17-2009-00698 01 · Tribunal de Bogotá

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Acta 15. Bogot� D. C., mayo doce de dos mil catorce. Procede el Tribunal a desatar el recurso de apelaci�n interpuesto por la parte demandada contra la sentencia que puso fin a la instancia, proferida por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Descongesti�n de Bogot�, el pasado veinticinco de septiembre, dentro del proceso ordinario iniciado por Juan Alfonso Guayaz�n Rozo contra la Caja de Compensaci�n Familiar de la Asociaci�n de Fabricantes y Representantes Exclusivos de Productos Farmace�ticos � AFIDRO- y personas indeterminadas.

ANTECEDENTES 1. En escrito presentado ante los Juzgados Civiles del Circuito de esta ciudad, el demandante solicit�, por intermedio de apoderado judicial, que se declare que ha adquirido por prescripci�n adquisitiva extraordinaria el inmueble localizado en el conjunto residencial La Palma Afidro, ubicado en la carrera 89 No. 130 D 80, distinguido como garaje 192, el cual se alinder� en debida forma en el libelo introductorio y, en consecuencia, se ordene la inscripci�n de la sentencia en la oficina de registro de instrumentos p�blicos correspondiente.

Relat� el actor, como hechos presupuesto de su pedimento que es el propietario del apartamento 407, bloque 14, situado en la copropiedad en referencia, y que el parqueadero perseguido en usucapi�n, que inicialmente pertenec�a al conjunto, pas� a ser de dominio particular por decisi�n del consejo de administraci�n, raz�n por la que se le individualiz� y otorg� el respectivo folio de matr�cula inmobiliaria, circunstancias que lo llevaron a celebrar con la demandada un contrato de promesa de compraventa por medio del cual negoci� el pluricitado bien, acto que, expuso, nunca se registr�.

Agreg� que no obstante lo anterior, el presente asunto no se finca en el justo t�tulo, pues lo reclamado es la declaraci�n de pertenencia extraordinaria, habida cuenta que desde el a�o 1985 ha pose�do el garaje con �nimo de se�or y due�o, ya que lo arrienda y paga la administraci�n e impuestos sobre el mismo. 2. Notificado el demandado del auto admisorio del libelo genitor se opuso al triunfo de las aspiraciones procesales, formulando, para el efecto, las excepciones de m�rito que denomin�: i) �El bien no es prescriptible� y ii) �Ausencia del tiempo de prescripci�n�.

Por su parte, las personas indeterminadas fueron representadas por curador ad litem, quien no present� medio de defensa alguno. Cumplido a plenitud el tr�mite de rigor, agotado el periodo probatorio y corrido el t�rmino para alegar de conclusi�n, el juzgado, mediante providencia calendada el veinticinco de septiembre de dos mil trece, reconoci� el �xito de las pretensiones de la demanda al encontrar que en el sub lite concurren los presupuestos axiol�gicos para ello; decisi�n contra la que la Caja de Compensaci�n Familiar de la Asociaci�n de Fabricantes y Representantes Exclusivos de Productos Farmace�ticos �Afidro- se alz� en apelaci�n, recurso que procede la Sala a resolver previas las siguientes, II.

CONSIDERACIONES 1. La prescripci�n adquisitiva, o "usucapi�n", est� consagrada por nuestra ley civil como un modo de ganar el dominio de los bienes muebles o inmuebles ajenos, y los dem�s derechos reales susceptibles de adquisici�n por este medio, para cuya materializaci�n se requiere la posesi�n de las cosas sobre las cuales recaen tales derechos, con las condiciones y durante el t�rmino requerido por el legislador.

Tal como lo refiere el art�culo 2527 del C�digo Civil, la prescripci�n adquisitiva puede presentar una de dos modalidades: o bien la ordinaria, cuyo fundamento inmodificable es la posesi�n regular, extendida por el per�odo de tiempo que la ley requiere, o la extraordinaria, basada en la posesi�n irregular, en la cual no se necesita t�tulo alguno, presumi�ndose de derecho la buena fe, no obstante la falta de un r�tulo adquisitivo de dominio. 2.

Para el buen suceso de la prescripci�n adquisitiva se requiere que en el proceso se haya demostrado la concurrencia de la posesi�n material en el usucapiente por un tiempo no inferior al que se�ale la ley, seg�n el caso; que ella se haya exteriorizado de manera p�blica e ininterrumpida; y que la cosa o derecho pose�do pueda ganarse por esta v�a. Como ya se expres�, la prescripci�n adquisitiva puede asumir dos modalidades: la ordinaria, cuyo pilar fundante estriba en la posesi�n regular, extendida por el tiempo legal, relaci�n que en t�rminos del art�culo 764 del C. C. es aquella que procede de justo t�tulo y ha sido adquirida de buena fe, as� �sta s�lo concurra al momento de adquirirla y la extraordinaria, apoyada en la posesi�n irregular, en la cual � no es necesario t�tulo alguno y se presume de derecho la buena fe, sin embargo de la falta de un t�tulo adquisitivo de dominio� (G.J. T. LXVI, p�g. 347), la cual exige la presencia de una posesi�n que se haya prolongado por un t�rmino no inferior a los veinte a�os, si la situaci�n f�ctica la cobija la legislaci�n anterior o diez a�os, si el actor se acoge a la Ley 791 de 2002, acaso este que exige que el lapso legal debe materializarse en su integridad dentro de la vigencia de la nueva ley, tal como lo dispone el art�culo 41 de la Ley 153 de 1887, que expresa que si el usucapiente se acoge al t�rmino regulado por la �ltima ley, �la prescripci�n no empezar� a contarse sino desde la fecha en que la ley nueva hubiere empezado a regir�.

Sobre las condiciones de la prueba de la posesi�n, necesaria en esta tipolog�a de pretensiones se reclama que �los medios probatorios aducidos en el proceso para demostrar la posesi�n, deben venir, dentro de las circunstancias particulares de cada caso, revestidos de todo el vigor persuasivo, no propiamente en el sentido de conceptuar que alguien es poseedor de un bien determinado, pues esta es una apreciaci�n que solo al juez le compete, sino en el de llevarle a �ste el convencimiento de que esa persona, en realidad haya ejecutado hechos que conforme a la ley, son expresivos de la posesi�n, la cual, por supuesto, ha debido prolongarse durante todo el tiempo se�alado en la ley como indispensable para el surgimiento de la prescripci�n adquisitiva del dominio, sea esta ordinaria o extraordinaria�. 3.

De otra parte, es del caso precisar que la competencia del juez de la apelaci�n no es ilimitada y, por el contrario, existen confines impuestos por la ley, por ejemplo la prohibici�n de la reformatio in pejus, como tambi�n la misma gesti�n del recurrente, quien en la sustentaci�n de la impugnaci�n puede dirigir la atenci�n del juzgador a la resoluci�n de las materias que, expresamente, le se�ale.

En este orden, cuando �el superior conoce de un proceso en virtud del recurso de apelaci�n interpuesto por una sola de las partes, su competencia no es, en principio, panor�mica ni absoluta, cuanto que queda restringida a los puntos de inconformidad del recurrente de quien se entiende, cuando como aqu� se ha expresado en t�rminos limitados, que consiente o acepta las dem�s determinaciones contenidas en la sentencia apelada.

Esta limitaci�n, le impide al juez de segundo grado ir m�s all� de lo que se le propone�. Expresado en otras palabras, la competencia funcional del superior al conocer de un recurso de apelaci�n interpuesto por una sola de las partes, se encuentra restringida a los planteamientos que sirven de fundamento a la inconformidad del recurrente; �as�, son ellas las encargadas de fijar el alcance de tales recursos, de manera que el acto de impugnaci�n constituye una conducta procesal que traza al juzgador ad quem los contornos del malestar y su propia competencia, y a la contraparte los m�rgenes definidos sobre los cuales discurrir� el debate en segunda instancia�. 4.

La propiedad horizontal, de acuerdo con la jurisprudencia vern�cula, se concibe �como una forma de dominio individual sobre determinado bien, que se acompa�a adem�s del dominio colectivo sobre ciertos bienes denominados comunes, que son necesarios para el ejercicio efectivo del derecho individual�, apotegma del que se establece, con facilidad, que el derecho de dominio sobre los predios comunes emerge directamente de las prerrogativas adquiridas por los propietarios de los inmuebles privados.

En este orden, cumple decir que los bienes comunes corresponden a aquellas partes del edificio �necesari[a]s para la existencia, seguridad y conservaci�n del conjunto, con los cuales se pretende facilitar el uso y goce de cada uno de los inmuebles por sus respectivos propietarios y demandan el uso ordinario para el cual existen, con un correlativo respeto a la utilizaci�n leg�tima por parte de todos los dem�s propietarios�, de donde surge que esta forma de propiedad otorga, entonces, �una serie de derechos al propietario de un bien, tales como gozar de los bienes comunes para aquello que fueron concebidos (circular u otros derechos similares) y su dominio se encuentra en cabeza de una comunidad�.

Con base en el marco descrito y a efectos de aplicar dichos conceptos al caso puesto en consideraci�n de este Tribunal, debe tenerse en cuenta que cuando la porci�n inmobiliaria que se pretende ganar por el modo de la prescripci�n adquisitiva, forma parte de los apellidados �bienes comunes�, �stos, igualmente, son calificados como �indivisibles y, mientras conserven [ese] car�cter (�), son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados�, los cuales est�n afectos a una finalidad especial, al uso com�n en beneficio de la copropiedad, referido a la conservaci�n y goce de los inmuebles de se�or�o particular y, por ende, est�n sometidos a una singular, pero innegable, potestad que excluye la propiedad particular de los comuneros, pues, se insiste, sobre ellos se ejerce por todos un �dominio eminente�, traducido en las facultades de uso, goce y disfrute, como simple manifestaci�n del genuino derecho de propiedad pero con expresi�n diferente del que ordinariamente se ejerce sobre los bienes privados no sometidos a esa espec�fica finalidad. 5.

En el asunto bajo examen, el extremo actor pretende la declaraci�n de pertenencia de car�cter extraordinaria sobre el inmueble �garaje No. 192-, descrito en el libelo demandatorio, arguyendo como sustento f�ctico de su pedimento, ejercer su posesi�n de manera total, quieta y pac�fica desde hace m�s de 25 a�os; aspiraci�n que tuvo acogida ante el fallador de primera instancia, bajo la tesitura de haberse probado la concurrencia de los elementos axiales necesarios para su prosperidad.

Inconforme con la decisi�n en comento, el apoderado de la Caja de Compensaci�n Familiar �Compensar- se alz� en apelaci�n, con el argumento de que de los testimonios recaudados, espec�ficamente del rendido por la administradora del conjunto residencial La Palma, queda en claro que el inmueble reclamado en usucapi�n �est� ligado al apartamento 17-407 de la se�ora Esperanza Ballesteros�, �rea donde parquea �el propietario del apartamento 2-501 de In�s Ferreira�, manifestaci�n que, en su criterio, choca abiertamente con las dem�s versiones que dan cuenta de que el garaje era utilizado por el extremo activo.

Agreg� que no existe prueba alguna sobre la modificaci�n de los estatutos que transform� las zonas comunes en espacios de uso privado, planteamientos que no ser�n acogidos por la Corporaci�n tal como se procede a explicar: 5.1. A efectos de resolver la controversia formulada se adentra la Corporaci�n, como punto de inicio, a analizar de una parte si el bien sobre el que recae la aspiraci�n demandatoria pertenece a los denominados como de uso com�n y, de otra, si efectivamente le asiste raz�n al censor, en cuanto insisti� que no existe medio de convicci�n que de cuenta de su mutaci�n a inmueble de dominio particular, prop�sito para el cual fluye evidente, de la revisi�n del certificado de tradici�n y libertad correspondiente al predio perseguido en usucapi�n, espec�ficamente la anotaci�n segunda, que el parqueadero distinguido con el n�mero 192, ciertamente forma parte de los bienes intitulados como �zonas comunes� del conjunto residencial La Palma I, incuestionada condici�n del evocado predio que no solamente le otorga la protecci�n legal analizada en p�rrafos precedentes, sino que, en l�nea de principio, se erige en un obst�culo para que sobre �l se pueda ejercer un �nimo posesorio individual, en tanto que, se recuerda, que al comprometerse el demandante a convivir bajo las reglas que la copropiedad se�ala de manera vinculante, est� reconociendo el se�or�o de sus cond�minos, lo que impide que los actos por �l realizados sirvan de fundamento para consolidar una posesi�n �til que le permita reclamar la prescripci�n adquisitiva del referido estacionamiento. 5.2.

Sin embargo, se observa que el se�or Guayaz�n Rozo, previa solicitud efectuada por la Corporaci�n, aport� al proceso copia aut�ntica de la escritura p�blica 268 de febrero 9 de 1984, a trav�s de la cual Alberto Lozano Contreras, en su condici�n de director administrativo de la Caja de Compensaci�n Familiar de la Asociaci�n de Fabricantes y Representantes Exclusivos de Productos Farmace�ticos �Afidro�, present�, para su protocolizaci�n, la �adici�n y reforma al reglamento de propiedad horizontal del conjunto residencial La Palma I�, documento que consisti� �en la �conversi�n� de los garajes comunes en garajes privados con el consiguiente cambio de dominio, uso, disposici�n y medidas de �reas de cosas previstas como sometidas al dominio com�n� en el que se incluy� el garaje n�mero 192 reclamado por el actor, y que fue debidamente inscrito en el folio de matr�cula inmobiliaria correspondiente, pese a que en su especificaci�n, se incluyera la palabra �conservaci�n�, cuando de acuerdo con lo analizado, lo correcto era �conversi�n�.

As� las cosas, fuerza es concluir que con la aducci�n de la pluricitada escritura p�blica se demostr� que, en virtud de la autonom�a de la voluntad, la condici�n del parqueadero distinguido con el n�mero 192, mut� de bien de uso com�n a un inmueble de naturaleza particular, acaso que corrobora las versiones que sobre este espec�fico punto se rindieron en el interior del litigio y bajo la cual resultan infundados los reproches e inconformidades que present� el apoderado de la Caja de Compensaci�n Familiar � Compensar hacia la sentencia de primer grado, pues, en puridad, el estacionamiento identificado con el n�mero 192, al hacer parte del dominio privado, es susceptible de ganarse por la v�a de la prescripci�n adquisitiva de dominio. 6.

Finalmente, si bien Luz Mila Suaza Rengifo, afirm�, en su condici�n de administradora del conjunto residencial La Palma 1, que el estacionamiento est� ligado contablemente al apartamento 17-407 de propiedad de la se�ora Esperanza Ballesteros, y que �en el momento est� parqueando el propietario del apartamento 32-501 de la se�ora In�s Ferreira�, lo cierto es que esas circunstancias no desvirt�an el hecho de la posesi�n que el se�or Guayaz�n Rozo ha ejercido sobre el garaje, pues aquella situaci�n, como lo adujo la declarante, tiene incidencia sobre aspectos netamente administrativos, de car�cter contable, propios de la copropiedad, que no aportan ning�n respaldo a los argumentos expuestos por el recurrente, por cuanto la ajenidad del bien, en principio, es uno de los supuestos axiales de la usucapi�n y su eventual adscripci�n a otro, de suyo no excluye que pueda ser pose�do por un tercero, ataque en el que, de todas formas, no se explica c�mo puede afectarse ese �nimo posesorio por tal hecho.

En sentido contrario, n�tese que la se�ora Ballesteros Le�n, propietaria del apartamento al que se vincul� el garaje, en su declaraci�n no propuso ninguna repulsa, ni por esta factualidad ni respecto de la posesi�n ejercida. Igualmente, pese a la declaraci�n rendida por la administradora de la propiedad horizontal, militan en el expediente las versiones de otro grupo de testigos que informan, en sentido contrario a lo indicado por aquella, que el demandante ha ejercido actos de se�or y due�o sobre el parqueadero objeto de usucapi�n desde hace m�s o menos 24 o 25 a�os, tiempo durante el cual, expresaron, el actor ha cancelado los correspondientes impuestos; las cuotas de administraci�n y ha dado en arriendo el inmueble, ponencias que tras ser valoradas en conjunto con el resto del material probatorio recaudado, de acuerdo con las reglas de la sana cr�tica, sin duda alguna ofrecen a la Corporaci�n mayor poder de credibilidad y convicci�n acerca de los fundamentos f�cticos que rodearon el presente asunto, no solo por su conocimiento directo sobre los hechos, sino, porque adem�s, el mismo es anterior al expresado por la se�ora Suaza Rengifo, de quien, debe decirse, cumple labores en el edificio La Palma 1, desde el mes agosto de 2012, aproximadamente, fecha en que fue designada como su administradora; acaso que desvirt�a los planteamientos elevados en el recurso de apelaci�n y, de contera, impone la confirmaci�n de la sentencia combatida.

Por lo brevemente expuesto, la Sala Civil de Decisi�n del Tribunal Superior de Bogot�, administrando justicia en nombre de la Rep�blica y por autoridad de la ley, III.

RESUELVE

PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida por el Juzgado Civil del Circuito de Descongesti�n de esta ciudad el pasado veinticinco de septiembre, en el proceso ordinario de la referencia.

SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia a la parte recurrente. T�sense. El Magistrado Sustanciador se�ala como agencias en derecho la suma de $1.000.000.oo. Notif�quese, LU�S ROBERTO SU�REZ GONZ�LEZ Magistrado Ponente 110013103017200900698 01 ANA LUCIA PULGARIN DELGADO Magistrada 110013103017200900698 01 NUBIA ESPERANZA SABOGAL VAR�N Magistrada 110013103017200900698 01 Hoy Caja de Compensaci�n Familiar � Compensar. C.S.J. Sentencia 025 de 1998. C.S.J. Sentencia de 12 de octubre de 2004, citada en la providencia de junio 28 de 2013.

Exp. 1998-05970-01. C.S.J. Sentencia de septiembre 8 de 2009. Exp. 2001-00585-01. Sentencia C-782 de 2004. Sentencia C-318 de 2002. Art�culo 19 de la Ley 675 de 2001. Ver folio 22 de la encuadernaci�n. Prueba de oficio decretada mediante auto adiado el 28 de febrero de 2014 (fl. 9 C. 3). Folios 12 a 79 del cuaderno tres. Anotaci�n segunda. Ver folios 95, 97 y 99 del paginario. Art�culo 187 del C�digo de Procedimiento Civil. PAGE 12 LRSG: 17-2009-00698 01 89D�� S ��̨̺̺��q^��P? h�g�h9<�OJQJ^JmH sH h9<�CJOJQJ^JaJ%h9<�5�CJOJQJ^JaJmH sH +hY\h9<�5�CJOJQJ^JaJmH sH h9<�5�CJOJQJ^JaJ#hY\h9<�5�CJOJQJ^JaJ"h9<�CJOJQJ^JaJmH sH "h9<�CJOJQJ^JaJmH sH (h;#Zh9<�CJOJQJ^JaJmH sH h9<�CJOJQJ^JaJ h;#Zh9<�CJOJQJ^JaJ9�� q r � � �� $ &Fdha$gd9<�dhgd9<� $dha$gd9<� $dha$gd9<�dhgd9<� $dha$gd9<�gd9<�gd9<�S U Y ^ m o p q r � � � ��{�� ziz[z[z[z[M[zh�\$CJOJQJ^JaJh�rCJOJQJ^JaJ h9<�5�CJOJQJ\�^JaJh9<�CJOJQJ^JaJ(h�UZh9<�CJOJQJ^JaJmH sH "h�*@CJOJQJ^JaJmH sH "h�;qCJOJQJ^JaJmH sH "h9<�CJOJQJ^JaJmH sH h�g�h9<�OJQJ^JmH sH h9<�OJQJ^JmH sH h=?�OJQJ^JmH sH � � � � � � � $%&4Xc1Pqwy��{m{_Q{_{C_Q_C_hn*�CJOJQJ^JaJh�4�CJOJQJ^JaJh�x�CJOJQJ^JaJh=?�CJOJQJ^JaJhI(CJOJQJ^JaJh�^�CJOJQJ^JaJh�dsCJOJQJ^JaJh�rCJOJQJ^JaJh�;qCJOJQJ^JaJh9<�CJOJQJ^JaJh�m�CJOJQJ^JaJh �CJOJQJ^JaJ(h;#Zh�rCJOJQJ^JaJmH sH � (�� #-=A��ȺȬ��򞬞򞐁��p�b�Thly�CJOJQJ^JaJhTCJOJQJ^JaJ 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