VERBAL de PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ contra DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. Apelación de Sentencia. TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CUNDINAMARCA SALA DE CIVIL – FAMILIA MAGISTRADO PONENTE: PABLO IGNACIO VILLATE MONROY CLASE PROCESO: VERBAL DEMANDANTE: PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ DEMANDADO: DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. RADICACIÓN: 25290-31-03-002-2020-00191-01 APROBADO: ACTA No. 15 DE 19 DE MAYO DE 2022 DECISIÓN: REVOCA SENTENCIA Bogotá D.C., veintiséis de mayo de dos mil veintidós. De conformidad con lo dispuesto el Decreto Legislativo No. 806 de 2020, procede el Tribunal a decidir el recurso de apelación formulado por la parte actora a través de su apoderado, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Fusagasugá (Cund.), el día 7 de diciembre de 2021, que negó las pretensiones de la demanda.
I.
ANTECEDENTES: Por conducto de apoderada judicial, el señor PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ, formuló demanda verbal de cumplimiento de contrato en contra de DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. a fin de obtener sentencia en la que se acceda a la siguientes PRETENSIONES: 1. Se declare que la empresa DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S., representada legalmente por José Armando Aponte Amaya o quien 2 VERBAL de PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ contra DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. Apelación de Sentencia. haga de sus veces, incumplió lo pactado en el contrato de promesa de compraventa celebrada el día 8 de agosto de 2019, mediante acuerdo conciliatorio celebrado ante el Centro de Conciliación del Sumapaz. 2.
Que se ordene a la empresa DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S., a dar cumplimiento al contrato de promesa de compraventa celebrado con el demandante, saliendo al saneamiento para el levantamiento de gravámenes que recaigan sobre los bienes inmuebles y procediendo al otorgamiento de la escritura pública de venta. 3. Que se cite a la señora FRANCY PAOLA RAMÍREZ PABÓN como acreedora hipotecaria respecto de los bienes inmuebles identificados con folios de matrícula inmobiliaria No. 157-143503 y 157-143466 los cuales hacen parte del contrato promesa de compraventa celebrado entre el señor PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ y la empresa DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. con el fin de que allegue liquidación actualizada del crédito hipotecario para que pueda satisfacerse dicha obligación como requisito previo para el levantamiento del gravamen. 4.
Que se condene a la empresa DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S., al reconocimiento de la suma pactada como cláusula penal en el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes el día 8 de agosto de 2019. 5. Que se autorice al demandante para que pueda descontar del valor pactado en la cláusula octava del contrato de promesa de compraventa, el valor correspondiente a la cláusula penal pactada por valor de $22.000.000. 6.
Que se autorice al demandante para que proceda al pago de lo adeudado por concepto de crédito hipotecario que impone el gravamen de los inmuebles identificados con folios de matrícula inmobiliaria No. 157-143503 y 157-143466, con cargo al saldo del precio total acordado como valor total del contrato de promesa de compraventa celebrado el día 8 de agosto de 2019 entre las partes, siempre que con dicho dinero fuera suficiente para garantizar dicho pago, luego de descontar la suma correspondiente a la cláusula penal pactada en el contrato, y en caso de que los bienes que pudieren ser embargados y secuestrados no fueren suficientes para satisfacer dicha obligación hipotecaria, de conformidad con lo previsto en el numeral 2 del artículo 1668 del Código Civil. 3 VERBAL de PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ contra DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. Apelación de Sentencia.
HECHOS: La demanda se fundamenta en los hechos que se sintetizan de la siguiente manera: 1. El día 21 de septiembre de 2017, el señor PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ, en calidad de promitente comprador y la empresa DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S., en calidad de promitente vendedora, celebraron contrato de promesa de compraventa por cuyo objeto la demandada se obligó a transferir a título de venta real y material a favor del comprador, el derecho real de dominio y posesión que tenía sobre el apartamento 901 y su respectivo parqueadero del edificio San Francisco Torre 1, ubicado en la calle 8 No. 20-174 del municipio de Fusagasugá. 2.
El señor PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ dio cumplimiento a las obligaciones emanadas del referido contrato, pero la empresa DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S., no dio cumplimiento a las suyas, razón por la cual el demandante presentó a través de apoderada, solicitud de conciliación ante el Centro de Conciliación de Sumapaz, con el fin de resolver el contrato celebrado y se procediera al resarcimiento de los perjuicios generados por el incumplimiento de la mencionada empresa. 3.
El día 8 de agosto de 2019 se llevó a cabo audiencia de conciliación en la que se acordó resolver por mutuo acuerdo el contrato de promesa de compraventa celebrado el 21 de septiembre de 2017; la empresa DYLAN CONSTRUCOTORES S.A.S. reconoció a favor del señor PEDRO FELIPE CAMARGO la suma de $140.000.000 por concepto de devolución de capital, indemnización, intereses, perjuicios, costas judiciales y agencias de derecho; también acordaron obligarse nuevamente en virtud de la celebración de una nueva promesa de compraventa, la cual hizo parte integral del acuerdo conciliatorio quedando en el mismo las cláusulas de dicho contrato, en donde la empresa DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. reconoció recibir como abono la suma de $140.000.00 por parte de PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ. 4.
La empresa DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. se obligó en la nueva promesa de compraventa con ocasión del acuerdo conciliatorio de fecha 8 de agosto de 2019 a transferir el derecho real de dominio y posesión sobre el apartamento 102 del Multifamiliar Edificio Ashley, identificado con matrícula inmobiliaria No 157-143503; el parqueadero No. 5 del 4 VERBAL de PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ contra DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. Apelación de Sentencia. Edificio Ashley identificado con matrícula inmobiliaria No 157-143466, ubicados en el municipio de Fusagasugá. 5.
El valor total del contrato fue pactado en la suma de $220.000.000, de lo cual se pactó que se haría el pago de $140.000.000 al momento de la celebración del contrato, suma que la empresa DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S declaró haber recibido y el saldo por el valor de $80.000.000 se pagarían el día 5 de octubre de 2019, al otorgamiento de la respectiva escritura pública. 6.
La fecha para el otorgamiento de la escritura pública se pactó para el día 5 de octubre de 2019 a las 10 de la mañana en la Notaría Segunda de Fusagasugá. 7. Se acordó que la entrega de los bienes inmuebles se realizaría el mismo día de la celebración del contrato, esto es, el día 8 de agosto de 2019, como en efecto ocurrió y además se comprometió a entregar los inmuebles del contrato libre de limitaciones al dominio, gravámenes, condiciones resolutorias, pleitos, hipotecas pendientes, embargo y paz y salvo de impuestos, tasas, patrimonio de familia, contribuciones causadas hasta la fecha de la escritura pública de compraventa. 8.
Se pactó como cláusula penal en la promesa de compraventa la suma de $22.000.0000 de pesos, ante el incumplimiento de las obligaciones emanadas del contrato. 9. Sobre los bienes inmuebles prometidos en venta recae actualmente hipoteca abierta sin límite de cuantía a favor de la señora FRANCY PAOLA RAMÍREZ PABÓN, otorgada mediante escritura pública No. 321 del 9 de febrero de 2019 de la “Notaría 64 del Círculo de Fusagasugá”. 10.
El señor PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ compareció el 5 de octubre de 2019 a la Notaría Segunda de Fusagasugá, tal y como está previsto en el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes, con el fin de que se otorgara la escritura pública de venta y pago del valor total del saldo del valor pactado, pero la demandada no compareció, incumpliendo de esta manera sus obligaciones. 11.
El señor PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ se ha allanado a cumplir con sus obligaciones contractuales, incluso el día 5 de octubre de 2019 compareció a la Notaría Segunda de Fusagasugá con el dinero cuyo pago estaba acordado para ese día, ante el otorgamiento de la escritura pública de venta, como se constata con el acta de 5 VERBAL de PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ contra DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. Apelación de Sentencia. comparecencia elevada.
Lo anterior teniendo en cuenta que en el contrato celebrado entre las partes se pactó expresamente que el pago del saldo se haría dentro de las instalaciones de la Notaría Segunda de Fusagasugá, el día 5 de octubre de 2019, en efectivo y al otorgamiento de la escritura. ACTIVIDAD PROCESAL: La demanda fue admitida mediante auto de fecha 18 de diciembre de 2020, que ordenó notificar y correr traslado de la demanda a la demandada por el término de 20 días.
Debidamente notificada, la demandada DYLAN CONSTRUCORES S.A.S. se abstuvo de contestar la demanda y de presentarse en las audiencias que se realizaron dentro del proceso. La acreedora hipotecaria FRANCY PAOLA RAMÍREZ PABÓN fue convocada al proceso y compareció a través de gestor judicial; señaló que inició proceso ejecutivo hipotecario que cursa ante el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Fusagasugá, con radicación 2020-00129, promovido contra DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S., dentro del cual se libró mandamiento de pago y se embargaron los inmuebles hipotecados; que cuando el demandante PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ, suscribió la promesa de compraventa con la demandada, los inmuebles ya estaban hipotecados; que presentó liquidación del crédito por $462.696.806 y solicitó se le respeten sus derechos derivados de la hipoteca cuya acción ya ejerció (archivo 16).
El juzgado de conocimiento en providencia del 14 de julio de 2021, (archivo 21), consideró improcedente haber convocado a dicha acreedora, razón por la 6 VERBAL de PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ contra DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. Apelación de Sentencia. declaró sin valor ni efecto el inciso segundo del auto admisorio de fecha 18 de diciembre de 2020, que dispuso su citación. II.
LA SENTENCIA APELADA: Reseñado el trámite del proceso, el señor Juez de primera instancia consideró que como la parte demandada incumplió las obligaciones que contrajo para con la parte demandante detalladas en el acuerdo conciliatorio celebrado entre las partes, lo correcto era que el demandante utilizara la vía coercitiva o ejecutiva para reclamar de su incumplimiento las obligaciones que en efecto no le cumplió y que allí se pactaron, teniendo en cuenta el artículo 1610 del Código Civil y el artículo 434 del Código General del Proceso; que lo acordado en el acta de conciliación en sí fue un título ejecutivo y, como tal, facultó a las partes para exigir por la vía ejecutiva judicial, el cumplimiento de las obligaciones incumplidas por los contratantes; que es el proceso ejecutivo el medio de defensa al que puede acudir el interesado con el fin de obtener el cumplimiento de la obligación adquirida en la audiencia de conciliación de suscribir escritura pública con entrega del inmueble, por lo tanto, la presente vía judicial no es apta para los fines perseguidos por la parte aquí actora dada las pretensiones que formuló en su respectiva demanda; que la conciliación llevaba inmerso el contrato de promesa de compraventa, y por tanto, la obligación de suscribir el título escriturario para la materialización del acto precontractual, dentro del cual como se pactó, libre de todo gravamen que soportan los bienes y de contera la ejecución por la suma acordada por cláusula penal frente al incumplimiento de lo acordado, debía tramitarse por vía intimidatoria, coercitiva o ejecutiva; que acorde con la jurisprudencia, la conciliación en los juicios declarativos apareja la terminación del proceso, hace tránsito a cosa juzgada y presta mérito ejecutivo (C.S.J., sentencia de 21 de septiembre de 1998, M.P. Rafael Romero Sierra); que la promesa de compraventa contiene una 7 VERBAL de PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ contra DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. Apelación de Sentencia. prestación de hacer, consistente en llevar a cabo el negocio prometido asegurando su realización y que de no concretarse habilita la posibilidad de obligar a su acatamiento en la forma coactiva o la respectiva indemnización del daño derivado del incumplimiento; que la parte actora equivocó su vía judicial, en aras de buscar que su demandado le suscribiera la correspondiente escritura de venta y demás estipulaciones acordadas en la promesa de fecha del 8 de agosto de 2019, pues fue acordada en una audiencia de conciliación y el acuerdo al que llegaron las partes hace tránsito a cosa juzgada y presta mérito ejecutivo.
Con base en lo considerado, negó las pretensiones de la demanda. III. EL RECURSO INTERPUESTO: El demandante por medio de su apoderado interpuso recurso de apelación contra la sentencia de primer grado, señalando si bien hay razones para ventilar las pretensiones por medio del proceso ejecutivo, se optó por el proceso verbal, ya que se debía determinar el crédito hipotecario que recaía sobre el bien inmueble, razón por la cual se solicitó la vinculación de la acreedora hipotecaria, lo cual fue negado por el juzgado; que lo que se buscaba realmente con el proceso verbal, era la declaración del incumplimiento por parte de la constructora y la autorización para pagar la deuda a favor de la acreedora hipotecaria con el fin de contribuir al saneamiento del proceso, entendiendo que, la entidad demandada nunca compareció a resolver dicho asunto; que la acción que pretendía la parte demandante era la autorización para contribuir al saneamiento, con el fin de conseguir la titulación del predio una vez pudiera satisfacer la obligación de la acreedora hipotecaria; que la demandada buscaba defraudar los intereses del demandante, pues las acreencias hipotecarias rebasaban por mucho el valor comercial del bien inmueble; que hubo mala fe de la demandada pues por un lado, defraudó a la administración pública con el objetivo de no pagar impuestos ya que 8 VERBAL de PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ contra DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. Apelación de Sentencia. el mismo día en que se constituyó la hipoteca, firmó varias letras de cambio; por otra parte, para mantener oculta una situación que luego podría entrar en detrimento de los derechos del demandante; que es procedente el proceso declarativo, si se tiene en cuenta que no solo se solicita el cumplimiento de ciertas actividades de la demandada, sino que se autorice el pago correspondiente en torno a siquiera un abono entre tanto se resuelve de manera puntual lo que deba entrarse a considerar por la acreencia hipotecaria, y otorgar la tradición a favor de la parte demandante, verificando el saldo a favor de la acreedora hipotecaria, entre tanto se resuelva sobre la legalidad de los títulos y las maniobras que se podrían estar fraguando para defraudar los intereses del demandante.
Solicita que se revoque la sentencia de primera instancia y se acceda a las pretensiones de la demanda. Concedido y tramitado el recurso, procede la Sala a resolverlo. IV. CONSIDERACIONES: PRESUPUESTOS PROCESALES: No hay reparo alguno en torno a la presencia de los elementos necesarios para la regular formación y el perfecto desarrollo del proceso, denominados por la jurisprudencia y la doctrina presupuestos procesales, los cuales habilitan al juez para decidir de fondo el litigio que se le plantea; en efecto, el juez que tramitó en primera instancia el proceso tiene competencia para ello, se cumplen las exigencias generales y específicas en el escrito de la demanda, hay capacidad para ser parte y capacidad procesal, el trámite dado al asunto es idóneo y no se aprecia motivo de nulidad que invalide lo actuado.
CASO CONCRETO: 9 VERBAL de PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ contra DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. Apelación de Sentencia. Se pretende por el demandante PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ, se declare que la demandada DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S., incumplió la promesa de compraventa celebrada el día 8 de agosto de 2019, mediante acuerdo conciliatorio celebrado ante el Centro de Conciliación del Sumapaz, y como resultado de ello se condene a la demanda a dar cumplimiento al referido contrato a sanear los inmuebles motivo de la promesa con el levantamiento de los gravámenes y proceder al otorgamiento de la escritura pública de venta; que se cite a la señora FRANCY PAOLA RAMÍREZ PABÓN como acreedora hipotecaria con el fin de que allegue liquidación actualizada del crédito, para que pueda satisfacerse dicha obligación como requisito previo para el levantamiento del gravamen; que se condene a la demandada al pago de cláusula penal y se autorice al demandante para que pueda descontar del valor adeudado la cláusula penal; que se autorice al demandante para que proceda al pago de lo adeudado por concepto de crédito hipotecario que impone el gravamen de los inmuebles identificados con folios de matrícula inmobiliaria No. 157-143503 y No. 157- 143466, con cargo al saldo del precio total acordado como valor total del contrato de promesa de compraventa.
Pretensión en tal sentido fue negada en la sentencia apelada, pues consideró el señor Juez a quo que la acción para el cumplimiento de las obligaciones es la ejecutiva y no la declarativa, conclusión de la que disiente el apelante a través del recurso vertical que se resuelve, pues considera que no solo se pretende el cumplimiento de la obligación sino también el saneamiento de los inmuebles autorizándole el pago de la obligación hipotecaria y de esta manera poder efectuar la tradición de dichos bienes.
Siendo éstos los motivos de reparo, a ellos se limitará la competencia del Tribunal en aplicación del artículo 328 del Código General de Proceso. 10 VERBAL de PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ contra DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. Apelación de Sentencia. Determina el artículo 1546 del Código Civil que “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”. Consagra el precepto la denominada condición resolutoria táctica, derivada del incumplimiento del contrato por una de las partes, incumplimiento que le confiere al contratante cumplido, dos acciones alternativas, no concurrentes y por lo mismo, totalmente opuestas: una, la resolución del contrato, orientada a volver las cosas al estado en que se encontraban antes de la celebración del convenio incumplido, y la otra, la de cumplimiento, cuyo fin es que se imponga al contratante incumplido el deber de satisfacer las prestaciones que dejó de cumplir.
En cualquiera de estas dos acciones, tiene derecho el contratante cumplido a que se le indemnicen los perjuicios que sufrió con ocasión del incumplimiento del otro contratante. No especifica la norma el sendero procesal por el que cada una de las mencionadas acciones deben transitar, en cuyo caso, debemos tener en cuenta que el objeto de los procedimientos es la efectividad de los derechos reconocidos por la ley sustancial (art. 11 del C.G.P.), para encontrar las acciones establecidas por la ley procesal para hacer efectivo el derecho de resolución y el derecho de cumplimiento de los contratos, establecidos por el artículo 1546 del Código Civil.
Volviendo al asunto en estudio, por vía de acción declarativa pretende el demandante PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ, se declare que la empresa DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S., representada legalmente por José Amado Aponte Amaya o quien haga de sus veces, incumplió lo pactado en el contrato de promesa de compraventa celebrada el día 8 de agosto de 2019, 11 VERBAL de PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ contra DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. Apelación de Sentencia. mediante acuerdo conciliatorio celebrado ante el Centro de Conciliación del Sumapaz y que como resultado de ello se ordene a la empresa DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S., dar cumplimiento al contrato de promesa de compraventa celebrado con el demandante, saliendo al saneamiento para el levantamiento de gravámenes que recaigan sobre los bienes inmuebles y procediendo al otorgamiento de la escritura pública de venta.
Igualmente solicita, se condene a la demandada al pago de la cláusula penal y se autorice al demandante a pagar la obligación hipotecaria que afecta los bienes motivo de la promesa de compraventa. Cierto es, que la demanda no es un modelo en su género, pues la acción se orienta a que se declare el incumplimiento de la demandada y se le imponga la obligación de cumplir el contrato, de lo cual puede considerarse, como lo entendió el señor Juez a quo, que como el verdadero propósito del demandante es obtener el cumplimiento del contrato, entonces, dicho cumplimiento solo puede obtenerse a través de la respectiva ejecución, que para el caso sería la prevista por el artículo 434 del Código General del Proceso, norma que diseñó un procedimiento específico para obtener la suscripción de escritura pública para transferir la propiedad de bienes raíces, procedimiento que no puede ser pretermitido so pretexto de acudir a la acción declarativa.
Sin embargo, atendiendo el contenido literal de las pretensiones de la demanda, podría considerarse que el objeto de la acción no se orienta a obtener el cumplimiento del contrato, sino, simplemente, que se declare que la sociedad demandada está en la obligación de cumplirlo en virtud del incumplimiento en que incurrió, pretensión que si bien es cierto no está prevista por norma alguna, tampoco se encuentra expresamente prohibida por la ley.
Además, el incumplimiento del contrato por parte de la demandada, así como el cumplimiento de las cargas contractuales del demandante, son temas propios de 12 VERBAL de PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ contra DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. Apelación de Sentencia. la acción resolutiva o de la acción ejecutiva, que no requieren declaración judicial previa, a fin de adelantar la respectiva acción, pues, se reitera, siendo elementos estructurales de las acciones que confiere el artículo 1546 del Código Civil, ellos deben ser determinados dentro del respectivo proceso.
No obstante, como el demandante acudió a la acción meramente declarativa de incumplimiento y de existencia de la obligación, más no a la resolutoria ni a la de ejecución, nada impide el ejercicio de esta acción, por lo cual desde esta arista la sentencia será revocada y en su lugar se procede a analizar la existencia del incumplimiento y de la obligación de que tratan las pretensiones de la demanda.
Veamos: Como antecedentes fácticos encontramos que el 21 de septiembre de 2017, el señor PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ, y la empresa DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S., celebraron contrato de promesa de compraventa, en el que la demandada se obligó a transferir a título de venta a favor del comprador, el derecho de dominio y posesión que tenía sobre el apartamento 901 y su respectivo parqueadero del edificio San Francisco Torre 1, ubicado en la calle 8 No. 20-174 del municipio de Fusagasugá. Ante el incumplimiento de la demandada, a solicitud de demandante se celebró conciliación ante el Centro de Conciliación del Sumapaz, el día 8 de agosto de 2019 en la que se acordó resolver por mutuo acuerdo el contrato de promesa de compraventa celebrado el 21 de septiembre de 2017; la demandada DYLAN CONSTRUCOTORES S.A.S. reconoció a favor del señor PEDRO FELIPE CAMARGO la suma de $140.000.000 por concepto de devolución de capital, intereses, perjuicios, costas judiciales y agencias de derecho; también acordaron celebrar nueva promesa de compraventa que quedó plasmada en la respectiva conciliación, en la que la demandada DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. se obligó a transferir al demandante el dominio del apartamento 102 del Multifamiliar Edificio Ashley, con 13 VERBAL de PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ contra DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. Apelación de Sentencia. matrícula inmobiliaria No. 157-143503 y el parqueadero No. 5 del Multifamiliar Edificio Ashley, con matrícula inmobiliaria No. 157-143466, ubicados en el municipio de Fusagasugá; que el valor total del contrato fue pactado en la suma de $220.000.000, de la cual la demandada declaró recibida la suma de $140.000.000 al momento de la celebración del contrato, y el saldo por el valor de $80.000.000 se pagarían el día 5 de octubre de 2019, al otorgamiento de la respectiva escritura pública.
La fecha para el otorgamiento de la escritura pública se pactó para el día 5 de octubre de 2019 a las 10 de la mañana en la Notaría Segunda de Fusagasugá. Se acordó que la entrega de los bienes inmuebles se realizaría el mismo día de la celebración del contrato de promesa, esto es, el día 8 de agosto de 2019, como en efecto ocurrió y además se comprometió a entregar los inmuebles del contrato libre de limitaciones al dominio, gravámenes, condiciones resolutorias, pleitos, hipotecas pendientes, embargo y a paz y salvo de impuestos, tasas, patrimonio de familia, contribuciones causadas hasta la fecha de la escritura pública de compraventa.
Se pactó como cláusula penal en la promesa de compraventa la suma de $22.000.0000 de pesos, ante el incumplimiento de las obligaciones emanadas del contrato. Que el señor PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ compareció el 5 de octubre de 2019 a la Notaría Segunda de Fusagasugá, tal y como está previsto en el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes, con el fin de que se otorgara la escritura pública de venta y el pago del valor total del saldo del valor pactado, pero la demandada no compareció, incumpliendo de esta manera sus obligaciones.
Se aportó con la demanda, copia del acta de conciliación celebrada ante conciliación ante el Centro de Conciliación del Sumapaz, el día 8 de agosto de 2019 en la que la demandada se obligó a transferir a transferir al demandante el apartamento 102 del Multifamiliar Edificio Ashley, con matrícula inmobiliaria No 157-143503 y el parqueadero No. 5 del Multifamiliar Edificio Ashley, con 14 VERBAL de PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ contra DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. Apelación de Sentencia. matrícula inmobiliaria No 157-143466, ubicados en el municipio de Fusagasugá, promesa de compraventa con el lleno de los requisitos establecidos en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 que modificó el artículo 1611 del Código Civil, por lo que se trata de un contrato legalmente válido, capaz de generar obligaciones, quedando las partes obligadas a su incumplimiento (art. 1602 C.C.), siendo obligación de la demandada transferir la propiedad de los inmuebles allí relacionadas en la fecha, hora y notaría acodada y obligación del demandante pagar el precio de los inmuebles en la forma estipulada.
El incumplimiento de la demandada DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S., quedó establecido por cuanto la demandada no demostró haber cumplirlo la obligación principal, cual era la de haber transferido el dominio de los inmuebles a favor del demandante, como tampoco acreditó haber concurrido día 5 de octubre de 2019 a las 10 de la mañana en la Notaría Segunda de Fusagasugá, con el propósito de suscribir la escritura de venta prometida en la mencionada compraventa.
Además, con la demanda se aportó constancia de la Notaría Segunda de Fusagasugá de la comparecencia del demandante el día y la hora acordados y la ausencia de la sociedad demandada. A la prueba de incumplimiento, se suma la presunción establecida en el artículo 97 del Código General del Proceso, por cuanto la sociedad demandada no contestó la demanda, caso en el cual se cierne en su contra lo previsto por el mencionado precepto, según el cual, “La falta de contestación de la demanda o de pronunciamiento expreso sobre los hechos y pretensiones de ella, o las afirmaciones o negaciones contrarias a la realidad, harán presumir ciertos los hechos susceptibles de confesión contenidos en la demanda, salvo que la ley le atribuya otro efecto”. 15 VERBAL de PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ contra DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. Apelación de Sentencia. Así mismo, se impone tener en cuenta en primer lugar, los efectos jurídicos previstos por la inasistencia a la audiencia inicial de la parte demandada, establecida en el 372 del Código General del Proceso, en su numeral 4º que determina: “4.
Consecuencias de la inasistencia. La inasistencia injustificada del demandante hará presumir ciertos los hechos en que se fundan las excepciones propuestas por el demandado siempre que sean susceptibles de confesión; la del demandado hará presumir ciertos los hechos susceptibles de confesión en que se funde la demanda.” Adicionalmente, debe recordarse que la demandada a través de su representante legal, no solo debía asistir a la audiencia inicial, sino que también, en la misma audiencia, debía absolver interrogatorio de parte que le formularía el juzgado.
Sin embargo, como no compareció, sin justificación válida alguna, se abre paso adicionalmente la sanción impuesta prevista en el artículo 205 de la ley procesal, norma que sobre el particular establece en su numeral 4º que: “Art. 205. Confesión presunta. La inasistencia del citado a la audiencia, la renuencia a responder y las respuestas evasivas, harán presumir ciertos los hechos susceptibles de prueba de confesión sobre los cuales versen las preguntas asertivas admisibles contenidas en el interrogatorio escrito.
La misma presunción se deducirá, respecto de los hechos susceptibles de prueba de confesión contenidos en la demanda y en las excepciones de mérito o en sus contestaciones, cuando no habiendo interrogatorio escrito el citado no comparezca, o cuando el interrogado se niegue a responder sobre hechos que deba conocer como parte o como representante legal de una de las partes.
Si las preguntas no fueren asertivas o el hecho no admitiere prueba de confesión, la inasistencia, la respuesta evasiva o la negativa a responder se apreciarán como indicio grave en contra de la parte citada.” 16 VERBAL de PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ contra DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. Apelación de Sentencia. La confesión o presunción de veracidad que emana de la aplicación de las normas anteriormente invocadas, recaen sobre los hechos “en que se funde la demanda” y los hechos contenidos en la demanda, los que al ser revisados corresponden al incumplimiento de sociedad demandada de sus obligaciones contractuales, así como al cumplimiento del demandante de los compromisos a su cargo, emanados del respectivo contrato, en virtud de lo cual resulta procedente la declaración de incumplimiento y de la existencia de la obligación de la sociedad demandada de suscribir la escritura de compraventa.
Por tanto, para llevar a cabo el cumplimiento de la obligación, deberá la sociedad demandada adoptar las medidas que sean del caso a fin de ponerse en disposición de cumplir, tanto la promesa de compraventa como esta sentencia, dado que los inmuebles se encuentran afectados por gravamen hipotecario y cursa actualmente proceso ejecutivo para hacer efectiva dicha garantía, dentro del cual los inmuebles se encuentran embargados.
Se condenará igualmente a la sociedad demandada al pago de la suma de $22.000.0000 por concepto de cláusula penal, con ocasión del incumplimiento en que incurrió, quedando el demandante con el derecho a compensar dicha suma de dinero, con el saldo pendiente de cancelar del precio acordado por los inmuebles motivo de promesa de compraventa.
Con relación a las restantes pretensiones de la demanda, los motivos que según el apelante, lo llevaron al ejercicio de la presente acción, consistentes en la existencia del gravamen hipotecario de los inmuebles motivo de la promesa de compraventa; la existencia de ejecución para ser efectiva dicha garantía y el monto del crédito hipotecario que estima superior al saldo adeudado por el apelante, en virtud de lo cual pretende que por esta acción se determine el monto del crédito y se le autorice el pago a la acreedora hasta la concurrencia 17 VERBAL de PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ contra DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. Apelación de Sentencia. del saldo que adeuda a la sociedad demandada.
Aspectos que a pesar de ser ciertos no pueden ser debatidos y resueltos a través de la presente acción, primero, porque la acreedora hipotecaria FRANCY PAOLA RAMÍREZ PABÓN fue convocada al proceso y luego desvinculada como parte del litigio, en auto del 14 de julio de 2021 (archivo 21), decisión que cobró ejecutoria por no ser reprochada por la parte demandante.
Segundo, porque adelantada la ejecución hipotecaria, los temas propios de dicha ejecución, solo pueden ser sometidos a escrutinio dentro del respectivo proceso y no mediante acción declarativa, caso en el cual, la procedencia del pago o de abono de la obligación por parte del aquí demandante, solo puede ser expuesta al juez de la ejecución para que determine la pertinencia de tal solicitud y, por ende, la viabilidad o no de cancelar dicho gravamen.
Por tanto, el pretendido saneamiento de los inmuebles a través de la presente acción declarativa, de cara a la hipoteca que ya es motivo de ejecución, no es un tema que pueda ser resuelto en esta acción. El saneamiento propiamente dicho como institución jurídica, se deriva de la compraventa, según lo dispone el artículo 1880 del Código Civil, pero no del precontrato de promesa, caso en el cual tampoco es del caso proveer sobre tal aspecto, particularmente porque, como se dijo, el pretendido saneamiento se relaciona de manera concreta y directa con la obligación hipotecaria cuya acción ejecutiva ya se encuentra en curso y es conocida del aquí demandante, quien, por consiguiente, deberá acudir al mencionado proceso para que el juez de conocimiento determine si hay lugar a autorizar al demandante para que pague la obligación e igualmente establezca la eventual procedencia de levantar la hipoteca.
Corolario de lo expuesto es que la sentencia apelada será revocada y en su lugar se accederá a las pretensiones de la demanda en la forma indicada con anterioridad. 18 VERBAL de PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ contra DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. Apelación de Sentencia. Se condenará a la sociedad demandada al pago de costas procesales de ambas instancias al prosperar el recurso de apelación (art. 365 – 4 C.G.P.).
V. DECISIÓN: Por lo anteriormente expuesto, el TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CUNDINAMARCA, en Sala Civil - Familia de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, REVOCA, la sentencia apelada, esto es, la proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Fusagasugá, el día 7 de diciembre de 2021, y en su lugar, RESUELVE:
PRIMERO: Declarar que la demandada DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S., incumplió el contrato de promesa de compraventa celebrado con el demandante PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ el día 8 de agosto de 2019, mediante acuerdo conciliatorio celebrado ante el Centro de Conciliación del Sumapaz.
SEGUNDO: Ordenar a la demandada DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S., a dar cumplimiento al contrato de promesa de compraventa celebrado con el demandante PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ, en la forma y términos allí estipulados.
TERCERO: Condenar a la demandada DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. a pagar al demandante PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ 19 VERBAL de PEDRO FELIPE CAMARGO BERMÚDEZ contra DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S. Apelación de Sentencia. la suma de $22.000.000 por concepto de cláusula penal, pactada en el contrato de promesa de compraventa motivo del proceso, dentro de los 10 días hábiles siguientes a la ejecutoria de esta sentencia. Se autoriza al demandante compensar dicha suma de dinero con lo adeudado a la demandada por el saldo del precio de los inmuebles motivo de promesa de compraventa.
CUARTO: DENEGAR las demás pretensiones.
QUINTO: Condenar a la sociedad demandada DYLAN CONSTRUCTORES S.A.S., al pago de costas procesales de ambas instancias. Las de la presente, liquídense por el juzgado de primera instancia, con base en la suma de $2.000.000 como agencias en derecho.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE PABLO IGNACIO VILLATE MONROY Magistrado JUAN MANUEL DUMEZ ARIAS JAIME LONDOÑO SALAZAR Magistrado Magistrado