REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA IBAGUE TOLIMA SALA DE DECISIÓN No. 03 Ibagué, febrero quince (15) de dos mil veinticuatro (2024). (Aprobado en sesión virtual mediante acta No. 013 del 15 de febrero de 2024). Magistrado Ponente: Pablo Gerardo Ardila Velásquez.
Referencia: Apelación de sentencia. Proceso: Impugnación Actos de Asamblea Demandante: Urbanizaciones y Parcelaciones Ltda. en Liquidación “Asoprocol” Demandado: Conjunto Cerrado “Calambeo” Radicado: 73001-31-03-006-2022-00102-01 Procede a decidir la Sala el recurso de apelación interpuesto por la demandante contra la sentencia proferida en audiencia el 12 de mayo de 2023 por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Ibagué, dentro del proceso de IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEA promovido por “URBANIZACIONES Y PARCELACIONES LTDA. EN LIQUIDACIÓN – ASOPROCOL”, en contra del “CONJUNTO CERRADO HACIENDA CALAMBEO”.
I.- ANTECEDENTES. Mediante apoderado judicial la sociedad Urbanizaciones y Parcelaciones Ltda., promovió demanda de impugnación de decisión 2 de Asamblea ordinaria sobre reforma del reglamento, contra el Conjunto Residencial Hacienda Calambeo, representado por la administradora Carmenza Basto Salazar, para que se declare: a).- “(…) nula la decisión de la Asamblea de copropietarios de Marzo 15 de 2022 atinente a la división del Pent House del edificio Hacienda Calambeo P.H. porque implica la Reforma del Reglamento de la Copropiedad vigente, por vicios de fondo en cuanto la aprobación sin el quorum calificado y violación de varios artículos del Reglamento tales como el 8, 23, 24, 41 etc.
Además, por lesionar los derechos de los copropietarios en su propiedad privada y participación en los bienes comunes” b).- Se condene “(…) en costas a cargo de la Copropiedad demandada, si se opone”. Síntesis de los hechos. 1.- Se dice en la demanda que, el “(…) 26 de Febrero de 2022 se nos convocó a Asamblea General Ordinaria bajo un orden del día normal que no incluía reforma estatutaria, y se inició con el quorum legal para debatir y decidir (…) en el desarrollo de la Asamblea cuando no había quorum calificado suficiente superior al 70%, en el punto de las Proposiciones y Varios, atrevidamente la Propietaria del Pent House Olga Lucia Perdomo, presento unos documentos de su exclusiva autoría que dijo eran la Reforma al Reglamento en su artículo 8 que es la descripción y determinación del Conjunto en sus áreas privadas y comunes.
Dijo que por el Acta 038 de la Asamblea de Enero 12 de 2016 se había autorizado la división del Pent House en 2 unidades, y se habían adjudicado dos parqueaderos de visitantes en el primer piso en la zona de circulación de vehículos y personas. Lo cual es flagrante violación de los artículos 8, 18, 24 y 3 41 del Reglamento de Propiedad Horizontal vigente., en especial este último el 41 donde expresamente se prohíbe la división de cualquiera unidad del Edificio”. 2.- Adujo que, la cuestionada reforma exigía un peritazgo frente a cálculos estructurales, lo que no se cumplió, cuanto más, si tampoco hubo quorum calificado para aprobar una reforma de reglamento. 3.- Que el 28 de marzo se entregó el proyecto del texto de la Asamblea, el cual, a pesar de las observaciones hechas, “( ) la secretaria Olga Lucía Perdomo, directamente interesada porque es la dueña del Pent House del problema, y por ello debió declararse impedida pero no lo hizo, modificó todo a su gusto y saco un nuevo texto donde ni siquiera tuvo en cuenta las observaciones.
A mi juicio incurrió en abuso de poder y conflicto de intereses”. Destacó que, van “(…) 57 días calendarios y no se ha publicado el Acta debidamente legalizada con las firmas, que podamos aportar como prueba, expuesta como debe ser en sitio público de la Copropiedad y a disposición de los copropietarios”. Finalmente solicitó como “MEDIDA CAUTELAR INOMINADA PREVENTIVA”, la suspensión provisional de la decisión de la Asamblea General Ordinaria de Marzo 15 de 2022”.1 II.- TRÁMITE. 1.- Subsanada la demanda, por auto de junio 6 de 2022 se procedió a su admisión,2 corriéndole traslado a la demandada quien se opuso a las pretensiones.
Excepcionó de mérito: “DEL QUORÚM CALIFICADO ESTABLECIDO EN EL ARTÍCULO 46 DE LA LEY 675 DE 1 Pdf 004. Exp. Digt. 2 Pdf 012. Exp. Digt. 4 2001”, “DE LA NATURALEZA DE PROPOSICIONES Y VARIOS EN ASAMBLEAS”, “DE LOS PODERES AMPLIOS Y SUFICIENTES”, “EN RELACIÓN CON EL SUPUESTO CONFLICTO DE INTERESES DE LA SEÑORA OLGA LUCIA PERDOMO AL SER SECRETARIA DE LA ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA”, “LOS ARTÍCULOS 8 Y 41 PROPUESTOS POR LA SEÑORA PERDOMO Y SU RELACIÓN CON LOS ARTÍCULOS LOS 23 Y 24 MENCIONADOS EN LA DEMANDA” y “EXCEPCIÓN GENÉRICA”.3 2.- Descorridas las excepciones por la actora,4 quien elevó solicitud adicional de prueba testimonial,5 se tuvo por notificado al demandado por conducta concluyente.6 3.- El 16 de febrero de 2023 se adelantó la audiencia inicial,7 la que continuó el 20 de abril de 2023 interrogándose a la representante legal del demandado Conjunto Cerrado Hacienda Calambeo, Derly Jasmín Soto Olivera y de la representante legal de la demandante Urbanizaciones y Parcelaciones Ltda en Liquidación – Asoprocol, Dra. María Martha González de Bermúdez.
Seguidamente se fijó el litigio, “(…) relativo a la legalidad del acta No. 57 de Asamblea General de 15 de marzo de 2022, si se ajusta o no, a las previsiones de la ley y al Reglamento aplicable (…)”, decretándose las pruebas solicitadas por los litigantes.8 4.- La audiencia de instrucción y juzgamiento se adelantó el 12 de mayo de 2023, practicándose las testimoniales de Antonio Melo Salazar, Genny Beatriz Arango de Mayorga y Martha de Echeverry. 3 Pdf 032.
Exp. Digt. 4 Pdf 036, 043 y 046. Exp. Digt. 5 Pdf 037. Exp. Digt. 6 Pdf 038. Exp. Digt. 7 Pdf 082. Exp. Digt. 8 Pdf 086. Exp. Digt. 5 Luego, se precluyó la etapa probatoria, concediéndose un término a las partes para alegar de conclusión.9 III.- LA SENTENCIA. 1.- En la misma audiencia del 12 de mayo de 2023, el a quo resolvió: “(…) DECLARAR PRÓSPERAS las excepciones de fondo planteadas por la parte demandada, denominadas: ‘Del quorum calificado establecido en el artículo 46 de la Ley 675 de 2001’; ‘De la naturaleza de proposiciones y varios en Asambleas’; ‘De los poderes amplios y suficientes’; ‘En relación con el supuesto conflicto de intereses de la señora Olga Lucia Perdomo al ser secretaria de la Asamblea General Ordinaria’ y ‘Los artículos 8 y 41 propuestos por la señora Perdomo y su relación con los artículos 23 y 24 mencionados en la demanda’ y aún la ecuménica, que vislumbra el juzgado, en cuanto a la ‘falta de interés jurídico actual’ en la presente demanda de impugnación de Acta de Asamblea (…) NEGAR las pretensiones de la demanda; en consecuencia, se DECLARA legalmente terminado el presente proceso (…) CONDENAR en costas a la parte demandante señalándose como agencias en derecho el equivalente a ½ SMMLV.
Liquídense por secretaría (…)”. 1.1.- Tras analizar la legitimación y el interés jurídico actual para obrar, se adentró en el estudio del juicio de legalidad del acta 57 producto de la asamblea general ordinaria que se suscitó el 15 de marzo de 2022, para señalar, “( ) allí se está cuestionando el punto de una reforma al reglamento en lo que atañe con uno de los inmuebles de esa copropiedad, el 1001, para dividirlo en dos unidades y lo concerniente a la adjudicación de unos parqueaderos dándoles el uso exclusivo (…)”, decisiones que no fueron tachadas de 9 Pdf 094.
Exp. Digt. 6 falsas. Recordó que, la temática venía siendo comentada de tiempo atrás en el acta 38 del 12 de enero de 2016 de la copropiedad, existiendo una incidencia directa de la materia comentada con lo que se refleja en el acta 57. Haciendo alusión a palabras de la actora recordó que se sostiene que en el acta 38 (no tachada de falsa) se dio una autorización “INTUITU PERSONAE” para quien iba a rematar el pen house, lo que no sucedió, por tal motivo no se podía hacer la reforma a los estatutos, sin embargo, una vez se revisó el “(…) quinto (5º) punto del orden del día del acta 38, se establece una autorización por parte de la Asamblea para modificar el reglamento de propiedad horizontal con el objeto de facilitar el negocio del apartamento 1001 pen house”.
Se le propuso a la Asamblea autorizara dividir en dos apartamentos el pen house y segundo, asignar dos parqueaderos de uso exclusivo a la nueva unidad privada. Por ello, concluye que el objeto concreto de las propuestas es el inmueble, no una determinada persona. Esa proposición de modificar el reglamento corresponde a una discusión que se tenía que dar en su momento, pero aquella acta no fue impugnada, de ahí la falta de interés jurídico actual. 1.2.- Entonces, lo que se “(…) refleja en el acta 57, es básicamente para el estrado, una modulación, una implementación de lo que viene acordado o definido desde el acta 38, es precisar en qué términos se modifican determinados artículos del reglamento, en especial el número 8 y el 41, y hacen unas postulaciones de cómo va a ser su contenido y es acá donde empieza una serie de posiciones jurídicas que revisten este litigio”.
Agregó que, en el acta 57 hay decisiones que tiene que ver con la modificación del reglamento, pero, revisado el trámite dado vale decir que el acta de convocatoria se hizo en tiempo, por eso no tiene reparo alguno. En cuanto a la exigencia que se hace del listado de deudores morosos, no observa el despacho la relación directa o incidencia que pueda establecer según el tema aprobado y, 7 en cuanto a que en el orden del día no aparezca lo ateniente a la modificación del reglamento, debe preguntase el despacho: “¿si una reforma del reglamento puede ser susceptible de debatirse en una asamblea de tipo ordinario?, pues para este juzgado admite una respuesta positiva, porque no hay una norma general o especial que lo prohíba, ya que, el artículo 46 de la ley 675 de 2001, exige una mayoría calificada pero su discusión se realiza en la asamblea de tipo ordinario ateniendo el artículo 45 de la misma ley”.
De esta forma, destacó que el artículo 61 del reglamento No. 1, permite o autoriza variación en el orden del día, por eso, no “(…) necesariamente la convocatoria o el orden del día, tenían porque indicar que se iba a discutir una reforma al reglamento (…)”. 1.3.- Ahora, relativo a la verificación del cuórum y la insuficiencia de los poderes y falta de facultad para poder decidir frente a la reforma, debe tenerse en cuenta que ni la norma general o el reglamento, tienen un clausulado específico para el tema, entonces, habrá de mirarse el contenido del artículo 2156 del código civil, cuanto más, si aquellos documentos no fueron tachados y en su formato único anunciaba: “(…) mi delegado tiene las facultades con voz y voto de proponer, decidir, aprobar, elegir y proponer mi nombre para elección, este poder será suficiente para una nueva fecha si la reunión es suspendida o para una eventual segunda convocatoria si no se logra efectuar por falta de quorum”, por lo dicho, ha de considerarse que los poderes son válidos y permitían la participación en la asamblea, generándose un quorum adecuado.10 IV.- LA IMPUGNACIÓN. 10 Minuto 2:43:40 a 3:25:55. 8 1.- En la misma audiencia de instrucción y juzgamiento, el señor apoderado de la parte actora adujo que el extremo actor tiene interés jurídico para haber demandado el acta, ello, por detentar la calidad de copropietario y verse afectado por una reforma efectiva, no por una autorización, “(…) aquí se confunde una obligación de hacer plasmada en una autorización futura que fue para una persona en particular que la pidió, pues ahí en el acta No. 038 pidió ese favorecimiento personal, no abierto ( )”, era para una persona que iba a rematar, pero no lo hizo, por eso fue fallida esa obligación que comprometía a la copropiedad, además de estar prescrita.
Recordó que el eje de la demanda fue la falta de cuórum suficiente para aprobar la reforma y para violar el reglamento en los artículos 23, 24, 25, 41 y 8, más, si para la celebración de la asamblea en cuestión nadie sabía que se iban a modificar el reglamento y cuando se autorizó este acto se generó una violación al mismo. Entonces, “(…) una obligación fallida y prescrita no puede ser obligación como espada de Damocles para que penda sobre todas las reuniones y se crea que cualquier asamblea que se realice, entonces, tiene que ver con esa reforma sino se expresa o se hace conocer de los copropietarios, lo legal, lo legítimo en una democracia es que se conozcan las reformas, se sepan los temas de esa envergadura que se va a tratar y que la gente sepa si vale la pena dar un poder par unas cosas normales, corrientes que era en principio lo que aprobaron los comerciantes (…)”.
Reitera que una reforma de estatutos en proposiciones y varios, es un asalto al conocimiento y a la democracia informada, más sobre la especialidad de la materia, generación de cargas que afectan el edificio. Frente a los poderes indica que estos se otorgaron de forma general para “funciones administrativas normales”, cada poder especial o general debe precisar las facultades del delegado, eso según el art. 2142 del C.C. y los siguientes, no se 9 pueden “(…) expedir poderes que no tengan las facultades precisas, y esas facultades precisas no son las que nos leyó el señor juez con el debido respeto, que es aprobar, improbar, decidir, elegir, sino decir para que está facultado, sobre todo, cuando hay compromiso, hay en debate una reforma de reglamento que es un derecho de todos los copropietarios a unas reglas de juego conocidas (…)”.
Entonces, los copropietarios hicieron un poder sin conocer que se iba a tocar el tema de una reforma de reglamentos, que los iba a afectar sus derechos en una copropiedad. 1.1.- Manifiesta que en el acta No. 57 se consigna que en “(…) el momento de discutir y aprobar la reforma, ya no había lo que, la cifra que usted dijo inicialmente del 93%, ya era apenas el 89%, punto 17, y si usted le resta a esa cifra 45 poderes mal concedidos, insuficientes, incompletos para disponer sobre bienes comunes, entonces tiene una razón sustancial, no adjetiva para que esa asamblea en sus decisiones sea ilegal e ilegítima, agregado a todo eso que, se convocó si tener en cuenta la ley 2213, que obliga la mixtura de asambleas entre virtuales y presenciales, en ese momento existía el 806 y luego el 2213 (…)”.
Agrega diciendo que, con la asamblea 038 se presionó en forma indebida con una supuesta obligación inexistente de que tenían que votar sí, a esa reforma porque si no lo hacía, se presentarían unas demandas cuantiosas, lo que no era cierto. Finaliza pidiendo se revoque el fallo.11 V.- TRÁMITE ANTE EL TRIBUNAL. 1.- La alzada se admitió el 29 de mayo de 2023, disponiéndose el traslado para su sustentación.12 11 Minuto 3:26:01 a 3:49:02. 12 Pdf 05 Exp.
Digt. C.T. 10 2.- Por escrito remitido vía electrónica, el 7 de junio del año que transcurre, la parte actora reitera que el quorum del 93,18%, con el que empezó la asamblea, se fue desgranando a lo largo de las casi 6 horas, “(…) al punto de que les toco llamar de urgencia y casi obligar a bajar en pijama a la señora Martha de Echeverry que contaba con 5 poderes ya que no había el quorum del 70% sino un coeficiente inferior en el momento de la discusión de la reforma del reglamento.
Incluso en el momento de la votación con el quorum nominal incluida la señora Martha de Echeverry con sus 5 poderes solo existía de acuerdo con el acta un quorum del 89,82%. De manera que el señor Juez Sexto Civil del Circuito de Ibagué INCURRIÓ EN GRAVE YERRO copiando la cifra errónea de la excepción que acogió, sin contrastarla con el acta y la grabación de la asamblea que dicen que estaba en el 89,82% el quorum”.
De esta forma concluye que, al presentarse de forma “(…) presentó sorpresiva y maliciosamente la reforma del Reglamento que nunca hizo parte del orden temático de la convocatoria NO CONTABA CON QUORUM CALIFICADO SUFICIENTE, porque los poderes cuestionados por falta de facultades para aprobar la reforma estatutaria dispositiva representan el coeficiente del 42.48% de los copropietarios, y de los presentes votaron en contra 10,17% lo cual suma 52,65% del total de los coeficientes de copropiedad.
Si se tiene en cuenta que había un total de 89,82% para ese momento, LA MINORÍA DEL 37.17% ESTÁ EN EL OTRO GRUPO MINORITARIO QUE APROBÓ LA REFORMA ILEGALMENTE. La excepción lo reitero NO PUEDE PROSPERAR y el juez se equivoca al declararla prospera”. 2.1.- Sostuvo que, es “(…) el testimonio de la Sra. Martha de Echeverry quien tenía 5 poderes a su nombre y que votó en contra de la reforma, y así lo manifestó en su declaración. Ella contaba 11 con la confianza en su criterio de 5 copropietarios que tenían cada uno un coeficiente de 3,39% de propiedad privada, y junto a su propio voto negativo contra la reforma hacen 6 votos y un coeficiente contrario a la reforma de más de 20,34%, los cuales sumados a los 10,17% de la oposición original suman 30,51% en contra de la reforma del reglamento que deben descontarse del quorum nominal del 89,82%, dando como resultado contrario al quorum especial exigido por una reforma de reglamento de APENAS 59,31% DE VOTO FAVORABLE A LA REFORMA, ABSOLUTAMENTE INFERIOR AL REQUERIDO DEL 70%, para aprobar la reforma del reglamento”. 2.2.- Que no se sabe cómo fue la votación, ni el coeficiente de propiedad que representaba cada copropietario, “(…) porque se contabilizó por mano levantada lo que es un chiste, porque alguno avispado puede levantar las dos manos, cuando se votó la reforma del reglamento (…) y parece que la convocatoria omitió también la lista de morosos lo cual tiene implicaciones de orden legal (…)”.
Finaliza pidiendo se revoque la sentencia de primer grado, en razón a que al momento de votarse “(…) la reforma el quorum estaba desintegrado como se puede escuchar en el audio de la grabación de la Asamblea y para completarlo les tocó llamar a varios copropietarios con poderes que ya se habían retirado, entre ellos la Sra. Martha de Echeverry que contaba con 5 poderes.
ELLA VOTO NEGATIVAMENTE LA REFORMA DEL REGLAMENTO, pero se la obligó a votar positivamente por sus apoderados, lo cual es absurdo y está contrariada por ello como se desprende de su declaración como testigo POR PRESIÓN INDEBIDA DE LA SECRETARIA DE LA ASAMBLEA señora OLGA LUCÍA PERDOMO en su exclusivo interés y por otras dos personas el Presidente del 12 Consejo en ese momento y un abogado Dr. Jaime Salazar como lo hace conocer su testimonio bajo juramento”.13 3.- La parte demandada descorrió la alzada señalando en cuanto al quorum calificado que rodeo la promulgación del acta No. 57 que, se cumplió con lo establecido en la ley al corroborarse una asistencia del 93.18%.
Ahora bien, al aprobarse la reforma de los estatutos se atestó que se contaba con “(…) un quorum de 89.82% se aprueba el acuerdo de la modificación de los artículos 41 y 8’’, punto probado con la planilla firmada por los asistentes. Recordó que los miembros de la asamblea pueden tratar temas que no se encuentran incluidos en el orden del día, por eso la importancia de las proposiciones y varios, de ahí que, los artículos 38 y 39 de la Ley 675 de 2001 señalen que es la oportunidad legal que tienen los copropietarios de ventilar todos los asuntos propios de la propiedad horizontal y adoptar las medidas del caso. 3.1.- Indicó que los poderes otorgados fueron debidamente conferidos, “(…) por lo que se puede determinar que el mandatario o delegado respectivo fue nombrado para que, en nombre y representación de un mandante plenamente identificado, asistiera a la asamblea ordinaria del 15 de marzo de 2022, con facultades de ‘voz y voto, de proponer, decidir, aprobar, elegir, y proponer el nombre del mandante para elección’”, lo que efectivamente se cumplió. Finalmente puso de presente que, en el Reglamento de Propiedad Horizontal no existe un artículo especial que establezca inhabilidades e incompatibilidades, por tal motivo no hay conflicto de intereses que deba ser reconocido.
Termina su intervención anunciando que, las modificaciones al Pent house habían sido discutidas en el acta N° 38 de 2016, es decir, “(…) dicha 13 Pdf 010 Exp. Digt. C.T. 13 modificación ya se encontraba aprobada desde fechas anteriores (2016) (…)”, decisiones que no “(…) fueron objeto de controversia judicial (…)”, existiendo falta de interés actual en la “(…) actora de algo que ya había sido aprobado como se puede evidenciar en el acta N° 38 de 2016, por lo que no puede pretender mediante la impugnación del acta de la asamblea del 15 de marzo de 2022, dejar sin efecto una decisión que ya se encuentra en firme desde el año 2016 (…)”.
Por lo expuesto, pide la confirmación de la decisión.14 VI.- CONSIDERACIONES. 1.- De cara a los argumentos elevados por la opugnante en contra de la sentencia proferida el 12 de mayo de 2022, delanteramente huelga señalar que, la presente acción busca que se declare: “(…) nula la decisión de la Asamblea de copropietarios de Marzo 15 de 2022 (…)”, reunión que llevó a la creación del Acta No. 57, donde se terminó por reformar el reglamento de propiedad horizontal en lo que respecta a la modificación del inmueble pent house 1001, convirtiéndolo en dos unidades con su respectiva asignación de parqueaderos para uso exclusivo.
Desde esta orbita, vale decir que el litigio no tiene relación alguna con el acta No. 38 del 12 de enero de 2016, por tal motivo, los señalamientos que se realicen sobre los temas allí debatidos, no tienen la fuerza vinculante con las decisiones aquí adoptadas, cuanto más, si las mencionadas actas en lo que respecta al cumplimiento de sus requisitos formales son totalmente autónomas e independientes, por lo tanto, para el caso que concita la atención de la Sala, la sociedad “URBANIZACIONES Y PARCELACIONES LTDA”, está legitimada en la causa y tiene interés jurídico para entablar el 14 Pdf 013 Exp.
Digt. C.T. 14 debate, en razón a que es propietaria de una heredad dentro del “CONJUNTO CERRADO HACIENDA CALAMBEO”. 2.- Puestas de ese modo las cosas, delanteramente cabe poner de presente que la demanda de nulidad de acta de asamblea de fecha marzo 15 de 2022, se presentó tempestivamente “(…) dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo (…)”, entiéndase, el 12 de mayo siguiente según lo atesta el acta individual de reparto,15 descartándose de esa forma la caducidad de la presente acción, esto, en consonancia con lo estipulado en el art. 382 del C.G.P. 3.- Penetrando en el objeto del litigio recuérdese que, el inciso primero del artículo 39 de la Ley 675 de agosto 3 de 2001,16 establece los requisitos que deben cumplirse con el objeto convocar a una asamblea ordinaria, a “(…) fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario”.
Además, enfático es su parágrafo 1º en establecer que, tratándose de “(…) asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este” (se destaca). A contrario sensu, en las asambleas ordinarias se podrán discutir y tomar decisiones que no estén previstas en el orden del día, lo anterior, sin pasar por alto que la asamblea general de propietarios como órgano de 15 Pdf 002 Acta de reparto.
Exp. Dig. 16 “Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”. 15 dirección tiene dentro de sus funciones básicas el aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal (núm. 6. art. 38 ibídem). Las anteriores disposiciones, sin alteración, están contenida en los artículos 57 y 58 de reglamento de propiedad horizontal. 3.1.- Así las cosas, mediante documento remitido a los copropietarios el 26 de febrero de 2022 se convocó a la realización de la asamblea ordinaria para el 15 de marzo del mismo año,17 cumpliendo de esta forma la citación con la temporalidad no inferior a quince (15) días calendario como lo exige la norma traída a colación. 3.2.- En aquel aviso se lee el orden del día donde no se registra la modificación del reglamento, pero, a su vez, se anuncia en su numeral 13 el acápite de “[P]roposiciones y varios”, además, se le recuerda al copropietario que, en “(…) caso que usted no pueda asistir se puede hacer representar a través de un poder debidamente constituido el cual se anexa a la presente convocatoria”. 3.3.- Llegados aquí es necesario señalar que el enunciado de “proposiciones y varios”, termina siendo un punto en el orden del día que otorga la oportunidad, a cualquier miembro de la asamblea, para proponer durante la reunión un tema cualquiera, alguno que el propietario considere necesario, dentro del cual, no se excluye el ateniente a la “reforma de estatutos”, pues, memórese, tanto la norma como la reglamentación aplicada a la propiedad horizontal, limitan la exposición de los asuntos a tratar en la asamblea sin poder modificarlos, a las sesiones 17 Pdf 004, fl. 14.
Exp. Dig. 16 extraordinarias, reuniones no presenciales y decisiones por comunicación escrita, en ningún momento a las asambleas ordinarias. De este modo, la Sala debe señalar que la modificación de los estatutos corresponde a un tema que puede ser tratado en la sección de proposiciones y varios, más aún, si dicho acto corresponde a una función básica de la asamblea general de propietarios; de ahí que, los reparos elevados por el recurrente en dicho sentido, donde cataloga aquel proceder como desleal, no tienen vocación de prosperidad. 4.- Continuando con el estudio de los reparos elevados puede señalarse que, los formatos de los poderes entregados con el citatorio a los copropietarios anuncian sin dubitación, la actuación en “nombre y representación” del propietario no asistente, asignándole la calidad de “delegado” a la Asamblea General Ordinaria, con la facultad de tener “voz y voto”, entiéndase, en cabeza del delegado se asigna la potestad decisoria frente a los temas que se trataran en el orden del día y en el acápite de proposiciones y varios.
De esta forma, el delegado puede, “(…) proponer, decidir, aprobar, elegir y proponer mi nombre para elección ( )”, en otras palabras, no tiene limitación alguna para actuar en el desarrollo de la asamblea general ordinaria de propietarios, pues, de ser así, al corresponder a un acto de confianza según lo dispone el artículo 2142 del Código Civil,18 el mandante las estamparía en aquel documento. 18 Dice el art. 2142 del C.C.: “DEFINICION DE MANDATO.
El mandato es un contrato en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera (…) La persona que concede el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo acepta apoderado, procurador, y en general mandatario”. De su parte, el art. 1262 del C.Co., lo define así: “(…) DEFINICIÓN DE MANDATO COMERCIAL.
El mandato comercial es un contrato por el cual una parte se obliga a celebrar o ejecutar uno o más actos de comercio por cuenta de otra (…) El mandato puede conllevar o no la representación del mandante (…) Conferida la representación, se aplicarán además las normas del Capítulo II del Título I de este Libro”. 17 4.1.- Bajo este panorama vale decir que, ni la ley o el reglamento de propiedad horizontal objeto de análisis, exigen formalidad alguna a la hora de emitir un poder a fin de participar de forma dispositiva en una asamblea ordinaria, menos, que se estampe de forma expresa la facultad de pronunciarse sobre la modificación del reglamento interno, exigencia que al día de hoy es reclamada, no por los copropietarios que otorgaron poder, sino, por la accionante quien no lo hizo.
De esta forma, el argumento tendiente a demostrar una insuficiencia de poder a la hora de adoptar decisiones sobre la modificación del reglamento de la propiedad horizontal, tampoco está llamado a prosperar. 5.- En lo que respecta al quorum existente al momento de aprobar la modificación del reglamento en la sección de proposiciones y varios, se lee en la parte final del acta No. 57 que a continuación y pese a lo extenso se transcribe por su importancia: “El Presidente Bladimiro pregunta, cuanto necesitamos, se le indica que el 70%.
La Administradora empieza a tomar lista del quorum, y el Presidente pregunta si hay quorum a quien el confirman que sí y empieza a tomar la votación de la siguiente manera: Mariela Vélez y/o Edelberto Cuesta, tiene poder? la señora Marta de Echeverry tiene el poder, como usted regreso a la Asamblea, usted tiene todo el derecho. Se le pregunta, la posición suya cuál es? A lo que indica que es difícil para ella decir lo de 5 personas, los copropietarios le indican que para eso le dan poder, se le pregunta si quiere votar por ella y no por ellos?, la señora Olga le hace claridad de que lo que se está votando es por la modificación de un reglamento de propiedad horizontal frente a un acta que ya fue aprobada y lo que se va a reformar es la oficialización de la modificación del apartamento en 2 unidades y la disponibilidad de 2 parqueaderos 18 que también se aprobaron y qué fue promovido por la señora María Urueña en su acta tal y como lo dice en el documento que entregue que ahora se lo doy, el cual dice: la señora María Urueña en pro de la comunidad de este edificio propone que efectivamente el rematante de esta unidad se puede dividir dos apartamentos.
Interviene la Doctora María Marta y hace mención que cuando Olga se pronunció sobre la división de los dos apartamentos en una asamblea, ella dijo que no, a lo que la señora Olga le manifiesta que no fue así, y le indica que ella no puedo haber dicho que no cuando ya existe un documento promovido por ella. El Doctor Jaime, recuerda que se está tomando lista.
El Presidente tomó la palabra solicitando le a la Administradora verificar los poderes de acuerdo con lo requerido por la doctora Jenny. El Presidente de la asamblea deja para constancia del acta de acuerdo con la confirmación de la Administradora y de la asambleísta Lucero qué indica que existe un quórum de 89.82%, tal como se presenta en la lista adjunta Anexo No. 7-Planilla de firmas.
Entonces se procede a votar, el presidente de la asamblea pregunta quién no está de acuerdo con la proposición presentada por la copropietaria Olga Lucía Perdomo en cuanto a la reforma de reglamento de propiedad horizontal del artículo 41 y el artículo octavo, en la forma cómo fue propuesta en esta asamblea, que está debidamente grabada, ¿quién no está de acuerdo? El doctor Jaime Salazar propone que la pregunta sea de manera contraria que se pregunté quién está de acuerdo.
El Presidente de asamblea vuelve y pregunta quién si está de acuerdo con la propuesta presentada por la copropietaria Olga Lucía Perdomo en cuanto a reformar los artículos 41 y octavo en la manera en cómo fue propuesta por ella misma, en esta misma asamblea, la modificación de reglamento de propiedad horizontal del Conjunto Hacienda Calambeo Ibagué, por él sí, quienes votan favorablemente?, Entonces, el Presidente, cuenta cuantos votos y hay 13 votos positivos, y 3 votos más de la representación de la señora Martha de Echeverry la Doctora Jenny pregunta que como puede haber 13 personas para votar por todos y el Presidente le contesta que si pueden 19 porque tienen poder.
El Presidente pregunta que cuantos votaron positivamente y la Administradora le indica que votaron negativamente: la doctora María Marta González, la señora Marta Quiroga de Echeverry por su apartamento y la doctora Jenny Arango, los demás copropietarios votan positivamente, en este orden de ideas queda aprobada la modificación propuesta por la doctora Olga Lucía Perdomo para efectos de la modificación al reglamento de propiedad horizontal, en el acta que dan todas las modificaciones hechas por ustedes.
El presidente de la asamblea, ¿pregunta, que es cierto que hablamos aquí de destinar los recursos del ahorro y de imprevistos para la construcción y de remodelación del salón social?, Carmenza, como es la propuesta, pregunta el presidente. La Administradora interviene diciendo que antes de terminar la asamblea yo quiero que quede constancia en el acta que la propuesta de la señora Olga Lucía Perdomo, aprobada con un coeficiente el 79.65% del porcentaje de participación, es decir tenemos el quórum (…)” (negrillas fuera del texto). 5.1.- Acorde a lo transcrito, no es cierto como lo asegura la parte opugnante que se desconozca cómo fue la votación, por cuanto, de la lectura y del audio de la reunión se extrae que solamente tres (3) personas votaron negativamente a la reforma de los estatutos, esta son: María Marta González, Jenny Arango y la señora Marta Quiroga de Echeverry, la última solamente en representación de “su apartamento”, personas que según el coeficiente de propiedad correspondiente a 3,39% para cada una, representaron el 10.17%, proporción que una vez descontado del total de 89,82%, arrojó como resultado un 79,65%, cifra superior a la exigida en los reglamentos y la ley para darle validez a la decisión adoptada por la mayoría. 20 Y, es que, para el cómputo efectuado el caso de la señora Martha de Echeverry tomó gran relevancia, toda vez que aquella persona contaba con cinco (5) poderes, sin embargo, en lo que respecta a sus mandantes votó positivamente y, en su caso personal, lo hizo de forma negativa como lo reconoce al ser interrogada sobre el particular en la diligencia de instrucción y juzgamiento: “(…) PREGUNTADO: Que pasó con la aprobación, o sea, que se dijo, que sabe.
RESPUESTA: pues tenía que votar sí o no, yo en enseguida no dije que sí, yo pregunté qué hago, pero es que, yo sí desde un momento nunca estuve de acuerdo a que eso se hiciera, pero como llevaba varios poderes, yo estaba, pues, como como confundida de firmar una cosa, que sí o que no, por las demás personas no, entonces, las demás puse sí, yo puse a lo mío no porque que hacía, yo le pregunte a Jaime Enrique Salazar que hago, dijo no diga que sí, a… a… Melo también, no diga que sí, entonces (1:43:58 a 1:44:44) (…)” (se destaca).
Manifestación que, según se anotó, es idéntica a la consignada en el acta objeto de revisión. 5.2.- En este orden de ideas, no le asiste razón al apelante cuando en su escrito de impugnación anota: “(…) el testimonio de la Sra. Martha de Echeverry quien tenía 5 poderes a su nombre y que votó en contra de la reforma, y así lo manifestó en su declaración. Ella contaba con la confianza en su criterio de 5 copropietarios que tenían cada uno un coeficiente de 3,39% de propiedad privada, y junto a su propio voto negativo contra la reforma hacen 6 votos y un coeficiente contrario a la reforma de más de 20,34%, los cuales sumados a los 10,17% de la oposición original suman 30,51% en contra de la reforma del reglamento que deben descontarse del quorum nominal del 89,82%, dando como resultado contrario al quorum 21 especial exigido por una reforma de reglamento de APENAS 59,31% DE VOTO FAVORABLE A LA REFORMA, ABSOLUTAMENTE INFERIOR AL REQUERIDO DEL 70%, para aprobar la reforma del reglamento” (se matiza).
Lo anterior, debido a que la señora Martha de Echeverry quien contaba con la representación de cinco (5) propietarios, no votó de forma negativa respecto de ellos, sino, itérese, positiva, por tanto el coeficiente representado en aquellos cinco mandatos no puede contabilizarse con contra del quorum, ya que, hacerlo, correspondería a un acto en contra de la realidad de los hechos y decisión de la mayoría. Por lo anotado, este reparo tampoco prospera. 6.- Finalmente, y por eso no menos importante, debe precisarse que, en los procesos declarativos la incertidumbre, duda o falta de reconocimiento del derecho invocado en la pretensión, permite que el demandado asuma variadas conductas, de mera negación de la pretensión y los hechos que la soportan, con una simple oposición o cualificándola al dirigir excepciones de mérito para que, llegado el momento de la sentencia, se realice un estudio ponderado de pretensiones y sus fundamentos fácticos con miras a confrontar si logra estructurarse y solo después de verificada, puede ingresarse en el estudio de las excepciones, porque si la pretensión no sale avante, esto es, no se estructura, no se edifica, se carece de motivo o razón para descender en ellas, así lo ha expresado nuestro máximo tribunal en lo civil, “(…) antes de estudiar un medio exceptivo contra lo pretendido por el demandante, primero debe peguntarse si a éste le asiste la razón. Cuando esa cuestión es respondida negativamente, la absolución del demandado se impone; pero cuando se halle que la acción 22 existe y que le asiste al actor, entonces sí es procedente estudiar si hay excepciones que la emboten, enerven o infirmen”.19 6.1.- Bajo este prolegómeno y el contenido del inc. segundo del artículo 280 del Código General del Proceso (antes Art. 304 del C.P.C), no era procedente por el señor juez de primer grado descender en el estudio de las excepciones de mérito planteadas, y menos, pronunciarse en la resolutiva como lo hizo, todo, repítase, porque no encontró estructurados los elementos de la acción invocada, razón que impone revocar el numeral primero de la sentencia en alzada y modificar el numeral segundo, por cuanto la negativa de lo pretendido tiene el fundamento anunciado y no la consecuencia allí derivada.
VII.- DECISIÓN. En mérito de lo considerado, el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Ibagué, Sala Civil-Familia de Decisión, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO. - REVOCAR el numeral primero de la parte resolutiva de la sentencia proferida en audiencia por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Ibagué el 12 de mayo de 2023 y, en su lugar, ABSTENERSE esta Sala de resolver las excepciones de mérito acá incoadas dadas las motivaciones expuestas. SEGUNDO.- MODIFICAR el acápite segundo de la parte resolutiva de la sentencia recurrida, el cual quedará así: NEGAR 19Corte Suprema de Justicia. 15 de julio de 2008.
Expediente 11001310300619980057901. 23 las pretensiones invocadas al no estructurarse los elementos de la acción demandada. TERCERO.- CONDENAR en costas a la parte recurrente. Fijar como agencias en derecho para esta instancia, la suma de un (1) Salario Mínimo Mensual Legal Vigente. CUARTO.- DISPÓNGASE la devolución del expediente al despacho de origen.
QUINTO. -
NOTIFÍQUESE esta providencia conforme lo señala el artículo 9 de la Ley 2213 de junio 13 de 2022. CÓPIESE,
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. El Magistrado, PABLO GERARDO ARDILA VELÁSQUEZ Magistrado JULIAN SOSA ROMERO Magistrado Firma escaneada según Decreto Legislativo 491 del 28 de marzo de 2020 del Ministerio de Justicia y del Derecho. 24 JUAN FERNANDO RANGEL TORRES Magistrado