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REF. ORDINARIO. MISIONEROS HIJOS DEL INMACULADO CORAZON DE MARIA PROVINCIA COLOMBIANA DE OCCIDENTE contra CENTRAL COOPERATIVA DE DESARROLLO SOCIAL COOPDESARROLLO. Radicaci�n No. 2005 0281 01. Magistrada Ponente Doctora LIANA A. LIZARAZO V. Discutido y aprobado en la Sala del 3 de marzo de 2010. Procede resolver el recurso de apelaci�n interpuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida el dieciocho (18) de marzo de 2009 por el Juzgado Veinte (20) Civil del Circuito de Bogot� D. C., en el asunto del ep�grafe.
I.
ANTECEDENTES 1. La CONGREGACION DE MISIONEROS HIJOS DEL INMACULADO CORAZON DE MARIA PROVINCIA COLOMBIANA DE OCCIDENTE, a trav�s de apoderado judicial constituido para el efecto, present� demanda contra CENTRAL COOPERATIVA DE DESARROLLO SOCIAL �COOPDESAROLLO�, para que previos los tr�mites de un proceso ordinario de mayor cuant�a se hicieran las siguientes declaraciones: 1.1.
Que se declare la rescisi�n por la existencia de vicios redhibitorios del contrato de compraventa contenido en la escritura p�blica No. 1293 de 11 de marzo de 2004 de la Notar�a 7� del C�rculo de Cali, respecto al inmueble identificado con folio de matr�cula inmobiliaria No. 370-441822, en el que figur� como vendedora la demandada y como compradora la demandante. 1.2.
Que como consecuencia de tal declaraci�n, se condene a la demandada a restituir a la demandante la suma de $66�000.000.oo Mcte., valor pagado por la congregaci�n a la demandada como precio de venta, m�s los intereses moratorios liquidados a la tasa m�xima legal permitida desde el 11 de marzo de 2004 hasta que se perfeccione la devoluci�n del dinero efectivamente pagado. 1.3.
Se condene a la demandada a restituir a la demandante, la suma de $335.445.oo Mcte., pagados por concepto de gastos notariales y que corresponden al 50% del total liquidado por la Notar�a. 1.4. Se condene a la demandada a restituir a la demandante, la suma de $2�611.490.oo Mcte., pagados a la Secretar�a de Hacienda y Cr�dito P�blico por la compra de la boleta fiscal, requerida para hacer el registro de la escritura de compraventa. 1.5.
Se condene a la demandada a restituir a la demandante, la suma de $871.100.oo Mcte., pagados a la Oficina de Registro de Instrumentos P�blicos por el registro de la escritura p�blica de compraventa y por la expedici�n del certificado de libertad y tradici�n respectivo. 1.6. Se condene a la demandada a restituir a la demandante, la suma de $117.000.oo Mcte., correspondiente al pago realizado al Departamento Administrativo de Planeaci�n de Cali, por el esquema b�sico del predio ubicado en la Carrera 83 Calle 1� Barrio Alto N�poles de la ciudad de Cali. 1.7.
Se condene a la demandada a restituir a la demandante, la suma de $557.000.oo Mcte., pagado por concepto del pago realizado a la se�ora Sandra Liliana Zapata, luego de hab�rsele descontado los parafiscales, por el levantamiento topogr�fico amarrado a las placas de Cali, por el predio del alto N�poles. 1.8. Se condene a la demandada a restituir a la demandante, la suma de $493.350.oo pagado por concepto del pago realizado a la arquitecta, luego de descontado los parafiscales, por el anteproyecto urban�stico de las casas para trabajadores del Colegio Claret. 1.9.
Se condene a la demandada a restituir a la demandante, la suma de $642.098.oo Mcte., pagado por concepto de pago de servicios p�blicos de energ�a, acueducto, alcantarillado y otros, cliente No. 0571269, durante el per�odo facturado 17 de marzo de 2004 a 19 de marzo de 2005. 1.10. Se condene a la demandada a restituir a la demandante, la suma de $4�148.005.oo, pagados a la firma Uno A Limitada, por el pago de personal temporal (vigilante) que presta sus servicios en el predio, durante los meses de abril de 2004 a abril de 2005. 1.11.
Se condene a la demandada a restituir a la demandante, la suma de $106.000.oo, por concepto de honorarios pagados a la firma SETEL, por el derecho de petici�n presentado a Coopdesarrollo, tendiente a obtener un pronunciamiento de esta entidad y llegar a un acuerdo directo. 1.12. Se condene a la demandada a restituir a la demandante, la suma de $174.000.oo Mcte., por concepto de honorarios pagados a la firma SETEL, por escrito de solicitud de conciliaci�n ante la C�mara de Comercio de Cali y asistencia jur�dica dentro de la audiencia de conciliaci�n. 1.13.
Se condene a la demandada a restituir a la demandante, la suma de $170.290.oo Mcte., correspondiente al pago de los costos administrativos cancelados a la C�mara de Comercio de Cali, por la inscripci�n de la solicitud para audiencia de Conciliaci�n. 1.14. Se condene a la demandada a restituir a la demandante, la suma de $391.500.oo Mcte., correspondiente al pago de los honorarios cancelados al Conciliador nombrado por el Centro de Conciliaci�n de la C�mara de Comercio de Cali, menos retenci�n en la fuente. 1.15.
Por las costas del proceso, incluyendo agencias en derecho. 2. Fundament� sus pretensiones en los siguientes hechos: 2.1. El Colegio San Antonio Mar�a Claret de Cali, instituci�n educativa perteneciente a la Congregaci�n de Misioneros del Inmaculado Coraz�n de Mar�a Provincia Colombiana de Occidente, con el prop�sito de desarrollar un proyecto habitacional para un grupo de 30 empleados suyos de escasos recursos econ�micos, se interes� en un lote de terreno ubicado en la Carrera 83 con Calle 1 A del Barrio �Alto N�poles� de la ciudad de Cali, ofrecido por Megabanco, raz�n por la cual el Rector de la instituci�n Reverendo Padre Jos� Fernando Tob�n Gonima, junto con la coordinadora administrativa del plantel Licenciada Mar�a del Carmen G�mez, establecieron contacto con el funcionario Carlos Alberto Gil Zuleta, encargado por el Banco de la venta del predio, quien los atendi� en la oficina ubicada en la Avenida 3 norte No. 8 N-58 de Cali, y les indic� que el precio del inmueble era de $70�000.000.oo Mcte., y que a trav�s de Megabanco se realizar�a toda la negociaci�n. 2.2.
Tanto el Reverendo como la coordinadora de la instituci�n educativa, le informaron al funcionario de la entidad demandada la clase de proyecto a desarrollar y le indicaron que se realizar�a con donaciones internacionales y auxilios del estado (vivienda de inter�s social), el que tambi�n contar�a con una capilla y un centro de salud, as� como le preguntaron sobre la existencia de alguna limitaci�n o prohibici�n para ejecutar el proyecto de vivienda, quien categ�ricamente les afirm� que no exist�a impedimento alguno, conversaci�n en la que se concluy� que el precio de la venta ser�a la suma de $66�000.000.oo Mcte.. 2.3.
El funcionario del Banco sugiri� que se presentara una oferta escrita de compra, la cual fue radicada en el mes de enero de 2003, y por la suma de $66.000.000,00 la que fue aceptada por el Doctor Carlos Alberto Gil Zuleta, por lo que se estableci� como d�a de firma de la escritura el 11 de marzo de 2004, en la Notar�a 7� de Cali a las 2:00 p. m., pero el precio del negocio fue pagado con anterioridad por el extremo activo. 2.4.
Por escritura p�blica No. 1293 de 11 de marzo de 2004 de la Notar�a 7� de Cali, inscrita en el folio de matr�cula inmobiliaria No. 370-441822, la demandada enajen� a t�tulo de compraventa a la Congregaci�n de Misioneros Hijos del Inmaculado Coraz�n de Mar�a Provincia Colombiana de Occidente, el lote de terreno ubicado en la Carrera 83 con Calle 1 A del Barrio Alto N�poles de la ciudad de Cali � Valle. 2.5.
Luego de realizado el negocio, el Ingeniero Civil Adolfo Quintana Saa y Sandra Liliana Zapata, realizaron un levantamiento topogr�fico del predio amarrado a las coordenadas de Cali, y efectuaran consulta ante EMCALI sobre la posibilidad de servicios p�blicos del predio. Igualmente, se solicit� el esquema b�sico el 20 de abril de 2004, por lo que se realizaron visitas al predio por la funcionaria del Departamento Administrativo de Planeaci�n Municipal, Subdirecci�n de Ordenamiento Urban�stico de Cali, y por el ingeniero Quintana, quienes verificaron como se estaba desarrollando el esquema b�sico, de las cuales se solicit� sacar copias heliograf�cas de un primer esquema donde se constataba la existencia de una v�a en el predio. 2.6.
Que de las manifestaciones y averiguaciones sobre el predio, se pudo tener certeza que sobre este exist�a un proyecto municipal que no fue informado por el vendedor consistente en la prolongaci�n de la Avenida Circunvalaci�n (doble calzada de 29.40 mts de ancho) que recorrer� el lote en sentido Norte Sur, lo que origina una cesi�n de 6.499.35 M2, es decir, el 70.32% del terreno para realizar esta v�a en el predio adquirido, que fue aprobado por la Resoluci�n No. AP-AV-04 de 6 de julio de 1990, actualizada mediante Regularizaci�n vial Resoluci�n No. SGM-GV-024 de 24 de septiembre de 2003, seg�n lo cual se debe ceder una zona verde del 20% del �rea total, o sea 1.974.12 M2, lo que obliga al propietario del predio a ceder un �rea total de 8.473.47 M2, quedando solo 1.397.13 M2, �rea que por su configuraci�n en el terreno no sirve para desarrollar el proyecto de vivienda para el que fue adquirido. 2.7.
Que el 9 de marzo de 2005, la subdirecci�n de ordenamiento urban�stico del Departamento Administrativo de Planeaci�n Municipal, autoriz� la expedici�n del esquema b�sico para el lote, que es una informaci�n t�cnica del predio y contiene unas observaciones que se deben tener en cuenta para iniciar los tr�mites para la aprobaci�n del proyecto urban�stico arquitect�nico a desarrollar en el predio, el cual tuvo en cuenta el plano de regularizaci�n vial seg�n Resoluci�n No. AP-AV-04 de 6 de julio de 1990, actualizado mediante regularizaci�n vial Resoluci�n No. S G M GV 024 de septiembre 24 de 2003. 2.8.
La demandada nunca le inform� a la demandante sobre la existencia de las anteriores resoluciones, ni mucho menos sobre las limitaciones y cesiones que estas conllevan, pues de haberlo hecho, la Congregaci�n definitivamente no hubiera comprado el predio que le fue vendido, por lo que la magnitud de las cesiones, la adecuaci�n y equipamiento de zonas verdes y de v�as p�blicas, que afectan el predio y que fue adquirido para desarrollar un proyecto de vivienda, constituyen vicios redhibitorios, al reunir los requisitos del art�culo 1915 del C�digo Civil, pues son tales que la cosa vendida no sirve para su uso normal, no los manifest� el vendedor, y en atenci�n al tipo de organismo y a su objeto social, resulta claro que la demandada conoc�a de los vicios y no los declar� o debi� conocerlos cuando recibi� el bien en Daci�n en pago, en raz�n a su experiencia. 2.9.
Que el representante legal de la entidad demandante, teniendo como soporte el informe t�cnico del asunto, dirigi� un derecho de petici�n al Doctor Hernando V�lez, quien es el presidente encargado de la demandada, a fin de encontrar una soluci�n a este problema, radicado el 21 de diciembre de 2004, pero la respuesta solo se produjo el 4 de febrero de 2005, en la que solo se solicit� un plazo prudencial mientras sus asesores estudiaban la situaci�n, sin haber obtenido una respuesta definitiva.
La actuaci�n surtida 3. El libelo correspondi� por reparto al Juzgado Veinte (20) Civil del Circuito de Bogot� D. C., despacho que lo admiti� a tr�mite mediante auto que dat� del 14 de junio de 2005 y dispuso la notificaci�n al extremo pasivo. (fl. 133 c.1) 3.1. La sociedad demandada se notific� a trav�s de apoderado judicial, el 10 de mayo de 2006 (fl. 166 c.1), contest� la demanda oponi�ndose a las pretensiones y, formul� las excepciones de m�rito que titul� como �INEXISTENCIA DE VICIOS ALEGADOS�, �EJECUCION DEL CONTRATO DE BUENA FE�, �EL HECHO DE LA VICTIMA CAUSA EXCLUSIVA DEL DA�O� y �TODA OTRA EXCEPCION QUE RESULTE PROBADA� (fls. 171-183 ib.) 4.
Convocadas las partes a la audiencia prevista en el art�culo 101 del C�digo de Procedimiento Civil, se declar� fracasada por ausencia de �nimo conciliatorio. Se abri� a pruebas el proceso y vencido el per�odo probatorio (fl.221-223 c.1), mediante prove�do de fecha abril 10 de 2008 (fl.256 ej.) se corri� traslado a las partes para que alegaran de conclusi�n, oportunidad aprovechada solo por la parte demandada.
II.
FUNDAMENTOS DE LA SENTENCIA APELADA: 5. El Juzgado Veinte Civil del Circuito de Bogot� D. C., el 18 de marzo 2009, profiri� la sentencia materia de apelaci�n, en la cual deneg� las pretensiones de la demanda, y en consecuencia, declar� legalmente terminado el proceso, y conden� en costas a la parte demandante. 5.1. Para sustentar su conclusi�n, el a-quo empez� por definir la acci�n redhibitoria y los requisitos que la doctrina y la jurisprudencia han se�alado para su prosperidad, para luego de analizar las pruebas testimoniales y el interrogatorio de parte, concluir que se encontraban demostradas las deficiencias que presentaba el predio para poder desarrollar el proyecto de vivienda pretendido por el comprador, sin embargo, dicha circunstancia si era posible que la conociera el comprador, por lo que tal anomal�a no alcanzaba a tener la categor�a de oculta. 5.2.
Seguidamente, se�al� que la circunstancia legal seg�n la cual para desarrollar el proyecto, se deb�an ejecutar unas obras viales y efectuar unas cesiones, lo que trae como consecuencia es un sobre costo, pero no imped�a realizar el proyecto, ya que no se encontr� un solo medio de prueba que indicara lo contrario, por lo que concluy� que el hecho de ser m�s onerosa la obra, no implicaba que no pudiera utilizarse el predio para lo que fue adquirido.
Y finaliz� sosteniendo, que si se pretend�a realizar un proyecto de vivienda para 30 personas, no pod�a la demandante solo fiarse que por tratarse de una entidad financiera no tuviese que adelantar las investigaciones propias del caso, como indagar ante las autoridades municipales sobre las posibles obras p�blicas que pudieran afectar el bien, pues no puede endilg�rsele tal obligaci�n al vendedor, quien al igual que la demandante se limit� a corroborar la informaci�n que aparec�a en el certificado de libertad y tradici�n del inmueble, en el que no figuraba ninguna limitaci�n aparente que pudiera imposibilitar la realizaci�n del proyecto pretendido por la actora.
III. LA IMPUGNACI�N 6. El extremo activo interpuso recurso de apelaci�n con el fin de que se revocara la sentencia de primera instancia y se declararan pr�speras las pretensiones del libelo, aduciendo las siguientes razones: 6.1. En primer t�rmino aleg� que en la escritura p�blica de compraventa, no consta que el vendedor al fijar el valor comercial del inmueble, hubiese informado al comprador sobre las condiciones f�sicas y jur�dicas que afectaban el bien.
Adujo que de la comunicaci�n 012780 SOU-MV-139/06 de 19 de octubre de 2006, emanada de la Subdirecci�n de Ordenamiento urban�stico de la Alcald�a de Cal�, allegada en la oportunidad probatoria contemplada en el art�culo 101 del C. de P.C., se puede claramente establecer que el predio en cuesti�n se encuentra afectado por v�as en 5.238,86 M2, quedando 4.003,75 M2 como �rea restante, a los cuales se le deben restar 1.940,95 M2 quedando un �rea �til de 2.062,80 M2, en la que se precis� que el resultado de este ejercicio aritm�tico se compar� con el �rea total del levantamiento topogr�fico con el cual se expidi� el esquema b�sico mencionado de 9.242.61 M2 y arroj� como resultado que el porcentaje afectado es aproximadamente el 77.7%, afectaci�n que tiene su origen en el proyecto municipal que orden� la construcci�n de la Avenida Circunvalaci�n (doble calzada de 29.40 Mts de ancho), que recorrer� el predio en sentido norte sur, por lo que s�lo quedar�a un �rea �til del lote total de 22.3%, lo que no permitir�a la realizaci�n de proyecto de vivienda para el que fue adquirido el inmueble. 6.2.
Asever� que cuando recibi� la informaci�n sobre el precio del inmueble nunca fue informado sobre la situaci�n t�cnica del mismo, y que el tr�mite de solicitar informaci�n ante Ordenamiento urban�stico es complejo, pues se debe solicitar por escrito a Planeaci�n Municipal, un plano del predio amarrado a las coordenadas de Cali, cuyo costo aproximado es de $1�200.000.oo, pedir l�neas de demarcaci�n, llenar un formulario, y hacer un esquema de localizados con sus respectivos linderos, de hecho, cuando la demandante solicit� el esquema b�sico el 20 de abril de 2004, s�lo fue obtenido hasta el 9 de marzo de 2005, con todo, afirm� que si el vendedor adquiri� el predio vendido mediante daci�n en pago hecha por la Cooperativa Financiera Solidarios en liquidaci�n, dentro de la escritura p�blica No. 2567 de 30 de septiembre de 2002 de la Notar�a 14 del c�rculo de Cal�, debi� igualmente realizar un estudio t�cnico adem�s del jur�dico, del que debi� obtener la informaci�n sobre la afectaci�n del predio, m�xime cuando del certificado de existencia y representaci�n se lee que en su objeto social se encuentra la de prestar servicios de asesor�a financiara y los dem�s vinculados con ellas, tales como promoci�n y obtenci�n de fuentes de financiaci�n, reestructuraci�n de pasivo, definici�n de estructura de capital, recaudo de cartera, comercializaci�n de bienes, evaluaci�n de proyectos de inversi�n y preparaci�n de estudios de factibilidad, en cambio la Congregaci�n de Misioneros, tambi�n seg�n la certificaci�n de existencia tiene como exclusivos la religi�n y la caridad.
Por consiguiente, aleg� que la determinaci�n de comprar el inmueble se finc� en la confianza y credibilidad que generaba una entidad financiera en el medio, como era el caso de Megabanco comercializador de propiedad de Coopdesarrollo, bajo el entendido de que ellos eran ampliamente conocedores de las condiciones t�cnicas y jur�dicas del inmueble, toda vez que el valor comercial dado al mismo, sincronizaba con su definici�n por el cual se entiende �como el precio m�s favorable por el cual �ste se transar�a en un mercado donde el comprador y el vendedor actuar�an libremente con el conocimiento de las condiciones f�sicas y jur�dicas que afectan el bien�, aunado a que a la entidad demandada por su condici�n en el mundo del mercado debe exig�rsele mayor diligencia, por ello, estaba en la obligaci�n de poner en conocimiento de la entidad demandante las condiciones reales del inmueble frente al desarrollo urban�stico de la ciudad, en especial la afectaci�n que no se refleja en el certificado de tradici�n y libertad, que precisamente constitu�a un vicio oculto. 6.3.
Increp� que en el presente asunto se cumplen a cabalidad las exigencias contempladas en el art�culo 1915 del C�digo Civil, pues el vicio exist�a al tiempo de la venta, ya que la Resoluci�n AP-AV-04 fue expedida por la Unidad de Proyectos del Departamento Administrativo de Control F�sico Municipal de Cal�, el 6 de julio de 1990 y la No. SGMB-GV-024 el 24 de septiembre de 2003, por la Subsecretar�a de convivencia y seguridad del Municipio de Cali.
Igualmente, son tales que la cosa vendida no sirve para su uso natural, segundo requisito que se halla demostrado con la comunicaci�n 012870 SOU-MV-139/06 de 19 de octubre de 2006, emanada del Subdirector de Ordenamiento Urban�stico de la Alcald�a de Cal�, en la cual qued� establecido que el porcentaje afectado por la obra es del 77.7% quedando s�lo un �rea �til de 22.3% lo que no permite al comprador utilizar el bien para realizar el fin para el que lo adquiri�, pues el proyecto de vivienda deb�a realizarse en el �rea total de 9.242.61 M2.
Por �ltimo, el vendedor no inform� de tales vicios al comprador, que por ser ocultos no tuvo �ste la oportunidad de conocerlos, m�xime cuando su profesi�n y oficio no le exig�an haber sabido de ellos. IV. CONSIDERACIONES 1. Los presupuestos procesales est�n cabalmente satisfechos y no se observa vicio de nulidad que invalide lo actuado o impida una decisi�n de m�rito. 2.
El origen de la acci�n ejercida a trav�s de este proceso, se remonta a las �acciones edilicias� del derecho romano, toda vez que en Roma, los ediles curules, encargados de la polic�a de los mercados y de las ferias impusieron a los vendedores de animales dom�sticos y esclavos la obligaci�n de hacer saber al p�blico los defectos ocultos del animal o esclavo y si dejaban de hacerlo quedaban expuestos a la acci�n redhibitoria, que buscaba la resoluci�n de la compraventa o a la acci�n estimatoria, para obtener la reducci�n del precio.
Posteriormente este sistema se extendi� a todas las compraventas. La instituci�n, con sus rasgos esenciales, pas� a las legislaciones actuales. En nuestro caso, fue recogida por el derecho privado, en normas civiles y comerciales. 2.1. El C�digo Civil en su art�culo 1914, establece que se llama acci�n redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, ra�z o mueble, llamados redhibitorios.
La anterior acci�n es desarrollada en el art�culo 1917 del mismo c�digo al se�alar que los vicios redhibitorios �dan derecho al comprador para exigir o la rescisi�n de la venta, o la rebaja del precio, seg�n mejor le pareciere�. A su turno, el art�culo 1918 de la misma codificaci�n establece que si �el vendedor conoc�a los vicios y no los declar�, o si los vicios eran tales que el vendedor haya debido conocerlos por raz�n de su profesi�n u oficio, ser� obligado no s�lo a la restituci�n o rebaja del precio, sino a la indemnizaci�n de perjuicios�; en caso contrario, s�lo estar� obligado a restituir el bien o rebajar el precio.
En este orden, s�lo hay lugar a indemnizar perjuicios de presentarse las hip�tesis de la primera parte de la norma citada, siempre y cuando haya pleno cr�dito en el proceso de tales perjuicios. 2.2. Por su parte, el Art. 934 de la ley mercantil, consagra que si la cosa vendida presenta, con posterioridad a su entrega, vicios o defectos ocultos cuya causa sea anterior al contrato, ignorados sin culpa por el comprador, que hagan la cosa impropia para su natural destinaci�n o para el fin previsto en el contrato, el comprador tendr� derecho a pedir la resoluci�n del mismo o la rebaja del precio a justa tasaci�n. Si el comprador opta por la resoluci�n deber� restituir la cosa al vendedor.
En uno y otro caso habr� lugar a indemnizaci�n de perjuicios por parte del vendedor, si �ste conoc�a o deb�a conocer al tiempo del contrato el vicio o el defecto de la cosa vendida. 2.3. Ahora bien, teniendo en cuenta que la persona jur�dica vendedora y demandada, Central Cooperativa de Desarrollo Social �Coopdesarrollo�, es una entidad que explota una actividad comercial, matriculada en la C�mara de Comercio de Bogot�, en aplicaci�n de lo previsto en el art�culo 21 del C�digo de Comercio, conforme al cual se tendr�n como mercantiles todos los actos de los comerciantes relacionados con actividades o empresas de comercio, la venta que hizo del lote de terreno ubicado en la Calle 83 con Calle 1 A del Barrio �Alto Napoles� de la ciudad de Cali a la demandante, es un acto mercantil, porque est� comprendido entre las actividades propias de su objeto social ��comercializaci�n de bienes�-.
Entonces, as� se considere que para la compradora es un acto eminentemente civil, para la vendedora sigue siendo mercantil, y por ende, debe regirse por las disposiciones de la ley comercial, conforme a lo previsto en el art�culo 22 ib�dem y porque los comerciantes y los asuntos mercantiles se rigen por tales disposiciones, por mandato del art�culo 1� de ese estatuto. 3.
En consecuencia, para la resoluci�n del asunto sub judice, se aplicar�n las disposiciones que prev� la ley comercial sobre el particular, es decir, lo estipulado en los art�culos 934 y siguientes del C�digo de Comercio. 3.1. Seg�n la jurisprudencia, �Tanto en el contrato civil como en el mercantil, los dichos vicios ocultos, para que produzcan los efectos se�alados, deben haber sido ignorados por el comprador sin culpa suya, como reza el art�culo 934 del C�digo de Comercio, o ser tales, como lo exige el art�culo 1915 � 3� del C�digo Civil, que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que �l no haya podido f�cilmente conocerlos en raz�n de su profesi�n. Para calificar un vicio como redhibitorio en materia civil, es menester que se llenen las espec�ficas condiciones que enumera el art�culo 1915 precitado.
Y para que en materia mercantil pueda clasificarse como defecto oculto, h�cese indispensable que el vicio tenga causa anterior a la celebraci�n del contrato, que persista despu�s de la entrega de la cosa haci�ndola impropia para su natural destinaci�n o para el fin previsto en el contrato, y que, sin culpa del comprador, fuera ignorado por �ste� (CSJ sentencia octubre 11 de 1977) 3.2.
De lo anterior se puede concluir, que para que sean redhibitorios los vicios en materia comercial, tienen que cumplir las siguientes calidades: a) Haber sido ignorados por el comprador sin culpa suya. b) Haber existido al tiempo de la venta y permanecer despu�s de ella, y, c) Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirve para su uso natural, o para el fin para que el que fue adquirida. 3.3.1.
Referente al primer presupuesto para la prosperidad de la acci�n redhibitoria, prima facie debe desatacarse que por estipulaci�n del legislador, en el art�culo 935 de la ley comercial, se prev� que �corresponder� al vendedor la prueba de que el comprador conoc�a o deb�a conocer el mal estado de la cosa vendida al momento del contrato. Para establecer si hay culpa del comprador se tendr� en cuenta la costumbre.� (subrayado fuera de texto) Entonces, no puede olvidarse, que en esta clase de asuntos, la carga de la prueba se encuentra en cabeza de la parte demandada, por ser quien fungi� como vendedora en el negocio, por lo que a dicha entidad le correspond�a probar que el comprador conoc�a o deb�a conocer los defectos que afectan el inmueble, ya que en la demanda se afirm� categ�ricamente que el comprador no los conoc�a, ni deb�a conocerlos dado que se trataba de una entidad sin �nimo de lucro, que tiene como fines exclusivos la religi�n y la caridad; en consecuencia, incumbe a la parte demandada la prueba de que aquella conoc�a o debi� conocer el estado del bien.
En el evento sub examine, se advierte claramente que la sociedad demandada no prob� de manera alguna que la demandante ten�a conocimiento de la afectaci�n vial que recae sobre el inmueble adquirido mediante el contrato de compraventa que aqu� se pretende rescindir. En efecto, de la �nica prueba decretada y recaudada a su favor, esto es, el interrogatorio de parte absuelto por el Representante Legal de la entidad demandante, no se puede colegir que �sta hubiera tenido conocimiento de la existencia de la Resoluci�n AP-AV-04 de 6 de julio de 1990, actualizada mediante Resoluci�n de Singularizaci�n SGM-GV-024 de 24 de septiembre de 2003, ni de las limitaciones y cesiones de terreno que dichos actos administrativos conllevaban.
Ahora, tampoco existe probanza alguna que demuestre que medi� culpa del comprador al no haber indagado sobre la existencia de las resoluciones en cita. En efecto, como lo dispone el art�culo 835 del C�digo de Comercio, en su parte pertinente �quien alegue la mala fe o culpa de una persona, o afirme que �sta conoci� o debi� conocer determinado hecho, deber� probarlo�, circunstancia que no aparece acreditada en el sub lite.
Contrario sensu lo que se halla demostrado en el proceso, luego de apreciadas en su conjunto todas las pruebas de conformidad con lo dispuesto en el art�culo 187 del C�digo de Procedimiento Civil, es que el sacerdote que celebr� el negocio jur�dico en cuesti�n, actu� como una persona diligente, es decir, que en su obrar, no se revel� una conducta contraria a la que debiera haberse observado de cualquier persona cuidadosa en sus negocios, pues procedi� a verificar la tradici�n del inmueble a trav�s del certificado de libertad que le exhibi� la demandada y visit� el predio para constatar que era el indicado para el proyecto de vivienda que pretend�a edificar, como usualmente se acostumbra hacer en esta clase de negocios, trat�ndose de personas que no ejercen la comercializaci�n en finca ra�z. Y es que precisamente con este aspecto se halla probado lo oculto del vicio, toda vez que no era perceptible a los ojos de cualquier persona que ordinariamente estuviera contratando, puesto que no figura inscripci�n alguna en el certificado de tradici�n y libertad del inmueble que le hubiera permitido al comprador hacer mayores averiguaciones sobre los proyectos viales que la administraci�n de la ciudad de Cali tuviera pendiente de ejecutar y que finalmente terminar�an afectado el predio.
Es m�s como lo narr� el testigo Adolfo Quinta Saa, s�lo era posible conocer las afectaciones que pesan sobre el bien a raz�n de las Resoluciones antes citadas, mediante un esquema b�sico, que es un informe t�cnico que muestra la ubicaci�n de las v�as aleda�as o que pasen por el lote y esto se realiza mediante la conjunci�n de datos tomados de distintos planos y proyectos, que s�lo fue realizado como paso preliminar para la construcci�n del proyecto de vivienda por parte de la demandante, de donde puede concluirse que al tratarse de un informe t�cnico el comprador no ten�a por qu� conocerlo al ajustar la convenci�n, pues ese plan vial en modo alguno se revela f�cilmente a los ojos de quien examina la cosa de una manera normal.
As� lo ha dicho la jurisprudencia: �Ahora bien, como no puede exigirse que para la compra o permuta el comprador est� siempre asistido de un t�cnico que examine previamente la cosa objeto del contrato, ha de decirse que el defecto es oculto cuando a pesar de haberse hecho un examen elemental o normal de la cosa por una persona que disponga de los mismos conocimientos t�cnicos que el comprador el vicio no se descubri�.
(CSJ. 22-oct-1977) 3.3.2. Por �ltimo, est� demostrado que el inmueble no sirve para el uso que naturalmente deber�a prestar y para la finalidad para la cual fue adquirido, as� en la actualidad no se hayan ejecutado las obras. Lo anterior se prob� con la comunicaci�n SOU-MV-139-06 (fol. 233 c.1), emanada de la Subdirecci�n de Ordenamiento Urban�stico de Planeaci�n Municipal de la Alcald�a de Santiago de Cali, en la que se especific� que el porcentaje afectado del predio por la Avenida Circunvalaci�n correspond�a al 77.7% �quedando un 22.3% como �rea �til del lote total�, pues las v�as ocupan 5.238,86 M2, quedando 4003.75 M2 como �rea restante, a los cuales deben rest�rsele a su vez, 1.940,95 M2 que corresponden a la cesi�n de Zona Verde y Equipamiento, por lo que el �rea �til en metros cuadrados ser�a de 2.062.80, como se v�, un porcentaje realmente importante del predio ser�a ocupado por la malla vial, pr�cticamente la mayor�a del lote adquirido por la demandante, lo que sin lugar a dudas permite afirmar que el proyecto de vivienda de la demandante no puede llegar a realizarse.
Por tanto, lo que puede presumirse es que si la demandante hubiese tenido conocimiento en la �poca de la celebraci�n del contrato de los vicios que afectaban el bien, no habr�a celebrado el negocio, por la grave afectaci�n del predio materia de la compraventa para la realizaci�n del proyecto de vivienda. Refuerza esta posici�n lo significativo de la incidencia de los vicios, de tal manera que si no gravar�n de manera notable el servicio que naturalmente debe prestar la cosa, como aqu� se encuentra probado, no podr�a haber restituci�n del precio, pero como se demostr� la grave afectaci�n que impide la finalidad prevista, se abre paso a la prosperidad la acci�n interpuesta por la demandante. 3.4.
Por dem�s, las excepciones de m�rito formuladas por la parte demandada, no pueden tener cabida en el proceso ya que resultan infundadas, pues, como se analiz� est�n dados todos los requisitos para la prosperidad de la acci�n por vicios o defectos ocultos prevista en el art�culo 934 del C�digo de Comercio, por lo que no puede hablarse de inexistencia de los vicios alegados, pues se halla comprobada su existencia, ni tampoco puede exculparse la parte demandada en haber obrado de buena fe en el contrato, pues aqu� no se est� cuestionando que la demandada hubiera actuado de mala fe en la negociaci�n, o con la intenci�n de defraudar a la demandante, sino que lo que por ley le correspond�a haber probado que el comprador debi� conocer el estado del bien al momento del contrato, carga con la cual no cumpli� y por eso debe soportar las consecuencias legales, como en l�neas atr�s quedara establecido.
Por lo mismo, tampoco puede abrirse paso a la prosperidad la excepci�n titulada �hecho de la v�ctima causa exclusiva del da�o�, en la forma como fue planteada. 4. En punto de las restituciones mutuas, se tiene que de un lado, a la parte demandante le corresponde restituir el inmueble al demandado, y a �ste restituir el precio pagado por el bien a su contraparte.
Ahora, el inciso final del art�culo 934 de la ley comercial, se�ala puntualmente que adem�s de la resoluci�n del contrato ��habr� lugar a indemnizaci�n de perjuicios por parte del vendedor, si �ste conoc�a o deb�a conocer al tiempo del contrato el vicio o el defecto de la cosa vendida�. De otro lado, se debe precisar que la devoluci�n del dinero a la demandante debe hacerse de manera nominal, porque tal y como lo ha entendido la jurisprudencia en las acciones por vicios ocultos en principio no procede la correcci�n monetaria.
Se ventila entonces aqu� si existe m�rito probatorio para sostener que la parte demandada, conoc�a o deb�a conocer al tiempo del contrato del vicio o el defecto de la cosa vendida. En este orden, luego de revisadas las probanzas recaudadas en el dossier, no puede sostenerse que la demandada para el momento en que realiz� la compraventa hubiera tenido conocimiento de la existencia de las obras viales que afectan el bien, as� como tampoco es posible sostener como lo argumenta la actora, que por el s�lo hecho de haber recibido el inmueble por daci�n en pago, tuviera conocimiento de los vicios o que hubiera realizado un esquema b�sico en oportunidad anterior, que permitiera dar conocimiento de las Resoluciones que afectan el inmueble; en consecuencia, no hay lugar a emitir condena alguna por concepto de perjuicios, m�xime cuando no hay prueba id�nea de su causaci�n, y en la demanda no se reclam� ninguna suma de dinero por tal concepto. 5.
En las condiciones anotadas se impone la revocatoria de la decisi�n de primera instancia, para en su lugar ordenar la resoluci�n del contrato de compraventa de marras, y ordenar la restituci�n del precio al extremo demandante y del inmueble a la parte demandada. V. DECISI�N En m�rito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot�, en Sala Civil de Decisi�n, administrando justicia en nombre de la Rep�blica y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO. REVOCAR la sentencia proferida el d�a 18 de marzo de 2009, por el Juzgado Veinte Civil del Circuito de Bogot� D. C., en consonancia con lo esgrimido en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO. En consecuencia, se ordena la RESOLUCION del contrato de compraventa celebrado entre Central Cooperativa de Desarrollo Social Coopdesarrollo y la Congregaci�n Misioneros Hijos del Inmaculado Coraz�n de Mar�a Provincia Colombiana de Occidente, contenido en la escritura p�blica No.1293 de 11 de marzo de 2004 de la notar�a 7� del c�rculo de Cali, respecto del inmueble identificado con la matr�cula inmobiliaria No. 370-441822, por vicios ocultos.
Of�ciese a la Notaria y a la Oficina de Registro de Instrumentos P�blicos competente.
TERCERO. ORDENAR a CENTRAL COOPERATIVA DE DESARROLLO SOCIAL COOPDESARROLLO devolver en el t�rmino de cinco (5) d�as a la CONGREGACION MISIONEROS HIJOS DEL INMACULADO CORAZON DE MARIA PROVINCIA COLOMBIANA DE OCCIDENTE, la suma de sesenta y seis millones de pesos moneda corriente.
CUARTO. Negar las dem�s pretensiones, por cuando no se acredit� la causaci�n de perjuicios.
QUINTO. ORDENAR la CONGREGACION MISIONEROS HIJOS DEL INMACULADO CORAZON DE MARIA PROVINCIA COLOMBIANA DE OCCIDENTE, que en el t�rmino de cinco (5) d�as, proceda a restituir el inmueble distinguido con el folio de matr�cula inmobiliaria No. 370-441822 a CENTRAL COOPERATIVA DE DESARROLLO SOCIAL COOPDESARROLLO.
SEXTO. CONDENAR en costas a la parte demandada en ambas instancias. T�sense. C�PIESE, NOTIF�QUESE Y C�MPLASE LIANA A. LIZARAZO VACAMagistrada CLARA IN�S M�RQUEZ B. LUZ MAGDALENA MOJICA R. Magistrada Magistrada PAGE PAGE 23 PAGE ORDINARIO CONGREGACION DE MISIONEROS HIJOS DEL INMACULADO CORAZON DE MARIA Contra BANCO COOPDESARROLLO. 78DEGHp����������������� &, - e f ���Dz�ǫǠ��������}������oa��S�h� �h�{�5�CJ\�aJh� �h�N5�CJ\�aJh� �h:9U5�CJ\�aJhy�CJaJh� �h�(HCJaJh�O�CJaJhq.vCJaJh� �h_�CJaJh� �h_�)j�v�M h� �h_�5�CJUV\�aJh� �h_�5�CJ\�aJ#jh� �h_�5�CJU\�aJh�x�h_�6�CJ]�aJh�c6�CJ]�aJ7Hp����f � � � � ������������x$ ���dha$gd� �$ ��dha$gd� �gd� �$ �( 4 ��( dh^�( a$gd� �$ �4 �dha$gd� � $dha$gd� � $dha$gd� �gd� �$�2dh]�2a$gd� �$ ���3dh]�3a$gd� � ߗy���f { } � � � � � � � � � � � ` j k m r x � � � � � � � � � � � � Z�������s9 � � � � � � � ������������������������������糨��睒����hq.vCJaJh� �h�+�CJaJh� �h� �CJaJh� �hIS�CJaJh� �h�*�CJaJh� �h ^�CJaJh=Fh� �h�T�h/�CJaJh�O�CJaJh� �h_�5�CJ\�aJh� �h_�CJaJh� �h_�h� �h�{�1� � � � � � � [\� � QR��������������$ ����� dha$gd� � ���gd� �$ �j dha$gd� �$ ���� �dha$gd� �$ ����dha$gd� � � j ���gd� �$ ���dha$gd� �$ ��dha$gd� 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