Micelio

SENTENCIA — Tribunal Superior de Bogotá

Radicado: 11001310301219930618201

Sala: SALA CIVIL

Ponente: Jose Elio Fonseca Melo

Fecha: 2004-05-11

Sujetos procesales: GERMÁN ALONSO GONZÁLEZ FRANCO / SOCIEDAD INGEASIN LTDA

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EL DESAHUCIO REALIZADO POR EL ARRENDADOR SE AVIENE A LA LEGALIDAD CUANDO ACT�A COMO MANDATARIO DEL PROPIETARIO DEL INMUEBLE ART�CULO 518 DEL C.CO. ART�CULO 520 DEL C.CO. ART�CULO 618 DEL C.CO. TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL Bogot� D.C. once (11) de mayo de dos mil cuatro (2004) Magistrado ponente: JOSE ELIO FONSECA MELO Decide la Sala el recurso de apelaci�n formulado por el demandante contra la sentencia de 25 de septiembre de 2001, proferida por el Juzgado 12 Civil del Circuito de la Ciudad, dentro de �ste proceso.

ANTECEDENTES: Germ�n Alonso Gonz�lez Franco promovi� proceso de restituci�n de inmueble contra la sociedad Ingeasin Ltda, representada por Israel Caicedo Su�rez, seg�n los hechos que sintetizados son: 1. El demandante, en calidad de arrendador, celebr� con la sociedad Ingeasin Ltda., en su condici�n de locataria, un contrato de arrendamiento que versa sobre el inmueble de la carrera 35 No. 9 � 54 de la actual nomenclatura de la ciudad, cuyo t�rmino de duraci�n era de 48 meses, contados a partir del 01 de septiembre de 1988, fecha en la cual se firm� el documento que lo contiene. 2.

El 20 de febrero de 1992 se le envi� a la arrendataria un escrito contentivo del desahucio, seg�n el cual el arrendador le manifest� su deseo de no renovar el contrato, � ya que los propietarios lo requieren para establecer y montar un negocio total y sustancialmente distinto �. 3. El anterior escrito se le remiti� a la locataria con 06 meses de anticipaci�n a la terminaci�n del contrato, a trav�s de correo certificado, tal como se demuestra con los recibos de consignaci�n No. 11209 y 11210. 4.

En la misma fecha, huelga decir el 20 de febrero de 1992, el arrendador le envi� a la arrendataria telegrama comunic�ndole el desahucio. 5. Seg�n el contrato la arrendataria se oblig� a pagar como precio la suma de $120.000.00 mensuales, dentro de los 03 primeros d�as, con un incremento anual del 20%. 6. La arrendataria a motu proprio decidi� consignar el canon a partir del mes de septiembre de 1992, a pesar de que el arrendador no se hab�a negado a recibirlo, equivalente para este mes a la suma de $248.832, motivo por el cual se encuentra en mora. 7.

Las causales invocadas para obtener la restituci�n hacen relaci�n a la mora en el pago del precio y al desahucio. Con fundamento en estos hechos el demandante solicita: Que se decrete el lanzamiento de la arrendataria del inmueble que ocupa en virtud del contrato de arrendamiento y cuyos linderos se encuentran consignados en el documento que lo contiene.

Que se reconozca a favor del demandante el derecho de retenci�n consagrado en el art�culo 2000 del C.C. Que se condene en costas a la parte demandada. Mediante prove�do de 11 de marzo de 1993 (fls. 29 y 29 vto. cuad. 1) el Juzgado 12 Civil del Circuito de la Ciudad, el que por reparto le correspondi� conocer del proceso, admiti� la demanda, de manera que se notific� y corri� en traslado al representante legal de la demandada el 13 de mayo siguiente (fl. 32 Ib.), quien asistido por apoderado la replic� en los siguientes t�rminos: Se opuso frontalmente a las pretensiones y en cuanto a los hechos acept� la existencia del contrato de arrendamiento, el valor del precio, el t�rmino de duraci�n y la fecha de celebraci�n, pero exigi� prueba en torno a la mora que se le endilga y la remisi�n del desahucio.

En su defensa la Sociedad demandada propuso las siguientes excepciones de m�rito: �Inexistencia de la causal de restituci�n invocada como �No pago� y la �mora� de las mensualidades�, fundada en que el arrendador se neg� a recibir el canon del mes de septiembre de 1992, raz�n por la cual se procedi� a consignarlo, as� como en lo sucesivo, en el Banco Popular, hecho que se le hizo saber al demandante mediante telegrama. �Falta de causal derivada de la inexistencia del desahucio�, basada en que, relacionada la causal con la necesidad de los propietarios de ocupar el inmueble para un negocio sustancialmente distinto, el desahucio que la ley exige debe ser enviado por estos y no por el arrendador, pues son los propietarios los que deben responder ante el arrendatario por el incumplimiento de la promesa de, una vez restituido el inmueble, instalar all� un negocio diferente al del arrendatario. �Ausencia de reconvenci�n derivada de la inexistencia de la mora en el pago�, apoyada en que, en el supuesto de existir mora en el pago de los c�nones, el arrendador ha debido requerir a la arrendataria en t�rminos del art�culo 2035 del C.C., dado que esta no renunci� en el contrato a tal requisici�n. �Excepci�n de pago�, sustentada en que la arrendataria se encuentra al d�a en el pago del precio del arrendamiento.

En forma paralela la demandada formul� la excepci�n previa de �Inepta demanda por falta de requisitos formales�, la que el Juzgado orden� subsanar y que con posterioridad declar� superada, cuando quiera que el demandante reform� la demanda. Fracasada la audiencia de conciliaci�n, agotado el t�rmino probatorio, descorrido el traslado para alegar, no sin antes reconocer a Helena Saldarriaga de Fern�ndez como cesionaria de los derechos que se derivan del contrato de arrendamiento (fl. 167 Ib.), el 25 de septiembre de 2001 el Juzgado profiri� sentencia, mediante la cual declar� probadas las excepciones, y en consecuencia, deneg� las pretensiones de la demanda con la condigna condena en costas a la parte demandante.

Contra la anterior decisi�n aquella interpuso el recurso de apelaci�n que distrae la atenci�n de la Sala. SE CONSIDERA: Presupuestos procesales. Los consabidos presupuestos procesales demanda en forma, capacidad de parte, capacidad procesal y competencia se hallan actualizados en el presente caso, motivo por el cual el proceso se ha desarrollado normalmente, y por ende, se impone una decisi�n de fondo.

Desde el punto de vista de la actuaci�n tampoco observa la Sala causal de nulidad que pueda invalidar el proceso, de modo que ello aunado a lo anterior, conlleva a esa decisi�n de m�rito. La sentencia. El Juez de conocimiento, tras historiar los antecedentes del proceso, se adentra en el tema del incumplimiento del contrato de arrendamiento al tenor del art�culo 518-1 del C. de Co., luego de lo cual se�al� que, en el evento en que el arrendador se niegue a recibir el precio, para evitar la mora del arrendatario el legislador posibilit� la consignaci�n bancaria, en cuyo caso son de recibo las normas reglamentarias de la Ley 56/85, espec�ficamente los art�culos 8 y 9 del Decreto 1816/90.

En punto a la causal de terminaci�n del contrato relacionada en el art�culo 518-2 del C. de Co., el Juzgado acompasa la norma con lo dispuesto en el art�culo 520 Ib., y tras se�alar que el desahucio previsto en esta �ltima disposici�n es irrenunciable, concluye que el arrendador, cuando no coincide con el propietario del inmueble, � no puede promover por s� y para s� mismo el proceso de restituci�n de inmueble arrendado �.

Y, contin�a reafirmando el Juzgador en torno al tema que cuando el arrendador no tiene la representaci�n del propietario, este � ni siquiera puede realizar v�lidamente el �desahucio� a que refiere el art�culo 520 del citado C�digo �. Sentadas estas premisas el Juez abord� el caso desde el punto de vista f�ctico, y una vez advirti� que los testigos citados al proceso dieron cuenta de la negativa del arrendador para recibir los c�nones, con la prueba documental allegada dio por establecido el pago por consignaci�n correspondiente al mes de septiembre de 1992.

De la misma manera, en pos de demostrar que el desahucio no fue realizado conforme lo exige la ley, pues el arrendador no acredit� representar a los propietarios, el Juzgado en forma terminante concluye que aquel no est� legitimado � para invocar la causal del art�culo 518 del C. de Co �. Con fundamento en estos razonamientos el A quo declar� probadas las excepciones de pago del canon e invalidez del desahucio, y paralelamente, estim� que el actor carece de legitimaci�n para invocar la causal de terminaci�n del contrato contenida en el art�culo 518-2 Ib.

El recurso. La recurrente, quien al decir del Juzgado � no sustituye al demandante sino es �nicamente litisconsorte del mismo �, luego de afirmar que Germ�n Alonso Gonz�lez al realizar el desahucio actu� como mandatario suyo, hecho que se evidencia cuando present� con la demanda la matr�cula de arrendador No. 536 expedida por la Superintendencia de Industria y Comercio, insiste en que esta fue la condici�n como aquel actu�, motivo por el cual � no puede hablarse de falta de legitimaci�n del actor para accionar el desahucio y posteriormente impulsar la restituci�n del inmueble �.

Y, tras concluir que la excepci�n propuesta en el anterior sentido no tiene asidero, la censura aborda el tema del precio del arrendamiento, pues seg�n lo informa durante los a�os 2001 y 2002 � el arrendatario no ha incrementado suma alguna al pago del canon que viene consignando �, motivo por el cual ha incumplido el contrato, y en consecuencia, se impone la restituci�n del inmueble.

El caso concreto. Constituye verdad averiguada que con respecto de la apelaci�n, corresponde al recurrente se�alar el �mbito dentro del cual ha de moverse el Ad quem, pues inmerso a�n dentro del principio dispositivo, es aqu�l quien debe se�alar los motivos de desacuerdo con la sentencia de primer grado. Desde este �ngulo visual la Sala aborda la censura, de manera que enderezado el ataque, en primer lugar, a hacer notar que el desahucio realizado por el arrendador se aviene a la legalidad en cuanto que actu� como mandatario de la propietaria, y en segundo lugar, la arrendataria ha incumplido el contrato de arrendamiento debido a que durante los a�os 2001 y 2002 no ha practicado los incrementos convenidos, a estos puntos ha de contraer su an�lisis. 4.1.

Prescribe el art�culo 305 del C. de P. C. que la sentencia deber� estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidas en la demanda y con las excepciones que aparezcan probadas y que hubieren sido alegadas cuando as� lo manda la ley. No obstante, puesto que en el curso del proceso y debido al paso del tiempo las circunstancias que dieron lugar a su nacimiento pueden cambiar, el legislador previ� en el inciso final de la norma en cita que en la sentencia se tendr� en cuenta cualquier hecho modificativo o extintivo del derecho sustancial sobre el cual verse el litigio, siempre que, en garant�a del derecho de defensa de la contraparte, aparezca probado y haya sido alegado por la parte interesada cuando menos en el alegato de conclusi�n. 4.2.

En el asunto sub lite la controversia gira en torno a la persona autorizada por la ley para realizar el desahucio a que alude el art�culo 520 del C. de Co., en armon�a con el art�culo 618-2 Ib., pues mientras la parte demandada asegura que la norma alude al propietario del inmueble, tesis que acogi� el Juzgado, por su parte la demandante aduce que el arrendador, quien actu� como mandatario de la propietaria, hizo bien al proceder a desahuciar a la arrendataria en la forma indicada en el libelo. 4.3.

Entonces, como quiera que este constituye el punto crucial del litigio, corresponde a la Sala elucidarlo, pues de ello depende el �xito o fracaso de las pretensiones. El art�culo 518 Ib. contempla el derecho que le asiste al arrendatario, en trat�ndose de locales comerciales, de obtener la renovaci�n del contrato a su vencimiento, cuando haya ocupado el inmueble no menos de dos a�os consecutivos con un mismo establecimiento de comercio.

Empero, dicha renovaci�n no es posible en los casos que el mismo art�culo se�ala, de manera que en relaci�n con la necesidad del propietario de instalar en el inmueble su propia habitaci�n o un establecimiento suyo destinado a un negocio distinto al que tuviere el arrendatario, para invocar la terminaci�n del contrato por esta causa el art�culo 520 Ib. obliga al �propietario� a desahuciar al arrendatario con no menos de seis meses de anticipaci�n a la fecha de terminaci�n del contrato. 4.4.

No ofrece discusi�n que a la letra el art�culo 520 Ib. alude al �propietario�, y sin embargo, ello no es �bice para que el juez, de quien se reclama mayor informaci�n jur�dica, interprete la norma en su genuino sentido, pues siendo el contrato de arrendamiento, bilateral por sus efectos, en este intervienen como partes el arrendador y el arrendatario, de modo que las obligaciones que de all� dimanan solo a estos se imponen, excluyendo de tajo al propietario.

Sobre el particular conviene traer a colaci�n lo expuesto por la Corte Suprema de Justicia en el auto de 19 de diciembre de 1975: �Teniendo en cuenta, empero, que el proceso de lanzamiento de arrendatario, cuya revisi�n se pide, se trab� exclusivamente entre la sociedad Jaime Botero C�a. Ltda., quien obr� en nombre propio y no como mandataria de los due�os del inmueble dado en arrendamiento a la sociedad El�ctricas Ltda., seg�n se advierte con la simple lectura de la demanda introductoria de aquel proceso, resulta la impertinencia y lo superfluo de las pruebas que el Magistrado ponente no quiso decretar.

Y esta conclusi�n acompasa perfectamente con el derecho, pues la acci�n de lanzamiento nace no del derecho de propiedad que se tenga sobre la cosa cuyo goce se da, sino del contrato por el cual el arrendador de la misma, sea o no propietario, ha concertado con el arrendatario darle el goce de aquella. La acci�n, pues, la tiene el arrendador, no el due�o; es acci�n personal nacida ex contracto y no acci�n real que dimane del derecho real de dominio� 4.5.

Amen de lo anterior, la Sala observa que del texto del desahucio realizado por el arrendador, muy por el contrario a lo sostenido por el Juzgado, se desprende que aquel actu� como mandatario de la propietaria del inmueble, pues no otra cosa puede extraerse de la expresi�n � pues los propietarios necesitan el inmueble para organizar y establecer un establecimiento sustancialmente distinto al que tienen ustedes establecido y organizado actualmente � (fls. 3 y 6 Ib.). 4.6.

Entonces, de acuerdo con estas premisas de orden legal y f�ctico, la restituci�n demandada procede dentro de la causal invocada por el demandante, porque referida a la necesidad de ocupar el inmueble con un negocio distinto al instalado por el arrendatario, se repite, el desahucio practicado por el arrendador cumpli� su funci�n, habida consideraci�n que este requisito lo estableci� el legislador con miras a no sorprender al locatario con la noticia de la desocupaci�n. 4.7.

Con todo, no podr�a insinuarse que la firma arrendataria no recibi� el desahucio con el debido tiempo, porque no siendo tema de controversia en raz�n de que por ninguna parte la demandada lo plante�, adicionalmente el demandante logr� demostrar que tal desahucio fue enviado a la direcci�n del inmueble el 21 de febrero de 1992, en el pertinente escrito se registr� la causal, y por �ltimo, se insisti� en dicho prop�sito a trav�s de telegramas enviados con el mismo contenido (fls. 3-10 Ib.). 4.8.

Demostrado como esta que el demandante cumpli� a cabalidad con los requisitos para demandar la restituci�n, fuerza concluir que, de un lado, la Sala queda relevada de analizar el tema de la mora invocado como refuerzo para alcanzarla, y de otro lado, la restituci�n se impone a favor de Helena Saldarriaga de Fern�ndez como cesionaria de los derechos que se derivan del contrato de arrendamiento, ello en raz�n de que el auto que as� lo reconoci� cobr� firmeza (fl. 167 Ib.), y por dem�s, en los contratos mercantiles de ejecuci�n sucesiva la cesi�n no requiere � aceptaci�n expresa del contratante cedido � (arts. 523 y 887 del C. de Co.). 5.

Puestas as� las cosas, con fundamento en estos argumentos se revocar� la sentencia apelada, y en su lugar, se acceder� a las pretensiones de la demanda con las modificaciones del caso. En m�rito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogot� en Sala Civil de Decisi�n, administrando justicia en nombre de la Rep�blica y por autoridad de la ley.

RESUELVE

Primero. Revocar la sentencia de 25 de septiembre de 2001 proferida por el Juzgado 12 Civil del Circuito de la Ciudad dentro de este proceso. Segundo. Decretar la restituci�n del inmueble objeto del contrato de arrendamiento de que da cuenta esta acci�n a favor de la se�ora Helena Saldarriaga de Fern�ndez. Para la practica de esta diligencia el Juez de conocimiento adoptar� las medidas del caso con esta finalidad.

Tercero. Condenar en costas de ambas instancias a la Sociedad demandada.

NOTIFIQUESE Fallo discutido y aprobado en la Sala Civil de Decisi�n seg�n acta No. 12 de 15 de abril de 2004. JOSE ELIO FONSECA MELO Magistrado. ALVARO FERNANDO GARCIA RESTREPO Magistrado. JOSE ALFONSO ISAZA DAVILA Magistrado. -.�ce�������;  _ l ��6���j���N�Nx};I��j � #P#b$c$k$x$�$�$2&�&�&�'�'P(d(�)\.d.11d3g3r33*4-484D4N6�9�9�9�9;�;�AB�B�B������������������������������������������������������������������ 6�>*]�6�]� 6�\�]� 6�CJ \�]�CJ \�\� 6�CJ ]�CJ OJQJ^J5�CJ OJQJ\�^JO-./VW��5Lcde��������������������$a$X$$If�F����{��0�������6��������4� Fa� $$Ifa$�F����������������� :;   � � I J G H � ����������������������������$a$$a$� � � � ��MN����45��ij����MN�����������������������������$a$N]^wx}~:;IJ78��� � %"&"O#P#j$k$w$x$�&�&P(���������������������������$a$$ & Fa$$a$P(Q(c(d(�)�)N+O+J,K,I.J.C0D0�0�022�3�3�5�5L6M6�9�9�;�;���������������������������$a$$ & Fa$�;�=�=�?�?@BAB�B�B�C�C�C�C:D;D�D�DRESE�E�E�E�E FFFFF��������������������������� 5$7$8$9DH$$a$$a$�B�C�C;D�DSE�E�E�E�EF4F7FdFfF�F�F�����������5� aJmH sH 5�\�5�CJ CJ F(F4F5F6F7FWFcFdFeFfF�F�F������������$a$ 0&P1�h��/ �PI!�� "��#��$��%����� �� i8@��8 NormalCJ_HaJmH sH tH T@T T�tulo 1$$5$7$8$9D@&H$a$5�CJ aJmH sH FA@���F Fuente de p�rrafo predeter.DB@�D Texto independiente$a$CJ BPB Texto independiente 2CJ LQ@L Texto independiente 3$a$5�CJ �B \ ����-./VW��5Lcde�����������������:;��IJG H � � � � � �   M N � � � � 45��ij����MN]^wx}~:;IJ78����%&OPj k w x �"�"P$Q$c$d$�%�%N'O'J(K(I*J*C,D,�,�,..�/�/�1�1L2M2�5�5�7�7�9�9�;�;@>A>�>�>�?�?�?�?:@;@�@�@RASA�A�A�A�A BBBBB(B4B5B6B7BWBcBdBeBfB�B�B�0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0��� 0���0���0���0���0���0��� 0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0��� 0���0���0���0���0���0��� 0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0��0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���0���B�F$,�� NP(�;F�F%'()*+-�F&(,/3FJ]a7?��_cdk���<�< >$>�@�@�B/��N](B5B�B�B�B�� Jose Fonseca,C:\RESTITUCION DE GERMAN ALONSO GONZALEZ.doc Jose FonsecaB\\Sc_jose\c\archivo jose\RESTITUCION DE GERMAN ALONSO GONZALEZ.docCONSEJO SUPERIOR JUDICATURA9C:\archivo jose\RESTITUCION DE GERMAN ALONSO GONZALEZ.docDEAJyC:\WINDOWS\Application Data\Microsoft\Word\Guardado con Autorrecuperaci�n de 66 RESTITUCION DE GERMAN ALONSO GONZALEZ.asdDEAJjC:\PROVIDENCIAS SALA CIVIL 2004\FONSECA M JOSE E\CLASIFICANDO\66 RESTITUCION DE GERMAN ALONSO GONZALEZ.docDEAJjC:\PROVIDENCIAS SALA CIVIL 2004\FONSECA M JOSE E\CLASIFICANDO\66 RESTITUCION DE GERMAN ALONSO GONZALEZ.docDEAJjC:\PROVIDENCIAS SALA CIVIL 2004\FONSECA M JOSE E\CLASIFICANDO\66 RESTITUCION DE GERMAN ALONSO GONZALEZ.docDEAJjC:\PROVIDENCIAS SALA CIVIL 2004\FONSECA M JOSE E\CLASIFICANDO\66 RESTITUCION DE GERMAN ALONSO GONZALEZ.docCONSEJO SUPERIOR JUDICATURAhC:\PROVIDENCIAS SALA CIVIL 2004\FONSECA M. 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