___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO. Apelación de Sentencia. TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CUNDINAMARCA SALA CIVIL - FAMILIA MAGISTRADO PONENTE: PABLO IGNACIO VILLATE MONROY CLASE DE PROCESO: NULIDAD DE CONTRATO DEMANDANTE: GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ DEMANDADO: MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y O. RADICACIÓN: 25290-31-03-001-2019-00215-01 DECISIÓN: REVOCA SENTENCIA Bogotá D.C., cuatro de mayo de dos mil veintidós. De conformidad con lo dispuesto en el Decreto Legislativo No. 806 de 2020, procede el Tribunal a decidir el recurso de apelación formulado por la parte demandante a través de su apoderada, en contra de la sentencia proferida por el Juzgado Primero Civil de Circuito de Fusagasugá, el 28 de enero de 2021, que negó las pretensiones de la demanda principal y accedió parcialmente a las pretensiones de la demanda en reconvención. I.
ANTECEDENTES: La señora GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ, por medio de apoderada, promovió proceso de NULIDAD DE PROMESA DE COMPRAVENTA en contra de los señores MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ y GUSTAVO RICO BEJARANO, para que en sentencia se acceda a las siguientes PRETENSIONES PRINCIPALES: ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO.
Apelación de Sentencia. 2 1. Que se declare la nulidad relativa del contrato de promesa de compraventa suscrito el 13 de agosto de 2015 entre Gloria Cecilia Moreno López como promitente vendedora con Marisabel Cárdenas Vásquez y Gustavo Rico Bejarano como promitentes compradores de la cuota parte equivalente a 1/5 del predio denominado “Lote”, situado en la vereda El Resguardo del municipio de Fusagasugá, determinado en la escritura pública No. 3293 de 2008, la cual se encuentra registrada al folio de matrícula inmobiliaria No. 157-46519 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Fusagasugá. 2.
Que se ordene restituir el derecho cuota equivalente a 1/5 del inmueble en favor de Gloria Cecilia Moreno López, distinguido con matrícula inmobiliaria No. 157-46519 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Fusagasugá, junto con sus frutos civiles y naturales, sin reconocimiento de mejoras. 3. Una vez declarada la nulidad relativa, sanear el error y determinar el valor real de la venta por cuanto está en un valor inferior al comercial; conforme al avalúo comercial aportado, además se debe tener en cuenta la reforma tributaria para el tema de escrituración. PRETENSIONES SUBSIDIARIAS: 1.
Se declare la ocurrencia de la rescisión de la venta por lesión enorme en favor de Gloria Cecilia Moreno López, por cuanto en el precio convenido en la cláusula tercera del contrato de promesa de compraventa celebrado el 13 de agosto de 2015, se evidencia que se sufre un detrimento patrimonial, toda vez que estaría recibiendo un precio inferior al justo precio de la cosa vendida "artículos 1946, 1947 y 1948 del C.C." 2.
Declarada la rescisión por la lesión enorme; sanear el vicio por ratificación a la promesa de compraventa, modificando su cláusula tercera para que el precio del objeto de la venta, sea el real de acuerdo al avalúo comercial.
HECHOS: ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO. Apelación de Sentencia. 3 Las anteriores pretensiones se fundamentaron en los siguientes hechos: 1. Mediante contrato de promesa de compraventa de bien inmueble, suscrito en Fusagasugá, el 13 de agosto de 2015 entre Gloria Cecilia Moreno López con Marisabel Cárdenas Vásquez y Gustavo Rico Bejarano, la primera prometió en venta como cuerpo cierto en favor de los segundos, y estos a su vez prometen comprar los derechos y acciones que tiene la prometiente vendedora sobre un lote de terreno rural con área aproximada de 4.307 M2, que hace parte del predio de mayor extensión denominado “Lote”, ubicado en la vereda El Resguardo de Fusagasugá, cuyos linderos y demás especificaciones “se aclararán” en el momento de elevar el documento a escritura pública, registrado bajo el folio de matrícula inmobiliaria No. 157- 46519 de la Oficina de Registro Instrumentos Públicos de Fusagasugá y Código catastral No 00020093000 (mayor extensión). 2.
Entre las partes se celebró un otro si de fecha 29 de diciembre de 2017, en donde se modifica la cláusula octava del contrato, en cuanto a la protocolización de la escritura pública que se llevaría a cabo el día 28 de julio de 2018, en la Notaria Segunda de Fusagasugá, a las 10:00 a.m, previa entrega del predio con su respectiva medición; el documento original de la promesa de compraventa al igual que el otro si, están en poder de los demandados, pues a la demandante únicamente le entregaron copia del mencionado documento. 3.
En el certificado de tradición y libertad No. 157- 46519, la escritura pública No. 3293 del 20 de diciembre de 2008 de la Notaría Primera de Fusagasugá y la promesa de compraventa, existe un error en el objeto, por cuanto la demandante es únicamente titular de derechos cuota equivalente a 1/5 parte del inmueble por adjudicación en la sucesión de Carlos José Moreno Vergara, registrada el 30 de diciembre de 2008, según anotación No. 16 del citado certificado de tradición y libertad. 4.
En la promesa de compraventa de fecha 13 de agosto de 2015, en la cláusula primera en cuanto al objeto se indicó: “EL PROMITENTE VENDEDOR, promete vender A LOS PROMITENTES COMPRADORES y estos a su vez prometen comprar los derechos y acciones que tiene EL (A) PROMETIENTE VENDEDOR (A), sobre el siguiente inmueble: UN LOTE DE TERRENO RURAL QUE CUENTA CON UN AREA APROXIMADA ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO.
Apelación de Sentencia. 4 DE CUATRO MIL TRESCIENTOS SIETE METROS CUADRADOS "; hecho que deja ver claramente el ERROR en el objeto, pues en el documento se está hablando de un inmueble que tiene área, y que los linderos se aclararían al momento de elevar la escritura pública; pues si se revisa la escritura pública No. 3293 del 20 de diciembre de 2008, como el certificado especial No. 157-16519, por ningún lado se evidencia área. 5.
El predio de mayor extensión es el denominado "LOTE", rural, ubicado en la vereda El Resguardo de Fusagasugá, alinderado como se describe en la demanda; y como tradición se tiene que la demandante es titular en derecho cuota de 1/5 parte en común proindiviso. La promesa de compraventa fue elaborada por la demandada Marisabel Cárdenas Vásquez, y fue ella quien cometió el error de hecho al no identificar plenamente el objeto, pues se está identificando un predio totalmente diferente al que pertenece a la demandante; quien suscribió el contrato sin leerlo detalladamente, pues confió en la demandada, quien tiene estudios universitarios y tiene la capacidad plena para saber que clase documento estaba elaborando; por el contrario la demandante es una persona de la tercera edad, con grado de escolaridad primaria. 6.
La demandante partiendo del principio de buena fe, estuvo atenta a dar cumplimiento en la venta de los derechos de los que es propietaria, y en más de tres oportunidades radicó documentación ante las Notaría Primera y Segunda de Fusagasugá, para elevar a escritura pública la promesa de compraventa, hecho que no fue posible por cuanto los promitentes compradores pretende que la demandante les venda por cabida, y esto es imposible ya que ésta es titular de una 1/5 parte del predio por adjudicación en derecho cuota en la sucesión de Carlos José Moreno Vergara, mediante escritura pública No. 3293 del 20-12-2008; los demandados han actuado de manera caprichosa y por no decir abusiva en aras de sacar provecho para sí, la demandante nunca les hizo entrega del predio, ellos estaban habitando en arrendamiento para pastaje de semovientes; y valiéndose de la promesa de compraventa cambiaron la calidad de tenedores a supuestos propietarios, situación que no es verdadera. 7.
Los demandados han realizado de manera ilegal construcciones en el predio objeto de la litis, situación que la demandante ha puesto en conocimiento de las respectivas autoridades como Planeación Municipal de Fusagasugá y Corregimiento Occidental; la ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO.
Apelación de Sentencia. 5 demandante trato de buscar un arreglo con los demandados para que se subsanara los errores de hecho y de derecho que tiene la promesa de compraventa, que se resolviera el negocio y/o que se pagara el saldo; busco la manera de hacer conciliación en derecho ante la Procuraduría en Bogotá pero los demandados no asistieron a la citación; el valor comercial del derecho cuota del inmueble objeto de litis, para el año 2017 es de $164.076.000, cuantía que se toma de acuerdo al valor del metro cuadrado, según peritaje con fecha del 31 de julio de 2017. 8.
En la promesa de compraventa, en su cláusula tercera, se pactó el precio del derecho cuota del inmueble en la suma de $80.000.000, valor que es inferior a la mitad del justo precio de la cosa vendida, hecho este que da el derecho legal a la demandante para solicitar subsidiariamente la ocurrencia de la lesión enorme. TRÁMITE PROCESAL: Luego de reformada la demanda fue admitida por auto de fecha 17 de octubre de 2019 (Fl. 289 C-1), notificados los demandados contestaron la demanda y reforma de la demanda oponiéndose a las pretensiones y proponiendo las siguientes excepciones: “LA BUENA FE DE LOS PROMITENTES COMPRADORES”, fundada en que los demandados suscribieron promesa de compraventa por un lote de 4.307M2, que pagaron $45.000.000 a la firma y luego pagaron $15.000.000, que suscribieron un otro si para firmar la escritura pública porque la vendedora había prometido el desenglobe del terreno, el cual no pudo hacer; y que al recibir el terreno se hicieron mejoras sin que su actuar sea de mala fe.
“LA DEMANDANTE DEBERÁ DEVOLVER LOS DINEROS PERCIBIDOS POR EL PRECIO DE LA COMPRAVENTA CON SU CORRESPONDIENTE REAJUSTE MONETARIO”, basada en que al haber pagado las sumas de $45.000.000 y $15.000.000, éstas deberán ser devueltas con su correspondiente indexación desde que se hizo cada uno de los pagos y hasta cuando se verifique el pago total. ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO.
Apelación de Sentencia. 6 “LOS DEMANDADOS –PROMITENTES COMPRADORES– POR HABER OBRADO DE BUENA FE, TIENEN DERECHO A QUE LA DEMANDANTE LES PAGUE TODAS LAS MEJORAS QUE HAN PLANTADO SOBRE EL LOTE DE TERRENO”, apoyada en que sobre el lote de terreno se hicieron varias mejoras que ascienden a la suma de $103.013.000, más el trabajo diario invertido y realizado por Gustavo Rico Bejarano, para el mantenimiento de todas las mejoras, estimado en la suma $96.987.000, sumas que se deben reconocer a favor de los promitentes compradores.
“EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE LOS DERECHOS ESTAN VINCULADOS A LOS DOS DERECHOS ADJUDICADOS EN LA SUCESION DE CARLOS JOSÉ MORENO VERGARA Y ALFREDO MORENO”, soportada en que no es como lo manifiesta la demandante que solo pretendió vender 1/5 parte, es decir, el derecho adquirido en la sucesión de Carlos José Moreno Vergara, ya que la demandante también es copropietaria de los derechos que le fueron adjudicados en la sucesión de Alfredo Moreno Vergara.
“NO EXISTIÓ LESIÓN ENORME EN EL PRECIO DE LA COMPRAVENTA”, apuntalada en que la demandante realiza un avaluó pericial del lote o de los derechos prometidos en venta en el año 2017 cuando el contrato de compraventa fue en el 2015, además los compradores para el año 2017 ya habían realizado mejoras al lote entregado, comenzado a arreglar vías de acceso, limpieza, cerramiento, construcción de parte de la casa, siembra de diferentes árboles, cultivos y palmas, por lo que resulta lógico que el lote haya adquirido un mayor valor debido a las mejoras plantadas, ya que para la época de a promesa el lote estaba cubierto totalmente de rastrojo.
DEMANDA DE RECONVENCIÓN: En escrito separado, MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ y GUSTAVO RICO BEJARANO formularon demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO en contra de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ, para que en sentencia se acceda a las siguientes PRETENSIONES: ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO.
Apelación de Sentencia. 7 1. Declarar la resolución de la promesa de compraventa, suscrita entre Gloria Cecilia Moreno López como vendedora y Marisabel Cárdenas Vásquez y Gustavo Rico Bejarano, como compradores de los derechos en común y proindiviso que la vendedora tiene sobre el bien inmueble identificado con la matrícula inmobiliaria No. 157- 46519, alinderado como se describe en la demanda. 2.
Ordenar que las cosas vuelvan a su estado precontractual, ordenando a la prometiente vendedora Gloria Cecilia Moreno López, devolver a los promitentes compradores Marisabel Cárdenas Vásquez y Gustavo Rico Bejarano, las siguientes sumas de dinero: a) $45.000.000 con su correspondiente indexación desde el 14 agosto de 2015 y hasta cuando se verifique su pago. b) $15.000.000 con su correspondiente indexación desde el 2 de diciembre de 2016 y hasta cuando se verifique el pago. 3.
Condenar a la demandada al pago de la cláusula penal pactada en la suma de $8.000.000. 4. Condenar a la demandada Gloria Cecilia Moreno López al pago a favor de Marisabel Cárdenas Vásquez y Gustavo Rico Bejarano, de todas las mejoras plantadas en el lote de terreno, sobre el cual están vinculados los derechos proindiviso, mejoras consistentes en: limpieza y explanación del lote, elaboración de zanjas y zapatas para la construcción de la vivienda por $3.000.000; materiales de construcción $19.100.000; subida de materiales y pago de jornales a obreros por $15.785.000; mano de obra de la construcción de la casa por $7.000.000; arreglo de la vía de acceso desde el camino principal hasta el lote por $42.306.000; otras mejoras como plantaciones, preparación del terreno para la siembra y otros jornales para un total de $103.013.000. 5.
El trabajo diario invertido y realizado por Gustavo Rico Bejarano, para el mantenimiento de todas las mejoras, en lo que se relaciona con los árboles y plantas, pues requieren un cuidado diario, que data desde el 21 de agosto de 2015 hasta el 23 de julio de 2019, estimado en la suma $96.987.000. 6. Que, en caso de oposición de la demandada, se le condene en costas y gastos del proceso. 7.
Con fundamento en el literal a, numeral 1° del artículo 590 del C.G.P., se ordene la inscripción de la demanda en el folio de ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO. Apelación de Sentencia. 8 matrícula inmobiliaria No. 157- 46519 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Fusagasugá, de los derechos proindiviso vinculados al inmueble finca “La Primavera” de propiedad de la vendedora.
HECHOS: Las anteriores pretensiones de la demanda de reconvención se fundamentaron en los siguientes hechos: 1. Mediante documento privado de fecha 13 de agosto de 2015, Gloria Cecilia Moreno López prometió vender a los señor Marisabel Cárdenas Vásquez y Gustavo Rico Bejarano, los derechos y acciones, que tiene vinculados al predio “La Primavera”, ubicado en Fusagasugá, vereda El Resguardo, alinderado como se describe en la demanda; el valor que le dieron a los derechos, fue la suma de $80.000.000, suma que pagarían los compradores en la siguiente forma: a) $45.000.000 al día siguiente a la firma de la promesa de compraventa, es decir el 14 de agosto de 2015; b) $35.000.000 para cancelar el día 30 de diciembre de 2017, cuando se protocolizara el contrato de compraventa, lo que se haría ante la Notaría Segunda de Fusagasugá. 2.
Los compradores suscribieron otrosí a la promesa de contrato de compraventa el 29 de diciembre de 2017, prorrogando el plazo para la firma de la escritura que protocolizara la venta, para el 28 de julio de 2018 en la Notaría Segunda de Fusagasugá; el 2 de diciembre de 2016, los prometientes compradores le abonaron a la vendedora a cuenta del saldo del precio de la compraventa, la suma de $15.000.000, comprometiéndose la vendedora a entregarles con la respectiva medición del lote de terreno, el que verbalmente les prometió entregarles desenglobado; los plazos acordados para la firma de la escritura para protocolizar el contrato de compraventa ya se vencieron, pues la vendedora no pudo realizar el desenglobe del lote de terreno prometido en venta. 3.
La vendedora opta por demandar a los compradores solicitando la nulidad de la promesa de compraventa, demanda que fue notificada a Marisabel Cárdenas Vásquez y Gustavo Rico Bejarano, el día 25 de junio de 2019; en la demanda de nulidad impetrada por Gloria Cecilia Moreno López, en ninguno de sus acápites menciona que ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO.
Apelación de Sentencia. 9 los compradores le pagaron la suma de $60.000.000 por cuenta del precio pactado en la compraventa. 4. El 21 de agosto de 2015, la vendedora hizo entrega del lote de terreno con extensión de 4.307 M2, procediendo los compradores a realizar un cúmulo de mejoras; Gloria Cecilia Moreno López argumenta que los compradores entraron al lote de mala fe, y por ende le deben pagar frutos percibidos por la explotación del lote de terreno, pero olvidó por completo que ella misma les entregó el lote de terreno en la extensión expresada en la promesa de contrato de compraventa.
Subsanada la demanda de reconvención, fue admitida por auto del 15 de agosto de 2019 (Fl. 223 C-1), ordenándose dar traslado de ella a la demandada Gloria Cecilia Moreno López, quien mediante apoderado contestó la demanda (Fls. 228 a 233 C-1) oponiéndose a todas las pretensiones y formulando las siguientes excepciones: “EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO”, fundada en que los demandantes en reconvención están pretendiendo que se pague una cláusula penal y unas mejoras por incumplimiento de la demandante, cuando éstos son los contratantes incumplidos.
“EXCEPCIÓN DE COBRO DE LO DEBIDO”, basada en que los demandantes en reconvención están solicitando el cobro de unos dineros a los cuales no tienen derecho, ya que son los contratantes incumplidos y no soportan legalmente las pretensiones solicitadas. Trabada de esta forma la relación jurídico-procesal, practicadas las audiencias de que tratan los artículos 372 y 373 del C.G.P., se procedió a dictar sentencia de primera instancia. II.
LA SENTENCIA APELADA: ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO. Apelación de Sentencia. 10 El señor Juez a quo consideró que la promesa de venta no cumple con uno de los requisitos establecidos en el artículo 1611 del Código Civil, esto es, que se determine de tal suerte el contrato que para su perfeccionamiento sólo faltará la tradición de la cosa o las formalidades, ya que que no se indica con precisión cuál fue el objeto de la venta, por cuanto al principio menciona que son derechos y acciones y luego se menciona una dimensión de 4.307 M2; que no se especifican los linderos del objeto prometido y al final se indica que es cuerpo cierto, existiendo una mala redacción del contrato porque pone en duda si lo que se estaba prometiendo en venta era una cuota parte de un predio o era un lote de terreno físico de cuerpo cierto, por lo que no se estableció en forma clara el objeto, configurándose una nulidad absoluta, no relativa como lo planteó la parte demandante; que el artículo 1742 del C.C. establece que la nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez aun sin petición de parte cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato; que la nulidad no se generó por objeto o causa ilícito, sino por el incumplimiento de los requisitos que la leyes prescriben para este tipo de contratos; que tal nulidad puede ser saneada por ratificación, ratificación que se obtuvo teniendo en cuenta la prueba testimonial que da cuenta de la conducta de las partes, conducta que ratifica que la promesa de compra venta no recayó sobre una cuota parte, si no lo que las partes efectivamente quisieron negociar fue un terreno de cuerpo cierto y por eso se estableció que eran 4.307 M2; que el hecho que si hubiera celebrado un contrato de promesa de compraventa sobre un predio que no respeta el Plan de Ordenamiento Territorial de Fusagasugá no vicia de nulidad el contrato y por consiguiente la parte que comete el error debe hacerse responsable por dicha situación, por lo que no es viable declarar la nulidad solicitada por la parte demandante principal, esto es, por error en el objeto; que el dictamen allegado no sirve para poder determinar la existencia de la lesión enorme, por lo que se debe negar dicha pretensión; que no observa ninguna actuación de mala fe de la parte demandada ya que está acreditado que se canceló parte del precio en la ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO.
Apelación de Sentencia. 11 forma acordada y si bien queda un saldo de $20.000.000 dicho saldo está condicionado a la firma de la escritura pública, la cual como no se ha realizado, por ende los demandados no están obligados a tal pago; que al no declararse la nulidad de la demanda principal no es posible ordenar la devolución de los dineros por precio, ni mejoras plantadas.
Frente a la demanda de reconvención concluyó que es claro que el incumplimiento de la promesa se da en el presente asunto por parte de Gloria Cecilia Moreno López quien no ha podido realizar la correspondiente escritura de compraventa porque es propietaria de una cuota parte, no le fue posible realizar el desenglobe del predio y la cantidad de terreno que prometió en venta no cumple lo establecido en el Plan de Ordenamiento Territorial; que los compradores cumplieron con su compromiso contractual pagando $60.000.000, quedando un saldo a la firma de la escritura pública, la cual no se hizo por la vendedora; que se encuentran cumplidos todos los requisitos jurisprudenciales referentes a la resolución de un contrato, por lo que se accede a tal pretensión; que la vendedora Gloria Cecilia Moreno López aceptó en su interrogatorio de parte las mejoras plantadas por los demandados, sumado a lo dicho por los testigos y lo expuesto en el dictamen pericial que da cuenta de las mejoras plantadas en la suma de $83.558.013; que se presenta una diferencia entre el juramento estimatorio, $200.000.000 y lo efectivamente demostrado, $83.558.013, por lo que se debe aplicar la sanción del artículo 206 del C.G.P., y la parte demandada principal debe pagar al el Consejo Superior de la Judicatura, Dirección Ejecutiva de Administración Judicial o quien haga sus veces, la suma de $11.644.198; que al prosperar la resolución de contrato es necesario devolver las cosas a su estado anterior y por consiguiente se debe devolver el precio pagado debidamente indexado; que no se ordenaría el pago de frutos civiles a la parte demandante principal teniendo en cuenta que el contrato de promesa se ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO.
Apelación de Sentencia. 12 resuelve; y que se ordenaría el pago de la cláusula penal establecía en la suma de $8.000.000 a cargo de la demandante principal. Por lo anterior, negó las pretensiones de la demanda principal, declaró probada la excepción de “BUENA FE DE LOS PROMITENTES COMPRADORES” y negó las demás excepciones; declaró resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes el 13 de agosto de 2015; declaró no probadas las excepciones de “CONTRATO NO CUMPLIDO”, “COBRO DE LO NO DEBIDO” y la “INNOMINADA”; ordenó a la vendedora Gloria Cecilia Moreno López devolver a los compradores Marisabel Cárdenas Vásquez y Gustavo Rico Bejarano el precio cancelado debidamente indexado de la siguiente manera: $55.334.576 que corresponden a la suma de indexada de $45.000.000 que fueron cancelados en agosto de 2015, $16.992.804 que corresponden a $15.000.000 que fueron cancelados el 2 de diciembre de 2016; por concepto de mejoras $20.876.000 por construcción, $47,682,013 por mano de obra y $15.000.000 por mejoras agropecuarias, sumas deberán ser canceladas en el término de 30 días contados a partir de la ejecutoria de la sentencia; condenó a Marisabel Cárdenas Vásquez y Gustavo Rico Bejarano a devolver a Gloria Cecilia Moreno López el inmueble en el término de 30 días contados a partir de la ejecutoria de la sentencia; no reconoció frutos civiles a favor de Gloria Cecilia Moreno López; condenó a Gloria Cecilia Moreno López al pago de la cláusula penal en la suma de $8.000.000 que deberán ser cancelados dentro de los 30 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia; condenó a Marisabel Cárdenas Vásquez y Gustavo Rico Bejarano a pagar al Consejo Superior de la Judicatura la suma de $11.644.198; y condenó en costas a la demandante principal (archivo 24).
III. EL RECURSO INTERPUESTO: ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO. Apelación de Sentencia. 13 La demandante principal Gloria Cecilia Moreno López presentó recurso de apelación, por medio de su apoderada judicial argumentado que el señor Juez a quo dejó de valorar íntegramente el dictamen pericial decretado en audiencia 23 de enero de 2020, el cual fue allegado en debida oportunidad con el fin de controvertir el presentado por los demandantes en reconvención; que se le condena a pagar unos salarios interpersonales a Gustavo Rico Bejarano, sin tenerse en cuenta que él mismo se ha usufructuado de la explotación económica del inmueble; que no se tuvieron en cuenta los frutos civiles a que tiene derecho Gloria Cecilia Moreno López al declararse la resolución del contrato; que con el dictamen pericial aportado deja en evidencia que el predio está siendo explotado económicamente y usufructuado por Marisabel Cárdenas Vásquez y Gustavo Rico Bejarano, con vocación agrícola y antes que producir solo gastos, también genera ingresos; que el saneamiento de la nulidad absoluta a la que se refiere el juez a quo con la ratificación no se da, que por el contario la nulidad absoluta se encuentra probada y esta no puede ser saneada; que la única salida es declarar nulo el contrato; que en el plenario no obra documento alguno que contenga la solemnidad a que por ley está sujeto el acto o contrato que se ratifica; que en la tradición del inmueble claramente se puede ver que es un predio donde aparecen muchos propietarios por ventas en proindiviso y por porcentajes, por lo que no le es posible a la demandante principal vender un cuerpo cierto; que Marisabel Cárdenas Vásquez y Gustavo Rico Bejarano no han sido fieles al cumplimiento de su obligación, pues no se demostró que tuvieran la intención de cumplir, de manera que si su intención era cumplir fielmente las obligaciones contraídas han debido asistir a la notaría el día en que debía suscribirse la correspondiente escritura pública y dejar constancia de su presencia y de su intención de pagar la parte del precio a que se había comprometido para ese momento, por lo tanto no está llamada a prosperar la resolución; que Gloria Cecilia Moreno López siempre ha estado presta al cumplimiento de su obligación; que realizaron unas mejoras al inmueble sin solicitar las licencias de ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO.
Apelación de Sentencia. 14 construcción y que se puso en funcionamiento un establecimiento comercial, vivero, sin los permisos legales. Solicita se revoque la sentencia de primera instancia y en su lugar se acceda a las pretensiones de la demandante principal o en su efecto declarar la nulidad absoluta y ordenar las restituciones mutuas a que tienen derecho las partes.
IV. CONSIDERACIONES: PRESUPUESTOS PROCESALES: Se observa que en este proceso, concurren cabalmente los elementos necesarios para la regular formación y el perfecto desarrollo del proceso, que permiten emitir sin dilación fallo de mérito, bien sea accediendo o negando los pedimentos de la demanda. Tampoco se observa causal que invalide todo o parte de lo actuado, pues se acataron con plenitud los preceptos gobernadores de esta clase de procesos.
CASO CONCRETO: Pretende principalmente GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ se declare la nulidad relativa de la promesa de compraventa que celebró con MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ y GUSTAVO RICO BEJARANO, el 13 de agosto de 2015, respecto de la 1/5 del predio denominado “Lote”, situado en la vereda El Resguardo de Fusagasugá, registrado en la matrícula No. 157-46519 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Fusagasugá, por cuanto existe un error en el objeto, ya que la vendedora GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ es solo titular de derechos y acciones, y vendió como cuerpo cierto; subsidiariamente pretende se declare la rescisión del mentado contrato por lesión enorme. ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO.
Apelación de Sentencia. 15 Al paso, los compradores MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ y GUSTAVO RICO BEJARANO presentaron demanda de reconvención pretendiendo se declare la resolución de la promesa compraventa antes citada, dado que la vendedora GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ incumplió sus obligaciones contractuales, ya que no pudo realizar el desenglobe del lote de terreno prometido en venta.
El señor Juez a quo denegó las pretensiones principales y subsidiarias de la demanda principal al no encontrar configurada la nulidad relativa alegada ni la rescesión por lesión enorme, a su vez indicó que se si bien se configuraba una nulidad absoluta por no determinarse de tal suerte el contrato que para su perfeccionamiento sólo faltará la tradición de la cosa o las formalidades, ya que que no se indicó con precisión cuál fue el objeto de la venta; que la nulidad absoluta quedó saneada por ratificación de las partes, quienes con su conducta ratificaron que la promesa de compra venta no recayó sobre una cuota parte, sino sobre un cuerpo cierto; que se encuentra probado el incumplimiento de la vendedora por lo que se debía acceder a las pretensiones de la demanda de reconvención, por lo que declaró resuelto el contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes, condenando a la vendedora a devolver el precio pagado a los compradores con indexación, clausula penal, mejoras plantadas, sin reconocimiento de frutos; y condenó a los compradores a devolver el predio el recibido, y a pagar la sanción prevista en el artículo 206 del C.G.P. Discrepa la demandante principal GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ de tal decisión argumentando que no se valoró íntegramente el dictamen pericial decretado en audiencia 23 de enero de 2020; que no se debe ordenar pagar salarios a Gustavo Rico Bejarano; que no se tuvieron en cuenta los frutos civiles a que tiene derecho; que el saneamiento de la nulidad absoluta por ratificación no se da; que la nulidad absoluta se encuentra probada; que no le era posible a ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO.
Apelación de Sentencia. 16 la vendedora vender un cuerpo cierto; que los compradores no demostraron su intención de cumplir; y que se realizaron unas mejoras sin solicitar las licencias, instalando un establecimiento comercial, vivero, sin los permisos legales. Siendo este el argumento de la parte demandada procede la Sala a resolverlo en cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 328 C.G.P. De entrada advierte la Sala que en el presente caso, se debe declarar de manera oficiosa la nulidad de la promesa de venta celebrada entre las partes, porque así lo ordena el artículo 1742 del C.C., toda vez que la misma aparece de manifiesto, como pasa a explicarse: Sea lo primero recordar que el artículo 1742 del Código Civil, señala que la nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez aún sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato; también puede alegarse por todo el que tenga interés en ello, por el agente del Ministerio Público en interés de la moral o de la ley.
Cuando no es generada por causa u objeto ilícitos, puede sanearse por la ratificación de las partes y en todo caso por la prescripción extraordinaria. La declaración de nulidad tiene fundamento legal en lo preceptuado por el artículo 1740 del Código Civil, según el cual: “Art. 1740. Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes.
La nulidad puede ser absoluta o relativa.” Sobre esta clase de acciones ha dicho la Corte Suprema de Justicia: ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO. Apelación de Sentencia. 17 "La acción de nulidad sanciona actos jurídicos verdaderos o reales, pero que adolecen, ya de un vicio que los invalida in radice (nulidad absoluta), ya de uno que los hace anulables judicialmente a solicitud de la parte en cuya protección o interés ha establecido la ley la correspondiente causal de rescisión (nulidad relativa).
"La acción de nulidad, no es real sino personal. Porque si la acción por la cual se reclama el cumplimiento de una convención es personal, lógicamente debe clasificarse de igual modo la acción por la cual se trata de destruir los efectos de un pacto mediante la declaración de nulidad, que es un modo de extinguir las obligaciones. (Sentencia de junio 18 de 1912 G.J. t. XXI, pág. 306).
"La declaración de nulidad de un acto o contrato tiene por objeto exonerar a las partes del cumplimiento de las obligaciones que no han contraído válidamente y recuperar las cosas que en virtud de ese contrato han salido de su patrimonio". (Sentencia de julio 19 de 1914. G.J. T. XXIV, pág. 184). Por su parte, el artículo 1741 del Código Civil, clasifica las nulidades en absolutas y relativas y al efecto señala: “Art. 1741 La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas”.
Sobre la clase de nulidades la Corte Suprema de Justicia expresó: "De conformidad con lo anotado por el Art. 1740 y 1741 del C.C., la ausencia de solemnidades constituye nulidad absoluta cuando las solemnidades o los requisitos se establecen por el legislador en consideración al acto en sí mismo considerado, independientemente del estado o calidad de los contratantes, como la falta de objeto, el objeto ilícito, la falta de causa, la omisión de escritura pública, en los actos que la requieren, la falta de consentimiento, etc.
Pero cuando las solemnidades se han establecido por la ley con miras de protección a los incapaces, entonces su omisión en el respectivo acto genera solamente nulidad relativa, salvo que se trate de personas absolutamente ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO.
Apelación de Sentencia. 18 incapaces" (C.S.J. Sentencia de agosto 28 de 1944. GJ.T. LVIII, pág. 450). En este orden de ideas, puede decirse que la nulidad absoluta de los actos o contratos, solo puede surgir por objeto o causa ilícita y por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y cuando se trata de actos o contratos celebrados por personas con incapacidad absoluta.
Las demás causales de nulidad serán relativas, tal como se desprende del mismo artículo 1741 del C.C. ELEMENTOS DE LA ACCIÓN DE NULIDAD: Si bien los elementos de la acción de nulidad no aparecen determinados de manera expresa por el derecho positivo, el desarrollo interpretativo y armonizado de los artículos 1502, 1740 y 1741 del Código Civil, permiten establecer que la acción de nulidad solo se estructura si concurren de manera simultánea dos elementos: a) Existencia jurídica del acto. b) Existencia y prueba de la nulidad alegada.
Veamos su concurrencia en este proceso: A. EXISTENCIA JURÍDICA DEL ACTO. La litis recae sobre la promesa de compraventa de fecha 13 de agosto de 2015, a través de la cual la demandante principal GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ prometió en venta MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ y GUSTAVO RICO BEJARANO: “los derechos y acciones que tiene EL (A) PROMETIENTE VENDEDOR (A), sobre el siguiente inmueble: UN LOTE ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO.
Apelación de Sentencia. 19 DE TERRENO RURAL QUE CUENTA CON UN AREA APROXIMADA DE CUATRO MIL TRESCIENTOS SIETE METROS CUADRADOS (4.307M2), QUE HACE PARTE DEL PREDIO DE MAYOR EXTENSIÓN DENOMINADO LOTE, UBICADO EN LA VEREDA EL RESGUARDO DEL MUNICIPIO DE FUSAGASUGÁ, DEPARTAMENTO DE CUNDINAMARCA, CUYOS LINDEROS Y DEMÁS ESPECIFICACIONES SE ACLARARAN EN EL MOMENTO DE ELEVAR ESTE DOCUMENTO A ESCRITURA PUBLICA;
REGISTRADO BAJO EL FOLIO DE MATRÍCULA INMOBILIARIA Nº 157-46519 DE LA OFICINA DE REGISTRO E INSTRUMENTOS PÚBLICOS DE FUSAGASUGÁ Y CÓDIGO CATASTRAL Nº. 00020020093000 (MAYOR EXTENSIÓN). La venta aquí contenida se hace como cuerpo cierto y comprende la totalidad de las mejoras, usos, costumbres y servidumbres que legal o convencionalmente correspondan al bien inmueble, objeto del presente contrato de compraventa.” Se cumple en consecuencia el primer elemento.
B. EXISTENCIA Y PRUEBA DE LA NULIDAD ALEGADA. Sea lo primero recordar que para la validez de los actos jurídicos y declaraciones de voluntad, es requisito indispensable, la capacidad de quien los expida, su consentimiento, libre de vicios; que concurran una causa y objeto lícitos y que se dé cumplimiento a determinadas solemnidades, en los casos previstos en la ley.
Tratándose de una promesa de compraventa, ha de tenerse en cuenta el contenido del artículo 1611 del Código Civil, modificado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, según el cual la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO.
Apelación de Sentencia. 20 1. Que la promesa conste por escrito. 2. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces, por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil (art. 1502). 3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4.
Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. La promesa de celebrar un contrato, por su naturaleza intrínseca, tiene una duración verdaderamente efímera, pues su razón de ser no es distinta a la de asegurar el perfeccionamiento del contrato: satisfecho tal requisito, la promesa pierde vigencia. La promesa de compraventa motivo de este proceso, consta por escrito; el contrato prometido cumple con los requisitos señalados por el artículo 1502 del C. Civil; y contiene un plazo para el perfeccionamiento del contrato, el cual fue debidamente determinado.
Es decir, se cumplen de esta manera los tres primeros requisitos de que habla el mencionado precepto. Empero, no acontece lo mismo con relación al cuarto requisito, esto es, “Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.” La determinación del contrato como supuesto de validez de la promesa, supone que el contrato prometido quede plenamente especificado en cuanto a sus elementos esenciales.
Tratándose de un contrato preparatorio del contrato de ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO. Apelación de Sentencia. 21 compraventa, la determinación del bien constituye uno de sus requisitos indispensables, por así disponerlo los artículos 1849 y 1850 del Código Civil.
Respecto del contrato preparatorio de compraventa de inmuebles, su identificación como parte esencial del contrato prometido, implica que el predio objeto del convenio se debe determinar tanto por su ubicación como por sus linderos: “La cuarta de las condiciones ineludiblemente exigidas por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 para que la promesa de celebrar un contrato produzca obligación, es la de ‘que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales’.
No le bastó al legislador que en la convención promisoria se señalase la especie del contrato prometido y se consignaren indicaciones que permitieran determinarlo marginalmente, para que la promesa pudiera tener poder vinculatorio, sino que, como lo reza el texto legal transcrito, se impuso la precisión de que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
( … ) Ahora bien, no podrían hacerse en la convención provisoria la determinación del contrato prometido, en la forma exhaustiva reclamada por la ley, sin la especificación de las cosas objeto de este último. Así que, en tratándose de la promesa de compraventa de un bien inmueble, la singularización de éste en el acto mismo de la promesa, por su ubicación y linderos, se impone como uno de los factores indispensables para la determinación del contrato prometido.
En síntesis, para la ley, la promesa de contrato de un inmueble en que falte el alindamiento del mismo, carece de valor, es absolutamente nula.” (C.S.J., Cas. Civil. Sent. nov. 6/68). Cobra mayor trascendencia la especificación de los linderos, cuando el predio prometido en venta forma parte de uno de mayor extensión, pues solo de esta manera es posible tener certeza en que sector del globo de mayor área se encuentra el predio de menor extensión motivo del respectivo contrato.
No es suficiente decir que extensión es la que se promete vender, sin especificar su ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO. Apelación de Sentencia. 22 alinderación general y particular, pues en tal caso, el contrato prometido no queda plenamente determinado en cuanto a su objeto, por cuanto se desconoce que fracción del terreno es la que se prometió vender o enajenar, dado que sin alinderación no es posible establecer en que sector del terreno de mayor extensión se encuentra el predio de menor extensión motivo del contrato.
Y es precisamente esa indeterminación la que paladinamente se advierte en el contrato motivo de este proceso, dado que la vendedora prometió vender los derechos y acciones que tiene sobre un lote de terreno de 4.307M2, que hace parte del predio de mayor extensión denominado Lote, ubicado en la vereda el resguardo de Fusagasugá, “CUYOS LINDEROS Y DEMÁS ESPECIFICACIONES SE ACLARARAN EN EL MOMENTO DE ELEVAR ESTE DOCUMENTO A ESCRITURA PUBLICA”, especificando que “La venta aquí contenida se hace como cuerpo cierto” Nótese como la mentada interminación salta a la vista, dado que en parte alguna del aludido documento se indiquen los linderos generales de los predios de mayor y menor extensión, omisiones estas que impiden tener por identificada la fracción de terreno objeto de promesa, pues no es posible saber en qué sector del predio de mayor extensión se encuentra el área de menor extensión motivo del contrato.
Lo anterior, conduce a que NO se encuentre debidamente identificado el bien objeto del contrato de promesa de compraventa, circunstancia que conlleva la nulidad absoluta de dicho contrato, toda vez que esa omisión no puede suplirse con la sola alusión del área del predio de menor extensión, ni con la mención del folio de matrícula que identifica del predio de mayor extensión, pues no se puede pasar por alto que para que la promesa produzca efectos ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO.
Apelación de Sentencia. 23 jurídicos, debe cumplirse con todos los requisitos previstos en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, entre ellos el consagrado en el numeral 4°, antes trascrito. El mencionado requisito sólo se cumple satisfactoriamente, tratándose de promesa de compraventa de bienes inmuebles o de derechos que recaen sobre éstos, una vez se haya efectuado en ella la determinación de los sujetos y de los elementos esenciales del aludido contrato, esto es, la cosa vendida y el precio; sin que quepa cumplirlos posteriormente, acudiendo a averiguaciones adicionales, pues de ser así, el contrato preparatorio quedaría afectado de nulidad, concluyéndose entonces que no se determinó de tal suerte el contrato que sólo faltaría para perfeccionarlo, la formalidad de la escritura pública.
Como no quedó plenamente identificado el inmueble motivo del contrato, es claro que no se cumplió el cuarto requisito exigido por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 para la validez de la promesa, por falta de determinación del contrato, caso en el cual el contrato no es fuente de obligaciones por expresa prohibición del artículo 89 de la Ley 153 de 1887 y adicionalmente es nulo, al tenor de lo dispuesto por el artículo 1740 del Código Civil.
Al paso, advierte la Sala que la mentada nulidad absoluta no quedó saneada como lo adujo el señor Juez a quo, por cuanto así las partes con su actuar hubiesen entendido que lo prometido en venta, lo era en cuerpo cierto, ello no era posible porque la promitente vendedora GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ solo es titular de un derecho de cuota (Fl. 16 C-1), pues así aparece claramente señalado en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria, por lo que no podía vender cuerpo cierto, no obstante, pese a que en la promesa se dijo que vendía como cuerpo cierto, no se puede perder de vista que no se alinderaron los predios de mayor y menor extensión. ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO.
Apelación de Sentencia. 24 Visto lo anterior, sin duda ha de concluirse que en lo pactado por los contratantes no se cumplió con el presupuesto: “Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales” circunstancia que conlleva la nulidad absoluta de dicho contrato, al tenor de lo dispuesto por el artículo 1740 del Código Civil; caso en el cual no es procedente el estudio de las pretensiones de las partes, sino que es necesario adentrarnos en el tema de las restituciones mutuas.
DE LAS RESTITUCIONES MUTUAS: Recuérdese que el artículo 1746 del C. Civil dispone: “Art. 1746. La nulidad pronunciada en sentencia que tiene la fuerza de cosa juzgada, da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo; sin perjuicio de lo prevenido sobre el objeto o causa ilícita.
En las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes en virtud de este pronunciamiento, será cada cual responsable de la pérdida de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos, y del abono de las mejoras necesarias, útiles o voluptuarias, tomándose en consideración los casos fortuitos, y la posesión de buena fe o mala fe de las partes; todo ello según las reglas generales y sin perjuicio de lo dispuesto en el siguiente artículo.” Sobre esta base, es necesario determinar lo que cada una de las partes recibió, para así determinar la restitución que corresponde a cada parte.
A CARGO DE LA PARTE DEMANDADA PRINCIPAL: INMUEBLE: Como se vio el artículo 1746 es claro en señalar que la nulidad declarada judicialmente conlleva a que las partes sean restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo. ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO.
Apelación de Sentencia. 25 Así las cosas, siendo las restituciones mutuas la consecuencia legal y lógica de la declaración de nulidad de la compraventa celebrada entre los contratantes, es del caso que éstos deben efectuarlas, siendo a cargo de los compradores demandados la devolución del inmueble y los frutos que éste produjo, por ello se ordenará la restitución del inmueble a favor de la demandante, dentro de 20 días hábiles siguientes a la ejecutoria de la presente providencia. FRUTOS: al respecto encuentra la Sala que, si bien el señor Juez a quo negó el reconocimiento de frutos, argumentando que no había lugar a ellos dada la resolución del contrato, sin hacer mayor análisis al respecto, advierte el Tribunal que en aplicación del artículo 1746 del C. Civil, se debe condenar en frutos a los compradores y en el presente caso tenemos como prueba de ellos el dictamen pericial presentado por la demandante principal, visible a folios 313 a 342 C-1, el cual fue sustentado por el perito que lo elaboró en audiencia de fecha 28 de enero de 2021 (archivo 19), quien realizó el cálculo de los frutos del inmueble con base en los arrendamientos producidos por el inmueble, estableciendo el canon de arrendamiento por medio de valor comparativo de renta de terrenos similares o iguales en el sector, en la suma de $560.000 para el año 2015, realizando los respectivos incrementos de acuerdo al IPC.
Cabe precisar que la apoderada de los compradores interrogó al perito en audiencia de fecha 28 de enero de 2021 (archivo 19 C-1), quien explicó la forma como calculó los arrendamientos, sin que la apoderada de los citados desvirtuará lo dicho por el perito, por ende, para determinar el valor de los frutos civiles, se tendrá en cuenta el dictamen pericial presentado por la vendedora, esto es, la demandante principal. ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO.
Apelación de Sentencia. 26 Conforme con lo anterior, y siguiendo los parámetros del citado dictamen, se calcularán los frutos desde la notificación de la demanda a los demandados principales MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ y GUSTAVO RICO BEJARANO, esto es, desde el 25 de junio de 2019 (Fls. 99 C-1), por no haberse probada la mala fe de los compradores, a la fecha de la sentencia de segunda instancia, mes cumplido; para lo cual se tomará el canon determinado por el perito para junio de 2019, esto es, $636.000 (Fl. 330 C-1), aplicándose los incrementos anuales conforme con el Índice de Precios al Consumidor reportado por el DANE.
Se sigue de lo dicho, que se han generado frutos civiles, esto es, cánones de arrendamiento, de la siguiente manera: AÑO 2019 DESDE JUNIO A DICIEMBRE 5 MESES y 5 días CANON MENSUAL $636.000 (5 días = 106.000) $3.286.000 AÑO 2020 DESDE ENERO A DIEMBRE 12 MESES $660.168 ($636.000 + IPC 2019 3.80% = 24.168) $7.922.016 AÑO 2021 DESDE ENERO A DIEMBRE 12 MESES $690.796 ($660.168 + IPC 2020 1.61 % = 10.628) $8.049.560 AÑO 2022 DESDE ENERO A ABRIL 4 MESES $730.033 ($690.796 + IPC 2021 5.68% = $39.237) $2.920.132 TOTAL $22.177.708 ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO.
Apelación de Sentencia. 27 En consecuencia, los demandados principales MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ y GUSTAVO RICO BEJARANO, deben a la demandante principal GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ por concepto de frutos del predio objeto de la promesa contractual la suma de $22.177.708, que deberán pagar en el término de 20 días hábiles contados a partir de la ejecutoria de la sentencia de segunda instancia. A CARGO DE LA PARTE DEMANDANTE PRINCIPAL: PRECIO: La demandante GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ aceptó haber recibido por concepto del inmueble objeto de la promesa contractual, como parte del precio pactado, por parte de los demandados MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ y GUSTAVO RICO BEJARANO las siguientes sumas de dinero: $45.000.000 el 14 agosto de 2015 y $15.000.000 el 2 de diciembre de 2016 (Fls.178, 186, 229 y 232 C-1), por lo que deberá restituir a los citados demandados las sumas de dinero por ellos pagadas, junto con la indexación correspondiente desde la fecha en que fue recibida cada cantidad de dinero, con los índices de precios al consumidor certificados por el DANE a la fecha de la sentencia de segunda instancia, aplicando la siguiente formula: 1. $45.000.000 pagados el 14 de agosto de 2015 Valor histórico (suma a actualizar) X IPC ACTUAL (marzo 20221) = VALOR PRESENTE IPC PASADO (agosto 2015) $45.000.000 X 116.26% = $60.989.741 85.78% 1 Último reportado por el DANE, https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por- tema/precios-y-costos/indice-de-precios-al-consumidor-ipc ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO.
Apelación de Sentencia. 28 2. $15.000.000 pagados el 2 de diciembre de 2016. Valor histórico (suma a actualizar) X IPC ACTUAL (marzo 20222) = VALOR PRESENTE IPC PASADO (diciembre de 2016) $15.000.000 X 116.26% = $18.729.459 93.11 % De conformidad con lo anterior, la demandante principal GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ deberá pagar a los demandados principales MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ y GUSTAVO RICO BEJARANO, las sumas de $60.989.741 y $18.729.459, en el término de 20 días hábiles contados a partir de la ejecutoria de la sentencia de segunda instancia. MEJORAS: De conformidad con el artículo 966 del Código Civil, el demandado tiene derecho a que se le abonen las mejoras útiles efectuadas en el inmueble a restituir, al respecto advierte la Sala que las mismas fueron tasadas en el plenario por cada una de las partes, esto es, la parte demandada principal, siendo la primera en allegar dictamen de avalúo de mejoras de fecha 1 de agosto de 2019 (Fls. 190 a 196 C-1), donde se determina como valor de construcción: $37.100.000 (cocina, una alcoba y construcción parcial de segunda alcoba, construcción parcial de sala-comedor, baño, materiales, trasporte de materiales y mano de obra; valor plantaciones: $4.900.000 (cultivos de aguacate HASS, plátanos, guanábanos, cítricos, guayabos, guatila, tomate de árbol y papayos); y valorización del predio $9.600.000 (a raíz de las mejoras plantadas).
Frente a este dictamen la demandante principal realizó contradicción del mismo (Fl. 235 C-1), presentando otro dictamen de fecha 3 de febrero de 2 Último reportado por el DANE, https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por- tema/precios-y-costos/indice-de-precios-al-consumidor-ipc ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO.
Apelación de Sentencia. 29 2020 a fin de demostrar la explotación económica de los compradores, los frutos dejados de percibir y el estado de conservación del predio (Fls. 313 a 342 C-1). En el dictamen presentado por la demandante principal, respecto a las mejoras plantadas el perito determinó como valor de la construcción $20.876.000, valor que comprende: limpieza y explanación del lote, materiales, trasporte de materiales, mano de obra y arreglo de vía de acceso al predio (Fl. 328 C-1); y como mejoras agropecuarias la suma de $15.000.000, valor que comprende diferentes árboles, matas, siembra de pastos, adecuación del terreno, mano de obra para siembra, abonos, fungicidas, mantenimiento, reconstrucción de cerca y vivero (Fl. 333 C-1).
Visto lo anterior, encuentra la Sala que el dictamen que ofrece mayor certeza es el presentado por la demandante principal (Fls. 313 a 342 C-1), por cuanto es más detallado y completo; nótese que la apoderada de los demandados, interrogó al perito que lo elaboró en audiencia e fecha 28 de enero de 2021 (archivo 19 C-1), indagando por los pormenores del mismo sin lograr desvirtuar o poner en duda lo determinado por el perito que lo elaboró, quien además explicó de forma coherente y detallada, cómo calculó las mejoras plantas en el predio, explicando que la construcción no tenía bases suficientes, la casa no tiene pintura, está en concreto, sin algunas ventanas instaladas, sin acabados necesarios, sin que el baño funcione ni tenga mobiliario cerámico, indicando que no son las condiciones normales y regulares para que sea una vivienda habitable; véase incluso que en el dictamen presentado por la demandante principal se da un mayor valor a las mejoras agropecuarias, frente al dictamen de la parte demandada principal.
En este orden de ideas, reconocerán como mejoras la suma de $20.876.000, por valor de la construcción y la suma de $15.000.000 por mejoras ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO. Apelación de Sentencia. 30 agropecuarias, para un total de $35.876.000, suma que deberá pagar GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ a pagar a los demandados principales MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ y GUSTAVO RICO BEJARANO en el término de 20 días hábiles contados a partir de la ejecutoria de la sentencia de segunda instancia. Cabe precisar, que los salarios calculados para GUSTAVO RICO BEJARANO, pretendidos como mejora por los demandados, por el trabajo diario invertido y realizado por éste para el mantenimiento de árboles y plantas (Fl. 150 C-1), no se pueden tener como mejoras dado que ello corresponde es la explotación que se daba al predio del cual los demandados percibían frutos, sumado a que en el valor de las mejoras agropecuarias se incluyeron los rubros de mano de obra para siembra, mantenimiento y reconstrucción de cerca.
Y frente a la falta de licencia para construcción, advierte la Sala que ello no es óbice para no reconocer mejoras por tal concepto, dado que la controversia sobre tal aspecto corresponde a un trámite administrativo que aún no ha concluido (Fls. 305 y 307 C-1) y cualquier sanción que dé lugar a ello la debe asumir quien realizó tal construcción. De otro lado, no hay lugar al reconocimiento de cláusula penal ante la declaración oficiosa de la nulidad absoluta de la promesa de venta materia de esta litis.
Finalmente, se deberá dar aplicación al inciso 4 del artículo 206 del C.G.P. que prevé la sanción a aplicar frente al juramento estimatorio así: “Si la cantidad estimada excediere en el cincuenta por ciento (50%) a la que resulte probada, se condenará a quien hizo el juramento estimatorio a pagar al Consejo Superior de la Judicatura, Dirección Ejecutiva de Administración Judicial, o quien haga sus veces, una suma equivalente al diez por ciento (10%) de la diferencia entre la cantidad estimada y la probada.” ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO.
Apelación de Sentencia. 31 En el caso que ocupa la atención de la Sala, las cantidades estimadas en el juramento estimatorio realizado por los demandados principales, por concepto de mejoras arrojan un total de $200.000.000 (Fl. 150 C-1); y en la presente causa se reconoce como mejoras la suma de $35.876.000; en consecuencia, la diferencia entre la cantidad estimada y la probada es de 164.124.000, y el 10% de la diferencia es de $16.412.400.
Así las cosas, se condenará los demandados principales MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ y GUSTAVO RICO BEJARANO a pagar la suma de $16.412.400 al Consejo Superior de la Judicatura de conformidad con lo dispuesto en el inciso 4 del artículo 206 del C.G.P. En este orden de ideas, se revocará la sentencia apelada para declarar la nulidad absoluta de la promesa compraventa suscrita por las partes el 13 de agosto de 2015, condenado a la demandante principal GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ a pagar a favor los demandados principales MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ y GUSTAVO RICO BEJARANO, la sumas de: $60.989.741 y $18.729.459, por conceptos de precio pagado debidamente indexado a la fecha de la sentencia de segunda instancia; la suma de $35.876.000 por concepto de mejoras plantadas por los demandados principales, sumas que se deberán pagar en el término de 20 días hábiles contados a partir de la ejecutoria de la sentencia de segunda instancia. Se condenará a los a los demandados principales MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ y GUSTAVO RICO BEJARANO a restituir el inmueble objeto de promesa de compraventa a favor de la demandante principal GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ, en el término de 20 días hábiles contados a partir de la ejecutoria de la sentencia de segunda instancia; igualmente, MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ y GUSTAVO RICO BEJARANO deberán pagar a favor de ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO.
Apelación de Sentencia. 32 GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ la suma de $22.177.708 por concepto de frutos, suma que se deberán pagar en el término de 20 días hábiles contados a partir de la ejecutoria de la sentencia de segunda instancia. También se condenará a los demandados principales MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ y GUSTAVO RICO BEJARANO a pagar la suma de $16.412.400 al Consejo Superior de la Judicatura de conformidad con lo dispuesto en el inciso 4 del artículo 206 del C.G.P. Sin costas en las instancias por no aparecer causadas (art. 365 - 8 C.G.P.).
V. DECISIÓN: En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca, en Sala Civil - Familia de Decisión, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, REVOCA la sentencia apelada, esto es, la proferida por el Juzgado Primero Civil de Circuito de Fusagasugá, el 28 de enero de 2021, y en su lugar, RESUELVE:
PRIMERO: DECLARAR la NULIDAD ABSOLUTA de la promesa de compraventa celebrada el 13 de agosto de 2015 por GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ, como promitente vendedora; y por MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ y GUSTAVO RICO BEJARANO como promitentes compradores, respecto de: “los derechos y acciones que tiene EL (A) PROMETIENTE VENDEDOR (A), sobre el siguiente inmueble: UN ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO.
Apelación de Sentencia. 33 LOTE DE TERRENO RURAL QUE CUENTA CON UN AREA APROXIMADA DE CUATRO MIL TRESCIENTOS SIETE METROS CUADRADOS (4.307M2), QUE HACE PARTE DEL PREDIO DE MAYOR EXTENSIÓN DENOMINADO LOTE, UBICADO EN LA VEREDA EL RESGUARDO DEL MUNICIPIO DE FUSAGASUGÁ, DEPARTAMENTO DE CUNDINAMARCA, CUYOS LINDEROS Y DEMÁS ESPECIFICACIONES SE ACLARARAN EN EL MOMENTO DE ELEVAR ESTE DOCUMENTO A ESCRITURA PUBLICA;
REGISTRADO BAJO EL FOLIO DE MATRÍCULA INMOBILIARIA Nº 157-46519 DE LA OFICINA DE REGISTRO E INSTRUMENTOS PÚBLICOS DE FUSAGASUGÁ Y CÓDIGO CATASTRAL Nº. 00020020093000 (MAYOR EXTENSIÓN). La venta aquí contenida se hace como cuerpo cierto y comprende la totalidad de las mejoras, usos, costumbres y servidumbres que legal o convencionalmente correspondan al bien inmueble, objeto del presente contrato de compraventa.”
SEGUNDO: ORDENAR que vuelvan las cosas al estado anterior en que se encontraban las partes antes de celebrar el contrato declarado nulo.
TERCERO: CONDENAR a la demandante principal GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ a pagar a favor los demandados principales MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ y GUSTAVO RICO BEJARANO, la sumas de: $60.989.741 y $18.729.459, por concepto de precio pagado debidamente indexado a la fecha de la sentencia de segunda instancia, sumas que se deberán pagar en el término de 20 días hábiles contados a partir de la ejecutoria de la sentencia de segunda instancia. ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO.
Apelación de Sentencia. 34 CUARTO: CONDENAR a la demandante principal GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ a pagar a favor los demandados principales MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ y GUSTAVO RICO BEJARANO la suma de $35.876.000 por concepto de mejoras plantadas por los demandados principales, suma que se deberán pagar en el término de 20 días hábiles contados a partir de la ejecutoria de la sentencia de segunda instancia.
QUINTO: CONDENAR a los demandados principales MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ y GUSTAVO RICO BEJARANO a restituir el inmueble objeto de promesa de compraventa a favor de la demandante principal GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ, en el término de 20 días hábiles contados a partir de la ejecutoria de la presente providencia.
SEXTO: CONDENAR a los demandados principales MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ y GUSTAVO RICO BEJARANO a pagar a favor de la demandante principal GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ, la suma de $22.177.708 por concepto de frutos, suma que se deberán pagar en el término de 20 días hábiles contados a partir de la ejecutoria de la sentencia de segunda instancia.
SÉPTIMO: CONDENAR a los demandados principales MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ y GUSTAVO RICO BEJARANO a pagar la suma de $16.412.400 al Consejo Superior de la Judicatura, de conformidad con lo dispuesto en el inciso 4 del artículo 206 del C.G.P. Ofíciese al Consejo Superior de la Judicatura informado de la presente condena.
OCTAVO: AUTORIZAR a las partes para que puedan compensar mutuamente las sumas de dinero por las cuales se les condenó. ___________________________________________________________________________ NULIDAD DE CONTRATO de GLORIA CECILIA MORENO LÓPEZ contra MARISABEL CÁRDENAS VÁSQUEZ Y OTRO. Apelación de Sentencia. 35 NOVENO: Sin costas en las instancias por no aparecer causadas.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE PABLO IGNACIO VILLATE MONROY Magistrado JUAN MANUEL DUMEZ ARIAS JAIME LONDOÑO SALAZAR Magistrado Magistrado