Impugnación de Actas de Asamblea Rad. 2019-00035-03 1 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE IBAGUÉ SALA CIVIL – FAMILIA Ibagué, veintidós (22) de febrero de dos mil veinticuatro (2024) Proceso: Impugnación de Actas de Asamblea. Demandante: Camilo Ernesto Ossa Bocanegra.
Demandado: Acqua Power Center P.H. Radicación: 73001-31-03-006-2019-00035-03. Se resuelve el recurso de apelación formulado por la parte demandada contra la sentencia del 29 de julio de 2022, proferida por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Ibagué – Tolima, dentro del proceso de la referencia.
ANTECEDENTES Mediante apoderado judicial, Camilo Ernesto Ossa Bocanegra, promovió demanda contra Acqua Power Center P.H. solicitando que se declaren nulas las “DECISIONES DE LA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS DE LA COPROPIEDAD denominada ACQUA POWER CENTER realizada el 27 de septiembre de 2018” por estar en contravía de los estatutos de la copropiedad y la Ley 675 de 2001.
Subsidiariamente deprecó que de no acogerse la pretensión principal, se declare la nulidad de las decisiones allí tomadas en los puntos 7, 8, 10, 11, 12, 13 y 14 del orden del día, que corresponden al informe de revisor fiscal en la etapa de administración provisional y estados financieros, reforma del artículo 59 del reglamento de propiedad horizontal, elección de revisor fiscal y suplente, elección del primer Consejo de Administración, elección y designación del administrador definitivo de la copropiedad y la orden de recibir los bienes comunes por parte de quienes deben entregarlos.
Adicionalmente peticionó que se decrete la nulidad del Acta No. 001 del 12 de octubre de 2018 emitida por el Consejo de Administración de la Propiedad Horizontal Acqua Power Center a través de la cual se designa al representante legal de los copropietarios. Así mismo que se decrete nula el Acta No. 02 de la Asamblea de Copropietarios del 17 de diciembre de 2018 en razón a que fue convocada por un órgano viciado de nulidad como lo es el Consejo de Administración y además Impugnación de Actas de Asamblea Rad. 2019-00035-03 2 por las exenciones y rebaja de intereses de mora, debido a que ello sólo es competencia de las Asambleas Ordinarias.
Por otro lado, solicitó que se ordene al Director de Espacio Público y Control Urbano de Ibagué registre la suspensión provisional de las actas y nombramientos conforme a la decisión del Despacho. Y se le ordene a la Alcaldía Municipal de Ibagué de conformidad con el artículo 8º de la Ley 675 de 2001 realice la convocatoria de la Asamblea de Copropietarios señalada en el artículo 52 de la Ley 675 de 2001 y finalmente se condene en costas al demandado.
HECHOS Los hechos jurídicamente relevantes en los que se estructura el petitum admiten el siguiente compendio: 1. Relata que la Propiedad Horizontal Acqua Power Center se constituyó por medio de la Escritura Pública No. 0290 del 19 de febrero de 2015 en la Notaría Cuarta del Círculo de Ibagué, sobre el predio identificado con número de matrícula inmobiliaria 350-201031 ubicado en el Rincón de Piedra Pintada – calle 60 No. 8-37 de esta ciudad, la cual fue conformada sobre tres componentes: Centro Comercial, Empresarial y Hotel Acqua Power Center.
Adicionó que concurrieron a la firma de la referida escritura pública la Fiduciaria Bancolombia S.A. Sociedad Fiduciaria en calidad de vocera y administradora del patrimonio autónomo denominado FIDEICOMISO PA ACQUA POWER CENTER, quien conforme al Contrato de Fiducia Mercantil se denomina propietario inicial, y la Sociedad CIMCOL S.A. cuyo representante legal es Luis Carlos Martínez, quedando ésta como administrador provisional. 2.
Señala que desde el año 2017 los copropietarios de Acqua Power Center habían solicitado convocar a Asamblea de Copropietarios por haberse enajenado el 51% de los coeficientes de copropiedad, de conformidad con lo reglado en el artículo 52 de la Ley 675 de 2001. Y, en efecto, el 8 de junio de 2018 el “Gerente” de Acqua Power Center envió comunicación a los copropietarios citando a Asamblea General para realizarse el 27 de julio de 2018.
No obstante, la reunión no se celebró por cuanto el representante legal, señor Jorge Orlando Franco, dos días antes comunicó que era imposible llevar a cabo la Asamblea porque el asesor jurídico de la Constructora CIMCOL S.A. le informó que no se había enajenado el 51% de los coeficientes de copropiedad. Sin embargo, aduce ser una maniobra engañosa en razón a que la Fiduciaria Bancolombia certificó que desde diciembre de 2017 se había terminado la construcción del proyecto y enajenado el 51% de los coeficientes de copropiedad; momento desde el cual cesó la función de administrador provisional de la Sociedad CIMCOL S.A. Impugnación de Actas de Asamblea Rad. 2019-00035-03 3 3.
Manifiesta que el 21 de septiembre de 2018, el administrador provisional de la copropiedad Acqua Power Center, citó a la primera Asamblea Extraordinaria de copropietarios para ser llevada a cabo el 27 de septiembre de esa anualidad, indicando en el citatorio tan sólo la fecha, lugar y hora de la reunión, más no incluyó el orden del día. Posteriormente, el 24 del mes y año en comento, se remitió nuevamente la citación – dos días antes de su celebración- pero ahora sí, con inclusión del orden del día a desarrollar en el que se propuso la presentación del informe de gestión del administrador provisional, el informe del revisor fiscal, los estados financieros en la etapa provisional, reforma del artículo 59 del reglamento de Propiedad Horizontal, elección de revisor fiscal y su suplente, elección del primer Consejo de Administración, designación de administrador definitivo y recibo de bienes comunes. 4.
Informa que la reunión programada se llevó a cabo, pero que se presentaron varias irregularidades, entre ellos, el término para la convocatoria ya que se hizo solamente con dos días de anticipación a su celebración; se citó por un órgano incompetente, toda vez que la Fiduciaria Bancolombia, vocera del patrimonio autónomo denominado P.A. ACQUA POWER CENTER, informó que desde diciembre de 2017 se había terminado la construcción del proyecto y enajenado el 51% del coeficiente de copropiedad, lo que llevaba a la cesación inmediata de la administración provisional; además se declaró la existencia de quórum para sesionar y decidir, sin que se permitiese la verificación de la legalidad y existencia de los poderes en los que se autorizaba a los “directivos provisionales de la copropiedad, familiares del administrador provisional y empleados de la copropiedad y del constructor fideicomitente para participar y votar en la asamblea”; y adicionalmente fue hasta el 12 de diciembre de 2018, es decir, 2 meses después de su realización, que la administración de la copropiedad comunicó de la existencia del Acta No. 1, pese a que conforme se establece en la Ley y los estatutos, se contaba tan sólo con el término de veinte días para su entrega. 5.
Aduce que el 10 de diciembre de 2018 se citó a Asamblea Extraordinaria para llevarse a cabo el 17 siguiente, convocatoria que fue citada por el Consejo de Administración “designado por la asamblea general de manera ilegítima y sin observancia de la Ley y el Reglamento”. 6. Ultima que el 28 de diciembre de 2018 por medio de la Resolución 1022- 00001340 del 28 de diciembre de 2018 proferida por el Director de Espacio Público y Control Urbano de Ibagué, se inscribió al señor Jorge Orlando Franco Delgado como representante legal de la copropiedad Acqua Power Center, en virtud de la designación efectuada por el Consejo de Administración en Acta 001 del 12 de octubre de 2018.
Impugnación de Actas de Asamblea Rad. 2019-00035-03 4 TRÁMITE PROCESAL Mediante auto del 1º de marzo de 2019 se admitió la demanda y se ordenó el enteramiento de los demandados entre otras determinaciones1. Ulteriormente en proveído del 20 del mes y año mencionado, se decretaron las medidas cautelares solicitadas, y en consecuencia se ordenó la suspensión provisional de los efectos de las decisiones tomadas en las Asambleas y Reunión del Consejo de Administración siguientes: A) Acta No. 1 celebrada el 27 de septiembre de 2018;
B) Acta No. 0001 del Consejo de Administración; C) Acta No. 02 efectuada el 17 de diciembre de 20182. Luego de que se hubieren formulado recursos contra las anteriores decisiones, el 29 de octubre de 2019 el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Ibagué resolvió reponer el auto del 1º de marzo de 2019 y en consecuencia rechazó la demanda por encontrarse configurada el fenómeno de la caducidad de que trata el artículo 382 del CGP, y a su vez se ordenó el levantamiento de las medidas cautelares decretadas y practicadas3.
Resolución que fue atacada por el vocero judicial del extremo demandante en apelación4., por lo que el 18 de febrero de 2020 esta Corporación Judicial resolvió revocar la señalada decisión y devolver las diligencias al juzgado de origen para que continuara con el trámite correspondiente5. Continuando con el trámite del asunto, a través de apoderado judicial la parte demandada contestó oponiéndose a la prosperidad de las pretensiones, sin esbozar de manera puntual un medio exceptivo.
Sin embargo, expuso los fundamentos de disenso respecto de lo solicitado, indicando básicamente que ni la Ley 675 de 2001, ni el reglamento de Propiedad Horizontal establece el término con que se debe enterar a los copropietarios para realizar la Asamblea. Asimismo, que la cesación de la administración provisional no opera de facto, pues no puede quedar acéfala la Propiedad Horizontal sin un administrador, por lo que la dejación del cargo está sometido a un procedimiento especial previsto en el artículo 52 de la Ley 675 de 2001.
Igualmente que, si bien se habían transferido unidades privadas a un gran número de personas, sólo se había suscrito contratos de promesa de compraventa, incluso a la fecha no se han elevado a escritura pública las ventas realizadas, por lo que no se cumplía para el momento con la condición legalmente prevista atinente a la transferencia de dominio del 51% de los coeficientes de copropiedad, es decir que no estaban dados los presupuestos para realizarse la asamblea especial.
Adicionalmente que las decisiones que se tomaron en la Asamblea contaron con el 1 Folio 1003 – 001. CUADERNO 1.pdf 2 Folio 1017 – Ibidem 3 Folios 1161 a 1166 – Ídem 4 Folios 1169 a 1173 5 Folios 5 a 12 – CUADERNO 2 TRIBUNAL.pdf Impugnación de Actas de Asamblea Rad. 2019-00035-03 5 quórum exigido por los estatutos, es así que para la modificación del artículo 59 del Reglamento de Propiedad Horizontal se contó con la aprobación del más del 70% de los coeficientes de copropiedad6.
Surtido todo el trámite procesal, el 29 de julio de 2022 el a quo dictó la sentencia en la que resolvió7:
PRIMERO. DECLARAR la anulación de las decisiones de la Asamblea Extraordinaria de accionistas de la copropiedad denominada “ACQUA POWER CENTER” realizada el 27 de septiembre de 2018, que corresponde al Acta de Asamblea No. 1 por estar en contravía a lo señalado en los estatutos de la copropiedad y en la ley 675 de 2001.
SEGUNDO. DECLARAR la anulación del Acta No. 001 del 12 de octubre de 2018 emitida por el Consejo de Administración de la Propiedad Horizontal ACQUA POWER CENTER, en la que se designa el representante legal de los copropietarios del ACQUA POWER CENTER, lo anterior producto de la anulación de la anulación del acta o punto del acta de la Asamblea Extraordinaria en que se eligió el Consejo de Administración.
TERCERO. DECLARAR la anulación del Acta No. 002 de Asamblea de Copropietarios de ACQUA POWER CENTER celebrada del 17 de diciembre de 2018, por cuanto fue convocada por un Órgano viciado de nulidad, como es el Consejo de Administración.
CUARTO. NEGAR las restantes pretensiones de la demanda.
QUINTO. ORDENAR el registro de la presente sentencia para ante la Alcaldía Municipal de Ibagué (Dirección del Espacio Público) y/o la autoridad correspondiente. Ofíciese.
SEXTO. CONDENAR en costas a la parte demandada señalándose como agencias en derecho la suma de 5 s.m.m.l.v. Liquídense por secretaría.”. Inconforme con el sentido de la decisión, el apoderado judicial de la parte demandada la apeló. Inicialmente las diligencias arribaron a esta Corporación Judicial el 8 de agosto de 2022, habiéndole correspondido el conocimiento al H. Magistrado Ricardo Enrique 6 Folios 1189 a 1205 – 001.
CUADERNO 1.pdf 7 090.ACTA CONT. AUD. INST. Y JUZ. SENTENCIA 2019-00035-00.pdf Impugnación de Actas de Asamblea Rad. 2019-00035-03 6 Bastidas Ortiz8, el que el 10 de agosto de 2022 admitió el recurso de apelación9, el cual fue sustentando oportunamente por el apelante10. Posteriormente, el 7 de febrero de 2023 se prorrogó por un término de seis meses más para decidir el asunto11.
Seguidamente, el 10 de agosto de 2023 decretó una prueba de oficio12. Y por último el 22 de agosto de 2023 declaró la pérdida de competencia para seguir conociendo del proceso y remitió el expediente al actual ponente por ser el Magistrado que le seguía en turno13, en virtud de lo cual las diligencias arribaron a este Despacho judicial, el cual avocó conocimiento el 24 de octubre de 202314.
Finalmente, por auto del 8 de febrero de 2024 se declaró nula la providencia del 10 de agosto de 2022 y se tuvo como legalmente incorporada al asunto la prueba allegada por la Alcaldía Municipal de Ibagué – Dirección de Espacio Público15. FUNDAMENTO DE LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Con soporte en las pruebas obrantes dentro del plenario, el a quo concluyó inicialmente que no se configuraba la caducidad, pues se buscaba inicialmente era definir quién iba a ser el administrador definitivo de la copropiedad, por lo que el término debía contabilizarse a partir del acto de registro de éste; además también se efectuó la reforma del reglamento de propiedad horizontal, en lo concerniente al artículo 59, observándose que todo iba dirigido al registro, lo cual se realizó el 29 de diciembre de 2018, es decir, que para la fecha de presentación de la demanda -10 de febrero de 2019-, no se cumplía con el término de los dos meses previstos en la Ley.
Asimismo refirió que se desacató lo señalado en el artículo 52 de la Ley 675 de 2001 para la designación del administrador definitivo de la copropiedad, ya que cumplida la condición resolutoria de construcción y enajenación del 51% de los coeficientes de copropiedad, lo que había ocurrido en diciembre de 2017, de facto cesaba la administración provisional, sin que se pudiera prolongar la administración en quien la venía ostentando, correspondiéndole al propietario inicial citar a la primera asamblea, lo cual no aconteció; y por el contrario, al haber citado quien no tenía legitimación para ello, vició la actuación surtida en la Asamblea.
Por otro lado, dijo que no se cumplió con el tiempo mínimo exigido para hacer la convocatoria de la Asamblea, y que además se desbordó el objeto de la misma por 8 01.AcatdeTeparto.pdf 9 04. Auto admite recurso.pdf 10 17. SUSTENTACIÓN.pdf 11 21. 2019-00035-03 Auto prórroga término para fallar. 12 24. DecretaPruebaOficio.pdf 13 31.
AutoPerdidaCompetencia.pdf 14 41.AutoAvocaConocimiento.pdf 15 44.DeclaraNulaProvidencia.pdf Impugnación de Actas de Asamblea Rad. 2019-00035-03 7 cuanto lo que debía tratarse era el nombramiento del administrador, sin embargo, se discutió y aprobó la reforma de los estatutos, por lo que lo decidido está afectado de ilegalidad, máxime que no se contó con la votación adecuada.
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN En esencia, el apoderado judicial del extremo demandado argumentó que debió haberse estudiado la caducidad de manera independiente sobre cada una de las decisiones adoptadas en las Asambleas, tal como fue ordenado por el Tribunal Superior de Ibagué. Análisis en el cual se advertía que había operado del referido fenómeno. Igualmente que en la Asamblea del 27 de septiembre de 2018 se cumplió con el procedimiento previsto en artículo 52 de la Ley 675 de 2001, en la forma de la convocatoria y la persona del convocante, pues no cesaba la administración de pleno derecho, sumado a que en la Asamblea se podían tratar más temas, toda vez que no existe norma que lo prohíba.
Además que no existe prueba fehaciente del cumplimiento de la condición resolutoria para proceder a la designación del administrador provisional en fecha exacta o en la calenda alegada por el demandante, toda vez que sólo se contaba era con promesas de compraventa, más no con la solemnidad que se exige. Adicionalmente que las Asambleas del 12 de octubre de 2018 y 17 de diciembre de 2018 se efectuaron con respeto de las prescripciones legales y el estatuto de reglamento de Propiedad Horizontal, al igual que las decisiones que se tomaron fue con respeto al quórum requerido.
CONSIDERACIONES Como quiera que los denominados presupuestos procesales no merecen reparo; así como tampoco se advierte ninguna irregularidad que tipifique una causal de nulidad procesal que imponga invalidar lo actuado, es procedente resolver el recurso impetrado dentro del presente asunto. Inicialmente corresponde precisar que de conformidad con el artículo 328 del CGP, “El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley.” Concomitante con lo referido, el canon 322 de la misma codificación prevé que “Cuando se apele una sentencia, el apelante, (…) deberá precisar, de manera Impugnación de Actas de Asamblea Rad. 2019-00035-03 8 breve, los reparos concretos que le hace a la decisión, sobre los cuales versará la sustentación que hará ante el superior.” A luz del marco normativo precitado, y como quiera que la decisión de primer grado únicamente fue impugnada por uno de los extremos en litigio, el laborío que ha de emprender la Sala, en aras de desatar el remedio vertical planteado, estará circunscrito exclusivamente, a los reparos apelativos que fueron formulados ante el juez de primera instancia y desarrollados en la sustentación del recurso.
Bajo ese sendero, como quiera que la censura se halla soportada básicamente en tres ejes cardinales a saber: i) El estudio de la caducidad de manera independiente respecto a cada decisión adoptada en las Asambleas; ii) el cumplimiento del procedimiento previsto en el artículo 52 de la Ley 675 de 2001 en la Asamblea del 27 de septiembre de 2018; iii) El acatamiento de las prescripciones legales y del estatuto de reglamento de propiedad horizontal en las restantes decisiones adoptadas en las Asambleas del 12 de octubre de 2018 y 17 de diciembre de 2018; sobre estos puntos precisos pasará a pronunciarse la Sala, sin adentrarse en el estudio de otras discusiones que no quedaron inmersas dentro de la órbita argumentativa de la alzada.
Definidos así los contornos del disenso, cumple descender sobre el estudio del primer punto, referente a escudriñar si como lo alega el inconforme, debió haberse analizado de manera autónoma la caducidad respecto de cada una de las decisiones atacadas, para determinar si frente a ellas operó tal figura, y de esa manera el recurso salga avante.
Para resolver, cumple precisar que la caducidad ha sido definida como “El plazo acordado por la ley, por la convención o por la autoridad judicial, para el ejercicio de una acción o un derecho”16. Es así que “el término de caducidad puede ser determinado por la ley y a falta de regulación de ésta, por los contratantes o por autoridad judicial, en suyo caso se genera el fenómeno procesal de la preclusión, es decir, que determina que no ejercer oportunamente los derechos dentro del juicio conlleva el no poder ejercitarlos.”17.
En efecto, el artículo 382 del Código General del Proceso establece que “la demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la 16 Código General del Proceso.
Parte General. Hernán Fabio López Blanco. Pág. 564. 17 Ibidem Impugnación de Actas de Asamblea Rad. 2019-00035-03 9 entidad. Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción”. De la anterior precisión normativa se extrae que de manera imperativa se impone un término para promover la demanda con miras a impugnar los actos o decisiones contenidas en las Actas de Asambleas, el cual es de dos meses; el que difiere para su contabilización si el acto que se está refutando es sujeto o no de registro, pues en el último caso, se contará el mencionado término extintivo desde la fecha en que se materialice la respectiva inscripción. En virtud de lo acotado, surge indubitablemente la obligación de estudiar cada una de las decisiones que fueron adoptadas en las Asambleas, para que, a partir de ahí, poder deducir sobre cuáles el término de los dos meses comenzó a operar desde el momento mismo del acto en que se tomó la decisión, y sobre cuáles habrá de configurarse desde la fecha de su inscripción. Lo anterior cobra mayor fuerza, si en cuenta se tiene que por auto del 18 de febrero de 2020, esta Sala al resolver la apelación contra el proveído del 29 de octubre de 2019 precisó que “… sin perjuicio que al decidirse el litigio en la sentencia oficiosamente se vuelva a revisar su hubo caducidad de la acción en cuanto concierne a cada una de las decisiones adoptadas en las actas de que tratan las pretensiones primera, segunda y tercera de la demanda, según el resultado que arrojen las pruebas pedidas por las partes de acuerdo a las cargadas que deban asumir.”18.
Subrayado ex texto. Por consiguiente, se advierte que le correspondía al juzgador de primer grado abordar el estudio de forma independiente en la respectiva sentencia, es decir, le era imperioso confrontar el término de la caducidad con la naturaleza y clase de acto de decisión que se adoptó en las respectivas Asambleas; no de manera general e integrada, ni cimentado en que el término preclusivo de los dos meses para todas las decisiones adoptadas, se contabilizaban desde el registro del administrador.
Por lo anterior, emprenderá la Sala el estudio de cada uno de los puntos que fueron objeto de discusión y decisión, para de ese modo determinar aquéllos susceptibles de registro y con ello, abordar el análisis de la caducidad, para que, en el evento de no encontrarse afectadas por el fenómeno señalado, pueda abrirse paso al estudio de los restantes ataques de la apelación. La tarea anunciada impone traer a cita las normas que disciplinan los actos que se encuentran sometidos a registro en una copropiedad, conforme lo preceptúa la Ley 18 Folios 5 a 12 – CUADENO 2 TRIBUNAL.pdf Impugnación de Actas de Asamblea Rad. 2019-00035-03 10 675 de 2001, partiendo por el artículo 4º según el cual “Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.”. Asimismo el canon 8º reza que “La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad.
La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.”.
De lo citado se avizora que los actos que requieren del registro se sintetizan en: (i) el régimen de propiedad horizontal, (ii) la existencia de la persona jurídica, (iii) la designación de la representación legal y del revisor fiscal; (iv) y la escritura de extinción de la propiedad horizontal. Ahora bien, revisados los temas tratados en la Asamblea del 27 de septiembre de 2018, que corresponde al Acta No. 01 de esa fecha19, se evidencian los siguientes: “1.
Instalación de la Primera Asamblea y Verificación del Quórum. 2. Lectura del orden del día. 3. Designación Presidente y Secretario de la Primera Asamblea de Copropietarios. 4. Designación de tres asambleístas para que revisen el acta de la Asamblea. 5. Informe del Propietario Inicial. 6. Informe de gestión del Administrador Provisional. 7.
Informe del Revisor Fiscal etapa de Administración Provisional. 8. Estados financieros etapa de Administración Provisional. 9. Presupuesto de ingresos, gastos e inversiones 2018. 10. Reforma del artículo 59 del Reglamento de Propiedad Horizontal. 11. Elección del Revisor Fiscal y su suplente. 12. Elección del Primer consejo de Administración. 13.
Administrador definitivo. 14. Recibo de bienes comunes. 15. Políticas Contables NIIF.”. 19 Folios 44 a 161 del Cuaderno 1 de la carpeta 1 del expediente de primera instancia. Impugnación de Actas de Asamblea Rad. 2019-00035-03 11 De cara a los anteriores asuntos, se colige que, en relación con los enumerados en los puntos, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 12, 14 y 15 sin vacilación alguna operó la caducidad para demandar su legalidad.
Ello, debido a que conforme a la normatividad citada en párrafos atrás, éstas no son de aquellas que se encuentran sujetas a registro, por lo que el término preclusivo inició a contarse desde el momento mismo en que se adoptaron las decisiones -27 de septiembre de 2018-, que para la fecha de presentación de la demanda -12 de febrero de 2019-, según acta de reparto20, había fenecido.
Por lo tanto, en relación con las decisiones en comento, debe revocarse la sentencia para en su lugar decretar la caducidad. Ahora bien, distinta suerte corren las decisiones descritas en los puntos 10, 11 y 13, por ser de aquellas que sí requieren registro. En virtud de lo cual, incumbe determinar el momento en que se efectuó la inscripción para comenzar a contabilizar la caducidad.
Es así que en lo que respecta a la modificación del Reglamento de Propiedad Horizontal respecto al artículo 59, se tiene que luego de haberse analizado en su totalidad las pruebas obrantes en el plenario, incluida la aportada en esta instancia por el Director de Espacio Público de la Secretaría de Gobierno de la Alcaldía de Ibagué en cumplimiento a la prueba oficiosa decretada, no fue posible determinar el momento en que se surtió el registro, con miras a determinar desde cuándo comenzó a correr el término de la caducidad.
En primer lugar, véase que el demandante no indicó una fecha cierta de registro, como tampoco lo hizo el demandado, último que se limitó a invocar la caducidad sin allegar evidencia alguna que sirviera para determinar el momento de despunte del conteo. En segundo lugar, la prueba decretada oficiosamente resultó infructuosa, en cuanto que en la respuesta brindada por el Director de Espacio Público de la Secretaría de Gobierno de la Alcaldía de Ibagué, se indicó que “Respecto del punto (i) reforma del artículo 59 del Régimen de Propiedad Horizontal: efectivamente si aparece dentro de la presente acta que fue allegada a esta dirección, la decisión que al parecer fue adoptada en dicha asamblea del 27 de septiembre de 2018 para lo cual se precisa: que de conformidad con las atribuciones que nos otorga la ley 675 de 2001, no hace referencia que la autoridad municipal de Dirección de Espacio Público, deba emitir pronunciamientos de fondo en este tipo de actuaciones, pues claro está que únicamente estaos facultados para efectuar registros, certificados de propiedad horizontal, y requerir que entreguen el acta de la asamblea cuando algún miembro de la propiedad así lo solicité.”21, sin que finalmente indicara la fecha en que se hizo el registro, de haberse efectuado. 20 Folio 3 ibídem. 21 Folio 3 – 39.RespuestaSec.Gob.Dire.Espac.pdf - (Enlace del Cuaderno del Tribunal).
Impugnación de Actas de Asamblea Rad. 2019-00035-03 12 En consecuencia, considera la Sala que al echarse de menos la prueba del momento en que se hizo el registro de la reforma del reglamento de Propiedad Horizontal, no puede tenerse por configurada la caducidad, pues valga recordar que a voces del artículo 167 del Estatuto General del Proceso, “Incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen.”, tarea que en este caso estaba a cargo del demandado, quien la incumplió, por lo que su defensa deviene fallida.
Continuando con el estudio de la siguiente decisión, se tiene la referente a la elección del revisor fiscal, que corresponde al nombramiento en tal calidad de la firma VR Contadores S.A.S. representada por William Vega Pulido y Marlen Rodríguez Enciso. En efecto, observadas las pruebas allegadas, se avizora que el registro de este acto se efectuó mediante Resolución 1022 – 00001345 del 28 de diciembre de 201822, por lo que para la fecha de radicación de la demanda -12 de febrero de 201923, no se había colmado el término de los dos meses para que se extinguiera el derecho a impugnar la decisión. En relación con el punto 13 que trata de la elección del administrador definitivo, indíquese que, si bien “la Asamblea decidió que el Consejo de Administración designará (…) al administrador de la copropiedad”24, lo cual finalmente se efectuó el 12 de octubre de 2018, en verdad, se trata de una única situación jurídica que surgió en la Asamblea de septiembre.
Empero dada su naturaleza registral, debe comenzar a contabilizarse el término preclusivo desde el momento de su inscripción, esto es desde el 28 de diciembre de 201825, calenda en la que la Alcaldía Municipal de Ibagué expidió la Resolución No. 1022 - 00001340 en la que se procedió con la inscripción del representante legal de la copropiedad demandada.
Por consiguiente, al no haber transcurrido más de dos meses desde aquel acto a la formulación de la demanda, se colige que se impugnó de manera oportuna. A la misma conclusión se arriba con la decisión adoptada en la Asamblea del 17 de diciembre de 2018, pues aquélla tampoco se había visto afectada por el fenómeno de la caducidad, como quiera que, entre su celebración y la radicación de la demanda, tampoco habían transcurridos los términos máximos para demandar.
Ahora bien, pasará la Sala al otro punto de disenso, que toca con el incumplimiento de las previsiones del artículo 52 de la Ley 675 de 2001 para el adelantamiento de la Asamblea del 27 de septiembre de 2018. 22 Folios 24 a 26 - – 39.RespuestaSec.Gob.Dire.Espac.pdf - (Enlace del Cuaderno del Tribunal). 23 Folio 3 ibídem. 24 Folio 158 ibid. 25 Folios 21 y 22 - 39.RespuestaSec.Gob.Dire.Espac.pdf - (Enlace del Cuaderno del Tribunal).
Impugnación de Actas de Asamblea Rad. 2019-00035-03 13 Para tal efecto, cumple citar que el artículo 52 de la Ley 675 de 2001 establece que: “Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión. No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado un número de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional.
Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial nombrará al administrador definitivo.”.
De cara a la precitada norma, se tiene que la administración provisional cesará cuando se cumplan dos condiciones, la construcción y enajenación del 51% de los coeficientes de copropiedad, correspondiéndole al propietario inicial, citar a los copropietarios para que en el término máximo de los veinte días siguientes procedan a esa designación, so pena de que ello sea efectuado por aquél. En efecto, observada la designación del administrador definitivo, se advierte diáfanamente que se vulneró la norma citada, habida cuenta que no se cumplió con las formalidades regladas en la Ley marco de Propiedad Horizontal.
Véase que con la documental aportada por el demandante, se demostró que el 7 de septiembre de 2018 la Fiduciaria Bancolombia S.A., vocera del Patrimonio Autónomo Acqua Power Center P.H., manifestó que, acorde lo informado por la sociedad Fideicomitente (Constructora Cimcol S.A.), la construcción de la obra había finalizado y se había enajenado un 51% del coeficiente de la copropiedad26.
Y ulteriormente, el 22 de noviembre de 2018 la misma entidad precisó que con base en la información suministrada por el constructor, dicha condición se había alcanzado para el mes de diciembre del año 2017, pues allí se dijo que “el Fideicomitente Gerente promotor del proyecto acreditó el registro total de la últimas ventas de contenían este 51% en el mes de diciembre de 2017 (sic)”27.
Así las cosas, claramente se colige que para el 27 de septiembre de 2018, ampliamente se había superado el término para dar cumplimiento a lo señalado en el artículo 52 de la Ley 675 de 2001, es decir que ya se habían alcanzado los 26 Folios 9 y 10 – 001. CUADERNO 1.pdf 27 Folios 11 y 12 – 001. CUADERNO 1.pdf Impugnación de Actas de Asamblea Rad. 2019-00035-03 14 requisitos para dar por terminada la administración provisional, y de contera surgió la obligación para el constructor inicial de informar por escrito a todos los propietarios para que se adelantara la Asamblea y se nombrara el administrador definitivo dentro del término de los veinte días siguientes, o en su defecto, para que aquel hiciera el respectivo nombramiento, lo cual no ocurrió. Por el contrario, se avizora que dicha designación se delegó al Consejo de Administración28, desconociendo no solo el articulado mencionado, sino el parágrafo del artículo 60 que reza: “La Asamblea General no puede delegar en el Consejo de Administración, decisiones que involucren reformas estatutarias, aprobación del presupuesto anual y en general todas las decisiones que estén atribuidas al poder deliberante y decisorio de ésta”29.
Con esa situación, emerge claro que todo el acto de nombramiento del administrador se vio agraviado por la irregularidad que comenzó con la tardanza injustificada en la citación a los copropietarios para proceder al acto de designación, lo que prorrogó ilegalmente la administración provisional del constructor, y la delegación al Consejo de Administración, actuación notoriamente viciada, eventos que con suficiencia detonan en la anulación de la decisión. Ahora bien, valga precisar que el demandado desconoció que para tal fecha se hubiere cumplido con la condición prevista antes referida, manifestando que no se había enajenado el 51% de los coeficientes de copropiedad, no obstante, su labor probatoria no logró desmeritar la prueba documental que daba cuenta de ello, pues únicamente su argumento se cimentó en las declaraciones rendidas por los señores Luis Carlos Martínez, representante legal de la constructora y Paola Yepes, revisora fiscal al momento de la citación, quienes en las calidades anotadas estaban directamente relacionados con el proceso que se aduce fue irregular, sin que acompañaran prueba alguna que soportara sus aseveraciones; a más que no fue cuestionada la veracidad de las referidas pruebas documentales.
Ahora bien, revisada nuevamente el contenido de las decisiones adoptadas en la Asamblea efectuada el 27 de septiembre de 2018, se advierte que en aquella no sólo se trató el tema de la designación del administrador definitivo de la copropiedad, evento el cual su convocatoria y desarrollo se encontraba circunscrita al canon anteriormente citado - 52 de la Ley 675 de 2001-, pues se observa que igualmente se abordaron y dilucidaron otros temas, por lo que se hace imperioso determinar la clase de reunión que se efectuó y las exigencias que tiene cada una de ellas para su validez.
Es así que el artículo 39 de la Ley 675 de 2001 señala que: “La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el 28 Folio 158 – 001. Cuaderno 1.pdf 29 Folio 768 – 001. CUADERNO 1.pdf Impugnación de Actas de Asamblea Rad. 2019-00035-03 15 reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.
Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
PARÁGRAFO 1 º. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.” Por su parte, el canon 49 de los Estatutos de la copropiedad en lo atinente al término en que se debe citar a la reunión extraordinaria, determina que se “se debe efectuar con una antelación no menor a cinco (5) días calendario”30 Adicionalmente preceptúa en el parágrafo segundo que ”La convocatoria informara a los usuarios y tenedores de unidades privadas, no propietarios que pueden ejercer ante la Asamblea el derecho a ser oídos en las sesiones donde se vayan a tomar decisiones que puedan afectarlos ( )“.31 A la luz de las normas citadas, confrontado con la Asamblea realizada el 27 de septiembre de 2018, para la Sala no ofrece duda que aquella es de las que se califican como extraordinaria.
Sin embargo, se colige que se incumplió con las exigencias propias para su validez, toda vez que la citación remitida a los copropietarios para llevarse a cabo la primera Asamblea General, aunque data del 21 de septiembre de 2018, se demostró que fue entregada hasta el día 24 siguiente32, la cual si bien es cierto que cumplió con la obligación referida de especificar el orden del día a tratar en la reunión convocada, no ocurrió lo mismo con el presupuesto de antelación para citar a la Asamblea, ya que se exigía que fuera con un periodo no menor a cinco días calendario, habiéndose acreditado que se convocó tan solo con tres días de anticipación. 30 Folio 762 – 001 CUADERNO 1.pdf 31 Ibidem 32 Folios 17 a 19 – 001.
CUADERNO.pdf Impugnación de Actas de Asamblea Rad. 2019-00035-03 16 Sumado a lo dicho, véase que de la misma forma se incumplió con lo reglamentado en el parágrafo segundo del artículo 49 de los Estatutos de Copropiedad en razón a que, aunque el 21 de septiembre aparece demostrado que se les comunicó de la reunión a los “TENEDORES DE LOCALES COMERCIALES Y/O OFICINAS”33, se echa de menos la ilustración de los temas a tratar en la Asamblea, pues en ésta no se informó el orden del día a desarrollar en la reunión a la que se estaba convocando.
Por todo lo anteriormente expuesto, para la Corporación Judicial resulta claro que la Asamblea desarrollada el 27 de septiembre de 2018, en lo referente a la reforma estatutaria, la elección del revisor fiscal y la designación del administrador definitivo, entrañan una evidente trasgresión a las normas que se encargan de regular esos actos, puesto que el acto preparatorio de la reunión contó con irregularidades y de contera, las decisiones allí tomadas y que son el tema de debate, no podían correr con suerte distinta a la arribada por el juez de primer grado, incumbiendo por tanto mantenerse su anulación. Ocurre lo mismo con la Asamblea llevada a cabo el 12 de octubre de 2018, en la que se eligió el administrador, por cuanto como se anotó en párrafos atrás, se trata de acto que inició en la asamblea de septiembre, de manera que su estudio no pueda efectuarse de manera independiente, lo que de suyo impone que se vea afectado por la invalidez ya precisada.
Por último, en lo que atañe al cuestionamiento de la reunión realizada el 17 de diciembre de 2018, como quiera que fue convocada por el administrador34 del cual su elección resultó anulada dados los vicios reseñados, se deduce que aquella está afectada por la ausencia de legitimación para hacer aquel llamado, lo que de contera implica que lo allí decidido debe quedar sin efecto.
De lo anteriormente lucubrado, se sigue afirmar que la sentencia cuestionada se modificará para declarar la caducidad para demandar las decisiones que no eran objeto de registro en la primera de las Asambleas cuestionadas, confirmar en lo pertinente la nulidad de las decisiones contenidas en los puntos 10, 11 y 13 de la asamblea del 27 de septiembre de 2018, la decisión de elección del administrador del 12 de octubre de 2018 y la totalidad de las adoptadas en Asamblea Extraordinaria del 17 de diciembre de 2018.
En mérito de lo expuesto, la Sala Civil - Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibagué, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, 33 Folio 16 – 001. CUADERNO1.pdf 34 Folios 27 a 29 – 001. CUADERNO 1.pdf Impugnación de Actas de Asamblea Rad. 2019-00035-03 17 RESUELVE:
PRIMERO: MODIFICAR el numeral 1o de la sentencia proferida el 29 de julio de 2022 por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Ibagué dentro del asunto de la referencia, en el sentido de DECLARAR la caducidad para demandar las decisiones contenidas en los puntos 1 a 9, 12, 14 y 15 de la Asamblea de Copropietarios de Acqua Power Center realizada el 27 de septiembre de 2018, conforme reza en el Acta de esa reunión, por las razones expuestas en la parte considerativa de esta decisión.
SEGUNDO: Las demás determinaciones permanecen incólumes.
TERCERO: CONDENAR en costas de segunda instancia en un 50% al apelante de conformidad con el artículo 365 del CGP, para tal efecto, se fija la suma equivalente a tres salarios mínimos legales mensuales vigentes como agencias en derecho. En firme esta providencia, devuélvase el expediente al Juzgado de origen. Esta sentencia fue discutida y aprobada mediante acta No. 015 del 22 de febrero de 2024.
Cópiese, notifíquese y cúmplase, JUAN FERNANDO RANGEL TORRES Magistrado PABLO GERARDO ARDILA VELÁZQUEZ Magistrado JULIÁN SOSA ROMERO Magistrado Firmado Por: Juan Fernando Rangel Torres Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Ibague - Tolima Julian Sosa Romero Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Ibague - Tolima Pablo Gerardo Ardila Velasquez Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Ibague - Tolima Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: dc9e481a53e42c2f0156f6b0fa246bdb54b442bc1c23880cf588d1725181ac05 Documento generado en 22/02/2024 03:19:14 p. m. Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica