Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL DE DECISION MAG. SUSTANCIADOR DR. FLAVIO EDUARDO CÓRDOBA FUERTES Santiago de Cali, veintidós (22) de agosto de dos mil veintitrés (2023) APROBADO POR ACTA No. 065 Rad.
No. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019– 00135 - 01 (10101) REF: PROCESO VERBAL REIVINDICATORIO DE DOMINIO DE CLAUDIA PATRICIA CAMARGO SHEIK FRENTE A LEYLI MARCELA GRIJALBA ZAPATA. I.- ANTECEDENTES A.- La señora CLAUDIA PATRICIA CAMARGO SHEIK inició proceso reivindicatorio de dominio contra la señora LEYLI MARCELA GRIJALBA ZAPATA, con el fin de que se declare que le pertenece el dominio pleno y absoluto el inmueble ubicado en la Carrera 98 A No. 42-86 Apartamento 201, Torre 6 del Conjunto Residencial Plazuela de Lilí de la ciudad de Cali y distinguido con el folio de matrícula inmobiliaria No. 370-779712, junto con el parqueadero No. 115 Sótano ubicado en la misma dirección e identificado con el folio de matrícula No. 370-779520, cuyos linderos generales se encuentran contenidos en la E.P. 4530 del 3 diciembre de 2018 de la Notaría 23 del Círculo de Cali.
Como consecuencia de lo anterior, solicita que se condene a la demandada a restituir a la demandante el inmueble en mención, junto con los frutos civiles, no sólo los percibidos sino también los que el dueño hubiera podido percibir con mediana inteligencia y cuidado, al igual que el reconocimiento del precio del costo de las reparaciones que sufra la Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) demandante por culpa del supuesto poseedor; que por ser la demandada poseedora de mala fe, la actora no está obligada a abonar las expensas referidas en el artículo 965 del Código Civil y que la restitución del inmueble debe comprender las cosas que forman parte del predio o que se reputen como inmuebles.
Por último, que se ordene la cancelación de cualquier gravamen y se ordene la inscripción de la sentencia en los folios de matrícula inmobiliaria 370-779712 y 370-779520 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali. B.- Como hechos de la demanda se informa que la señora CLAUDIA PATRICIA CAMARGO SHEIK es propietaria inscrita del Apartamento 201, Torre 6, y del Parqueadero 115 Sótano del Conjunto Residencial Plazuela de Lilí de la ciudad de Cali, ubicado en la Carrera 98 A No. 42-86 de esta ciudad, los cuales adquirió por compra realizada a la señora Natalia Mejía Grijalba mediante Escritura Pública No. 4530 del 3 de diciembre de 2018 otorgada en la Notaría 23 del Círculo de Cali.
Según dice, la señora LEYLI MARCELA GRIJALBA ZAPATA es la persona que actualmente “ posee el inmueble por autorización de la vendedora señora NATALIA MEJÍA GRIJALBA ( ) quien es su hermana”; para lo cual refiere que la demandante, al adquirir los bienes, es quien ha velado por su conservación y cuidado al ser la dueña, pagando administración, impuestos, megaobras y otros rubros pertenecientes a la buena conservación del inmueble de su propietario.
Agrega que la señora Natalia Mejía Grijalba, hermana de la demandada, es quien fue reconocida públicamente hasta la venta de los bienes como Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) su propietaria, tanto por sus vecinos como por la administración del conjunto residencial, según comunicación que anexa.
Con posterioridad a la firma de la escritura pública de compraventa, le fue informado a la administración de la propiedad horizontal que quien ostenta el dominio y posesión de los bienes es la señora Camargo Sheik, motivo por el cual se citó a la señora LEYLI MARCELA GRIJALBA ZAPATA a audiencia de conciliación con el fin de lograr la restitución de los inmuebles a su actual propietaria, la cual se declaró fracasada por la inasistencia injustificada de la convocada.
Finaliza diciendo que la demandada ejerce una posesión sin autorización de la actual propietaria de los bienes “por lo cual es de mala fe y con vicios, por ello deberá restituir el inmueble pagando los frutos civiles”. II.- CONTESTACIÓN DE LA DEMANDADA. -La demandada LEYLI MARCELA GRIJALBA ZAPATA empieza por explicar que, la compraventa contenida en la E.P. 4530 del 3 de diciembre de 2018 está siendo materia de investigación ante la Fiscalía 18 Local, toda vez que dicho negocio “ se presentó en extrañas y desconocidas circunstancias con un valor de venta inferior al pago por mi mandante ”, para lo cual explica que en el mes de mayo de 2015 la señora Leyli Marcela acordó con su hermana Natalia Mejía Grijalba la venta de los mismos bienes vendidos a la señora Camargo Sheik, por la suma de $ 107.409.000, los cuales fueron pagados efectivamente el día 30 de mayo de 2015 a la DIAN, derivado del valor que por impuesto al patrimonio adeudaba la señora Natalia de las vigencias 2009-2010.
Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) Relata que la obligación que tenía la señora Natalia con la DIAN ascendía a la suma de $ 470.000.000, ante la cual la ahora demandada le propuso a su hermana que se acogiera a la condonación del 80% de intereses y que luego de ello, haría el pago de la deuda directamente a la DIAN como pago de los inmuebles objeto del presente litigio, frente a lo cual estuvo de acuerdo la señora Natalia Mejía Grijalba.
Es así, como dice, adelantó los trámites ante la DIAN cancelando finalmente la suma de $ 107.409.000, obteniendo el levantamiento de la medida cautelar que pesaba sobre los inmuebles. Así las cosas, “ la señora Natalia Mejía pactó con su hermana Sra. Grijalba Zapata, que adelantaría las gestiones respectivas para formalizar el Instrumento Público, mediante el cual ésta le transferiría el dominio de los inmuebles de su propiedad a título de venta como compensación al pago que ésta había realizado a la DIAN.
De igual forma la señora Grijalba asumiría el pago de la administración por cuanto ese fue su compromiso, además porque ejercería la posesión del inmueble”. “Dentro del mismo acuerdo, pactaron que la señora Grijalba, entraría a hacer posesión del apartamento 201 Torre 6 y su parqueadero 115 Sótano del Conjunto Residencial Plazuela del Lili de la ciudad de Cali, para ello la señora Natalia Mejía dio autorización a la secuestre del inmueble, designada por la DIAN, para que le hiciera entrega real y material dichos (sic) inmuebles, los cuales posee desde el mes de marzo de 2015, documentación que reposa en el expediente de la señora Mejía en la DIAN”.
De este modo, solo quedaba pendiente la firma de la escritura pública, pues el pago ya estaba realizado, al igual que la entrega de los inmuebles, producto de lo cual la señora Grijalba Zapata adelanta en la actualidad proceso contra su hermana, con el fin de obtener el Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) reconocimiento de la existencia del contrato de compraventa, el cual cursa en el Juzgado 14 Civil Municipal de Cali y, de igual modo, solicitó interrogatorio de parte como prueba anticipada de las señoras Natalia Mejía y Claudia Patricia Camargo, ante el Juzgado 33 Civil Municipal de Cali.
Frente al hecho tercero, manifiesta que es cierto que posee los inmuebles en razón de la negociación anteriormente celebrada con la señora Natalia Mejía Grijalba “quien persiste en defraudar a la compradora de buena fe LEILY MARCELA GRIJALBA ZAPATA rehusándose a transferir el dominio de los inmuebles ya adquiridos de acuerdo con lo anteriormente narrado”, para lo cual señala que desde el mes de mayo de 2015 es quien se ha encargado del cuidado y conservación de los inmuebles, ha pagado las expensas comunes del conjunto residencial, ha asistido a las asambleas ordinarias y extraordinarias y también ha adelantado labores de mantenimiento.
Según dice, la señora Natalia Camargo Grijalba no ha sido cumplidora de sus obligaciones fiscales y el pago de los impuestos prediales y demás contribuciones con la administración municipal “se dio en razón a la necesidad de obtener paz y salvo respectivo para celebrar la escritura pública mediante la cual transfería el dominio de los bienes referenciados a la señora CLAUDIA PATRICIA CAMARGO SHEIK”.
Reitera que desde el mes de mayo de 2015 es reconocida como la propietaria de los inmuebles ante la administración y en tal calidad es citada a las asambleas y le son dirigidas las cuentas de cobro por la administración, desconociendo por completo a la demandante como también la relación jurídica entre ésta y su hermana a sabiendas de que los inmuebles le habían sido vendidos con anterioridad por aquella.
Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) Finaliza diciendo que es cierto que posee los bienes sin autorización de la demandante dado que no la requiere toda vez que, reitera, su posesión se deriva de una negociación ya adelantada con la señora Natalia Mejía Camargo, quien fue la que autorizó su ingreso a la copropiedad cuando se hizo entrega de los bienes por parte de la secuestre de la DIAN.
A continuación, formuló las excepciones de mérito que denominó “EXISTENCIA DE COMPRAVENTA ANTERIOR A LA TRADICIÓN AL DEMANDANTE, INEXISTENCIA DE LA RELACIÓN JURÍDICA ENTRE LA DEMANDANTE Y LA DEMANDADA, TEMERIDAD Y MALA FE, FRAUDE EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA y la INNOMINADA”, con fundamento en que de conformidad con lo previsto en el artículo 1873 del Código Civil, tiene la preferencia ante cualquier otra negociación realizada por la señora Mejía Grijalba con el fin de defraudarla y de evadir su responsabilidad; las acciones a emprender por parte de la demandante deben dirigirse contra la señora Natalia Mejía Grijalba para obtener el cumplimiento de las obligaciones del contrato de compraventa que aparentemente celebraron.
En su concepto, se escogió esta acción reivindicatoria para llevar a cabo el malintencionado acto de despojar a la demandada de la posesión legítima, proveniente de la compraventa realizada con la señora Mejía, frente a la cual la demandada se encuentra desprotegida ante la falta de un justo título y al no contar con el tiempo necesario para la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio; agrega que la señora Camargo Sheik compró los inmuebles sin cerciorarse de la situación y estado material de los mismos, a los cuales nunca ha ingresado.
Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) Por último, formuló llamamiento en garantía a la señora Natalia Mejía Grijalba, admitido en auto del 26 de marzo de 2021; realizada la respectiva notificación, la llamada guardó silencio. • Traslado de excepciones.
La parte actora, al momento de descorrer el traslado de las excepciones propuestas, manifiesta que aporta comprobantes del pago de la venta por la suma de $ 135.000.000 valor que, dice, es muy superior al avalúo catastral de los bienes para los años 2016 y 2017, como también es superior a la supuesta intención de compra de por parte de la aquí demandante, siendo ajena a la supuesta negociación verbal entre las hermanas Grijalba, la cual sí se realizó en extrañas circunstancias al no haberse plasmado en una promesa o en algún documento válido, dado que la supuesta venta o promesa verbal de compraventa de inmuebles se tiene como nula.
Considera que es prueba de confesión que la demandada insista en reconocer como propietaria de los bienes durante su estadía en ellos a la señora Natalia Mejía Grijalba, además de que, en la prueba documental allegada con la demanda, de fecha mayo de 2017, se menciona que la señora Leyli Marcela no es poseedora sino administradora de los bienes, para lo cual resalta que si bien se habla en la demanda de una posesión desde el mes de mayo de 2015, el documento expedido por la administración de la copropiedad y aportado con la demanda, la contradice al reconocer a la demandada como tal solo desde el año 2018, en tanto que en el documento del 2017 se le menciona como administradora.
Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) En su concepto, la demandada sigue reconociendo como propietaria a la señora Natalia, al insistir en acciones en su contra para constituir un verdadero contrato de compraventa, aun a sabiendas que los inmuebles ya fueron vendidos a la señora Camargo Sheik, para lo cual insiste en que desde la fecha de adquisición ha asumido el pago de las distintas obligaciones, siendo reconocido por la demandada que los impuestos municipales de los bienes fueron pagados por la señora Natalia Mejía Grijalba y no por ella a pesar de decirse poseedora de los mismos.
III.- FALLO DE PRIMERA INSTANCIA: La juez de instancia accede a la reivindicación solicitada, ordena a la demandada la entrega de los inmuebles objeto del presente litigio a favor de la señora CLAUDIA PATRICIA CAMARGO SHEIK, junto con el pago de la suma de $ 38.287.991 por concepto de frutos civiles e impone la respectiva condena en costas.
Para arribar a tal conclusión, empieza por analizar el alcance, presupuestos y elementos axiológicos de la acción reivindicatoria de dominio, encontrando acreditado el dominio de la actora con los certificados de tradición arrimados al plenario y la copia de la Escritura Pública No. 4530 del 3 de diciembre de 2018 de la Notaría 23 del Círculo de Cali, por medio de la cual la señora Camargo Sheik adquirió el dominio de los inmuebles distinguidos con los folios de matrícula No. 370-779712 y 370-779520.
En cuanto a la posesión en cabeza de la demandada, considera que esta situación fue aceptada por la señora LEYLI MARCELA GRIJALBA en el escrito de contestación de la demanda y en la diligencia de interrogatorio de parte en la cual afirmó haber entrado en posesión de los bienes en Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) virtud de un contrato de compraventa verbal celebrado con su hermana Natalia Mejía Grijalba, encontrando entonces presente el requisito previsto en el artículo 952 del Código Civil, según el cual la acción reivindicatoria se dirige contra el actual poseedor, como también está acreditada la identidad de los bienes que se piden en la demanda y los poseídos por la demandada.
Como quiera que se cumplen los requisitos de la acción reivindicatoria, aborda a continuación el análisis de las excepciones propuestas en la contestación de la demanda, respecto de las cuales considera que la relación contractual entre las hermanas Natalia y Leyli Marcela, ya fue objeto de debate en el proceso que cursó en el Juzgado 14 Civil Municipal de Cali y que en sentencia del 31 de enero de 2022 declaró la nulidad absoluta del contrato de compraventa celebrado entre las hermanas en el mes de mayo de 2015, condenó a la demandada NATALIA MEJÍA GRIJALBA a la devolución del dinero recibido de LEYLI MARCELA GRIJALBA ZAPATA en virtud de la negociación anulada, debidamente indexada, y condenó a su vez a la señora Leyli Marcela al reconocimiento de los frutos civiles por la suma de $ 28.415.516 liquidados desde la fecha de la negociación hasta el momento en que el bien fue transferido a la señora Claudia Patricia Camargo Sheik, autorizando la compensación. Al respecto, considera la juez A-quo que la nulidad absoluta en los términos en que fue declarada restituye las cosas al estado inicial y tiene efectos de cosa juzgada, de ahí que no sea procedente analizar la relación contractual entre las hermanas porque ya fue decidida por el Juzgado 14 Civil Municipal de Cali, por lo que no está llamada a prosperar la excepción propuesta por la demandada, ni el llamamiento en garantía formulado contra la señora NATALÍA MEJÍA GRIJALBA.
Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) Frente a ello, precisa que la demandante, como propietaria de buena fe, no requiere de la existencia de una relación jurídica entre las partes para el éxito de su pretensión como quiera que estamos ante la acción de dominio frente a la posesión, para lo cual agrega que no se probó la mala fe de la parte actora ni que haya existido fraude en la compraventa, razones por las cuales accede a la acción reivindicatoria y condena a la demandada a la restitución del bien, junto con los frutos civiles punto sobre el cual tiene a la señora Leyli Marcela como poseedora de mala fe con fundamento en lo previsto en el inciso 2° del artículo 768 del CC, al fundar su posesión en un contrato viciado de nulidad absoluta.
Por último, señala que no se pidieron mejoras y que el pago de las cuotas de administración no son expensas necesarias, no son rubros que correspondan a la conservación de la cosa, sino que deben ser pagadas por quien esté disfrutando del inmueble, de ahí que no hay lugar a imponer condena alguna por este concepto. IV.- REPAROS CONCRETOS: Fueron relacionados de la siguiente manera: 1.
Error en la apreciación probatoria en lo que respecta a la cadena de títulos y tiempo de posesión de la demandada. 2. Desatención de los pronunciamientos de la Corte Suprema de Justicia respecto a la acción reivindicatoria y su prosperidad. 3. Inobservancia de las pruebas que demuestran que la accionante compró un inmueble sin verificar si la vendedora ostentaba la posesión del inmueble.
Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) 4. Inobservancia del principio universal NADIE PUEDE BENEFICIARSE DE SU PROPIA CULPA al imponer al pago de frutos civiles. 5. No valoración de la prueba de confesión de la demandada y llamada en garantía respecto a la venta con conocimiento de la existencia de la posesión de LEYLI MARCELA GRIJALBA. 6.
Omisión de los indicios que demuestran que las actuaciones de las contratantes de la COMPRAVENTA defraudan a la poseedora. 7. Falta de atención a la sentencia No. 019 del 31 de enero de 2022 proferida por el Juzgado 14 Civil Municipal en lo que respecta a la declaratoria de nulidad del contrato de compraventa para la imposición al pago de los frutos civiles y que llevó a definir la posesión de la demandada como de MALA FE. 8.
Ausencia de motivación frente al llamamiento en garantía e inobservancia del silencio de la llamada en garantía en el proceso. 9. Error al momento de no reconocer EXPENSAS NECESARIAS en favor de la demandada en lo que respecta a las cuotas de administración teniendo en cuenta que dicho pago garantiza el mantenimiento de las zonas comunes en virtud de derecho de copropiedad V.- SUSTENTACIÓN Y FALLO.
En el término dispuesto en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, la parte demandada sustentó su recurso de apelación desarrollando los reparos concretos formulados contra la decisión de primera instancia, en los siguientes términos: Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) -Omitió la juzgadora que la demandada entró en posesión del bien en el mes de mayo de 2015 en virtud de la negociación que realizó con su hermana NATALIA MEJÍA GRIJALBA, estando demostrado en el proceso que cursó en el Juzgado 14 Civil Municipal de Cali que había un acuerdo verbal respecto a la compra de los mentados inmuebles, pago del precio y la entrega de los mismos, acuerdo que fue decretado nulo por carecer de los requisitos formales para configurar una compraventa de inmuebles, “sin embargo, se logró demostrar la existencia de dicho negocio”, motivo por el cual, dice, es claro que la demandada ostentaba la posesión tres años y siete meses antes del título de dominio de la aquí demandante; título que le fue trasladado por la señora NATALIA MEJIA en diciembre de 2018, “fecha para la cual ésta última ya había perdido la posesión pues le fue entregada a mi poderdante voluntariamente en virtud de la negociación entre éstas”.
Resalta que la demandada nunca ingresó de mala fe a los inmuebles y hace énfasis en que en la promesa de compraventa suscrita entre NATALIA MEJIA GRIJALBA y CLAUDIA PATRICIA CAMARGO SHEIK, las partes reconocieron que es otra persona quien poseía los inmuebles y que la compradora renunció a adelantar cualquier acción en contra de quien le vendió. -Insiste en que está demostrado que la posesión de la señora Leyli Marcela tuvo lugar antes de la adquisición de los bienes por parte de la señora Camargo Sheik lo que, conforme con los pronunciamientos de la Corte hace improcedente la acción reivindicatoria, para lo cual cita la sentencia SC1692-2019 en la cual la Corte Suprema de Justicia analiza el caso en que la posesión se deriva de una negociación de venta como la que aquí se dio entre las hermanas Grijalba.
Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) -Se omitió que la demandante confesó que asumió el riesgo al comprar un inmueble que no conocía materialmente, como tampoco verificó quién habitaba el inmueble y bajo qué calidad lo hacía, así como tampoco realizó ninguna diligencia para ingresar y verificar su estado y, además, renunció a ejercer cualquier acción de saneamiento de la cosa vendida, “renuncia que poco se observa en este tipo de negociaciones máxime si se pretende proteger el patrimonio”. -No se tuvo en cuenta en la sentencia que esta situación surge por la propia falta de cuidado y falta de diligencia de la demandante, quien adquirió el título de dominio de los inmuebles, a sabiendas que quien le vende no se los entregaría materialmente, sino que asumiría la obligación de adelantar las acciones judiciales contra la poseedora a cuenta y riesgo propio, renunciando además a exigir el saneamiento de lo vendido, tal como obra en la promesa de compraventa, para lo cual precisa que “ las obligaciones entre compradora – vendedora deben ser asumidas y resueltas por las partes que convinieron la negociación pues no resulta coherente que quien compra un inmueble le exija tal cumplimiento a un tercero que no ha hecho parte del negocio ”.
En su concepto, la negociación entre la señora Natalia y la demandante “ se realizó con el propósito de defraudar los intereses de quien había acordado comprar los inmuebles (LEYLI MARCELA GRIJALBA) y que además pagó por ellos ”. -Se desconoció que tanto la demandante como la llamada en garantía confesaron que “…era LEYLI MARCELA GRIJALBA quien poseía los inmuebles y que además NATALIA MEJIA decidió vender a un tercero la propiedad para ella no adelantar acciones judiciales en contra de su hermana Grijalba Zapata ”.
Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) -En su concepto, se puede concluir que “ los acontecimientos que rodearon la negociación entre NATALIA y CLAUDIA estaban encaminados al fraude de los intereses de Leyli Marcela, quien se encontraba vulnerable y en evidente desventaja por haber confiado en la palabra de su hermana y no haber suscrito un contrato de promesa de compraventa que le diera la garantía de exigir el cumplimiento del negocio que habían celebrado y su única posibilidad era la de retener los inmuebles hasta tanto Natalia cumpliera con su pacto o le reintegrara el valor pagado…”. -No se tuvo en cuenta lo decidido por el Juzgado 14 Civil Municipal de Cali en el proceso de resolución de contrato de compraventa formulado por la señora LEYLI MARCELA GRIJALBA ZAPATA contra NATALIA MEJÍA GRIJALBA, en el cual se declaró nulo el contrato de compraventa celebrado entre Natalia Mejía y Leyli Marcela Grijalba y ordena las restituciones mutuas, disponiendo en cuanto a la entrega que no era posible ordenar la misma toda vez que pues Natalia Mejía no era la titular de dominio y Claudia Camargo no era parte dentro de dicho proceso, lo cual además indica que la demandada no puede ser considerada poseedora de mala fe. -La juez A-quo no se pronunció frente al llamamiento en garantía formulado contra la señora Mejía Grijalba, como tampoco frente al silencio que guardó respecto del mismo, lo que, considera, “ dejó sin definir la situación jurídica entre Natalia Mejía y Leyli Marcela Grijalba, quien la convocó para que asumiera solidariamente las condenas a que estuviera expuesta por la relación jurídica acaecida por la negociación entre ellas…”. -Reitera que la demandada no es poseedora de mala fe e impuso la condena al pago de frutos (asemejándolo a cánones de arrendamiento) sin tener en cuenta los pagos realizados mes a mes por concepto de cuotas Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) de administración tanto, antes como después, de que a la demandante le fuera transferido el derecho de dominio, “ pagos que además aprovechó Natalia Mejía para obtener el paz y salvo de administración para presentarlo en la Notaria donde se formalizó el negocio ”.
VI.- CONSIDERACIONES DE LA SALA. A. PRESUPUESTOS PROCESALES Y LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA. Sea lo primero decir que la presencia de los presupuestos procesales es incuestionable, toda vez que la jurisdicción y la competencia concurren a cabalidad, a la par que a las partes les asisten la capacidad para ser parte, así como la de comparecer al litigio.
De igual forma la demanda principal, como las actuaciones de ella derivadas, reúnen los requisitos formales, y no existe causal de nulidad que invalide lo actuado. En cuanto a la legitimación en la causa, dada la naturaleza de la acción ejercida en esta oportunidad, será éste un aspecto a considerar en el desarrollo de la presente providencia. B.- PROBLEMAS JURÍDICOS.
En atención a lo decidido por el juez a-quo y a los argumentos de la apelación, corresponde a este Despacho dar respuesta a los siguientes problemas jurídicos: i).- ¿Cuál es la acción que se intenta en esta oportunidad y cuáles son los requisitos para su procedencia? ¿Cuál es la naturaleza de esta acción real? Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) ¿Se acredita la condición de propietaria en cabeza de la demandante y, por ende, su legitimación en la causa por activa? ¿Se puede tener el título exhibido por la parte actora como anterior al inicio de la posesión invocada por la demandada? ¿Se acredita la calidad de poseedora en cabeza de la demandada y, por ende, su legitimación en la causa por pasiva? ii).- ¿Cuál es el origen de la posesión ejercida por la señora LEYLI MARCELA GRIJALBA ZAPATA? ¿Dadas las características del presente litigio, es procedente la acción reivindicatoria de dominio que intenta la señora CLAUDIA PATRICIA CAMARGO SHEIK para obtener su entrega? iii).- ¿Es acertada la consideración de la juez A-quo de tener a la demandada como poseedora de mala fe? Conforme con lo anterior ¿cómo procede la liquidación de frutos? ¿procede el reconocimiento a favor de la demandada de los valores cancelados por concepto de cuotas de administración? C.- RESOLUCIÓN DE LOS PROBLEMAS JURÍDICOS. c.1.- De la acción reivindicatoria de dominio.
El artículo 946 del Código Civil señala: “La reivindicación o acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituirla.”. Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) Entonces, la acción reivindicatoria está establecida para que el propietario de un bien pueda pedir para sí la posesión que está en cabeza de otro.
Ella, se ha dicho, siendo una acción real, constituye la más eficaz defensa del derecho de dominio. Al respecto, ha explicado la Corte que “ la acción reivindicatoria, milenariamente, ha supuesto no sólo el derecho de dominio en cabeza de quien la ejerce, sino también, a manera de insoslayable presupuesto, que éste sea objeto de ataque ‘en una forma única: poseyendo la cosa, y así es indispensable que, teniendo el actor el derecho, el demandado tenga la posesión de la cosa en que radica el derecho ”.
(SC21822-2017), de modo que “ por regla general, sólo el actual poseedor de la cosa puede ser sujeto pasivo de la demandada reivindicatoria; excepcionalmente ésta podrá dirigirse contra el que fue poseedor y dejó de serlo, pero jamás contra quien es mero tenedor de la cosa cuya restitución así se busca ” (Sentencia del 24 de junio de 1980).
También ha explicado la jurisprudencial nacional que1: “Justamente, ejercida la actio reivindicatio por el dueño de la cosa, sobre éste gravita la carga probatoria de su derecho de propiedad con los títulos adquisitivos correspondientes debidamente inscritos en el folio de registro inmobiliario (artículos 43 y 54 del D. 1250 de 1970; cas. civ. sentencias de 30 de julio de 2001, exp. 5672 y 6 de octubre de 2005, exp. 7895) y también debe acreditar con elementos probatorios suficientes la identidad del bien reivindicado en forma tal que no exista duda respecto de aquél cuyo dominio invoca y de cuya posesión está privado con el poseído por el demandado’ (…).
“En torno a esta última cuestión, la identidad supone la absoluta coincidencia entre la cosa cuya propiedad pertenece al demandante, la reivindicada y la poseída por el demandando, necesaria para el éxito de la acción, ‘al punto que tal amparo no es posible de no mediar certeza absoluta de la correlación entre lo que se acredita como propio y lo poseído por el demandado, por supuesto que la ‘identidad del bien reivindicado se impone como un presupuesto de 1 CSJ.
SC211-2017. Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) desdoblamiento bifronte, en cuanto la cosa sobre que versa la reivindicación, no solamente debe ser la misma poseída por el demandado, sino estar comprendida por el título de dominio en que se funda la acción, vale decir que de nada serviría demostrar la identidad entre lo pretendido por el actor y lo poseído por el demandado, si la identidad falta entre lo que se persigue y el bien a que se refiere el título alegado como base de la pretensión’ (…)”2.
Ahora bien, ha sido explícita la jurisprudencia nacional que la posesión, con sus elementos de corpus y animus domini, puede tener origen contractual (derivarse de un negocio jurídico) o extracontractual, siendo ello de vital importancia al momento de establecer la acción que resulta procedente para la protección, tanto de los derechos del propietario, como los del eventual poseedor.
Al respecto, en sentencia SC1692-2019 explicó: “ En el primer caso, esto es, cuando quien tiene el dominio reclama el amparo de ese derecho, el establecimiento de las circunstancias en virtud de los cuales se propició la posesión es trascendental, dado que, si la raíz es un contrato o, en general, un negocio jurídico, el resguardo buscado de hallarse en las acciones contractuales.
En cambio, cuando la posesión surge al margen de cualquier vínculo contractual, la acción reivindicatoria se muestra apta para lograr ese cometido. En ese orden, la acción de dominio se frustra cuando la parte demandada tiene la posesión, por habérsela entregado la parte demandante en cumplimiento de una determinada relación negocial, pues el solo vínculo contractual no transfiere, per se, el hecho posesorio.
Al respecto esta Corporación ha señalado que «la restitución de la cosa podrá obtenerse como consecuencia directa e inmediata de la reivindicación o, en virtud, del ejercicio de una acción contractual. Más exactamente, existiendo entre el dueño y el poseedor de la cosa, una relación jurídica negocial o contractual de donde deriva su posesión, la restitución no puede lograrse con independencia sino a consecuencia y en virtud de las acciones correspondientes al negocio jurídico o contrato.»3 ”. 2 CSJ.
Civil. Sentencia de 16 de diciembre de 2011, expediente 00018. 3 SC, 30 jul. 2010, Rad.: 2005-00154-01. Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) c.2.- Conclusión a partir de la prueba. c.2.1.- Como ya lo vimos, nos encontramos ante el ejercicio de la acción reivindicatoria de dominio que contempla el artículo 946 del Código Civil y que permite al dueño de la cosa recuperar su posesión cuando ésta se encuentre en cabeza de otra persona.
De este modo, los presupuestos que la estructuran son: i).- Propiedad: que el actor tenga el derecho de dominio sobre el bien reivindicable; ii).- Posesión: que el demandado tenga la calidad jurídica de poseedor; iii).- Singularidad: que se trate de cosa singular o cuota determinada proindiviso de aquella; e iv).- Identidad: homogeneidad en el bien objeto de la controversia, de modo que el reivindicado sea el mismo que posee el demandado.
La ausencia de alguno de estos elementos, trunca la prosperidad de la acción reivindicatoria4. Acerca del cumplimiento del primer presupuesto de la acción reivindicatoria y que se relaciona con el presupuesto de la legitimación en la causa por activa, fue arrimada con la demanda la Escritura Pública No. 4530 del 3 diciembre de 2018 de la Notaría 23 del Círculo de Cali, mediante la cual la señora CLAUDIA PATRICIA CAMARGO SHEIK adquirió por compra realizada a la señora NATALIA MEJÍA GRIJALBA los inmuebles objeto de este proceso, la cual se encuentra debidamente inscrita en los folios de matrícula inmobiliaria 370-779712 y 370-779520 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali; a su vez, también fue arrimada al plenario en virtud de la prueba de oficio decretada por el Despacho la Escritura Pública No. 0489 del 28 de febrero de 2008 de la Notaría 4° del Círculo de Cali, por medio de la cual la señora NATALIA 4 CSJ.
Civil. Sentencia de 16 de diciembre de 2011, expediente 00018. Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) MEJÍA GRIJALBA adquirió el dominio de dichos bienes; documento también debidamente inscrito en los folios de matrícula en mención. Sobre el particular, cumple acotar que, como lo ha dicho la jurisprudencia nacional, “ en el marco de la acción reivindicatoria, a pesar de que por regla general, cuando la adquisición del «derecho de propiedad» de la cosa por el demandante sea posterior a la época de inicio de la posesión del accionado se trunca la pretensión; ello no es absoluto, porque de acuerdo con la jurisprudencia, tratándose de bienes raíces es factible apoyarse en la cadena ininterrumpida de títulos registrados soporte del «derecho de dominio» del actor, a fin de destruir la presunción que de similar prerrogativa obra en favor del poseedor al tenor del inciso 2º artículo 762 del Código Civil ”.
(SC8702- 2017). No habiendo entonces discusión sobre la referida documentación es claro que, se encuentra legitimada por activa la demandante para ejercer la acción de dominio aquí intentada, como también resulta su título anterior al inicio de la posesión invocada por la demandada si en cuenta se tiene que, fue arrimado al plenario el título de su antecesora al cual es posible acudir según lo dicho por la jurisprudencia nacional.
Ahora bien, en cuanto a la calidad de poseedora de la demandada, la señora LEYLI MARCELA GRIJALBA ZAPATA acepta en su contestación de la demanda la afirmación contenida en el libelo según la cual ejerce la posesión sobre el bien objeto de la litis y que lo hace sin autorización de la demandante dado que no la requiere; posesión que dice ejercer desde el mes de mayo de 2015 en virtud de la negociación realizada con su hermana Natalia para la compra de los inmuebles a cambio del pago de la deuda que ésta tenía con la DIAN; posesión en la que insiste en su recurso de apelación y que constituye el eje central del mismo, Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) insistiendo en que la misma es anterior al título de dominio que exhibe la parte actora.
Al respecto, en sentencia SC3381-2021 explica la Corte que “ el hecho de la posesión es susceptible de la prueba de confesión, de manera que si el demandado acepta ser el poseedor del bien objeto de controversia, en principio, esa expresa admisión es suficiente para tener por establecido tal requisito estructural de la acción reivindicatoria, y con mayor razón si, con base en ese reconocimiento, propone la excepción de prescripción extintiva o adquisitiva ”.
A pesar entonces de la contradicción de la parte actora al momento de descorrer el traslado de las excepciones de mérito propuestas, cuando pretendió asignar a la señora Leyli Marcela la calidad de tenedora y no de poseedora (lo que implicaría el fracaso de su propia acción), es la misma demandada quien insiste en ser la poseedora del apartamento y del parqueadero materia de este litigio, fundando su recurso de apelación precisamente en este aspecto, siendo entonces esto suficiente para dar por acreditado el segundo supuesto de la acción reivindicatoria y que se relaciona con la legitimación en la causa por pasiva.
En estos términos quedan despejados los interrogantes de nuestro primer problema jurídico. c.2.2.- Realizadas las anteriores precisiones acerca de la legitimación en la causa por activa y por pasiva, conviene detenernos un poco en el origen de la posesión alegada por la demandada. En principio, pudiera pensarse que la posesión de la demandada es de origen contractual por efecto de las tratativas realizadas con su hermana Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) en el año 2015 según lo que ha sido narrado y acreditado en este proceso; no obstante, es cuestión aceptada por las partes que las mismas se dieron en forma verbal, de modo que aquellas nunca pudieron tener influencia o connotación jurídica por la falta de la solemnidad que exige la ley en la compraventa de bienes inmuebles, por lo que al no existir contrato de compraventa como tal5, la posesión pierde cualquier origen contractual que pudiera haberse llegado a considerar.
En este sentido surge claro que, la demandada entró en posesión de los bienes con la voluntad de su hermana y en virtud de las tratativas en mención, pero como quiera que las mismas no nacieron a la vida jurídica, se tiene que la posesión de la señora Leyli Marcela no pudo originarse sino por su ánimo propio, careciendo de cualquier origen contractual, abriéndose paso así la prosperidad de la acción de dominio al no existir controversia alguna respecto de los presupuestos de identidad y singularidad de los inmuebles a reivindicar.
Ahora bien, aunque se alega en el escrito de sustentación que la demandante asumió el riesgo al comprar un inmueble que no conocía materialmente, como tampoco verificó quién habitaba el inmueble y bajo qué calidad lo hacía, así como tampoco realizó ninguna diligencia para ingresar y verificar su estado, ello no es motivo que impida el éxito de la acción de domino, como tampoco lo es la supuesta falta de diligencia y cuidado que se le pretende endilgar a la señora Camargo Sheik por la situación presentada.
Y aunque se pretendió hacer alusión -quizás- a una compraventa simulada o a un acuerdo entre la demandante y la señora NATALIA MEJÍA 5 Así lo consideró la Juez 14 Civil Municipal de Cali en su sentencia, solo que optó por declarar la nulidad absoluta de la negociación, al considerar que el derecho civil no contempla la figura de la inexistencia. Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) GRIJALBA para defraudar los intereses de la demandada, ello quedó huérfano de toda prueba y, por el contrario, la señora Camargo Sheik arrimó al plenario los documentos con los cuales pretendió acreditar el pago del precio, sin que los mismos fueran desconocidos o tachados de falsos por la parte demandada.
Por lo demás, tampoco le asiste razón a la apelante cuando señala que no fue decidido el llamamiento en garantía formulado contra la señora NATALIA MEJÍA GRIJALBA como quiera que, frente al mismo, consideró la juez de primera instancia que el conflicto entre las hermanas ya fue objeto de pronunciamiento por parte del Juzgado 14 Civil Municipal de Cali que, en su sentencia, ordenó las restituciones mutuas existentes entre aquellas.
En estos términos damos respuesta a los interrogantes de nuestro segundo problema jurídico. c.2.3.- Establecido el cumplimiento de los presupuestos de la acción reivindicatoria, corresponde analizar los argumentos de la juez A-quo para tener a la demandada como poseedora de mala fe. En efecto, de conformidad con lo dispuesto en el inciso 2° del artículo 768 del Código Civil: “ Así, en los títulos traslaticios de dominio, la buena fe supone la persuasión de haberse recibido la cosa de quien tenía la facultad de enajenarla y de no haber habido fraude ni otro vicio en el acto o contrato.
Un justo error en materia de hecho, no se opone a la buena fe. Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) Pero el error, en materia de derecho, constituye una presunción de mala fe, que no admite prueba en contrario”. Conforme con lo anterior, bien podría pensarse que un inicio la demandada obró como poseedora de buena fe si en cuenta se tiene que, según lo manifestado por ella, el acuerdo con su hermana incluía la firma de la escritura pública una vez se levantaran las medidas por parte de la DIAN, de ahí que puede entenderse que era consciente de la necesidad del instrumento público para, digamos, que los inmuebles quedaran a su nombre; no obstante, como lo plantea el artículo 764 del CC esa posesión de buena fe puede decaer en mala fe y entiende la Sala que ello ocurrió a partir de la contestación de esta demanda ocurrida el 13 de enero de 2020 y más aún, a partir del proferimiento de la sentencia del Juzgado 14 Civil Municipal de Cali que, al ser posterior a la contestación de esta demanda, no se tiene como punto de partida para la liquidación de los frutos.
De este modo y al tenor de lo previsto en el artículo 964 del Código Civil6, la demandada debe ser condenada a la restitución de los frutos causados a partir de la contestación de esta demanda (13 de enero de 2020), para lo cual la Sala tomará el valor mensual fijado por la juez A-quo para el año 2018 al no haber sido objeto de apelación por las partes7, debidamente actualizado a la fecha de esta sentencia: 6 “ El poseedor de buena fe no es obligado a la restitución de los frutos percibidos antes de la contestación de la demanda; en cuanto a los percibidos después, estará sujeto a las reglas de los dos incisos anteriores…”.
(Resalta la Sala). 7 $ 695.656 para el año 2018, ajustando el IPC del año 2020 que fue de 3.80 y no de 3.18 como se dijo en la sentencia. Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) Año IPC Canon mensual Número de Meses Valor 2020 3.80 $ 745.054 11.43 $ 8.515.967 2021 1.61 $ 757.049 12 $ 9.084.588 2022 5.62 $ 799.595 12 $ 9.595.140 2023 13.12 $ 904.502 7.73 $ 6.991.800 Total……………………. $ 34.187.495 Finalmente, no es del caso ordenar la restitución de las sumas pagadas por concepto de cuotas de administración toda vez que, tal como lo consideró la juez de primera instancia, las mismas no obedecen al concepto de expensas que trae el artículo 965 del Código Civil, esto es, no son rubros destinados a la conservación del inmueble sino a erogaciones propias de la propiedad horizontal.
En estos términos damos respuesta a los interrogantes de nuestro último problema jurídico. D.- CONCLUSIÓN. Así las cosas, al ser procedente la acción reivindicatoria intentada en esta oportunidad, se impone confirmar los numerales primero, segundo y cuarto del fallo objeto de apelación, modificando únicamente el numeral 3° en el sentido de condenar a la demandada LEYLI MARCELA GRIJALBA ZAPATA a restituir por concepto de frutos civiles la suma de $ 34.187.495.
Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) VII.- DECISIÓN. En consecuencia, esta Sala de Decisión Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO. - CONFIRMAR los numerales primero, segundo y cuarto del fallo objeto de apelación, por lo expuesto en la parte motiva de este proveído. SEGUNDO.- MODIFICAR únicamente el numeral 3° de la sentencia apelada, en el sentido de condenar a la demandada LEYLI MARCELA GRIJALBA ZAPATA a restituir a la señora CLAUDIA PATRICIA CAMARGO SHEIK, por concepto de frutos civiles la suma de $ 34.187.495.
TERCERO. - En lo demás, la providencia permanece incólume. CUARTO.- CONDENAR en costas de segunda instancia a la parte demandada en favor de la demandante, para lo cual el Magistrado sustanciador señala por concepto de agencias en derecho la suma equivalente a tres (3) salarios mínimos legales mensuales vigentes. QUINTO.- Cumplido el trámite de instancia, REGRESE el expediente al Juzgado de origen.
Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101)
NOTIFÍQUESE FLAVIO EDUARDO CÓRDOBA FUERTES Rad. 76001 – 31 – 03 – 005 – 2019 – 00135 - 01 (10101)