Micelio

SENTENCIA — Tribunal Superior de Bogotá

Radicado: 11001 3103 002 2009 00278 01

Sala: SALA CIVIL

Ponente: Óscar Fernando Yaya Peña

Fecha: 2015-09-11

Sujetos procesales: GABRIELA LUCÍA BONILLA LEGUIZAMÓN / YOLANDA GÓMEZ RESTREPO

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ANTECEDENTES 1. LA DEMANDA. Pidi� la libelista (en su condici�n de compradora) que se declare �la rescisi�n del contrato de compraventa que se formaliz� mediante escritura p�blica No. 2459 del 19 de junio de 2008 de la Notar�a 18 del C�rculo de Bogot�, del apartamento 102 del bloque 1 de la Agrupaci�n Residencial Alcal� y el estacionamiento G-5, ubicados en la carrera 46 No. 134 A -15 de Bogot�, con matr�culas No. 706055 y 706030; y que, en consecuencia, se ordene a la demandada �me indemnice los perjuicios ocasionados por el vicio grave y oculto de la cosa vendida�.

En subsidio, reclam� que se declare la resoluci�n del referido contrato, (primera subsidiaria) o �la reducci�n del precio del inmueble, junto con la devoluci�n de los dineros por mayor valor pagados, debidamente indexados� (segunda subsidiaria). Todo esto, junto con la indemnizaci�n �de los perjuicios ocasionados�. Relat� la parte actora que unos meses despu�s de haberse celebrado la prenombrada escritura p�blica de compraventa, �en la que la vendedora declar� que el inmueble se encontraba libre de todo gravamen, limitaci�n de dominio, vicios, etc.

(�), fui citada a una asamblea extraordinaria de copropietarios el 14 de diciembre de 2008, para tratar un problema de inclinaci�n de las torres que conforman los edificios del conjunto�; que �a pesar que la se�ora G�mez Restrepo asisti� a varias asambleas en las que se discuti� el tema de la inclinaci�n, al momento de ofrecer su inmueble en venta y a lo largo de la negociaci�n que sostuve con ella para el perfeccionamiento del contrato, no mencion� la inclinaci�n que presentaban las torres� y que �el vicio no es perceptible a simple vista, inclusive ni siquiera los peritos avaluadores del Banco de Davivienda que acudieron al predio e hicieron una revisi�n del mismo con el fin de determinar si el mismo era garant�a de la suma que me iban a prestar, lo detectaron y en consecuencia autorizaron el desembolso del dinero a mi favor�.

A�adi� que �en el mes de octubre de 2008 recib� una llamada del inquilino del inmueble quien me mencion� un problema en el contador del agua, raz�n por la cual de inmediato proced� a hacer las reclamaciones pertinentes al acueducto�; que �de las visitas y revisiones de esa entidad se concluy� que el apartamento ten�a un problema de fuga en la tuber�a, el cual ven�a ocasionando un alto consumo desde agosto de 2008�; que �debido a ello tuvo que realizar los arreglos del caso, lo que me signific� una erogaci�n de $1�000.000� y que �con el cambio de tuber�a se mejor� adem�s el problema de presi�n del agua del inmueble, el cual ven�a desde tiempo atr�s, seg�n informaci�n del inquilino, quien habita all� desde el a�o 2003� 2.

LA CONTESTACI�N. La se�ora G�mez Restrepo excepcion� �falta de requisitos para solicitar la rescisi�n del contrato�; �no surge derecho para cobrar indemnizaci�n de perjuicios�; �ausencia de requisitos sustanciales para demandar la resoluci�n del contrato�; �falta de fundamento probatorio de la acci�n� y �renuncia expresa de las partes a la acci�n resolutoria�.

Aleg� que �lo de la inclinaci�n de las torres no es una verdad probada�; que �el supuesto vicio no solo es imperceptible, como lo reconoce la demandante, sino que adem�s no impide su uso natural, al encontrarse en perfecto estado�; que �considerando que la demandada es de profesi�n abogada y por lo tanto ajena al tema de la inclinaci�n de las torres, la ley no prev� la indemnizaci�n de perjuicios�; que �el tema del da�o de la tuber�a se present� en octubre de 2008, es decir, cuatro meses despu�s de realizada la venta y entregados los inmuebles�; que �la resoluci�n solo tiene lugar en contratos de tracto sucesivo y la compraventa de inmuebles es un contrato instant�neo�; que �brilla por su ausencia la prueba con que la demandante pretende demostrar las circunstancias que le otorgar�an la facultad de instaurar esta acci�n� y que �las aqu� partes renunciamos a la condici�n resolutoria emanada de las cl�usulas contenidas en la escritura p�blica de compraventa�.

3. EL FALLO APELADO. El juez a quo desestim� todas las pretensiones (principales y subsidiarias). Sostuvo que �con la suscripci�n de la escritura p�blica No. 2459 de 2008, a trav�s de la cual se materializ� la compraventa prometida, el negocio preparatorio perdi� su eficacia (�) lo que hace impr�spera la pretensi�n resolutoria de la referida promesa y prestaciones derivadas del mismo�; que �no existe prueba alguna que acredite que el vendedor infiri� a la compradora, actos de la naturaleza capaces de viciar el consentimiento, o que el vendedor hubiera actuado de manera dolosa, con la clara intenci�n de inferir da�o a la compradora� y que �con fundamento en los conceptos periciales aportados por las partes (�) no podr�a afirmarse que hubo un desequilibrio econ�mico manifiesto en la venta en cuesti�n (�) por lo que resulta claro que no se prob� que la compradora sufri� lesi�n enorme�.

4. EL RECURSO DE APELACI�N. Adem�s de insistir en la prosperidad de sus pretensiones, la demandante aleg� que �claramente se demostr� la existencia de un vicio redhibitorio, independientemente de la existencia de un vicio capaz de viciar el consentimiento, es decir, se trata de dos escenarios totalmente diferentes�; que �la vendedora actu� de forma dolosa con clara intenci�n de inferir da�o a la compradora�, quien �cumpli� con todas sus obligaciones contractuales�; que �en la asamblea del 14 de diciembre de 2008 (�), para realizar un estudio que determine la causa de la inclinaci�n, se aprob� un estudio de $41�000.000 y se mencion� como un costo posible del trabajo final para superar el problema la suma de $980�000.000� y que �quien alega un hecho est� en la obligaci�n de demostrarlo (�) y las excepciones quedaron completamente hu�rfanas de prueba�.

CONSIDERACIONES 1. Verificada la ausencia de irregularidades que comprometan la validez de la actuaci�n, y en ejercicio de la facultad prevista en el art�culo 115 de la Ley 1395 de 2010, se proferir� decisi�n de fondo. 2. No anduvo afortunado el aludido juzgador al destacar en su fallo del pasado 13 de mayo la improcedencia de las acciones �resolutoria� de un contrato de promesa; �de nulidad por vicios del consentimiento� y de �rescisi�n por lesi�n enorme�.

Tales pretensiones, son ajenas a este litigio (fls. 82 a 87). Lo que aqu� solicit� la se�ora Bonilla Leguizam�n, con suficiente claridad, fue que, con motivo de los �vicios ocultos� que, seg�n ella, presenta el apartamento 102 del bloque 1 de la Agrupaci�n Residencial Alcal�, y por conducto de la acci�n redhibitoria que prev�n los art�culos 1914 y 1917 del C�digo Civil, se dispusiera la rescisi�n (pretensi�n principal), o la resoluci�n (primera subsidiaria) o la reducci�n del precio (segunda subsidiaria), del contrato de compraventa contenido en la escritura p�blica No. 2459 del 19 de junio de 2008 de la Notar�a 18 del C�rculo de Bogot�. 3.

Pese a lo anterior, la sentencia de primera instancia se confirmar�, en tanto que, como a espacio se ver� en seguida, ac� no se demostr� la concurrencia de los presupuestos que exige la prosperidad de las rese�adas pretensiones (principales y subsidiarias). 3.1 Ha sostenido la Corte Suprema de Justicia, con apoyo en el art�culo 1915 del C�digo Civil, que �si la cosa vendida presenta, con posterioridad a su entrega, vicios o defectos ocultos cuya causa sea anterior al contrato, ignorados sin culpa por el comprador, que hagan la cosa impropia para su destinaci�n o para el fin previsto en el contrato, el comprador tendr� derecho a pedir la resoluci�n del mismo o la rebaja del precio a justa tasaci�n� (sent. de 14 de enero de 2005, exp. 7524).

Ahora, si bien la Ley permite al comprador optar, ante la existencia de un vicio redhibitorio, por la resoluci�n del contrato o la disminuci�n del precio, lo cierto es que aqu�l camino (el del aniquilamiento del negocio jur�dico) solo es admisible cuando la parte actora (sobre quien recae la carga de la prueba, art. 177, C. de P. C.), demuestre con todo vigor que los desperfectos de la cosa sean de tal magnitud que impidan severamente su disfrute.

Sobre este particular, la Corte ha se�alado que �los �nicos defectos que posibilitan acudir a la acci�n resolutoria general son aquellos que determinan un incumplimiento que inutiliza el artefacto de manera ostensible, por asimilarse en realidad a una falta total de entrega�, debi�ndose precisar que �los dem�s [vicios] que se presenten en grado tal que dificulten el goce de la cosa o lo hagan ineficiente para la labor contratada, corresponden a otro g�nero de incumplimiento y por tanto desprovisto quedar� en tal evento el comprador de acudir a la acci�n resolutoria general, pues existen diferencias en aspectos como el origen hist�rico, los supuestos constitutivos, las consecuencias jur�dicas de su prosperidad y los t�rminos de prescripci�n que distancian las categor�as mencionadas hasta hacerlas inconfundibles.

Es que si se aceptara el ejercicio de la pretensi�n resolutoria general de manera indiscriminada, la fluidez y seguridad del tr�fico de bienes estar�a seriamente amenazada, pues siempre podr�a el comprador a su antojo escapar de los efectos de la prescripci�n de las otras acciones, con el solo expediente de recurrir a la acci�n resolutoria general pretextando que la impropiedad es tan grave que equivale sin m�s, a la falta de entrega� (sent. de 14 de enero de 2005, exp. 7524).

Aqu�, no hay manera de colegir que las �irregularidades� en cuyo sustento la demandante finc� sus pretensiones, sean de tal entidad que impidan la normal utilizaci�n del apartamento materia de disputa, pues, en rigor, ni siquiera la foliatura evidencia la �inclinaci�n� y el �problema en el contador del agua� del apartamento con matr�cula No. 50N-706055.

Para demostrar el �problema en el contador del agua� que escuetamente denunci� la se�ora Bonilla Leguizam�n (irregularidad cuya aptitud para comprometer la eficacia de la compraventa de marras no se avizora, en tanto que en la demanda se dijo que el arreglo de la misma tuvo un costo de apenas $1�000.000), la parte actora tan s�lo alleg� 5 recibos de pago de dos almacenes de construcci�n, en ninguno de los cuales figura el nombre de la hoy apelante, ni tampoco se alude a la supuesta aver�a del contador del agua (fls. 92 a 96).

Adem�s, la actora se abstuvo de solicitar el recaudo de pruebas testimoniales (o de otra naturaleza) que impusieran colegir que los materiales de construcci�n a que refieren esas constancias de pago, fueron empleados espec�ficamente en la reparaci�n del mencionado da�o. En cuanto a la �inclinaci�n� del edificio del que forma parte el apartamento compravendido, es inocultable la utilidad que ac� hubiera representado la pr�ctica de dict�menes y testimonios t�cnicos que respaldaran el sustrato f�ctico de la demanda, pues, como es sabido, �cuando de asuntos t�cnicos se trata, no es el sentido com�n o las reglas de la vida los criterios que exclusivamente deben orientar la labor de b�squeda de la causa jur�dica adecuada, dado que no proporcionan elementos de juicio en vista del conocimiento especial que se necesita, por lo que a no dudarlo cobra especial importancia la dilucidaci�n t�cnica que brinden al proceso esos elementos propios de la ciencia -no conocidos por el com�n de las personas y de suyo s�lo familiar en menor o mayor medida a aquellos que la practican- y que a fin de cuentas dan, con car�cter general, las pautas que ha de tener en cuenta el juez para atribuir a un antecedente la categor�a jur�dica de causa�.

Sin embargo, la demandante tampoco propici� el recaudo de probanza t�cnica alguna (dict�menes, testimonios de expertos, certificaciones, etc.) que evidenciara (con el vigor que aqu� se requer�a), las deficiencias estructurales que le atribuy� a su apartamento, a lo que se a�ade que la se�ora Bonilla Leguizam�n relat� en su demanda que en el aval�o que el Banco Davivienda habr�a realizado a su propiedad (el cual tampoco alleg�), no se encontr� ninguna de las �irregularidades� de las que se viene hablando (fl. 82, hecho 12).

Para suplir esa precariedad probatoria, no son aptas las �actas de asamblea� que se adosaron al libelo incoativo de esta actuaci�n. Adem�s de haber sido aportadas en copia simple (lo cual es suficiente para impedir su valoraci�n, art. 254, C. de P. C.), las declaraciones que figuran en esas documentales (provenientes de los copropietarios de la Agrupaci�n Residencial Alcal�), a lo sumo mostrar�an, sin mayor rigor t�cnico, que la propiedad horizontal apenas estaba empezando a acometer las gestiones necesarias para que se practicara un dictamen pericial con miras a establecer la existencia y gravedad de la mencionada �inclinaci�n� (fls. 27 a 67).

En resumidas cuentas, frente a la existencia y la entidad de los �vicios� que aleg� la compradora, �nicamente obran en el expediente las propias aseveraciones de la parte actora (consignadas en la demanda, en sus alegatos conclusivos y en la sustentaci�n de su recurso de apelaci�n), las cuales, con sujeci�n a los principios de la prueba contenidos en el estatuto procesal civil, no contienen mayor m�rito demostrativo, en la medida en que a nadie �salvo excepcionales casos que son ajenos al presente asunto� le es permitido hacer de su dicho su propia probanza con miras a demostrar hechos favorables a sus aspiraciones o perjudiciales para las de su contraparte.

No se olvide que �con arreglo al principio universal de que nadie puede hacerse su propia prueba, una decisi�n no puede fundarse exclusivamente en lo que una de las partes afirma a tono con sus aspiraciones. Ser�a desmedido que alguien pretendiese que lo que afirma en un proceso se tenga por verdad, as� y todo sea muy acrisolada la solvencia moral que se tenga.

Quien afirma un hecho en un proceso tiene la carga procesal de demostrarlo con alguno de los medios que enumera el art�culo 175 del C. de P. C., con cualesquiera formas que sirvan para formar el convencimiento del Juez. Esa carga, que se expresa con el aforismo onus probandi incumbit actori, no existir�a si al demandante le bastara afirmar el supuesto de hecho de las normas y con eso no m�s quedar convencido el Juez� (CSJ, sent. de 12 de febrero de 1980.

CCXXV, 405). 3.2 Aunque lo anotado en precedencia es suficiente, por s� solo, para frustrar el �xito de todos los pedimentos que formul� la parte actora (en la medida en que todos ellos se sustentaron en la existencia de las comentadas deficiencias), el Tribunal estima importante destacar un motivo adicional que le cerraba el paso a la resoluci�n contractual que pidi� la se�ora Bonilla Leguizam�n, como primera pretensi�n subsidiaria.

En el par�grafo de la cl�usula 5� del contrato de compraventa sobre el que aqu� se contiende, los extremos de este litigio pactaron que �el vendedor y el comprador renuncian a la condici�n resolutoria emanada de las cl�usulas contenidas en la presente escritura y se otorga a t�tulo firme e irresoluble�. (fl. 105, vto.). En cuanto a la validez de esta clase de estipulaciones contractuales y tras efectuar un extenso an�lisis sobre la interrelaci�n que existe entre la autonom�a de la voluntad privada y el orden p�blico, la Corte ha precisado, en m�s de una oportunidad, que �la renuncia expresa o t�cita de la potestad resolutoria, en l�nea de principio, no vulnera normas de aquel linaje, en la medida en que su prescindencia s�lo implica desechar la posibilidad de terminar el contrato por una de tantas circunstancias que pueden conducir a ese fin, esto es, el incumplimiento de la prestaci�n debida, determinaci�n que ata�e solo a los individuos que concurrieron a perfeccionar el acuerdo y, concretamente, a aquel que declina tal prerrogativa.

En consecuencia, las partes (�), tienen el poder de decidir si se desprenden o no de la opci�n de reclamar la terminaci�n del v�nculo cuando no ha habido el acatamiento debido de los compromisos asumidos por una de ellas�. En esa misma oportunidad, tambi�n destac� la Corte que: �relacionado con el tema, buen n�mero de autores, nacionales y extranjeros, han dedicado importantes estudios a valorarlo y, con algunas variables, m�s de forma que de fondo, convergen en la procedencia de la renuncia a la condici�n resolutoria.

Por ejemplo, el autor venezolano Jos� Melich- Orsini comentando el art�culo 1167 del C.C. de ese pa�s, expuso que �en tal sentido habr� que admitir no solo la renuncia al ejercicio de la acci�n una vez que se ha consumado el incumplimiento, lo que puede ocurrir bien en forma expresa, bien de modo t�cito como cuando un acreedor que podr�a rehusar la prestaci�n incompleta o defectuosa, resuelve inequ�vocamente aceptarla sin reservas; sino tambi�n la posibilidad de dicha renuncia expresa o t�cita con anticipaci�n al propio evento del incumplimiento y aun coet�neamente a la celebraci�n del contrato� (La Resoluci�n del Contrato por Incumplimiento, Editorial Temis Librer�a, Bogot�-Caracas- 1982, pp 298).

Y entre nosotros corresponde destacar al autor G�mez Estrada, quien sostiene: �por supuesto que no trat�ndose de derecho irrenunciable en los t�rminos del art. 15 del C. C, nada impide que el vendedor renuncie en cualquier momento a la condici�n resolutoria resultante a su favor de la forma estipulada para el pago del precio por el comprador.

Cuando as� ocurre, el t�tulo de compraventa se hace firme y definitivo entre las partes, y desde luego respecto de todo futuro subadquirente, por manera que el incumplimiento del comprador no dar� lugar en ning�n caso a pedir la resoluci�n de la venta. En el caso de producirse este incumplimiento, el vendedor no dispondr� sino de la acci�n de cumplimiento con la indemnizaci�n de perjuicios correspondiente ( ) como la renuncia a la acci�n resolutoria, trat�ndose de venta de inmuebles, repercute en la apertura de posibilidades de cr�dito hipotecario para el comprador, ordinariamente necesitado de �l sobre todo cuando se trata de adquisici�n o construcci�n de vivienda, se ha hecho muy frecuente dicha renuncia en los contratos de venta de inmuebles con plazo para pagar el precio (C�sar G�mez Estrada, De los principales Contratos Civiles, Editorial Temis S.A., Bogot�- Colombia, 1999)�.

La contundencia de las pautas jurisprudenciales y doctrinales reci�n rese�adas, son suficientes para colegir la improcedencia de la pretensi�n resolutoria que formul� la se�ora Bonilla Leguizam�n, m�xime si se tiene en cuenta que: (i) en este asunto en particular, dicha litigante ni siquiera cuestion� la validez de la cl�usula de renuncia;

(ii) los �incumplimientos� que la parte actora le atribuy� a su contraparte negocial, y en cuya virtud se pidi� la resoluci�n del rese�ado contrato de compraventa, no comprometen la aptitud del inmueble para ser destinado de acuerdo con su naturaleza (vivienda) y (iii) no fue la compradora la �nica que renunci� a la posibilidad de pedir judicialmente la resoluci�n (por incumplimiento) del contrato, sino que tambi�n a esa facultad renunci� la vendedora, raz�n adicional para que tal estipulaci�n no sea pasible de tildarse de abusiva o leonina (hip�tesis �ltima que, se insiste, ni siquiera sugiri� la demandante). 3.3.

Resta a�adir, finalmente, que ante la ausencia de pruebas t�cnicas que evidenciaran la existencia y la gravedad de las �irregularidades� tantas veces aludidas, mayores lucubraciones no se requieren para concluir la improcedencia de la acci�n quanti minoris que, como segunda pretensi�n subsidiaria, formul� la parte actora, pues, en �ltimas, qued� sin demostrar que el precio de la compraventa que celebraron las partes fuera mayor que el valor real de la cosa vendida (entendi�ndose por tal su costo teniendo en cuenta los desperfectos que presenta).

No se olvide que �para efectos de la acci�n estimatoria, debe tenerse en cuenta que para calcular la suma en que el precio debe ser rebajado es necesario hacer una aparente proporci�n entre el precio convenido y el valor real depreciado del bien vicioso, y se dice aparente pues la proporcionalidad se refiere a la comparaci�n del deprecio que con motivo del vicio experimenta el objeto vendido con el precio convenido� (CSJ sent. de 14 de agosto de 2009, exp. 2000 09578), labor demostrativa que, vuelve y se insiste, reca�a en la demandante (art. 177, C. de P. C.). 4.

Visto, entonces, que no se demostr� la concurrencia de los presupuestos que requer�a el �xito de las pretensiones que formul� la parte actora, no queda camino distinto al de confirmar el fallo apelado. DECISI�N Por lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogot�, administrando justicia en nombre de la Rep�blica y por autoridad de la Ley, CONFIRMA la sentencia que el 13 de mayo de 2015 profiri� el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Bogot�, en el proceso ordinario seguido por Gabriela Luc�a Bonilla Leguizam�n contra Yolanda G�mez Restrepo.

Costas de esta instancia a cargo de la parte actora. Liqu�dense, teniendo en cuenta la suma de $750.000, que el Magistrado Ponente fija como agencias en derecho. Cumplido lo anterior, rem�tase el expediente a la oficina de origen. Notif�quese y c�mplase Los Magistrados, �SCAR FERNANDO YAYA PE�A MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA JORGE HERN�N VARGAS RINC�N  que permite, ante la existencia de claros precedentes jurisprudenciales atinentes a situaciones de hecho similares, no sujetarse estrictamente al turno de negocios para fallo.  Fl. 82, hecho 16  CSJ, sent. de septiembre 26 de 2002, exp. 6878, M. P. Jorge Santos Ballesteros.  CSJ., sent. de 23 de marzo de 2012, exp. 2007-00067.

Ver en este mismo sentido sentencias de 19 de octubre de 2011, Exp. 2001-00847 y de 12 de noviembre de 1998, Exp. 5077.  ibid�m     PAGE  PAGE 8 OFYPVZ 2009 00278 01 4HIhilmquvy�������������������ñßßÐ~lZlZl�lKlZl�lZlZlh��5�CJOJQJ\�aJ"hnB�hu`�5�CJOJQJ\�aJ"hnB�hm!�5�CJOJQJ\�aJ"hnB�h�J�5�CJOJQJ\�aJhFW�5�CJOJQJ\�aJ"hnB�h�:.5�CJOJQJ\�aJ"hnB�h�_{5�CJOJQJ\�aJ"hnB�h�DE5�CJOJQJ\�aJhnB�h�DECJOJQJ\�aJhnB�h�DECJOJQJaJh?({CJOJQJaJ45Hab������ � � � +, j k ������������������������$��d�`��a$gd?({ ��dh`��gd�Qc$��dh`��a$gd�Qcdhgd�Qc����  1 4 8 9: > B I J M S _ g � � � � � � � � ��ʸ����ʦp����p�p�p^�^��L�"hnB�hIA�5�CJOJQJ\�aJ"hnB�h�1�5�CJOJQJ\�aJ"hnB�h� �5�CJOJQJ\�aJ"hnB�h��5�CJOJQJ\�aJ"hnB�h� �5�CJOJQJ\�aJ"hnB�h�-5�CJOJQJ\�aJ"hnB�h�.�5�CJOJQJ\�aJ"hnB�h�DE5�CJOJQJ\�aJ"hnB�hm!�5�CJOJQJ\�aJ"hnB�hu`�5�CJOJQJ\�aJ� � � � � � � ;

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