2002-2001-02 · Tribunal de Bogotá

��ࡱ�>�� lbjbj�� 1��v�� +++++��???8w�d?�I��(��&I(I(I(I(I(I(I$iK�N�LI+��LI++�aI��$++&I��&I��jD��H��E�0�?�bF8IwI0�I�FT�N��Np�H�N+�H$��LILI��I��N�� : RECONOCIMIENTO DE MEJORAS.

OPORTUNIDAD PARA SU RECLAMACI�N �El reconocimiento y pago de mejoras, por regla general, es la consecuencia t�pica en los procesos reivindicatorios y se encuentran reguladas en el cap�tulo 4� del libro segundo del C�digo Civil, art�culos 966 y siguientes. Por extensi�n tambi�n hay lugar al reconocimiento de mejoras en otros procesos tales como los de nulidad, simulaci�n, procesos de restituci�n de tenencia, en los cuales se halle demostrada su existencia y no exista prohibici�n expresa de implantarlas; de d�nde se deduce que su reclamaci�n y reconocimiento deben ocurrir dentro del mismo proceso d�nde se debata el tema principal.

Sin embargo la jurisprudencia patria ha aceptado que en casos excepcionales, las mejoras podr�n ser reclamadas en proceso separado, cuando su causa sea at�pica o no encaje dentro de las anteriores previsiones.� TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CUNDINAMARCA SALA CIVIL FAMILIA AGRARIA MAGISTRADA PONENTE: MYRIAM �VILA DE ARDILA RADICACI�N: No.20 01/02/2002 TOMO V FOLIO 3R PROCEDENCIA: JUZGADO 1� CIVIL DEL CIRCUITO DE GIRARDOT DEMANDANTE: TIBALDO RIOS ROMERO.

DEMANDADO: EDIFICIO CARLOS BOTERO URIBE CLASE DE PROCESO: ORDINARIO -RECONOCIMIENTO DE MEJORAS- MOTIVO DE ALZADA: APELACI�N SENTENCIA APROBADO: SALA DECISI�N 18/04/2002 ACTA No. 14 DECISI�N: CONFIRMA Bogot�, D.C., diez (10) de mayo de dos mil dos (2002). I.- ASUNTO Resuelve la Sala el recurso de apelaci�n interpuesto por la parte demandante frente a la sentencia desestimatoria de las pretensiones, proferida el 29 de noviembre de 2001, por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Girardot, en el proceso de la referencia. II.

ANTECEDENTES 2.1.- PRETENSIONES: El demandante Tibaldo Rios Romero, por conducto de apoderado judicial, promovi� proceso ordinario en contra de la Copropiedad Horizontal �Edificio Carlos Botero Uribe�, para que se hiciesen las siguientes declaraciones y condenas: Declarar que Tilbado R�os Romero, es el due�o y constructor de las mejoras plantadas en la zona de reservas y tanque de Agua del Edificio Carlos Botero Uribe, ubicado en el municipio de Girardot, en la calle 16 # 12-20/ 12-20/12-2812/38 y 12/44.

Declarar que el demandante Tibaldo R�os Romero tiene derecho a separar y retirar todos los materiales que hacen parte de las mejoras por �l constru�das, como consta en el contrato de arrendamiento suscrito el 9 de febrero de 1981, celebrado entre el representante del edificio Carlos Convers Fonnegra y Tibaldo R�os Romero y Cecilia Garc�a de R�os como arrendatarios.

Declarar que Jorge Eduardo Lozano Obando, en calidad de representante legal del edificio Carlos Botero Uribe, arrendador cesionario del inmueble en menci�n, tiene la obligaci�n de permitirle separar los materiales de las mejoras, dado que ya se produjo sentencia de restituci�n de inmueble arrendado. Declarar que por haberse colocado el demandado en imposibilidad de cumplir la obligaci�n principal, est� subsidiariamente obligado a abonarle el precio de las mejoras al demandante, con la correspondiente actualizaci�n monetaria e intereses.

Declarar que dicha obligaci�n se hizo exigible el 15 de febrero de 1999 por haber las partes renunciado impl�citamente a cualquier clase de requerimiento judicial o privado dado el car�cter bilateral del vinculo contractual. Como consecuencia de las anteriores declaraciones, condenar al Edificio de Propiedad Horizontal �Carlos Botero Uribe�, representado por Jorge Eduardo Lozano Obando, a cancelar al demandante, las siguientes sumas de dinero: a. Once millones doscientos mil pesos, o la suma que resulte probada por concepto de perjuicios compensatorios, suma que incluye la actualizaci�n del dinero desde finales de 1980 hasta cuando se realice el pago. b. Intereses moratorios a la tasa del 28% desde cuando la obligaci�n se hizo exigible, hasta cuando ocurra el pago de la suma se�alada.

Se condene a la parte demandada a cancelar las costas del proceso. Solicit� que como diligencia previa, se cite al demandado para que reconozca la mora en el pago de las mejoras que se cobran mediante este proceso ordinario. 2.2.- HECHOS: Refiere el actor que a mediados de 1980, recibi� de Carlos Convers Fonnegara, el bien com�n de la copropiedad Automotriz, hoy Carlos Botero Uribe y del cual entr� en posesi�n el demandante.

Carlos Convers Fonnegra, presion� al demandante para que entregara el bien com�n que pose�a, haciendo que firmara un contrato de arrendamiento que posteriormente le sirvi� para iniciar un proceso de restituci�n de inmueble arrendado; en dicho contrato se estipul� que el arrendatario suministrar�a los dineros necesarios para edificar unas mejoras, los cuales ascendieron a ochenta y un mil cuatrocientos setenta pesos, suma que no fue reintegrada jam�s a Tibaldo R�os, quien antes de firmar el contrato ya hab�a construido otras mejoras que fueron elaboradas por un se�or de apellido Sosa, por valor de ciento cincuenta mil pesos.

En 1977 Carlos Botero Uribe, constituy� el r�gimen de propiedad horizontal, sobre el edificio y en 1995, tramit� la personer�a jur�dica, lo cual significa que el contrato de arrendamiento con Convers Fonnegra, continuaba vigente. Con anterioridad a 1981, Tibaldo R�os, con el consentimiento de Convers Fonnegara, construy� en la zona de reserva y tanque de agua, las siguientes mejoras: paredes de ladrillo, pisos de cemento, techo de madera, tejados de zinc, instalaci�n de servicios p�blicos, viga de amarre, tres columnas de contenci�n, pinturas e instalaciones el�ctricas.

Expresa que las mencionadas mejoras tuvieron un valor de doscientos treinta y un mil cuatrocientos treinta pesos, suma que hoy equivale a once millones doscientos ochenta y cuatro mil ciento sesenta y dos pesos con cincuenta centavos. El 9 de febrero de 1981, Carlos Convers en calidad de arrendador celebr� con Tibaldo R�os y Cecilia Garc�a de R�os, contrato de arrendamiento sobre la zona de reserva y tanque de agua del Edificio Carlos Botero Uribe, es decir en el �rea donde el arrendatario hab�a construido las mejoras, a ciencia y paciencia del administrador Convers Fonnegra.

Conforme al precepto contenido en el art�culo 1994 del C�digo Civil el arrendatario tiene la facultad de retirar las mejoras realizadas sobre el inmueble arrendado, retiro que el arrendador debe facilitar, o de lo contrario, reconocer y pagar su valor. Obligaci�n que qued� sujeta a condici�n consistente en el pronunciamiento de la sentencia de terminaci�n del contrato de arrendamiento y restituci�n del inmueble arrendado.

Inexplicablemente el arrendador Convers Fonnegra, entreg� el contrato de arrendamiento a la copropiedad Carlos Botero Uribe, fue as� como el representante legal del Edificio �Carlos Botero Uribe�, adelant� proceso de restituci�n de inmueble arrendado contra el aqu� demandante ante el juzgado primero civil municipal de Girardot, el cual culmin� con sentencia estimatoria de pretensiones, calendada el 20 de noviembre de 1999.

Como el valor de las mejoras constru�das por el demandante, se ha devaluado, es apenas l�gico que su reconocimiento y pago, debe hacerse con la correspondiente indexaci�n, conforme al aval�o pericial que se practique dentro del proceso. 2.3.- ADMISI�N, NOTIFICACI�N Y CONTESTACI�N: Por auto del 20 de enero de 2000, el juzgado primero civil del circuito de Girardot, inadmiti� la demanda, luego de subsanados los yerros se�alados en auto del 15 de diciembre anterior.

La persona jur�dica demandada, por medio de su representante legal y �ste de apoderado judicial, contest� oportunamente la demanda, en los siguientes t�rminos: Refiere la demandada que en 1977 Carlos Botero Uribe, construy� un peque�o apartamento que destin� a su vivienda, m�s tarde por su amistad con Tibaldo Rios Romero, y su esposa, se los entreg� en arrendamiento, sin que mediara contrato escrito, por lo tanto no es cierto que el actor hubiese detentado la posesi�n sobre el inmueble, sino apenas la tenencia. Carlos Botero Uribe, vendi� las unidades del edificio, y por escritura p�blica # 789 del 13 de 1977, se constituy� como copropiedad y en Asamblea se design� como administrador a Carlos Convers Fonnegra, y fue as� como �ste firm� contrato de arrendamiento con Tibaldo R�os el 8 de febrero de 1978, con un canon mensual de ochocientos pesos.

Desde esa fecha, R�os Romero procedi� a asolar el apartamento de Botero Uribe, requiri�ndose la intervenci�n de las autoridades policivas, aclara que el demandante no construy� mejora alguna, porque los arreglos que se hicieron al local, fueron contratados por el administrador, con el maestro Baltasar Sosa y fueron pagados con dineros administrados por Tibaldo y su esposa, y que ascendieron a la suma de ochenta y un mil cuatrocientos setenta pesos, sin embargo, el actor obtuvo que Sosa y Juan Manuel Ospina declarasen extraprocesalmente y dieran a las supuestas mejoras un valor de ciento cincuenta mil pesos.

Informa que la copropiedad fue reconocida mediante resoluci�n # 005 del 23 de marzo de 1977, cosa distinta es que el actual representante legal haya sido inscrito en noviembre de 1995. Niega enf�ticamente la construcci�n de las reclamadas mejoras, porque tal hecho implicar�a que el apartamento construido por Botero Uribe carec�a de servicios p�blicos, desmiente igualmente la anuencia de Carlos Convers Fonnegra para la construcci�n de las mentadas mejoras porque de acuerdo a la cl�usula quinta del contrato de arrendamiento, estaba prohibida cualquier construcci�n de esta naturaleza.

Por otra parte, Tibaldo R�os, si bien aport� $81.470,oo para las mal llamadas mejoras se auto-cancel� el pr�stamo, con los c�nones de arrendamiento y con el uso que dio al inmueble, quedaron tan bien pagadas que solo cancel� los dos primeros c�nones y se qued� con los correspondientes a 19 a�os. Niega la existencia de obligaciones condicionales a cargo de la entidad demandada, am�n de reiterar que el demandante suficientemente se pag� las supuestas mejoras que reclama. 2.4.- TR�MITE: Trabada la relaci�n procesal, y se�alada previamente la fecha, se celebr� el 20 de junio de 2000, la audiencia de que trata el art�culo 101 del C.P.C., sin que las partes hubiesen conciliado el litigio, a pesar de las f�rmulas de arreglo propuestas por el a-quo.

Por auto del 19 de julio de 2000, fueron decretadas las pruebas pedidas por las partes; las cuales fueron practicadas en diligencias realizadas el 8 de noviembre de 2000, 21, 23 de marzo, 7 de mayo y 7 de noviembre de 2001. Incorporadas las pruebas y los alegatos de conclusi�n, el a-quo profiri� sentencia desestimatoria de las pretensiones el 29 de noviembre de 2001, prove�do que es objeto de apelaci�n por parte del actor, y de cuya resoluci�n se ocupa la Sala en esta oportunidad, luego de agotado el tr�mite consagrado en el art�culo 360 del C�digo de procedimiento civil. 2.5.- SENTENCIA DE PRIMER GRADO: Resumidos los antecedentes procesales el a-quo estudi� la concurrencia de los denominados presupuestos procesales, los elementos de la acci�n de reconocimiento de mejoras intentada por el actor.

Como punto determinante del debate jur�dico y probatorio, resalta el juzgador, la prohibici�n que pesaba sobre el demandante de construir mejoras en el inmueble que recibi� a titulo de mera tenencia (arrendamiento), se�ala que Tibaldo Rios no aport� prueba de la autorizaci�n otorgada por el administrador de la copropiedad �Carlos Botero Uribe�, por lo tanto, los t�rminos del contrato obligan a las partes; agrega que las mejoras reclamadas no son �tiles porque no aumentan el valor venal de el bien, como para autorizar su retiro por parte del demandante, adem�s en el dictamen pericial no se determina claramente su naturaleza y por consiguiente no puede acogerse esta prueba.

Corolario de lo dicho, desestim� las pretensiones de la demanda e impuso condena en costas a la parte vencida. 2.6.- APELACI�N: El censor no comparte los argumentos esgrimidos por el a-quo, para negar las pretensiones de la demanda, porque si bien es cierto, en la cl�usula quinta se proh�be la construcci�n de mejoras; de las cl�usulas cuarta y sexta se puede inferir que la mencionada prohibici�n qued� condicionada, porque el administrador del edificio, permiti� que el arrendatario cubriera los costos de las mejoras realizadas por Baltasar Sosa, con el compromiso de cancelar dichos costos con c�nones de arrendamiento que se fueren causando hacia el futuro, circunstancia que no ocurri� porque el actor fue sujeto pasivo de proceso de restituci�n de inmueble arrendado, por el no pago de los c�nones de arrendamiento, juicio que culmin� con sentencia estimatoria.

Se refiere a los testimonios rendidos por Luis Felipe Ram�rez y Jorge Enrique Martinez y el interrogatorio del administrador del edificio, quienes al un�sono confirman la construcci�n de las mejoras que fueron permitidas por el arrendador; informan as� mismo que el demandante desde antes de la firma del contrato, ya ten�a en su poder el inmueble, de d�nde se infiere que fue autorizado a construir las mejoras en la zona de tanques de agua que estaba arrendada desde 1977, de manera que, todas las obras que all� se encuentran fueron constru�das por el demandante y permitidas por el arrendador.

Es claro que los actos no tienen la calidad que les dan los contratantes sino la que en realidad les corresponde, y para el presente caso, debe entenderse que fue la autorizaci�n para construir las mejoras. Solicita en consecuencia que se revoque la sentencia y en su lugar se declare que el actor es el due�o de todas las mejoras existentes en la zona de reserva y tanque de agua del edificio Botero Uribe, y por ende est� en la obligaci�n de cancelarlas, porque est� demostrado que dentro del proceso de restituci�n de inmueble arrendado no lo fueron.

III.- CONSIDERACIONES: 3.1.- PRESUPUESTOS PROCESALES Y NULIDADES: Como cuesti�n previa al examen de fondo, encuentra la Sala la plena concurrencia de los denominados presupuestos procesales que permiten proferir sentencia de m�rito en el presente asunto. La jurisdicci�n y la competencia del Juez 1� Civil del Circuito de Girardot, se determinan por la naturaleza del asunto, la ubicaci�n de las mejoras que se persiguen y la vecindad de las partes.

Las partes son personas capaces para contraer obligaciones y ejercer derechos; comparecieron al proceso debidamente representadas por abogados titulados, por tanto se halla acreditada la capacidad legal y procesal. La demanda es id�nea, en cuanto re�ne los requisitos generales consagrados en el art�culo 75 del C�digo de Procedimiento civil; recibi� el tr�mite ordinario y no se observa en la actuaci�n vicio que invalide lo actuado, todo lo cual permite desatar la apelaci�n interpuesta por la parte demandante. 3.2.- EL RECONOCIMIENTO DE MEJORAS: La acci�n promovida por el demandante busca que se le declare due�o de las mejoras constru�das en la zona com�n denominada de reserva y tanques de agua, del edificio �Carlos Botero Uribe�, por haberlas construido con dineros de su propiedad.

El reconocimiento y pago de mejoras, por regla general, es la consecuencia t�pica en los procesos reivindicatorios y se encuentran reguladas en el cap�tulo 4� del libro segundo del C�digo Civil, art�culos 966 y siguientes. Por extensi�n tambi�n hay lugar al reconocimiento de mejoras en otros procesos tales como los de nulidad, simulaci�n, procesos de restituci�n de tenencia, en los cuales se halle demostrada su existencia y no exista prohibici�n expresa de implantarlas; de d�nde se deduce que su reclamaci�n y reconocimiento deben ocurrir dentro del mismo proceso d�nde se debata el tema principal.

Sin embargo la jurisprudencia patria ha aceptado que en casos excepcionales, las mejoras podr�n ser reclamadas en proceso separado, cuando su causa sea at�pica o no encaje dentro de las anteriores previsiones. En el sub-lite, las mejoras que se pretenden reclamar seg�n la narraci�n de los hechos de la demanda parecen preceder a la celebraci�n del contrato de arrendamiento entre el actor y Carlos Convers Fonnegra, el administrador del Edificio �Carlos Botero Uribe�; se determinar� entonces si en verdad tales mejoras son anteriores al contrato y si su reconocimiento y pago fue o no debatido dentro del proceso de restituci�n de inmueble arrendado que se tramit� ante el juzgado primero civil municipal de Girardot. 3.3.- LAS PRUEBAS: 3.3.1.- Documentos: Segunda copia de la escritura p�blica # 4866 del 28 de diciembre de 1984, por medio de la cual, a petici�n de Antonio Ord��ez Cevallos, se protocoliz� el contrato de arrendamiento contenido en dos folios de papel sellado # AF-02853174 y AF-05149064 suscrito entre Tibaldo Rios Romero y Carlos Convers Fonnegra.

Resoluci�n # 003 del 15 de noviembre de 1995, por medio de la cual la Alcald�a Especial de Girardot, mediante la cual se inscribi� como representante legal de la copropiedad �Carlos Botero Uribe�, a Jorge Eduardo Lozano Obando. Copia de la escritura p�blica # 789 del 13 de junio de 1977, por medio de la cual se protocoliz� el reglamento de propiedad horizontal del Edificio Carlos Botero Uribe.

Resoluci�n # 005 del 23 de mayo de 1977, por la cual el Alcalde Especial de Girardot otorg� licencia para constituir en propiedad separada u horizontal el cual consta de doce apartamentos y tres locales comerciales y un �rea com�n. Primera copia de la escritura p�blica # 2.409 del 23 de diciembre de 1980, por medio de la cual Tibaldo Rios Romero protocoliz� las declaraciones extrajuicio rendidas por Baltazar Sosa y Manuel Ospina, sobre la construcci�n de las mejoras que se reclaman en este proceso.

Copia del informe rendido el 10 de agosto de 1982 por el administrador del Edificio �Carlos Botero Uribe�, a la Asamblea. Copia de la diligencia de restituci�n de inmueble arrendado realizada por la Inspecci�n 1� de polic�a de Girardot, sobre el bien sobre el cual se hallan las mejoras a que se refiere este proceso. 3.3.2.- Interrogatorio de parte: Jorge Eduardo Lozano Obando, representante legal de la copropiedad �Carlos Botero Uribe�, refiere que en 1980, el edificio se denominaba �Automotriz�, que para tal �poca Carlos Convers Fonnegra en calidad de administrador hab�a dado en arrendamiento a Tibaldo R�os Romero y a su esposa, la zona de reserva y tanques de agua, aceptando que posiblemente en el contrato que en principio se celebr� en forma verbal, haya existido entonces autorizaci�n del arrendador al arrendatario de construir mejoras en dicha zona; menciona que tiene conocimiento que Carlos Botero Uribe quien ten�a afecciones cardiacas, construy� en la mal llamada zona de tanque de agua y reserva; reconoce que el dinero que R�os prest� a la copropiedad, para la adecuaci�n de la zona de reserva y tanque de agua, deb�a ser descontando de los c�nones de arrendamiento que correspond�a pagar a R�os. 3.3.3.- Inspecci�n judicial: En esta diligencia que se culmin� el 7 de mayo de 2001, se evidenci� que el local donde funciona la tipograf�a R�os Garc�a Impresores, est� constituido por un sal�n con divisi�n en madeflex, paredes en bloque con calado, al fondo hay otro cuarto en ladrillo, tiene red de energ�a, la cual no se encuentra en funcionamiento, tuber�a de acueducto sin comprobar su uso, los techos y el cielo raso, se encuentran ca�dos.

En el sal�n objeto de la acci�n se observaron unas comunas que sirven de soporte a un tanque de concreto para el almacenamiento de agua. 3.3.4.- Dictamen pericial: Los peritos se ocuparon de identificar el predio por su ubicaci�n y linderos, tanto el de mayor extensi�n, como la zona comunal denominada �de reserva y tanques de agua�. Sobre las mejoras que se reclaman dice que las paredes y el piso se encuentran en regular estado, por falta de mantenimiento, las mismas est�n constitu�das por nueve columnas, vigas de amarre, paredes levantadas en bloque y ladrillo, cubierto con tejas de zinc, piso en tableta, el valor de dichas mejoras lo fijaron en ocho millones trescientos veinte mil pesos, a pesar del marcado deterioro que presentan y que no representan ninguna mejora para la copropiedad.

En el tr�mite de aclaraci�n del dictamen, los peritos, fijaron el valor de las obras en seis millones seiscientos doce mil ciento cincuenta pesos. 3.3.5.- Testimonios: a) Antonio Ord��ez Ceballos, de 88 a�os de edad, copropietario del Edificio �Carlos Botero Uribe�, dice que el demandante no construy� mejoras y menos a�n aport� dinero para tal fin; agrega que Tibaldo intent� levantar un muro, pero se lo tumbaron y que las mejoras que se han hecho han corrido por cuenta de la administraci�n. b) Luis Felipe Ram�rez Caicedo, de 74 a�os de edad, conoce el edificio �Carlos Botero Uribe�, desde hace m�s de treinta a�os, porque entr� all� como inquilino, cuando era administrador Arturo Garc�a Trujillo, sobre la construcci�n de las mejoras, se�ala que existe un contrato de arrendamiento celebrado en 1978, entre Carlos Convers Fonnegra como arrendador y Tibaldo R�os y su esposa como arrendatarios, que en dicho contrato qued� expresamente prohibido la construcci�n de mejoras, por tal raz�n no cree que existan.

Recuerda que Carlos Botero Uribe, sufr�a de una afecci�n cardiaca que le dificultaba vivir en el tercer piso, por esta raz�n, se le adecu� una vivienda en la llamada zona de reserva y tanques de agua; fue as� como Convers contrat� con un se�or de apellido Sosa, para que hiciera esa mejoras, hechos �stos que ocurrieron aproximadamente en 1978. c) Jorge Enrique Mart�nez, conoce al demandante desde hace m�s de veinte a�os, y tienen relaci�n de amistad, refiere que fue el autor de la propiedad horizontal y sobre la zona de reserva no pod�a edificarse nada distinto a algo que fuera propio de la misma propiedad horizontal, por lo tanto, nada le consta sobre la plantaci�n de mejoras en ese sitio, ni tampoco que para 1980, Tibaldo ejerciera alg�n tipo de actividad sobre la denominada zona de reserva y tanque de agua.

Informa que inicialmente cuando se construy� la copropiedad, esta zona se encontraba totalmente descubierta y luego apareci� cubierta, sin que tenga noticia quien hizo esas obras. La discusi�n que se suscita en el presente proceso gira alrededor de tres puntos: la existencia de unas mejoras, la �poca de construcci�n y su autor�a. Para ello es preciso revisar el contenido del contrato de arrendamiento suscrito entre Carlos Convers Fonnegra quien act�o como arrendador, en ejercicio de las facultades que le otorgaba ser el administrador del edificio �Carlos Botero Uribe�, de la ciudad de Girardot.

Este contrato fue suscrito el 9 de febrero de 1981 y recay� sobre la denominada �zona de reserva y tanque de agua�, con las edificaciones dentro de �l existentes, a excepci�n del tanque, con destino al Sal�n de descanso, del juego de bolos, el t�rmino de duraci�n se pact� en cinco a�os, prorrogables por periodos de un a�o, en forma expresa o t�cita.

Los c�nones de arrendamiento se pactaron en la siguiente forma: por el primer a�o seis mil pesos mensuales, por el segundo a�o seis mil novecientos pesos mensuales, por el tercer a�o $7.935,oo, por el cuarto a�o $9.125,oo y por el quinto mes diez mil cuatrocientos noventa y tres pesos, en caso de prorroga el canon se reajustar�a anualmente en un quince por ciento en cada a�o. En la cl�usula cuarta se estipula que los arrendatarios han facilitado al administrador en la fecha la suma de ochenta y cuatro mil cuatrocientos setenta pesos ($84.470,oo), sin inter�s y la administraci�n del edificio ha contratado con el maestro Baltaza Sosa, reformas en el inmueble arrendado, por igual valor, cantidad que recibe del administrador, el se�or Tibaldo R�os, para pagar por orden y cuenta del Edificio.

En la cl�usula quinta se establece que los arrendatarios no podr�n establecer mejoras, ni ceder el contrato ni subarrendar el bien sin previo consentimiento escrito del arrendador. En la escritura p�blica # 2409 del 23 de diciembre de 1980, fueron protocolizadas las declaraciones extra-proceso rendidas ante el juez primero civil municipal de Girardot, sobre �propiedad y posesi�n� de unas mejoras construidas en el primer piso del edificio Automotriz situado en el Camell�n del Comercio de Girardot, por un valor m�nimo de ciento cincuenta mil pesos, declararon Baltazar Sosa Murillo y Jos� Manuel Ospina.

En esencia acogieron el interrogatorio que les formul� Tibaldo R�os en el sentido de reconocer que �ste hab�a construido unas mejoras en el primer piso del Edificio Automotriz de Girardot, cuyo valor ascend�a a ciento cincuenta mil pesos. Deduce la Sala que el contrato que aproximadamente un mes despu�s (9 de febrero de 1981), firmaron Carlos Convers Fonnegra en calidad de administrador del Edificio y Tibaldo R�os y su esposa, pretendi� legalizar la situaci�n f�ctica a que hacen referencia las declaraciones extraproceso.

Coinciden varios puntos: la ubicaci�n de las llamadas mejoras, en el primer piso del Edificio Automotriz, hoy �Carlos Botero Uribe�, la �poca de construcci�n y la persona contratada para hacerlas. Entiende esta colegiatura que Tibaldo R�os acept� la formula de arreglo que le propuso la Copropiedad, en la medida en que le arrend� el sector del inmueble denominado zona de reserva y tanque de agua, por cinco a�os, y le autoriz� a deducir de los c�nones la suma que hab�a prestado para la implantaci�n de las obras en la mencionada zona.

Es preciso recordar que, los contratos se celebran y ejecutan de buena f�, libres de vicios, y si en el presente caso, Tibaldo R�os acept� los t�rminos del contrato, pr�cticamente renunciado al reconocimiento de las mejoras, porque convino que val�an $81.470.oo y que la copropiedad se las pagar�a con c�nones de arrendamiento. Reconoce el demandante que no pag� los c�nones de arrendamiento pactados, a pesar de haber ocupado el inmueble por tiempo superior al acordado; que por �sta raz�n fue iniciado en su contra un proceso de restituci�n de inmueble arrendado, el cual culmin� con sentencia estimatoria, que declar� terminado el contrato y orden� la restituci�n de la zona por �l ocupada.

Si Tibaldo R�os celebr� el contrato de arrendamiento con posterioridad a la construcci�n de las mejoras por �l reclamadas y adem�s que en tal contrato acept� que le fuesen pagadas, significa que estaba renunciando a cualquier derecho sobre las mismas y estaba adoptando la posici�n de simple tenedor, mal puede ahora, vulnerando el principio constitucional de la buena f�, reclamar el pago de tales mejoras, aleg�ndose poseedor de ellas, cuando la mentada posesi�n est� desvirtuada, precisamente por la posterior celebraci�n del contrato de arrendamiento del 13 de febrero de 1981.

El demandante alega que los contratos m�s que su tenor literal, deben consultar el querer de las partes y la realidad de los hechos; si aplicamos este postulado, se llega a una conclusi�n totalmente distinta a la pretendida; porque precisamente se est� desconociendo la verdadera intenci�n de las partes al celebrar el referido contrato de arrendamiento; solucionar o transar lo referente a las mejoras plantadas por el demandante, reconoci�ndole su valor y pag�ndoselo con los c�nones de arrendamiento.

Para la Sala resulta claro que Tibaldo Rios no es due�o de las mejoras que el reclama, no propiamente porque no las haya construido, sino porque renunci� a todo derecho sobre las mismas al firmar el contrato de arrendamiento y pactar con la copropiedad su pago, pacto que no ha sido desvirtuado con hechos posteriores, sino por el contrario, reafirmado.

Es m�s, del informe rendido por el administrador del edificio a la Asamblea General, el 10 de agosto de 1982, se advierte que el demandante a pesar de ser tambi�n copropietario, asumi� una conducta contraria a los deberes de solidaridad y respeto que debe asumir todo copropietario, perturbando la pac�fica convivencia de los habitantes de la copropiedad.

El actor no ha actuado de buena f�, porque adem�s de incumplir flagrantemente el contrato de arrendamiento, al sustraerse a su obligaci�n de pagar c�nones por espacio de 19 a�os, pretende sacar provecho de unas construcciones que ya le han sido canceladas en forma generosa. Si como lo han aceptado las partes, se tramit� entre ellas un proceso de restituci�n de inmueble arrendado, el escenario propicio para reconocer la existencia, valor y reconocimiento de tales mejoras, era precisamente ese proceso; si el actor no aprovech� esa oportunidad procesal, no puede ahora revivirla promoviendo un nuevo proceso para su reclamaci�n. Como argumento adicional debe tenerse en cuenta que las mejoras deben aumentar el valor venal de la cosa, para que puedan ser calificadas de �tiles, en este caso, seg�n los dict�menes de los peritos y las fotos que obran en el expediente, las mencionadas obras, no constituyen ning�n mejoramiento o mayor valorizaci�n al inmueble, al contrario, por tratarse de una zona com�n para beneficio de todos los copropietarios, las ruinas que se observan, demeritan el valor del Edificio.

Si el demandante no acredit� ser due�o de las mentadas mejoras y �stas ya no pueden recibir tal denominaci�n, resulta evidente que las pretensiones no pueden prosperar, como finalmente lo decidi� el a-quo, pero por las razones aqu� expuestas. En este orden de ideas, la sentencia apelada debe ser confirmada, sin que haya lugar a imponer costas en esta instancia por no aparecer demostrada su causaci�n. IV.- DECISI�N Las anteriores consideraciones resultan suficientes, para que el Tribunal Superior del Distrito judicial de Cundinamarca, en sala de decisi�n Civil, Familia y Agraria, administrando justicia en nombre de la Rep�blica de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVA PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Girardot el 29 de noviembre de 2001, por medio de la cual se desestimaron las pretensiones de la demanda.

SEGUNDO: SIN COSTAS en esta instancias por no aparecer causadas. C�PIESE, NOTIF�QUESE Y DEVU�LVASE, MYRIAM �VILA DE ARDILA JOS� MALAG�N P�EZ Magistrada Magistrado LUIS ERNESTO VARGAS SILVA Magistrado PAGE 1 PAGE 15 Reconocimiento de Mejoras de Tibaldo R�os Romero contra El Edifico Carlos Botero Uribe Reconocimiento de Mejoras de Tibaldo R�os Romero contra El Edifico Carlos Botero Uribe <klmnopr��^�^ � � � ��2 3C3�6�6g>>�>�>;BaBzB�H�H}{�{�|�|Y}m}�}~_~c~�~��|��|��u��h�I5�\�h�I6�CJOJQJ\�h�I5�6�CJOJQJ\�h�I6�CJOJQJh�Ih�I5�6�CJOJQJh�I5�6�CJOJQJ h�ICJ h�_CJh�Ih�_5�6�OJQJ^J"h�Ih�_5�6�CJOJQJ^J"h�IhG9�5�6�CJOJQJ^J. � � mno��hkd$$If�F��Y!�! t��0�6��4�4� la�yt�I$$Ifa$gd�Il�opqr��"^��ss�$ �f��dh`��a$$dha$$dha$hkd}$$If�F��Y!�! t��0�6��4�4� la�yt�I �+ 6 ^ � � � � � � � ��f��$ &Fdha$$��dh`��a$$dha$$��dh^��a$$dha$$ �f��dh`��a$��gFG��VW��^ _ ��$��dh`��a$$��dh^��a$$�,dh^�,a$$ &Fdha$_ " "�#�#�$�$�$�$�%�%0&1&�'�'�(�(U+V+,,�-�-�.�.�/�/��$��dh`��a$�/�/�/�/�0�0�1�1�2�23 3�3�3�6�6�6�6�9�9;<<<f>g>>��$��dh`��a$$��dh`��a$$�,dh^�,a$>�>�>�>j?k?1@2@AA:B;BaBbBUCVC5D6D�E�E�F�F�H�H�H�H��$��dh^��a$$dha$$��dh`��a$$dha$�H�H�H�I�JyKaLqM�M�N�N�N�N8R9RWRXR�T�T�T�T��$��dh`��a$$��dh^��a$$ &Fdha$$�,dh^�,a$$dha$$ &Fdha$$��dh^��a$�T�W�W�W�WYYr\s\__�_�_�`�`b�c�c1e2e�e�e�h�h�i��$dha$$��dh^��a$$�,dh^�,a$$��dh`��a$�i�inj�k�km m|n~n�p�p�r�r"t#t�u�u�v�vxx�y�y�z�z}{�{��$��dh`��a$$dha$�{�{�|�|�|�|Y}Z}�}�}�}�}�}�}~_~`~a~b~c~d~e~~�~�~�~��$dha$$��dh`��a$$dha$�~�~�~�~�~�~�~�~�~�~�~�~�~�~�~�~�~�~�~�~�~�~�~�~�~ ikl��轸�轸�� h�I\� h�I5�h�_0JmHnHuh�I0JmHnHu h�I0Jjh�I0JUh�Ijh�IUh�I6�CJOJQJ�~�~�~�~�~�~�~�~�~�~�~�~�~�~�~ hijkl��$dha$$a$ &dP��h]�h��&`#$/ 0&P ��. �I!��"��#��$��%��{$$If��!vh5��!#v�!:V�F t��0�65��!yt�I{$$If��!vh5��!#v�!:V�F t��0�65��!yt�I^��666666666vvvvvvvvv666666>666666666666666666666666666�6666666666�666666666666hH66666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666�62�� 0@P`p��2(�� 0@P`p�� 0@P`p�� 0@P`p�� 0@P`p�� 0@P`p�� 0@P`p��8X�V~_HmH nH sH tH 8`��8Normal_HmH sH tH N@NT�tulo 1$$dh@&a$6�CJOJQJP@PT�tulo 2$$dh@&a$5�6�CJOJQJP@PT�tulo 3$$dh@&a$5�6�CJOJQJ`@`T�tulo 4$$$ �f��dh@&`��a$5�6�CJOJQJ`@`T�tulo 5$$$ �f��dh@&^��a$5�6�CJOJQJNA`��NFuente de p�rrafo predeter.Vi@��V 0Tabla normal:V�4�4� la�,k ��, 0 Sin listaF>@�FT�tulo$dha$5�6�CJOJQJ<@< Encabezado ��8!B @B Pie de p�gina ��8!8)@�!8N�mero de p�ginapC2pSangr�a de texto normal$��dh^��a$5�6�CJOJQJ^BB^Texto independiente$dha$6�CJOJQJzRRzSangr�a 2 de t. independiente$��dh^��a$6�CJOJQJhPbhTexto independiente 2$dha$5�6�CJOJQJ\�rSrrSangr�a 3 de t. independiente$��dh`��a$6�CJ~�`��~�_�Tabla con cuadr�cula7:V�0PK!��[Content_Types].xml��j�0E��ж�r�(��΢Iw},��-j��4 ��w�P�-t#bΙ{U��T�U^h�d}㨫��)��*1P�'�� ^��W��0)��T�9<�l�#��$yi}��;�~@��(��H��u�*Dנz��/0�ǰ��$��X��3aZ��,�D0j~�3߶�b��~i>��3�\`�?�/�[��G��\�!�-�Rk.�s�Ի�..��a濭?��PK!�֧��6_rels/.rels��j�0���}Q��%v/��C/�}�(h"��O� ��=�� C?�h�v=��Ʌ��%[xp��{۵_�Pѣ<�1�H�0��O�R�Bd��JE�4b$��q_��6L��R�7`��0̞O��,�En7�Li�b��/�S��e��е��PK!ky��theme/theme/themeManager.xml�M � @�}�w��7c�(Eb�ˮ��C�AǠҟ��7��՛K Y,� �e�.��|,��H�,l��xɴ��I�sQ}#Ր�� ֵ+�!�,�^�$j=�GW��)�E�+& 8��PK!&lT�Rtheme/theme/theme1.xml�YMoE�#�F{oc'vGu�رH�F�[��xw�;��jf��7��q�7��J\ʯ A��xgfw��I�FPA}H��1^�3tH��<i{��5��M¶w{ؿ��!�p`��Dz�6��*^W� �D��)��/-I��S��11V�(¥@�#��Zmu)�4�P�c`;tk<�>�6r�=2%��@3'M �5BNe� t�Y�I?��CK/�^�|��Kx=#bjm��o>]F,�"B��F��V��z�n�^�3��`�ե̳�_�wr�%��:ϻ[k�.��eN�V��i�2],S�_s��jcs��7��f�� W��+�Ն�7��`��g�Ș��J��j|��l(�K��D-ʵ�� dX��iJ�؇<��x$(��:��7vɗsKZ��j{�jb��_=��<;~��Ç�~��m��e��~��O�y��j�,��_~��3S�ŗO~{��W��ݣ ��2|Hc"�Mr��y��8�0´L��'XK��S��9�,��G��#�}T�O�9 "1Q�B�N;�]�Y��J/�hY%7'IX-\Lʸ}��dwq�ķ7I�o�i�ލ��É�!I�B�? 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