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ANTECEDENTES A trav�s de apoderado judicial, el Centro Comercial Santaf� instaur� demanda en contra de Sociedad Los Pinos S.A. se�alando como hechos en que sustenta las pretensiones, los que a continuaci�n se sintetizan: 1. La demandada es propietaria del Local No. 73, integrante del Centro Comercial Santaf� P.H. ubicado en la calle 185 No. 45� 03, edificio que se someti� al r�gimen de propiedad horizontal mediante escritura p�blica No. 1656 del 24 de marzo de 2006 de la notar�a sexta del circulo de Bogot�, con sus reformas. 2.
El propietario demandado se oblig� a cumplir con la ley y el reglamento de propiedad horizontal. En consecuencia se oblig� a pagar las expensas, a explotar comercialmente el local, a abrirlo al p�blico, a pagar las sanciones por incumplimiento de sus obligaciones. 3. Los importes por multas se destinan por la copropiedad a expensas comunes. 4.
El propietario demandado incumpli� con su obligaci�n de abrir su local N3-73 al momento de la inauguraci�n del Centro Comercial, siendo objeto de la sanci�n establecida en el reglamento de propiedad horizontal, el cual no ha sido objeto de impugnaci�n, as� como tampoco lo ha sido la sanci�n, a pesar de los varios requerimientos que se han efectuado por parte de la administraci�n. Con base en los anteriores hechos, la ejecutante fij� las pretensiones en los siguientes t�rminos: Que se libre mandamiento de pago a su favor y en contra de La Sociedad Los Pinos S.A. por la suma de SESENTA Y SIETE MILLONES DOSCIENTOS MIL PESOS ($67.200.000,oo) por concepto de multa por la no apertura del establecimiento comercial, como expensa com�n a favor del centro comercial.
LA ACTUACION PROCESAL Presentada la demanda, el a quo libr� el mandamiento de pago el 13 de mayo de 2008 por la por la suma de $67.200.000,oo por concepto de la obligaci�n contenida en el t�tulo ejecutivo (certificado expedido por el representante legal del Centro Comercial Santaf� (fl. 12). Enterada la parte ejecutada de la providencia atr�s se�alada, a trav�s de apoderado (fl.18), dentro del t�rmino propuso como defensa las excepciones de m�rito que denomin�: 1- Falta de requisitos del t�tulo que se dice base de la ejecuci�n, soporta la excepci�n indicando que en el reglamento de la copropiedad, con meridiana claridad se refiere a los distintos pagos que puede llegar a exigir la administraci�n y el que se pretende cobrar en el proceso hace referencia a una MULTA, la que para ser cobrada, exig�a que se evacuara el procedimiento all� se�alado, el cual es garant�a del derecho de defensa y del debido proceso, sin que �ste pudiera dejarse de lado. 2- Inexistencia del T�tulo Ejecutivo, que para que una obligaci�n pueda ser base de la condena en el proceso de ejecuci�n, debe ser expresa, clara y exigible, pero la que se pretende cobrar carece de dichos elementos, pues para que pueda ser exigible debi� agotarse todo el procedimiento establecido en el reglamento para que se consolidara la llamada MULTA. 3- Inexistencia de la obligaci�n. Argumenta que el local del demandado se adquiri� luego de la apertura del mismo, que en consecuencia no es aplicable la obligaci�n de apertura simult�nea con el centro, y debe estarse a lo preceptuado en el art�culo 61 del reglamento de la copropiedad. 4- Fuerza mayor y caso fortuito, aduce que el demandado arrend� el local y que no fue posible su apertura por diversos problemas presentados en el puerto de Buenaventura, a donde llegar�an las mercanc�as, hecho que fue notorio a nivel nacional y que se puso en conocimiento de la parte actora. 5- Incumplimiento y mora de la demandante, indica que la actora no cumpli� con su obligaci�n de atender las peticiones del demandado acerca de las circunstancias relativas a la ocupaci�n y apertura del local, incurriendo en conducta culpable. 6- Ausencia de constituci�n en mora y de requerimiento.
Como aparece en el texto del reglamento de copropiedad del Centro Comercial Santaf�, para poder aplicar una multa y hacerla exigible, debieron llenarse ciertos requisitos que la demandante obvi�, como es que nunca se le comunic� la cantidad que cobra al demandado y la fecha en que se hac�a exigible. 7- Falta de expresividad de la obligaci�n, que de acuerdo con los documentos acompa�ados a la demanda nada se dice sobre el valor causado, el porqu�, cu�ndo, desde qu� fecha, y hasta qu� d�a se caus� la obligaci�n, por lo que no re�ne los requisitos del t�tulo ejecutivo.
Por auto del 1�. de septiembre de 2011 se cit� a las partes para adelantar la audiencia de conciliaci�n y decreto de pruebas, teniendo en cuenta las pruebas documentales, las testimoniales y los interrogatorios de las partes. Vencido el t�rmino, se corri� traslado para los alegatos de conclusi�n, del cual hicieron uso las dos partes, haciendo �nfasis en sus posiciones iniciales.
La parte actora indica que se debe ordenar continuar con la ejecuci�n ya que no se est� discutiendo la validez del reglamento de propiedad horizontal; que est� plenamente probado que la demandada es propietaria de un local comercial all� ubicado y conforme con el art�culo 61 del reglamento se impuso una multa que no ha sido cancelada, y que de conformidad con la ley 675 en su art�culo 48, se faculta al administrador de cobrar ejecutivamente cualquier obligaci�n de tipo pecuniario.
Por su parte el apoderado de la parte demandada reitera cada una de las excepciones planteadas a fin de desvirtuar que no es suficiente tener como t�tulo la certificaci�n expedida por el representante legal de la actora. LA SENTENCIA APELADA Mediante providencia del 18 de mayo de 2012, el juzgador de descongesti�n dict� el fallo que defini� la instancia, declarando no probadas las excepciones y en su lugar orden� seguir adelante con la ejecuci�n. Expuso como argumento, que dentro de los documentos que sirven de t�tulo ejecutivo est�n las certificaciones expedidas por los administradores de las copropiedades, y el art�culo 48 de la nueva ley de propiedad horizontal establece el procedimiento ejecutivo a seguir.
Que habiendo aportado la certificaci�n del administrador, �sta es v�lida como t�tulo ejecutivo. Adem�s, que dentro del reglamento de la copropiedad se determinaron las contribuciones que deb�an hacer los copropietarios de los bienes privados dentro de las cuales estaba la proveniente del incumplimiento de la apertura de los locales en ciertos plazos y que generar�a una pena de $800.000.oo diarios, la cual se causar�a sin necesidad de requerimiento alguno o constituci�n en mora.
As�, y habiendo incurrido en ella la entidad demandada, no qued� duda de la existencia de la obligaci�n. LA IMPUGNACION Al invocar el recurso de apelaci�n contra el fallo proferido en la primera instancia, la parte demandada manifest� su inconformidad, se�alando que la sentencia adolece de graves fallas de apreciaci�n probatoria permitiendo considerar hechos acreditados en el proceso, suponiendo prueba de hechos y pruebas ausentes de la misma.
Que err� el juzgador al confundir la certificaci�n del administrador de la copropiedad como requisito para la admisi�n de la demanda y librar el mandamiento de pago con el mismo, con las pruebas que se puedan tener en cuenta para la prosperidad de las pretensiones de la demanda, ya que desconoci� los postulados de la ley 675 de 2001 acerca de los procedimientos establecidos en ella y el respectivo reglamento.
Advierte que las multas deben seguir un procedimiento para su cobro, el cual debi� establecerse en el reglamento para su imposici�n a fin de garantizar su debido proceso. Que tampoco tuvo en cuenta el a quo, que cuando el demandado adquiri� el local ya hab�a operado la apertura del centro comercial. Que en consecuencia, al tratarse de una sanci�n diferente a las expensas comunes, el procedimiento era otro.
CONSIDERACIONES DE LA SALA Nada encuentra la Sala para objetar respecto a la presencia de los presupuestos jur�dico-procesales que requiere la codificaci�n adjetiva para la correcta conformaci�n del litigio, si se admite que se cuenta con una demanda correctamente formulada; con la capacidad de las partes para obligarse y para comparecer al proceso y con la competencia del juzgador para definir el asunto dejado a su consideraci�n. Edifica el recurrente su censura contra la sentencia dictada en la primera instancia, argumentando que el juzgador se equivoc� al dejar de considerar hechos acreditados, o suponiendo hechos, por lo que el fallo es equivocado e invirti� la carga de la prueba.
Al respecto no puede olvidarse que el fundamento de las excepciones planteadas se soport� especialmente en dos argumentos, uno encaminado a destruir el t�tulo, y otro, soportado en que el t�tulo naci� viciado, en concentr�ndose el escrito de apelaci�n en este punto. As�, como quiera que la competencia del superior de conformidad con el art�culo 357 del c�digo de procedimiento civil solo permite estudiar la parte que fue objeto del recurso, y el demandado en su escrito se centra en que compr� un local comercial mediante escritura p�blica el 10 de noviembre de 2006, esto es, en fecha posterior a aquella en que se predica el incumplimiento por la no apertura del mismo, sin que se probara la �poca de entrega real.
Que adem�s la ley 675 establece tal obligaci�n para quien es propietario y si para la �poca en que se se�ala que ocurri� la falta el demandado no ten�a tal condici�n, no pod�a imponerse la sanci�n. Como segundo argumento, se alega que al ser una sanci�n, no una obligaci�n pecuniaria, debi� aplicarse lo previsto en los art�culos 131 a 143 del reglamento de copropiedad que establece el procedimiento como se llega a la imposici�n de una multa sin que se diera aplicaci�n al mismo.
En consecuencia, en el escrito de apelaci�n no se est� atacando el t�tulo en cuando a su forma, esto es, si es expreso, claro o exigible, sino en su contenido, esto es lo que lo gener� o motiv�, lo cual es totalmente v�lido, m�s a�n cuando el litigio es entre las mismas partes que dieron lugar a ello, y se trata de un t�tulo ejecutivo al cual le cabe toda clase de excepciones.
Sea lo primero entrar a establecer que cuando se habla de una obligaci�n pecuniaria, se est� haciendo referencia a una obligaci�n econ�mica, como son las expensas ordinarias y extraordinarias, las cuales no tienen discusi�n alguna; pero no ocurre as� con las obligaciones no pecuniarias, u obligaciones de los copropietarios que no son econ�micas, que de conformidad con la ley tienen como consecuencia diversas sanciones, entre ellas las multas sucesivas tal como lo prev� el art�culo 59 a saber: �ART�CULO 59.
Clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagraci�n en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los t�rminos de la ley, dar� lugar, previo requerimiento escrito, con indicaci�n del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposici�n de las siguientes sanciones: Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en el resuelve de la sentencia. 1.
Publicaci�n en lugares de amplia circulaci�n de la edificaci�n o conjunto de la lista de los infractores con indicaci�n expresa del hecho o acto que origina la sanci�n. 2. Imposici�n de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podr�n ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposici�n que, en todo caso, sumadas no podr�n exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor. 3.
Restricci�n al uso y goce de bienes de uso com�n no esenciales, como salones comunales y zonas de recreaci�n y deporte. PAR�GRAFO. En ning�n caso se podr� restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.� De conformidad con lo anterior, es necesario observar si las obligaciones establecidas en cabeza del aqu� deudor, y que ahora se pretende cobrar son de clase pecuniaria o no, es as� como en el reglamento de propiedad horizontal en su art�culo 61, par�grafo primero, previ� que: �a partir de lo pactado por cada propietario adquiriente de locales con el promotor, todos los locales comerciales de la primera etapa entregados por el PROPIETARIO INICIAL del Centro Comercial a terceros con anterioridad al doce (12) de febrero de dos mil seis (2006), deber�n abrir al p�blico los establecimientos de comercio a m�s tardar el doce de mayo de dos mil seis, fecha de apertura al p�blico del CENTRO COMERCIAL; si la entrega por el PROPIETARIO INICIAL del Centro comercial se efect�a con posterioridad al doce (12) de febrero de dos mil seis (2006), deber�n abrir al p�blico los establecimientos de comercio a m�s tardar dentro de los noventa (90) d�as calendario subsiguientes a la fecha de la respectiva entrega; el incumplimiento de estas obligaciones contractuales, sin necesidad de requerimiento alguno o constituci�n en mora, generar� una pena diaria de ochocientos mil pesos ($800.000.oo) mientras subsista este incumplimiento, o hasta que la copropiedad imponga la respectiva sanci�n por incumplimiento al reglamento de propiedad horizontal de que trata el siguiente art�culo, la pena diaria fue pactada por cada propietario con el promotor del proyecto, quien la cedi� al CENTRO COMERCIAL, en consecuencia el propietario infractor la deber� pagar a la persona jur�dica del CENTRO COMERCIAL SANTAFE ETAPA 1.� As� las cosas, la obligaci�n incumplida no es pecuniaria, esto es, no es de dinero, pues la multa que se pacta de $800.000 diarios es una consecuencia del incumplimiento en la apertura de local y no es la obligaci�n principal, pues se reitera que la obligaci�n era de HACER y no monetaria.
De otra parte, una es la renuncia al requerimiento para cancelar la multa impuesta por el incumplimiento de su obligaci�n, y otra es la renuncia al derecho de defensa, que como bien lo advierte el art�culo inmediatamente siguiente dice: ART�CULO 60. Las sanciones previstas en el art�culo anterior ser�n impuestas por la asamblea general o por el consejo de administraci�n, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad.
Para su imposici�n se respetar�n los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicci�n e impugnaci�n. Igualmente deber� valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, as� como las circunstancias atenuantes, y se atender�n criterios de proporcionalidad y graduaci�n de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracci�n, el da�o causado y la reincidencia. PAR�GRAFO.
En el reglamento de propiedad horizontal se indicar�n las conductas objeto de la aplicaci�n de sanciones, con especificaci�n de las que procedan para cada evento, as� como la duraci�n razonable de las previstas en los numerales 1 y 2 del art�culo precedente, de la presente ley. Esto es, que debe existir un procedimiento para la imposici�n de las mismas conforme lo ordenado por la ley 675 al art�culo antes citado y que debe estar previsto en el reglamento de propiedad horizontal de la actora, pues lo dicho no es letra muerta, ni un simple capricho de la ley ni la Asamblea de Propietarios o el Consejo de Administraci�n, sino que para ello se requiere que se cumpla con unos requisitos pues la ley 675 de 2001, que dispone que se deben cumplir varias condiciones para que la imposici�n de sanciones tenga asidero legal y as� la multa econ�mica nazca a la vida jur�dica pasos que son: 1.
Previo requerimiento. Debe notificarse al contraventor sobre la falta cometida indicando de qu� se trata. 2. Determinaci�n del organismo que impone la sanci�n. Ya sea el administrador el consejo o un comit� especial para ello previo cumpliendo del debido proceso. 3. Un procedimiento previamente contemplado en el reglamento de propiedad horizontal. 4.
Notificaci�n de la iniciaci�n del proceso de imposici�n de sanciones. 5. T�rminos para que el posible contraventor pueda ejercer su derecho defensa, esto es controvertir la prueba o justificar su actuar, o acreditar los condiciones atenuantes o que lo exonere de la sanci�n. 6. Las Pruebas que sean analizadas en forma correcta. 7. Descargos.
Indica la ley que de la justificaci�n de su falta, deber� valorarse la intencionalidad del acto, imprudencia o negligencia, atenuantes, gravedad de la infracci�n, da�o causado y reincidencia, atendiendo los criterios de proporcionalidad, y rango de sanciones. De tal forma que, si no se cumplen por lo menos estos presupuestos de ley, la imposici�n de sanciones se convierte en una vulneraci�n al derecho fundamental al debido proceso, y aquella persona que haya sido afectada con una multa o sanci�n, sin el justificaci�n legal, el titulo ser� inexistente.
No puede olvidarse que dentro de los principios orientadores de las norma de la ley de propiedad horizontal el numeral 5 del art�culo 2 de la ley 675 de 2001, ordena, �Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administraci�n, tendientes a la imposici�n de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deber�n consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicci�n e impugnaci�n.�, el debido proceso es un derecho fundamental constitucional contemplado en el art�culo 29 de nuestra Constituci�n Pol�tica que previene que nadie podr� ser juzgado sino conforme a las leyes preexistentes al acto que se le imputa con observancia de la plenitud de las formas propias de cada juicio.
Y al estar previsto un procedimiento dentro del reglamento de la parte actora en el art�culo 134 para la imposici�n de las sanciones y sin que se hubiere acreditado que se agot� el mismo no pod�a proceder el Administrador a la Imposici�n de la Sanci�n. Si bien, existe una acci�n de tutela interpuesta por el demandado la cual fue negada, y dentro de sus considerandos se indic� que fue escuchado, tambi�n lo es que esta fue negada ante la existencia de otros mecanismos, y no era la sede para valorar si en verdad se imprimi� el procedimiento previsto en el reglamento de la propiedad horizontal, pues de los documentos allegados en copia que tratan de unos requerimientos no son suficientes ni suplen el debido proceso previsto en el r�gimen de propiedad horizontal.
Por otra parte, para el caso en estudio se tiene que del certificado de libertad visto a folio 4, se desprende la existencia del local comercial N3-73 de la etapa 1, del cual fue su propietario inicial INVERSIONES LA BASTILLA, con quien se constituy� el reglamento de propiedad horizontal del 27 de marzo de 2006, y �ste en forma posterior lo enajen� al aqu� deudor el d�a 10 de noviembre de 2006, pero no existe prueba alguna que la entrega del mismo hubiere sido anterior a la suscripci�n de la escritura, de lo que se extrae que la obligaci�n de apertura del establecimiento de comercio si se contabiliza desde el momento de su adquisici�n era a los a m�s tardar a los 90 d�as siguientes, que si se presume que fue el mismo d�a de la firma de la escritura, ser�a el 10 de enero de 2007, por tanto en verdad no existir�a ning�n incumplimiento.
Sin otro argumento se ha de revocar la sentencia de primera instancia y se ha de declarar la prosperidad de la excepci�n denominada como INEXISTENCIA DEL TITULO EJECUTIVO por la falta de agotar el procedimiento establecido en el reglamento. DECISION En virtud de lo expuesto, EL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTA D. C. en sala Civil de Decisi�n, administrando justicia en nombre de la Rep�blica y por autoridad de la ley:
RESUELVE
PRIMERO. REVOCAR la sentencia apelada, proferida por el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Descongesti�n de Bogot� (proceso proveniente del Juzgado Treinta y Cuatro Civil del Circuito de Bogot�).
SEGUNDO. DECLARAR PROBADA la excepci�n de m�rito propuesta, denominada INEXISTENCIA DEL TITULO EJECUTIVO por la falta de agotar el procedimiento establecido en el reglamento.
TERCERO: DECLARAR terminado el proceso y en consecuencia decretar el levantamiento de las medidas cautelares decretadas en este proceso.
CUARTO: CONDENAR en las costas a la parte actora en ambas instancias. Liqu�dense. Para el efecto se fija como agencias en derecho en esta instancia la suma de $3.000.000,oo
NOTIFIQUESE Y CUMPLASE ALVARO FERNANDO GARCIA RESTREPO Magistrado MARTHA PATRICIA GUZMAN ALVAREZ Magistrada JOSE ALFONSO ISAZA DAVILA Magistrado Proyecto discutido y aprobado en sala civil de decisi�n del d�a 3 de octubre del a�o 2012 PAGE PAGE 1 Proceso ejecutivo singular Centro Comercial Santaf� contra Sociedad Los Pinos S.A 34-200800120 03 01KLNO\_ghijox���������� @ A B � � � � A Q R S \ ] g v � � � � � ������������ԼԼԥԗ��ԥ�y���yԥԥԥ���h&M�h�$oCJaJh&M�h�\�CJaJh�o�CJaJh&M�h�o�5�6�CJaJh&M�h�d�CJaJh&M�h�o�5�CJaJh�\�CJaJh�CJaJht2�CJaJh&M�h�o�CJaJh$}�h�o�CJaJh�\�5�CJ aJ h$}�h�o�5�CJ aJ /(7NO����� @ A B g h i v w �������������������� $dha$gd�o�dhgd�o�$�ndh`�na$gd�o� $dha$gd�o� $dha$gd�o� $dha$gd�o��[�\��� � � � � Kwx������LMOTjl|�������< > u w � � � � � MNTU]^������]^_���bc�����������������������ϱ��ϱ�ⱦ��������������������ꦼ��h&M�h3$�CJaJh&M�h8V�CJaJht2�CJaJh&M�h�`CJaJh&M�h��CJaJh�CJaJh�\�CJaJh&M�h�o�CJaJh&M�h�d�CJaJ<w GH~� � � � ^_����� ��������������������$��dh`��a$gdBS 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