1 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA UNITARIA Ibagué, marzo ocho (8) de dos mil veintitrés (2023) Mag. Sustanciador: Manuel Antonio Medina Varón. Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, en contra de la sentencia proferida en audiencia por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Melgar, el 18 de febrero de 2022.
I.- ANTECEDENTES. La señora SOFIA JOSEFINA BENDER LOZANO mediante apoderado judicial, instauró demanda verbal de mayor cuantía contra “LA JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA - COLINA CAMPESTRE”, para que en sentencia se hagan las siguientes declaraciones y condenas: a).- Que la demandada es “(…) civil y contractualmente responsable (…) por el incumplimiento en la oferta con la cual se ofreció en venta a la demandante, una unidad de vivienda en el Conjunto Residencial Colina Campestre ubicado en el municipio de Melgar Tolima que se construiría en el Lote de terreno localizado en el Barrio Versalles en la Calle 19, entre las Carreras 7 y 7 A del Municipio, cuyos linderos se especifican en la Matrícula inmobiliaria No. 366-40092”. b).- Como consecuencia, se condene a la demandada a pagar a favor de la actora “(…) ($47.478.295.oo) M/CTE entregados a la demandada como parte de pago de la unidad de vivienda ofrecida en venta, la que se construiría dentro del proyecto de vivienda de interés social denominado CONJUNTO RESIDENCIAL COLINA CAMPESTRE”.
Y, el valor de los perjuicios así: “(…) El daño emergente consistente en la diferencia en la valorización del inmueble ofrecido en venta, determinada entre el valor asignado en la fecha de negociación y su valor a la fecha en que se proceda al pago de la condena respectiva (…) El lucro cesante materializado en la pérdida de los intereses comerciales dejados de percibir por la demandante, con ocasión de la entrega de la suma de dinero 2 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 realizada a la demanda en cumplimiento de la oferta mencionada, liquidados desde la fecha en que fue depositada dicha suma de dinero, hasta al fecha en que se realice el pago total de la obligación (…) La indexación del dinero correspondiente, liquidada sobre la base del IPC certificado por el DANE liquidados desde la fecha en que fuera depositada dicha suma de dinero, hasta la fecha en que se realice el pago total de la obligación (…) se CONDENE a la demandada al pago de las costas (…)”.
II.- Síntesis de los hechos. 1.- Se aduce que el ente accionado “(…) promocionó al público el desarrollo de un proyecto denominado Conjunto Residencial Colina Campestre ubicado en el municipio de Melgar Tolima que se construiría en el Lote de terreno localizado en el Barrio Versalles en la Calle 19, entre las Carreras 7 y 7 A del Municipio”.
Y, con el ánimo de adquirir un apartamento, la demandante “aceptó la oferta comercial que en este sentido realizó la demandada”, por lo que tuvo que afiliarse “a la Junta de vivienda Comunitaria Colina Campestre”. 2.- Que, acordado el tipo de vivienda, precio y forma de pago, el 16 de abril de 2019 la actora giró los cheques Nos. 39308-01 y 39309-5 del banco Davivienda a la cuenta No. 910160790697, por $19.000.000.oo. y $18.500.000.oo.
El 10 de agosto de 2009, hizo transferencia bancaria por $9.978.295, dineros que a la fecha no han sido devueltos pese a las solicitudes elevadas en dicho sentido. 3.- Dijo además la actora que, en la “(…) oferta comercial se pactó, la suscripción del correspondiente contrato de promesa de compraventa tan pronto se obtuviera por parte de la Asociación demandada la aprobación del proyecto por parte de la Oficina de Planeación Municipal de Melgar, lo que nunca sucedió”, pues, no se consiguieron los permisos y licencias para dar comienzo al desarrollo del proyecto.1 III.- TRÁMITE. 1 Pdf 01.
Exp. Digit. 3 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 1.- La demanda fue admitida el 15 de junio de 2018,2 fijándose caución a finde de acceder a su “inscripción” en el folio de matrícula No. 366-40092 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar, acto materializado el 10 de agosto del año en cita.3 2.- Notificada la demandada se opuso a las pretensiones indicando que su actividad no tiene ánimo de lucro y se rige por la economía solidaria, siendo su objeto principal el “(…) adelantar programas de mejoramiento o de autoconstrucción de vivienda para cada una de las familias afiliadas a la organización, lo que genera que dentro de su objeto social no ha sido y nunca fue la venta de bienes inmuebles (…)”.
Propuso como excepciones de fondo: “inexistencia de oferta de venta por parte de la junta de vivienda comunitaria colina campestre – falta de sustento legal de las pretensiones - falta de legitimación por pasiva – genérica o innominada”. En documento aparte objeta el juramento estimatorio.4 3.- Descorridas las excepciones,5 se dio inicio a la audiencia de que trata el artículo 372 del Código General del Proceso,6 la que continuó el 1º de marzo de 2021, momento procesal donde se interroga a la demandante SOFIA JOSEFINA BENDER LOZANO (minuto 12:19 a 29:00) y al representante de la demanda señor JORGE HERNEY BERNAL CASTILLO (minuto 31:30 a 42.48).
El extremo demandado plantea incidente de nulidad por no estar vigente “LA JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA - COLINA CAMPESTRE” y carecer de representante legal, petición negada por el a quo y confirmada por la segunda instancia al desatar el recurso de apelación.7 La vista pública continuó con la fijación del litigio, decreto de pruebas y la concesión de los cinco días de que habla el artículo 206 del C.G.P.8 2 Pdf 02.
Exp. Digit. 3 Pdf 04 y 05. Exp. Digit. 4 Pdf 11. Exp. Digit. 5 Pdf 13. Exp. Digit. 6 Video Fl. 104 y 117. Exp. Digit. 7 Pdf 04, C.T. Exp. Digit. 8 Pdf 24. Exp. Digit. 4 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 4.- Por auto de abril 9 de 2021, la señora juez de primer grado “(…) a efecto que se avalúen, el lucro cesante y daño emergente (…) decreta pericia (…) designándose como perito a la Dra. LUZ MARINA DIAZ PULIDO (…)”.9 5.- La práctica de pruebas se dio el 14 de julio de 2021, interrogándose nuevamente al señor JORGE HERNEY BERNAL CASTILLO (representante legal de la “LA JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA - COLINA CAMPESTRE”,10 a la señora SOFIA JOSEFINA BENDER LOZANO,11 a las testigos ELISA SOFÍA MARTÍNEZ12 y AMPARO CASTILLO HENRANDEZ.13 6.- Aportado el dictamen pericial,14 del mismo se corrió traslado a los litigantes,15 solicitando la demandada la comparecencia de la profesional a la audiencia para su contradicción.16 7.- La reanudación de la audiencia de que trata el artículo 373 del C.G.P., acaeció el 10 de febrero de 202217 con el interrogatorio a la auxiliar judicial LUZ MARINA DÍAZ PULIDO18 Luego, se escuchó al testigo GUSTAVO CAVANZO ESPITIA19 Acto seguido las partes alegaron de conclusión, primero la demandante,20 de seguida la demandada.21 IV.- LA SENTENCIA (minuto 3:28 a 0053). 1.- En audiencia celebrada el 18 de febrero de 2022, el a quo resolvió: “(…) oficiosamente declararse probada la excepción de mérito de falta de legitimación en la causa por activa.
Como consecuencia, SEGUNDO. DECLÁRENSE imprósperas las pretensiones contenidas en la demanda de las cuales se absuelve a 9 Pdf 26 y 28. Exp. Digit. 10 Minuto 38:31 a 49:57. 11 Minuto 52:03 a 1:16:06. 12 Minuto 1:26.22 a 2:09:27. 13 Minuto 2:13:23 a 2:48:47. 14 Pdf 32. Exp. Digit. 15 Pdf 33. Exp. Digit. 16 Pdf 35. Exp. Digit. 17 Video FOLIO 154.
Exp. Digit. 18 Minuto 5:20 a 29:28. 19 Minuto 34:05 a 1:21:24. 20 Minuto 1:24:24 a 1:45:21. 21 Minuto 1:45:44 a 2:19:24. 5 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 la demandada (…) CANCÉLESE la medida cautelar impartida por razón del presente proceso (…) Las costas del proceso a cargo de la demandante.
Agencias en derecho $2.000.000.oo. (…) Por sustracción de materia no se decide nada sobre la objeción al juramento estimatorio (minuto 19:57 a 20:35) (…)”. 2.- Luego de indicar que se cumplen los presupuestos procesales, indicó que el debate se centra en establecer: “(…) si hubo una oferta de venta de vivienda de la demandada a la demandante y, si hubo incumplimiento por parte de la demandada con los consecuentes perjuicios reclamados”.
Bajo aquel manto comenzó diciendo que, en el derecho comercial la “oferta comercial” es entendida como un “(…) plan de la realización de un negocio jurídico que una persona le propone a otra, es decir, que en presencia de una oferta o propuesta estamos ante un propósito de realizar un negocio jurídico. Esta se encuentra reglada en el artículo 845 del Código de Comercio (…) y 846 (minuto 10:54) (…)”.
Dicho lo anterior, descendió al estudio de los medios de prueba, entre estos, el documento titulado “ESTRATEGIA FINANCIERA DEFINITIVA” y la “OFERTA COMERCIAL”, que aparece suscrita por la señora ELISA SOFÍA MARTÍNEZ SANCHEZ, no, por la demandante como acto de aceptación. Aseguró que si bien aparecen unos pagos de la actora a la Junta demandada, “(…) estos por sí solos no constituyen plena prueba del contrato de oferta que se pretende sea reconocido (…) (minuto 14: 13 a 14:21) (…).” 3.- Continuó haciendo referencia al interrogatorio de la demandante donde se habló de la entrega de cheques para la compra de un apartamento ofertado por la señora Carmenza Quiroga, sin saber la clase de junta a la que se había afiliado.
De otra parte, la testigo ELISA SOFIA MARTÍNEZ SANCHEZ dijo haber representado a la demandante para el cambio de junta, destacando que la negociación la hizo directamente la señora Sofia, persona que ingresó a la Junta Comunitaria en la segunda fase, esto es, cuando ya se había comprado el lote. Recordó la testigo su participación en la mayoría de reuniones de la Asamblea, 6 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 evento donde la señora Sofía le otorgó un poder cuando estaba de representante el señor Jorge Bernal. 3.1.- Concluyó la señora juez de instancia la improsperidad de las pretensiones, ya que, de la valoración de las pruebas no aparece acreditada “(…) la oferta de vivienda de la demandada a la demandante (minuto 17:21) (…)”, donde se puedan establecer los elementos esenciales del negocio como o exige el artículo 845 del Código de Comercio, puesto que, la aportada fue dirigida y aceptada por la señora ELISA SOFIA MARTÍNEZ SANCHEZ, quien atestiguó que no tuvo poder para esa clase de negociaciones, por lo tanto, “(…) la señora Bender Lozano carece de legitimación en la cusa para impetrar el reconocimiento de un incumplimiento de oferta comercial con sus consecuencias indemnizatorias.
Si bien, la señora demandante (…) en el plenario probó negociaciones con la demandada, la figura que ella escogió de declaratoria de incumplimiento de oferta comercial es a la que se debe hacer referencia el despacho, según las voces del artículo 281 del Código General del Proceso, que exige que el fallo debe ser congruente con los hechos y pretensiones aducidos en la demanda (minuto 17:48 a 18:22)”, “(…) así las cosas, el Despacho al tenor del artículo 282, al encontrar probada de facto la excepción de falta de legitimación en la causa por activa, no queda otro camino que declararla oficiosamente negándose de contera las pretensiones contenidas en la demanda, haciéndose innecesario el estudio de las excepciones y demás pruebas allegadas al plenario (minuto 19:09 a 19:33)”.22 4.- La actora pidió la adición de la decisión a fin de que el despacho se pronuncie de oficio sobre la existencia de una nulidad absoluta frente al contrato que se hizo respecto de un inmueble,23 petición a la que se opuso la demandada por ser improcedente e impertinente.24 La señora Juez de primer grado rechazó de plano aquel requerimiento por no cumplirse los presupuestos exigidos por el legislador, 22 Video FOLIO 155.
Pdf 40. Exp. Digit. 23 Minuto 20:47 a 22:33. 24 Minuto 22:45 a 24:07. 7 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 debido a que el tema no fue objeto de pretensión, menos de debate.25 V.- LA APELACIÓN (minuto 26:28 a 34:36). 1.- Argumentó el extremo actor que, la señora juez incurrió en error al considerar que la “oferta comercial” debe ser por escrito, pues según la norma, aquella formalidad no se exige, requiriéndose solamente la oferta y su aceptación, presupuestos que se consideran satisfechos con la prueba testimonial como la declaración de la señora Elisa Sofía Martínez Sanchez, unido a la entrega de cheques y el plan de reestructuración, “(…) si bien es cierto no existe una aceptación expresa de la mencionada oferta por parte de la demandante, no es menos cierto que el artículo 854 del Código de Comercio determina al respecto dice que ‘la aceptación tácita manifestada por un hecho inequívoco de ejecución del contrato propuesto producirá los mismos efectos que la expresa siempre que el proponente tenga conocimiento de tal hecho dentro de los términos indicados en los artículos 850 y 853 según sea el caso”.
En este orden, el pago de un dinero es prueba inequívoca de que acepto la oferta. 1.1.- De otro parte, de considerarse que no existió la oferta comercial, “(…) pero que sí hubo un ofrecimiento y que sí hubo un pago de unos dineros por la compra de un apartamento, entonces, digamos que encontrándose involucrado la negociación de un bien raíz, pues, estaríamos frete a una promesa de compraventa que indudablemente estaría viciada de nulidad absoluta.
Entonces, no se comparte igualmente la decisión del despacho en ese sentido, toda vez que no es una nueva pretensión, es simplemente una solicitud respetuosa entre otras cosas, que se dé cumplimiento a la obligación contenida por la ley en el artículo 1742 del Código Civil (…)”, en razón a que se estaría en presencia de un “(…) contrato viciado de nulidad absoluta”, por tal motivo, al exigirse por mandato legal su declaración, no se podría decir que se sorprende a la parte, cuanto más, si este Juzgado en otro 25 Minuto 24:32 a 26:15. 8 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 proceso de similares condiciones, ya se pronunció en dicho sentido, debiéndose revocar la decisión.26 VI.- TRÁMITE ANTE EL TRIBUNAL. 1.- El recurso fue admitido el 9 de febrero de 202227 y, por escrito remitido el 16 de marzo de 2022 la opugnante eleva solitud de pruebas,28 dejándose dos (2) constancias de este hecho por parte de la Secretaría del Tribunal el 16 de marzo de 2022.29 2.- Mediante proveído de septiembre 2 de 2022, se prorrogó el término para decidir la instancia30 y, el 12 de enero de 2023 se requirió a la Secretaría de este Despacho a fin de que determine lo tempestivo de la petición probatoria,31 orden que fue necesario reiterar32 debido a lo confuso de la respuesta inicial,33 atestándose ese mismo día la extemporaneidad en la presentación del documento en cita.34 3.- El 13 de enero de 2023 se negó por extemporánea “(…) la solicitud de práctica de pruebas hecha por la accionante”,35 decisión que fue revocada en súplica36 por la Sala Dual de ese Tribunal el 10 de febrero de 2023, disponiéndose la práctica de la exhibición de documentos solicitada y decretada por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Melgar, en audiencia del 1º de marzo de 2021, cuyo propósito es: “(…) poner de presente lo referente a la afiliación de la actora a la junta demandada y los recibos de caja correspondientes a los pagos realizados por la demandante para adquirir la unidad de vivienda que fue ofrecida (…)”.37 26 Video FOLIO 155.
Pdf 40. Exp. Digit. 27 Pdf 04 C.T. Exp. Digt. 28 Pdf 08 C.T. Exp. Digt. 29 Pdf 09 C.T. Exp. Digt. 30 Pdf 13 C.T. Exp. Digt. 31 Pdf 16 C.T. Exp. Digt. 32 Pdf 18 C.T. Exp. Digt. 33 Pdf 17 C.T. Exp. Digt. 34 Pdf 19 C.T. Exp. Digt. 35 Pdf 18 C.T. Exp. Digt. 36 Pdf 21 C.T. Exp. Digt. 37 Pdf 28 C.T. Exp. Digt. 9 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 4.- La audiencia de práctica de pruebas, alegatos y fallo se cumplió el 1º de marzo de 202338 atendiendo lo dispuesto en el artículo 327 del Código General del Proceso39 y el artículo 12 de la ley 2213 de 2022,40 vista pública en la cual se cumplió con la exhibición de los documentos requeridos, los cuales fueron incorporados a la actuación. Seguidamente, se concedió el uso de la palabra al señor apoderado judicial de la parte actora, quien hizo alusión al escrito aportada con anterioridad a este Tribunal.
En esa dirección, recalcó frente a la excepción de falta de legitimación en la causa por activa reconocida por la a quo, que no existe: “(…) prueba de un sólo hecho que permita estructurar la excepción (…) por el contrario, sí existe abundante prueba que nos lleva a concluir que entre la demandante y la demandada existió un negocio jurídico, (o por lo menos un principio de contrato) que involucró el ofrecimiento de un proyecto que concluiría con la compra venta de un bien inmueble (…)”.
Llega a esta conclusión luego de estudiar los interrogatorios de parte, la prueba documental y testimonial, anunciando: “(…) El documento obrante a folios 122 y 123 del cuaderno 1 del expediente digital [pdf 13 Exp. Digt.] del cual, si se aprecia de manera integral, se concluye claramente en la existencia de la oferta comercial que el a quo de manera contraevidente diera por no probada (…)’”.
Actos acompañados con el “PLAN DE NIVELACIÓN ESTRATEGIA FINACIERA PARA REACTIVACIÓN DE OBRA.”, el recibo de caja No 0552, la confirmación de la transferencia realizada a la cuenta de la demandada, piezas que terminan por: “( ) desvirtúa de un solo tajo la conclusión a la que llego el juzgador de primera instancia al considerar que de la negociación adelantada por las partes no existía prueba en el expediente, cometiendo igualmente el error de exigir la existencia de un escrito para probar la existencia del contrato cuando la verdad es que este es un contrato consensual, de cuya existencia como ya se demostró no existe duda, pues con las citadas pruebas se deduce sobre el 38 Pdf 30 C.T. Exp.
Digt. 39 “(…) Si decreta pruebas, estas se practicarán en la misma audiencia, y a continuación se oirán las alegaciones de las partes y se dictará sentencia de conformidad con la regla general prevista en este código”. 40 “(…) Si decretan pruebas, el juez fijará fecha y hora para la realización de la audiencia en la que se practicarán, se escucharan alegatos y se dictará sentencia. La sentencia se dictará en los términos establecidos en el Código General del Proceso”. 10 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 ofrecimiento por parte de la demandada y su aceptación tácita con la ejecución de actos propios de la negociación, como son los pagos realizados tendientes a cancelar el precio pactado (…) no se entiende como el a quo concluye que la demandante no se encuentra legitimada para pedir el reintegro de un dinero por ella entregado a la demandada, sobre la base de una negociación absolutamente incumplida por parte de la demandada”.
Agrega que, la devolución de los dineros reclamados corresponde a un tema regulado por los estatutos de la Junta. Finalmente, insiste en la declaración de nulidad absoluta del contrato celebrado entre las partes de cara al contenido del artículo 1742 del Código Civil, lo que se debe hacer de oficio, lo dicho, sin pasar por alto que el juzgado de instancia ya se pronunció con anterioridad sobre el mismo tema en un caso de similares proporciones.
Por lo manifestado, pide que la sentencia recurrida sea revocada.41 4.1.- Posteriormente se escucha a la parte no apelante quien insiste en que se confirme la sentencia recurrida, en razón a que el análisis probatorio estuvo acorde a derecho y a la realidad de los hechos, donde la entidad demandada, por su naturaleza, no persigue el lucro o ganancia económica. 5.- Superadas las predichas etapas procesales, se entran a realizar las siguientes, VII.- CONSIDERACIONES. 1.- De cara a los reparos elevados por la recurrente, vale decir que los mismos se dirigen a controvertir la falta de prueba que según el a quo, impidió reconocer “(…) la oferta de vivienda hecha por la demandada a la demandante”.
Para el efecto, aduce que la “oferta comercial” puede o no constar por escrito, ya que, no existe norma que excluya su realización verbal, siendo necesario demostrar solamente “la oferta y su aceptación”, elementos que en sentir de la 41 Pdf 10. C.T. Exp. Digt. 11 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 opugnante están satisfechos con los medios de pruebas traídos al proceso, evidenciándose el pago efectuado por la promotora del proceso, hecho inequívoco de aceptación tácita de lo ofertado.
Sumó a sus reparos que, al estar en presencia de un contrato que vinculó la promesa de vender inmueble el mismo está viciado de nulidad absoluta, declaración que debe darse de oficio de acuerdo al artículo 1742 del Código Civil, manifestación que ya realizó la misma juzgadora en un proceso de iguales proporciones, según providencia del 25 de julio de 2019, radicado con el número 2017-00037-00, del Juzgado Segundo Civil del Circuito de Melgar. 2.- Puestas de este modo las cosas, vale memorar que el artículo 845 del Código de Comercio define la “OFERTA O PROPUESTA”, como el “(…) proyecto de negocio jurídico que una persona formule a otra, deberá contener los elementos esenciales del negocio y ser comunicada al destinatario.
Se entenderá que la propuesta ha sido comunicada cuando se utilice cualquier medio adecuado para hacerla conocer del destinatario” (se destaca). Ahora bien, aquella “oferta o propuesta” a voces del artículo 850 ejusdem, puede ser verbal o escrita: “(…) La propuesta verbal de un negocio entre presentes deberá ser aceptada o rechazada en el acto de oírse.
La propuesta hecha por teléfono se asimilará, para los efectos de su aceptación o rechazo, a la propuesta verbal entre presentes” (negrillas propias). De hacerse por escrito, “(…) deberá ser aceptada o rechazada dentro de los seis días siguientes a la fecha que tenga la propuesta, si el destinatario reside en el mismo lugar del proponente; si reside en lugar distinto, a dicho término se sumará el de la distancia” (se matiza), (Art. 851 ídem).
Además, el artículo 854 de la codificación en cita, frente al acto de “aceptación tácita”, prescribe: “(…) La aceptación tácita, manifestada por un hecho inequívoco de ejecución del contrato propuesto, producirá los mismos efectos que la expresa, siempre que el proponente tenga conocimiento de tal hecho dentro de los términos indicados en los artículos 850 a 853, según el caso” (sombreado propio), asumiendo en los dos eventos (verbal y escrito), la calidad de irrevocable según el 12 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 artículo 846 ibidem, que dice: “(…) una vez comunicada, no podrá retractarse el proponente, so pena de indemnizar los perjuicios que con su revocación cause al destinatario”.
Todo lo aducido sin pasar por alto que, las partes “(…) deberán proceder de buena fue exenta de culpa en el período precontractual, so pena de indemnizar los perjuicios que se causen” (Art. 863 del C.Co). 2.1.- Sobre el tema en cuestión la H. Corte Suprema de Justicia en reciente providencia se pronunció, manifestación que, pese a lo extenso de su transcripción, es necesario traer a colación: “(…) Según lo ha expresado esta Sala, <<El postulado de la normatividad de los actos jurídicos (art 1602, C.C) se traduce esencialmente, entonces, en que legalmente ajustado un contrato se convierte en ley para las partes, quienes por consiguiente quedan obligados a cumplir las prestaciones acordadas en él».42 (…) En primer término, la oferta es una propuesta firme de celebrar un contrato, presentada en condiciones precisas43, de suerte que la mera aceptación es suficiente para la formación del contrato44.
De manera puntual, en los términos del artículo 845 del Código de Comercio, la propuesta «deberá contener los elementos esenciales del negocio y ser comunicada al destinatario».45 (…) A su turno, la 42 CSJ Sala Civil, Tomo CLXXVI. 2415, pp. 249-a 257. 43 Esto es, la oferta “es una manifestación unilateral de la voluntad, precisa y sin reservas, que engloba los elementos esenciales de un convenio.” Deshayes, Olivier;
Genicon, Thomas y Laithier, Yves. Reforme du droit de contrat. LexisNexis, París, 2018, pág. 117. O, incluso, “la decisión de someterse totalmente a los efectos legales de un acuerdo.” Goode, Roy. Commercial law. Penguin, Nueva York, 2004, pág. 89. Se destaca, en cuanto a su fisonomía, la firmeza del compromiso -libre de reservas-. Y en cuanto a sus efectos, “crea en el destinatario una situación de legitima confianza” y, con respecto al oferente, el “estado de sujeción que le impone la carga de revocar o retirar la oferta.” Diez-Picasso, L. Fundamentos del derecho patrimonial.
T. I, pág. 331. 44 «(…) Sólo hay oferta cuando la declaración de voluntad contiene todos los elementos necesarios para que el contrato que se refiere pueda formarse por la mera aceptación de la otra parte sin necesidad de una nueva declaración de voluntad del proponente. en esto se diferencia de las proposiciones o pourparlers» Arturo Alessandri Rodríguez, de los contratos, editorial Temis P 88.
Se podría aseverar que si hay “reservas”, no podría denominarse <<oferta>>, “incluso si reúne los elementos esenciales del contrato”. Terré, F., Simler, Ph. y Lequette, Y. Les Obligations. Dalloz. París, 2002, pág. 117. 45 Al respecto, esta Sala sostuvo en SC11815-2016 lo siguiente: «(…) aquel acto jurídico unilateral -la oferta- ostenta unas características que la distinguen de tratativas, acuerdos prenegociales, invitaciones a negociar, etc. que forman parte de la etapa precontractual; y aún de la propaganda, la publicidad, las promociones dirigidas a personas indeterminadas, etc. en las que, con todo, en protección del consumidor, la ley torna vinculantes (artículo 29 de la ley 1480 de 2011 o Estatuto del Consumidor).
En términos de la Corte, la oferta “[p]ara su eficacia jurídica ha de ser firme, inequívoca, precisa, completa, acto voluntario del oferente, y estar dirigida al destinatario o destinatarios y llegar a su conocimiento -se resalta-. Ello significa, entonces, que para que exista oferta se requiere voluntad firme y decidida para celebrar un contrato, lo que la distingue de los simples tratos preliminares, en los que de ordinario esa voluntad con tales características todavía está ausente; y, al propio tiempo, ha de ser tan definida la voluntad de contratar por quien lo hace, de manera tal que no ha de aparecer duda de ninguna índole de que allí se encuentra plasmado un proyecto de contrato revestido de tal seriedad que no pueda menos que tenerse la certeza de que podrá perfeccionarse como contrato, con el lleno de todos los requisitos legales, si ella es aceptada por aquel o aquellos a quienes va dirigida, lo que necesariamente supone que en ella han de estar contenidos, cuando menos, los elementos esenciales 13 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 aceptación se recibe como el asentimiento inequívoco -expreso o tácito-, incondicional y oportuno de la oferta.
Sobre tal definición, es imperativo destacar dichas características pues «en caso de ser extemporánea o estar acompañada de reparos constituye un nuevo intento ajeno al anterior que debe ser considerado por los demás intervinientes, ya que como se dijo en CSJ SC 8 mar. 1995, rad. 4473, ‘la oferta inicial queda en el vacío y surge entonces una ‘nueva propuesta’, en la cual ahora el antiguo destinatario asume la calidad de oferente y el primer ofertante se convierte en destinatario’»46.
Esto último, en consonancia con lo prescrito en el canon 855 del estatuto comercial.47 (…) Como se sabe, no toda confluencia simultánea de manifestaciones de las partes interesadas da origen al contrato, comoquiera que la práctica negocial ha evidenciado que al lado de estos dos insumos convencionales -oferta y aceptación-, las tratativas, pourparlers o negociación dan cuenta de declaraciones tales como las contraofertas, invitaciones a ofrecer, aclaraciones y complementaciones de primigenias ofertas, cartas de intención, auditorias e informes, convocatorias y reuniones, acuerdos parciales y -muy especialmente para el caso concreto- formalidades especiales de perfeccionamiento del convenio.48 (…) A guisa de ejemplo, generalmente, a la oferta (…) «le preceden y aún queda sustituida por otras actitudes, comportamientos o comunicaciones, llámense cartas de intención, declaraciones previas, due diligence, etc., que la práctica comercial –en aplicación de estilos de contratación foráneos- ha ido aclimatando en este medio.
En el mismo sentido, se constata que, sin que las partes hayan llegado aún al perfeccionamiento del convenio, van suscribiendo o dejando por escrito los avances o puntos en los que han llegado a del contrato propuesto y que, además, ha de ser dirigida al destinatario o destinatarios y llegar a su conocimiento” (CSJ SC 029-1995 del 8 de marzo de 1995, rad.4473)». 46 SC2775-2018 del 16 de julio. 47 << (…) Sólo en el evento de que la intentio de los participantes sea positiva y coincidente respecto de las bases por ellos proyectadas, se estará en presencia de un acuerdo de voluntades que, en el caso de los contratos consensuales, determinará su celebración o, tratándose de los contratos solemnes, exigirá para su cabal perfeccionamiento, la satisfacción de las correspondientes formalidades legales.
Si la voluntad de los interesados, o de alguno de ellos, es negativa, o disímil en algún punto -determinante- materia del negocio, no tendrá lugar el surgimiento o floración plena del contrato en el cosmos jurídico.>> (CSJ SC, 19 Dic. 2006, Rad. 1998-10363-01). Esta Sala también ha sostenido lo siguiente: «En virtud de la aceptación que se exprese sin condicionamientos, tanto el oferente como el aceptante quedan vinculados, y si el contrato no es de aquéllos que están sujetos al cumplimiento de alguna solemnidad para su perfeccionamiento pues es meramente consensual, surge de inmediato a la vida jurídica, por lo que está destinado a producir, a plenitud, los efectos que le son propios» (CSJ SC054-2015, 29 ene. 2015, 2010-0399- 01). 48 Este periodo de negociación podría ofrecer la “facultad de romperla de manera unilateral; sin embargo, esta ruptura podría conducir a ser fuente de responsabilidad.” Larroumet, Christina y Bros, Sarah.
Les Obligations. Le contrat. Económica. París, 2016, pág. 206. En el caso concreto, “la redacción del escrito ofrecería la facultad o reserva de desdecirse.” Bufnoir, C. Propriété et contrat. Rousseau, París, 1924, pág. 464. Igualmente, a: Barros, Enrique. Tratado de responsabilidad extracontractual, Editorial Jurídica de Chile, Santiago, 2007 págs. 1001-1041. 14 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 acuerdos, en memorandos o documentos con similar propósito que, en ocasiones, tan solo los compromete a seguir en la discusión del trato o a respetar el estado de lo ya pactado, en caso de arribar a un arreglo pleno».49 (…) Así mismo, en el caso en que la convención sea de aquellas que requieren exigencias adicionales para su conformación, también tendrán que cumplirse aquellos requisitos esenciales de forma50 que reclame el caso concreto.51 Piénsese, por ejemplo, en las solemnidades impuestas por el legislador.52 Y, claro está, como en el caso concreto, aquellas pactadas por las partes - eficaces a la luz del ordenamiento53-, para el perfeccionamiento del contrato.
En el caso concreto, las formalidades establecidas por el 49 CSJ SC11815-2016 del 06 de septiembre. En torno de dicha temática, la Sala tiene señalado que «la formación del contrato implica, en no pocas ocasiones, una fase preparatoria, en desarrollo de la cual los interesados progresivamente definen los términos -principales y accesorios- del contrato mismo que se pretende celebrar, en aras de explicitar su voluntad de cara al respectivo negocio.
Sólo en el evento de que la intentio de los participantes sea positiva y coincidente respecto de las bases por ellos proyectadas, se estará en presencia de un acuerdo de voluntades que, en el caso de los contratos consensuales, determinará su celebración o, tratándose de los contratos solemnes, exigirá para su cabal perfeccionamiento, la satisfacción de las correspondientes formalidades legales.
Si la voluntad de los interesados, o de alguno de ellos, es negativa, o disímil en algún punto -determinante- materia del negocio, no tendrá lugar el surgimiento o floración plena del contrato en el cosmos jurídico» (se subraya). En este mismo fallo, más adelante, precisó que «[a]hora bien, ese camino -o iter- negocial puede estar circunscrito a simples tratos preliminares o ‘tratativas’, mediante los cuales los intervinientes, de ordinario, básicamente exploran recíprocamente sus posiciones e intereses en relación con el potencial contrato.
Esos contactos o acercamientos, si bien -incluso- pueden conducir al logro de acuerdos respecto de ciertos y específicos puntos, no suponen, inexorablemente -o in toto-, la celebración del contrato propiamente dicho, el que es corolario de un acuerdo más definido alrededor de sus elementos esenciales y, por contera, vinculante, merced al establecimiento de aspectos neurálgicos en la respectiva esfera negocial» (Cas.
Civ., sentencia de 19 de diciembre de 2006, expediente No. 1998-10363-01). 50 La forma es un “elemento vital” de todo convenio. Anzola, N. Lecciones de derecho civil. Curso Tercero. Bogotá, pág. 5. Como se sabe, en principio la forma es “consensual”. En el caso concreto, identificamos una formalidad – estatuida en los siguientes términos (Fls 76 cno.1): “la suscripción del contrato correspondiente.” En esta comunicación también se aclaró que tal suscripción del contrato estaba precedida del envío de PHB WESERHUTTE de “la Oferta Comercial corregida, ajustada y definitiva según los términos de lo acordado junto con la correspondiente memoria técnica”, por un lado, y la presentación por la demandada de una “proforma” de la minuta contractual, por otro.
En una palabra, de manera voluntaria, se estatuyó una formalidad actus, ad solemnitatem, “o quizá más gráficamente <<constitutiva>>”. Hinestrosa, Fernando. Tratado de las obligaciones. Externado, Bogotá, 2015, pág. 411. Convenio, pues, que para su “perfección requiere alguna solemnidad.” Vélez, F. Estudio sobre el derecho colombiano. T.VII.
París-América, pág. 167. Se trataría de “una restricción aportada por el proponente a su voluntad de contratar.” Flour, J., Aubert, J. y Savaux, É. Droit civil. Les Obligations. T.1. Sirey. París, 2012, pág. 113. Por lo demás, la forma, incluida esta voluntaria, permitiría que se “diferencien los distintos actos”. Ihering, Rudolf. El espíritu del derecho romano. T. III, Oxford Unversity Press, México, pág. 599.
Otro posible propósito de la forma: “provoca una reflexión cuidadosa y garantiza la seriedad de la decisión que se ha tomado.” Flume, Werner. El negocio jurídico. Fundación Cultural del Notario. Madrid, 1998, pág. 298 51 Sobre el particular, la jurisprudencia ha estimado que «a la aceptación habrá de seguir la promesa de contrato con el lleno de los requisitos legales, si así lo quieren las partes, o, si lo prefieren, la celebración directa del contrato a que se refiere la oferta».
CSJ SC 8 mar. 1995, rad. 4473, citado en SC2775-2018. 52 “Cuando un contrato está sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, es solemne, de manera que sin ellas no produce ningún efecto civil.” CSJ. G.J. 1920, pág. 756, sentencia del 11 de dic. de 1936. En efecto, la existencia o no de solemnidades para la estructuración de un acto jurídico define los efectos jurídicos de la aceptación de la oferta y, aún más importante, la celebración del contrato.
Es principio de la legislación comercial, la consensualidad de los pactos jurídicos que celebren los comerciantes. Ciertamente, el canon 824 del Código de Comercio consagra que «los comerciantes podrán expresar su voluntad de contratar u obligarse verbalmente, por escrito o por cualquier modo inequívoco». De forma tal que basta la expresión de la voluntad de los contratantes, ya sea verbal o escrita, para entender que el acto jurídico se ha perfeccionado.
Sin embargo, continúa la norma, «cuando una norma legal exija determinada solemnidad como requisito esencial del negocio jurídico, este no se formará mientras no se llene tal solemnidad». 53 Recuérdese que «la validez de la estipulación resulta incontrovertible porque es del resorte los contratantes y revestir de formalidad los negocios jurídicos que por ley carecen de ellas, puesto que atendiendo motivaciones de seguridad o certeza pueden condicionar la existencia de tales actos a la presencia de solemnidades que acuerden.
Y en este orden de ideas, mientras no se cumpla con la formalidad acordada no se puede decir que el contrato exista» CSJ. Sentencia de 17 de noviembre de 1993, S-173, exp. 3885. 15 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 proponente -especialmente, la aprobación de una proforma y la suscripción de un contrato- se pueden recibir como verdaderas reservas formales.
Esto es, en la negociación se afincó una verdadera formalidad ad solemnitatem, <<que es precisamente lo mismo que ocurre cuando el contrato es solemne por disposición directa de la ley; sólo que en la hipótesis lo que es por voluntad de las partes, quienes han querido que el contrato ‘no produzca ningún efecto civil’ sin la observancia de la formalidad especial de otorgarse el instrumento>> (GJ CLXVI p. 183).54 Recuérdese que ‘[e]s principio de derecho que en las obligaciones contractuales rige, casi soberanamente, el querer libre de las partes, o sea el principio de la libertad jurídica’ (sentencia del 20 de noviembre de 1906, G.J. XVIII, p. 70).55 (…) De allí que los criterios de interpretación del contrato tengan que ser extendidos, con las diferencias del caso, a las plurales declaraciones de voluntad de toda la negociación. En relación con la regla principal e imperativa de interpretación: ha de retenerse la intención de los declarantes.56Al lado de esta regla principal e imperativa, se abre paso la siguiente subregla de interpretación -en realidad una presunción57 de la regla principal-: 54 «Ciertamente, como lo admite el impugnante, un contrato consensual puede transformarse en solemne por manifestación inequívoca de las partes, siempre y cuando se dejen a salvo el orden público y las buenas costumbres, como con mayor razón ocurre en el presente caso, si se tiene en cuenta lo previsto por el artículo 1858 del Código Civil, porque la ejecución de la obra a él aplicable, debidamente especificada, corría por cuenta del contratista, quien entre otras cosas debía suministrar los materiales y demás, por el sistema de precios fijos, recibiendo en dinero la debida contraprestación, evento en el cual, según voces del artículo 2053, ibídem, el contrato ofrecido se entendía como de compraventa».
CSJ 12 de agosto de 2002. Exp 6151. 55 La autonomía de la voluntad también se proyectaría, en principio, con respecto a la formación del contrato, a propósito del principio de libertad contractual. Véase a López, Jorge. Contratos. Parte general, Santiago, págs. 233-410. Se incluye también el “principio de libertad de conclusión.” Larenz, Karl.
Derecho de obligaciones. Revista de Derecho, Madrid, 1958, pág. 66. 56 Regla asentada en el artículo 1618 del Código Civil -siguiéndose las clásicas fórmulas de Domat y Pothier-. “La intención debe preferirse a la expresión.” O con la fórmula “debe seguirse más esta intención que los términos.” Domat, Jean. Les Loix Civiles dans leur Ordre Naturel.
Cluzier. París, 1967, pp. 69 y 73. Consultado en: gallica.bnf.fr (se conserva la ortografía del título). Débese buscar en las convenciones cuál ha sido la común intención de las partes contratantes, mejor que no el sentido gramatical de los términos.” Pothier, R.J. Tratado de las obligaciones. Atalaya, Buenos Aires, 1947, pág. 60. Fórmulas extraídas de esta: “[s]e ha admitido que en los convenios debe estarse más a la voluntad de los contratantes que a las palabras.” (El Digesto de Justiniano: 50, 16, 219.
T.III. D’ors, Hernández, Fuenteseca, García y Burillo. Aranzadi, Pamplona, 1972, pág. 865. Sobre esta regla, esta Corte ha aclarado: «Ahora bien, el criterio basilar en esta materia –más no el único, útil es memorarlo- es, pues, el señalado en el artículo 1618 del Código Civil, según el cual, “conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras”, en cuya puesta en práctica sirve de fundamento, entre otras pautas o reglas, la prevista en el inciso final del artículo 1622 ib., a cuyo tenor las cláusulas de un contrato se interpretarán “por la aplicación práctica que hayan hecho ambas partes, o una de las partes con aprobación de la otra».
Esa búsqueda –o rastreo ex post- de la intención común, por lo demás, no debe ser erradicada por el hecho de que las palabras usadas por los contratantes reflejen, prima facie, claridad y precisión, pues no hay que olvidar que si la voluntad común de las partes es diferente y se conoce, a ella hay que plegarse más que al tenor literal, el que, in radice, en precisas circunstancias, puede llegar a eclipsar y, por ende, desfigurar, la verdadera voluntad de los convencionistas, ratio medular del laborío hermenéutico.
No en vano, como bien lo señala la antigua máxima, “la letra mata, y el espíritu vivifica» (CSJ, Sala Civil, 28 de febrero de 2005, Exp 7504). 57 Esta subregla -según la doctrina-, no fue ignorada por Andrés Bello. Se observa afincada en uno de sus números “proyectos inéditos del Código Civil.” La fórmula era la siguiente: “[e]n los contratos, es de regla atenerse a la letra en lo que no pugna manifiestamente con la conocida intención de las partes.” En Barrientos, Javier.
El Código Civil. Su Jurisprudencia e Historia. Thomson Reuters-La Ley. Santiago, 2016, pág. 574. 16 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 ‘Las reglas que da el Código Civil en materia de convención es interpretan la presunta voluntad de las partes’ (CSJ.
G.J. XVIII, p. 70, sentencia del 20 de noviembre de 1906).58”59 (negrillas asignadas). 3.- Puestas de este modo las cosas, se alega por la demandante el haber aceptado para el año 2009 una “OFERTA COMERCIAL” promocionada por “LA JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA - COLINA CAMPESTRE” (siendo la representante legal para aquella calenda la señora Carmenza Quiroga), consistente en la adquisición de un apartamento dentro del “(…) proyecto denominado Conjunto Residencial Colina Campestre ubicado en el municipio de Melgar Tolima que se construiría en el Lote de terreno localizado en el Barrio Versalles en la Calle 19, entre las Carreras 7 y 7 A del Municipio”.
Para el efecto, se exigía que la persona beneficiaria de la “oferta comercial” se afiliara a la “Junta de Vivienda Comunitaria”, lo que efectivamente hizo la opugnante acordando: a).- el tipo de vivienda (apartamento), b).- el precio de adquisición, c).- La forma de pago y, d).- que la firma de la “promesa de venta” se haría: “(…) tan pronto se obtuviera por parte de la Asociación demandada la aprobación del proyecto por parte de la Oficina de Planeación Municipal de Melgar (…)”.
Además, expresó la gestora del proceso que en Como se ha precisado desde la doctrina, no se trata de “llegar a los procesos psíquicos reales de la voluntad, sino solamente a la presunción jurídica de los mismos.” Kelsen, Hans. Problemas Capitales de la Teoría Jurídica del Estado. Porrúa, México, 1987, pág. 134. Incluso, en otras latitudes -con diferente intensidad-, también se ha hecho referencia a lo expresado de manera clara en el convenio -en sus “cuatro esquinas”-, como una “prueba de lo discutido” por los contratantes.
Scott, Robert y Kraus, Jody. Contract Law and Theory. Carolina Academic Press. Durham, 2017, pp. 542 y ss. 58 Es decir, “la intención de las partes al celebrar los contratos puede desentrañarse tomando en consideración la naturaleza del contrato y las cláusulas claras y admitidas del mismo” CSJ. G.J. LX, p. 661, sentencia del 3 de junio de 1946).
Es decir, “[n]o hay necesidad de rastrear por sus antecedentes la verdadera intención de los contratantes, cuando ella aparece declarada expresamente en las cláusulas del instrumento que otorgan” (CSJ. G.J. XXIV, p. 121, sentencia del 30 de mayo de 1914). Esto es, según la regla consensus ad idem: conforme a las palabras queridas y comunicadas.
Goode, Roy. Commercial law. Penguin, Nueva York, 2004, pág. 76. También en: Peel, E. Treitel. The law of contract. Sweet&Maxwell, Londres, 2015, 2-046. Desde luego, “[s]olo cuando no es posible determinar con claridad la intención de los contratantes es cuando el fallador debe a acudir, con vista de las circunstancias de cada caso, las normas que estime conducentes de entre las establecidas en los arts. 1619 a 1624 del C.C.” (CSJ, sentencia del 14 de marzo de 1946, G.J.LX, p. 112).
Esto es, “los jueces tienen la facultad para interpretar los contratos oscuros, pero no pueden olvidar que dicha atribución no los autoriza, so pretexto de interpretación, a distorsionar ni a desnaturalizar pactos cuyo sentido sea claro y terminante, ni mucho menos para quitarles o reducirles efectos legales” (CSJ, Sala Civil, 14 de agosto de 2000, Exp. 5577). 59 CSJ SC1303-2022.
M.p Dr. FRANCISCO TERNERA BARRIOS. Rad. No. 11001-31-03-004-2011-00840- 01, sentencia del 30 de junio de 2022. 17 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 cumplimiento de lo ofertado, consignó a ordenes de la demandada la suma de $47.478.295.oo. 3.1.- Para soportar su dicho, la señora SOFIA JOSEFINA BENDER LOZANO allegó al proceso las siguientes pruebas documentales, las cuales, importante en decirlo, no fueron tachadas de falsas o desconocido su contenido por la convocada al proceso, piezas que, una vez organizadas de forma cronológica, dejan ver: i).- “OFERTA COMERCIAL” de marzo 1º de 2009, contenida en el formulario No. 24, diseñada por “LA JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA - COLINA CAMPESTRE” en favor, no de la demandante, sino, de la testigo ELISA SOFIA MARTÍNEZ SANCHEZ quien también estaba afiliada a la pluricitada “Junta”, procediendo a su firma.
En aquel documento se consignó: “Nosotros _C.C _ de _ y _ C.C _de_ Manifestamos de manera libre y espontánea nuestro compromiso de compra de una (1) unidad de vivienda en el CONJUNTO RESIDENCIAL COLONIA CAMPESTRE lote VERSALLES, con matrícula inmobiliaria No. 366-40092”, de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar (Tolima) localizado en la Calle 19, entre Carreras 7 y 7 A – Barrio VERSALLES cuya cabida y linderos son: POR EL NORTE,: En extensión de 51.56 M, con la carrera 19;
POR EL SUR: En extensión de 47.21 M, con el Hotel ‘La Ceiba’; POR EL ORIENTE: en extensión de 32.63 M, con terrenos del Hotel La Alborada; POR EL OCCIDENTE: en extensión de 43.13 M, Hotel Lady Resort para un área total 1.710 Mts 2, por un valor de TREINTA Y OCHO MILLONES SETECIENTOS MIL PESOS M.CTE. ($38.700.000.00) (…)
2. OFERTA COMERCIAL (…) 1.- Declaro bajo la gravedad del juramento que conozco el REGLAMENTO GENERAL DE VIVIENDA CONJUNTO RESIDENCIAL COLINA CAMPESTRE y que acato las sanciones por incumplimiento de la presente OFERTA COMERCIAL. 18 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 2.- Igualmente que mis APORTES FAMILIARES PARA VIVIENDA están garantizados PROFESIONALMENTE por mis DERECHOS DE CUPO EN EL LOTE DE MAYOR EXTENSIÓN arriba descrito. 3.
Que la PROMESA DE COMPRAVENTA se protocolizará una vez sea aprobado el PROYECTO DE DIVISIÓN por la OFICINA DE PLANEACIÓN MUNICIPAL DE MELGAR y adjudicados las MATRICULAS CATASTRALES por la OFICINA DE REGISTRO DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS (…) FIRMA (…)”60 (negrillas propias). ii).- Recibo de caja No. 0552 del 14 de mayo de 2009, perteneciente a la accionada por la suma de $37.500.00.oo., a nombre de “LA JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA ‘COLINA CAMPESTRE’” con los espacios de “Piso” y “Apart”, en blanco, “( ) Por concepto de Abono apto Colina campestre (…) Por favor consignar en la Cuenta de Ahorros No. 4460000127089 de DAVIVIENDA – Consignación No cheque # 39309-5 cobrar 15-v-09 $18.500.000.oo.
(…) cheque # 39308-01 cobrar pendiente por $19.000.000.oo”.61 Aquellas consignaciones a decir de la demandante, se hicieron el 16 de abril de 2009. Además, tanto el recibo de caja como los cheques en mención, se allegaron por la demandada en la diligencia de exhibición de documentos cumplida el 1 de marzo del año que transcurre. iii).- Oficio de agosto 8 de 2009, enviado a la señora “SOFÍA BENDER”, denominado: “REF: (…) ESTRATEGIA FINANCIERA DEFINITIVA”.62 iv).- El 10 de agosto de 2009, se efectuó transferencia bancaria por $9.978.295, emitiéndose el reporte correspondiente por el Banco Davivienda S.A., mediante correo electrónico dirigido a la “Sr Sofía” el 11 de agosto de 2009, informándose: “[l]e confirmo que el monto en pesos depositado en la cuenta JUNTA DE VIVIENDA COLINA CAMPESTRE es $9.978.295”.63 Estas documentales, también fueron 60 Pdf 13, fl. 95.
Exp. Digt. 61 Pdf 01, fl. 5. Exp. Digt. 62 Pdf 13. Exp. Digt. 63 Pdf 01, fl. 6. Exp. Digt. 19 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 arrimadas al proceso en la vista pública de exhibición de documentos. v).- Oficio del 22 de mayo de 2010 dirigido por la “JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA COLINA CAMPESTRE (…) JUNTA DIRECTIVA”, a la señora “SOFÍA BENDER”, comunicándosele el: “(…) PLAN DE NIVELACIÓN ESTRATEGIA FINANCIERA PARA REACTIVACIÓN DE OBRA (…) Con base en la EVALUACIÓN FINANCIERA INTEGRAL para la reactivación de obras para el CONJUNTO RESIDENCIAL COLINA CAMPESTRE, respetuosamente hacemos llegar a Ud, el ESTADO DE CUENTA y PLAN DE NIVELACIÓN para su respectiva revisión y aprobación (…) JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA (…) COLINA CAMPESTRE (…) PLAN DE ADJUDICACIÓN DE REACTIVACIÓN (…)”.64 MAYO 20 DE 2010 APORTES A MAYO DE 2010 CUOTA EXTRAORDINARIA SALDO CONTADO SALDO INICIAL 50% SALDO PARQUEO DEPÓSITO MAYO 30 DE 2010 JUNIO DE 2010 JUNIO + AGOSTO AGOSTO DE 2010 AGOSTO DE 2010 SOFIA BENDER $47,478,804,00 $ 0,00 $2,521,108.00 $ 0,00 3.2.- Los anteriores medios de convicción se complementaron con la prueba trasladada del proceso de nulidad de promesa de compraventa radicado con el No. 2017-00037-00, promovido por el señor JOSE ELIECER YANZA en contra de la aquí demandada, diligenciamiento donde se aportaron piezas procesales cuyo valor probatorio se encuentra respaldado por el artículo 174 del Código General del Proceso: a).- “FORMULARIO N. 078”, de la “JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA COLINA CAMPESTRE”, titulado: “CARTA DE VINCULACIÓN Y OFERTA COMERCIAL”, en el que se lee: “Yo (…) Manifiesto de manera libre y espontánea nuestro compromiso de compra de una (1) unidad de vivienda en el CONJUNTO RESIDENCIAL COLONIA CAMPESTRE lote VERSALLES, con matrícula inmobiliaria No. 366-40092 (…) por un valor de CINCUENTA MILLONES DE PESOS M.CTE.
($50.000.000.00) ( ) 64 Pdf 01, fl. 4. Exp. Digt. 20 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 1. Declaro bajo la gravedad del juramento que conozco el REGLAMENTO GENERAL DE VIVIENDA CONJUNTO RESIDENCIAL COLINA CAMPESTRE y que acato la SANCIÓN DE RETIRO AUTOMÁTICO por incumplimiento de la presente OFERTA COMERCIAL. 2.
Igualmente que mis APORTES FAMILAIRES PARA VIVIENDA están garantizados PROFESIONALMENTE por mis DERECHOS DE CUPO EN EL LOTE DE MAYOR EXTENSIÓN arriba descrito. 3. Acepto elaborar el ACUERDO DE RESERVA DEL DERECHO DE ADJUDICACIÓN con base en los compromisos adquiridos en la Oferta Comercial. 4. Que la PROMESA DE COMPRAVENTA se protocolizará una vez sea aprobado el PROYECTO DE DIVISIÓN por la OFICINA DE PLANEACIÓN MUNICIPAL DE MELGAR y adjudicados las MATRICULAS CATASTRALES por la OFICINA DE REGISTRO DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS OBSERVACIONES: FORMA DE PAGO 40% EFECTIVO- SALDO 60% CRÉDITO HIPOTECARIO (…) FIRMA (…)”65 (se matiza). b).- “ACUERDO DE RESERVA DEL DERECHO DE ADJUDICACIÓN CONJUNTO RESIDENCIAL COLINA CAMPESTRE (…)”, suscrito por la señora CARMENZA QUIROGA (como representante legal de la junta tantas veces mencionada y promotora del proyecto) y el señor JOSE ELIECER YANZA RAMOS (en calidad de beneficiario del proyecto).66 c).- Dos (2) recibos de caja No. 351 y 369 del 12 y 14 de enero de 2009, perteneciente a la accionada por la suma de $20.000 por concepto de afiliación y $500.000.oo., por “(…) abono al valor del apto (…)”.67 d).- Un plano “(…) GENERAL” y de la “(…) PLANTA DE APARTAMENTO TIPO (…)”, del “PROYECTO: COLINA RESIDENCIAL COLINA CAMPESTRE”, con fecha “(…) junio de 2.008”, donde se determinan las “ESPECIFICACIONES TÉCNCIAS GENERALES”, por parte de la firma de arquitectos “F SANTAMARÍA R ARQUITECTO”.68 65 Pdf PRUEBAS, fl. 4.
Exp. Digt. 66 Pdf PRUEBAS, fl. 5 y 6. Exp. Digt. 67 Pdf PRUEBAS, fl. 14 y 15. Exp. Digt. 68 Pdf PRUEBAS, fl. 35 y 36. Exp. Digt. 21 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 e).- Escrito de mayo 16 de 2011, emitido por el “(…) PRESIDENTE (…) VICEPRESIDENTE (…) SECREATARÍA GENERAL (…) TESORERA (…) FISCAL [de la] JUNTA DE VIVIEDNA COMUNITARIA COLINA CAMPESTRE”, donde se da a conocer la estrategia de financiación para: “(…) lograr la reactivación del proyecto a partir del día veintitrés (23) de mayo del año dos mil once (2011) e inicio de obras definitivas el día primero (1°) de junio del año dos mil once (2011), así ( )”.69 f).- Escrito de abril 24 de 2012, emitido por el “REPRESENTANTE LEGAL [de la] JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA COLINA CAMPESTRE”, referente al: “(…) PLAN DE NIVELACION aprobado (…)”.70 g).- Derecho de petición del 11 de abril de 2013, dirigido a la “JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA COLINA CAMPESTRE” por parte del señor JOSE ELIECER YANZA RAMOS, referente a la: “[d]evolución de los recursos dado la Inactivación e incumplimiento de entrega de Obras Proyecto Colina Campestre”71 h).- Contestación al derecho de petición de fecha 18 de abril de 2013..72 3.3.- Se allegaron los “ESTATUTOS” de la “LA JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA ‘COLINA CAMPESTRE’” que señalan frente al tema: “ARTICULO 2.
Naturaleza: La Junta de Vivienda Comunitaria es una Organización cívica sin ánimo de lucro, de economía solidaria, integrada por las familias que voluntariamente se afilien a ella”. “ARTÍCULO 6. Objetivos: (…) a) Adelantar programas de mejoramiento o de autoconstrucción de vivienda para cada una de las familias afiliadas”. “ARTÍCULO 7.
Finalidades: (…) a) Organizar y capacitar a las familias afiliadas para que con la unión de sus esfuerzos y 69 Pdf PRUEBAS, fl. 16. Exp. Digt. 70 Pdf PRUEBAS, fl. 19 y 20. Exp. Digt. 71 Pdf PRUEBAS, fl. 24 a 27. Exp. Digt. 72 Pdf PRUEBAS, fl. 28. Exp. Digt. 22 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 recursos puedan alcanzar un nivel de vivienda adecuado a la dignidad humana”.
“ARTÍCULO 8. Principios: La Junta de Vivienda Comunitaria se orientará por los siguientes principios: (…) a) Libertad de ingreso y retiro de las familias afiliadas (…)”. “ARTÍCULO 9. Prohibiciones: La Junta de Vivienda Comunitaria no podrá: (…) b) Vender soluciones habitacionales a personas afiliadas sin previo permiso del órgano de control y vigilancia Municipal y/o Departamental”.
“ARTICULO 17. Desafiliación: La calidad de afiliado se pierde por una cualquiera de las siguientes causas: (…) a) Retiro voluntario (…) b) Retiro por sanción (…) Las familias que se retiren por cualquier causa, tendrán derecho a la devolución de sus cuotas, conforme a las siguientes reglas: 1.- El plazo para la devolución será de ciento veinte (120) días. 2.- Las cuotas de dinero se devolverán reconociendo el interés bancario corriente mensual certificado por la Superintendencia Bancaria, liquidados desde la fecha en que se hicieron los diferentes pagos para la solución de vivienda hasta la fecha en que se verifique la devolución por parte de la Junta de Vivienda Comunitaria. 3.- Las cuotas de trabajo se pagarán con base en el salario mínimo legal vigente al momento al momento(sic) del pago. 4.- Las cuotas de sostenimiento o aportes no son reembolsables. 5.- La Junta de Vivienda Comunitaria tiene derecho a deducir las deudas que la familia afiliada y/o cualquiera de sus miembros tenga con ella y que estén causadas”.73 3.4.- También se recogieron las declaraciones de: a).- SOFIA JOSEFINA BENDER LOZANO,74 persona que no recuerda que clase de documentos firmó. Ante el interrogante de si suscribió algún contrato de promesa de compraventa, manifestó: “(…) sí se firmaron unos papeles, yo ahorita no los tengo para mira qué fue lo que se firmó, entonces mi abogado es el que tiene todos los papeles de eso, yo ahorita no tengo esos papeles, no sé exactamente si fue un contrato o qué fue ahí, pero sí 73 Pdf PRUEBAS, fl. 37 a 69.
Exp. Digt. 74 Minuto 12:19 a 29:00 y audiencia de julio 14 de 2021, minuto 52:03 a 1:16:06. 23 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 los recibos y los documentos que recibí de ella (minuto 58:10 a 59:19) (…)” (sobresalto puesto). b).- JORGE HERNEY BERNAL CASTILLO,75 quien recibió la administración de la junta “(…) patas arriba, no me entregaron documentos, no me entregaron nada, me entregaron una serie de deudas, usted lo sabe y yo he venido, hasta donde hubo el dinero, yo devolví (…) yo no recibí, recibí para administrar pobreza porque no había más, y habían hecho unos ofrecimientos que de pronto no estaban acorde a cómo iba la dinámica del país, y a quien se le ocurre un apartamento de 40 millones de pesos con 3 habitaciones, con lavadora, con piscina, con una serie de cosas que eso hubo que reajustarlo, eso es una cosa que ahora en ese punto un apartamento no deja de valer 200 millones de pesos, ahí en el punto en que está (minuto 38:29 a 39:44) (…)”. c).- ELISA SOFÍA MARTÍNEZ,76 quien puso de presente los problemas presentados con el proyecto por la modificación de la licencia de construcción que terminó por alterar el número de torres y la altura de las mismas.
Al indagarle por la forma en que se vinculaban las personas a “LA JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA - COLINA CAMPESTRE”, respondió: “(…) pues, como se vinculaban porque Carmenza Quiroga hacía la oferta comercial, me vinculé porque ella, visitó mi casa y me hizo la oferta comercial (…) Sofia entra en la segunda fase, nosotros entramos comprando el predio, cada uno aportó un dinero y compró el pedio.
Sofia entra cuando ya colocaron la oficina en la avenida Versalles, a la vuelta donde está el predio ahorita, ahí está en la oferta comercial y a Sofía le hacen la oferta (…) hay dos etapas, ya (…) la primera etapa es cuando las personas que busca Carmenza para comprar el predio, la segunda etapa consiguieron otras personas para comprar el predio más el apartamento, ya en la segunda etapa entra Sofía que le están ofreciendo el apartamento, el predio con el apartamento, y ahí, si lo pagaba de contado, podía escoger el sitio donde quería tener el apartamento (1:45:20 a 1:48:48) (…)”. 75 Minuto 31:30 a 42.48 y audiencia de julio 14 de 2021, minuto 38:31 a 49:57. 76 Minuto 1:26.22 a 2:09:27. 24 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 d).- AMPARO CASTILLO HENRANDEZ77 quien relató los problemas del proyecto y la imposibilidad de seguir con su construcción, esto manifestó: “(…) nuestro proyecto quedó en el aire y que la casa quedó en el aire como todo.
Entonces, yo dentro de la junta nunca hemos firmado ningún contrato, jamás se le ha podido decir a una persona cual piso le correspondía o que apartamento o la descripción de la parte de construcción, porque no se hizo, no hay documento. La señora Sofia me imagino que se vinculó de la misma manera que yo con el pago de una cuota de afiliación de 15 mil pesos, yo creo que si busco mis archivos por allá esta esa cuotica, ese primer donde nos hacían, nosotros nos dijeron esto es para todos y aquí no hay beneficios, no hay nada, es de lo que nosotros podamos, aparte de eso yo represento a mi grupo familiar (2:16:20 a 2:21:48) (…)”.
Respecto a la negociación hecha por la demandante, respondió: “(…) no sé en qué términos se le vendió la idea a ella o en qué términos ella aceptó ella aceptó estas negociaciones o qué fue lo que tanto le prometieron, no lo podría decir (2:29:49 a 2:30:02) (…)”. e).- GUSTAVO CAVANZO ESPITIA,78 recordó frente al problema presentado por la demandante, lo siguiente: “(…) sabemos que ella, doña Sofía Bender le entregó una plata a Carmenza Quiroga en parte de un apartamento ahí en la colina campestre, pero, de ahí no sabemos que rumbo tomó ese dinero, ni pa donde cogió, ni dada de esas cosas, ni cómo le iban a responder a doña Sofía Bender (…) no sé el tratamiento que ellos tuvieron para que ella les hubiera dado esa plata, sé que era para un apartamento pero no sé de ahí para allá no sé (minuto 37:06 a 38:00) (…)”. 3.5.- Por último, vale traer a colación de cara al artículo 267 del Código General del Proceso, el efecto probatorio que tuvo la exhibición de documentos, quedando corroborado el acto de afiliación a la Junta demandada, el recibo de caja correspondiente a los pagos efectuados por la demandante, los cheques y la certificación de consignación que evidenciaron los abonos efectuados, hechos que fueron aceptados por la demandada desde la 77 Minuto 2:13:23 a 2:48:47. 78 Minuto 34:05 a 1:21:24. 25 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 contestación de la demanda, quien afirmó que los dineros se entregaron en razón a un proyecto de autoconstrucción de vivienda para cada una de las familias afiliadas, sin que tachara de falso el recibo de caja No. 0552 y la confirmación dada por el Banco Davivienda respecto al depósito realizado de $9.978.295., a la cuenta perteneciente a la “JUNTA DE VIVIENDA COLINA CAMPESTRE”.79 4.- Del cardumen probatorio atrás reseñado puede decirse que, “LA JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA - COLINA CAMPESTRE” en cumplimiento de sus objetivos sociales y pretendiendo una solución de vivienda a todos sus “afiliados”, adelantó un programa para la adquisición de apartamentos mediante la modalidad de “autoconstrucción” que denominó “CONJUNTO RESIDENCIAL COLINA CAMPESTRE”.
Para el efecto, los “afiliados” darían un aporte económico que permitiera la adquisición de un predio a fin de construir en el mismo aquel conjunto residencial. Fue así que, por medio de escritura pública número 096 de enero 29 de 2007 de la Notaría de Melgar, compraron el “(…) Predio URBANO” identificado con el folio de matrícula inmobiliaria número 366-40092.80 Seguidamente, para el mes de junio de 2008, la firma de arquitectos “F SANTAMARÍA R ARQUITECTO” entrega las especificaciones técnicas que tendría el “CONJUNTO RESIDENCIAL COLINA CAMPESTREL”, diseño que cobijó la “IMPLANTACIÓN GENERAL” sobre todo el predio y el tipo de vivienda a construir.
Dicho de otra forma, para el año 2008 el proyecto en comento contaba con el plano y diseño de los apartamentos.81 4.1.- Ahora bien, con el ánimo de conseguir recursos económicos para llevar a feliz término la edificación del conjunto residencial en cita, la señora CARMEN QUIROGA ARIAS en calidad de representante legal de la entidad 79 Fl. 80 de la contestación de la demanda C.1. 80 Pdf PRUEBAS, fl. 73 a 75.
Exp. Digt. 81 Pdf PRUEBAS, fl. 5 y 6. Exp. Digt. 26 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 accionada, comenzó a “promocionar” para el año 2009 el “PROYECTO CONJUNTO RESIDENCIAL COLINA CAMPESTRE”,82 ello, con el objeto de que más familias se afiliaran a la “JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA”.
En busca de aquel objetivo, la entidad demandada expedía: i).- el recibo de caja donde fijaba el “concepto” por el cual el afiliado hacía el depósito de dinero y, ii).- la “OFERTA COMERCIAL”, en la que se reseñaba en beneficio del afiliado, el “(…) compromiso de compra de una (1) unidad de vivienda en el CONJUNTO RESIDENCIAL COLONIA CAMPESTRE lote VERSALLES, con matrícula inmobiliaria No. 366-40092”, de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar (Tolima) localizado en la Calle 19, entre Carreras 7 y 7 A – Barrio VERSALLES (…)” (se destaca) y, el precio asignado a la unidad de vivienda que inicialmente fue fijado en “(…) TREINTA Y OCHO MILLONES SETECIENTOS MIL PESOS M.CTE.
($38.700.000.00) (…)”.83 Esta información pude observarse tanto en el formulario No. 24, que contiene la “OFERTA COMERCIAL” de fecha marzo 1º de 2009,84 en favor de la testigo ELISA SOFIA MARTÍNEZ SANCHEZ (quien hace parte de la Junta Comunitaria en cita), como en el derecho de petición del 11 de abril de 2013, dirigido a la “JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA COLINA CAMPESTRE”, donde se expresa: “[e]l 12 de enero de 2009, mediante el diligenciamiento del formulario de inscripción se efectuó la separación de un bien inmueble cuyo costo inicial ascendía a $38.700.000, (…)”.85 4.2.- Llegados aquí, puede concluirse que en el año 2009 la “JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA COLINA CAMPESTRE” hizo oferta comercial a todos sus afiliados de “(…) una (1) unidad de vivienda en el CONJUNTO RESIDENCIAL COLONIA CAMPESTRE lote VERSALLES, con matrícula inmobiliaria No. 366- 40092 (…) localizado en la Calle 19, entre Carreras 7 y 7 A – Barrio VERSALLES (…)”, por la suma de “(…) TREINTA Y OCHO MILLONES SETECIENTOS MIL PESOS M.CTE.
($38.700.000.00) (…)”,86 82 Pdf PRUEBAS, fl. 5 y 6. Exp. Digt. 83 Pdf 13, fl. 95. Exp. Digt. 84 Pdf 13, fl. 95. Exp. Digt. 85 Pdf PRUEBAS, fl. 24 a 27. Exp. Digt. 86 Pdf 13, fl. 95. Exp. Digt. 27 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 anunciando además que, la “(…) PROMESA DE COMPRAVENTA se protocolizará una vez sea aprobado el PROYECTO DE DIVISIÓN por la OFICINA DE PLANEACIÓN MUNICIPAL DE MELGAR y adjudicados las MATRICULAS CATASTRALES por la OFICINA DE REGISTRO DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS” (negrillas del Tribuna).
En otras palabras, a pesar de lo sostenido por la demandada a lo largo de la actuación, a la hora de suscribir la promesa de venta la “JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA COLINA CAMPESTRE”, actuaría como la prometiente vendedora de una unidad de vivienda familiar, facultad contenida en el literal b) del artículo 9 de sus estatutos, que expresa: “(…) La Junta de Vivienda Comunitaria no podrá: (…) b) Vender soluciones habitacionales a personas afiliadas sin previo permiso del órgano de control y vigilancia Municipal y/o Departamental” (negrillas propias), a contario sensu, puede vender soluciones habitacionales si obtiene el permiso “(…) del órgano de control y vigilancia Municipal y/o Departamental”. 4.3.- En tal sentido, el hecho de que la demandante no haya traído al proceso el documento que expresamente contenía su “OFERTA COMERCIAL”, ello no implica que pueda pasarse por alto la real intención y voluntad de las partes en el desarrollo de los actos tendientes a su cumplimiento, los cuales, deben ser analizados e interpretados según el acontecer de los hechos. 4.4.- En efecto, la existencia del recibo de caja No. 0552 de mayo 14 de 2009 que registra dos pagos mediante cheques realizados por la demandante a la accionada en proporción de $37.500.000.oo., bajo el concepto: “(…) Abono apt colina campestre”; si bien, “(…) por sí solos no constituyen plena prueba del contrato de oferta que se pretende sea reconocido (…)”,87 dejan ver la existencia de una causa que motivó aquella consignación, enmarcada en la adquisición de un apartamento dentro del denominado “PROYECTO CONJUNTO RESIDENCIAL COLINA CAMPESTRE”, cuyo precio para los 87 Argumento utilizado por la señora juez de primer grado (minuto 14: 13 a 14:21 de la sentencia). 28 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 “afiliados” se había fijado en $38.700.000.oo.
A pesar de lo afirmado, no puede olvidarse conforme al precedente judicial atrás anunciado,88 que la “OFERTA” inicialmente planteada y aceptada puede ser modificada, ya sea por su promotor, ora por su beneficiario en el evento en que se acompañe de: “(…) reparos constituye un nuevo intento ajeno al anterior que debe ser considerado por los demás intervinientes, ya que como se dijo (…) ‘la oferta inicial queda en el vacío y surge entonces una ‘nueva propuesta’, en la cual ahora el antiguo destinatario asume la calidad de oferente y el primer ofertante se convierte en destinatario (…)”. 4.5.- En el caso de autos, como se afirmó en el derecho de petición del 11 de abril de 2013, dirigido por el señor JOSE ELIECER YANZA RAMOS a la “JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA COLINA CAMPESTRE”, la “OFERTA” primigenia de adquirir una solución de vivienda familiar fue modificada en su valor, pasando de $38.700.000.oo., a $50.000.000.oo., esto se lee en aquel escrito: “(…) El 16 de mayo de 2011, mediante comunicación escrita nos fue informado las decisiones tomadas el Veintidós 22 de mayo de 2010, por la Asamblea General del proyecto de vivienda comunitaria Colina Campestre — Melgar Tolima, en la cual se tomó la decisión de aumentar el valor inicialmente pactado del inmueble a cincuenta millones de pesos Mcte $50.000.00089, así mismo se nos indicó que como resultado de dicha decisión y con el fin de reactivar la obra se tenía que nivelar los aportes inicialmente acordados (…)”.
De esta forma, se está en presencia de una “NUEVA OFERTA COMERCIAL” quedando en el vacío la inicial, cuya prueba, también es consignada en la documental trasladada al señalarse en el formulario número 078: “Yo, JOSE ELIECER YANZA RAMOS cédula (…) Manifiesto de manera libre y espontánea nuestro compromiso de compra de una (1) unidad de vivienda en el CONJUNTO RESIDENCIAL COLONIA CAMPESTRE lote VERSALLES, con matrícula inmobiliaria No. 366-40092 (…) por un valor de CINCUENTA MILLONES DE PESOS M.CTE.
($50.000.000.00) con las siguientes 88 CSJ SC1303-2022. M.p Dr. FRANCISCO TERNERA BARRIOS. Rad. No. 11001-31-03-004-2011-00840- 01, sentencia del 30 de junio de 2022. 89 Dicho aumento fue de $11.300.000 millones de pesos Mide, respecto del valor inicialmente pactado del inmueble el cual era $38.700.000 millones de pesos M/cte. 29 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 condiciones de pago (…)” (sombreado de la Sala).
Esta “NUEVA OFERTA COMERCIAL” fue notificada a la señora SOFIA JOSEFINA BENDER LOZANO por escrito del 8 de agosto de 2009, informándosele: “REF: (…) ESTRATEGIA FINANCIERA DEFINITIVA (…) Con base en el proceso REESTRUCTURARON(sic) FINANCIERA del proyecto dada las novedades generadas por los inconvenientes presentados con la Licencia de Construcción 08-044 de Marzo de 2.008 y teniendo en cuenta la aprobación de la nueva Licencia con base en la normativa que nos exige: • ALTURA MAXIMA: 3 PISOS. • AISLAMIENTO: PERIMETRAL GENERAL DE 5.00 MTS • ÍNDICE DE OCUPACIÓN: 0.5 • ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN: 1.5 • NÚMERO DE APARTAMENTOS: 42 UNIDADES • ÁREA TOTAL CONSTRUIDA: 3.760.66 M2.
Anexamos a Uds. ESTRUCTURA FINANCIERA y FLUJO DE CAJA (Anexo N. 1) para el desarrollo de obras del proyecto, con el fin de iniciar la entrega de la Unidades de Vivienda a partir del mes de Diciembre del año en curso, respetando lo planteado en el mes de Enero de 2.009 ( ) Teniendo en cuenta que la ESTRUCTURA FINANCIERA del programa Conjunto Residencial COLINA CAMPESTRE, es una entidad de GESTIÓN DE ECONOMÍA SOLIDARIA, la cual se desarrolla con base en los “APORTES EN DINERO, ESPECIE Y TRABAJO”, de las familias asociadas y con base en los requerimientos financieros contenidos en el Anexo N. 1, previa evaluación de la Junta Directiva, Comité Asesor, la Gerencia Técnica Integral y la Firma Constructora, y a fin de evitar el trámite de CRÉDITOS A CONSTRUCTOR, los cuales incrementaría nuevamente el costo, se establecieron los siguientes PLANES DE APORTES FAMILIARES DE VIVIENDA, para la adjudicación de la Unidades de Vivienda sobre un valor final de CINCUNTA MILLONES DE PESOS (…) Con base en su ESTADO ACTUAL DE CUENTA la OFERTA COMERCIAL sería: (…) PLAN CONTADO (…) La adquisición de PARQUEADEROS Y DEPÓSITOS podrá efectuarla mediante solicitud escrita dirigida a la JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA, comprometiéndose al pago del mismo de ESTRICTO CONTADO (…) Una vez analizada la presente 30 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 comunicación, le invitamos a ENTREVISTA PERSONAL los días 11 y 12 de Agosto de 2.009 de 2:00 a 7:00 pm, para efectos de la concertación final y proceder a la protocolización de la OFERTA COMERCIAL (…) Igualmente, efectuar la revisión general de documentos, a fin de iniciar los trámites de PRE-APROBACIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS y fuentes de financiación (…) Con la expedición de la licencia de construcción se procederá [a] la elaboración del PROYECTO DE DIVISIÓN y REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, para la protocolización de la respectiva PROMESA DE VENTA (…) En espera de sus comentarios y esperando su valiosa colaboración”90 (sobresalto del Tribunal). 4.6.- Esta “OFERTA”, reitérese, comunicada el 8 de agosto de 2009, presenta condiciones precisas respecto de los elementos esenciales del convenio, además, fijó para su perfeccionamiento y protocolización, una “(…) ENTREVISTA PERSONAL los días 11 y 12 de Agosto de 2.009 de 2:00 a 7:00 pm, para efectos de la concertación final y proceder a la protocolización de la OFERTA COMERCIAL (…)”, formalidad que no fue cumplida por la señora SOFIA JOSEFINA BENDER LOZANO, pese a que realizó como acto inequívoco de aceptación tácita a las nuevas condiciones, transferencia bancaria el 10 de agosto de 2009 por valor de $9.978.295.91 Sobre el cumplimiento de las formalidades convenidas y aceptadas por las partes para el perfeccionamiento de la “OFERTA”, memórese lo explicado por la H. Corte Suprema de Justicia, en los siguientes términos: también “(…) tendrán que cumplirse aquellos requisitos esenciales de forma (…) que reclame el caso concreto (…) Y, claro está, como en el caso concreto, aquellas pactadas por las partes - eficaces a la luz del ordenamiento (…) para el perfeccionamiento del contrato.
En el caso concreto, las formalidades establecidas por el proponente -especialmente, la aprobación de una proforma y la suscripción de un contrato- se pueden recibir como verdaderas reservas formales. Esto es, en la negociación se afincó una verdadera formalidad ad solemnitatem, <<que es precisamente lo mismo que ocurre cuando el contrato es solemne por disposición directa de la ley; sólo que en la hipótesis lo 90 Pdf 13.
Exp. Digt. 91 Pdf 01, fl. 6. Exp. Digt. 31 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 que es por voluntad de las partes, quienes han querido que el contrato ‘no produzca ningún efecto civil’ sin la observancia de la formalidad especial de otorgarse el instrumento>> (…)”92 (negrillas asignadas).
Y, es que, correspondió a la voluntad de las partes el establecer como requisito o reserva formal para la contratación, la realización de una “ENTREVISTA PERSONAL” a finde efectuar una “concertación final y proceder a la protocolización de la OFERTA COMERCIAL”. De donde, la omisión de estas formalidades ad solemnitatem, impuestas y asumidas por los declarantes conducen a la inexistencia de la pretendida convención. En otros términos, la “OFERTA COMERCIAL” comunicada a la afiliada el 8 de agosto de 2009 no se perfeccionó; conclusión en la que no tiene cabida la falta de legitimación en la causa por activa declarada de oficio por la primera instancia, como quiera que, aquella constituye un presupuesto procesal dirigido a obtener decisión de fondo, entiéndase, corresponde a uno de los presupuestos necesarios para conseguir sentencia favorable a las pretensiones contenidas en la demanda y, por lo tanto, desde el extremo activo, significa ser la persona titular del interés jurídico que se debate en el proceso, o mejor, supone la verificación de que quien demanda tenga la titularidad para reclamar el interés jurídico que se debate en la actuación y, por lo tanto, sin importar si son o no procedentes las pretensiones elevadas, sea el llamado a discutir su procedencia dentro del trámite judicial.93 4.7.- En el caso objeto de litis, la accionante está legitimada para reclamar la devolución de su dinero y la indemnización del daño que ella considera se le genera con la no entrega de sus abonos, pero, como atrás se dijo, la 92 CSJ SC1303-2022.
M.P Dr. FRANCISCO TERNERA BARRIOS. Rad. No. 11001-31-03-004-2011-00840- 01, sentencia del 30 de junio de 2022. 93 Sobre el tema, consúltese la sentencia STC11358-2018 de la SALA DE CASACIÓN CIVIL Y AGRARIA, ID: 642509. M.P Dr. ARIEL SALAZAR RAMÍREZ. 32 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 “NUEVA OFERTA COMERCIAL” soporte de su reclamo no se logró consumar.
De ahí que se impondría, en principio, negar las pretensiones por ese motivo y no por el expuesto por el a quo. Sin embargo, es menester entrar a interpretar la demanda a fin de desentrañar su sentido genuino sin alterarlo ni sustituirlo. 5.- Sobre el punto, la H. Corte Suprema de Justicia tiene dicho: “[l]a Sala, en situaciones como las reseñadas, acentúa el deber legal del juzgador de interpretar la demanda para ubicar con exactitud la responsabilidad civil, particularmente en casos de confusión, duda o anfibología sobre su naturaleza contractual o extracontractual.
A este respecto, ‘cuando el lenguaje de la demanda, sin ser indescifrable por completo, no se ajusta a la claridad y precisión indispensables en tan delicada materia’ (CLXXXVIII, 139), para ‘no sacrificar el derecho material en aras de un culto vano al formalismo procesal’ (CCXXXIV, 234), ‘el juzgador está obligado a interpretarla en busca de su sentido genuino sin alterarlo ni sustituirlo, consultando la prevalencia del derecho sustancial, el acceso a la administración de justicia y la solución real de los conflictos’, realizando ‘un análisis serio, fundado y razonable de todos sus segmentos’, ‘mediante su interpretación racional, lógica, sistemática e integral’ (…) ‘siempre en conjunto, porque la intención del actor está muchas veces contenida no sólo en la parte petitoria, sino también en los fundamentos de hecho y de derecho’, bastando ‘que ella aparezca claramente en el libelo, ya de una manera directa o expresa, ya por una interpretación lógica basada en todo el conjunto de la demanda’ (…) ‘de manera que, en procura de evitar el sacrificio del derecho sustantivo, pueda enmendar con su actividad dialéctica la confusa presentación de los hechos, de las pretensiones o de las excepciones que hayan efectuado las partes intervinientes en el proceso’ (…)”.94 5.1.- Aplicada la citada jurisprudencia, del análisis lógico, sistemático, integral, fundado y razonable de la demanda, no obstante calificar el actor los hechos bajo el ropaje del “( ) incumplimiento en la oferta (…)”, se advierte que, la pretensión se dirige al reintegro del dinero entregado por 94 Sal.
Cas. Civ. M.P Dr. WILLIAM NAMÉN VARGAS, sentencia del 17 de noviembre de 2011. Referencia: 11001-3103-018-1999-00533-01 33 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 la actora a la demandada como: “(…) parte de pago de la unidad de vivienda ofrecida en venta (…)”, hecho que generó no solo el acto de afiliación, sino, también, el abono de parte del precio acordado de forma anterior a la protocolización de la oferta en proporción de $47.478.295.oo.; dicho de otra forma, se está alegando implícitamente la presencia de actos precontractuales que tuvieron como propósito la consolidación de un proyecto de negocio consistente en la construcción de un conjunto residencial, lo que no llegó a feliz término. 5.2.- En esa dirección, vale recordar: “(…) en la etapa precontractual, conforme lo precisa la doctrina, «las partes que todavía no son deudor y acreedor, pero que están en el camino de serlo, se deben reciproco respeto a sus respectivos intereses» por lo que se debe hablar claro, esto es, «poner de manifiesto y con claridad a la otra parte la situación real reconocible y, sobre todo, abstenerse de toda forma de reticencia fraudulenta y de toda forma de dolo pasivo que pueda inducir a una falsa determinación de la voluntad de la otra parte»95, (…) La lealtad y la buena fe, sobre el particular recuérdese que el artículo 871 del Código de Comercio preceptúa que «los contratos deberán celebrarse y ejecutarse de buena fe y, en consecuencia, obligarán no sólo a lo pactado expresamente en ellos, sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de los mismos, según la ley, la costumbre o la equidad natural», norma de la que se deduce que la buena fe cumple con una función de integrar y adecuar la voluntad privada de la que ha surgido el contrato (…) Respecto a la función integradora ha precisado la doctrina que «la buena fe influye en el contenido del negocio, ya que no siempre la voluntad privada es capaz de prever todas las posibilidades que se derivan del mismo, y, por ello, se hace inútil acudir a una voluntad presunta»96”97 (se matiza). 5.3.- Al respecto, la doctrina afirma: “(…) el postulado de la buena fe impera en todo el camino del contrato: en su etapa preparatoria, en el momento de su formación, en su ejecución y también en su interpretación. Veamos como opera el principio en 95 Emilio Betti.
Teoría general de las obligaciones. T. I. Editorial Revista de Derecho Privado. Madrid. pág. 96 José Luis de los Mozos. El principio de buena fe. BOSH, Casa Editorial. Barcelona, 1965, pág. 124 97 Sal. Cas. Civ. SC-3978-2022. M.P Dra. MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ. Radicación n.° 05001- 31-03-017-2012-00104-01, sentencia de diciembre 14 de 2022. 34 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 cada uno de estos estadios (…) a) En la etapa preparatoria y de formación del contrato.
Los contratantes se deben lealtad en todas las etapas preliminares a la formación del negocio, no es otra cosa, como afirma Betti, que hablar claro, lo que impone hacer patente a la contraparte la situación real de las cosas, desengañándola de eventuales errores que sean reconciliables. Se deben presentar con toda claridad los antecedentes del negocio, procurando informar sobre todas aquellas circunstancias que puedan interesar a la otra parte.
Ocultar circunstancias que pueden influir en la decisión del otro negociante, es una reticencia fraudulenta, que atenta contra este deber de buena fe (…) LA RESPONSABILIDAD PRECONTRACTUAL (…) Observamos anteriormente que en la etapa de preparación y formación del contrato, la buena fe consistía en ese deber de lealtad en el trato que se impone a los futuros contratantes y además en la claridad y sinceridad que deben caracterizar todas las manifestaciones e informaciones sobre las circunstancias del negocio (…) Es precisamente en este deber de actuar de buena fe en la etapa preparatoria del contrato, donde los autores fundamentan la responsabilidad precontractual (…) Como antes se observó, para llegar al contrato los interesados recorren todo un camino que empieza con la invitación a contratar, y se concreta en la oferta y aceptación. En todo este periodo ocurren entre las partes un sin número de conversaciones donde se discuten los pormenores del futuro del negocio y las partes están obligadas a actuar de buena fe (…) El art. 863 expresa: ‘Las partes deberán proceder de buena fue exenta de culpa en el período precontractual, so pena de indemnizar los perjuicios que se causen (…) El ya transcrito 863 del código de comercio preceptúa el deber de buena fe en toda la etapa precontractual, sin embargo no señala el momento preciso donde debe surgir ese deber de buena fe en esta etapa (…) Considero que desde el momento en que se formula invitación para contratar, así no tenga los requisitos para constituir una oferta, las partes deben proceder de buena fe.
Pero para los efectos de la responsabilidad precontractual, estamos de acuerdo con el profesor Fontanarrosa,98 cuando señala ‘el deber de buena fe nace en el instante en que alguien dirige a otro una oferta revestida de caracteres de seriedad idóneos y suficientes para hacer nacer en el destinatario la confianza en las negociaciones que se inician habrán de ser llevadas a buen término’ (…) El fundamento legal de la responsabilidad 98 Ob.
Cit. Pág. 54. 35 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 precontractual es bien claro en el sistema jurídico colombiano con la anotación del art. 863 y la razón de ser de esta norma resulta obvia, pues no formándose el contrato, la fuente de la responsabilidad no puede estar en el contrato, sino en ‘la trasgresión de un deber extraño y anterior al contrato’99”100 (negrillas fuera del texto). 5.4.- Como atrás quedó explicado, en acatamiento al principio de la buena fe y lealtad negocial la demandante hizo caso de lo que en su momento ofertó la señora CARMEN QUIROGA ARIAS bajo la calidad de representante legal de la entidad accionada, propuesta materializada y aceptada en el documento titulado “OFERTA COMERCIAL”, donde se anotó en favor de la afiliada, el “(…) compromiso de compra de una (1) unidad de vivienda en el CONJUNTO RESIDENCIAL COLONIA CAMPESTRE lote VERSALLES (…) [por] “(…) ($38.700.000.00) (…)”.101 En razón de este preacuerdo, la accionante consignó $37.500.000.oo., según el recibo de caja No. 0552 de mayo 14 de 2009 cuyo “concepto” fue: “(…) Abono apt colina campestre”.
Posteriormente, el 8 de agosto de 2009 le comunican que el precio asignado de forma inicial en la oferta se incrementó en $50.000.000.oo.,102 ello, debido a una estrategia de reestructuración financiera, situación que nuevamente fue aceptada por la señora SOFIA JOSEFINA BENDER LOZANO, quien, en cumplimiento de lo informado realiza transferencia bancaria el 10 de agosto de 2009 por $9.978.295,103 para un total de $47.478.295.oo.
El abono de aquellos dineros tuvo como propósito llevar a feliz término la “nueva oferta comercial”, de ningún modo, correspondía al cumplimiento de obligaciones generadas por aquella, pues, itérese, no se perfeccionó, empero, el hecho de la consignación estuvo precedido de un actuar de buena fe, toda vez que, la obligación de pagar surgía para la 99 MESSINEO. ob. cit.
Tomo IV. Pág. 466. 100 JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR. Contratos mercantiles Editorial. Biblioteca Jurídica DIKE 1987. Pág. 92 a 95. 101 Pdf 13, fl. 95. Exp. Digt. 102 Pdf 13. Exp. Digt. 103 Pdf 01, fl. 6. Exp. Digt. 36 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 afiliada de forma posterior a la “(…) ENTREVISTA PERSONAL (…) [y] protocolización de la OFERTA COMERCIAL (…)”; no obstante, en el recorrido precontractual la entidad accionada de forma tácita autorizó la realización de abonos sin que previamente estuviera suscrita la oferta comercial, circunstancia que generó, de suyo, la aceptación de obligaciones en cabeza de la “JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA COLINA CAMPESTRE”, como lo eran, el cuidado y custodia del dinero recibido en sus arcas y la determinación del saldo a pagar una vez se finiquitara la oferta. 5.5.- Así, pues, la conservación de los dineros entregados por la señora SOFIA JOSEFINA BENDER LOZANO tenía como soporte el cumplimiento de la “OFERTA COMERCIAL” con el objeto de amortizar la obligación de cara a los desembolsos hechos, pero, al no darse su perfeccionamiento ha debido procederse a la devolución de aquellos, hecho que a la hora de ahora no ha cumplido la accionada incurriendo de esa forma en una conducta que trasgrede la ejecución de buena fe y lealtad que rodeó el periodo precontractual, dicho de otra forma, se está en presencia de “(…) ‘la trasgresión de un deber extraño y anterior al contrato’”, que termina siendo el soporte de la responsabilidad declarada.
En efecto, con apego al artículo 863 del Código de Comercio puede aseverarse que, dada la inexistencia de un vínculo jurídico negocial, en la etapa de las tratativas la obligación de indemnizar encuentra su causa no en el incumplimiento de inexistentes obligaciones contractuales, sino, en la conducta dañosa o culposa del ente involucrado, consistente en la inexistencia de fundamento jurídico o convencional que le permita continuar conservando los abonos efectuados por la accionante. 37 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 5.6.- Con todo, se reconocerá el pago de perjuicios a la actora, pero no los derivados de la oferta sino los provenientes de la responsabilidad precontractual, los cuales, se contraen a la devolución del dinero abonado por la señora SOFIA JOSEFINA BENDER LOZANO durante el periodo precontractual, aplicando la indexación de acuerdo al índice de precios al consumidor (IPC) en razón a la pérdida del valor adquisitivo del peso colombiano, junto a los intereses civiles del seis por ciento (6%) anual, los que se cobrarán una vez vencido el plazo concedido para el pago de la indemnización. Frente al modo como se liquidará la indexación, se procederá a elaborar el siguiente recuadro, teniendo como referente la fecha de consignación de las sumas de dinero atrás citadas, el IPC inicial y final al momento de proferirse esta sentencia, el factor de indexación, cuyo resultado actualizado arroja el monto de: $86.746.019,91: Fecha Inicial Fecha Final IPC Inicial IPC Final Factor de indexación Capital Valor Actualizado 16/04/2009 8/03/2023 71,380000 130,40000 1,8268 $ 18.500.000,00 $ 33.796.581,68 16/04/2009 8/03/2023 71,380000 130,40000 1,8268 $ 19.000.000,00 $ 34.710.002,80 10/08/2009 8/03/2023 71,350000 130,40000 1,8276 $ 9.978.295,00 $ 18.236.435,43 5.7.- Con todo, debe agregarse que las excepciones de mérito denominadas: “1.- INEXISTENCIA DE OFERTA DE VENTA POR PARTE DE LA JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA COLINA CAMPESTRE. 2.- FALTA DE SUSTENTO LEGAL DE LAS PRETENSIONES. 3.- FALTA DE LEGITIMACIÓN POR PASIVA – GENÉRICA O INNOMINADA”, no tienen vocación de prosperidad como quiera que, la primera y tercera de aquellas intentan demostrar (pese al cúmulo de pruebas allegas a la actuación valoradas en el numeral 4º y siguientes de las consideraciones), que la “(…) Junta de Vivienda Comunitaria no tiene por objeto vender inmuebles (…) desde el punto de vista legal nunca la Junta de Vivienda podía hacer oferta de venta por carecer de facultades para ello y por no poder individualizar ningún inmueble por su cabida y linderos como lo exige las normas que regulan la 38 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 materia (…)”; afirmación que riñe con la realidad procesal y la facultad contenida en los estatutos de la multicitada Junta de Vivienda, en especial, el literal b) del artículo 9, donde expresamente se reconoce la venta de soluciones habitacionales, previo permiso “(…) del órgano de control y vigilancia Municipal y/o Departamental”.
Por su parte, la segunda, busca desdibujar los abonos hechos por la gestora del proceso catalogándolos como “aportes”, ello, a despecho de que el objeto perseguido fue la materialización de la segunda oferta comercial, pues, la inicialmente elevada por $38.700.000.oo., se estaba cumpliendo a cabalidad, presupuesto que permite identificar la calidad y fin que tenían los dineros consignadas.
De esta forma, al no existir mayores elementos de juicios que permitan el reconocimiento de alguna excepción, así sea de oficio, se tendrán que negar las propuestas por la demandada. 6.- Finalmente y por eso no menos importante, debe decirse que es improcedente entrar a estudiar y declarar la nulidad absoluta de lo que califica el extremo actor como “promesa de venta”, en razón a que el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, exige que dicho contrato “( ) conste por escrito (…)”, requisito que no puede suponerse con soporte en una interpretación personal, cuanto más, si de los medios de prueba analizados se dijo respecto de la suscripción de la “promesa de venta”, lo siguiente: “(…) Que la PROMESA DE COMPRAVENTA se protocolizará una vez sea aprobado el PROYECTO DE DIVISIÓN por la OFICINA DE PLANEACIÓN MUNICIPAL DE MELGAR y adjudicados las MATRICULAS CATASTRALES por la OFICINA DE REGISTRO DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS (…) FIRMA (…)”,104 “(…) Con la expedición de la licencia de construcción se procederá [a] la elaboración del PROYECTO DE DIVISIÓN y REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, para la protocolización de la respectiva PROMESA DE VENTA”.105 En este orden de ideas, evidente 104 Pdf 13, fl. 95.
Exp. Digt. 105 Pdf 13. Exp. Digt. 39 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 resulta señalar que en el presente caso no se elaboró o diseño una “promesa de compraventa”, por tal motivo, no advierte el Tribunal que de oficio deba emitir pronunciamiento sobre la posible existencia de una nulidad absoluta, debiéndose negar la solicitud elevada por la recurrente. 7.- Corolario de lo anterior, la sentencia proferida en audiencia por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Melgar el 18 de febrero de 2022 deberá revocarse, para en su lugar, declarar la responsabilidad precontractual de “LA JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA - COLINA CAMPESTRE”, por la no devolución de los abonos recibidos de manos de la señora SOFIA JOSEFINA BENDER LOZANO durante el periodo precontractual a la no protocolización de la “OFERTA COMERCIAL”, los que serán reintegrados aplicándosele el (IPC) hasta el momento de su pago efectivo, lo anterior, bajo la condena en costas en ambas instancias a la demandada (núm. 4 Art. 365 del C.G.P.).
VIII.- DECISIÓN. Con fundamento en lo anteriormente expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibagué, Sala Civil Familia de decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO. - REVOCAR la sentencia proferida en audiencia por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Melgar el 18 de febrero de 2022, conforme a las consideraciones dadas en precedencia. EN CONSECUENCIA, declarar precontractualmente responsable a “LA JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA - COLINA CAMPESTRE”, por la no devolución de los abonos recibidos de manos de la señora SOFIA JOSEFINA BENDER LOZANO durante el periodo que 40 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 precontractual a la no protocolización de la “OFERTA COMERCIAL”.
SEGUNDO. - CONDENAR a “LA JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA - COLINA CAMPESTRE”, a reintegrar a la demandante SOFIA JOSEFINA BENDER LOZANO los abonos efectuados debidamente indexados, equivalentes a la suma de OCHENTA Y SEIS MILLONES SETECIENTOS CUARRENTA Y SEIS MIL DIECINUEVE PESOS CON NOVENTA Y UN CENTAVO ($86.746.019,91) M/te. El pago de esta condena se hará dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de esta decisión, momento a partir del cual, devengarán un interés legal civil del seis por ciento (6%) anual hasta cuando se produzca el pago efectivo.
TERCERO. - NEGAR las excepciones de mérito propuestas por el extremo demandado de acuerdo a lo analizado en renglones que preceden. CUARTO.- NIEGUESE LA SOLICITUD realizada por la parte recurrente consistente en estudiar de oficio la nulidad absoluta de una “promesa de compraventa”, de acuerdo a los razonamientos hechos en renglones atrás. QUINTO.- CONDENAR EN COSTAS de primera instancia a “LA JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA - COLINA CAMPESTRE”.
Las agencias en derecho serán fijadas por el juzgado de origen (Art. 366 del C.G.P.). SEXTO.- CONDENAR EN COSTAS en esta instancia a “LA JUNTA DE VIVIENDA COMUNITARIA - COLINA CAMPESTRE”. Fijar como agencias en derecho, la suma de un millón de pesos ($1.000.000.oo.), (núm. 4º Art. 365 del C.G.P.). 41 República de Colombia Tribunal Superior de Ibagué Sala Civil Familia 2018-00070-02 M.A.M.V. Exp. 2018-00070-02 SÉPTIMO.- EJECUTORIADA esta providencia, dispóngase la devolución del expediente virtual al despacho de origen.
OCTAVO. -
NOTIFÍQUESE esta decisión conforme lo señala el artículo 9 de la Ley 2213 de junio 13 de 2022. CÓPIESE,
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE MANUEL ANTONIO MEDINA VARON Firma escaneada según Decreto 491 de 2020 MABEL MONTEALEGRE VARÓN En permiso. DIEGO OMAR PÉREZ SALAS Firma escaneada según Decreto 491 de 2020