TRIBUNAL SUPERIOR DE ANTIOQUIA SALA CIVIL - FAMILIA MAGISTRADO OSCAR HERNANDO CASTRO RIVERA Procedimiento: Ordinario – responsabilidad civil contractual Demandantes: Dolly de Jesús Cano Grisales Demandados: Constructora MIV S.A.S. y otra Asunto: Confirma la sentencia apelada: De los presupuestos axiológicos de lo pretendido.
De la terminación unilateral del contrato. Radicado: 05 615 31 03 002 2013 00250 03 Sentencia No.: 053 Medellín, veinticinco (25) de septiembre de dos mil veintitrés (2023) Procede la Sala a resolver la alzada propuesta por la parte demandante, contra la sentencia proferida el 18 de marzo de 2019, por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Rionegro - Antioquia, dentro del trámite ordinario con pretensión de responsabilidad civil contractual, promovido por Dolly de Jesús Cano Grisales, en contra de la Constructora MIV S.A.S. (antes, Constructora MIV S.A.) y la Fiduciaria Central.
I.
ANTECEDENTES 1. A través de apoderado judicial, elevó la parte actora, las siguientes pretensiones: “PRINCIPALES: PRIMERAS DECLARATIVAS: 1. Que se declare que entre DOLLY DE JESÚS CANO GRISALES Y FUDUCIARIA CENTRAL S.A. existió un contrato de encargo fiduciario, aportante al proyecto Linda Granja. 2. Que se declare que hubo incumplimiento de las cláusulas del contrato de encargo fiduciario y obligaciones legales derivadas del mismo por parte de FIDUCIARIA CENTRAL S.A. 3.
Que como consecuencia de las declaraciones anteriores: 3.1. Se ordene a la FIDUCIARIA CENTRAL S.A. devolver a la CONSTRUCTORA MIV S.A.S. el dinero que ha sido pagado a la señora DOLLY DE JESUS CANO GRISALES, en razón del contrato de encargo fiduciario celebrado entre la demandante y la FIDUCIARIA CENTRAL S.A. para que se impute al pago de la compra de la parcela N-5 del Proyecto Linda Granja. 3.2.
Que se tenga por no resuelto el contrato de encargo de fiducia celebrado entre la señora DOLLY DE JESUS CANO GRISALES con la FIDUCIARIA CENTRAL S.A. 3.3. Que se ordene el cumplimiento por parte de la FIDUCIARIA CENTRAL S.A. del contrato de encargo fiduciario, con el fin de que se firme la promesa de compraventa respectiva, se realice la escrituración del predio a favor de DOLLY DE JESUS CANO GRISALES, se registre el respectivo predio en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos respectiva, y se haga la entrega material respectiva.
SEGUNDAS DECLARATIVAS: 1. Que se declare que existió un contrato de preventa entre DOLLY DE JESÚS CANO GRISALES y la CONSTRUCTORA MIV S.A., hoy CONSTRUCTORA MIV S.A.S. consistente en la venta de un lote de terreno identificado como la Parcela N-5 de la Urbanización Linda Granja. 2. Que se declare que hubo incumplimiento de las cláusulas del contrato de preventa y/o carta de intención y obligaciones legales derivadas del mismo, por parte de la CONSTRUCTORA MIV S.A.S. 3.
Que se declare que existió una indebida notificación por parte de la CONSTRUCTORA MIV a la señora DOLLY DE JESÚS CANO GRISALES de la citación para cumplir con la obligación de firmar la escritura de compraventa. 4. Que como consecuencia de las declaraciones anteriores: 4.1. Que se tenga por no resueltos los contratos de preventa celebrados entre la señora DOLLY DE JESÚS CANO GRISALES y la CONSTRUCTORA MIV S.A.S. 4.2.
Que se ordene el cumplimiento por parte de la CONSTRUCTORA MIV S.A.S. del contrato de preventa, con el fin de que se firme la promesa de compraventa respectiva, se realice la escrituración del predio a favor de DOLLY DE JESÚS CANO GRISALES, se registre el respectivo predio en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos respectiva y se haga entrega material del inmueble.
CONDENAS: 1. Que se condene de manera individual o solidariamente a los demandados a pagar el valor de los intereses remuneratorios y moratorios de acuerdo a las tasas establecidas por la Superintendencia Financiera, desde el momento en que los demandados incumplieron el contrato de encargo fiduciario y de preventa y hasta la fecha en que cumplan con los mismos. 2.
Que se condene en costas y agencias en derecho a los demandados. SUBSIDIARIAMENTE: Señor Juez, en el hipotético caso de que los demandados demuestren que no podrán cumplir in natura las obligaciones derivadas de los contratos de encargo fiduciario y de preventa aquí reclamadas, solicito: 1. Que se entreguen, escrituren y registren a nombre de mi mandante otro predio de similares características y avalúo actual del que había sido ofrecido en el contrato de preventa, o en su defecto que le restituyan el valor actual del predio ofrecido en venta, sin ninguna reducción ni penalización salvo el valor que está pendiente por pagar por parte de mi mandante, pues quienes incumplieron de manera grave los contratos suscritos fueron los aquí demandados. 2.
Que se condene de manera individual o solidariamente a los demandados a pagar el valor de los intereses remuneratorios y moratorios de acuerdo a las tasas establecidas por la Superintendencia Financiera, desde el momento en que los demandados incumplieron el contrato de encargo fiduciario y de preventa y hasta que cumplan con los mismos. 3.
Que se condene en costas y agencias en derecho a los demandados.” 2. Como sustento fáctico de sus pretensiones, el extremo activo adujo que la Constructora MIV S.A.S. (antes, Constructora MIV S.A.), suscribió un contrato de encargo fiduciario con la Fiduciaria Central S.A., con el fin de que ésta administrara los recursos del proyecto inmobiliario denominado Linda Granja.
De igual modo, la actora sostuvo que el 3 de abril de 2006 celebró un encargo fiduciario con la Fiduciaria Central S.A., en virtud del cual pretendía adquirir un lote de terreno identificado como la PARCELA N-5 de la Urbanización Linda Granja, y cuya construcción estaba siendo adelantada por la Constructora MIV S.A.S. (antes, Constructora MIV S.A.).
Así mismo, la demandante adujo que, pese a que en este último contrato pactaron un término de duración de seis meses, lo cierto es que el mismo se extendió por un periodo de más de 7 años, debido a que nunca hubo certeza sobre la fecha en que habría de obtenerse el respectivo punto de equilibrio y por ende, respecto al momento en el cual habrían de satisfacerse las condiciones requeridas para la entrega del inmueble objeto de dicho negocio.
En ese sentido, la actora aseguró que tal situación constituyó, a su vez, un incumplimiento de las obligaciones asumidas por la parte demandada, pues, a pesar de los pagos que la primera realizó hasta el 28 de diciembre de 2010, esta última nunca procedió a escriturar la respectiva propiedad, ni ha hecho la entrega material y jurídica del referido bien.
Finalmente, la demandante indicó que, en el año 2012, la parte demandada le informó que el contrato de encargo fiduciario que celebró con ella se había dado por desistido, argumentando que la actora no compareció a la diligencia en la que habría de suscribirse el respectivo contrato de promesa de compraventa. A juicio de la accionante, esta decisión fue arbitraria, teniendo en cuenta lo siguiente: (i) En vista de que la accionante reside en el exterior, ésta le encomendó a los señores Iván Álvarez y María Elena Álvarez que la mantuvieran al tanto del desarrollo del encargo fiduciario.
Por tal razón, existieron entre ellos y la constructora demandada, una serie de correos, (es decir, una comunicación permanente), quien, no obstante conocer la existencia de las respectivas direcciones electrónicas, nunca informó a las aludidas personas el momento fijado para la firma de la promesa de compraventa. En ese sentido, y a criterio de la actora, la parte resistente no agotó todos los medios necesarios para perfeccionar la notificación de la demandante.
(ii) Pese a que la constructora sabía que la accionante vivía fuera del país, remitió a la hoy demandante, y a una dirección ubicada en Colombia, dos citatorios en los que le informó los datos necesarios para la materialización del contrato de promesa de compraventa. De igual modo, el extremo pasivo procedió a fijar, en el mismo lugar, un edicto en el que se comunicaban tales datos.
(iii) La demandante asegura que no existe certeza de la entrega de la primera de las comunicaciones antes referidas, por cuanto no se anexó al expediente la respectiva constancia de entrega (por lo cual no hay certeza de su envío). Respecto al segundo citatorio, aseveró que él fue recibido por una persona diferente a la actora, esto es, por la señora Mabel Espinosa (desconocida por la demandante).
Del mismo modo, reseñó que la remitente de las dos comunicaciones fue una entidad ajena al negocio fiduciario, llamada Conacol. (iv) Ninguna de las comunicaciones relativas a la citación para la firma de la escritura y al trámite de desistimiento estuvieron suscritas por los representantes legales de la constructora y la fiduciaria vinculadas en este procedimiento.
(v) Cuando el hijo de la accionante (quien también reside en el exterior) viajó a Medellín para obtener información relativa al negocio celebrado por su madre, la constructora convocada a juicio se negó a suministrársela. Igual situación se presentó con la señora María Elena Álvarez, a quien la actora autorizó para mantenerla informada de los pormenores del devenir de dicho contrato.
(vi) El acto de terminación unilateral desplegado para la parte pretendida no estuvo precedido de un requerimiento para constituir en mora. Bajo esa línea argumentativa, la accionante concluyó que el proceder del extremo activo con relación a la terminación unilateral del contrato, cuyo cumplimiento reclama, contrarío el principio de la buena fe y derivó de un abuso del derecho, lo cual fue fundamentado en los supuestos fácticos que a continuación se transcriben: (i) “(…) cuando la constructora le (sic) requería la presencia de mi cliente en la ciudad para firmar la promesa de compraventa, nunca se le comunicó por otros medios como se le había hecho en otras ocasiones, sino por los establecidos en el contrato, obrando de mala fe, ya que en los contratos, no sólo se obliga a lo pactado en ellos, sino que debe ejecutarse de buena fe y de acuerdo a la naturaleza de las obligaciones y con fundamentos en la equidad.” (hecho 18 de la demanda (Fl. 5 del C.1)).
(Negrillas y subrayas ajenas al texto original). (ii) “(…) el contrato que firmó la señora DOLLY CANO con la fiduciaria es un contrato de adhesión, en el cual se contempla de manera arbitraria sanciones ante el incumplimiento del constituyente, y no se establecen sanciones para la Fiduciaria ni la Constructora, cuando son éstas quienes han incumplido de manera sistemática y grave sus obligaciones, abusando de la posición dominante dentro del contrato que celebró (hecho 23 de la demanda (Fl. 5 del C.1)).
(Negrillas y subrayas ajenas al texto original). (iii) “(…) La constructora, le aplicó a mi cliente de manera unilateral e ilegal, la sanción contenida en el contrato en la cláusula DECIMO TERCERA, consistente en que se declaraba la resolución del contrato, argumentando que existía incumplimiento de acuerdo a lo establecido en el numeral cuarto de la cláusula décima del contrato y con dicha sanción, aplicaron la supuesta figura de la resolución del contrato de pleno derecho, (condición resolutoria expresa) figura que no puede ser aplicada en este caso, pues para que exista una condición resolutoria expresa, se requiere que se fundamente en un hecho o acontecimiento futuro e incierto, y no en un “supuesto” incumplimiento del contrato” ( hecho 24 de la demanda (Fl. 6 del C.1)).
(Negrillas y subrayas ajenas al texto original). (iv) “(…) El contrato suscrito por las partes es un contrato de adhesión y las condiciones generales del contrato no son claras y completas, como lo exige el artículo 37 del Estatuto del Consumidor, que adicionalmente reza que serán ineficaces y se tendrán por no escritas, las condiciones generales de los contratos de adhesión que no reúnan los requisitos señalados en este artículo; además de lo consagrado en el artículo 43 del mismo estatuto principalmente en el numeral noveno” (hecho 30 de la demanda (Fl. 7 del C.1)). 3.
La demanda fue admitida mediante auto del 1 de noviembre de 2013. 4. CONTESTACIÓN A LA DEMANDA: La Fiduciaria Central S.A. se opuso a las pretensiones de la demanda, con fundamento en las siguientes excepciones de mérito: (i) “Falta de legitimación por pasiva”. Sobre el particular, la parte adujo que la aludida entidad fue citada a este procedimiento como entidad financiera y no como la vocera del patrimonio autónomo conformado en virtud del encargo fiduciario objeto de la litis.
(ii) “Falta de legitimación por activa”. Al respecto, la demandada sostuvo que el objeto del encargo fiduciario fue cumplido, en la medida en que, al haberse obtenido el respectivo punto de equilibrio, la entidad fiduciaria procedió a liberar los correspondientes recursos, en favor de la constructora beneficiaria de dicho contrato. En ese sentido, afirmó que tal situación, esto es, la entrega del patrimonio administrado en beneficio de la constructora, configuró una causal de terminación objetiva del encargo fiduciario.
Ello, a la luz de las estipulaciones acordadas en el acto jurídico controvertido. De igual modo, la parte alegó que la accionante no es una contratante cumplida, toda vez que no satisfizo su obligación de concurrir a la suscripción del respectivo contrato de promesa de compraventa y tampoco acató el deber que tenía de actualizar sus datos para efectos de notificación. Por su parte, la Constructora MIV S.A.S. (antes, Constructora MIV S.A.), sustentó su resistencia con los medios exceptivos que a continuación se compendian: (i) “Buena fe y cumplimiento contractual”.
Sobre este punto, la resistente adujo que el contrato que objeto del litigio fue ejecutado de buena fe, toda vez que, a diferencia de lo que esgrime la actora, no se pactó un plazo específico para la celebración de la respectiva promesa de compraventa, sino que ello estuvo supeditado al cumplimiento de una serie de condiciones técnicas, legales, económicas y comerciales del proyecto inmobiliario.
En ese orden, aseveró que tales condicionamientos fueron superados y que, por tal razón, citó a la demandante con el fin de que procediera a firmar la respectiva promesa de compraventa. (ii) “Terminación del contrato”. Aseguró la llamada a responder, que, al no haber suscrito la correspondiente promesa de compraventa, la actora incurrió en una causal de terminación del negocio jurídico por ella celebrado.
De igual modo, la demandada indicó que la finalización del vínculo contractual no fue arbitraria, toda vez que la actora conoció y aceptó la mencionada causal, motivo por el cual no es viable que, ahora, la accionante pretenda obviar una situación que fue convenida por ella misma. (iii) “Indebida pretensión – falta de legitimación por pasiva”.
Sobre el particular, la resistente sostuvo que el contrato objeto de la litis fue celebrado únicamente por la demandante y la fiduciaria. A su vez, manifestó que la constructora no es la entidad encargada atender la pretensión relativa a la devolución de dineros, es decir, no puede recibir emolumentos por parte de la fiduciaria, ya que, al ser la parte constituyente, la actora es la única persona habilitada para tal recepción. De la misma forma indicó, que, a la luz de las estipulaciones contractuales, la constructora no es la llamada a suscribir la respectiva promesa de compraventa.
(iv) “Excepción de contrato no cumplido”. Sobre este asunto, la demandada alegó que la actora no satisfizo las obligaciones que estaban a su cargo, como quiera que (i) no actualizó sus datos para efectos de notificación; (ii) no compareció a la firma de la correspondiente promesa de compraventa; (iii) y no pagó oportunamente y de forma íntegra el valor del lote vinculado al encargo fiduciario.
(v) “Hecho exclusivo del constituyente”. En torno a este aspecto, la resistente indicó que la falta de celebración de la promesa de compraventa se produjo como consecuencia de la desatención del deber que la actora tenía de actualizar sus datos para efectos de notificación. 5. Continuando la secuencia procesal correspondiente, fueron decretadas y practicadas las pruebas que fueron recaudadas, en la medida en que las partes tuvieron interés ello. 6.
Finalmente y luego de que se escuchasen los respectivos alegatos de conclusión, -en audiencia- fue proferida la decisión de fondo que por vía de apelación estudia la Sala. II. LA SENTENCIA IMPUGNADA La Juez de primera instancia declaró probada la excepción de falta de legitimación en la causa por pasiva de la Constructora MIV S.A.S. (antes, Constructora MIV S.A.), argumentando que no se logró demostrar ningún vínculo contractual o relación jurídico sustancial entre ésta y la demandante.
De igual modo, la A quo encontró acreditada la falta de legitimación en la causa de la Fiduciaria Central S.A. en cuanto concluyó la configuración de una causal que dio lugar a la terminación del vínculo negocial que existió entre ésta y la accionante, la cual, según la Juez de primer grado, se materializó con la obtención del respectivo equilibrio contractual y por ende, con la liberación de los recursos constitutivos del patrimonio autónomo, en favor de la Constructora MIV S.A.S. (antes, Constructora MIV S.A.).
Así mismo, la Sentenciadora de la primera instancia infirió la configuración del medio exceptivo relativo al contrato no cumplido. Ello, en vista de que la demandante no cumplió con la obligación de suscribir el respectivo contrato de compraventa, no atendió el deber que tenía de actualizar sus datos de localización y tampoco pagó oportunamente las cuotas pactadas en el correspondiente contrato.
Por último, la Juez del primer grado descartó las pretensiones planteadas de manera subsidiaria, aseverando que en el sub lite no fue demostrado, de ninguna forma, el contrato de preventa aducido en la demanda. III. LA APELACIÓN a) De los reparos y sustentación de la alzada en primera instancia. La parte actora impugnó el fallo de primera instancia, manifestando los siguientes reparos: La apelante indicó que, a diferencia de lo que concluyó la A quo, la Constructora MIV S.A.S. (antes, Constructora MIV S.A.) sí estaba llamada a resistir las pretensiones de la demanda, toda vez que tanto ella, como la actora y la fiduciaria suscribieron el contrato cuyo ejemplar original reposa a folios 236-243 del cuaderno principal.
En otras palabras, la impugnante asegura que la Juez de primera instancia no valoró en debida forma los elementos probatorios que dan cuenta de los vínculos negociales que ligaron y generaron obligaciones para la Constructora MIV S.A.S. (antes, Constructora MIV S.A.), la Fiduciaria Central y la señora Dolly de Jesús Cano Grisales, y que, en consecuencia, acreditan la legitimación en la causa de las demandadas, es decir, no apreció de manera adecuada los “(…) contratos de fiducia que se probaron en el proceso (i) entre la Constructora MIV y Fiduciaria Central (ii) entre la Constructora MIV, Fiduciaria Central y Dolly Cano (iii) Constructora MIV S.A. la Fiduciaria Central y otros terceros (Asesorías Inmobiliarias Promotores s.a. en liquidación, Inversiones Mendeval S.A., Carlos Eugenio Restrepo, Jorge Mario García García y Fernando Arturo Hurtado).
En igual sentido, la apelante mencionó que la aludida capacidad podía desprenderse del contrato celebrado entre la Constructora MIV S.A.S. (antes, Constructora MIV S.A.) y la Fiduciaria Central S.A., en virtud del cual esta última tenía la carga de celebrar, a su vez, los contratos de encargo fiduciario con los compradores de las unidades inmobiliarias involucradas en el proyecto desarrollado por la referida constructora.
Así mismo, la actora hizo énfasis en que el hecho de que la Constructora MIV S.A.S. hubiese ordenado a la Fiduciaria Central S.A. la finalización unilateral del vínculo negocial alegado como fundamento de las pretensiones de la demanda, era un indicativo claro de la participación que la primera tuvo en el contrato adosado a la demanda.
De otra parte, la apelante cuestionó el hecho de que la A quo no hubiese evaluado el indicio grave que operó en contra de la constructora demandada al no haber asistido a la respectiva audiencia de conciliación. Por otro lado, la censora reprochó que la Juez de primera instancia hubiese desestimado las pretensiones de la demanda, argumentando para ello la terminación de la relación sustancial, cuando, precisamente, lo que se busca con esta demanda es que se deje sin efectos la finalización que, de manera unilateral, decretó el extremo pasivo respecto al encargo fiduciario.
Lo anterior, como quiera que, a juicio de la apelante, dicha terminación se produjo de manera abusiva y contrariando los postulados de la buena fe. Para sustentar esta afirmación, la impugnante rememoró, a groso modo, las irregularidades que permearon el trámite que subyació tal finalización (las cuales ya habían sido explicadas con mayor detalle desde la misma demanda).
De otra parte, la apelante aseguró que en el sub lite se dieron los presupuestos axiológicos de lo pretendido, como quiera que (i) probó la existencia del contrato; (ii) acreditó el incumplimiento de la parte demandada (el cual se manifestó con los retrasos en los que incurrió la fiduciaria respecto a la celebración del respectivo contrato de compraventa y con la falta de entrega del inmueble objeto del contrato de debatido);
(iii) y, como consecuencia de estas dos últimas situaciones, se produjo un daño, el cual se ha visto reflejado en la pérdida económica que la actora ha padecido como consecuencia de la falta de entrega de lote de terreno que ella pretendía adquirir. Finalmente, el extremo activo sostuvo que en este caso operó la prescripción del pacto comisorio estipulado en el encargo fiduciario y que, en razón de ello, era imposible decretar la finalización unilateral del vínculo negocial. b) De lo actuado en segunda instancia. Conforme a las facultades otorgadas por el artículo 12 de la ley 2213 de 2022, fue garantizado el término para que la parte demandante sustentara la alzada por escrito, en sede de segunda instancia. Dentro de la oportunidad correspondiente, la impugnante presentó la respectiva sustentación. En el escrito que la contiene, aquella amplió los reparos formulados en primera instancia, de la siguiente manera: La recurrente reiteró que sí cumplió con la carga de acreditar la legitimación en la causa de la demandada y que ello podía constatarse con el contrato de encargo fiduciario firmado por las tres personas involucradas en la litis (el cual obra a folios 236 a 243).
Por otro lado, la censora adujo que el presente asunto gira en torno a varios entramados contractuales y otros sí celebrados sobre los mismos. En igual sentido, aseveró que dichos negocios están vinculados al proyecto Linda Granja y presentaron incumplimientos, por parte de la fiduciaria y la constructora demandadas. Lo anterior, en vista de que la parte demandada no cumplió con la entrega del bien que pretende adquirir la actora en los plazos contemplados en los referidos contratos y en los otros sí que se efectuaron sobre ellos (y por medio de los cuales se prorrogaron los mencionados términos).
Adicionalmente, la censora manifestó que (…) la suscripción de la promesa de compraventa, se frustró por los incumplimientos de la Fiduciaria y de la constructora. (…)”. En torno a este aspecto, la accionante hizo énfasis en que el otro sí suscrito el pasado “ (…) 12 de Junio de 2.007, contemplaba una exigencia especial y específica que tampoco fue cumplida, como era que la ampliación del término de la fiducia, objeto de este otrosí debería ser CONOCIDA y ACEPTADA por los constituyentes de los encargos fiduciarios, suscrito por las personas interesadas en adquirir las unidades de Vivienda en el proyecto en la precedencia a fín de que dichos contratos sean tenidos en cuenta para declarar las condiciones de recursos establecidas en la cláusula tercera del contrato.
(…)” Desde ese contexto, la actora concluyó que “(…) Partiendo de esta redacción, y considerando que hace referencia a los plazos estipulados en el contrato celebrado entre la constructora y la fiduciaria (el del numeral 1) Se tiene que la duración del contrato entre Constructora MIV, Fiduciaria Central y Dolly Cano, sería seis meses más desde la fecha de celebración del ultimo otro sí, el cual se firmó 12 de junio de 2007, por lo que este contrato venció el 11 de diciembre de 2007.
Es desde esta fecha en que inician los incumplimientos por parte de la constructora y de la fiduciaria, pues para esa fecha debió haberse firmado el contrato de compraventa, pero solo hasta el 21 de octubre de 2010 le enviaron la primera citación para firmar el contrato de compraventa a mi cliente, es decir dos años y once meses después de haberse cumplido el plazo.
Si en gracia de discusión no se tomara la fecha de celebración del ultimo otro sí más seis meses para determinar la duración del presente contrato, sino que se tomara la fecha de vencimiento de dicha prorroga (11 octubre de 2008) más seis meses, nos daría una vigencia hasta abril 10 de 2009, fecha en la que tampoco habían cumplido, ni la constructora la obligación de llamar a firmar la promesa de compraventa, ni la fiducia de informar que estaba pasando con el proyecto, y la razón de las demoras; por lo que ambas demandadas incumplieron las obligaciones a las que se comprometieron.
En la cláusula decima sexta se hace referencia al punto de equilibrio el cual fue alcanzado el 27 de noviembre de 2007, según consta en certificación aportada por Fiduciaria Central al proceso mediante carta del 15 de mayo de 2015, es decir dentro de este proceso, nunca antes mi cliente había podido obtener esta información, nunca le informaron cuando fue el punto de equilibrio, solo después de múltiples requerimientos dentro del proceso, fueron contestados dentro del proceso al juzgado.
Es entonces que si ya se había vencido el contrato (tómese bien la fecha de 11 de diciembre de 2007, o la que se informó en gracia de discusión abril 10 de 2009) y se había logrado el punto equilibrio el 27 de noviembre de 2007, y se había tenido comunicación con mi cliente mediante correo electrónico, estaban todos los presupuestos para haberse firmado la promesa de compraventa habiendo informado con el tiempo suficiente para que mi mandante hubiera podido desplazarse a la ciudad de Medellín y firmar la respectiva promesa, lo que no sucedió como se explicará en el punto de las irregularidades en la notificación, pues se observa el interés de la constructora y la aquiescencia de la Fiduciaria, quienes despojaron de los derechos que tenía mi cliente después de haberse usufructuado de los dineros que mi cliente había pagado, logrando aprovecharse de la valorización del inmueble vendiéndolo a un mayor precio.
(…)” De otro lado, la censora aludió a la existencia de un tercer contrato “(…) celebrado entre la Constructora MIV S.A. la Fiduciaria Central y otros terceros (Asesorías Inmobiliarias Promotores s.a. en liquidación, Inversiones Mendeval S.A., Carlos Eugenio Restrepo, Jorge Mario García García y Fernando Arturo Hurtado) Cuyo objeto era la administración de los bienes por parte de la fiduciaria, bienes que se vincularon al proyecto con el fin de incrementar el fideicomiso (…)”; el cual, a juicio de la recurrente “(…) tuvo irregularidades jurídicas pues los otros sí # 1, 2, 3, 4 y 5 fueron firmados posterior al vencimiento del contrato original y de la supuesta prorroga antecesora; sin embargo este contrato y sus irregularidades aparentemente no afecta en nada el asunto que se debate en este caso, que es el incumplimiento de las obligaciones adquiridas por la constructora MIV S.A.S.” (Negrillas y subrayas ajenas al texto original).
Por otra parte, y respecto a las irregularidades que hubo frente al trámite de notificación, la apelante adujo que, al interior del proceso, logró demostrarse que la señora Elizabeth Valencia, empleada de la codemandada Constructora MIV S.A.S., “(…) tuvo comunicación (sic) [con] Dolly Cano a través de su correo electrónico, de donde se puede deducir que los demandados siempre tuvieron la opción de hacer la citación para la firma de la promesa de compraventa o la firma escritura a la demandante a través de su correo electrónico (…)”.
De igual modo, aseveró que el testimonio de la mencionada señora era sospechoso, teniendo en cuenta la relación laboral que ésta tuvo con la constructora demandada. Así mismo, la impugnante reprochó el hecho de que la citación para la firma de la escritura se hubiese hecho “(…) cuatro años y medio después de haber firmado el contrato de encargo fiduciario, lo que denota sin mayor esfuerzo un gran incumplimiento en el tiempo estipulado en el contrato por parte de la Fiduciaria y de la Constructora (…)” A su vez, y de manera puntual, la recurrente atacó los actos de notificación que le fueron efectuados, del siguiente modo: “(…) Una comunicación fecha el 21 de octubre de 2010 enviada por servientrega (correo no certificado) y recibida por una persona que no es conocida por mi mandante (Mabel Espinosa) y no es legible la fecha real de entrega; allí requerían a mi mandante para que se presentara del 29 de octubre al 3 de noviembre de 2010, fechas que por demás incluyen un fin de semana.
Luego enviaron el 28 de octubre de 2010 la misma comunicación ahora por DEPRISA, sin que se haya transcurrido un solo día de los que le dieron de plazo en el primer comunicado, y de esta no hay constancia de que haya sido entregada. Posteriormente hacen un emplazamiento por el colombiano el día 19 de noviembre de 2010, donde le avisan que debe presentarse desde el 18 de noviembre, es decir un día antes de salir la publicación, hasta el 23 de noviembre fechas que incluyen días festivos de un fin de semana.; desconociendo los plazos y los términos legales de notificación. (…)” Y, en torno al referido emplazamiento, la apelante aseveró que “(…) Un hecho que no puede dejarse pasar por alto de ningún modo; es la carta fechada el 3 de noviembre de 2010, suscrita por Luis Humberto Daza Moreno en nombre del FIDEICOMISO LINDA GRANJA, donde le informan a la Fiduciaria Central del desistimiento del negocio por parte de mi cliente, cuando ni siquiera habían agotado el emplazamiento, el cual lo realizaron 15 días después; de donde se denota que el único interés de los demandados era legalizar el desistimiento y devolver parte del dinero a mi cliente para tener disponible la parcela y venderla al valor que estuviera a la fecha, es decir valorizada; esta es una prueba más de la mala fe con la que actuaron las demandadas en este caso.
(…)” Concluyendo de esa forma que “(…) Como se advirtió en la demanda en menos de un mes hacen las supuestas citaciones las cuales no hay prueba de entrega de las mismas, y publican el edicto con el error antes mencionado; para después de cuatro años y seis meses de demoras y dilaciones decretar un supuesto incumplimiento de mi mandante, sin haber agotado por lo menos una comunicación por correo electrónico, medio por el cual era la comunicación efectiva que había tenido la constructora con mi mandante.
(…)”. Bajo el contexto descrito, la impugnante adujo que la parte resistente obró de mala fe y, aunado a ello, abusó de su posición dominante y de su derecho. Concretamente, la accionante indicó que “(…) En el referido contrato suscrito entre la demandante y los demandados, existen dentro de sus cláusulas unas obligaciones correlativas dentro de las cuales se encontraba para la demandante el derecho de acceder a la compra de un inmueble como era la parcela N° 5 del proyecto Linda Granja y a las demandadas a recibir un precio, pese a este contrato que tiene una apariencia de igualdad entre las partes, resulta siendo en verdad un contrato donde existen posiciones dominantes como la de los demandados, lo cual les exige un mayor cuidad en el desarrollo del contrato y en especial al cumplimiento de las obligaciones especiales del mismos; la postura de las demandadas que quieren aparentar una debida notificación, lleva a concluir que la postura asumidas por ellas fue de una posición dominante y con abuso del derecho, pues decidieron la terminación del contrato y por ende el despojo de los derechos de mi mandante sin el cumplimiento de los requisitos exigidos en el contrato y en la ley.
(…) (Negrillas y subrayas ajenas al texto original). Máxime, si se tiene presente que “(…) Nunca informaron a la actora los extractos de su estado de cuenta, nunca información sobre el estado del proyecto, nunca informaron de las ampliaciones de plazo del contrato de fiducia y sus otrosí; pese que ello estaba expresamente consagrado en su texto (otrosí N.3) como exigencia para la formalización del mismo; nunca se cumplió el plazo contemplado en el contrato de fiducia para la adquisición del inmueble.
(…)” Por otro lado, la apelante aseveró que el contrato suscrito por ella consagró un pacto comisorio, cuya prescripción operó y, por ende, imposibilitó que el referido negocio fuese terminado unilateralmente. De igual modo, la actora adujo que, en el hipotético evento en que se lograse acreditar un incumplimiento de su parte, éste no impide la concesión de las pretensiones, como quiera que el extremo pasivo también desatendió sus obligaciones, es decir, indicó que, ante un incumplimiento reciproco, y a excepción de las sanciones derivadas de tal inobservancia, las peticiones de la demanda han de prosperar.
Por último, la censora manifestó que a la constructora demandada le debe ser aplicada la sanción consagrada en el Art. 22 de la Ley 640 de 2001, relativa al indicio grave en su contra, debido a que no compareció a la audiencia de conciliación. Dentro de la oportunidad correspondiente, la Fiduciaria demandada se opuso al recurso presentado por la accionante aseverando que el sub lite no gira en torno a una acción del consumidor, razón por la cual no es pertinente que la actora fundamente sus pretensiones en el Estatuto del Consumidor, esto es, en la Ley 1480 de 2011.
En igual sentido, recalcó que, de conformidad con la estructura negocial, la fiduciaria no es la encargada de ofrecer, ni vender bienes y, mucho menos, la responsable de decretar desistimientos contractuales. Respecto a esta última situación, señaló que ella, atendiendo a la instrucción dada por la respectiva constructora y según lo estipulado en la cláusula décimo tercera del negocio, sólo gestionó lo referente a la devolución de recursos.
Respecto al término de duración del encargo fiduciario, la codemandada señaló que “ (…) el mismo se convalidó y se recondujo por las mismas partes (fiduciaria, demandante y constructora) como quiera que de un lado, la demandante retoma el pago de cuotas tiempo después de que se había agotado la duración del encargo fiduciario, esto es hasta el 28 de diciembre de 2010, nótese como después del correo electrónico de fecha 28 de agosto de 2008 emitido por Elizabeth Valencia procedió a pagar sumas adicional, tal y como, además lo confesó en los hechos Octavo, Noveno y Décimo Noveno de la demanda, aparte de la prueba documental donde aparecen las consignaciones realizadas.
(…)” (Negrillas y subrayas ajenas al texto original). En cuanto al trámite de notificación cuestionado, la entidad pretendida manifestó que “ (…) esa actividad estaba nuevamente a cargo de la constructora y no de la fiduciaria, ya que es esta quien administra sus ventas, según lo reglado en la estructura fiduciaria y como lo corroboro la testigo Elizabeth Valencia. Pero es que además la demandante tenía una carga que incumplió, me refiero a la pactada en el numeral 5 de la Cláusula Decima, allí se indica que era un deber suyo notificar a mi representada sobre cualquier cambio de dirección o domicilio, lo cual nunca hizo, de allí que se haya tenido la necesidad de colocar avisos en periódico de amplia circulación; lo anterior, dado que al momento de la firma del encargo fiduciario la demandante indicó como domicilio la ciudad de Medellín (ver página 1 y clausula vigésima segunda) y no Estados Unidos.
En el contrato se lee que la dirección de contacto para todos los efectos es la Carrera 84 No. 45B-12 – FLORESTA a donde siempre la fiduciaria envió los extractos de sus aportes como el que allegó con la demanda y en el lugar donde fue citada por la Constructora para la firma del contrato de promesa de venta. (…)” En igual sentido, y frente a las autorizaciones dadas a personas distintas de la demandante para que, ante su ausencia del país, atendiesen lo relacionado al encargo fiduciario, la parte resistente indicó que “ (…) De otro lado, y no menos relevante, es el hecho de que la demandante expresa en su demanda que dada su ausencia de país encargó o autorizó a los señores JUAN PABLO ALVAREZ CANO, MARIA ELENA ALVAREZ e IVAN ALVAREZ para coordinar o gestionar lo referente a los asuntos relativos al lote, lo cierto es que como quedó demostrado en el proceso no existe tal autorización, mandato o poder que de cuenta de tal situación, por lo cual, la Fiduciaria ni la constructora estaban obligadas a tramitar gestiones con estas personas so pena de pecar en la violación de la reserva bancaria y la ley de datos.
Pero, es que causa asombró el hecho de que solo hasta el 16 de noviembre de 2012 otorgó poder a la señora FLOR ANGELACANO para que la representara en estos asuntos, demasiado tarde para aquel entonces, ya que para esa fecha ya se había materializado el desistimiento. (…)” (Negrillas y subrayas ajenas al texto original). Finalmente, el extremo pasivo adujo que “( …) la demandante no cumplió con el pago total pactado en el encargo fiduciario, si se revisa el plan de pagos del Anexo 1 debió entregar $40.705.200 y en realidad solo abonó $33.450.000, muchas de esas cuotas recibidas de manera extemporánea.
(…)”. Bajo ese orden de ideas, la opositora recalcó que “(…) la demandante no demostró estar presta a allanarse a cumplir demostrado que tenía el valor del saldo del predio en comento, hubiese sido deseable bajo esta acción de responsabilidad contractual haber presentado, así fue sumariamente la existencia del saldo, pero no lo hizo, lo cual nos lleva a concluir que ella, hoy día, aspira a que se le escriture un predio pagando tan solo COP $33.450.000 lo cual es desproporcionado desde todo punto de vista.” (Negrillas y subrayas ajenas al texto original).
IV. CONSIDERACIONES 1. En honor al principio de consonancia que guía las apelaciones, el estudio que avoca la Sala se limitará a la materia de inconformismo, bajo el entendido que lo no impugnado ha recibido la venia de las partes. Artículo 328 del C.G.P. 2. En el caso que se somete a su consideración, no encuentra la Sala reparo respecto de los presupuestos procesales, ni de los necesarios para comparecer a juicio, porque tanto la demandante como la demandada tienen vocación para ser titulares de derechos y obligaciones y obrar como reclamante y reclamados, no muestran incapacidad que de tal posibilidad los sustraiga y la demanda fue formulada en cumplimiento de los requisitos de ley, por una acción reglada que así lo permite, no existen vicios que impidan resolver de fondo el litigio y además, la Juez que conoció el asunto está investida de jurisdicción para resolver conflictos en nombre del Estado colombiano y tiene asignada la competencia para conocer de asuntos como el que se trata, al igual que la tiene el Tribunal para definir en segunda instancia en su condición de superior funcional de la Juez que profirió el fallo.
Ha de destacarse adicionalmente que las partes fueron representadas por sendos profesionales del derecho que avalan su comparecencia al proceso. 3. Problema jurídico: En esta oportunidad, corresponde a la Sala determinar si la sentencia de primer nivel debe mantenerse, modificarse o revocarse y expulsarse del ordenamiento jurídico, lo cual hace necesario resolver los siguientes interrogantes: ¿En el sub lite se acreditó la legitimación en la causa por pasiva de la constructora y la fiduciaria demandadas? ¿En el presente asunto se demostró la vigencia del contrato de encargo fiduciario celebrado el 5 de abril de 2006, con fundamento en el cual fueron elevadas las pretensiones de la demanda; o, por el contrario, ¿se probó que éste fue terminado de manera unilateral por el extremo pasivo? ¿En el evento en que hubiese operado la finalización unilateral del vínculo contractual, ésta se dio como consecuencia de un abuso del derecho, de una posición dominante y/o de una transgresión del principio de la buena fe y, por tanto, no puede producir efectos jurídicos? Sin perjuicio de la respuesta que arroje el anterior interrogante, y como quiera que las pretensiones de la demanda también apuntan a una ejecución forzosa del negocio jurídico referido con antelación, habrá de preguntarse si la demandante detenta la calidad de contratante cumplida y, por ende, si está legitimada para incoar las pretensiones de la demanda.
En igual sentido, deberá establecerse si en el presente caso se configuró un incumplimiento recíproco. 4. De la acción contemplada en los Arts. 1546 del C.C. y 870 del C. de Co., y la legitimación en la causa para promoverla. Este asunto fue tratado en la sentencia SC5430-2021, del 7 de diciembre de 2021, con ponencia del Magistrado Octavio Augusto Tejeiro Duque, y en ella la Alta Corporación hizo alusión al fundamento normativo de la acción de cumplimiento y/o resolutoria, a los presupuestos axiológicos que deben satisfacerse para su prosperidad, así como a la parte contractual que está legitimada para impetrarla.
Respecto al sustento legal, la Corte expresó que “(…) Frente a los contratos bilaterales, es decir, aquellos en los que las partes se obligan recíprocamente (art. 1496 ib.), el canon 1546 del Código Civil prevé́ que en ellos va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, lo que habilita al otro para pedir a su arbitrio, la resolución o el cumplimiento con indemnización de perjuicios, y en sentido similar, la Ley mercantil en su artículo 870, dispone que “[e]n los contratos bilaterales, en caso de mora de una de las partes, podrá́ la otra pedir su resolución o terminación, con indemnización de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación, con indemnización de los perjuicios moratorios” (…)”.
Ahora bien, a partir del referido fundamento, el Órgano de Casación hizo alusión a los requisitos que, necesariamente, han de observarse en el campo de la pretensión contemplada en los Arts. 1546 del C.C. y 870 del C. de Co. y al efecto, indicó que “ (…) el buen suceso de la acción resolutoria está sujeto a la concurrencia de ciertas condiciones, a saber: i) que verse sobre contrato bilateral válido; ii) que el demandante haya cumplido las obligaciones a su cargo, o se haya allanado a cumplirlas, y iii) que el demandado se haya separado de sus compromisos contractuales total o parcialmente1.
(…)” (Subrayas ajenas al texto original). Respecto al segundo presupuesto, esto es, al atinente a la legitimación en la causa, la mencionada Colegiatura manifestó que “(…) La segunda exigencia, referente a que la legitimación para promover la acción como condición necesaria para que pueda salir avante, solo radica en quien ostente la calidad de contratante cumplido o dispuesto a cumplir (…)2”. 5.
El contrato de fiducia mercantil y de encargo fiduciario. El contrato de fiducia mercantil es, por disposición del artículo 1226 del Código de Comercio, “un negocio jurídico en virtud del cual una persona, llamada fiduciante o fideicomitente, transfiere uno o más bienes especificados a otra, llamada fiduciario, constituyente, en provecho de éste o de un tercero llamado beneficiario o fideicomisario”.
Ello, en la práctica, se traduce en el nacimiento un patrimonio autónomo que será sometido a administración en provecho de sus beneficiarios. Paralelamente al referido negocio jurídico, se encuentra el contrato del encargo fiduciario, que fue objeto de análisis por la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en la sentencia del 30 de julio de 2008, con ponencia del magistrado William Namén, expediente 1100131030361999- 01458-01.
En dicha providencia, y al realizar un comparativo entre la fiducia y el encargo fiduciario, la Alta Corporación concluyo que: “ (…) En las voces del artículo 29, numeral 1, literales a) y b) del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero (Decreto 663 de 1993), las sociedades fiduciarias especialmente autorizadas por la Superintendencia Bancaria en desarrollo de su objeto social están facultadas para “[t]ener la calidad de fiduciarios en los términos del artículo 1226 del Código de Comercio” y “[c]elebrar “encargos fiduciarios 1 Cfr. CSJ, SC 11 mar. 2004, exp. 7582 2 Cfr. Entre otras: SC2307-2018;
SC6906-2014; SC 8045-2014; SC 28 feb. 2012, exp. 2007-00131- 01; SC 7 mar. 2000, exp. n.° 5319; SC 16 jun. 2006, exp. 7786. que tengan por objeto la realización de inversiones, la administración de bienes o la ejecución de actividades relacionadas con el otorgamiento de garantías por terceros para asegurar el cumplimiento de obligaciones, la administración o vigilancia de los bienes sobre los que recaigan las garantías y la realización de las mismas, con sujeción a las restricciones que la ley establece”.
Los encargos fiduciarios, prima facie, ostentan caracteres de los negocios de cooperación o colaboración, desarrollan intereses dignos de tutela proyectados en una finalidad lícita plasmada en una gestión de confianza para beneficio del encargante o de un tercero. El ordenamiento, previene su nomen iuris y sin establecer con estrictez su régimen jurídico singular, dispone la aplicación de “las disposiciones que regulan el contrato de fiducia mercantil, y subsidiariamente las disposiciones del Código de Comercio que regulan el contrato de mandato, en cuanto unas y otras sean compatibles con la naturaleza de estos negocios y no se opongan a las reglas especiales previstas en el presente Estatuto” (artículo 146, numeral 1, E.O.S.F.).
No obstante esta remisión y el elemento común de la confianza, ha advertido la Sala, “no es lo mismo el contrato de fiducia mercantil y el encargo fiduciario, dado que el primero se caracteriza por la transferencia especial del dominio de los bienes especificados, en tanto que el segundo, amén de instrumentarse en las normas del mandato, por la entrega de los bienes, pero a título de mera tenencia. De manera que si en el encargo fiduciario no hay desplazamiento del derecho de dominio de los bienes, pues el fiduciario, en desarrollo de su función, es un simple tenedor de los mismos, lo cual implica reconocer dominio ajeno, esto trae como consecuencia que no se genera un patrimonio autónomo, a diferencia de la fiducia mercantil en donde, de conformidad con lo previsto en el artículo 1233 del Código de Comercio, hay una particularísima transferencia de la propiedad a favor del fiduciario para la formación de un “patrimonio autónomo afecto a la finalidad contemplada en el acto constitutivo” (cas. civ. 21 de noviembre de 2005 [SC- 286-2005], expediente C-1100131030201992-03132-01).
Justamente, la fiducia mercantil, en todos los casos y en sus diferentes expresiones, presupone por definición la transferencia por el constituyente o fideicomitente al fiduciario del derecho real de dominio sobre uno o más bienes para un propósito de confianza, la constitución de un patrimonio autónomo y su destinación a la finalidad fiduciaria; per differentiam, en el encargo fiduciario, el mandato y los negocios de garantía, por lo general, la titularidad de los bienes permanece en el encargante, mandante o dominus.
Análogamente, el fiduciario en desarrollo del encargo de gestión adquiere la obligación de administrar o enajenar los bienes fideicomitidos (artículos 1226 y 1234 Código de Comercio) sin convertirse en mandatario ni representante ordinario, tanto cuanto más que en la celebración de los actos, contratos y negocios jurídicos, actúa no en nombre ni por cuenta de otro, sino en su carácter de vocero del patrimonio autónomo con poder dispositivo del mismo para la finalidad fiduciaria y, por ello, en línea de principio, dicho patrimonio asume todos los efectos, riesgos, ventajas, utilidades y pérdidas, como la titularidad de los derechos y obligaciones.
De este modo, la fiducia mercantil en todas las hipótesis implica la transferencia de la propiedad, la constitución de un patrimonio autónomo y su destinación o afectación a la finalidad fiduciaria. Asimismo, el encargo fiduciario, en la perspectiva tradicional, comporta la transferencia de la mera tenencia. (…)”. 6. Sobre la legitimación en la causa para demandar a la fiduciaria en nombre propio.
Según la Circular Básica Jurídica 029 del 2014 de la Superintendencia Financiera, el negocio fiduciario: “en términos generales, tiene como finalidad la administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario o a la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de un proyecto, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato”.
Además de actuar como administradora de dichos recursos, en el ámbito de este tipo de negocios, la fiduciaria también obra en nombre propio como una entidad profesional a quien le son exigibles ciertas obligaciones y deberes. Sobre el particular, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia SC5438-2014 del 26 de agosto de dos mil catorce 2014, con ponencia de la Magistrada Margarita Cabello Blanco, explicó que la fiduciaria cumple “ (…) una dualidad de funciones: i) por un lado, las que competen a su rol de empresa profesional en el ramo de la fiducia, vr. gr., [la] promoción de sus servicios; [la] incorporación y manejo de personal; [las] gestiones tendientes a la consecución de la sede; [el] desempeño contable; la asunción de sus obligaciones tributarias, etc.; y, ii) por otro, la de administración que le impone la suscripción del o de los contratos de fiducia (…)”.
Con fundamento en la calidad de profesional que detentan las fiduciarias, se ha sostenido que, si bien la responsabilidad patrimonial de ellas no queda comprometida directamente en la ejecución del negocio fiduciario, bajo el supuesto de que ésta radica en cabeza del patrimonio autónomo, lo cierto es que, a la luz del precedente jurisprudencial que se ha trazado al respecto, es perfectamente viable demandar en nombre propio a las aludidas entidades, en aquellos eventos en los que han extralimitado, omitido o incurrido en culpa en el ejercicio de las funciones tendientes a velar por la culminación del proyecto fiduciario.
La anterior conclusión fue precisada por la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC5430-2021, del 7 de diciembre de 2021, con ponencia del Magistrado Octavio Augusto Tejeiro Duque (referida), en la que la mencionada Corporación recordó que “ En pasadas oportunidades la Sala se ha pronunciado acerca de la factibilidad de demandar la responsabilidad directa de la fiduciaria cuando cause daño a consecuencia de sus propias acciones u omisiones y no en calidad de vocera del patrimonio autónomo que administra 3.
Así́, por ejemplo, en SC 1o jul. 2009, exp. 2000- 00310-01, puntualizó que, si bien el fiduciario no compromete su responsabilidad patrimonial directa y personal en la ejecución del contrato por los actos o negocios de desarrollo, ejecución o aplicación del encargo, los que recaen directa y exclusivamente en el patrimonio autónomo, de todas maneras, ( ) esa sola circunstancia no autoriza excluir in radice la responsabilidad personal del fiduciario por sus actos, conducta o comportamiento, acciones u omisiones en detrimento de la finalidad fiduciaria o de los intereses del constituyente y de terceros, por inobservancia de sus deberes profesionales de diligencia, lealtad, corrección, buena fe, imparcialidad, secreto, información, o por extralimitación de funciones, ausencia de adopción oportuna de las medidas idóneas exigibles, entre otras hipótesis, en las cuales es responsable con su patrimonio “directamente por situaciones en que se le sindique de haber incurrido en extralimitación, por culpa o por dolo en detrimento de los bienes fideicomitidos que se le han confiado, hipótesis en la cual obviamente se le debe llamar a responder por ese indebido proceder por el que en realidad ya no puede resultar comprometido el patrimonio autónomo” (Cas.civ. agosto 3/2005 [SC-200- 2005], exp.1909).
Sobre este aspecto, la Corte reiterando su doctrina, puntualizó por regla general “que las obligaciones que adquiera el fiduciario en la cabal ejecución del encargo recaen sobre ese patrimonio autónomo, no sobre el suyo propio, por manera que su responsabilidad no se ve comprometida. Ahora, cosa distinta es, como ya se puso de presente, que por razones de otra índole, verbi gratia, las derivadas de un obrar excesivo o contrario a las estipulaciones negociales o a los fines de la fiducia, entre otras posibles hipótesis que no es del caso escrutar en toda su extensión, el fiduciario comprometa su responsabilidad y, por ende, sus propios bienes, frente a los afectados por su obrar ilícito, responsabilidad que en el ordenamiento jurídico patrio no es extraña, en la medida, en que el que con su dolo o culpa causa 3 Cfr. CSJ SC 3 AGO. 2005 exp. 1909;
CSJ SC 31 may. 2006, exp. 0293 y CSJ SC5438-2014. un daño está llamado a indemnizarlo, siendo contractual el fundamento de esa responsabilidad, si es que esa conducta activa u omisiva se dio en desarrollo de un negocio jurídico de esa naturaleza, o extracontractual, en el caso contrario (art. 2341 del C. Civil)”. (Cas.civ. mayo 31/2006 [SC-065-2006], exp.0293).
( ) Naturalmente, la responsabilidad del fiduciario en el manejo del patrimonio autónomo está indisociablemente vinculada a su carácter de profesional especializado y a la confianza rectora de estos actos, conforme a la regulación normativa de su profesión y de este negocio jurídico. Por ello, la inobservancia de los cánones rectores inherentes a su condición de profesional experto, la ruptura de la confianza otorgada, el incumplimiento de sus deberes legales y contractuales, la inobservancia de la diligencia exigible, los cánones explícitos e implícitos rectores de su profesión, de las instrucciones impartidas, su extralimitación o sustracción inmotivada, compromete su responsabilidad directa, personal y su patrimonio por los daños causados a las partes o terceros, sin extenderla, por supuesto, a los resultados exitosos del negocio fiduciario, o sea, a sus resultados.
(subraya intencional). 7. Capacidad para ser parte del patrimonio autónomo. En la sentencia SC5438-2014 del 26 de agosto de dos mil catorce 2014, con ponencia de la Magistrada Margarita Cabello Blanco (previamente citada), la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia también estudió lo concerniente a la capacidad para ser parte del patrimonio autónomo.
En tal sentido, aseveró que éste puede comparecer al proceso por conducto de la respectiva fiduciaria, quien, para tal fin, obrará únicamente como vocera de dicho patrimonio. De igual modo, la Corte hizo una diferenciación entre los supuestos en los que la responsabilidad del ente fiduciario se deriva de conductas ejercidas a nombre propio, y aquellos casos en los que éste sólo debe comparecer al proceso en su calidad de dueño o administrador de los bienes que le fueron transferidos a título de fiducia (como patrimonio autónomo afecto a una específica finalidad), esto es, cuando sólo actúa en calidad de representante del respectivo patrimonio, advirtiendo así que dichos eventos, en modo alguno, pueden ser confundidos.
Al respecto, la mencionada Corporación expresó: “ (…) Ciertamente, como se ha indicado, el patrimonio autónomo no es persona natural ni jurídica, y por tal circunstancia en los términos del artículo 44 del C. de P. Civil, en sentido técnico procesal, no tiene capacidad para ser parte en un proceso, pero cuando sea menester deducir en juicio derechos u obligaciones que lo afectan, emergentes del cumplimiento de la finalidad para la cual fue constituido, su comparecencia como demandante o como demandado debe darse por conducto del fiduciario quien no obra ni a nombre propio porque su patrimonio permanece separado de los bienes fideicomitidos, ni tampoco exactamente a nombre de la fiducia, sino simplemente como dueño o administrador de los bienes que le fueron transferidos a título de fiducia como patrimonio autónomo afecto a una específica finalidad.
(…) Mediante la teoría del ‘patrimonio autónomo’, ello es posible, pero siempre por conducto del fiduciario, quien como titular de los bienes fideicomitidos asume el debate judicial para proteger intereses en razón de esa su condición, ‘sin que en tal caso se pueda decir, ni que esté en juicio en nombre propio (ya que no responde personalmente), ni que esté en juicio en nombre de otro (ya que no hay tras él un sujeto de quien sea representante).
Surge más bien de ahí un tertium genus, que es el de estar en juicio en razón de un cargo asumido y en calidad particular de tal’. En consecuencia, no se identifica jurídicamente el fiduciario cuando actúa en su órbita propia como persona jurídica, a cuando lo hace en virtud del encargo que emana de la constitución de la fiducia mercantil, sin perjuicio, claro está, de que eventualmente pueda ser demandado directamente por situaciones en que se le sindique de haber incurrido en extralimitación, por culpa o por dolo en detrimento de los bienes fideicomitidos que se le han confiado, hipótesis en la cual obviamente se le debe llamar a responder por ese indebido proceder por el que en realidad ya no puede resultar comprometido el patrimonio autónomo (Las líneas no son originales).
Pero si es precisamente con ocasión del ejercicio o los actos que celebra en busca de obtener la finalidad perseguida en la fiducia mercantil, para lo cual le fue transferido el dominio de los bienes que integran el correspondiente patrimonio autónomo, la cuestión no atañe estrictamente con el presupuesto de capacidad para ser parte, que bajo las consideraciones anteriores se supera suficientemente para asegurar su comparecencia al proceso por conducto del fiduciario como su especial titular, sino con la legitimación en la causa, habida consideración de que, como lo señala también un autor nacional, ‘el fiduciario es titular de un derecho real especial, en cuanto está dirigido a unos fines negociales predeterminados por el fideicomitente en el negocio fiduciario.
Y esa titularidad reposa sobre el bien transferido que constituye el denominado patrimonio autónomo. De allí ( ) que el fiduciario detenta es una legitimación sustancial restringida por los límites del negocio celebrado’ (Ernesto Rengifo García, La Fiducia Mercantil y Pública en Colombia, U. E. C., p. 97). –resalta la Sala-. (…) por consiguiente tal patrimonio es el que debe soportar las pretensiones y no la fiduciaria directamente como consideró que fue demandada.
(…) No erró, entonces, al verificar la falta de legitimación en la causa por pasiva, bajo el entendido de que la fiduciaria obró contractualmente en la condición de fiduciario y de esa misma manera debió demandarse atendidas las explicaciones precedentes que, si bien no coinciden exactamente con las dadas por el ad quem, permiten concluir también que no era dable demandar directamente a la nombrada sociedad fiduciaria, o a quien hoy hace sus veces, para hacer recaer los efectos de la renovación del contrato en sus propios bienes, sino a ella como vinculada a ese patrimonio autónomo en el carácter indicado (….), (CSJ SC. 3 de agosto de 2005, radic.
Exp. No. 1909), postura que validó en providencia posterior (CSJ SC 31 de mayo de 2006, radic. Exp. 0293). 9. Señalado ese derrotero, surge incuestionable que ante una acción judicial relacionada con un bien que hace parte del patrimonio autónomo, al margen de que la contraprestación reclamada tenga origen contractual o extracontractual, debe verificarse una nítida diferenciación entre la responsabilidad de la masa del fideicomiso, cuya vocería está a cargo de la fiduciaria y la de la sociedad administradora.
Y, en esa línea, no puede confundirse cuando esta última empresa, no obstante aparecer como propietaria de un bien, sólo concurre en esa precisa condición, es decir, dueña de un predio pero atendiendo su calidad de fiduciaria, pues esa titularidad le restringe o circunscribe a dicha condición su poderío sobre el predio respectivo) (…). 8.
De la resolución o terminación unilateral del contrato. Si bien del contenido de los Arts. 1602 y 1625 del C.C., puede colegirse que, entre otras razones, los contratos pueden finiquitarse de manera mancomunada, lo cierto es que ello no es óbice para que, en virtud de las estipulaciones que las partes hagan al respecto, el negocio jurídico sea terminado o resuelto, según el caso, de manera unilateral.
Esta posibilidad ha sido avalada por la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, quien en sentencia del 30 de agosto de 2011, con ponencia del Magistrado William Namén-Vargas, proferida al interior del Rdo. 11001-3103-012-1999-01957-01, expuso que “(…) En cuanto respecta al pacto de terminación unilateral del contrato cuando la ley, costumbre o los usos y prácticas negociales no la establecen, de antaño suele cuestionarse, ya por oponerse a la noción o fuerza normativa del contrato (artículos 1494, 1535, 1602 y 1603, Código Civil; 864 y 871, Código de Comercio), ora por invalidez e ilicitud al someterlo a la condición potestativa consistente en el simple arbitrio o mera voluntad de un contratante (artículo 1535, Código Civil), bien al no enunciarse dentro de las causas legales extintivas, formarse y terminar por acuerdo mutuo de las partes, nunca por decisión de una (artículo 1602, in fine, Código Civil), preverse en forma excepcional, exclusiva y circunscrita a los contratos estatales sin admitir analogía legiso iuris ni aplicación extensiva (artículos 14, 15, 16 y 17, Ley 80 de 1993), resultar abusiva en los restantes (artículo 133.2, Ley 142 de 1994) o, convertirse en mecanismo de ʻjusticia privadaʼ, derogatorio de la jurisdicción del Estado autorizada para terminar el contrato.
En estrictez, la terminación unilateral presupone la existencia, validez y eficacia del contrato, en nada contradice su noción, fuerza normativa, ni encarna condición potestativa. El contrato a partir de su existencia genera efectos vinculantes para las partes, atadas u obligadas al cumplimiento, sea espontáneo, sea forzado, y fenece por decisión exclusiva de una porque la ley concede el derecho o se pacta accidentalia negotii, como las cláusulas resolutorias expresas, con o sin preaviso e, incluso, casos hay, donde la común negativa se ha tomado como dissensus o distrato o concluye en este (Cas.
Civ. sentencia de 12 de marzo de 2004). El contrato existe ex ante, engendra efectos, termina ex post sin eficacia retroactiva y solo hacia el futuro. Además, cumplimiento y terminación son distintos. Aquel no queda al simple arbitrio o mera voluntad de una parte, la última se produce por decisión unilateral de una u otra sin afectar las obligaciones cumplidas.
La falta de enunciación expresa en el Código Civil dentro de los modos extintivos, no es escollo ni argumentación plausible para descartar la terminación unilateral, por cuanto como quedó sentado, la ley la consagra en numerosas hipótesis y contratos de derecho privado, sin concernir solo a los estatales. Inclusive, la figura existe en el derecho privado, antes de su plasmación en la contratación estatal, y no es extraña la locución, pues utiliza el vocablo ʻterminaciónʼ (artículo 870, C. de Co), ʻdar por terminado el contratoʼ (art. 973, C. de Co), justas causas ʻpara dar por terminado unilateralmente el contrato de agencia comercialʼ (art. 1325, C. de Co).
Tampoco es admisible sostener prima facie, ante sí y por sí, su naturaleza abusiva, extender la presunción al respecto circunscrita a los contratos de servicios públicos bajo condiciones generales (artículo 133.2, Ley 142 de 1994), esta sí destierra la analogía legis, ajena a los paritarios y susceptible de desvanecerse, sin resultar lógica la supuesta configuración antelada de un abuso de derecho ulterior, el cual podrá presentarse al ejercerse en ciertas condiciones, o tenerla a priori como expresión abusiva de la libertad contractual, por contradecir las reglas de experiencia (Cas.
Civ. sentencia de 14 de diciembre de 2001, exp. 6230). En general, ante la ausencia de prohibición normativa expresa, es ineluctable concluir la validez de estas cláusulas, por obedecer a la libertad contractual de las partes, facultadas para celebrar el acto dispositivo y disponer su terminación, aún sin declaración judicial, previendo el derecho a aniquilarlo, lo cual no significa ni puede conducir en forma alguna a tomar justicia por mano propia, por cuanto toda controversia respecto de su eficacia o ejercicio, corresponde definirla a los jueces, como se explica más adelante.
Partiendo de la precedente premisa, la jurisprudencia reconoce validez a las cláusulas de terminación de los contratos bilaterales, onerosos, conmutativos y de ejecución sucesiva (Cas. Civ. sentencia de 3 de septiembre de 1941, LII, 1966, 36 y ss; 23 de febrero de 1961, XCIV, 549), y las relativas a ʻ[l]a condición resolutoria estipulada expresamente por los contratantes [que] resuelve de pleno derecho el contrato sin que se requiera declaración judicial.
El artículo 1546 del C.C. se refiere a la condición resolutoria tácita, es decir a la que envuelve todo contrato bilateral, y no a la expresa, o sea a la que libremente hayan estipulado las partesʼ (Cas. Civ. sentencia de 31 de mayo de 1892, VII, 243). (..) Desde otra perspectiva, la terminación unilateral, es realidad tendencial inocultable en la contratación, particularmente, en la internacional, electrónica y las relaciones comerciales, así como las de consumo, tanto cuanto más por la sensible evolución, secular transformación, dimensión y entendimiento actual de la autonomía privada en la dinámica del tráfico jurídico y los negocios (…)” No obstante lo anterior, el Órgano de Casación, en esa misma providencia, también fue claro al señalar que la aludida posibilidad posee unos límites que se originan o surgen de las figuras de la buena fe y el abuso del derecho, es decir, que en aquellos eventos en los que la cláusula de terminación o resolución resulte abusiva y por tanto, contraria a la buena fe, dicha estipulación no ha de producir efecto jurídico alguno. Al respecto, la mencionada Corporación expresó que “(…) la estipulación (sic) [no] podrá contrariar una norma imperativa, resultar abusiva, comportar el ejercicio de posición dominante contractual, abuso del derecho, vulneración de la confianza legítima, el acto propio (venire contra factum proprium) o la buena fe, o incluso una conducta formalmente ajustada al ordenamiento jurídico o al contenido de la estipulación de terminación unilateral valorada en el marco fáctico concreto de circunstancias, puede devenir abusiva e ilegítima, o en las ad nutum, configurar ejercicio disfuncional, por ejemplo, para inferir intencionalmente un daño, aspectos que en función de la justicia, imponen cuidadoso examen del marco de circunstancias fáctico por los jueces dentro de su autonomía hermenéutica y la discreta valoración de los elementos de convicción. El abuso del derecho, y en particular, la buena fe, son parámetros limitativos y correctores de la libertad contractual, y por ende, ostentan particular relevancia en estos aspectos.
La jurisprudencia, reconoce en precisas circunstancias que el ejercicio de la facultad de terminación unilateral, no configura de suyo un abuso de derecho (artículo 830, C. de Co), sin sentar una directriz general inflexible ni descartarlo a priori, por cuanto, podrá ser abusiva, y por regla general, en los casos legales o contractuales, la parte puede terminar el contrato con sujeción a la corrección, lealtad, buena fe y recto ejercicio de los derechos, pero en lo ʻ…contractual tiene cabida el abuso del derecho…ʼ, y puede ʻ…presentarse en la formación del contrato, en su ejecución, en su disolución y aún en el período post-contractualʼ (LXXX, 656;
Cas. Civ. sentencias de 6 de diciembre de 1899, XV, 8; sentencia de 6 julio de 1955, LXXX, 656; 11 de octubre de 1973, CXLVII, 82; 19 de octubre de 1994, exp. 3972), de donde, en armonía con el artículo 95 de la Constitución Política, según el cual, todas las personas están obligadas a ʻ[r]espetar los derechos ajenos y no abusar de los propios, deben entenderse las cláusulas convencionales o las regulaciones legales o constitucionales permisivas de la terminación unilateral del pacto respectivo, debido a que ellas no pueden interpretarse a distancia del postulado de que se viene hablando, como quiera que exigen ser observadas a través de su propio prisma, ante la posibilidad de que en ejercicio de esa facultad se incurra en violación del derecho ajeno; ello supone entonces que deben apreciarse bajo el entendido de que su actividad no puede ser causa de daño a quienes han contratado con el agente, salvo, claro está, que exista razón que lo justifique, como sucedería, verbi gratia, cuando el comportamiento del contratista, dada su falta de honradez o inteligencia, lo imponga(Cas.
Civ. sentencia de 16 de septiembre de 2010, exp. 11001-3103-027-2005-00590-01). A esta directriz, se sujetan las prerrogativas ad nutum, ad libitum o a arbitrio, en cuyo ejercicio el titular no es ajeno ʻal inexorable y plausible deber constitucional y legal de no abusar de sus derechos (arts. 95,1 C.P. y 830 C.Co.), habida cuenta que el reconocimiento de una facultad o poder, de por sí, no constituye salvoconducto o patente de corso para propiciar la arbitrariedad, so pena de la condigna indemnización de los perjuicios irrogados.
Es por ello por lo que el abuso, en sí, trasciende al mero o a la simple volición (Cas. Civ. sentencia de 14 de diciembre de 2001, exp. 6230). (…)” En consecuencia, todas las expresiones específicas de terminación unilateral del contrato, el ejercicio del derecho potestativo, incluso discrecional, se rigen por los principios de la buena fe, evitación de abuso del derecho y está sujeto a control judicial, lo cual suprime la justicia privada por mano propia.
La buena fe y el abuso del derecho, constituyen límites al pacto y ejercicio de estas facultades (…)” (Negrillas y subrayas ajenas al texto original). 9. Caso concreto. En primer lugar, ha de precisarse que el contrato con fundamento en el cual se están invocando las pretensiones de la demanda, esto es, el suscrito el 5 de abril de 2006 (fls. 236-243 del C.1) reviste las características de un encargo fiduciario.
Tal situación se desprende del hecho que no haya existido transferencia de dominio y del rótulo que se le dio a dicho negocio (se titula como “CONTRATO DE ENCARGO FIDUCIARIO APORTANTE PROYECTO LINDA GRANJA”), así como de lo estipulado en las cláusulas 1ª, 5ª y 3ª (numeral 3º) del referido instrumento negocial4, pues de ellas es factible concluir que la fiduciaria demandada únicamente debía encargarse de administrar los recursos entregados por la constituyente, es decir, actuaría como mera tenedora de los dineros que le fuesen entregados en virtud del contrato, mas no como propietaria (no hubo transferencia de dominio a su favor y, por el contrario, sí tuvo una carga de restitución).
Dicho negocio, surgió, a su vez, del encargo fiduciario que la Constructora MIV S.A.S. (antes, Constructora MIV S.A.), suscribió con la Fiduciaria Central S.A., en aras de que ésta última administrara los recursos del proyecto inmobiliario denominado Linda Granja. Dilucidado lo anterior, debe señalarse que, en el sub lite, y a diferencia de como lo entendió la A quo, la legitimación en la causa por pasiva de la Constructora MIV S.A.S (antes Constructora MIV S.A.), si está acreditada, toda vez que al tenor de lo estipulado en la cláusula 5ª del encargo fiduciario5, tal persona jurídica conformaría, junto con la Fiduciaria Central 4 En la cláusula 1ª del aludido contrato las partes acordaron que el objeto de él consiste en lo siguiente: “(…) la FIDUCIARIA en virtud del contrato de Encargo Fiduciario celebrado con la sociedad proyecto LINDA GRANJA, reciba e invierta en el Fondo Común Ordinario que administra, los recursos entregados a título de encargo fiduciario por EL CONSTITUYENTE a la suscripción de este documento, así como aquellos que sean entregados en los montos y fechas establecidos en el anexo No. 1- el cual forma parte integral de este contrato- con el propósito de que dichos recursos sean destinados de acuerdo con las instrucciones que EL CONSTITUYENTE imparte a LA FIDUCIARIA a lo largo de este documento.
(…) la celebración del presente contrato de Encargo Fiduciario no constituye Promesa de Compraventa (…)” A su vez, en la estipulación 5ª los contratantes establecieron que el beneficiario del mencionado acto jurídico sería “(…) el patrimonio autónomo que se constituirá entre CONSTRUCTORA MIV S.A. y FIDUCIARIA CENTRAL S.A.” Por su parte, y en el numeral 3º de la cláusula 6ª los negociantes convinieron que la fiduciaria debería “(…) liberar los recursos a que se refiere este encargo junto con los eventuales rendimientos a favor del Beneficiario del mismo, una vez la sociedad MIV S.A. acredite ante LA FIDUCIARIA haber cumplido las siguientes condiciones (…)”. 5 En esta disposición se indicó que “(…) Es beneficiario del presente encargo el patrimonio autónomo que se constituirá entre CONSTRUCTORA MIV S.A. y FIDUCIARIA CENTRAL S.A. (…)” S.A., el patrimonio autónomo que, a su vez, sería beneficiario de dicho negocio.
Adicionalmente, se advierte que la mencionada constructora suscribió de manera directa el referido contrato (tal y como se desprende de lo consignado a folios 243 del cuaderno principal), razón por la cual es dable concluir que la misma quedó vinculada, en lo pertinente, a los efectos derivados del referido acto jurídico. En igual sentido, se encuentra probada la legitimación en la causa de la Fiduciaria Central S.A., pues, conforme al análisis jurisprudencial precedente, aquella puede ser demandada de manera directa (en razón a la actividad profesional que ejerce) y como administradora del patrimonio autónomo que se propuso administrar, en virtud del correspondiente encargo fiduciario.
Desde ese contexto, los reparos esgrimidos por la apelante sobre este aspecto han de ser acogidos en su integridad. Esclarecida la viabilidad de dirigir las pretensiones de la demanda frente a los sujetos que integran el extremo pasivo, y en lo que respecta a los presupuestos axiológicos de lo pretendido, la Sala también advierte que en el presente evento se cumplió con el presupuesto referente a la existencia de un negocio jurídico válidamente celebrado.
No obstante, y por situaciones originadas en el devenir contractual, el encargo fiduciario que la demandante celebró con la parte demandada fue terminado de manera unilateral por ésta (el contrato nació válidamente en el año 2006 y culminó en el año 2012). La anterior situación fue reconocida expresamente por la parte actora en el hecho 24º de la demanda6, así como en las pretensiones 6 En tal supuesto, se señaló que “La constructora, le aplicó a mi cliente de manera unilateral e ilegal, la sanción contenida en el contrato en la cláusula DECIMO TERCERA, consistente en que de declaraba la resolución del contrato, argumentando que existía incumplimiento de acuerdo a lo establecido en el numeral cuarto de la cláusula décima del contrato y con dicha sanción, aplicaron la supuesta figura de la resolución del contrato de pleno derecho, (condición resolutoria expresa) figura que no puede ser aplicada en este caso, pues para que exista una condición resolutoria expresa, se requiere que se fundamente en un hecho o acontecimiento futuro e incierto, y no en un “supuesto” incumplimiento del contrato”. formuladas en la misma, pues en ellas, y de manera reiterada, se deprecó que “(…) se tenga por no resuelto el contrato de encargo fiduciario (…)”.
La finalización del referido negocio también puede advertirse del contendido de los documentos que militan a folios 28 y 67 del cuaderno principal, ya que, a través de ellos, la fiduciaria radicó ante el área de Dirección de Negocios la solicitud de desistimiento del acto jurídico7 y se informó a la actora la emisión del cheque en virtud del cual se haría la correspondiente devolución de saldos (como consecuencia de dicho desistimiento), respectivamente.
Frente a las razones que fundamentaron la aludida terminación, sostiene la Fiduciaria que aquellas se originaron en el presunto incumplimiento de las cargas consagradas en el numeral 4º de la cláusula 10ª del acto jurídico controvertido, es decir, debido a que la actual demandante no concurrió a suscribir la respectiva promesa de compraventa8.
Del mismo modo, la referida entidad alegó la desatención del numeral 5º de cláusula 10ª del mencionado negocio, bajo el argumento de que la promotora de la acción no actualizó sus datos para efectos de notificación, lo cual impidió que ésta fuese llamada a celebrar la aludida promesa9. Ahora bien, en vista de que en los hechos del libelo demandatorio la accionante fue incisiva al alegar una serie de irregularidades que supuestamente viciaron el trámite que condujo a la declaratoria de desistimiento contractual, efectuada por el extremo pasivo, esto es, fue 7 Bajo el argumento de que la demandante no asistió a la firma del contrato de promesa de compraventa. 8 Allí se estipuló como obligación de la constituyente “suscribir la Promesa de Compraventa sobre los inmuebles mencionados en la cláusula octava (8ª) anterior, una vez, se configuren los presupuestos para la celebración de tal acto jurídico.
(…) En el evento en que EL CONSTITUYENTE no suscriba la promesa de compraventa sobre la unidad de vivienda a que se refiere este encargo en el plazo indicado para ello por la sociedad constructora, se entenderá incumplido el presente encargo dando lugar a la sanción establecida para ello y resolviéndose de pleno derecho el mismo, caso en el cual se dará por terminado sin más requisitos cualquier vínculo contractual generado entre la Constructora MIV S.A. y EL CONSTITUYENTE y entre éste y la FIDUCIARIA” 9 En él se indicó que es deber de la Constituyente “ Informar a LA FIDUCIARIA oportunamente cualquier cambio que sufran sus datos personales, de no ser así se entenderán válidas las operaciones y notificaciones que LA FIDUCIARIA realice con base en los datos entregados a la firma del presente encargo”. categórica al aducir la ineficacia del acto unilateral que finiquitó el encargo fiduciario ( alegando un abuso del derecho y un obrar contrario a la buena fe) y, en ese sentido, fue insistente al alegar la vigencia de aquel, esta Sala, infiere que el extremo activo, además de deprecar el cumplimiento de las cargas obligacionales consagradas en el referido negocio jurídico, está solicitando la revisión del mencionado procedimiento de terminación. Desde la perspectiva anotada, y teniendo en cuenta que (i) la Juez de primera instancia no se ocupó de tal situación (pues concluyó la terminación del contrato por razones diferentes al desistimiento unilateral ejercido por el extremo pasivo);
(ii) que el mencionado supuesto fue objeto de reparo en el respectivo recurso de apelación; (iii) y que el precedente jurisprudencial que existe al respecto es claro al indicar que la resolución o terminación unilateral de los contratos es permitida, siempre y cuando no resulte abusiva o violatoria del principio de la buena fe, esta Colegiatura encuentra necesario y oportuno estudiar si el procedimiento que precedió la terminación del vínculo contractual debatido respetó el ordenamiento jurídico y, puntualmente, si no fue producto de un abuso del derecho, una posición dominante o de una violación al principio de la buena fe.
Esto, en aras de ejercer el control de legalidad que, desde el libelo demandatorio, reclamó la accionante, así como de establecer la procedencia de las pretensiones esgrimidas por ella. Para tal fin, (i) se recordará cuáles fueron las obligaciones cuyo supuesto incumplimiento dio lugar al desistimiento antes mencionado; (ii) se detallarán los actos que precedieron el mismo;
(iii) y, luego, se analizará si, en efecto, se presentaron o no, los vicios que aduce la demandante. Con el fin propuesto, en primer lugar, debe puntualizarse que en el numeral 4º de la cláusula 10ª del acto jurídico controvertido las partes estipularon como obligación de la constituyente “suscribir la Promesa de Compraventa sobre los inmuebles mencionados en la cláusula octava (8ª) anterior, una vez, se configuren los presupuestos para la celebración de tal acto jurídico.
(…) En el evento en que EL CONSTITUYENTE no suscriba la promesa de compraventa sobre la unidad de vivienda a que se refiere este encargo en el plazo indicado para ello por la sociedad constructora, se entenderá incumplido el presente encargo dando lugar a la sanción establecida para ello y resolviéndose de pleno derecho el mismo, caso en el cual se dará por terminado sin más requisitos cualquier vínculo contractual generado entre la Constructora MIV S.A. y EL CONSTITUYENTE y entre éste y la FIDUCIARIA” (fl. 239 del C.1).
De igual modo, ha de destacarse que en el numeral 5º de cláusula 10ª del mencionado negocio los contratantes acordaron como deber de la Constituyente “Informar a LA FIDUCIARIA oportunamente cualquier cambio que sufran sus datos personales, de no ser así se entenderán válidas las operaciones y notificaciones que LA FIDUCIARIA realice con base en los datos entregados a la firma del presente encargo”.
(fl. 239 del C.1). Precisado, entonces, el contenido de las obligaciones invocadas por el extremo pasivo como fundamento de la terminación unilateral del encargo fiduciario, y de conformidad con el material probatorio recaudado, resulta relevante destacar que, en el acápite contractual destinado a las direcciones para efectos de notificación, la demandante indicó que podría ser localizada en la Carrera 84 # 45 B-12 (Floresta) (fl. 243 del C.1).
Atendiendo a tal información, la parte demandada procedió a enviar a la accionante dos citatorios (en los días 21 y 28 de octubre de 2010), informándole la fecha, hora y el lugar en el que debía celebrarse el respectivo contrato de promesa de compraventa. Así mismo, le advirtió de manera diáfana que, en caso de no comparecer, se entendería “(…) que no está interesado ni dispuesto a continuar con el negocio y estaríamos notificando a la Fiduciaria Central para el desistimiento de dicho negocio (:..)”.(fls. 30 (vuelto), 31 (frente y vuelto), 32, 265, 266, 267, 269 y 270 del C.1).
En vista de que la actora no atendió a los llamados que le hicieron a través de las misivas previamente referidas, mediante edicto, con fecha del 18 de noviembre de 2010 y publicado en el periódico El Colombiano, el día 19 de noviembre de 2010, la parte resistente instó nuevamente a la accionante para que compareciera en la fecha, hora y lugar fijados para la celebración del respectivo contrato de promesa de compraventa y le reiteró la advertencia sobre la presunción de desistimiento que se aplicaría ante la inasistencia (fl. 247 del C.1).
Como quiera que la demandante no observó los tres requerimientos que le fueron efectuados, mediante escrito radicado ante la Dirección de Negocios de la Fiduciaria Central S.A., el pasado 5 de diciembre de 2010, la constructora le solicitó a esta última emprender el trámite requerido para aplicar el desistimiento del encargo fiduciario (fl. 271 del C.1).
Esta petición, y por razones que desconoce la Sala (pues no hay elementos de confirmación que den cuenta de ello), fue nuevamente elevada ante la misma Dependencia el 26 de noviembre de 2012 (fl. 28 del C.1). Una vez culminadas las etapas referidas con antelación, la parte demandada informó a la actora, a través de misiva emitida el 29 de noviembre de 2012, la disponibilidad del cheque en virtud del cual haría la devolución de los dineros entregados por la primera, esto es, le dio a entender la finalización de la relación sustancial aquí debatida (fl. 278 del C.1).
En este punto, debe precisarse que, de lo confesado en el hecho 22 de la demanda10, puede colegirse el conocimiento que la actora tuvo de tal situación, máxime, si se tiene presente que nunca alegó una situación diferente, esto es, no manifestó que el ente pretendido no le hubiese informado tal supuesto. Esclarecidas como se encuentran las fases que integraron el trámite que concluyó con la terminación unilateral del encargo fiduciario, se procederá a determinar si en él se presentaron las irregularidades que alega la demandante.
Para emprender tal cometido, debe precisarse, de manera 10 En el mencionado supuesto, la demandante aseveró que “(…) El 29 de noviembre de 2012, más de una (sic) [un] año después de haberle enviado un comunicado diciéndole que el proceso de desistimiento quedaba radicado, le informan a mi cliente que “… en las oficinas de Fiduciaria Central se encuentra listo un cheque de devolución de los recursos consignados por usted para la compra de la casa C02 de Linda Granja (…)” preliminar, que en los citatorios, en el edicto, y en las comunicaciones relativas a la radicación de la petición de desistimiento del contrato y a la devolución de los respectivos saldos, se plasmó claramente que tales documentos se originaron o atendieron al Proyecto Linda Granja, motivo por el cual – y para la accionante- era lógico entender que los mismos estuvieron relacionados con el contrato de encargo fiduciario celebrado por la actora y que provinieron de las personas jurídicas encargadas de gestionar tal desarrollo inmobiliario.
De ahí que lo aducido por la accionante sobre la falta de idoneidad de las personas que expidieron los referidos documentos y promovieron la notificación y publicación de los mismos no sea de recibo. En segundo lugar, y de cara a las anomalías que alega la apelante respecto al envío de los citatorios mencionados con antelación, debe señalarse que el calendado con el 28 de octubre de 2010 no puede ser tenido en cuenta por esta Colegiatura, ya que al expediente no se aportó la constancia de entrega del mismo (solo se adosó el certificado de envío) (fls. 30 (vuelto), 31 (frente) 265, 266, 267 del C.1), lo cual impide tener certeza sobre su efectiva recepción. En ese sentido, le asiste razón a la apelante cuando ataca a este acto de notificación. Respecto al citatorio del 21 de octubre de 2010, se constata que éste sí tiene la respectiva constancia de recibido.
De dicha certificación puede colegirse, a su vez, que el aviso fue remitido a la Carrera 84 # 45 B 12, La Floresta (dirección contractual reportada por la actora, según se refirió con antelación), por la señora Mabel Espinosa. (fls. 31 (vto), 32, 269, 270 del C.1). Aunado a ello, y a diferencia de lo que expone la apelante en la sustentación, la Sala constata que en él se fijaron días hábiles para la celebración del contrato de compraventa (el 29 de octubre y el 2 de noviembre del año 2010 fueron días hábiles) 11.
Del mismo modo, se advierte que, al haber sido recepcionado en el mes de octubre (fl. 32 del C.1) (si bien el documento es un poco borroso, lo cierto es que de allí se puede leer que citatorio fue recibido el 21 o el 24 de octubre de 2010 y, en todo caso, en el mes de octubre), la actora tuvo tiempo suficiente para comparecer a la 11 En el citatorio se dijo que la actora podría concurrir del 29 de octubre al 2 de noviembre de 2010. diligencia (pues, se recuerda, estaba citada para el 29 de octubre o el 2 de noviembre de 2010, según su elección).
En este punto, es necesario precisar que, conforme lo tiene decantado la jurisprudencia nacional, el hecho de que la aludida notificación no hubiese sido recibida directamente por la demandante no invalidó, per se, dicho acto, como quiera tal comunicación sí fue entregada en el lugar de destino indicado por la interesada; lugar éste que, se itera, fue señalado por la misma actora como apto para recibir cualquier tipo de comunicación derivada del negocio jurídico trabado en la litis.
Por lo anterior, lo aducido por la demandante sobre la falta de idoneidad del mencionado acto de notificación carece de sustento y obliga en a tener por demostrado el envío del citatorio del 21 de octubre de 2010. Con dicho proceder, y ante la falta de una estipulación distinta, ha de entenderse que la parte demandada cumplió con la carga de gestionar adecuadamente la comunicación que sirvió como instrumento para (i) coordinar la suscripción de la correspondiente promesa de compraventa y (ii) preavisar la aplicación del desistimiento unilateral (en caso de que la celebración de tal contrato no pudiera efectuarse por causas imputables a la actora); carga ésta que, valga aclarar, ni siquiera fue convenida por los contratantes en el cuerpo del contrato debatido y que, por tanto, obedeció a un actuar que no denotó ningún tipo de mala fe, por parte del extremo pasivo (la mala fe debe ser demostrada, mientras la buena se presume), sino que, por el contrario, refleja la disposición que tuvo la parte demandada para respetar los derechos de la actora.
Esto último, aunado a que también se demostró que, en aras de ahondar en garantías, y pese a que, se itera, con el trámite de notificación del 21 de octubre de 2010 se convocó adecuadamente a la accionante para que cumpliera con la obligación que estaba en cabeza suya, la parte resistente, mediante edicto con fecha del 18 de noviembre de 2010 y publicado el 19 de noviembre de 2010, llamó nuevamente a la accionante para que compareciera en la fecha, hora y lugar señalados para la firma del respectivo contrato de promesa de compraventa y le reiteró la advertencia sobre la presunción de desistimiento que se aplicaría ante la inasistencia. De ahí que, se insista, sea posible avizorar la probidad con la que obró la accionada durante el trámite que antecedió la terminación unilateral del encargo fiduciario.
En otras palabras, se estima que el hecho de que la parte resistente (y pese a que contractualmente no estaba obligada a hacerlo) hubiese llamado a la accionante para que concurriera a firmar la correspondiente promesa de compraventa, a través de un edicto publicado en un medio de comunicación de amplia popularidad y reconocida circulación, tanto a nivel regional, como nacional (en el periódico El Colombiano), permite entrever que el extremo pasivo realmente estuvo interesado en lograr la referida comparecencia, a tal punto que la mencionada comunicación fue puesta no sólo al alcance de la actora, sino que se puso en conocimiento de toda la comunidad del entorno (hecho notorio).
En cuanto al referido edicto, y como quiera que él también fue reprochado por la parte demandante, debe señalarse que no es verdad que éste hubiese sido publicado después de que la entidad demandada elevara la primera solicitud de desistimiento contractual, pues, al efecto, ha de recordarse que aquel se expidió con fecha del 18 de noviembre de 2010 y fue publicado el 19 de noviembre de 2010, mientras que la aludida petición, y si bien tenía fecha del 3 de noviembre de 2010, lo cierto es que fue efectivamente radicada el 5 de diciembre del mismo año, es decir, con posterioridad al requerimiento público que la demandada hizo a la actora para que celebrara el respectivo contrato de compraventa.
Adicionalmente, y contrario a lo que indicó la apelante en la sustentación, puede colegirse que en él se fijaron días hábiles para la celebración del contrato de compraventa (el 19, 22 y 23 del año 2010 fueron días hábiles) 12. Por tal razón, la Sala ratifica la buena fe que imperó en la parte demandada con relación a este asunto. 12 En el edicto se dijo que la actora podría concurrir del 18 al 23 de noviembre de 2010.
Continuando con el estudio de las irregularidades que supuestamente permearon el trámite con fundamento en el cual fue dispuesta la terminación unilateral del encargo fiduciario controvertido, resulta imperioso destacar que, al interior del plenario, fue demostrado que la demandante no compareció a la diligencia en la que habría de celebrarse la mencionada promesa de compraventa, debido a que ella reside desde hace algunos años en el exterior, y a que no le informó tal situación al extremo pasivo, según se explicará con mayor detalle en los párrafos subsiguientes.
Sobre el particular, debe verse que, desde el mismo líbelo demandatorio (hecho décimo), la parte actora confesó que vive fuera del país y que, por tal razón, le encomendó a sus amigos Iván Álvarez y María Elena Álvarez que la mantuvieran informada de todo lo relacionado con el desarrollo del encargo fiduciario. El aludido supuesto fue ratificado por la testigo María Elena Álvarez (solicitada a instancia de la parte actora), quien, al efecto, señaló que la actora no habita Colombia desde hace más de 8 años (lo cual, y en atención al año en que fue realizado el interrogatorio -2016-, ubica a tal supuesto en el año 2008).
Del mismo modo, la deponente expuso que en el año 2008, y a petición de la actora, ella y su hermano (Iván Álvarez ) enviaron algunos correos electrónicos a Conacol y, puntualmente, a Elizabeth Valencia, con el fin de obtener información relativa al contrato de encargo fiduciario. De la declaración rendida por la deponente, no se extrae ningún tipo de interacción dada entre ella y la parte demandada durante los años 2009, 2010, 2011 y 2012.
Lo mismo se predica de la declaración rendida por la señora Flor Ángela Cano Suarez (también decretada como prueba de la accionante), quien señaló que, debido a que la demandante no reside en Colombia, ésta, en el año 2012, le confirió un poder, con el propósito de que estuviera al frente de todo lo relativo al negocio fiduciario. Dicho mandato, valga aclarar, fue debidamente acreditado al interior del plenario, ya que, a folios 274-276 del cuaderno principal, reposa el documento que lo contiene.
Cabe anotar, que la declarante tampoco indició haber hecho gestiones ante la parte demandada durante años anteriores al 2012. Es del caso precisar, que la declaración del señor Iván Álvarez, referido con antelación, no fue solicitada como prueba por ninguna de las partes. Con fundamento en lo anterior, y a riesgo de fatigar, queda claro que para el momento en que la demandada avisó a la actora sobre la fecha, hora y lugar señalados para la firma de la respectiva promesa de compraventa y le advirtió las consecuencias que acarrearía su falta de comparecencia, ésta vivía en el exterior y no había reportado de manera clara y expresa tal situación, pues al plenario no adosó ningún elemento de confirmación que acreditase una actualización de datos realizada por la accionante.
Sobre este último aspecto, y en vista de que fue motivo de disenso, debe señalarse que el argumento del extremo activo, relativo a la existencia de unos correos electrónicos cruzados, en virtud de los cuales era factible avizorar su dirección electrónica, tampoco tiene la contundencia requerida para considerar modificada la dirección que la actora suministró para efectos de las notificaciones que habría de realizarle el extremo pasivo, teniendo en cuenta que (i) el numeral 5º de la cláusula 10ª del contrato fue muy claro al establecer que la demandante debía “informar a la FIDUCIARIA oportunamente cualquier cambio que sufran sus datos personales, de no ser así se entenderán válidas las operaciones y notificaciones que la FIDUCIARIA realice con base en los datos entregados a la firma del presente encargo”;
(ii) y que, del contenido de los mensajes de datos allegados al expediente, no puede colegirse que la actora, de manera directa o por interpuesta persona, hubiese hecho algún tipo de actualización y, por ende, que hubiese cumplido con la carga impuesta en el mencionado clausulado, máxime, si se tiene en presente que: (i) la mayoría de los correos electrónicos adosados al plenario se originaron en el año 2008 (en los meses de junio y agosto), y en ellos sólo se solicitaron extractos, información referente a devolución de saldos y posibles acuerdos de pago (en ningún momento los remitentes de tales mensajes hicieron alusión a los datos de localización de la actora, ni tampoco reportaron la residencia de ésta en un país extranjero).
Es de anotar, que todos esos mensajes de datos fueron respondidos por el extremo pasivo, tal y como se advierte del contenido de los mismos (fls. 51-58 del C.1). (ii) Según los datos arrojados por el respectivo servidor web, los referidos correos (los del año 2008) fueron enviados a las direcciones electrónicas correspondientes al personal de la constructora (a Elizabeth Valencia - evalencia@conacol.com-) y de la fiduciaria (a Luisa Fernanda Mejía Bedoya - luisa.mejia@fiducentral.com), por personas ajenas a la relación contractual debatida, esto es, por los señores Iván Darío Álvarez Velásquez (amigo de la actora) (ivadalve@une.net.co) y María Álvarez (papeleta24@yahoo.com) (amiga de la accionante) y, en consecuencia, por sujetos, contractual y legalmente (téngase presente la directriz contenida en el Art. 1602 del C.C.13) inhabilitados para cumplir con la obligación impuesta en el numeral 5º de la referida cláusula 10ª (pues no se probó que se les hubiese conferido algún tipo de poder o autorización para variar las condiciones del contrato).
Sujetos éstos que, en todo caso, tampoco informaron a la parte demanda sobre la residencia en el exterior de la demandante, según se explicó (fls. 51-58 del C.1). (iii) El correo de diciembre de 2012 fue remitido por el señor Juan Pablo Álvarez (hijo de la demandante) (naquldo@hotmail.com) (es decir, por alguien diferente a la actora), a una entidad distinta a las aquí involucradas (asesoría jurídica integral - guiarasesoriajuridica@gmail.com); y en él sólo se reenviaron los correos emitidos en el año 2008 (los cuales fueron aludidos con antelación) (fls. 53 del C.1).
En este punto, debe anotarse que dicho mensaje de datos fue enviado en una fecha posterior a la radicación de la solicitud de desistimiento del acto jurídico -por parte de la demandada- y al comunicado relativo a la devolución de saldos -que la fiduciaria le hizo a la 13 Esta disposición normativa establece que “Los contratos son ley para las partes.
Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.” demandante-, razón por la cual resulta irrelevante para el estudio que aquí se realiza. De igual forma, debe precisarse que la actora no probó una comunicación directa o por interpuesta persona, durante los años 2009, 2010 y 2011, en virtud de la cual pudiese predicarse, de manera puntual, el conocimiento que la demandada tenía sobre la nueva residencia de la accionante.
Máxime, si se tiene presente que, como se advirtió con antelación, (i) de los correos enviados en el año 2008 no es factible colegir tal situación; (ii) y que el correo de diciembre de 2012 fue remitido cuando ya había operado la terminación unilateral del encargo fiduciario (ésta aconteció en noviembre de 2012) y de él no puede inferirse que haya sido dirigido a las entidades trabadas en la litis, ni que haya tenido como finalidad la actualización de la información del extremo pasivo.
Es decir, no quedó demostrada una interacción entre la accionante y la demandada en los años 2009, 2010 y 2011, a partir de la cual fuese viable concluir de manera inequívoca la convicción que la resistente tenía respecto al cambio de dirección de la actora. En este aspecto, resulta menester traer a colación la declaración rendida por la testigo Elizabeth Valencia Saldarriaga (solicitada por la parte demandada), quien reconoció haber laborado para la Constructora Conacol, entidad ésta que, a su vez, fue la promotora del proyecto Linda Granja (adelantado por la Constructora MIV S.A.S. y administrado por Fiduciaria Central).
Adicionalmente, hizo alusión a los inconvenientes que se presentaron a la hora de citar a la demandante, con el fin de que procediera a firmar el correspondiente contrato de promesa de compraventa. Sobre el particular, la deponente indicó que en octubre de 2010 se citó en dos oportunidades a la actora para que firmara el contrato de compraventa, pero que, en vista de que ésta no atendió a esos llamados y que no fue posible localizarla en los números telefónicos suministrados por ella, en el mes de noviembre del mismo año, se vieron en la necesidad de publicar un edicto reiterando la respectiva convocatoria.
En igual sentido, la declarante señaló que, ante la falta de comparecencia de la demandante, la Constructora MIV le dio a la Fiduciaria Central, como administradora del fideicomiso Linda Granja, una instrucción para que ésta última procediera a decretar el desistimiento del contrato y devolviera los dineros entregados por la accionante (fl. 5 del C.2).
Cuando la declarante fue indagada sobre si la actora hizo algún tipo de actualización de datos, ésta respondió que no. Así mismo, la testigo aseveró que la demandante no explicó los motivos por los cuales no compareció a la firma del contrato de compraventa y tampoco solicitó la fijación de una nueva fecha (fl. 6 del C.2). De igual modo, la interrogada expuso que el correo evalencia@conacol.com, usado en el 2008 para brindar información relativa al encargo fiduciario celebrado por la accionante, perdió vigencia desde el año 2009 (fl. 6 del C.2).
En este aspecto, es menester acotar que la deponente no hizo alusión a la existencia de mensajes de datos cruzados o interacción física entre la parte demandada y la actora (o sus encargados) durante los años 2009, 2010 y 2011. El tema referente a la falta de vigencia del correo evalencia@conacol.com fue ratificado por el testigo Fernando Hurtado Restrepo (vinculado laboralmente con el proyecto Linda Granja y decretado a instancia de la parte demandada), quien, al efecto, señaló que la dirección electrónica evalencia@conacol.com fue bloqueada y/o hackeada, y que, en razón de ello, nunca más pudo acceder a dicha cuenta.
En este punto, y teniendo en cuenta los reparos que hizo la apelante – en la sustentación de la alzada- con relación a esta prueba testimonial, ha de indicarse que, si bien Elizabeth Valencia Saldarriaga refirió la mencionada pérdida para el año 2009 y que el testigo Fernando Hurtado Restrepo indicó que creía que tal suceso se dio en el año 2010, lo cierto es que ambos testigos sí dieron claridad sobre el hecho relativo a la pérdida de funcionalidad de dicho correo14.
Adicionalmente, debe reiterase que, tal y como se ha indicado de manera exhaustiva a lo largo de este proveído, la parte actora no demostró haber tenido una interacción física o digital ( a través de la dirección electrónica evalencia@conacol.com u otra)– directa o por interpuesta persona- con la parte demandada durante los años 2009, 2010 y 2011, en virtud de la cual pudiese inferirse, de manera puntual, el conocimiento que ésta última tuvo sobre la nueva ubicación de la primera, lo que resulta suficiente para darle credibilidad a los dichos efectuados por los mencionados deponentes.
Tampoco es procedente tener por sospechosa la declaración rendida por la señora Elizabeth Valencia Saldarriaga, como quiera que la causal sobre la cual el extremo pasivo funda la tacha, esto es, la relación laboral que la testigo tuvo con la constructora demandada fue precisamente el motivo por el cual la deponente pudo hacer su declaración, es decir, en vista de que las actividades laborales que la señora Valencia Saldarriaga desarrolló para el ente pretendido fueron las que, en últimas, permitieron que dicha señora tuviese un conocimiento directo sobre los hechos objeto de prueba, más aún, si se tiene en cuenta que la referida declarante fue una de las empleadas encargadas de atender los correos electrónicos recibidos y enviados en el año 2008, respectivamente (los cuales fueron referidos precedentemente) y que su exposición fue clara y consistente.
Por lo anterior, los reproches atinentes a la falta de valor probatorio de las mencionadas versiones han de ser descartados. 14 La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia STC21575-2017 del 15 de diciembre de 2017, con ponencia del Magistrado Luis Armando Tolosa Villabona, aseveró que las pruebas “(…) una vez practicadas, pertenecen al proceso y no a quien las solicitó; por ende, si le sirven a todas las partes que en él intervienen, aparece como lógico y natural señalar que su apreciación no se pueda cumplir de manera aislada, sino realizarse a partir de la comparación recíproca de los distintos medios, “(…) con el propósito fundamental de averiguar por sus puntos de convergencia o de divergencia respecto de las varias hipótesis que en torno a lo que es materia del debate puedan suscitarse.
Establecidos los aspectos en los cuales las pruebas concuerdan, o se contradicen, el juzgador se podrá dirigir a concretar aquellos hechos que, en su sentir, hubieren quedado demostrados, con fruto de la combinación o agrupación de los medios, si es que en esta nota la suficiente fuerza de convicción para ese propósito”. (Negrillas y subrayas ajenas al texto original).
Para concluir el tema relativo a la existencia de los correos cruzados a partir de los cuales la entidad demanda pudo haber obtenido datos de contacto de la parte actora, y sin perjuicio del análisis realizado anteriormente frente a éste tópico, ha de enfatizarse que, a la luz de lo estipulado en el numeral 5º de la cláusula 10ª del encargo fiduciario suscrito por la actora y de lo establecido en el Art. Art. 1602 del C.C.15, la Carrera 84 # 45 B-12 (Floresta) (fl. 243 del C.1) era el único canal habilitado para informar aspectos relevantes del aludido negocio, razón por la cual y, so pretexto de una indebida notificación ( que, por lo demás, no fue debidamente sustentada desde el punto de vista fáctico), esta disposición negocial no puede ser desconocida por la Sala y, mucho menos, por la partes contratantes, pues tal clausulado, además de cumplir con la función de establecer el medio de comunicación contractual que iban a utilizar los negociantes, tuvo la finalidad de dotar de seguridad contractual – y, en consecuencia, jurídica- los respectivos actos de notificación y, concretamente, los realizados en la mencionada dirección. Desde ese contexto, se insiste que, al no haberse variado dicho canal (y al no reemplazarse por otro medio físico o digital), por parte de la accionante o personas legal y contractualmente habilitadas para tal propósito, los argumentos atinentes a la posibilidad de intentar gestiones relevantes de notificación a través de otros medios han de ser despachados desfavorablemente.
Prosiguiendo con el análisis relativo al conocimiento que presuntamente tuvo el extremo pasivo sobre la residencia de la actora en el exterior, debe señalarse que ésta no logró acreditar la afirmación realizada en el hecho 17 de la demanda16, ya que, a pesar de que el testimonio del 15 Esta disposición normativa establece que “Los contratos son ley para las partes.
Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.” 16 En este supuesto fáctico la demandante indicó que “(…) La constructora negó, y omitió información al hijo de la señora DLLY CANO, el señor JUAN PABLO ALVAREZ CANO quien vive en el exterior y en múltiples viajes a Medellín (fechas en que estuvo en Medellín 30-11-2007 al 09-12- 2007, del 9-03-2009 al 19-03-2009, del 21-05-2009 al 27-05-2009, del 30-07-2009 al 12-08-2009, del 18-03-210 al 28-03-2010, y del 7-02-2011 al 14-02-2011) se probará que fue hasta la dirección de la constructora, en compañía de la señora María Elena Álvarez, y no enviaron la cita, ni le informaron de la programación de la firma de promesa de compraventa;
La señora Dolly tampoco fue citada al correo electrónico, teniendo en cuenta que era un medio eficaz de comunicación con la interesada y el cual se había utilizado con anterioridad” señor Juan Pablo Álvarez Cano (señalado por la actora como su hijo y como la persona que ella encargó para que, en los años 2007, 2009, 2010 y 2011, solicitara a la demandada información) fue decretado a instancia de la accionante, ella no gestionó los actos necesarios para obtener la versión del mismo.
Al respecto, se remite al escrito obrante a folios 30 del cuaderno 3, expedido por el Consulado de Colombia en Miami, ya que en ese documento tal entidad indicó que el exhorto realizado por el Juzgado de primera instancia, con el fin de que se pudiese recepcionar en Estados Unidos la declaración del señor Álvarez Cano no pudo ser auxiliado, debido a que dicho señor no concurrió a las diligencias para las que fue citado.
De igual modo, resulta pertinente acotar que la testigo Elizabeth Valencia Saldarriaga, referida previamente, indicó que en el año 2012 se presentó ante su oficina una señora, cuyo nombre no recordó, pero que se identificó como la hermana de la accionante y, también, como apoderada general de esta última. Así mismo, la deponente expresó que, en atención a la solicitud efectuada por la referida señora, aquella le informó a ésta que “(…) el negocio estaba desistido, eso fue verbalmente luego ella me trajo un poder para que le entregara copia de los documentos en el proceso del desistimiento (…)” (fls. 6 frente y vuelto del C. 2).
Igual situación se desprende de la testigo Alexandra Grisales Vahos (solicitada por el extremo pasivo y quien refirió haber laborado para la constructora demandada), pues en su exposición, la declarante indicó que, en el año 2012, una señora, y respecto de la cual no tuvo certeza si era o no familiar de la demandante, le solicitó a la entidad en la que la deponente laboraba una “información documental”.
En ese sentido, la testigo indicó que, con ocasión al requerimiento que efectuó la referida señora, le entregó a ella copia del encargo fiduciario y del acuerdo de pago (en este aspecto, la testigo dijo que solo recordaba esos documentos). De las mencionadas versiones, puede ratificarse, entonces, que, en los años 2009, 2010 y 2011, y, especialmente, para el momento en el cual se hizo la citación para la firma de la respectiva promesa de compraventa (año 2010), la accionante no había reportado su cambio de dirección. Esta situación, valga anotar, refleja de forma evidente y, consecuente, el desinterés y la falta de diligencia con la que la actora asumió la relación sustancial.
Por otro lado, y en atención a lo alegado por la accionante, ha de señalarse que tampoco fue evidenciado que el extremo pasivo le hubiese negado a ésta o a las personas encargadas por ella, información concerniente al negocio jurídico; por el contrario, de los derechos de petición allegados al dosier, de las respuestas que fueron emitidas frente a los mismos (fls. 15-16, 19-20, 23-24, 27 y 25-26), así como de los correos electrónicos referidos previamente (los del año 2008), puede colegirse que la parte demandada siempre estuvo presta a suministrar los datos y la documentación deprecada por la actora.
Es del caso anotar que los aludidos derechos de petición fueron elevados en el año 2013, es decir, cuando ya se había finalizado unilateralmente el vínculo contractual. De igual modo, y de cara al reproche formulado en el recurso de alzada sobre este punto, debe destacarse que si bien le asiste razón a la recurrente cuando afirma que la inasistencia del representante legal de la constructora demandada a la respectiva audiencia de conciliación debe acarrear un indicio grave en contra de ésta, lo cierto es que tal indicio no es suficiente para derribar las consideraciones que hasta aquí se han hecho con relación al desconocimiento que tal entidad tenía sobre el lugar de residencia actual de la actora, toda vez que, (i) de la prueba documental que milita en el expediente, pudo advertirse de manera diáfana la existencia de la carga contractual que tenía la actora de informar cualquier cambio en los datos suministrados para efectos de notificación;
(ii) y que, de los demás elementos de confirmación -documentales y orales- recaudados al interior del plenario, se estableció que la actora no cumplió con el referido deber. En otras palabras, la Sala estima que los hechos que eventualmente pudiesen tenerse por acreditados con el indicio grave que ha de aplicarse a la constructora pretendida, fueron contrarrestados o controvertidos con las pruebas documentales y orales recolectadas en el curso de este procedimiento (el peso de estas últimas es mayor al del indico).
Especialmente, si se tiene presente que, de las actas de audiencia que militan en el expediente (fls. 291- 292 y 301 del C.1 y 1-2 del C.2), se observa de manera diáfana que la señora Dolly de Jesús Cano Grisales, y so pretexto de vivir en el exterior, no concurrió a la audiencia de conciliación, ni a la diligencia en la que habría de practicársele el respectivo interrogatorio de parte (y, a través de los instrumentos procedimentales que existente para el efecto, tampoco agotó las gestiones tendientes a lograr que su declaración fuese escuchada en país extranjero), lo que, de contera, también debe ser valorado como un indicio grave en su contra y, por tanto, reafirma las explicaciones que se han venido exponiendo con relación a la improcedencia de los alegatos y peticiones de la demanda.
En el contexto descrito, esta Corporación no encuentra acreditada la falta de idoneidad o de aptitud del trámite de notificación gestionado por la demandada (y que alega el extremo activo). Por el contrario, sí advierte que el actuar de la parte pretendida fue transparente, apegado al pacto contractual y dotado de buena fe, por lo que no merece reproche.
Lo que sí es claro, es que la actora propició que no pudiera ser notificada y, de contera, que no pudiera enterase oportunamente del llamamiento que le fue efectuado para concurrir a suscribir la promesa de compraventa, toda vez que suministró una dirección en la que ya no residía y, por tanto, en la que no serían efectivas las respectivas notificaciones.
Aunado a ello, tampoco actualizó sus datos de localización, motivo por el cual se estima que a la Fiduciaria no le era exigible proceder de forma distinta a la que utilizó. Bajo ese orden de ideas, y en atención al principio que enseña que “nadie puede ser oído, invocando su propia torpeza”17, no es viable que la demandante ahora solicite la declaratoria de una indebida notificación, cuando – se insiste- ella misma imposibilitó el acto de comunicación. Tampoco puede aceptarse el argumento según el cual el extremo pasivo era 17 Cuya aplicación es aceptada en el ordenamiento jurídico colombiano, según se ha explicado en las sentencias C-083 del 1 de marzo de 1995 y T-122 de 2017, proferidas por la Corte Constitucional. quien tenía la carga de agotar todos los medios necesarios para lograr la ubicación de la actora, porque, se itera, en el numeral 5º de cláusula 10ª del negocio debatido, ésta se comprometió a actualizar sus datos de localización, y el convenio obligaba a tener como válidas las notificaciones efectuadas en la dirección registrada.
De forma consecuencial, esto es, al no constatarse la existencia de las irregularidades alegadas por la accionante en el trámite de notificación, es dable inferir que el actuar del extremo pasivo con relación a la terminación unilateral del contrato trabado en la litis no fue el producto de un abuso del derecho o de una posición dominante, ni mucho menos contrarió el principio de la buena fe, especialmente si se tiene en cuenta que: (i) La posibilidad de resolver unilateralmente el contrato de encargo fiduciario fue convenida por las partes que intervinieron en él, tal y como se advierte del contenido del numeral 4º de la cláusula 10ª del encargo fiduciario, es decir, no se produjo como consecuencia de una decisión meramente potestativa, arbitraria o tomada sin consultar previamente con la accionante.
(ii) Se fundó en una causal objetiva, es decir, en el incumplimiento de la obligación que tenía la actora de suscribir el respectivo contrato de promesa de compraventa. (iii) No fue adoptada de manera intempestiva o abrupta, pues estuvo antecedida de dos preavisos consistentes en un citatorio y un edicto, los cuales, valga recordar, fueron infructuosos por causas imputables únicamente a la demandante, según fue explicado en líneas precedentes.
(iv) En el sub lite no era necesario constituir en mora, ya que el numeral 4º de la cláusula 10ª del encargo fiduciario fue diáfano al expresar que ante la falta de firma del contrato de compraventa “ se entenderá incumplido el presente encargo dando lugar a la sanción establecida para ello y resolviéndose de pleno derecho el mismo, caso en el cual se dará terminado sin más requisitos cualquier vínculo contractual generado entre la sociedad Constructora MIV S.A. y el CONSTITUYENTE y entre éste y LA FIDUCIARIA” Bajo la misma línea argumentativa, debe indicarse que tampoco le asiste razón a la apelante cuando alega la prescripción de un pacto comisorio, en virtud de la cual era imposible decretar la finalización unilateral del vínculo negocial, toda vez que, del contrato de encargo fiduciario allegado al expediente, no puede avizorarse la existencia de algún tipo de cláusula que, de manera expresa o implícita, consagre dicha figura.
Más aún, cuando, a las voces de la jurisprudencia nacional, el encargo fiduciario no supone, per se, la presencia de dicho convenio. Adicionalmente, debe notarse que la norma invocada para esgrimir tal argumento atañe a la compraventa civil (Art. 1938 del C.C.) y, por tanto, resulta totalmente impertinente para el presente evento. Sobre los pronunciamientos jurisprudenciales que existen en torno a este tema, resulta menester traer a colación lo dicho por la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia del 14 de febrero de 2006, con ponencia del Magistrado Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo, y proferida al interior del radicado No. 05001-3103-012-1999-1000-01, ya que en dicha oportunidad, el Máximo Tribunal indicó que “(…) no cabe afirmar que en virtud de la fiducia celebrada para garantizar obligaciones del fideicomitente, el acreedor-beneficiario tiene la facultad de disponer de los bienes objeto de la garantía, o de apropiarse de ellos por medio diverso del previsto en la ley.
El acreedor tiene el derecho de exigirle al fiduciario que venda los bienes fideicomitidos y, dado el caso, que le haga dación en pago de los mismos; pero no es él quien procede a venderlos, ni mucho menos se apropia de ellos por el sólo hecho del incumplimiento del deudor o, en general, por acto propio, ello es determinante. De allí la importancia del fiduciario, como institución financiera especializada y profesional en la materia, a la par que sometido al control y vigilancia del Estado (policía administrativa), quien tiene el inexorable deber de hacer efectiva la garantía, con absoluta neutralidad e independencia de los intereses particulares que tengan el fideicomitente deudor, el beneficiario acreedor, o él mismo.
Ello explica el peculiar celo del legislador en la regulación de la conducta que debe observar el fiduciario, quien puede ser obligado a efectuar inventario de los bienes recibidos en fiducia y a prestar caución (art. 1231 C. de Co.); que no puede renunciar a su gestión sino por los motivos expresamente previstos en el contrato y, en todo caso, con autorización previa del Superintendente Bancario (art. 1232 ib.); que debe rendir cuentas comprobadas de su gestión de forma periódica, tanto al fiduciante como al beneficiario (num. 8º, art. 1234 y num. 4º, art. 1235 ib.) y, finalmente, que puede ser removido “si tiene intereses incompatibles con los del beneficiario”, lo que traduce, ello es capital para el caso bajo examen, que el fiduciario no puede en ningún caso, directa o indirectamente, en forma ostensible u oculta, comprometer o alterar el cumplimiento de sus funciones contractuales y legales, por razón de los intereses individuales que tenga el acreedor beneficiario.
Luego es claro que la fiducia en garantía, rectamente entendida, no se erige o se roza con un pacto comisorio, pues la disposición de los bienes fideicomitidos y, en su caso, la entrega al acreedor en dación en pago, son actos que, in concreto, ejecuta un tercero autónomo e independiente. (…)” (Negrillas y subrayas ajenas al texto original).
Así las cosas, y al verificarse la legalidad de la terminación unilateral convenida por las partes, la Sala advierte la improcedencia de las pretensiones de la demanda, como quiera que el objeto de las mismas ya no existe, es decir, en vista de que el contrato cuyo cumplimiento se reclama fue debidamente terminado antes de la presentación de la demanda.
En otras palabras, esta Colegiatura estima que las peticiones elevadas en el sub lite no pueden prosperar. En este punto, debe precisarse que la Sala no comparte los argumentos que la Juez de primera instancia expuso para justificar la prueba sobre la terminación del vínculo contractual, toda vez que, si bien el hecho de que la fiduciaria hubiese desplegado actos tendientes a lograr la suscripción de la respectiva promesa de compraventa constituye un indicio sobre la liberación de los recursos por parte de la fiduciaria, lo cierto es que al expediente no se allegaron elementos de confirmación que permitiesen inferir de manera clara e inequívoca la materialización (acaecida en el 2012 o antes de este año – pues en él se dio la terminación unilateral- ) del supuesto contemplado en el numeral 1º de la cláusula 17ª del encargo fiduciario18.
Esto último se afirma, en vista de que al plenario fueron aportados, en virtud del decreto de pruebas, unos documentos en los que la Fiduciaria Central señaló que el punto de equilibrio fue logrado en el año 2007 (fls. 386-388 del C.1), pero de ellos no es posible avizorar ninguna información relativa a la entrega de dineros o liberación de recursos.
Finalmente, se constata que la demandante tampoco logró demostrar que es una contratante cumplida, pues, adicional al incumplimiento de las obligaciones que adquirió en los numerales 4º y 5º de la cláusula 10ª del encargo fiduciario, no demostró que hubiera efectuado la totalidad de los pagos a los que se obligó en el contrato o que se hubiera allanado a hacerlo.
Por el contrario, está acreditado que, a la finalización del acuerdo de voluntades, y para el momento de la firma del documento que no concurrió a suscribir – entiéndase promesa de compraventa (y pese a que fue citada en debida forma a la dirección que suministró para recibir notificaciones, la cual nunca modificó), quedaban saldos pendientes.
Bajo ese orden de ideas, y descendiendo al clausulado contractual, se colige que la demandante tampoco cumplió la estipulación 3ª del encargo fiduciario, en virtud de la cual ésta “se obliga a entregar para el presente encargo las sumas de dinero en los montos y fechas señalados en el en el anexo número uno de este contrato, mediante consignación en la 18 En esta disposición se indicó que sería causal de terminación “La liberación de los recursos administrados a favor del beneficiario de este contrato por haber cumplido las condiciones establecidas para ello, caso en cual se entiende liquidado el presente contrato sin más actos ni requisitos” cuenta antes mencionada, obligándose éste a remitir a la sociedad MIV S.A. en sus oficinas.
El correspondiente comprobante de consignación (…)” En torno a tal situación, ha de verse que la misma actora, en el hecho 28º del libelo genitor, adujo que “(…) la constructora no ha cumplido con la entrega del bien, la principal obligación que se deriva de estos contratos, escudándose en una sanción, pese a que la señora DOLLY DE JESUS CANO GRISALES, siempre ha estado y está dispuesta a cancelar el saldo insoluto de la obligación, en el momento en que se firme la escritura de compraventa y se le haga entrega material del inmueble (…)”, es decir, confesó que, a la fecha de presentación del referido escrito – año 2013- no había cancelado la totalidad del valor convenido en el negocio jurídico.
La justificación que ofrece la pretendiente en el referido supuesto fáctico no posee respaldo probatorio, toda vez que del mencionado contrato no es factible colegir que la obligación de entregar los respectivos aportes (radicada en cabeza de la actora) estuviese supeditada a los avances del proyecto inmobiliario, ni a la suscripción de la respectiva promesa de compraventa.
En ese sentido, no es viable tener por justificada la ausencia de pago referida con antelación y, por tanto, concluir que el incumplimiento de la actora derivó, al mismo tiempo, del incumplimiento de la parte demandada (no se avizora un incumplimiento recíproco), máxime, si se tiene presente que: (i) A diferencia de lo que adujo la apelante sobre la perentoriedad del plazo del negocio convenido en el negocio que celebró19, en el curso del proceso el extremo pasivo probó la existencia de unos otro sí, a través de los cuales la Constructora MIV S.A. y la Fiduciaria Central S.A. hicieron varias prorrogas al encargo fiduciario celebrado por ellas20, y con 19 En el hecho 3º de la demanda la actora adujo que el encargo fiduciario “ (…) en la cláusula décima sexta estableció como plazo máximo, seis (6) meses contados a partir de la fecha de celebración del contrato de encargo fiduciario; suscrito el 3 de abril de 2006” 20 En el otro sí No. 2 los contratantes acordaron lo siguiente: “prorrogar el contrato de encargo fiduciario por el término de necesario para el cumplimiento de su objeto, el cual, en todo fundamento en el cual la actora suscribió, a su vez, el encargo fiduciario con dichas entidades ( y el cual constituye el objeto central de esta decisión).
Al efecto, ha de acortase que, al tratarse de unos contratos coligados21, los convenios realizados sobre el primer negocio tuvieron, necesariamente, efectos sobre el segundo. De igual forma, debe verse cómo la misma accionante, en la sustentación del recurso de apelación, reconoció la existencia de tal situación. En este punto, y de cara al reproche que, sobre el particular expuso la accionante en la sustentación de la alzada, ha de precisarse que si bien en el otro sí No. 3 se estipuló que la prórroga que se hizo en el mismo “ (…) deberá ser conocida y aceptada por los constituyentes de los encargos fiduciaruios suscritos por las personas interesadas en adquirir unidades de vivienda en el proyecto citado en la precedencia (…)” (fl. 131 del C.1), lo cierto es que dicha ampliación del plazo fue convalidada por la demandante, pues no de otra forma podría explicarse que hubiese realizado pagos hasta el año 2010, es decir, que hubiese hecho pagos con posterioridad a la finalización de la vigencia inicial del contrato.
(ii) A pesar de que la accionante no había pagado la totalidad de los aportes pactados en el encargo fiduciario, el extremo pasivo la citó para que suscribiera la respectiva promesa de compraventa, tal y como se explicó con antelación. De ahí que sea viable inferir que la demandada siempre cumplió o se allanó a cumplir, y que el desarrollo del contrato debatido se vio frustrado como consecuencia del actuar de la demandante.
Con el fin de reforzar la tesis que se ha venido sosteniendo, ha caso, no podrá exceder de seis (6) meses contados a partir del 12 de enero de 2007” (fl. 130 del C.1). En el otro sí No. 3, las partes convinieron “(…) prorrogar el contrato de encargo fiduciario por el término necesario para el cumplimiento de su objeto, el cual, en todo caso, no podrá exceder de diez (10) meses contados a partir del 12 de junio de 2007, prorrogable automáticamente por seis (6) meses más” (fl. 131 del C.1). 21 Al efecto, se rememora lo dicho por la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, quien en sentencia SC- 3978-2022 del 14 de diciembre de 2022, con ponencia de la Magistrada Martha Patricia Guzmán Álvarez, indicó que esta clase de negocios “(…) Se edifican en un grupo de contratos con una causa autónoma pero que cumplen una función económica única, o en otros términos, confluyen en el logro de un mismo objeto, pero que su conexidad es «fundamento para imputar obligaciones de las partes, entre sí, y respecto de terceros».
(…)” de enfatizarse que, del extracto que milita a folios 28 del cuaderno principal, también puede advertirse que la demandante no atendió en debida forma la obligación relativa a la entrega de los correspondientes aportes, ya que, según él, para el 5 de abril de 2007, ésta debía haber cancelado la suma total de $40´705.200,00 (este valor se amortizó en cuotas).
No obstante, la actora realizó pago parciales (en tanto no canceló la totalidad del valor pactado para cada uno de los instalamentos convenidos, ni realizó ello en el tiempo preciso) hasta el 28 de diciembre de 2010, tan sólo por un valor que ascendió a un total (pues fue pagado por abonos) de $ 33´450.000,00. El aludido supuesto, también fue confirmado por la testigo Flor Ángela Cano Suarez, quien manifestó que la demandante, en el año 2012, le confirió un poder, con el fin de que atendiese todo lo relativo al encargo fiduciario y para que cancelara lo que estaba restando.
Por su parte, la testigo Elizabeth Valencia Saldarriaga (referida en renglones arriba), indicó que hubo incumplimiento en los pagos, toda vez que los mismos debían realizarse entre el año 2006 y 2007 (pues, según ella, en este interregno habría cancelarse la totalidad del inmueble), pero que, no obstante, la actora realizó el último pago en el año 2010.
En igual sentido, la deponente aseveró que para la fecha en que fue citada la demandante a efectos de firmar el respectivo contrato de promesa de compraventa, estaba adeudando un saldo por valor de $ 7´300.000,00. En las circunstancias descritas, y tal y como fue indicado, la Sala concluye que en el sub lite está demostrado que la accionante no cumplió las obligaciones que adquirió en los numerales 4º y 5º de la cláusula 10ª del encargo fiduciario, así como la cláusula 3ª del mismo.
En consecuencia, y al tenor de los presupuestos axiológicos que rigen la presente pretensión, aquella no tiene la condición de contratante cumplida, que la faculta para forzar el cumplimiento de las cargas asumidas por su demandada, por lo que sus pretensiones no pueden salir triunfantes y han de despacharse desfavorablemente, mediante la confirmación parcial de la sentencia de primera instancia que así lo dispuso.
Por último, ha de precisarse que no hay lugar a analizar la pretensión subsidiaría, relativa al contrato de preventa, como quiera que lo dicho por la A quo sobre la falta de acreditación del mismo no fue objeto de reparo. De igual modo, tampoco resulta pertinente ordenar la entrega de ningún tipo de emolumentos, en favor de la parte actora, toda vez que si bien la accionante acreditó la existencia del contrato cuyo cumplimiento reclama, lo cierto es que al interior de este procedimiento también pudo probarse la terminación unilateral del mismo, lo cual impidió hacer un análisis de fondo sobre las consecuencias derivadas de tal terminación, es decir, teniendo en cuenta que, de conformidad con los extremos que demarcaron la presente controversia y según los resultados que arrojó el respectivo análisis probatorio, a la Sala sólo le competió establecer la legalidad o no de la referida terminación (se tuvo por probada la legalidad).
En consecuencia, los asuntos que se deriven de la finalización del vínculo negocial deberán ser resueltos directamente por las partes contratantes. Más aún, si se tiene en cuenta que, de la información contenida en el documento que milita a folios 67 del cuaderno principal, puede colegirse que, en efecto, la parte pretendida emitió el respectivo cheque de devolución de saldos.
En ese orden, la actora es quien deberá emprender los actos tenientes a recibir los respectivos dineros. 11. Como conclusión del análisis precedente y en respuesta al problema jurídico planteado, se impone la confirmación parcial del fallo de primer grado que aquí se revisa por vía de apelación, teniendo en que, a diferencia de lo que adujo la A quo, en el presente caso sí se acreditó la existencia del encargo fiduciario celebrado por la actora y las entidades demandadas y, consecuentemente, se comprobó la legitimación en la causa por pasiva de estas últimas.
Adicionalmente, se pudo avizorar que la causal de terminación del referido negocio obedeció a un supuesto diferente al analizado por la juez de primera instancia. 12. Costas. Se condenará en costas a cargo de la recurrente y a favor de la parte demandada. En mérito de lo expuesto, EL TRIBUNAL SUPERIOR DE ANTIOQUIA, SALA CIVIL – FAMILIA, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, F A L L A:
PRIMERO: CONFIRMAR PARCIALMENTE la sentencia de fecha, contenido y procedencia conocida, por los argumentos expuestos en la parte motiva.
SEGUNDO: CONDENAR en costas a cargo de la recurrente y a favor de la parte demandada.
TERCERO: Disponer la devolución del expediente a su lugar de origen, previas las anotaciones de rigor. El proyecto fue discutido y aprobado, según consta en acta N° 369 de la fecha.
NOTIFÍQUESE Los Magistrados OSCAR HERNANDO CASTRO RIVERA DARÍO IGNACIO ESTRADA SANÍN WILMAR JOSÉ FUENTES CEPEDA