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ANTECEDENTES 1. Se pidi� en la demanda que �se condene al se�or L�pez Guevara a restituirle al se�or Hern�ndez Hern�ndez la porci�n f�sica equivalente al 43% del apartamento 101 del Edificio Marina PH, ubicado en la Carrera 19 No. 62-54/62-49, junto con los frutos civiles debidamente indexados que el demandante hubiera podido percibir con mediana inteligencia, en el tiempo comprendido entre el 1� de octubre de 1998, hasta cuando se restituya el bien por el poseedor irregular�.
Adujo el demandante que la se�ora Filomena Rojas Cifuentes adquiri�, mediante contrato de compraventa instrumentado en la escritura p�blica No. 2837 de 20 de agosto de 1987, la totalidad del apartamento 101 del Edificio Marina; que la se�ora Rojas Cifuentes enajen� a favor de Jorge Antonio Duque Rojas el 57% de ese apartamento; que, posteriormente, los copropietarios resolvieron �dividir de hecho el apartamento 101 del Edificio Marina�; que de esa �divisi�n� surgieron dos apartamentos denominados �nuevo apto. 101� y �nuevo apto 102�, y que �esa divisi�n de hecho nunca se formaliz� ante las autoridades competentes�, no obstante lo cual �la se�ora Rojas Cifuentes tom� posesi�n de la porci�n material del �nuevo� apartamento 101�.
A�adi� el se�or Hern�ndez Hern�ndez que el 2 de agosto de 1995 adquiri� del se�or Duque Rojas el 57% del �antiguo apartamento 101�, pero que como en la escritura de compraventa correspondiente no se hizo menci�n de la divisi�n material acordada entre el vendedor Duque Rojas y Filomena Rojas Cifuentes, �lo entregado realmente fue solo la porci�n que se llamar�a nuevo apartamento 102�; que �el 20 de enero de 1998 la se�ora Rojas Cifuentes celebr� con el demandado un contrato de promesa de compraventa relativo al nuevo apartamento 101�; que desde la reci�n citada fecha (20 de enero de 1998), el se�or L�pez Guevara �se apoder� de tal espacio f�sico del inmueble�, y que, no obstante lo anterior, la se�ora Rojas Cifuentes celebr� el 21 de septiembre de 1998 un contrato de compraventa con el hoy reivindicante sobre la porci�n del inmueble que ocupa el demandado. 2.
LA CONTESTACI�N DE LA DEMANDA. El demandado excepcion� �ausencia de causa� y �temeridad y mala fe�, con estribo en que �Gilberto L�pez Guevara ocupa el inmueble [objeto de la pretensi�n reivindicatoria] en virtud de un contrato de promesa de compraventa�. Agreg� que �la titulaci�n de que hace gala el demandante no es anterior a la posesi�n que en forma quieta, pac�fica y tranquila ha ostentado el se�or L�pez Guevara�, y que su posesi�n �fue adquirida con justo t�tulo y ha sido de buena fe�.
3. EL FALLO DE PRIMERA INSTANCIA. El juez a quo desestim� las pretensiones de la demanda. Adujo que �por esencia, un promitente comprador est� en una situaci�n legal que excluye la posibilidad de tenerlo como due�o, precisamente porque hasta tanto no se perfeccione la venta el due�o es otro, lo que implica reconocimiento de dominio sobre esa cosa en otra persona�, y que �el hecho de que el mismo demandante lo cite como poseedor no convierte al demandado en tal, como tampoco se erige en constitutivo del fen�meno posesorio el que el demandado as� se tilde, pues aceptarlo as� ser�a irrespetar la fuerza del aludido contrato de promesa de compraventa�.
El fallador de primer grado acot� que �la situaci�n planteada en el presente caso es de aquellas en que excepcionalmente se debe tener a un tercero que no intervino en la relaci�n negocial como vinculado a sus efectos, pues el actor (�) era ampliamente sabedor de todas las circunstancias que rodearon la existencia y desarrollo del contrato y, a pesar de ello, adquiri� el bien, lo que, dicho en t�rminos coloquiales, traduce que compr� el problema, y por ende debe afrontarlo como en derecho corresponde, haciendo desaparecer el obst�culo contractual en virtud del cual el ac� demandado se ampara a negarse a entregar el bien�.
4. EL RECURSO DE APELACI�N. Al sustentar su alzada, el actor recab� en que el demandado confes� su calidad de poseedor, hecho que fue reafirmado por quienes rindieron testimonio en el decurso de la primera instancia y por la prueba trasladada del proceso ejecutivo radicado con el No. 2001 00975, �donde mediante incidente de desembargo se declara al aqu� demandado poseedor�; que �no es pertinente el recurso argumentativo que utiliza el juez para imponer obligaciones de un contrato a una persona que no fue parte en �l�, y que �los derechos provenientes de la promesa de compraventa s�lo son exigibles a las partes que la suscribieron, por lo que no se puede predicar que terceros [como] el propietario actual del bien sean vinculados mediante una tesis espuria�.
CONSIDERACIONES 1. Reunidos los supuestos de orden procesal y ante la ausencia de irregularidades que comprometan lo actuado, se decidir� de fondo el presente asunto. 2. Sabido se tiene que quien pretende la reivindicaci�n de un bien debe acreditar el �derecho de dominio en el demandante, posesi�n material en el demandado, cosa singular reivindicable o cuota determinada de cosa singular, identidad entre la cosa que pretende el actor y la pose�da por el demandado� (CSJ, sent. de diciembre 2 de 1997, exp. 4987) y, adicionalmente, que los t�tulos del demandante sean anteriores a la posesi�n de su contraparte (CSJ, sent. de febrero 10 de 2003, exp. 6788), elementos todos que, como se explicar� en l�neas siguientes, se encuentran presentes en el caso que ocupa la atenci�n del Tribunal. 2.1.
En efecto, en el asunto sub ex�mine el derecho de dominio de la parte demandante sobre la porci�n que pretende reivindicar fue demostrado con la aportaci�n de copia aut�ntica de las escrituras p�blicas Nos. 4703 de 2 de agosto de 1995 (sobre el 57%) y 4840 de 21 de agosto de 1998 (sobre el 43% restante), ambas otorgadas en la Notar�a 37 del C�rculo de Bogot�, en las cuales se instrument� la compraventa del inmueble en disputa efectuada, respectivamente, por los se�ores Jorge Antonio Duque Rojas y Filomena Rojas Cifuentes, y con el certificado de tradici�n que demuestra el registro de los mencionados t�tulos, documentos que fueron aportados junto con el libelo introductorio (fls. 16 a 74, c. 1), debi�ndose agregar que la se�ora Duque Rojas adquiri� el aludido inmueble mediante escritura p�blica 2837 de 20 de agosto de 1987, documento que aport� el demandante (fl. 244, c. 2) y que prueba la vetustez de su t�tulo. 2.2.
En lo que concierne a la posesi�n material sobre el bien en disputa, cumple se�alar que en su escrito de contestaci�n de la demanda el se�or L�pez Guevara manifest� que tiene �nimo de due�o sobre dicho inmueble (ver fl. 76, c. 1), afirmaci�n que constituye confesi�n a trav�s de apoderado judicial (art. 197, C. de P. C.). Obs�rvese que en la referida oportunidad se manifest� que �el se�or Gilberto L�pez Guevara viene ocupando junto con su familia el 43% del globo de mayor extensi�n, ejerciendo dicha posesi�n como se�or y due�o, en forma quieta y pac�fica�.
Sobre el tema del que se viene hablando, la Corte Suprema de Justicia ha sostenido que �para demostrar el presupuesto referente a la posesi�n en el demandado, la ley no exige una prueba espec�fica. Pero si el demandado, al responder la demanda acepta o admite que es poseedor, incuestionablemente se est� en presencia de un medio de prueba excelente, vigoroso y bastante para demostrar tal hecho (�)� (sentencia de 3 de marzo de 1994).
El aserto expuesto en p�rrafos precedentes se ve robustecido si se repara en que la testigo Gloria Amparo del Pilar Moya Pardo se�al� que el demandado �es el propietario del apartamento� (pregunta No. 7, fl. 173, c. 1), mientras que el se�or Carlos Remides Mora Palma declar� que �don Gilberto L�pez [Guevara] tiene la posesi�n de su apartamento y �l muestra sus papeles hace diez a�os� (fl. 182, c. 2), sin que tampoco pueda perderse de vista que, seg�n la prueba trasladada por el Juzgado 35 Civil del Circuito de Bogot�, el demandado sali� avante en el tr�mite incidental de oposici�n al secuestro que promovi� en el proceso ejecutivo adelantado por Martha Elena Duque Rojas contra el ahora reivindicante, esto por cuanto que, seg�n el juez de la ejecuci�n, �en la �poca en que se practic� el secuestro [5 de marzo de 2002] el se�or L�pez Guevara ten�a la posesi�n material del inmueble ubicado en la Carrera 19 No. 61-45/49, apartamento 101� (ver fls.. 29 a 31, c. copias 3).
Vale la pena anotar que si bien el contrato de promesa de compraventa, por regla, � no constituye un acto jur�dico traslaticio de la tenencia o de la posesi�n del bien sobre el cual ella versa� (CSJ, CCXLIII, 530), lo cierto es que tampoco excluye de tajo la posibilidad de que el promitente comprador se constituya, desde el momento de la entrega material del predio prometido en venta, puesto que, como acontece �seg�n las probanzas enantes mencionadas� en el caso sub lite, en determinados eventos la posesi�n puede nacer con la entrega del predio que se hace en cumplimiento de las obligaciones surgidas de un contrato preparatorio a la venta.
F�cil se concluye, entonces, que no anduvo afortunado el juez a quo en tanto extra�� la calidad de poseedor del inmueble objeto de la controversia en cabeza del demandado. 2.3. Tampoco hab�a lugar a extender los efectos del contrato de promesa de compraventa celebrado entre la se�ora Filomena Rojas Cifuentes y el hoy demandado al se�or Hern�ndez Hern�ndez.
En efecto, ninguna duda cabe de que el actor no particip�, ni directa, ni indirectamente, en la celebraci�n del contrato de promesa de compraventa (convenio en el que intervinieron, �nicamente, la se�ora Martha Elena Duque Rojas, apoderada de Filomena Rojas Cifuentes, y el ahora demandado), ni cabe predicar, tampoco, que la promitente vendedora hubiera cedido su posici�n contractual en el aludido negocio preparatorio.
En resumidas cuentas, como quiera que el demandante es un penitus extranei frente al contrato de promesa de compraventa que celebraron Filomena Rojas Cifuentes y Gilberto L�pez Guevara, y que no se acredit� que mediara otra relaci�n convencional entre el reivindicante y el demandado en virtud de la cual �ste poseyera el inmueble en disputa, no resultaba factible sostener que la pretensi�n reivindicatoria del se�or Hern�ndez Hern�ndez qued� excluida por la relaci�n negocial que surgi� entre los se�ores Rojas Cifuentes y L�pez Guevara.
No se olvide que, en l�nea de principio, �el contrato es norma, precepto o regla negocial vinculante de las partes, �nicas legitimadas para deducir o controvertir los derechos y prestaciones derivados de su existencia, a diferencia de los terceros, respecto de quienes, ni los perjudica, ni los favorece, es decir, el principio general imperante es el de la relatividad de los contratos cuyo fundamento se encuentra en la esfera de la autonom�a privada, la libertad contractual y la legitimaci�n dispositiva de los intereses de cada persona� CSJ, sent. de 1� de julio de 2008, exp. 2001 06291), sin que pueda pasarse por alto que �si el due�o no ha celebrado negocio jur�dico alguno en cuya virtud la posesi�n del bien que se reivindica haya pasado a los demandados, no existir� entonces un contrato que vincule al actor con los demandados, y, por consiguiente, para aquel la pretensi�n ser� extracontractual, mientras que �stos no podr�n hacer valer contra el due�o, como causa para vedar la reivindicaci�n, un acto celebrado con persona distinta, porque esto lo impide el principio de la relatividad de los contratos� (CSJ, sent. de 5 de agosto de 2005, exp. 6093). 2.4.
Sentado lo anterior, conviene a�adir en torno a otro de los elementos de la acci�n de dominio, que ninguna objeci�n cabe frente a la identidad entre el inmueble de propiedad de la demandante, el se�alado en las pretensiones del libelo introductorio y aquel sobre el cual detenta posesi�n el se�or L�pez Guevara, todo lo cual fue refrendado por la prueba pericial recaudada por el juez a quo (fl. 184 a 194, c. 2), a lo que ha de agregarse que sobre ese punto no se suscit� ning�n debate entre los litigantes. 2.5.
Como a las premisas reci�n consignadas se suma el car�cter singular del bien en disputa, cuya naturaleza reivindicable no ha puesto en tela de juicio ninguno de los interesados, as� como la preeminencia del t�tulo de dominio del actor (que, se itera, data del 20 de agosto de 1987, seg�n la cadena de t�tulos que hizo valer en el proceso) sobre la posesi�n del demandado (que, seg�n lo dicho por �l mismo al sustentar su defensa de �ausencia de causa�, inici� el 20 de enero de 1998, ver fl. 146, c. 1), se colige la viabilidad de la reivindicaci�n impetrada por H�ctor Hernando Hern�ndez Hern�ndez. 3.
Efecto de lo anterior, imp�nese revocar la sentencia apelada, declarar impr�speras las excepciones de �ausencia de causa� y �temeridad y mala fe�, propuestas por el demandada, y acceder a la pretensi�n reivindicatoria propuesta por el se�or H�ctor Hernando Hern�ndez Hern�ndez. Consecuente con lo anterior, y conforme lo ordena el art�culo Cap�tulo IV, T�tulo XII, Libro II del C�digo Civil, se impone determinar lo concerniente a la reclamaci�n sobre los frutos civiles y naturales deprecados por la actora, debi�ndose dejar sentado desde ya que el se�or L�pez Guevara no reclam� el reconocimiento de mejoras �tiles realizados en el predio en disputa, ni tampoco prob� la realizaci�n de las mismas, lo que hace inviable su reconocimiento.
Con el anunciado prop�sito resalta la Sala que el demandado es poseedor de buena fe, pues nada hizo el se�or Hern�ndez Hern�ndez para desvirtuar la presunci�n que consagra el art�culo 769 del C�digo Civil, por manera que, al tenor del inciso 3� del art�culo 964, ej�sdem, s�lo se reconocer�n los frutos civiles causados desde el d�a en que se integr� la litis, esto es, el 13 de febrero de 2006 (fl. 116, c. 1), hasta que se materialice la restituci�n del predio en disputa al actor.
Lo anterior se traduce en restituir al reivindicante la suma de $45�454.694, suma (seg�n los par�metros establecidos por la experticia realizada en el decurso de la primera instancia y las prescripciones que en materia de rentas de inmuebles de vivienda urbana estableci� la Ley 820 de 2003 en sus art�culos 2� y 18) correspondiente a los c�nones causados entre el 13 de febrero de 2006 y el 12 de marzo de 2010 por el �nuevo apartamento 101� del Edificio Marina PH (actualizados anualmente seg�n la regla establecida en el art�culo 20 de la citada Ley 820 de 2003), adem�s de las rentas que habr�an de causarse desde la �ltima de las citadas calendas (20 de marzo de 2010), hasta la entrega definitiva del predio, para lo cual se tendr� en cuenta que, para el a�o 2010, el canon de arrendamiento ascienda a $999.829 mensuales. 4.
Puestas as� las cosas, se revocar� el fallo apelado y se acceder� a las pretensiones de la demanda reivindicatoria, en los t�rminos de las consideraciones precedentes. DECISI�N En m�rito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogot�, administrando justicia en nombre de la Rep�blica y por autoridad de la Ley,
RESUELVE
PRIMERO. Revocar la sentencia que el 27 de noviembre de 2009 profiri� el Juzgado 24 Civil del Circuito de Bogot� en el proceso ordinario (reivindicatorio) seguido por H�ctor Hernando Hern�ndez Hern�ndez contra Gilberto L�pez Guevara.
SEGUNDO. Declarar impr�speras las excepciones de �ausencia de causa� y �temeridad y mala fe� propuestas por el demandado y, en consecuencia, conceder la reivindicaci�n suplicada, por lo que se ordena la entrega al se�or Hern�ndez Hern�ndez de la porci�n de terreno denominada �nuevo apartamento 101�, identificado seg�n los linderos consignados en el hecho 7� (lit. a) de la demanda, del predio ubicado en la carrera 19 A No. 61B-45 de Bogot�.
TERCERO. Cond�nase al demandado al pago de $45�454.694 a t�tulo de frutos civiles del inmueble objeto de la pretensi�n reivindicatoria causados hasta el 12 de marzo de 2010, as� como al pago de las rentas que se causen desde esa �ltima fecha, hasta la entrega material del inmueble de marras, esto siguiendo los derroteros fijados en la tercera de las consideraciones que anteceden.
CUARTO. Canc�lese la medida de inscripci�n de la demanda que se dispuso en esta tramitaci�n. Of�ciese.
QUINTO. Costas de ambas instancias a cargo de la demandada. Liqu�dense las de segunda instancia por la Secretar�a del Tribunal. Cumplido lo anterior, rem�tase el expediente al despacho de origen. Notif�quese Los Magistrados, OSCAR FERNANDO YAYA PE�A MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA MARCO ANTONIO �LVAREZ G�MEZ PAGE PAGE 9 OFYP 2005 00381 01 !8lmpqu�����������³����p�^�L^�:"hv�h/�5�CJOJQJ\�aJ"hv�h�1�5�CJOJQJ\�aJ"hv�h�&65�CJOJQJ\�aJhMQ�5�CJOJQJ\�aJ"hv�h5�CJOJQJ\�aJ"hv�h�DE5�CJOJQJ\�aJhv�h�DECJOJQJ\�aJhv�h�DECJOJQJaJhv�hYu>*CJOJQJaJhv�hIN&>*CJOJQJaJhv�h�{>*CJOJQJaJh>*CJOJQJaJ!89Lef������ � ��������������������������$��dh`��a$gdR���dh`��gd%Q�$��dh`��a$gd%Q�dhgd%Q�~J�J������ , / 3 5 9 C F I J M S _ ` a ~ � � � � � � � � ��ͻͩ���sͩa����a�a�a��a����"hv�h� �5�CJOJQJ\�aJ"hv�h q5�CJOJQJ\�aJ"hv�h��5�CJOJQJ\�aJ"hv�h/�5�CJOJQJ\�aJ"hv�h�-5�CJOJQJ\�aJ"hv�h�p�5�CJOJQJ\�aJ"hv�h�DE5�CJOJQJ\�aJ"hv�h�1�5�CJOJQJ\�aJh� �5�CJOJQJ\�aJ!� � � � � � � % � ����������d � � � � � � � � 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