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LESI�N ENORME - De contrato de compraventa de bien inmueble: El estudio del justo precio del bien debe realizarse al tiempo de celebraci�n del contrato. LESI�N ENORME - De contrato de compraventa de bien inmueble - La lesi�n enorme es la que va m�s all� de la mitad del justo precio de la cosa vendida o del precio pagado. LESI�N ENORME - Dictamen pericial � Valoraci�n de las experticias practicadas para determinar el justo precio del bien.
LESI�N ENORME - De contrato de compraventa de bien inmueble � Requisitos: No se configuran. (�) la prosperidad de las pretensiones de rescisi�n por lesi�n enorme en un contrato de compraventa de bien inmueble, expuestas por el demandante vendedor, dependen de asumir adecuadamente la carga de acreditar de manera fehaciente dos situaciones: la primera, el precio pactado en la negociaci�n, y la segunda, el valor real del inmueble para la fecha de suscripci�n del contrato.
(�) (�) teniendo claridad respecto del precio pactado, queda entonces por verificar cu�l era el valor real del inmueble comprometido en el negocio, para la fecha de suscripci�n del contrato de promesa de compraventa, es decir, para a�o 2017 (�) As�, para tal empe�o, la Sala acudir� a la prueba t�cnica (�) (�) los mencionados elementos de prueba, (�) s� permiten determinar el valor del bien inmueble para la fecha de la realizaci�n del negocio.
(�) (�) si tomamos en cuenta el proceso de expropiaci�n (�) en contra de CARLOS ALBERTO CITELLY PADILLA, (�) puede evidenciarse que para el d�a 10 de diciembre de 2018, dicho ente territorial realiz� una oferta de compra al mencionado propietario (�) por el valor de $450.116.250.oo, suma que con posterioridad, es decir en el a�o 2019, se increment� conforme a nuevo aval�o realizado por la misma entidad demandante, y ascendi� a $498.750.000.oo.
Luego, (�) se observa que el precio por el inmueble en discusi�n fue vendido por el �ltimo valor antes mencionado, es decir, $498.750.000.oo. (�) (�) el bien fue enajenado en el a�o 2019, es decir dos a�os despu�s de la suscripci�n de la promesa de compraventa, entonces, acudiendo a la regla de la l�gica y la sana cr�tica, dada la variabilidad de los precios en el tiempo, se tiene incluso que, el inmueble en vilo, para el a�o 2019 deber�a equivaler a un precio superior a la fecha de suscripci�n del contrato de promesa de compraventa (2017), pero ni aun as�, al tomar los $498.750.000 de pesos como el justo precio del bien para evidenciar la existencia de lesi�n enorme, no alcanza a ser el doble del monto sobre el cual enajen� el inmueble el se�or CARLOS CITELLI a JANETH MOR�N como compradora en el a�o 2017.
(�) Y es que incluso, en gracia de discusi�n, puede indicarse que si tom�ramos un valor intermedio entre los $791.252.123 determinado como justo precio por el demandante y los $213.073.373 dispuestos a trav�s del aval�o del extremo pasivo, el precio de la �ltima enajenaci�n realizada en el a�o 2019 ($498.750.000.oo), resulta ser muy cercano al valor promedio de esos dict�menes periciales, el cual permitir�a determinar un aproximado respecto de su real valor, el cual como aparece obvio, no supera el 50% del precio pactado entre los extremos litigiosos, tomando entonces como valor debidamente acreditado los $498.750.000.oo, de ah� que la consecuencia l�gica sea la negaci�n de las pretensiones (�) _______________________________________________________________ Rep�blica de Colombia Rama Judicial del Poder P�blico TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE PASTO SALA DE DECISI�N CIVIL FAMILIA Magistrado Ponente: Dr. GABRIEL GUILLERMO ORTIZ NARV�EZ Referencia:Apelaci�n de Sentencia en proceso verbalProceso No.:2019 - 00041 - 01 (803-01)Demandante:CARLOS ALBERTO CITELLI PADILLADemandado:JANETH OMAIRA MOR�N RODR�GUEZ San Juan de Pasto, ocho (8) de febrero de dos mil veintitr�s (2023).
Procede la Sala a resolver el recurso de apelaci�n interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandante, en contra de la sentencia proferida por el Juzgado Civil del Circuito de T�querres al interior del asunto de la referencia, previos los siguientes: I.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones y fundamento f�ctico de la demanda. El se�or CARLOS ALBERTO CITELLI PAREDES a trav�s de su apoderado judicial, interpuso demanda en contra de JANETH OMAIRA MOR�N RODR�GUEZ, con el fin de que se concedan sus pretensiones declarativas de existencia de lesi�n enorme en la celebraci�n del contrato que consta en la escritura p�blica No. 3089 del 27 de junio de 2019, la cual fue aclarada mediante escritura No. 3325 del 9 de julio de 2019, otorgadas en la Notar�a Cuarta del C�rculo de Pasto, sobre los inmuebles identificados con No. de M.I. 242-1557, 242-4125 y 242-511, de la ORIP de Barbacoas, los cuales forman un solo globo o lote de terreno. Al respecto, coment� en la demanda que, el 13 de junio de 2017 suscribieron contrato de promesa de compraventa cuyo objeto material es el bien inmueble al que se ha hecho referencia en el anterior p�rrafo, por un precio de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE PESOS ($250.000.000.oo), seg�n lo pactado, no obstante, en virtud del proceso ejecutivo derivado del incumplimiento de tal acuerdo, el juez orden� la protocolizaci�n de la escritura p�blica sobre la cual pretende se declare la lesi�n enorme.
As� advierte que, para la fecha de celebraci�n de la promesa para hacer efectivo el acuerdo de voluntades, el bien inmueble estaba valorado en SETECIENTOS NOVENTA Y UN MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO VEINTITR�S PESOS ($791.252.123.oo), de lo cual surge evidente la desproporci�n en referencia al precio pagado por la compradora, tipificando una lesi�n enorme. 2.
Tr�mite de primera instancia y contestaci�n de la demanda. El conocimiento de la demanda le correspondi� al Juzgado Civil del Circuito de T�querres, despacho judicial que procedi� a la admisi�n y notificaci�n de la misma, as� como tambi�n el escrito de reforma de la demanda, conforme puede verse en los autos del veintitr�s (23) de agosto de dos mil diecinueve (2019) legajado a folio 118 del cuaderno principal, y del diecis�is (16) de diciembre de dos mil veinte (2020).
As�, agotados los tr�mites pertinentes a la notificaci�n de la demanda y de la reforma de la misma, la se�ora JANETH OMAIRA MOR�N RODR�GUEZ a trav�s de su apoderado judicial, procedi� a contestarla, refiri�ndose de manera expresa a cada uno de los hechos, oponi�ndose a las pretensiones, aportando y solicitando la pr�ctica de pruebas. En resumen, adujo la demandada que entre las partes intervinientes en este asunto suscribieron un contrato de promesa de compraventa, y que, en virtud del incumplimiento de ese negocio, la se�ora Janeth Mor�n inici� un proceso judicial, el cual devino como consecuencia la orden por parte del juez de protocolizar la escritura p�blica.
Indic� que el valor de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE PESOS ($250.000.000.oo), se asign� a los tres predios en su integridad, sin que sea admisible dar un valor particular a cada uno de ellos, agreg� que, era completamente falso que para el a�o 2017 los inmuebles tuvieran un valor de SETECIENTOS NOVENTA Y UN MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO VEINTITR�S PESOS ($791.252.123.oo), puesto que para esa fecha, el perito Hidalgo Hidalgo, se�al� un precio m�ximo de CUATROCIENTOS VEINTINUEVE MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL CIENTO CINCUENTA Y DOS PESOS ($429.393.152.71).
Como consecuencia, la demandada propuso las excepciones de m�rito que denomin�: �improcedencia de la acci�n rescisoria por lesi�n enorme en venta por Ministerio de la Justicia�, �indeterminaci�n e inexistencia de un precio que constituya lesi�n enorme�, �justo precio � inexistencia de lesi�n enorme�, �situaci�n jur�dica del inmueble � naturaleza rural�, �improcedencia e imposibilidad de rescindir las escrituras p�blicas de titularidad del inmueble�, y �excepci�n especial para las pretensiones primeras subsidiarias � ausencia de responsabilidad civil extracontractual�.
Posteriormente, mediante auto de 18 de febrero de 2021 se profiri� el auto de decreto de pruebas, en el que tambi�n se cit� a las partes al acto del que habla el art�culo 372 y 373 del C. G. del P., audiencia que se llev� a cabo los d�as 5 y 6 de mayo, dentro de la cual se agot� la etapa probatoria, en donde se practicaron los medios de convicci�n, se dio oportunidad para alegar y finalmente se dict� el fallo de primera instancia. 3.
Fallo de primera instancia Como se ha descrito, el �ltimo acto judicial mencionado tuvo lugar, luego de agotada la etapa probatoria y dando oportunidad a las partes para presentar sus alegatos de conclusi�n, en el cual se resolvi�: i) Negar las pretensiones deprecadas por la parte actora. ii) Conden� en costas al demandante, y iii) orden� el archivo del expediente.
En contra de dicho fallo, el apoderado de parte demandante interpuso recurso de apelaci�n. Por ello, con posterioridad a la notificaci�n de la sentencia y dentro del t�rmino de ejecutoria present� los reparos concretos que representan su inconformidad frente al fallo adoptado, y as� mismo, fueron debidamente sustentados. 2. Tr�mite de segunda instancia Admitido el recurso interpuesto por la parte demandante ante la decisi�n de primera instancia proferida por el Juzgado Civil del Circuito de T�querres, procedi� a exponer los argumentos de su oposici�n, que admiten el siguiente resumen: i) En primer lugar, manifest� su desacuerdo frente a las consideraciones expuestas por el juez, seg�n las cuales, la parte actora no hab�a demostrado el valor real del bien inmueble a la fecha de la celebraci�n del contrato, reiterando sobre ese punto que, los m�todos aplicados por el ingeniero Hern�n Alb�n no obedecen al criterio subjetivo del profesional, sino que atienden los discernimientos decantados por la normatividad vigente para la elaboraci�n de aval�os, y que, al tratarse de un bien urbano, en atenci�n al EOT vigente para la �poca, esto es el acuerdo 010 del 21 de septiembre de 2006, y a la certificaci�n del a�o 2017 expedida por el secretario de planeaci�n del municipio de Ricaurte, se practicaron los m�todos residual y de reposici�n. Por lo anterior, que el fallo de primera instancia adolec�a de una carente valoraci�n probatoria, sumado a que no tuvo en cuenta el EOT del municipio de Ricaurte, ni la cartograf�a del mismo, requiriendo por su parte el decreto de forma oficiosa por parte del juez. ii) Adem�s, que la Juez no analiz� las inconsistencias que se pusieron de presente en los dict�menes respecto a los aval�os realizados por los se�ores �lvaro Hidalgo Hidalgo y Jos� Luis Montero Montenegro, aportados por la demandada, en lo referente a la naturaleza urban�stica y el precio del inmueble. iii) Finalmente, que la ausencia de inscripci�n de la escritura de compraventa suscrita entre la se�ora Janeth Omaira Mor�n y el municipio de Ricaurte, no fue debidamente inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos P�blicos, circunstancia que pone en evidencia que dicho negocio jur�dico no se ha perfeccionado, por lo que resultan procedentes sus pretensiones. 3.
R�plica. El apoderado judicial del extremo pasivo present� el respectivo escrito replicando el recurso de apelaci�n interpuesto por la parte demandante, y solicitando a esta Sala, se despache desfavorablemente los argumentos expuestos por el alzadista. II. CONSIDERACIONES Consecuencia de todo lo expuesto, se impone precisar el problema jur�dico se�alando que el debate en la presente instancia gira en torno al siguiente cuestionamiento: �Conforme al material probatorio obrante en el plenario, es posible determinar si existi� o no lesi�n enorme en la compraventa realizada por las partes de este litigio? Para responder el problema jur�dico planteado, debe recordarse que la lesi�n enorme es el detrimento que sufre una persona debido a un acto jur�dico realizado por ella, desmedro que consiste en el desequilibrio entre las ventajas que el contrato reporta para uno de los extremos contractuales, en comparaci�n con las que se presentan para el otro.
Al respecto, se destaca que dicha figura puede presentarse en los contratos de permuta o compraventa de bienes inmuebles, la partici�n de bienes y la aceptaci�n de una asignaci�n sucesoral. Explica la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casaci�n Civil: �As� mismo, ha decantado que para estructurarse la lesi�n enorme en la compraventa se requiere la concurrencia de los siguientes requisitos: a) que la venta sea sobre bienes inmuebles, y no se hubiese hecho por ministerio de la justicia (art. 1949 C.C., mod. art. 32 de la ley 57 de 1887); b) que la divergencia entre el justo precio al tiempo del contrato y el pactado sea enorme: menos de la mitad, o m�s del doble (art. 1947 C.C.); c) que el negocio celebrado no sea de car�cter aleatorio; d) que luego de verificarse el contrato no se haya renunciado a la acci�n rescisoria; e) que el bien objeto del negocio no se hubiese perdido en poder del comprador (art. 1951); y f) que la acci�n rescisoria se ejerza dentro del t�rmino legal de cuatro a�os (art. 1954)�.
As�, cuando se trata de compraventa de bienes inmuebles, la lesi�n enorme es la que va m�s all� de la mitad del justo precio de la cosa vendida o del precio pagado, y de acuerdo con los art�culos 1946 y siguientes del C�digo Civil, le permite a la parte perjudicada, ya sea vendedor o comprador, solicitar la rescisi�n del contrato, pero, trat�ndose del comprador demandado, existe la facultad para consentir en ella o completar el justo precio de la cosa con deducci�n de una d�cima parte.
De lo anterior, se desprende en pocas palabras que la prosperidad de las pretensiones de rescisi�n por lesi�n enorme en un contrato de compraventa de bien inmueble, expuestas por el demandante vendedor, dependen de asumir adecuadamente la carga de acreditar de manera fehaciente dos situaciones: la primera, el precio pactado en la negociaci�n, y la segunda, el valor real del inmueble para la fecha de suscripci�n del contrato.
Para el caso, se encuentra que efectivamente, el contrato que se pretende rescindir a trav�s del ejercicio de la acci�n de lesi�n enorme es una compraventa de bien inmueble consignada en la escritura p�blica No. 3089 del 27 de julio de 2019, misma que fue aclarada mediante escritura No. 3325 del 9 de julio de 2019, protocolizada en la Notar�a Cuarta del C�rculo de Pasto, la cual versa sobre los predios denominados Cartagena Guayabal, Cartagena y Cartagena, identificados con No. de matr�cula inmobiliaria 242-1557, 242-4125 y 242-511 de la Oficina de Registro de Instrumentos P�blicos de Barbacoas, los cuales forman un solo globo o lote de terreno. Continuando con el an�lisis, debe resaltarse que, el precio pactado aparece en primera medida en un contrato de promesa de compraventa respecto de los predios ya aludidos, suscrito el 13 de julio de 2017 entre los se�ores CARLOS CITELLI como vendedor y JANETH MOR�N como compradora.
No obstante, ante el incumplimiento del acuerdo en menci�n, mediante sentencia del 1� de abril de 2019, el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Pasto, en virtud del proceso ejecutivo No. 2018-00047, orden� la suscripci�n y posteriormente la protocolizaci�n de la escritura de los bienes sometidos a promesa de compraventa. Ahora, conforme aparece en el plenario y sin necesidad de realizar mayores precisiones al respecto, est� demostrado que la suscripci�n del contrato de compraventa entre las partes involucradas en este litigio, se realiz� en virtud de la orden judicial contenida en el fallo proferido al interior del proceso ejecutivo singular por obligaci�n de suscribir documentos No. 2018 � 00047 � 00, sentencia en cuya parte resolutiva, luego de declarar la no prosperidad de las excepciones propuestas, orden� continuar con la ejecuci�n conforme se hab�a ordenado en el auto inicial del tr�mite, es decir: �ORDENAR al ejecutado CARLOS ALBERTO CITELLI PADILLA, que en el t�rmino de tres (3) d�as siguientes a la notificaci�n personal de este auto, suscriba, firme u otorgue la escritura p�blica requerida en orden a solemnizar el contrato de promesa de compraventa fechado a 13 de julio de 2017 que recae sobre los siguientes bienes inmuebles (�)� N�tese entonces que las �rdenes judiciales impartidas al interior del mencionado proceso ejecutivo, no pueden ser equiparables o asimilables en sus efectos, como si de una venta por decreto judicial se tratase, como es el caso, por ejemplo, cuando se ordena la venta en p�blica subasta de bienes en diligencia de remate, pues de lo �nico que se trat� es de la suscripci�n forzada de unos documentos a efectos de adelantar las gestiones tendientes a protocolizar la correspondiente escritura p�blica de compraventa conforme al mandamiento de r�brica librado al interior del pertinente proceso ejecutivo, es decir, que dentro de los mandatos jurisdiccionales, no se encontraba el precio ya que tanto este, como las dem�s estipulaciones hab�an sido acordadas por las partes en el contrato de promesa.
Sin embargo, en relaci�n con lo anterior, tambi�n debe ponerse de presente que al interior del mencionado proceso ejecutivo, �nicamente se propusieron cuatro excepciones, y ninguna de ellas se refiri� a inconformidades con un supuesto bajo precio pactado, como pasa a analizarse: La primera excepci�n denominada �incumplimiento de las obligaciones por parte de la parte ejecutante�, se refiri� en resumen a que la se�ora Janeth Moran no cumpli� con el pago de una cuota que deb�a realizarse en cierta fecha, sino s�lo dos d�as despu�s, que por ende ante tal soslayo no pod�a exigir el cumplimiento del vendedor.
La segunda, denominada �Cl�usula de resoluci�n pactada en el contrato suscrito entre las partes� se refiri� a que, ante el incumplimiento de la parte prometiente compradora, la �nica v�a posible era la extinci�n del v�nculo jur�dico por voluntad de las partes. La tercera, llamada �incertidumbre sobre la circulaci�n de los dineros con que se cubrir�a la obligaci�n� se relacion� con la �preocupaci�n� que hab�a generado en el promitente vendedor las afirmaciones de su extremo contractual, cuando indic� que los dineros para la concreci�n del negocio se realizar�a con ingresos en moneda extranjera.
Y finalmente, la �ltima excepci�n, �imposibilidad de cumplir la finalidad a que lleva la acci�n ejecutiva que se adelanta en su despacho� se fundament� en la declaraci�n del bien objeto material del contrato como de utilidad p�blica e inter�s social. Como queda en evidencia, para el 2018, a�o en que se esgrimieron dichas excepciones, el ahora demandante jam�s aleg� inconformidades en relaci�n con el valor del bien inmueble objeto del contrato de promesa y posterior compraventa, as� como tampoco, la orden judicial impartida determin� que dicho acto deb�a suscribirse por un determinado precio, raz�n por la cual, lo acontecido en el mencionado proceso ejecutivo, en manera alguna puede servir de base para pretender la prosperidad de las pretensiones de lesi�n enorme que ahora se discuten, de suyo que lo ah� acontecido no tiene incidencia en el sub examine.
En claro lo anterior, basta con la lectura de la escritura de compraventa suscrita entre las partes, para determinar que el valor de la negociaci�n ascendi� a DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE PESOS ($250.000.000.oo). As�, teniendo claridad respecto del precio pactado, queda entonces por verificar cu�l era el valor real del inmueble comprometido en el negocio, para la fecha de suscripci�n del contrato de promesa de compraventa, es decir, para a�o 2017, ello debido a que la fecha l�mite de pago de las 3 cuotas acordadas, fue el 29 de diciembre de 2017.
Frente a tal aspecto se recuerda: �Por su lado, el justo precio es un elemento que se mide en relaci�n con el tiempo del respectivo contrato y para cuyo prop�sito la prueba t�cnica, como el dictamen, es acaso la m�s id�nea, seg�n fue anotado en la sentencia de casaci�n que antecede a esta�. As�, para tal empe�o, la Sala acudir� a la prueba t�cnica, encontrando que, durante el tr�mite de la primera instancia la parte demandante aport� un aval�o realizado por el perito Hern�n Alb�n Hidalgo, mientras que la demandada alleg� otro, correspondiente al informe rendido por el perito �lvaro Hidalgo Hidalgo; no obstante, en atenci�n a la reforma de la demanda presentada, el extremo pasivo revel� al plenario un nuevo aval�o elaborado por los se�ores �lvaro Hidalgo Hidalgo y Jos� Luis Montero Montenegro.
En consecuencia, la Sala cuenta con tres aval�os con el fin de determinar el elemento axiol�gico bajo an�lisis, sobre cu�l es el valor real del inmueble comprometido en el litigio a la fecha de celebraci�n de la promesa de compraventa. As�, el aval�o rendido por el ingeniero civil Hern�n Alb�n, inicia con la informaci�n b�sica o general del inmueble, la informaci�n catastral, la menci�n de los documentos que le fueron suministrados, denotando la descripci�n general del sector, su titulaci�n e informaci�n jur�dica, las generalidades del predio, la descripci�n y caracter�sticas del bien, la investigaci�n econ�mica, el m�todo de aval�o, y el resultado de los precios a la fecha de valoraci�n, y que, en atenci�n a la caracter�stica urbana del bien, los m�todos utilizados para determinar el valor comercial del bien inmueble fueron los de comparaci�n o de mercado, el de costo de reposici�n, y la t�cnica residual, sumado a la consideraci�n de dos ofertas de lotes con servicios listos para su construcci�n ubicados junto a la zona, como una idea de comportamiento del mercado inmobiliario del sector.
M�s adelante, en lo que interesa a esta Colegiatura, el perito dentro del ac�pite de descripci�n general del sector, destac� que, de conformidad con la reglamentaci�n urban�stica, el tipo de suelo sobre el cual recaen los bienes en vilo, es de tipo urbano, ello en atenci�n a la certificaci�n obtenida el 11 de octubre de 2017 por la secretar�a de planeaci�n municipal de Ricaurte del 11 de octubre de 2017, estimando que, para ese a�o, equival�a a SETECIENTOS NOVENTA Y UN MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO VEINTITR�S PESOS ($791.252.123), fecha que seg�n lo anotado por la parte actora, deb�a tenerse en cuenta para la estimaci�n del justo precio del predio, por cuanto, si bien la escritura p�blica se protocoliz� en el a�o 2019, se memoraba que dicho acto devino del incumplimiento de un contrato de promesa de compraventa, cuya cuota final deb�a ser pagada en el a�o 2017, de all� su exigencia que dicha fecha sea tomada como punto de referencia. Ahora, el dictamen pericial detallado frente al objeto probatorio perseguido, indic� la correcta aplicaci�n de los m�todos frente al aval�o se�alando que el documento que determin� la caracter�stica urbana del bien, utiliz� como principal eje para la clasificaci�n del suelo, la certificaci�n del 11 de octubre de 2017 expedida por la Secretar�a de Planeaci�n Municipal de Ricaurte, lo cual se corrobor� con lo afirmado por el perito dentro de la audiencia que habla el art�culo 372 y 373 del C. G. del P., llevada a cabo los d�as 5 y 6 de mayo, donde, una vez la juez cuestion� si �ste verific� el EOT o el POT del municipio para la elaboraci�n de su dictamen, el se�or Hern�n Hidalgo asever� que la certificaci�n aludida es suficiente para realizar el aval�o, por cuanto no mir� necesario ejecutar dicha verificaci�n. Continuando con el an�lisis del material probatorio, respecto al dictamen pericial aportado por la parte demandada del asunto, emitido por el top�grafo �lvaro Hidalgo Hidalgo, se tiene que, si bien en un primer momento indic� que dada la caracterizaci�n urbana del predio, de conformidad con el acuerdo 010 del 21 de septiembre de 2006, les permiti� efectuar una valoraci�n del m�todo residual y la encuesta a profesionales por el valor de $459.573.000.
As�, como un corolario parcial de lo indicado por los dict�menes periciales analizados, y como punto com�n en el cual confluyen, es en la naturaleza urbana del predio objeto del informe t�cnico. Ahora, continuando la revisi�n del dictamen pericial aportado por la parte demandada, con posterioridad se advierte una clara contradicci�n en el tipo de suelo rendido en el mismo dictamen, puesto que, dentro de la tem�tica de caracterizaci�n del terreno, refiri� que se trata de un predio rural.
Sin embargo, posteriormente y ante la presentaci�n de la reforma de la demanda, en enero de 2021 el extremo pasivo aport� un nuevo aval�o, determinando que, para el 13 de julio de 2017, en atenci�n al acuerdo 010 del 21 de septiembre de 2006, se trataba en su totalidad de un predio rural, el cual, previa aplicaci�n de los m�todos de comparaci�n o de mercado, consulta a expertos avaluadores o encuestas, y el m�todo de costo de reposici�n, determin� que el valor del predio correspond�a a $213.073.373, recalcando que, con base al acuerdo No. 013 de 2018, dicho predio sufri� ciertas modificaciones en su uso de suelo y pas� de ser rural a zona de expansi�n urbana, cuya fuente deviene de la certificaci�n de uso de suelos expedida por la secretar�a de planeaci�n municipal de Ricaurte el 26 de enero de 2021.
Ahora, es importante tener en cuenta que, los motivos de la decisi�n de primera instancia obedecieron al incumplimiento por la parte demandante de asumir en debida forma la carga probatoria de determinar el justo valor de los bienes objeto del contrato de compraventa, por cuanto la juez no evidenci� la existencia de suficientes elementos probatorios que determinen la configuraci�n de lesi�n enorme, cadena argumentativa que conforme a lo analizado hasta aqu�, resultar�a irrelevante.
En atenci�n a lo expuesto, esta Corporaci�n evidencia que, tanto el aval�o aportado por el accionante como por la parte demandada, confluyen en lo esencial en que el predio es de naturaleza urbana o de expansi�n urbana. Sin embargo, m�s all� de dicha caracterizaci�n, lo cierto es que los mencionados elementos de prueba, en comparaci�n con otros que m�s adelante se detallaran, s� permiten determinar el valor del bien inmueble para la fecha de la realizaci�n del negocio.
As�, tal como se hab�a esbozado en l�neas precedentes, si bien las pretensiones debatidas en instancias judiciales y los instrumentos que les han servido de base, se refieren a la existencia de tres predios identificados cada uno con su respecto folio de matr�cula inmobiliaria: 242-1557, 242-4125 y 242-511 de la Oficina de Registro de Instrumentos P�blicos de Barbacoas, acreditado est� dentro del plenario que los mismos conforman un solo globo o predio general que en realidad corresponde al identificado con el folio No. 242 � 4125, y as� se acepta por el demandante en el hecho n�mero 3 de la reforma de la demanda, tambi�n lo indica la parte demandada al momento de proponer sus respectivas excepciones, y puede determinarse igualmente en la Resoluci�n No. 2382 del 10 de diciembre de 2018 expedida por la Alcald�a Municipal de Ricaurte y la certificaci�n de uso de suelos expedida por la Secretaria de Planeaci�n de Ricaurte fechada a 26 de enero de 2021, entre otros, aportados como prueba al interior del proceso de expropiaci�n del mismo predio que es el objeto material del contrato que se pretende rescindir por lesi�n enorme, sobre el cual m�s adelante esta Sala se referir� con m�s detalles.
Ahora, de la lectura de la escritura p�blica de compraventa por medio de la cual el ahora demandante CARLOS ALBERTO CITELLI PADILLA, adquiri� la totalidad del mencionado inmueble, la cual corresponde a la No. 5662 del 16 de octubre de 2014, puede evidenciarse que el precio pagado por �l a los anteriores propietarios, ascendi� en ese momento a $70.000.000.oo, instrumento en el que adem�s, tambi�n se constituy� una garant�a hipotecaria a favor de la �Cooperativa de Ahorro y Cr�dito para el Bienestar Social Beneficiar Entidad Cooperativa� por exactamente el mismo valor.
As�, si tomamos en cuenta el proceso de expropiaci�n No. 2019 � 00019 � 00, promovido por la Alcald�a Municipal de Ricaurte en contra de CARLOS ALBERTO CITELLY PADILLA, y conocido por el Juzgado Primero Civil del Circuito de T�querres, puede evidenciarse que para el d�a 10 de diciembre de 2018, dicho ente territorial realiz� una oferta de compra al mencionado propietario a trav�s de la Resoluci�n No. 2382 del 10 de diciembre de 2018, por el valor de $450.116.250.oo, suma que con posterioridad, es decir en el a�o 2019, se increment� conforme a nuevo aval�o realizado por la misma entidad demandante, y ascendi� a $498.750.000.oo.
Luego, conforme aparece en la escritura p�blica No. 3624 del 10 de diciembre de 2019, suscrita ente la Alcald�a Municipal de Ricaurte y la se�ora JANETH OMAIRA MOR�N RODR�GUEZ, se observa que el precio por el inmueble en discusi�n fue vendido por el �ltimo valor antes mencionado, es decir, $498.750.000.oo. As�, se destaca que el bien fue enajenado en el a�o 2019, es decir dos a�os despu�s de la suscripci�n de la promesa de compraventa sobre la cual versa este litigio, entonces, acudiendo a la regla de la l�gica y la sana cr�tica, dada la variabilidad de los precios en el tiempo, se tiene incluso que, el inmueble en vilo, para el a�o 2019 deber�a equivaler a un precio superior a la fecha de suscripci�n del contrato de promesa de compraventa (2017), pero ni aun as�, al tomar los $498.750.000 de pesos como el justo precio del bien para evidenciar la existencia de lesi�n enorme, no alcanza a ser el doble del monto sobre el cual enajen� el inmueble el se�or CARLOS CITELLI a JANETH MOR�N como compradora en el a�o 2017.
N�tese entonces que los determinados valores verificados en los distintos actos de enajenaci�n de los cuales fue objeto el predio en discusi�n, los cuales datan entre el 16 de octubre de 2014 y el 10 de diciembre de 2019, que oscilan entre los $70.000.000.oo y los $498.750.000.oo, distan mucho de los ($791.252.123) determinados por el dictamen pericial aportado por la parte actora.
Y es que incluso, en gracia de discusi�n, puede indicarse que si tom�ramos un valor intermedio entre los $791.252.123 determinado como justo precio por el demandante y los $213.073.373 dispuestos a trav�s del aval�o del extremo pasivo, el precio de la �ltima enajenaci�n realizada en el a�o 2019 ($498.750.000.oo), resulta ser muy cercano al valor promedio de esos dict�menes periciales, el cual permitir�a determinar un aproximado respecto de su real valor, el cual como aparece obvio, no supera el 50% del precio pactado entre los extremos litigiosos, tomando entonces como valor debidamente acreditado los $498.750.000.oo, de ah� que la consecuencia l�gica sea la negaci�n de las pretensiones y por ende, la confirmaci�n en su integridad del fallo objeto de apelaci�n, pero por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia. Finalmente, en virtud de que el recurso de apelaci�n interpuesto por la parte actora se ha resuelto de manera desfavorable, se la condenar� en costas por ser el extremo vencido en este Juicio.
Para ello, la Sala se regir� por lo establecido en el numeral 1� del art�culo 5� del Acuerdo PSAA16-10554 de 2016, es decir, que ascender�n a un salario m�nimo legal mensual vigente. III. DECISION En m�rito de lo expuesto el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Pasto en Sala de Decisi�n Civil Familia, administrando justicia en nombre de la Rep�blica y por autoridad de la ley, Resuelve:
PRIMERO. CONFIRMAR en su integridad el fallo proferido por el Juzgado Civil del Circuito de T�querres, al interior del presente asunto, por las razones expuestas en la parte considerativa de esta providencia.
SEGUNDO. CONDENAR en costas de segunda instancia a cargo de la parte demandante, por el valor equivalente a un salario m�nimo legal mensual vigente a favor de la parte demandada.
TERCERO. ORDENAR, una vez en firme la presente decisi�n, el env�o del expediente al Juzgado de origen. NOTIF�QUESE Y C�MPLASE GABRIEL GUILLERMO ORT�Z NARV�EZ Magistrado Corte Suprema de Justicia, Sala de Casaci�n Civil. Sentencia de 18 de julio de 2017. M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. SC10291-2017. Radicaci�n n.� 73001-31-03-001-2008-00374-01. Archivo pdf No. 19 del expediente escaneado, a trav�s del respectivo enlace que aparece en dicho memorial. Archvio pdf No. 01 ExpedienteEscrito � P�gina 24-364. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casaci�n Civil.
Sentencia de 18 de julio de 2017. M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. SC10291-2017. Radicaci�n n.� 73001-31-03-001-2008-00374-01. PAGE Apelaci�n de sentencia en proceso declarativo verbal No. 803 - 01 Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narv�ez PAGE 9 Apelaci�n sentencia en proceso ordinario agrario de pertenencia No. 2007-00174 (165-01) Magistrado Ponente Dr. Gabriel Guillermo Ortiz Narv�ez +.; *CJOJQJ^JaJ h�o�h�7�CJOJQJ^JaJ h�o�h�lCJOJQJ^JaJ#h�o�hmtFCJOJQJ\�^JaJ#h�o�h�p�5�CJOJQJ^JaJ#h�o�h�l5�CJOJQJ^JaJ3� � � � � � � � � � � � � � � � � = ? @ B C F H v w � � � � � � � � � � � � � � � � � 268��������������ͼ����������������������������������� h�o�h�H=CJOJQJ^JaJ h�o�h�o�CJOJQJ^JaJ h�o�hZeCJOJQJ^JaJ h�o�h�7�CJOJQJ^JaJ h�o�h c�CJOJQJ^JaJ h�o�hmtFCJOJQJ^JaJ IMOQ]~������������BGIUbdefghknoqr�������������������+Dlmnx��������� ,C������������������������������������������������������������������������������������� h�o�h�p�CJOJQJ^JaJ h�o�h�H=CJOJQJ^JaJ h�o�h�o�CJOJQJ^JaJQ����� GR\jmy������������� h2u�OJQJ^Jh2u�5�OJQJ^Jh �h2u�5�OJQJ^Jh2u�OJQJ^JhiMoOJQJ^Jhs^�OJQJ^Jh a OJQJ^Jh]T�OJQJ^Jh��OJQJ^J*� � � � R S T U t � � � � � � � ! ! !t!�!�!�!�!�!�!�!�!�!�!�!�!+"."2"="t"�"�"�"�"�"�"�"�" # #���������������������������ĺ�찦��Ĝ�Ħ������~�h %?%A%B%C%D%E%V%W%d%t%�%�%�%�������������������κ��������������~��shh:?J6�OJQJ^Jh2u�6�OJQJ^JhZ OJQJ^Jh2u�OJQJ^Jhwp)OJQJ^Jh�C�OJQJ^Jh:?JOJQJ^Jh&f�OJQJ^JhD{�OJQJ^Jh�OJQJ^Jh�6;OJQJ^Jh *OJQJhaLOJQJ8h8f;g;R=S=??�A�A�C�CCFDF�G�G�J�J�K�K M#N��������������������$ & F �����7$8$^��`���a$gd$ �$��7$8$^��a$gd�>� $dh7$8$a$gd7 $dh7$8$a$gd�)�$��7$8$^��a$gd HG�; D>i>t>y>z>�>�>�>�>�>�>�>�>??-?.?t?�?�?�?�?�?�?�? 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