Micelio

SENTENCIA — Tribunal Superior de Bogotá

Radicado: 001 2010 00005 01

Sala: SALA CIVIL

Ponente: Liliana Aída Lizarazo Vaca

Fecha: 2012-07-04

Sujetos procesales: SANDRA ALARCÓN MARTÍNEZ / JORGE ENRIQUE MAYA LLANO.

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REF.: ORDINARIO. SANDRA ALARC�N MART�NEZ contra JORGE ENRIQUE MAYA LLANO. Rad. n�m.: 001 2010 00005 01. Magistrada Ponente Dra. LIANA A. LIZARAZO V. Discutido y aprobado en la Sala de 4 de julio de 2012. Procede la Sala a resolver el recurso de apelaci�n interpuesto por la parte demandante contra la sentencia de fecha veinticinco (25) de noviembre de dos mil once (2011), proferida por el Juzgado Primero (1�) Civil del Circuito en el asunto del ep�grafe.

I.

ANTECEDENTES 1. Sandra Alarc�n Mart�nez, por conducto de apoderada judicial, demand� a Jorge Enrique Maya Llano para que, previos los tr�mites de un proceso ordinario, se hicieran los siguientes pronunciamientos: 1.1. Se declare la resoluci�n judicial del contrato de promesa de compraventa suscrito por las partes del litigio, con ocasi�n de los vicios redhibitorios que recaen sobre el apartamento 1102 del edificio �Altos del Rosal� � Propiedad Horizontal � (direcci�n: transversal 1� No. 69-24), inmueble al cual le corresponde el uso exclusivo del garaje 1102 A y el dep�sito 8, y que est� distinguido con la matr�cula inmobiliaria No. 50C-1379242 de la Oficina de Registro de Instrumentos P�blicos de Bogot� � Zona Centro �. 1.2.

En consecuencia, se disponga que el promitente vendedor, Jorge Enrique Maya Llano, debe cancelar a favor de la promitente compradora, Sandra Alarc�n Mart�nez, la suma de $80.000.000 por concepto de arras retractatorias, conforme lo dispone la cl�usula penal estipulada en la promesa de compraventa. 1.3. Se condene al demandado a pagar el valor que, por concepto de depreciaci�n del peso colombiano, ha sufrido la suma de $40.000.000 que le fue entregada por la demandante a t�tulo de arras, hasta el momento en que se compruebe el pago de dicho monto. 1.4.

Se ordene devolver las cosas a como estaban antes de celebrarse la promesa de compraventa en menci�n, y se realicen las compensaciones a que haya lugar. 2. La actora fundament� sus pretensiones en la siguiente versi�n de los hechos: 2.1. El 30 de enero de 2009, las partes celebraron un contrato de promesa de compraventa sobre el apartamento 1102 del edificio �Altos del Rosal� � propiedad horizontal �, ubicado en la trasversal 1� # 69-24 de esta ciudad, y distinguido con matr�cula inmobiliaria 50C-1379242 de la Oficina de Registro e Instrumentos P�blicos de Bogot� � Zona Centro �. 2.2.

Los linderos de la unidad habitacional no han sufrido ning�n tipo de variaci�n ni en los t�tulos de dominio ni en la matr�cula inmobiliaria respectiva, en otras palabras, no se advierte, de la simple lectura de dichos documentos, alg�n tipo de ampliaci�n o incremento del �rea construida que haya sido legalmente autorizada por entidad p�blica competente. 2.3.

Se trata de un apartamento sometido al r�gimen de propiedad horizontal, acogido mediante escritura p�blica 2122 de 1994 de la Notar�a 16 de Bogot�, debidamente inscrita en la oficina de registro, donde consta que el �rea privada es de 76.75 m2 y, el �rea construida, de 98.22 m2. 2.4. Posteriormente, dicho reglamento fue reformado mediante escritura p�blica No. 700 de 1995, otorgada en la misma notar�a y debidamente registrada, en donde consta que se ampli� la placa posterior del edificio y se determin� el uso exclusivo de un jard�n ubicado en el costado oriental en beneficio del apartamento, lo que increment� su �rea total a 114,37 m2. 2.5.

En escritura p�blica 12223 de 1995, de la Notar�a 29 de Bogot�, se asign� a la unidad habitacional el garaje 1102 A (ubicado en el s�tano 1� del edificio) y el dep�sito No. 8, sin embargo, actualmente se usa un espacio de parqueo perteneciente a otro apartamento, desconociendo los motivos de tal situaci�n, en tanto que no obra ning�n documento que justifique ese cambio. 2.6.

Jorge Enrique Maya Llano adquiri� el predio mediante escritura p�blica 8969 de 2008, de la Notar�a 48 de Bogot�, y all� mismo constituy� hipoteca abierta a favor de Bancolombia aunado a que afect� el inmueble a vivienda familiar. El gravamen hipotecario fue posteriormente cancelado, sin embargo, el respectivo instrumento p�blico no ha sido registrado, circunstancia que igualmente se predica de la afectaci�n a vivienda familiar, excepto que a motu propio de la demandante fue registrada la escritura por la cual se hizo el levantamiento de esta �ltima, a efectos de inscribir la demanda del sub lite como medida cautelar. 2.7.

El se�or Jorge Enrique Maya Llano, en la promesa de compraventa que suscribi� con la demandante, elude la real identificaci�n del predio, pues solo se remite a los linderos de la escritura p�blica por la cual �l adquiri� el dominio, sin advertir que el apartamento fue sujeto a modificaciones en su �rea, pues en realidad es conocedor de que tales adecuaciones se realizaron sin los permisos ni las autorizaciones legales pertinentes. 2.8.

La demandante se dio cuenta de las anteriores circunstancias habida cuenta del estudio realizado por la firma �Castillo Medina Arquitectos�, el cual contrat� con miras a la celebraci�n del contrato prometido y a obtener un cr�dito hipotecario para cancelar parte del precio, evidenci�ndose as� la existencia de vicios en el inmueble objeto de compraventa, como lo es � se itera � incongruencias entre el �rea f�sica y la rese�ada en los t�tulos de propiedad, la falta de identidad en el parqueadero asignado al apartamento, a m�s de una gran diferencia entre el aval�o comercial y el precio exigido por el promitente vendedor. 2.9.

La ampliaci�n del �rea del inmueble implic� construcciones adicionales, que se hicieron sin contar con los estudios t�cnicos sobre estabilidad y existencia de los bienes comunes, siendo claro que ello implica una carga mayor a la estructura del edificio que no est� calculada, y que a largo plazo generar� deterioros. Por otra parte, lo anterior tambi�n tiene implicaciones tributarias, pues al no reportarse el metraje real del inmueble se est�n evadiendo impuestos, lo que el promitente vendedor quiere hacer ver como ventaja y no un problema. 2.10.

Los contratantes pactaron como precio la suma de $403.000.000, de los cuales $40.000.000 se cancelaron al momento de la celebraci�n de la promesa, y $363.000.000 deb�an pagarse el d�a fijado para suscribir la escritura p�blica de compraventa (30 de abril de 2009), la que no se otorg� por las razones atr�s descritas y que fueron consignadas en la respectiva acta de comparecencia de la Notar�a. La actuaci�n surtida 3.

La demanda correspondi� por reparto al Juzgado 1� Civil del Circuito, quien por auto de fecha 15 de diciembre de 2009 la admiti� y realiz� los dem�s pronunciamientos propios de esta clase de procesos (fl. 122 cd.1). 4. El demandado, debidamente enterado del anterior prove�do (fl. 123 cd. 1), se opuso a las pretensiones de la actora y formul� la excepci�n de m�rito que titul� �incumplimiento del promitente comprador (demandante)�. 5.

Surtida la audiencia que trata el art�culo 101, fracasada la conciliaci�n, agotada la etapa probatoria y corrido el traslado para alegar de conclusi�n � derecho del que hizo uso el demandado �, el juez dict� sentencia en la que: i) declar� fundada y probada la excepci�n formulada en la contestaci�n de la demanda; ii) dispuso que no se cumplen los presupuestos de la acci�n de resoluci�n del contrato de promesa de compraventa por vicios redhibitorios; iii) deneg� las pretensiones de la demanda; y, iv) conden� en costas a la actora.

II. LA SENTENCIA IMPUGNADA 6. Como argumentos del fallo, el juzgador de primer grado se�al� que: 6.1. La acci�n resolutoria por vicios redhibitorios est� contemplada para la compraventa civil y comercial, como quiera que las normas que regulan tal figura parten de la existencia o celebraci�n del contrato de compraventa, por ende, para un mero negocio preparatorio o, en este caso, promesa de celebrar un contrato cuyas obligaciones son de hacer, no es factible aducir la existencia de vicios ocultos, como quiera que no se ha perfeccionado la compra (al no existir transferencia del derecho de dominio) y menos la entrega del bien, para as� poder siquiera aducir que la cosa objeto de contrato no sirve para su uso natural o sirve imperfectamente. 6.2.

De las pruebas arrimadas al plenario se colige que, la parte actora, no logr� demostrar que el demandado incumpli� las obligaciones contractuales que ten�a a su cargo, seg�n lo estipulado en la promesa de compraventa, toda vez que, para la fecha en que deb�a suscribirse la escritura p�blica, ya hab�a cancelado la hipoteca y el patrimonio de familia que pesaba sobre el bien. 6.3.

Respecto a la cabida del predio, es un aspecto que no puede ser atribuido al demandado como incumplimiento de la promesa de compraventa, como quiera que para la celebraci�n de dicho contrato no era condici�n realizar estudio alguno, por ello su cumplimiento no se sujetaba a las resultas del mentado an�lisis. 6.4. La prueba documental no es el medio id�neo para evidenciar una diferencia en el �rea del apartamento, sino que �sta es demostrable por dictamen pericial, el cual no se solicit�, siendo una carencia probatoria en tal sentido y, en consecuencia, no se encuentra demostrado el incumplimiento del demandado. 6.5.

Por otro lado, no se acredit� que la demandante honr� la obligaci�n a su cargo, pues si bien alleg� un cheque por la suma de $363.000.000, en la promesa no se indic� que el precio ser�a cancelado mediante t�tulo valor, por lo que esta prestaci�n deb�a ser descargada mediante pago en efectivo al tenor de la ley (art. 1626 C.C.). 6.6. As�, existe indicio de que la demandante no se allan� a cumplir la obligaci�n que ten�a a su cargo, raz�n por la que no tiene potestad para solicitar la resoluci�n del contrato de promesa, al no ser contratante cumplida y, por consiguiente, la excepci�n propuesta en tal sentido est� llamada a prosperar.

III. LA IMPUGNACI�N 7. Inconforme con la decisi�n, la demandante interpuso el recurso de apelaci�n, el que sustent� de la siguiente forma: 7.1. La actora no es experta en temas de arquitectura ni derecho, por lo que no pod�a identificar los vicios de que adolece el inmueble, los cuales s� se encuentran probados, pues se alleg� un aval�o comercial realizado por una respetable firma de arquitectos, probanza que no fue rebatida ni rearg�ida por la contraparte, de la cual se desprende que entre lo declarado como �rea del apartamento y la real, existen irregularidades. 7.2.

Una vez evidenciados dichos vicios, la actora le solicit� al promitente vendedor la rebaja del precio, propuesta que �ste no acogi�, y si bien es cierto que aquellos deben ser alegados cuando se suscribe el contrato de compraventa, no lo es menos que por buenas pr�cticas y costumbres comerciales se efect�an estudios de t�tulos y aval�os de cualquier inmueble que se pretenda comprar. 7.3.

Exigir la celebraci�n de una compraventa para poder reclamar la resoluci�n por vicios redhibitorios va en contra del aspecto social del derecho, pues ello traduce que para proteger sus intereses deba consentir en adquirir una cosa habi�ndose dado cuenta, con anterioridad, de que est� viciada y su valor real no corresponde al que le habr�an ofrecido, aspecto que ri�e con el buen juicio y la raz�n. 7.4.

El demandado confirm� que a fecha de 30 de abril de 2009 continuaba habitando el inmueble junto con su familia, lo que implica la imposibilidad de que pudiera hacer entrega del precio, circunstancia constitutiva del incumplimiento de tal obligaci�n. 7.5. Si bien el demandado alleg� las escrituras por las cuales levant� la hipoteca y la afectaci�n a vivienda familiar que reca�an sobre el apartamento, �stas no fueron inscritas ante la Oficina de Registro e Instrumentos P�blicos, tr�mite obligatorio para tener por entendido que el bien ra�z estaba libre de grav�menes. 7.6.

En la promesa no se estipularon las condiciones de pago, esto es, no se dijo que ten�a que ser en efectivo, motivo por el cual no puede alegarse que la actora no contaba con los recursos para efectuar el pago, situaci�n que s�lo podr�a ser acreditada por dictamen pericial, medio probatorio que no se solicit� ni practic� en el plenario. IV.

CONSIDERACIONES 1. Sea lo primero advertir que el libelo genitor claramente contiene la pretensi�n de obtener la declaraci�n de resoluci�n judicial del contrato de promesa de compraventa materia del sub lite, invocando para tal efecto la existencia de vicios redhibitorios sobre el inmueble en cuesti�n. 2. Al respecto, mem�rese que el origen de la acci�n ejercida a trav�s de este proceso, se remonta a las �acciones edilicias� del derecho romano, toda vez que en Roma, los ediles curules, encargados de la polic�a de los mercados y de las ferias impusieron a los vendedores de animales dom�sticos y esclavos la obligaci�n de hacer saber al p�blico los defectos ocultos del animal o esclavo y, si dejaban de hacerlo, quedaban expuestos a la acci�n redhibitoria, que buscaba la resoluci�n de la compraventa o a la acci�n estimatoria, para obtener la reducci�n del precio.

Posteriormente este sistema se extendi� a todas las compraventas. La instituci�n, con sus rasgos esenciales, pas� a las legislaciones actuales. En nuestro caso, fue recogida por el derecho privado, en normas civiles y comerciales. El C�digo Civil en su art�culo 1914, establece que se llama acci�n redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, ra�z o mueble, llamados redhibitorios.

La anterior acci�n es desarrollada en el art�culo 1917 del mismo c�digo al se�alar que los vicios redhibitorios �dan derecho al comprador para exigir o la rescisi�n de la venta, o la rebaja del precio, seg�n mejor le pareciere�. A su turno, el art�culo 1918 de la misma codificaci�n establece que si �el vendedor conoc�a los vicios y no los declar�, o si los vicios eran tales que el vendedor haya debido conocerlos por raz�n de su profesi�n u oficio, ser� obligado no s�lo a la restituci�n o rebaja del precio, sino a la indemnizaci�n de perjuicios�; en caso contrario, s�lo estar� obligado a restituir el bien o rebajar el precio.

En este orden, s�lo hay lugar a indemnizar perjuicios de presentarse las hip�tesis de la primera parte de la norma citada, siempre y cuando haya pleno cr�dito en el proceso de tales perjuicios. Por su parte, el art�culo 934 de la ley mercantil, consagra que si la cosa vendida presenta, con posterioridad a su entrega, vicios o defectos ocultos cuya causa sea anterior al contrato, ignorados sin culpa por el comprador, que hagan la cosa impropia para su natural destinaci�n o para el fin previsto en el contrato, el comprador tendr� derecho a pedir la resoluci�n del mismo o la rebaja del precio a justa tasaci�n. Si el comprador opta por la resoluci�n deber� restituir la cosa al vendedor.

En uno y otro caso habr� lugar a indemnizaci�n de perjuicios por parte del vendedor, si �ste conoc�a o deb�a conocer al tiempo del contrato el vicio o el defecto de la cosa vendida. 3. Pues bien, de los anteriores derroteros se desprende � como bien lo indic� el a quo � que la acci�n de resoluci�n por vicios redhibitorios solo se predica en trat�ndose de un contrato de compraventa, pues en �ste radica su teleolog�a, a tal punto que el mismo legislador previ� tal supuesto en las disposiciones que regulan dicho contrato, el cual tiene elementos que distan de los que caracterizan una promesa.

De all� que la Corte Suprema de Justicia haya precisado: �La simple promesa de contrato no es un acto de enajenaci�n, y por lo mismo su objeto es la perfecci�n del contrato prometido que es necesario no confundir con el objeto del contrato de venta, que es la cosa vendida�. 4. En ese orden, t�ngase de presente que la promesa de compraventa contiene una obligaci�n de hacer, esto es, celebrar el contrato definitivo, por ende puede reputarse de preparatorio y transitorio, en cuanto su vida es ef�mera y destinada a dar paso al contrato fin.

As�, la jurisprudencia ha rese�ado las caracter�sticas de la promesa bajo la siguiente s�ntesis: �El contrato de promesa constituye por s� mismo una convenci�n sustantiva y acabada como cualquiera otra, o sea, que es un contrato nominado con fisonom�a propia (Cas. de abril 9 de 1937-XLIV-1920, 72). (�) El contrato de promesa tiene una finalidad econ�mica peculiar, cual es la de asegurar la celebraci�n de otro contrato posterior cuando los interesados no quieren o no pueden realizarlo de presente.

No es un fin en s� mismo, sino un medio o un instrumento que conduce a efectuar otro negocio distinto. Ofrece adem�s estos caracteres: es un contrato preparatorio de orden general porque puede referirse a cualquiera otra convenci�n; es principal y solemne, y puede ser unilateral o bilateral, seg�n que la obligaci�n de celebrar el contrato prometido haya sido contra�da por una sola de las partes o rec�procamente por ambas.

Tiene su individualidad propia y si algo ofrece de excepcional ello obedece al modo imperativo como la ley exige la presencia de todos los elementos que lo configuran, desde luego que esos factores son de la esencia misma del contrato� (se resalta). Quiere decir lo anterior que si bien la acci�n por vicios redhibitorios no procede en trat�ndose de la promesa de compraventa, �sta, como todo contrato, puede ser enervada si se acreditan los supuestos legales que desvirt�en los requisitos para su existencia, validez o eficacia. 5.

En punto de lo anterior, podr�a pensarse que la demandante, en su escrito introductorio, estar�a alegando que su consentimiento, al momento de suscribir la promesa de compraventa de marras, estuvo viciado, pues se comprometi� a efectuar un contrato futuro con la convicci�n de que iba a adquirir un predio pero que en �ltimas result� no ser el que realmente quer�a obtener en dominio.

Sin embargo, si bien tal circunstancia puede ajustarse a los supuestos legales de nulidad del contrato por vicios del consentimiento � error, fuerza y dolo � (1508 a 1516 C.C.), lo cierto es que la actora inequ�vocamente adujo la acci�n por vicios redhibitorios como sustento de sus pretensiones, de forma clara y concisa, desestim�ndose as� la posibilidad de una interpretaci�n de la demanda por parte del juez, pues de intentarse se estar�a vulnerando el derecho de defensa del demandado al variar la premisa jur�dica que la actora sustent� en su petitum. 6.

Por �ltimo, si bien la sentencia de primera instancia se pronunci� sobre la excepci�n denominada �incumplimiento del promitente comprador (demandante)�, para declararla como probada, aspecto que tambi�n fue objeto de censura por parte de la apelante, lo cierto es que no era indispensable su reconocimiento, toda vez que ante lo evidente de la improsperidad de las s�plicas de la demanda resultaba inoficioso el an�lisis de dicho medio defensivo al tenor del art�culo 306 del C. de P. C., raz�n por la cual se modificar� el fallo apelado en tal sentido y se condenar� en costas de esta instancia a la parte apelante ante la improsperidad de su alzada (num. 1 art. 392 del C. de P. C.).

V. DECISI�N En m�rito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot�, en Sala Civil de Decisi�n, administrando justicia en nombre de la Rep�blica y por autoridad de la ley, RESUELVE:

PRIMERO. MODIFICAR la sentencia de fecha y origen preanotados conforme a la parte motiva de esta providencia, en el sentido de REVOCAR el ordinal primero del resuelve y CONFIRMAR en todo lo dem�s.

SEGUNDO. CONDENAR en costas de esta instancia a la parte apelante. T�sense. La Magistrada Ponente se�ala como agencias en derecho la suma de $ 1�700.000 m/cte, para que sean incluidas en la correspondiente tasaci�n de costas. C�PIESE, NOTIF�QUESE Y C�MPLASE LIANA A. LIZARAZO VACA Magistrada CLARA IN�S M�RQUEZ B. LUZ MAGDALENA MOJICA R. Magistrada Magistrada  C. S. J., s.c.c, M. P. Carlos Esteban Jaramillo Schloss, sentencia 26 de marzo de 1999, exp. 5149.  Antolog�a Jurisprudencial, Corte Suprema de Justicia 1886-2006.

P�g.595 y 597.     PAGE  PAGE 14 PAGE  Ordinario. Sandra Alarc�n Mart�nez contra Jorge Enrique Maya Llano. Exp. 001 2010 00005 01. 5678_ik~�����������������    ��ż�������������ypyibXiXiXQ h!\�5�CJh�X�h�X�5�CJ h�205�CJ h�X�5�CJh�w�h�w�CJ h�X�CJh�w�h!\�CJh�w�h�w�5�CJh�w�h!\�5�CJh�X�h�w�h!�hl7�OJQJhs4^h�20hl7�hl7�5�OJQJ;jh� h)Sx5�CJOJQJUaJmHnHsH $tH $uhs4^hl7�6�CJ4OJQJhs4^hl7�6�OJQJaJ 68j����, NQTfw���������$%3YZ[\]h��� st����������������������캰�������즜��؏���{qhc4OJQJaJ hrrOJQJaJ h�#[OJQJaJ h��h!\�OJQJaJ h^p}OJQJaJ hdWSOJQJaJ h�j8OJQJaJ h� 2OJQJaJ h: OJQJaJ h�"#OJQJaJ h� �OJQJaJ h[OJQJaJ h$OJQJaJ h�IOJQJaJ,t#h�{�tuwxy����������� �>�@�@���������������������� $dha$gd � �j gd � �j gdi?&  �j ��^��gdi?& $dha$gd{ � $dha$gd{ �P8c8d8�8�8 9%9�9�9�9�9�9;;$;%;� �>�>�>�>�>�?�@����������������ڷ��џ�~��rcQc"hZI�hZI�6�OJQJ]�^JaJ hZI�hZI�OJQJ^JaJ hZI�OJQJ^JaJ "h�?�h�?�6�OJQJ]�^JaJ h�?�h�?�OJQJ^JaJ h�?�OJQJ^JaJ h�?�h�?�6�^JaJ h�?�h�?�^JaJ h�5I h�?�h�?�h �h�]� hi?&6�h�?�hi?& h{ �hl7�OJQJ^JaJ h{ �hl7�5�OJQJ^J �@�@�@A A AAAA A�B�C�C�C�C�C�C�C�C�C�CD6E7EpEqEKFLFNFOFaF�F�F[G\G]G�G�G�H�HK K�K�K�K�K~LLMM M M4M�M�M�M�M������������������������������ÿ��ûѻ������ѥ��ѥ������h��he8�h W?W@W�W�W�W�W�W�W�W�������û��û���Át�tcUcQIQIjhfRSUhfRSh�gOJQJ^JmH $sH $ hgGh�gOJQJ^JmH $sH $hgGh�gOJQJ^J%jhgGh�g0JOJQJU^Jh!I�h �OJQJaJ hTOJQJh �5�OJQJhh�5�OJQJhL?�OJQJh �OJQJh��OJQJ h�rEh{ �OJQJ^JaJ h{ �OJQJh�h@>*OJQJh�h@h�h@>*OJQJ �V>W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W���������������������h]�h����&`#$�h]�hgdF7� ����&`#$gd�O �h�h]�h`�hgdF7� ����&`#$gdF7�$a$gdgG�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W�W X X X X X����������������������Ǹ��������h �OJQJ#h0�h�g5�CJOJQJ^JaJh�gCJOJQJ^JaJ h,c|h�gCJOJQJ^JaJ h�g5�CJOJQJ^JaJh�gCJOJQJ^JaJh�h@0JmHnHuh�g h�g0Jjh�g0JUjhfRSUhfRS!�W�WX X X X X������ $dha$gd �$ ���e]�ea$gd�$ ���e&d P�� ]�ea$gd+ ��0M���畜5��-��� Sފ��U� �s#�j�J��m�?�\n��S{j�T���6���e ��ɖemoY��:r�L ����ƽ�{ 9K��n��s� RPeOXE���2��~Z��I '�St��m�#M�� ���փOAex NW�D�� �-t��M����>N{���0��t��� ���9�0m\Qz�=�/�T �t� U� �:�\ }^ B��aj8% ���i"-���� ׍tLg4����J��z��=�qQ��j� \]d�v�j*�9 T�$�>�c o.�*W]��s �s�� ܫ�� p\�Y3\�g@���-��Rc����:���|k(�A�V��q=� 0l�.G����OcHf/��Y� �,����C��� ���i��5�-j�p��:���}����!�䮨@; 7L�\DiJ�ȩ+"Ȃ��i)�D 1�^&m�U�v ����.hb�?TVK�K�"��iē l +���a=7��NP0�`��9 ��q.�9��7 �1�!� ��@�$�V��zZ��a��~�ȝ� ѷ1:I{�)y�f�Rz3?��[ � �F�螹D��0B�O'�-�"�R$9f��ҹ�(�cx;�� G�vT��L��t�v�6�F�1����=`= %� ��h���3 "���XjH���MdT�� ��y�j=���aiq��ѦY����sM ����� ��5*�)�`��D��k~���X��y-X��G�|��|�)�:,,�X\��p4�km ��#�=���HC�l\ Y�͇Q�M �g3��`�����8�hL����T���QR��̺ F��� �]�o���?E|�����v��� 4��ҡA � D�1M�F5�}�dܭ�6׏��V��;�X˘�"7�yG����ێ�A�v���T�,w@ %�+M���-��� ʰ ��F���J�|�d���U�y� �VG��� >n;���Y:���_T#O4!��ޠt��.�@�Ae��b~jO.̭q� )���0 �U�Rr�|�f7�Z�6 9���(�� k�jyRtTbg?_��Y���|~�1΅)#u��F��j�z���L�D�ܴ:��Y "�����M��Q(�N��In��a� ��1]&c�J�B j�ګ�� \�v�bi��jV��8��^*�E�6 a�C�T��t��� �4������bȔaH� ֶW�|5�P4��^�c����J��6�3Ş�(���-�t����`;���! 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