1716 del Código Civil establecen como condiciones para la ocurrencia de este modo extintivo que las deudas: i).
Sean ambas de dinero o de cosas fungibles o indeterminadas de igual género y calidad; ii). Se trate de débitos líquidos; iii) actualmente exigibles y, además, iv) que “las dos partes sean recíprocamente deudoras.”. Sobre este último tópico la doctrina nacional considera que “para que las dos obligaciones al entrar en contacto se destruyan entre sí, es indispensable que existan entre unas mismas personas, cada una de las cuales sea, a la vez, acreedora y deudora de la otra”6 es decir, “cada una de las partes debe ser deudora personal y principal de la otra”7.
Pues bien, estudiado en conjunto todo el cardumen demostrativo se puede entrever que la deuda que se quiso compensar con la promesa de venta procede de un convenido de idéntico linaje que data del 18 de abril de 2013 y que versó, justamente, sobre el inmueble con matrícula 004-25991 que posteriormente fue sometido a propiedad horizontal.
Empero, dicha convención en realidad fue signada por Guillermo León Colorado Díaz en su condición de promitente comprador y por el aquí demandante en el otro extremo negocial. Entonces, si fuese del mentado acuerdo del que emergiera la obligación primigenia, forzoso es concluir la improcedencia de la compensación, porque no existe reciprocidad en las posiciones contractuales de los concertantes.
Ahora, haciendo abstracción de lo manifestado por ambas partes en sus interrogatorios y circunscribiéndose a la literalidad del clausulado del negocio preliminar que motiva esta lid, se tiene que la parte del precio de $35.000.000 correspondería “A PAGO DE HIPOTECA”, expresión ésta que por vaga debe armonizarse con los demás medios de convicción. Concretamente, con la 6 OSPINA FERNÁNDEZ, Guillermo.
Régimen general de las obligaciones. Temis: 2016, octava edición, pág. 425. 7 Ibídem. 17 Escritura pública 1.394 del 27 de mayo de 2014 de la Notaría 21 de Medellín, por la cual el entonces propietario del inmueble 004-25991 Nicolás Alveiro Betancur decidió someterlo a propiedad horizontal, derivando cuatro unidades inmobiliarias, sobre las que, a renglón seguido, constituyó hipoteca a favor de Rodrigo Orlando Gómez Ovalle o Luz Marina Alvis Gutiérrez.
Además, Betancur Mejía en ese mismo acto vendió dos de los inmuebles así afectados a Doris Amparo Ramírez Cardona, conservando los otros dos para sí. Del acto escriturario referido se deduce que ciertamente la demandada tenía la condición deudora hipotecaria, pero idéntica calidad era predicable del actor, dada su calidad de propietarios de los inmuebles que soportaban la garantía real.
Es decir, en esa relación negocial Nicolás Alveiro Betancur no tenía desde ningún punto de vista la condición de acreedor y, por lo tanto, tampoco se cumplía entre él y Doris Ramírez con el requisito de ser deudores recíprocos al confrontar la obligación real y la personal dimanada del contrato de promesa, pues en la primera ambos ocupaban el mismo extremo pasivo de la relación obligatoria.
En tercer lugar, si se aceptara que simplemente se trató de la asunción de una deuda ajena (que no es el caso según acaba de exponerse), lo cierto es que en plenario tampoco está demostrado el monto pagado para la cancelación del gravamen. Así, repárese que el monto inicial de la deuda respaldada en mayo de 2014 era de $10.000.000, los cuales declaró recibidos con “sus intereses causados hasta la fecha” el acreedor Rodrigo Orlando Gómez Ovalle en la Escritura Pública 1.394 del 6 de mayo de 2015 en la Notaría 21 de Medellín, por medio la cual se canceló la garantía real.
Sin embargo, ningún elemento de juicio permite establecer cuál fue el monto realmente asumido por Nicolás Alveiro Betancur, pues aunque ambos extremos litigiosos admitieron que fue él quien pagó ese crédito, no se aportó medio demostrativo que demuestre la cuantía de la obligación. Súmase a lo anterior que en la Escritura pública 1.394 del 27 de mayo de 2014 se pactó que $5.000.000 del precio de la venta celebrada entre los aquí contendientes se destinarían al pago “por la compradora, parte de la hipoteca que pesa sobre los inmuebles, en iguales términos y condiciones como está constituida”.
En suma, en el sub judice no resulta posible disponer la entrega de los $35.000.000 a favor del demandante, porque en tal caso se estaría ordenando el pago de una obligación cuya satisfacción no pretendió esa parte y tampoco se impone ello como secuela de la invalidación de la promesa de venta, primeramente, porque no se dan los supuestos de una compensación como medio extintivo -posición de deudores recíprocos- y tampoco se acreditó la cuantía de la obligación efectivamente asumida por el extremo activo, aunado a que esa acreencia vinculaba a ambas partes.
Entonces, la censura no prospera. 18 3.3.2. En similar sentido, debe despacharse el reparo relacionado con haberse incurrido por la a quo en un defecto sustantivo, al patrocinar un enriquecimiento injustificado, porque en realidad no se demostró que efectivamente Nicolás Alveiro Betancur haya erogado los $35.000.000 para el pago de la hipoteca y, por el contrario, sí está demostrado que él recibió de la demandada $10.000.000 en ejecución de la promesa de venta y previamente había recaudado 19 cuotas de la venta inicial, ambos hechos confesados por él durante el interrogatorio de parte.
De modo que, en rigor, no existe un aumento patrimonial de uno de los contendientes, ni un empobrecimiento correlativo del otro, sino que sólo se está devolviendo a cada contratante lo que demostró haber entregado en ejecución del convenio preliminar. 3.3.3. El otro motivo de disenso que convoca la concita de la Sala se refiere al monto de las mejoras que fueron reconocidas a favor del recurrente.
En su criterio, su valor debió establecerse de acuerdo con lo establecido por el dictamen pericial, sin que por ello incurriera la sentencia en incongruencia, aunado a la reparación integral y justa que debe disponerse a favor del mejorador en los términos del artículo 966 del Código Civil, que establece la posibilidad de optar entre el importe que tengan las mejoras al momento de la restitución o el pago del mayor valor que tuviere la cosa para ese momento.
Primeramente, debe acotarse que la sentencia, como providencia definitoria de la litis, debe respetar los límites y contornos que definen las partes en la demanda y su contestación y limitarse a decidir exclusivamente “solo sobre los temas sometidos a composición del juez y con apoyo en los mismos hechos alegados como causa petendi”8.
Por virtud del principio de congruencia, el fallo “no puede ir más allá ni fuera de las peticiones de la demanda, pues se incurriría en su orden en decisión ‘ultrapetita o extrapetita’ y debe configurarse sobre los hechos findamentales de la misma. Adicionalmente, se debe proveer sobre todas las pretensiones y excepciones propuestas, so pena de incurrir en ‘mínima petita o citra petita”.9.
En tal sentido, dispone el artículo 281 del Código General del Proceso: “Artículo 281. Congruencias. La sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley.
No podrá condenarse al demandado por cantidad superior o por objeto distinto del pretendido en la demanda ni por causa diferente a la invocada en esta. Si lo pedido por el demandante excede de lo probado se le reconocerá solamente lo último.” (Énfasis intencional) 8 CSJ SC775-2021. 9 Ibídem. 19 A partir de esta disposición la juez de primer nivel denegó la cuantía de las mejoras reconocidas a lo pedido y estimado bajo juramento en el escrito inaugural, soslayando la tasación contenida en el dictamen.
No obstante, considera el Tribunal que no es posible realizar una hermenéutica aislada de ese precepto, sin considerar la reglamentación especial que en materia de estimación y tasación de frutos, mejoras e indemnizaciones de carácter patrimonial consagra el canon 206 del estatuto procesal general y cuya función no es otra que materializar los principios de reparación integral y equidad que consagra el artículo 16 de la Ley 446 de 1998, replicado por el inciso final del precepto 283 de la codificación adjetiva general.
Ciertamente, preceptúa el referido artículo 206 que el litigante que persiga el reconocimiento de una indemnización, compensación o el pago de frutos o mejoras deberá estimarlo razonadamente bajo juramento, en cuyo caso esa manifestación “hará prueba de su monto mientras su cuantía no sea objetada por la parte contraria dentro del traslado respectivo”.
Además, el inciso 4 establece una clara limitación al juzgador prohibiéndole expresamente “reconocer suma superior a la indicada en el juramento estimatorio, salvo los perjuicios que se causen con posterioridad a la presentación de la demanda o cuando la parte contraria lo objete”. Lo que se deduce de la primera parte del inciso 4 no es más que el desarrollo del principio de congruencia establecido en el artículo 281 del Código General del Proceso, pero a continuación la misma norma establece dos excepciones a ese mismo principio, bajo las cuales el juez no está atado por la estimación del reclamante, a saber: i) perjuicios causados después de la presentación de la demanda y ii) la objeción del juramento por la contraparte.
En tal sentido, la Corte Suprema de Justicia, refiriéndose a la reglamentación del juramento estimatorio en el Código General del Proceso y al principio de congruencia ha dicho: “Por consiguiente, aun en este novedoso escenario normativo no puede predicarse una absoluta simetría entre (i) las indemnizaciones, compensaciones o el pago de frutos o mejoras perseguidas y, además, estimadas razonadamente bajo juramento por el convocante, y (ii) el límite superior de las condenas que podría imponer el juez por esos mismos conceptos, sin incurrir en un fallo ultra petita.
“Dicho de otro modo, como las pretensiones dinerarias concretas han de armonizar –por vía general– con el juramento estimatorio, puede concluirse que, a partir de la entrada en vigor del citado precepto 206 del Código General del Proceso, la inclusión de fórmulas condicionales complementarias como las predichas («o la que se pruebe», «la que resultare probada», «la que se probare en el proceso», entre otras), solamente impondrá al juez de la causa tasar las condenas en su real dimensión, sin la limitante de aquél guarismo específico, cuando el mayor valor tenga relación con pérdidas cuya extensión sea determinable «con posterioridad a la presentación de la demanda».”10 (Énfasis intencional) 10 CSJ SC4966-2019. 20 A lo cual debe agregarse, en razón de la simetría del supuesto y la consagración legal expresa, el evento en el cual la parte contraria ha objetado la estimación, caso en el que nada impide al juez tasar el rubro correspondiente con apoyo en los demás medios de prueba legalmente recaudados.
En esta misma línea, el Consejo de Estado en sentencia del 31 de octubre de 2016, al decidir un recurso de anulación de un laudo arbitral acusado de incongruente por haber condenado a la demandada en reconvención en una cifra superior a la estimada bajo juramento por la reconviniente, el Alto Tribunal consideró que el defecto no se configuró en la medida que la estimación fue objetada y bajo tal supuesto no estaba atado el tribunal arbitral por la tasación inicial de la reclamante: “Al descender estas consideraciones al caso, es claro que el Tribunal no concedió más de lo pedido ni desconoció la prohibición referida al juramento estimatorio, pues como el convocante demandado en reconvención expresamente objetó el juramento estimatorio, el juez arbitral no quedó sujeto a la tasación de los perjuicios realizada por la convocada y, en tal virtud, estaba habilitado para condenar en el monto que resultara acreditado en el proceso.”11 Trasladadas las consideraciones anteriores al caso que analiza el Tribunal, se estima que lo anterior es suficiente para acceder a la súplica del recurrente, porque en el proceso se demostró por medio de la prueba pericial -que no fue objeto de ninguna controversia- que el valor total de las mejoras, luego de aplicado el método valuatorio de costo de reposición, corresponde en realidad a $103.183.032.
Ahora, aunque la objeción fue inicialmente rechazada por el a quo en proveído del 3 de septiembre de 2019, durante el curso de la audiencia inicial se decidió darle trámite, sin que ninguna de las partes presentara oposición contra esa determinación. En tal sentido, se modificará la sentencia de primer grado en lo pertinente. 3.3.4.
El otro cuestionamiento del demandante se refiere a haberse declarado probada la excepción de compensación de culpas, pese a que ese elemento subjetivo es propio de la responsabilidad contractual y complemente extraño a la nulidad absoluta. Además, que ambos contratantes asumieron que el contrato reunía los requisitos legales y por ello procedieron a su ejecución. Primeramente, recuérdese que la nulidad absoluta está consagrada en pro del interés general y el orden público, en contraposición a la relativa que se establece a favor de quienes ejecutan el acto o negocio o cuyo patrimonio se lesiona con éste o aquél lesiona en su patrimonio.
De ahí que la primera de tales especies pueda ser alegada incluso por el Ministerio Público en interés de la moral 11 Consejo de Estado, sala de lo contencioso administrativo, sección tercera, subsección C, sentencia del 31 de octubre de 2016, radicado 11001-03-26-000-2016-00073-00(56949). 21 o de la Ley (Art. 1742 CC). Particularmente, la que proviene de la “omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben” para el valor de ciertas convenciones en atención a su naturaleza prescinde de toda clase de aspectos subjetivos.
De suerte que la nulidad absoluta por la mentada causal no precisa de un juicio de culpabilidad de alguna o de ambas partes para establecer las consecuencias jurídicas de ello se derivan. Es decir, con independencia de la intención que hayan tenido los contratantes con la omisión de la formalidad prescrita por la Ley el efecto será el mismo.
A este respecto explica la doctrina chilena, refiriéndose al canon 1682 del Código Civil de ese país, análogo al artículo 1741 de la codificación patria que: “El vicio que el artículo 1682 del Código Civil sanciona con la nulidad absoluta, es la omisión de requisitos o formalidades; las partes, al ejecutar un acto o celebrar un contrato, no cumplen con la ley al no incluir en dicho acto o contrato el requisito o la formalidad prescrita por ella.
Sea que la omisión del requisito sea voluntaria o involuntaria, la sanción es la nulidad absoluta”12 Por lo tanto, ninguna enervación de la pretensión de nulidad absoluta podía tener –ni tuvo- la defensa denominada compensación de culpas. Repárese que el concepto mismo de excepción comporta una confrontación directa del derecho que persigue el demandante para hacerlo ineficaz o cesar sus efectos; en palabras de la Corte “La excepción de mérito es una herramienta defensiva con que cuenta el demandado para desmerecer el derecho que en principio le cabe al demandante; su función es cercenarle los efectos.
Apunta, pues, a impedir que el derecho acabe ejercitándose.”13. Pero en el presente asunto ninguna consecuencia sustancial se derivó al declararse fundada la “excepción”. El único efecto que produjo, según la juez de primer nivel, fue la abstención imponer condena en costas a alguna de las partes, no obstante, ese asunto no es un asunto vinculado directamente con la pretensión debatida, sino más un resultado procesal de la definición del litigio.
Entonces, también prosperará ese reparo y se revocará en lo pertinente el fallo. Sobre las costas de decidirá más adelante. 3.3.5. Finalmente, frente al derecho de retención cuyo reconocimiento pretende el demandante, cumple anotar que de acuerdo con el inciso 2 del artículo 2417 del Código Civil “No se podrá retener una cosa del deudor en seguridad de la deuda, sin su consentimiento; excepto en los casos que las leyes expresamente designan.”.
Es decir, el derecho de retención, como mecanismo de autotutela precisa de un texto normativo expreso que faculte al detentador de una cosa a retenerla contra la voluntad del deudor, de suerte que no puede aplicarse de forma analógica a otros supuestos. 12 ALESSANDRI BESA, Arturo. La nulidad y la recisión en el Derecho Civil. Imprenta Universidad Santiago de Chile.
Primera reimpresión. Pág. 235 13 CSJ SC4574-2015. 22 Ergo, aunque el precepto 1746 de la misma codificación establece que las restituciones consecuenciales de la nulidad declarada se cumplen de acuerdo a las reglas generales, esa remisión normativa por sí misma no confiere al promitente comprador a quien fueron reconocidas mejoras el derecho a retener la cosa en su poder, pues que esa prerrogativa se concede por el artículo 970 al poseedor vencido que tuviere un saldo a su favor por concepto de expensas y mejoras.
Sobre el particular, la máxima falladora en materia civil ha precisado: “Es pertinente recordar que el derecho de retención, por cuanto envuelve una forma excepcional de hacerse justicia, es de interpretación restringida, como así por cierto emana del artículo 2417, inciso 2º, del Código Civil, bajo cuyo tenor no puede retenerse «una cosa del deudor en seguridad de la deuda, sin su consentimiento; excepto en los casos que las leyes expresamente designan»; norma que ha servido de base a la jurisprudencia inveterada la Corte en cuanto a que por ese carácter extraordinario, el ejercicio de ese atributo tan sólo procede en los eventos expresamente señalados en las normas positivas, sin que puede abrirse paso a aplicaciones analógicas o generalizadas”14 En consecuencia, no será acogida esa súplica. 4.
Conclusión. De las anteriores consideraciones se colige que el contrato de promesa que sustenta las obligaciones cuyo cumplimiento exige el actor no reúne las exigencias legales y, por lo tanto, es absolutamente nulo. Consecuentemente, se revocará el fallo atacado y, en su lugar, se invalidará el negocio jurídico en comento. No obstante, no habrá lugar a las restituciones de ninguna clase, en la medida que no se demostró la entrega de cosa alguna por cualquiera de los contratantes en ejecución del contrato preparatorio, presupuesto necesario para tal ordenamiento.
En tal sentido, se revocará el numeral primero en cuanto denegó las pretensiones del escrito rector; el numeral segundo, en cuanto se abstuvo de pronunciarse sobre las excepciones, habida cuenta que el litigio fue definido con la declaratoria de nulidad y; el numeral cuarto cuanto condenó en costas al demandante, puesto que no puede considerarse que exista una parte vencida en el proceso.
Las costas. No habrá condena en costas en esta instancia ante la prosperidad parcial de la apelación. Se mantendrán también la determinación de primer grado sobre el particular, en consideración a la prosperidad parcial de la demanda. LA DECISIÓN 14 CSJ AC30-2018. 23 En mérito de lo expuesto, EL TRIBUNAL SUPERIOR DE ANTIOQUIA, SALA CIVIL – FAMILIA, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, F A L L A:
PRIMERO: REVOCAR parcialmente el numeral segundo de la parte resolutiva la providencia de fecha, naturaleza y procedencia indicadas previamente. En su lugar, se declara no probada la excepción de compensación de culpas.
SEGUNDO: MODIFICAR el ordinal sexto de la providencia impugnada, bajo el entendido que el valor que por concepto de mejoras debe pagarse por Doris Amparo Ramírez Cardona a favor de Nicolás Alveiro Betancur Mejía asciende a $103.183.032.
TERCERO: NEGAR el derecho de retención reclamado por el demandante.
CUARTO: Sin costas en esta instancia.
QUINTO: En firme esta decisión devuélvase el proceso a su lugar de origen, previas las anotaciones de rigor.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. Discutido y aprobado según consta en Acta No. 375 Los Magistrados, (Firma electrónica) WILMAR JOSÉ FUENTES CEPEDA (Firma electrónica) CLAUDIA BERMÚDEZ CARVAJAL OSCAR HERNANDO CASTRO RIVERA (Ausencia justificada) Firmado Por: Wilmar Jose Fuentes Cepeda Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Antioquia Claudia Bermudez Carvajal Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 003 Civil Familia Tribunal Superior De Antioquia - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 7a4a7c69c982d08848ce51eff1dae0aeac130b24e993bb1c2294e30a72d9d659 Documento generado en 29/09/2023 03:42:03 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica