Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 1 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE IBAGUÉ SALA CIVIL – FAMILIA Ibagué, ocho (08) de septiembre de dos mil veintitrés (2023) Proceso: Declarativo de resolución de contrato. Demandante: José Aurelio Quintero Granados.
Demandado: Henry Augusto Sáenz Tovar. Radicación: 73001-31-03-004-2021-00286-01. Se decide el recurso de apelación formulado por el extremo demandado contra la sentencia proferida por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de esta ciudad el pasado 28 de marzo del corriente año dentro del proceso de la referencia.
ANTECEDENTES Mediante apoderado judicial, José Aurelio Quintero Granados promovió demanda declarativa contra Henry Augusto Sáenz Tovar solicitando: i) Declarar resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado el 10 de febrero de 2017 respecto del bien inmueble denominado Monterrey, ubicado en la vereda Peñón Alto del municipio de Prado Tolima e identificado con la matrícula inmobiliaria No. 368-22928 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Purificación Tolima; ii) Ordenar la restitución del citado predio; iii) Condenar al accionado al pago de los frutos civiles y el valor equivalente al 20% del valor total del contrato a título de cláusula penal; iv) Condenar al demandado al pago de las costas procesales.
HECHOS Los hechos jurídicamente relevantes en los que se estructura el petitum admiten el siguiente compendio: 1. Relata el accionante que el 10 de febrero de 2017 celebró con Henry Augusto Sáez Tovar un contrato de promesa de compraventa sobre el bien inmueble denominado Monterrey, ubicado en la vereda Peñón Alto del municipio de Prado Tolima e identificado con la matrícula inmobiliaria No. 368-22928 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Purificación Tolima, convenio que en el mes Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 2 de abril del mismo año fue sustituido por uno nuevo, que conservó la misma fecha del inicialmente celebrado. 2.
Aduce que verbalmente desde el año 2016 como precio de la venta se había acordado una suma de $700.000.000 millones de pesos, de los cuales el promitente comprador canceló $25.000.000, razón por la cual, en la promesa de compraventa se estableció como valor del fundo la suma de $675.000.000 de pesos, que éste se obligó a cancelar así: a) $100.000.000 de pesos representados en un apartaestudio ubicado en la carrera 41H No. 41-90 del Barrio La Macarena de esta ciudad e identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 350-200148 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Ibagué: b) $200.000.000 millones de pesos representados en una casa ubicada en la carrera 21B No. 13-04 del barrio Clarita Botero de esta ciudad e identificada con el folio de matrícula inmobiliaria No. 350- 0001865 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Ibagué; c) La suma de $375.000.000 de pesos en cuotas mensuales de $5.000.000 de pesos y $25.000.000 cada seis meses.
Suma representada en letras de cambio suscritas por el deudor. 3. Indica que el día de la celebración del negocio se hizo entrega real y material de los bienes allí relacionados. 4. Aduce que llegados el día y la hora convenidos para el otorgamiento de las correspondientes escrituras públicas, el accionado no se hizo presente en la notaría. 5.
Manifiesta que hasta la fecha solo se ha cancelado la suma de $220.000.000 millones de pesos, representados en un lote de terreno denominado Lote No. 2 San Sebastián ubicado en la vereda Peñón Alto del municipio de Prado Tolima, que se desprendió del predio prometido en venta. TRÁMITE PROCESAL Previa inadmisión1, mediante proveído del 17 de enero de 2022 se admitió a trámite la demanda y se ordenó el enteramiento del extremo demandado, entre otras determinaciones2.
Notificado personalmente el accionado3, quien permaneció silente durante el término de traslado4, por auto del 31 de mayo siguiente se decretaron las pruebas 1 Primera instancia. Doc. 0004. 2 Primera instancia. Doc. 0009. 3 Primera instancia. Doc. 0015. 4 Primera instancia. Doc. 0018. Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 3 del proceso y se fijó fecha y hora para llevar a cabo, en una misma audiencia, la ritualidad contemplada en los artículos 372 y 373 del Estatuto Procedimental5.
El 28 de septiembre del mismo año se dio inició a la vista pública, en la que se declaró fallida la conciliación, se recepcionaron los interrogatorios de parte, se fijó el litigio, se hizo el correspondiente saneamiento procesal y se escuchó la declaración del testigo Hernán Quintero Rodríguez. Adicionalmente, la juez de conocimiento de oficio ordenó la práctica una prueba pericial6.
El 28 de marzo del corriente año se interrogó a los peritos, se recepcionaron los alegatos de cierre y se dictó sentencia accediendo a las aspiraciones del promotor litigioso7. Inconforme con el sentido de la decisión, el apoderado judicial del accionado la apeló. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Con soporte en las pruebas obrantes dentro del plenario, la juez a quo concluyó que en este caso se configuran los elementos axiológicos de la acción de resolución contractual.
Al respecto, la falladora indicó: “Lo que prontamente brota en este caso es que Jose Aurelio Quintero granados, fue contratante cumplido como se acreditó por parte de aquel; de acuerdo con las obligaciones pactadas, se advierte que una estaba a cargo exclusivamente del promitente vendedor que era la entrega material del bien prometido en venta, la que se declaró cumplida a satisfacción en el mismo documento contentivo del negocio y que corroboró el demandado en su interrogatorio de parte, quien manifestó que incluso desde antes de la celebración del convenio, del negocio, ya había recibido la finca; y, en cuanto a la obligación de comparecer a la notaría en la fecha y hora acordada para la suscripción de la escritura pública, no hay duda que estuvo allanado a cumplir con esta obligación, así se acredita con la certificación emitida por la Notaría Única del Círculo de purificación (…) de este modo entonces es claro para esta juzgadora que se tiene cumplido el segundo requisito, y es que, el demandante sea contratante cumplido. 5 Primera instancia. Doc. 0020. 6 Primera instancia. Doc. 0032. 7 Primera instancia. Doc. 0048.
Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 4 El tercero de los presupuestos relacionados con el incumplimiento del demandado, tampoco tiene discusión en este caso, la manifestación realizada por el demandante en el numeral 3.9 del escrito genitor señala: a la fecha y sobre la suma de $675.000.000 el hoy demandado adeuda la suma de $455.000.000 quien no ha cancelado a pesar de las insistentes llamadas a llegar a un acuerdo” esta manifestación no fue controvertida por el demandado ni tampoco desvirtuada, pues además de que no contestó la demanda, se entiende por ello ciertos los hechos que son susceptibles de prueba de confesión en aplicación de lo normado en el artículo 97 del código general del proceso (…).
Adicionalmente, sin que estuviera pendiente el cumplimiento de obligación alguna a cargo del demandante anterior a la fecha de suscripción de la escritura pública, el promitente comprador, no asistió el 6 de mayo de 2017 a las 10 de la mañana a la Notaría Única de Purificación Tolima para otorgar el instrumento público a través del cual se perfeccionaría el contrato prometido.
Este hecho además de ser afirmado en el Numeral 3.7 del libelo introductor y que se presume como cierto en aplicación del artículo 97 ya citado, se encuentra acreditado por la certificación aludida y fue confirmado por el señor Henry Augusto Sáenz Tovar en interrogatorio de parte cuando al preguntarle ¿es cierto que usted no asistió en la fecha y hora señalada para suscribir escritura pública?, contestó, es cierto, no fui.
De lo anterior deviene acceder a la resolución del contrato por el incumplimiento del demandado de sus obligaciones de pago del precio en la forma pactada y suscripción de la escritura pública (…). Respecto a que se condene a Henry Augusto Sáenz Tovar a pagar los frutos civiles y naturales percibidos por aquel por lo que habría podido producir el inmueble objeto de restitución en favor del demandante (…) esta juzgadora considera que deberá acoger el juramento estimatorio realizado por la parte demandante para determinar el valor de lo que hubiese podido percibir con mediana inteligencia el demandante en la explotación económica del predio lote 1 monterrey ubicado en la vereda peñón alto de Prado Tolima desde el 10 de febrero de 2017 fecha en la que se celebró el contrato de promesa de compraventa y para la cual el demandado acepta que ya ostentaba la tenencia del citado predio.
Aquí es preciso señalar que la restitución de frutos como consecuencia de la resolución del contrato, si bien se rige por las reglas generales de las prestaciones mutuas consignadas, no por ello debe emplear el límite temporal de la notificación de la demanda al demandado que prevé el artículo 964 del código civil, en el cual establece a efectos de determinar desde cuando está la parte obligada a restituir los frutos porque como bien lo ha señalado la Corte Suprema de Justicia en Sentencia SC 059 de 1995 radicación 4398 y reiterada en sentencia SC 5235 de 2018 “establecer a efectos de determinar desde cuando está la parte obligada a Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 5 restituir los frutos porque entonces se haría nugatorio el efecto general y propio de toda declaración de nulidad y desde luego de la de fenómenos afines, cuál es el retrotraer las cosas al estado en que se hallaría si no hubiese existido el acto o contrato” en este caso la resolución precisamente está encaminada a retrotraer los efectos, dejar las partes en el estado que se encontraban antes del contrato que se resuelve; por eso no se puede asegurar como se mencionaba en el escrito a través del cual la parte demandada se pronunció en relación con el dictamen, decía que esos frutos debían calcularse a partir de la notificación de la demanda, pues eso no es cierto porque deben calcularse desde el momento mismo, en este caso, desde el 10 de febrero del 2017 cuando las partes convinieron y además porque para esa fecha hay certeza que ya las partes tenían o habían recibido los bienes inmuebles, el prometido en venta así como los que en tenencia se entregó y que iban a ser parte del pago.”.
Relativo a los frutos a cancelar por el demandante en favor del demandado, indicó que no se aportó prueba alguna sobre estos. Por ello, reconoció únicamente el valor de los frutos producidos por la casa de habitación ubicada en el barrio Clarita Botero con soporte en las manifestaciones del testigo Hernán Quintero Rodríguez y se abstuvo de emitir condena por frutos respecto del apartaestudio que también fue entregado en parte de pago.
Así, con soporte en tales argumentos, dicha funcionaria declaró la resolución del contrato de promesa de compraventa y ordenó al demandado restituir a favor del demandante el lote prometido en venta, así como al demandante restituir los inmuebles cuya tenencia recibió con ocasión al contrato de promesa de compraventa resuelto y devolver el precio actualizado y con intereses legales correspondiente a la suma de $369.186.002.
De igual forma, condenó al demandado al pago de $135.000.000 correspondiente a la cláusula penal pactada y $289.609.009 por concepto de frutos civiles, así como condenó al demandante pagar a favor del demandado la suma de $105.837.610 por concepto de frutos civiles.
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN Puntualmente, el apoderado judicial del demandado reprochó la valoración probatoria realizada por la falladora de instancia con relación al incumplimiento contractual, pues en su criterio, no tuvo en cuenta que el demandante estaba en incapacidad de suscribir la escritura pública con el lleno de todos los requisitos formales para su protocolización. De la misma manera criticó el análisis realizado en torno a las restituciones mutuas, pues considera que la liquidación de los frutos en favor del accionante es errada;
Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 6 reclama el reconocimiento de las mejoras plantadas en el predio que recibió del accionante; peticiona que se reconozcan los frutos civiles dejados de percibir respecto del aparta estudio entregado en parte de pago al actor; y solicita que se condene a su contraparte al pago de las cuotas de administración dejadas de pagar respecto de uno de los inmuebles, así como también que se le reconozca el derecho de retención del predio en su poder hasta tanto no se le cancelen tales valores.
Finalmente, también fustigó la condena por el valor de la cláusula penal, pues si su contraparte no fue cumplida, no había lugar a imponerla. CONSIDERACIONES Como quiera que los denominados presupuestos procesales no merecen reparo; así como tampoco se advierte ninguna irregularidad que tipifique una causal de nulidad procesal que imponga invalidar lo actuado, es procedente resolver el recurso impetrado dentro del presente asunto.
En esa dirección, previo a descender al estudio de la alzada, es menester precisar que de conformidad con el artículo 328 del CGP, el juez de segunda solo adquiere competencia para pronunciarse “(…) sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley.” En efecto, frente al tema la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha señalado que: “Como se aprecia, cuando la apelación la introdujo una sola de las partes, o cuando a pesar de provenir de ambas, los recursos no abarcan la totalidad del fallo cuestionado, las facultades decisorias del superior quedan restringidas a los “argumentos expuestos” por el o los impugnantes, los cuales pueden y deben exponerse al momento de la interposición de la alzada y en la sustentación de la misma (…).”8 A su turno, la regla 322 de la misma codificación prevé que “Cuando se apele una sentencia, el apelante, (…) deberá precisar, de manera breve, los reparos concretos que le hace a la decisión, sobre los cuales versará la sustentación que hará ante el superior.” Con tal marco, teniendo en cuenta que la decisión de primera instancia fue recurrida por uno solo de los frentes litigiosos, el accionado, el laborío que ha de emprender 8 Sentencia SC3148-2021 del 28 de julio de 2021 Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 7 la Corporación, en aras de desatar el remedio vertical que ahora transita por esta sede jurisdiccional, estará circunscrito, exclusivamente, a los reparos apelativos que fueron expuestos ante el juez de primer grado y desarrollados en la sustentación de la alzada.
Por ese camino, como quiera que la censura se halla cimentada sobre la base de dos ejes cardinales a saber: i) La resolución del contrato producto del incumplimiento del demandado; y ii) La errada interpretación y aplicación de las normas que regulan lo relativo a las restituciones mutuas, sobre estos puntos precisos pasará a pronunciarse la Sala, dejando de lado aquellos asuntos que aunque fueron objeto de análisis en la sentencia, no quedaron inmersos dentro de la órbita argumentativa de la impugnación. Pues bien, para comenzar con el análisis trazado, como portal debe señalarse que de conformidad con el artículo 1546 del Código Civil, “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.” Sobre el fenómeno jurídico que brota de dicho precepto, la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de antaño tiene dicho lo siguiente: “Según el artículo 1546 del Código Civil, la acción dirigida a obtener la resolución de un contrato, así como la que se entabla para que se ordene su ejecución, exigen que el demandante haya cumplido las obligaciones a su cargo.
Por consiguiente, son tres los presupuestos de la acción resolutoria: a) que el contrato sea válido, b) que el contratante que proponga la acción haya cumplido o allanado a cumplir las obligaciones que asumió, y c) que el contratante demandado haya incumplido lo pactado. Entonces, como regla general y en relación con los compromisos que deben ejecutar las partes de forma simultánea, es menester, para el buen suceso del reclamo del demandante cuando se basa en el desacato de su contraparte, que aquel haya asumido una conducta acatadora de sus débitos, porque de lo contrario no podrá incoar la acción resolutoria prevista en el aludido precepto con indemnización de perjuicios, en concordancia con la excepción de contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus) regulada en el canon 1609 de la misma obra, a cuyo tenor ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 8 pactado, mientras el otro por su lado no cumpla, o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos.”9 Como se desprende de la lectura del libelo incoativo, el caso de marras tuvo su génesis en el contrato de promesa de compraventa suscrito el 10 de febrero de 2017 entre José Aurelio Quintero Granados en calidad de promitente vendedor y Henry Augusto Sáez Tovar como promitente comprador sobre el bien inmueble denominado Monterrey, ubicado en la vereda Peñón Alto del Municipio de Prado Tolima e identificado con la matrícula inmobiliaria No. 368-22928 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Purificación Tolima.
Como soporte de sus pretensiones, el actor señaló a su contraparte procesal como contratante incumplido, y con base en ello, solicitó decretar la resolución de tal vínculo. La falladora de instancia, por su parte, le atribuyó plena credibilidad a los relatos de aquel, hecho que sirvió de percutor para la interposición del recurso, pues en criterio del apelante, la juez pasó por alto que con su conducta, el pretensor tampoco satisfizo a cabalidad las obligaciones que se encontraban a su cargo.
Establecido así el marco factico, jurisprudencial y legal llamado a disciplinar el presente asunto, con miras a dar respuesta a los embates formulados contra la decisión de primer grado, resulta necesario puntualizar los siguientes aspectos: Las partes en sus interrogatorios aceptaron que sobre el mismo predio realizaron más de un contrato de promesa de compraventa.
Sin embargo, a partir de sus atestaciones se logró establecer que el contrato definitivo, del cual se nutre este litigio, es aquel cuyas firmas fueron autenticadas el 20 de abril de 2017, obrante a folios 7-10 del documento 0002 del expediente de primera instancia; lo que también encuentra respaldo en las aseveraciones condensadas en el hecho 3.2. de la demanda, donde se indicó expresamente que “(…) en el mes de abril de 2017, por medio de la suscripción de un nuevo DOCUMENTO PRIVADO, (Que conservó la misma fecha de creación es decir el 10 de febrero de 2017, como consta en el cartulario del contrato), los señores (…), procedieron a SUSTITUIR el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA (…)”.
Establecido con certeza cual es el negocio jurídico sometido a escrutinio, una vez posada la vista sobre su contenido, se aprecia que José Aurelio Quintero Granados prometió en venta el bien inmueble denominado Monterrey ubicado en la vereda Peñón Alto del municipio de Prado Tolima e identificado con la matrícula inmobiliaria 9 SC4801-2020 del 7 de diciembre de 2020.
Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 9 No. 368-22928 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Purificación Tolima a favor de Henry Augusto Sáenz Tovar quien a su vez prometió comprarlo. Como precio de la venta se pactó la suma de $675.000.000 millones de pesos, pagaderos con dos bienes inmuebles por valor de $300.000.000 millones de pesos y $375.000.000 millones de pesos en efectivo, a cancelar en cuotas de $5.000.000 millones de pesos mensuales y $25.000.000 de pesos cada seis meses.
De la misma manera se expresó que “(…) a partir de la firma del presente documento, cada uno pone el Posesión Real y Material al otro de los Bienes Inmuebles objeto de la Promesa de Compraventa (…)”, hecho que fue asimismo admitido por los litigantes en el interrogatorio, de modo que, para esta colegiatura, lo relativo a la entrega de los inmuebles se tiene por cumplido, cuanto más, si como viene de verse, fue tema completamente pacífico a lo largo del litigio.
Ahora, los contratantes convinieron que las escrituras públicas necesarias para la concreción del pacto prometido serían suscritas el 6 de mayo de 2017 en la Notaría Única de Purificación Tolima a las 10:00 a.m., siendo esta última obligación la que se invoca como hecho generatriz del conflicto, pues mientras que José Aurelio Quintero Granados se hizo presente10, Henry Augusto Sáenz Tovar no lo hizo, lo que tampoco admite duda, toda vez que esa circunstancia fue confesada por éste en el interrogatorio de parte rendido.
Puestas de ese modo las cosas, teniendo en cuenta que para el recaudo exitoso de la acción resolutoria se requiere no solo que el demandado hubiere incumplido lo pactado, sino también que quien demanda haya honrado previamente sus obligaciones contractuales o se haya allanado a cumplirlas, la Sala se ocupará de dilucidar si la conducta desplegada por José Aurelio Quintero Granados puede ser calificada como acatadora de sus débitos.
No cabe duda que llegados el día y la hora convenidos José Aurelio Quintero Granados se hizo presente en la Notaría Única del Círculo de Purificación Tolima, pues así se desprende de la constancia de comparecencia expedida por el Notario de tal dependencia11. No obstante ello, al revisarse con detenimiento el contenido del reseñado documento, se colige que “El compareciente (…), presentó únicamente el contrato de promesa de compraventa (…)”, mas, no existe ninguna evidencia de la que se pueda desgajar que para ese momento tuviera consigo los comprobantes fiscales necesarios para la suscripción del pacto jurado. 10 Primera instancia. Doc. 0002.
Folio 11-12. 11 Primera instancia. Doc. 0002. Folio 11-12. Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 10 Vistas las cosas desde esa óptica, palmario resulta que aunque José Aurelio Quintero Granados se hizo presente el día y la hora acordados en la notaría, de todas maneras no estaba en condiciones de honrar su obligación fundamental, cual era transferir el derecho de dominio de predio prometido en venta a favor del promitente comprador, y aunque la Sala no desconoce que para esa data los impuestos del bien a enajenar ya habían sido cancelados12, lo cierto es que la no presentación del correspondiente paz y salvo ante el notario, conllevaba inexorablemente a la misma conclusión, es decir, a la imposibilidad de otorgar el instrumento público necesario para tener por cumplida, cabalmente, su obligación. En efecto, al resolver casos de similares contornos a éste, ha sido insistente la Jurisprudencia al indicar que “(…) lo primero que debe preguntarse es si en la hipótesis de haber concurrido (…), el día y hora señalados (…), la sola presencia física del pretensor, ayuno de los documentos referidos, había sido suficiente para que el notario autorizara extender el instrumento respectivo.” La respuesta a ese interrogante, necesariamente, debe ser negativa, porque el artículo 43 del Decreto 960 de 1970, prohíbe a los encargados de llevar la fe pública, “(…) extender instrumentos sin que previamente se hayan presentado los certificados y comprobantes fiscales exigidos por la ley para la prestación de los servicios notariales”.
Significa lo dicho que la disposición de ejecutar lo prometido, como es la suscripción del título de dominio, no puede tenerse por superada con la simple presencia del prometiente en la notaría, puesto que los paz y salvos referidos se erigían en los únicos indicativos de que estaba en posibilidad de pagar la prestación. Por ende, omitir el deber demostrativo de estar a paz y salvo con las cargas tributarias del predio objeto de la venta, por parte del negociante a quien correspondía esa prestación, le resta la posibilidad de solicitar la resolución del contrato con indemnización de perjuicios fincado en el desacato de su contraparte, en tanto revela que no se allanó a cumplir las obligaciones derivadas del acto preparatorio que suscribió (arts. 1546 y 1609 C.C.).”13 No pasa por alto la Sala que en ciertos casos, cuando las obligaciones derivadas del contrato son sucesivas, quien primero incumple automáticamente exime a su contrario de ejecutar la siguiente prestación, porque ésta última carece de exigibilidad en tanto la anterior no fue venerada.
No obstante, en este asunto, aunque el accionante alegó repetidamente que el promitente comprador se sustrajo injustificadamente de dar cumplimiento a sus débitos, dentro del expediente no obra 12 Primera instancia. Doc. 0002. Folio 48. 13 SC4801-2020 del 7 de diciembre de 2020. Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 11 ningún elemento de prueba del que se pueda desgajar un incumplimiento de Henry Augusto Sáez Tovar, previo a la época en que debían suscribirse las escrituras, pues, recuérdese que en el interrogatorio de parte el accionante reconoció que los primeros $5.000.000 de pesos debía cancelarlos el promitente comprador un mes después de la suscripción del contrato, o sea, el 20 de mayo de 2017, mientras que la cita en la notaría estaba programada para el 6 de mayo de ese mismo año, es decir, 14 días antes al vencimiento de la primera obligación dineraria.
Incluso si en vía de discusión se aceptara que la primera cuota debía pagarse el mismo día de la suscripción de las escrituras, o sea, el 6 de mayo de 2017, tampoco en este evento podría imputársele la mora al demandado, pues como quedó argumentado renglones atrás, el gestor litigioso también incumplió, por lo que a voces del artículo 1609 Sustantivo “En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos.” Quiere decir lo anterior, que le asiste razón al apelante al manifestar que la funcionaria de primer grado, a la hora de verificar el cumplimiento de las obligaciones por parte del accionante, ciertamente pasó de largo, pues se itera, la sola presencia de éste en la Notaría, pero desprovisto de la documentación indispensable para el otorgamiento del instrumento público necesario para la ejecución de su obligación principal, impiden calificarlo como un contratante cumplido, ya que, en el evento hipotético de que el promitente vendedor se hubiera hecho presente en la notaría, esa circunstancia hubiera impedido la suscripción del convenio prometido.
De esa suerte, al estar demostrado que en este caso concreto existió un incumplimiento recíproco y simultáneo entre los contratantes, con miras a resolver de fondo la controversia, para evitar una potencial situación de estancamiento contractual y para impedir que las partes queden indefinidamente vinculadas a un convenio cuyo cumplimiento parece improbable, corresponde determinar las consecuencias jurídicas aplicables al sub examine.
Al efecto, debe recordarse que la jurisprudencia patria en reiterados pronunciamientos venía sosteniendo que de acuerdo con el tenor literal del artículo 1546 del Código Civil, solo el contratante cumplido gozaba de legitimación en la causa para solicitar la resolución judicial del contrato. Desde esa perspectiva, si quien demandaba no acreditaba una conducta acatadora de sus débitos o que por lo menos se allanó a cumplirlos, como aquí aconteció, no estaba habilitado para obtener una decisión favorable a sus aspiraciones.
Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 12 Ciertamente, “(…) a propósito de la hermenéutica del artículo 1546 del Código Civil, ha sido doctrina constante de la Sala, la de que únicamente el contratante cumplido de las obligaciones que le corresponden en el respectivo contrato, o por lo menos el que se ha allanado a cumplirlas en la forma y tiempo debidos, puede reclamar la resolución del contrato y el regreso de las cosas al estado inicial con la indemnización de perjuicios, cuando la otra parte no ha honrado las suyas.
Lo que significó durante mucho tiempo para la Sala, que si las dos partes que celebraron un contrato lo incumplen, no asiste a ninguna de ellas el derecho a resolverlo al amparo del artículo 1546 ibídem, que lo concede exclusivamente al que cumplió sus obligaciones o al que se había allanado a cumplirlas.14 Dicha postura, que militó por un largo periodo de tiempo en el seno del máximo órgano de la jurisdicción ordinaria, fue recogida recientemente por la misma Sala, la cual, producto de extensas interpretaciones de las normas que informan el derecho sustantivo, concluyó que en el evento de incumplimiento recíproco de los contratantes, procede la resolución del contrato pero sin reparación de perjuicios, dada la situación de mutuo incumplimiento.
En efecto, así lo indicó la Corporación en cita: “En la hipótesis del incumplimiento recíproco de dichas convenciones, por ser esa una situación no regulada expresamente por la ley, se impone hacer aplicación analógica del referido precepto y de los demás que se ocupan de los casos de incumplimiento contractual, para, con tal base, deducir, que está al alcance de cualquiera de los contratantes, solicitar la resolución o el cumplimiento forzado del respectivo acuerdo de voluntades, pero sin que haya lugar a reclamar y mucho menos, a reconocer, indemnización de perjuicios, quedando comprendida dentro de esta limitación el cobro de la cláusula penal, puesto que en tal supuesto, de conformidad con el mandato del artículo 1609 del Código Civil, ninguna de las partes del negocio jurídico se encuentra en mora y, por ende, ninguna es deudora de perjuicios, según las voces del artículo 1615 ibídem.
La especial naturaleza de las advertidas acciones, en tanto que ellas se fundan en el recíproco incumplimiento de la convención, descarta toda posibilidad de éxito para la excepción de contrato no cumplido, pues, se reitera, en tal supuesto, el actor siempre se habrá sustraído de atender sus deberes negociales.”15 Este criterio en la actualidad se encuentra vigente, pues la Corte al definir situaciones de naturaleza afín a ésta, recientemente apuntaló lo que sigue: 14 SC3666-2021 del 25 de agosto de 2021. 15 SC1662-2019 del 5 de julio de 2019.
Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 13 “Como corolario, hasta aquí es posible decir que, conforme al criterio actual de la Sala, la procedencia de la resolución del contrato por mutua desatención de sus obligaciones, presupone la hipótesis de dos contratantes puestos en el mismo plano de incumplimiento (habida cuenta la naturaleza de la prestación desatendida y el tiempo para acatarla), con lo que ninguno de ellos está en mora, y por lo mismo, sin posibilidad de reclamar del otro nada diferente a la restitución de las cosas al estado anterior del respectivo convenio.”16 Por consiguiente, a la luz de la postura jurisprudencial en cita, forzoso resulta concluir que el embate formulado contra el fallo, relativo a la falta de requisitos axiológicos para declarar la resolución del contrato por incumplimiento del censor, se abre paso, debiéndose por tanto modificar la sentencia en lo relacionado con la resolución, pues aunque la figura legis materia de análisis deviene procedente, son las razones expresadas por esta Corporación y no los razonamientos esbozados por la funcionaria de primer grado las que respaldan su decreto.
Debe aclararse en este punto que a pesar de que en este caso la decisión obedece al incumplimiento simultáneo y recíproco de los contratantes, no debe confundirse el fenómeno en cita con el mutuo disenso tácito, el que por su naturaleza y alcance se configura bajo unos presupuestos fácticos disímiles a los que aquí fueron materia de análisis.
Consecuencialmente, como quiera que la acción resolutoria de un contrato bilateral, apareja como efecto inmediato el aniquilamiento del acto jurídico, aun ex oficio debe abordarse lo atinente a las restituciones mutuas con miras a dejar las cosas en el estado en el que se encontraban antes de la celebración del pacto. “En otras palabras, la resolución opera retroactivamente para dejar a las partes en la misma situación en la que estaban hasta antes de contratar, y para lograr ese propósito es preciso disponer las restituciones mutuas, en caso de haberse ejecutado parcialmente el contrato.
Lo dijo Messineo, en su momento, “Consecuencia general de la resolución entre las partes, es la restitución de todo lo que una parte haya recibido, en el ínterin, de la otra”17. Con tal norte, debe la Sala traer a cita “(…) las subreglas que enseguida se relacionan, aceptadas por la jurisprudencia vigente (…): 2.3.1. La buena o mala fe a escrutar en el comportamiento del litigante a quien corresponde efectuar el reintegro es la “posesoria” (CSJ SC3966-2019, 25 sep., rad. 16 SC3666-2021 del 25 de agosto de 2021. 17 SC3666-2021 del 25 de agosto de 2021.
Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 14 2011-00179-01), porque acorde con el canon 964 de la codificación civil, el poseedor de mala fe está compelido a restituir «los frutos naturales y civiles de la cosa» durante todo el tiempo de su posesión, «y no solamente los percibidos sino los que el dueño hubiera podido percibir con mediana inteligencia y actividad, teniendo la cosa en su poder».
En cambio, el que pueda calificarse como de buena fe, «no es obligado a la restitución de los frutos percibidos antes de la contestación de la demanda; en cuanto a los percibidos después, estará sujeto a las reglas de los dos incisos anteriores». En relación con este particular, ha destacado la Sala: (….) estando regulada expresamente en la ley la forma como debe responder el poseedor de buena fe por este concepto, debe seguirse que éste no está obligado sino a entregar los frutos percibidos y, si no existen, a pagar su valor al tiempo que los percibió o los debió percibir, esto es, bajo estos parámetros lo que la cosa produce o pudo producir entre el día de la contestación de la demanda y el día de la restitución, deducidas las expensas de producción o custodia” (G. J., T. CLXXXVIII, tomo 2, pág. 150) (CJS SC 8 nov. 2000, rad. 4390, reiterada en CSJ SC 5 abr. 2005, rad. 1991-3611-02;
CSJ SC 5 may. 2006, rad. 1999-00067-01; CSJ SC11786-2016, 26 ago., rad. 2006-00322-01; CSJ SC1078-2018, 18 abr., rad. 2006-00210-01). Y en el pronunciamiento CSJ SC10326-2014, 5 ago., rad. 2008-00437-01, precisó: (…) la Sala, en relación con el artículo 964 del Código Civil, ha observado que dicha norma “establece una excepción a la regla general desarrollada en el artículo 716 ibídem, pues hace dueño al poseedor de buena fe de los frutos que haya percibido con anterioridad al enteramiento de la demanda, momento hasta el cual puede atribuírsele dicha condición -la de poseedor de buena fe-, pues a partir de allí, en el supuesto de ser vencido en el proceso, se le dará el mismo tratamiento establecido para el poseedor de mala fe y, por lo mismo, estará obligado a la restitución de la totalidad de los frutos que perciba” (Cas.
Civ., sentencia de 16 de septiembre de 2011, expediente No. 19001-3103-003-2005-00058-01; se subraya). No sobra destacar que esta posición de la jurisprudencia que ha sido constante desde hace varios lustros, al precisarse en su momento que “[c]uando los arts. 964 y 966 del C.C. hablan de contestación de la demanda, no se refieren al hecho material de la respuesta del demandado al libelo con que se inicia el juicio, sino al fenómeno de la litis contestatio, o sea a la formación del vínculo jurídico-procesal que nace con la notificación de la demanda” (Cas.
Civ. 3 de junio de 1954, LXXVII, pág. 772). (…) Es patente, entonces, que el Tribunal erró en la interpretación del artículo 1746 del Código Civil y que, como consecuencia de tal yerro, no hizo actuar el artículo Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 15 964 ibídem, pues de no haber cometido tales desatinos, habría colegido que el aquí demandado, al ser poseedor de buena fe, como esa misma Corporación lo calificó en su propio fallo, apreciación fáctica que al no estar comprendida en la acusación no puede ser revisada por la Corte, estaba obligado a restituir únicamente los frutos percibidos con posterioridad a la notificación del auto admisorio de la demanda, porque sólo a partir de este momento quedaba sometido al régimen que para los poseedores de mala fe prevé el segundo de tales preceptos.” (negrilla para destacar). 2.3.2.
Sobre el importe de los frutos procede el reconocimiento de corrección monetaria (…). (…) en el reciente pronunciamiento CSJ SC2217-2021, la Corporación encontró razones suficientes que provocaban el cambio en su jurisprudencia, reconociendo que el valor de los frutos «debe actualizarse desde que se percibieron o debieron producirse hasta cuando efectivamente se satisfacen, descontados los gastos que se prueben o que razonablemente conlleva obtenerlos» (9 jun, rad. 2010-00633- 02). 2.3.3.
En observancia plena del postulado constitucional de equidad, debe atenderse que la producción de frutos civiles requiere la incursión en gastos, y ante la falta de prueba en contrario, del quantum concreto de tales expensas o de su comprobación en un rango inferior o superior, la Corte ha estimado que una reducción del valor indexado de los frutos en proporción del 15% es «justa y equitativa, atendiendo los gastos normales que hay que realizar para la obtención de frutos durante una administración de los bienes productores de rentas» (CSJ SC5235-2018, 4 dic., rad. 2006-00307-01, citada en CSJ SC2217-2021 ya citada).18” Puesta la Corporación en la señalada tarea, se advierte en primer lugar que como consecuencia de la resolución contractual resultaba procedente la restitución a favor del demandante el inmueble prometido en venta, que le fue entregado para la época de suscripción del contrato; y en igual medida, la restitución a favor de aquel de los bienes que le fueron entregados en parte de pago – entiéndase los inmuebles y el dinero cancelado-.
Frente a los frutos civiles y las mejoras, debe decirse que si bien la juzgadora de instancia decretó de oficio la práctica de dos dictámenes periciales con el fin de determinarlos, tales trabajos no son de recibo para la Sala por los motivos que se relacionan a continuación: 18 SC5513-2021 del 15 de diciembre de 2021. Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 16 El dictamen elaborado por la profesional Beatriz Gaitán Muñoz19, respecto de los frutos y las mejoras del predio denominado Monterrey, no puede ser acogido por la Sala, por cuanto no solo adolece de los requisitos de forma enlistados en el artículo 226 del Estatuto de Procedimiento Civil, sino que además las conclusiones dadas por la perito, carecen de un sustento objetivo, situación que incluso fue reconocida por ella en su interrogatorio.
El dictamen aportado por Germán Arbeláez Galeano, sobre la casa de habitación ubicada en el barrio Clarita Botero y el aparta estudio situado en el barrio La Macarena de esta ciudad20, tampoco puede ser motivo de valoración, por cuanto el perito al momento de establecer el valor de los frutos – cánones de arrendamiento -, se soportó exclusivamente en lo narrado por el testigo Hernán Quintero Rodríguez, más no dio aplicación a ninguna metodología, atendiendo a la ubicación, conformación y características de cada inmueble, para decantarlos.
Asimismo, cumple relievar que el perito tampoco dio cabal cumplimiento a los requisitos de que trata la norma procedimental en comento. En consecuencia, para efectos de establecer los frutos civiles que deberá cancelar cada una de las partes, se aplicará la siguiente metodología: Para tasar el valor de los frutos a devolver por el accionado a favor del accionante, se tomará como rasero monetario lo indicado por el pretensor en el juramento estimatorio21, ya que el mismo no fue objetado por el encartado ni se aportó ninguna prueba tendiente a desvirtuarlo.
Por ese motivo, se adoptará la cifra de $3.900.000 pesos, que para la época de presentación de la demanda, según se manifestó por la parte interesada, costaba el arrendamiento mensual del predio Monterrey para el pastoreo de ganado, y, partiendo de esa cifra, se realizarán las operaciones matemáticas necesarias a fin de establecer el valor de los frutos para cada año en particular.
Como quiera que el predio materia de este pleito fue entregado al demandado en virtud de un negocio jurídico válido, ha de calificarse su posesión como de buena fe. Así entonces, contrario a lo reseñado por la funcionaria de instancia, con soporte en la jurisprudencia trasuntada y lo normado en el artículo 964 del Estatuto Sustantivo Civil, la condena se extenderá desde la notificación del auto admisorio22, o sea, desde el 7 de febrero de 2022, hasta la fecha de este fallo, esto último en 19 Primera instancia. Doc. 0037. 20 Primera instancia. Doc. 0038. 21 CGP.
Art. 206. 22 Primera instancia. Doc. 0018. Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 17 aplicación de lo normado en el artículo 283 del Estatuto de los Ritos Civiles, que en su tenor literal reza que “El juez de segunda instancia deberá extender la condena en concreto hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia, aun cuando la parte beneficiada con ella no hubiese apelado.” Amén de ello, siguiendo ese hilo conductor, el valor de los frutos civiles sería el siguiente: ACTUALIZACION CANON ARRENDAMIENTO AÑO % de INCREMENTO DE ACUERDO AL IPC VALOR INCREMENTO CANON ACTUALIZADO 2.022 $ 3.900.000,00 2.023 13,12% $ 511.680,00 $ 4.411.680,00 LIQUIDACIÓN PERIODO VALOR CANON ARRENDAMIENTO IPC INICIAL IPC FINAL CANON INDEXADO DESDE HASTA 7/02/2022 28/02/2022 $ 2.860.000,00 115,11 134,45 $ 3.340.517,77 1/03/2022 31/03/2022 $ 3.900.000,00 116,26 134,45 $ 4.510.192,67 1/04/2022 30/04/2022 $ 3.900.000,00 117,71 134,45 $ 4.454.634,27 1/05/2022 31/05/2022 $ 3.900.000,00 118,7 134,45 $ 4.417.481,04 1/06/2022 30/06/2022 $ 3.900.000,00 119,31 134,45 $ 4.394.895,65 1/07/2022 31/07/2022 $ 3.900.000,00 120,27 134,45 $ 4.359.815,42 1/08/2022 31/08/2022 $ 3.900.000,00 121,5 134,45 $ 4.315.679,01 1/09/2022 30/09/2022 $ 3.900.000,00 122,63 134,45 $ 4.275.911,28 1/10/2022 31/10/2022 $ 3.900.000,00 123,51 134,45 $ 4.245.445,71 1/11/2022 30/11/2022 $ 3.900.000,00 124,46 134,45 $ 4.213.040,33 1/12/2022 31/12/2022 $ 3.900.000,00 126,03 134,45 $ 4.160.557,01 1/01/2023 31/01/2023 $ 4.411.680,00 128,27 134,45 $ 4.624.233,07 1/02/2023 28/02/2023 $ 4.411.680,00 130,4 134,45 $ 4.548.699,20 1/03/2023 31/03/2023 $ 4.411.680,00 131,77 134,45 $ 4.501.406,81 1/04/2023 30/04/2023 $ 4.411.680,00 132,8 134,45 $ 4.466.493,80 1/05/2023 31/05/2023 $ 4.411.680,00 133,38 134,45 $ 4.447.071,35 1/06/2023 30/06/2023 $ 4.411.680,00 133,78 134,45 $ 4.433.774,67 1/07/2023 31/07/2023 $ 4.411.680,00 134,45 134,45 $ 4.411.680,00 1/08/2023 31/08/2023 $ 4.411.680,00 134,45 134,45 $ 4.411.680,00 1/09/2023 8/09/2023 $ 1.176.448 134,45 134,45 $ 1.176.448 TOTALES $ 78.329.888,00 $ 83.709.657,06 Ahora bien, en lo relacionado con los frutos civiles que debe cancelar el accionante a favor del accionado respecto de los dos bienes inmuebles entregados como parte de pago, se debe tener en cuenta lo siguiente: Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 18 Frente a la casa de habitación ubicada en la carrera 21B No. 13-04 del barrio Clarita Botero de esta ciudad e identificada con el folio de matrícula inmobiliaria No. 350- 0001865 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Ibagué, ante la ausencia de pruebas en contrario, se tomará como cifra mensual la suma de $1.300.000 pesos, que el testigo Hernán Quintero Rodríguez – hijo del accionante – dijo costaban los arrendamientos de dicho bien para el año 2017, el que se encuentra subdividido en tres apartamentos.
Dando alcance al principio de equidad, como quiera que se trata de una situación no regulada en el precepto 964 del Código Civil, toda vez que el accionante también es poseedor de buena fe, en tanto que recibió dicho inmueble en virtud del contrato de promesa de compraventa celebrado, se tomará como mojón temporal inicial, para el pago de los frutos, la misma fecha asignada para el caso del demandado, esto es, el 7 de febrero de 2022, y se extenderá hasta la fecha de esta decisión. Con base en ello, los frutos civiles a cancelar por el accionante respecto del bien en comento serían: ACTUALIZACION CANON ARRENDAMIENTO AÑO % de INCREMENTO DE ACUERDO AL IPC VALOR INCREMENTO CANON ACTUALIZADO 2.022 $ 1.300.000,00 2.023 13,12% $ 170.560,00 $ 1.470.560,00 LIQUIDACIÓN PERIODO VALOR CANON ARRENDAMIENTO IPC INICIAL IPC FINAL CANON INDEXADO DESDE HASTA 7/02/2022 28/02/2022 $ 953.333,33 115,11 134,45 $ 1.113.505,92 1/03/2022 31/03/2022 $ 1.300.000,00 116,26 134,45 $ 1.503.397,56 1/04/2022 30/04/2022 $ 1.300.000,00 117,71 134,45 $ 1.484.878,09 1/05/2022 31/05/2022 $ 1.300.000,00 118,7 134,45 $ 1.472.493,68 1/06/2022 30/06/2022 $ 1.300.000,00 119,31 134,45 $ 1.464.965,22 1/07/2022 31/07/2022 $ 1.300.000,00 120,27 134,45 $ 1.453.271,81 1/08/2022 31/08/2022 $ 1.300.000,00 121,5 134,45 $ 1.438.559,67 1/09/2022 30/09/2022 $ 1.300.000,00 122,63 134,45 $ 1.425.303,76 1/10/2022 31/10/2022 $ 1.300.000,00 123,51 134,45 $ 1.415.148,57 1/11/2022 30/11/2022 $ 1.300.000,00 124,46 134,45 $ 1.404.346,78 1/12/2022 31/12/2022 $ 1.300.000,00 126,03 134,45 $ 1.386.852,34 1/01/2023 31/01/2023 $ 1.470.560,00 128,27 134,45 $ 1.541.411,02 1/02/2023 28/02/2023 $ 1.470.560,00 130,4 134,45 $ 1.516.233,07 1/03/2023 31/03/2023 $ 1.470.560,00 131,77 134,45 $ 1.500.468,94 1/04/2023 30/04/2023 $ 1.470.560,00 132,8 134,45 $ 1.488.831,27 1/05/2023 31/05/2023 $ 1.470.560,00 133,38 134,45 $ 1.482.357,12 1/06/2023 30/06/2023 $ 1.470.560,00 133,78 134,45 $ 1.477.924,89 Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 19 1/07/2023 31/07/2023 $ 1.470.560,00 134,45 134,45 $ 1.470.560,00 1/08/2023 31/08/2023 $ 1.470.560,00 134,45 134,45 $ 1.470.560,00 1/09/2023 8/09/2023 $ 392.149,33 134,45 134,45 $ 392.149,33 TOTALES $ 26.109.962,66 $ 27.903.219,04 En lo atañedero al apartaestudio ubicado en la carrera 41H No. 41-90 del Barrio La Macarena de esta ciudad e identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 350-200148 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Ibagué, para establecer el valor de los frutos civiles, ante la ausencia de pruebas al respecto, hay lugar a dar aplicación a lo reglado en el artículo 18 de la ley 820 de 2003, el cual establece que “El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo.” Así, como en el contrato de promesa el inmueble en mención fue avaluado por las partes en $100.000.000 de pesos, el valor a tener en cuenta como renta para el año 2017, sería de $1.000.000 de pesos, cuyo cálculo habrá de realizarse dentro de los mismos parámetros temporales que se dejaron establecidos anteriormente.
Entonces, los frutos civiles del inmueble serían: ACTUALIZACION CANON ARRENDAMIENTO AÑO % de INCREMENTO DE ACUERDO AL IPC VALOR INCREMENTO CANON ACTUALIZADO 2.022 $ 1.000.000,00 2.023 13,12% $ 131.200,00 $ 1.131.200,00 LIQUIDACIÓN PERIODO VALOR CANON ARRENDAMIENTO IPC INICIAL IPC FINAL CANON INDEXADO DESDE HASTA 7/02/2022 28/02/2022 $ 733.333,33 115,11 134,45 $ 856.543,02 1/03/2022 31/03/2022 $ 1.000.000,00 116,26 134,45 $ 1.156.459,66 1/04/2022 30/04/2022 $ 1.000.000,00 117,71 134,45 $ 1.142.213,92 1/05/2022 31/05/2022 $ 1.000.000,00 118,7 134,45 $ 1.132.687,45 1/06/2022 30/06/2022 $ 1.000.000,00 119,31 134,45 $ 1.126.896,32 1/07/2022 31/07/2022 $ 1.000.000,00 120,27 134,45 $ 1.117.901,39 1/08/2022 31/08/2022 $ 1.000.000,00 121,5 134,45 $ 1.106.584,36 1/09/2022 30/09/2022 $ 1.000.000,00 122,63 134,45 $ 1.096.387,51 1/10/2022 31/10/2022 $ 1.000.000,00 123,51 134,45 $ 1.088.575,82 1/11/2022 30/11/2022 $ 1.000.000,00 124,46 134,45 $ 1.080.266,75 1/12/2022 31/12/2022 $ 1.000.000,00 126,03 134,45 $ 1.066.809,49 1/01/2023 31/01/2023 $ 1.131.200,00 128,27 134,45 $ 1.185.700,79 1/02/2023 28/02/2023 $ 1.131.200,00 130,4 134,45 $ 1.166.333,13 Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 20 1/03/2023 31/03/2023 $ 1.131.200,00 131,77 134,45 $ 1.154.206,88 1/04/2023 30/04/2023 $ 1.131.200,00 132,8 134,45 $ 1.145.254,82 1/05/2023 31/05/2023 $ 1.131.200,00 133,38 134,45 $ 1.140.274,70 1/06/2023 30/06/2023 $ 1.131.200,00 133,78 134,45 $ 1.136.865,30 1/07/2023 31/07/2023 $ 1.131.200,00 134,45 134,45 $ 1.131.200,00 1/08/2023 31/08/2023 $ 1.131.200,00 134,45 134,45 $ 1.131.200,00 1/09/2023 8/09/2023 $ 301.653,33 134,45 134,45 $ 301.653,33 TOTALES $ 20.084.586,66 $ 21.464.014,64 En lo relacionado con las mejoras, no hay lugar a reconocer ninguna suma de dinero por dicho concepto, pues aunque la normatividad reconoce tal prestación a favor de los poseedores de buena y mala fe, dentro de este proceso no existe ninguna prueba que dé cuenta de que hubieran sido construidas, bien por el accionante dentro de los bienes recibidos en parte de pago, ora por el accionado dentro del predio materia del negocio preparatorio, y por consiguiente, no resulta viable su pago.
La misma suerte corre lo atinente a las cuotas de administración del apartaestudio ubicado en el barrio La Macarena, pues como las pruebas que se refieren a ese tópico no fueron arrimadas al proceso dentro de las oportunidades legales, no están sujetas a valoración y por tanto, en la contienda, no están llamadas a producir ningún impacto.
Al igual que la solicitud de reconocimiento del derecho de retención, puesto que las acreencias en favor del accionado no guardan ninguna relación con el predio cuya retención reclama. Ciertamente, como lo tiene sentado la jurisprudencia, “Para ahondar en la esencia del referido derecho, es necesario señalar que dicha prerrogativa la otorga la ley, para que, como su nombre lo indica, quien es titular de ella retenga una cosa ajena que está en su poder, hasta tanto su dueño o el acreedor a su restitución pague o asegure el pago de una obligación relacionada dicha cosa.”23 En conclusión, la Sala declarará la resolución del contrato con fundamento en el incumplimiento recíproco y simultáneo de los contratantes.
Consecuencialmente, se modificará la condena por concepto de frutos atendiendo a lo motivado; se denegará el reconocimiento de mejoras y otros conceptos como las cuotas de administración solicitadas en la apelación; y se revocará la decisión de condenar al accionado al pago de la cláusula penal, como efecto consecuencial del incumplimiento mutuo, ello con fundamento en lo normado en el artículo 1609 del Código Civil. 23 STC12083-2021 del 16 de septiembre de 2021.
Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 21 En mérito de lo expuesto, la Sala Civil - Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibagué, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, RESUELVE:
PRIMERO: MODIFICAR el numeral primero de la parte resolutiva de la sentencia apelada, proferida el 28 de marzo de 2023 por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Ibagué– Tolima, por las razones expuestas en la parte considerativa de este proveído, para en su lugar declarar la resolución del contrato de promesa de compraventa celebrado entre José Aurelio Quintero Granados y Henry Augusto Sáenz Tovar el 10 de febrero de 2017, cuyas firmas fueron autenticadas en el mes de abril del mismo año, sobre el inmueble denominado Monterrey ubicado en la vereda Peñón Alto del municipio de Prado Tolima e identificado con la matrícula inmobiliaria No. 368-22928 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Purificación Tolima – hoy 368-56106 de la misma dependencia-, por incumplimiento recíproco y simultáneo de lo pactado.
SEGUNDO: MODIFICAR el numeral tercero de la sentencia para en su lugar condenar al demandado a pagar a favor del demandante la suma de $ 83.709.657,06 por concepto de frutos civiles, dentro del término máximo e improrrogable de treinta (30) días contados a partir de la ejecutoria de esta sentencia. En caso de mora se deberán cancelar intereses a una tasa mensual del 6% anual.
TERCERO: MODIFICAR el numeral quinto de la decisión para en su lugar condenar al accionante a pagar a favor del demandado la suma de $ 27.903.219,04 por concepto de frutos civiles, producidos por la casa de habitación ubicada en la carrera 21B No. 13-04 del barrio Clarita Botero de esta ciudad e identificada con el folio de matrícula inmobiliaria No. 350-0001865 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Ibagué, dentro del término máximo e improrrogable de treinta (30) días contados a partir de la ejecutoria de esta sentencia. Condenar al accionante a pagar a favor del demandado la suma de $ 21.464.014,64 por concepto de frutos civiles producidos por el apartaestudio ubicado en la carrera 41H No. 41-90 del Barrio La Macarena de esta ciudad e identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 350-200148 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Ibagué, dentro del término máximo e improrrogable de treinta (30) días contados a partir de la ejecutoria de esta sentencia. En caso de mora se deberán cancelar intereses a una tasa mensual del 6% anual.
Declarativo de resolución de contrato 2021-00286 22 CUARTO: REVOCAR parcialmente el numeral tercero de la sentencia para denegar el reconocimiento y pago de la cláusula penal.
QUINTO: Sin costas en esta instancia. En firme esta providencia, devuélvase el expediente al Juzgado de origen. Esta sentencia fue discutida y aprobada mediante acta No. 053 del 07 de septiembre de 2023. Cópiese, notifíquese y cúmplase, JUAN FERNANDO RANGEL TORRES Magistrado ASTRID VALENCIA MUÑOZ Magistrada Con salvamento de Voto RICARDO ENRIQUE BASTIDAS ORTIZ Magistrado Firmado Por: Juan Fernando Rangel Torres Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Ibague - Tolima Ricardo Enrique Bastidas Ortiz Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial División De Sistemas De Ingenieria Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Astrid Valencia Muñoz Magistrado Sala 005 Civil Familia Tribunal Superior De Ibague - Tolima Firma Con Salvamento De Voto Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 5504cd094b7389d93c86dbc79fcaeb9c975816050412887723bd52f59d6515ca Documento generado en 08/09/2023 07:13:25 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica