Micelio

SENTENCIA — Tribunal Superior de Bogotá

Radicado: 11001 3103 032 2015 00784 01

Sala: SALA CIVIL

Ponente: Oscar Fernando Yaya Peña

Fecha: 2017-04-05

Sujetos procesales: PROMOTORA COMERCIAL DE LA SABANA S.A. –PROCOMSA S.A.- / PLAY PARK S.A.S.

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ANTECEDENTES 1. Previa la demanda ejecutiva de rigor y con base en el escrito que recoge el contrato de arrendamiento de los locales comerciales No. 258 y 259 del inmueble ubicado en la carrera 3 No. 15� � 57 de Mosquera (Cundinamarca), se libr� mandamiento de pago contra la demandada (arrendataria) por los siguientes conceptos: (i) $8�409.458 (saldo del canon de febrero de 2015);

(ii) $75�685.128 (c�nones de marzo a mayo de 2015); (iii) $3�153.547 (cuota de administraci�n de septiembre de 2014); (iv) $37�842.564 (cuotas de administraci�n de octubre de 2014 a enero de 2015); (v) $39�734.692 (cuotas de administraci�n de febrero a mayo de 2015) y (vi) por los c�nones y cuotas de administraci�n que en adelante se causen, hasta cuando se verifique la entrega del bien arrendado o se profiera sentencia�. 2.

LA OPOSICI�N. La ejecutada excepcion� �falta de legitimaci�n en la causa por activa�; �ausencia de documento que preste m�rito ejecutivo�; �contrato no cumplido� y �cobro de lo no debido�.

3. EL FALLO APELADO. El juez a quo declar�, de oficio, la �inexistencia del contrato de arrendamiento� y, en consecuencia, dispuso la terminaci�n del proceso. Sostuvo que, �al tenor del art�culo 1973 del C�digo Civil, el contrato de arrendamiento se caracteriza por ser bilateral y conmutativo, por cuanto al arrendador le nace el derecho a la renta, y al arrendatario correlativamente le surge el derecho al goce de la cosa arrendada, de donde se infiere que el contrato s�lo se perfecciona con la entrega de la cosa�; que �el extremo actor no aport� el inventario y el acta de entrega a que hace alusi�n el contrato de arrendamiento�; que �la no entrega del inmueble se encuentra demostrada con los correos electr�nicos que alleg� la ejecutada, los cuales se presumen aut�nticos (�), con la misiva enviada por Play Park a la demandante, en la que hace devoluci�n de las cuentas de cobro expedidas por Procomsa, pretextando la no entrega de los locales (�), con la respuesta de la administradora del centro comercial Eco Plaza, en la que informa que durante el periodo comprendido entre el 20 de febrero de 2014 y el 1� de febrero de 2015, no se registr� ning�n consumo de agua en los locales 258 y 259 (�) y con el testimonio de Jorge Mario Castillo Vel�squez (�), sin que obre prueba de que los locales hubieran sido entregados con posterioridad� y que �en ese escenario es claro que el contrato de arrendamiento no se perfeccion� y, en consecuencia, no se generaron obligaciones para las partes�. 4.

LA APELACI�N. La demandante aleg� que �el contrato de arrendamiento no es real, sino consensual, que se perfecciona con el acuerdo de las partes y que en este caso se encuentra incorporado al documento que se alleg� como t�tulo ejecutivo�; que �lo que se discute es el incumplimiento de las obligaciones emanadas de ese contrato (�), y lo que sucedi� en este caso es que la arrendataria requer�a hacer unas adecuaciones, pero finalmente no las efectu�, pese a que se le envi� la documentaci�n necesaria�; que, �como en el contrato la arrendataria manifest� que recib�a el inmueble a satisfacci�n, la ejecutante ten�a el convencimiento �ntimo de que ya hab�a cumplido con su obligaci�n. Ahora, si la parte contraria pensaba que no hab�a sido as�, era su obligaci�n requerir o constituir en mora a la demandante, para que cumpliera la obligaci�n que consideraba incumplida�; que �aunque en el contrato si se habla de levantar un inventario, los inmuebles arrendados estaban en obra gris, por lo que no hab�a nada que inventariar� y que �ciertamente existen unas comunicaciones de parte de la compa��a (demandante), pero, en su correcto entendimiento, debe entenderse que lo que ellas pretend�an era suministrar la informaci�n t�cnica que requer�an las personas que deb�an efectuar unas adecuaciones al interior del inmueble, el cual ya estaba a disposici�n de la demandada�.

CONSIDERACIONES 1. El Tribunal coincide con el juez de primera instancia en cuanto sostuvo que la parte actora no demostr� (como le incumb�a, dadas las razones de �ndole probatoria que se expondr�n en ulteriores consideraciones) que ella cumpli� con su obligaci�n inicial de entregar a la ejecutada los dos locales comerciales sobre los que vers� el contrato de arrendamiento que aqu� se aport� como t�tulo ejecutivo, contingencia que (aunque no implica la �inexistencia� de ese negocio jur�dico, como lo sostuvo el juzgador a quo), si impide la continuaci�n de este recaudo, por manera que desde ya se anuncia que se confirmar� el fallo apelado. 2.

No anduvo muy afortunado el juez de primera instancia al se�alar que el contrato de arrendamiento es de aquellos que la doctrina denomina como �reales� (es decir, aquellos cuyo perfeccionamiento requiere la entrega de la cosa objeto de la negociaci�n), pues, aunque esa modalidad contractual si es bilateral y conmutativa como se indic� en la sentencia apelada (caracter�sticas por entero ajenas a las formalidades constitutivas de los contratos), no debe olvidarse que, de conformidad con el art�culo 1973 del C�digo Civil, la obligaci�n de entrega a cargo del arrendador surge, precisamente, con motivo de la celebraci�n del contrato, lo que impone colegir que la existencia de ese t�tulo jur�dico antecede, incluso, a la referida prestaci�n de hacer.

De ah� que reconocida doctrina nacional haya precisado que �el arrendamiento es un contrato que se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio. Desde el instante mismo en que se expresa la voluntad para arrendar sobre estos dos extremos, el contrato se reputa perfecto. No se exige solemnidad alguna�. 3. No obstante, como se advirti� desde el inicio de estas consideraciones, la imprecisi�n en que incurri� el fallador de primera instancia no es �bice para desestimar la alzada, dado que el vac�o probatorio que observ� dicho juzgador en punto al cumplimiento de la principal obligaci�n que a cargo del demandante gener� el contrato de arrendamiento de marras (y en el que coincide el Tribunal), impide la continuaci�n de este recaudo.

Y es que, si bien es cierto que en el titulo ejecutivo de esta actuaci�n (cuya fecha cierta de suscripci�n, acorde con el art�culo 253 del C. G. del P., es el 19 de septiembre de 2014, fl. 8), se consign� que el arrendatario �recibi� a conformidad� los inmuebles materia de esa negociaci�n (tema al que insistentemente aludi� la apelante), tambi�n lo es que la veracidad de esas manifestaciones a la postre result� desvirtuada por virtud de los correos electr�nicos que alleg� la demandada (cuya procedencia reconoci� la misma actora al replicar las excepciones y al formular su apelaci�n contra el fallo de primera instancia, fls. 87 y 136), en los que se manifest� a la opositora (los d�as 25 de septiembre y 8 de octubre de 2014, es decir, con posterioridad a la suscripci�n del susodicho contrato de arrendamiento), que �estoy atenta a sus indicaciones de cu�ndo podemos reunirnos con sus arquitectos para la entrega del local� y que �estoy muy pendiente de recibirlos en el centro comercial con el fin de entregarles el local� (fls. 63 y 61).

Los mensajes de datos en cita (cuyo origen y contenido, se insiste, no desconoci� la demandante), no involucran un �requerimiento� hecho a la arrendataria para que efectuara los ajustes que requer�an los inmuebles (como lo plante� Procomsa), sino espec�ficamente para que se acordara una cita con miras a efectuar la entrega inicial y formal de los mismos, contingencia que impone colegir, no s�lo que para la fecha en que se suscribi� el contrato locaticio de marras, la ejecutada aun no detentaba materialmente esos locales (como se indic� en el escrito que recogi� esa negociaci�n), sino tambi�n que Procomsa era plenamente consciente de esa situaci�n. Entonces, como a la luz de los elementos probatorios que se recaudaron con posterioridad al mandamiento de pago, no era factible tener al contrato de arrendamiento como prueba suficiente del cumplimiento de la susodicha obligaci�n de entrega (la cual estaba en cabeza de la arrendadora, de conformidad con el art. 1982 del C. Civil), ha de convenirse en que, en ese escenario, la continuidad de la ejecuci�n (que, por fincarse en un negocio jur�dico bilateral, requer�a que se acreditara el cumplimiento o el allanamiento a cumplir de la parte actora), estaba supeditado a que la ejecutante demostrara que, con posterioridad a la fecha en que se suscribi� esa negociaci�n (y con la antelaci�n suficiente para que se hicieran exigibles las obligaciones dinerarias que aqu� se cobran), ella satisfizo esa prestaci�n (de hacer) a favor de su arrendataria.

Ciertamente, que las prestaciones cuyo cumplimiento aqu� se demanda (pago de los c�nones de arrendamiento y de cuotas de administraci�n) no corresponda a una obligaci�n aut�noma (como lo ser�a, por ejemplo, la contenida en un t�tulo valor, arts. 619 y 627, C. de Co.), sino que por el contrario, forme parte de un negocio jur�dico bilateral que, por igual, gener� obligaciones a cargo de la parte ejecutante, es una contingencia que implica que para acreditar la exigibilidad de esas �acreencias� (y, por ende, su m�rito para ser cobradas coercitivamente, art. 422, C. G. del P.), deb�a acreditarse que la ejecutante cumpli� (o estuvo presta a hacerlo) con su parte de esa negociaci�n, pues, como lo ha precisado la jurisprudencia con base en el art�culo 1609 del C�digo Civil, �la alternativa de solicitar el cumplimiento forzado de las obligaciones contractuales, inclusive con indemnizaci�n de perjuicios, la permite los art�culos 870 del C�digo de Comercio 1546 del C�digo Civil, siempre y cuando el demandante hubiere cumplido con las obligaciones a su cargo o se haya allanado a cumplirlas en la forma y tiempo debidos�.

Sin embargo, adem�s de los ya citados correos electr�nicos (que, como se vio, en nada ayudan al �xito de la demanda ejecutiva, y por el contrario la perjudican), la �nica probanza que aqu� se recaud� fue el testimonio de Jorge Mario Castillo Vel�squez, quien, en t�rminos generales, refrend� la versi�n que ofreci� la opositora, y adem�s destac� que, los d�as 25 de septiembre y 8 de noviembre de 2014, en su condici�n de arquitecto de la sociedad ejecutada, asisti� en compa��a del representante legal de Play Park al Centro Comercial Eco Plaza, para cumplir la cita programada por Procomsa para la entrega de los locales y que, finalmente, esa diligencia no se pudo llevar a cabo, por cuanto, en la primera oportunidad, el local no ten�a servicio de energ�a que permitiera revisar las instalaciones de los locales, y en la fecha reprogramada para esos efectos, �no se consigui� a nadie (de la demandante) que hiciera la entrega� (cd., fl. 136, mins. 48:20 y ss.). 4.

Cabe agregar que la omisi�n en que incurri� la arrendadora (esto es, no entregar a su contraparte los locales objeto del contrato de arrendamiento), no puede entenderse salvada (como de alguna manera lo ambiciona la recurrente) simplemente porque la arrendataria �no la constituy� en mora, para que cumpliera la obligaci�n que consideraba incumplida�.

T�ngase en cuenta que, ni los art�culos 1608 del C�digo Civil y 94 del C. G. del P., ni ninguna otra disposici�n normativa prev�n que tal �reconvenci�n� sea un presupuesto de la exigibilidad de las obligaciones, las cuales han de cumplirse (cuando no se sujetan a un plazo o condici�n, como es el caso de la prestaci�n de hacer que se gener� en cabeza de la aqu� arrendadora), desde el mismo momento en que se contraen (es decir, en este asunto, el 19 de septiembre de 2014, fecha en que se ajust� el contrato de arrendamiento). 5.

En resumen, se confirmar� el despacho adverso que el juez de primera instancia le imprimi� a la demanda ejecutiva, pero no por la �inexistencia� del negocio jur�dico de arrendamiento a que aludi� ese juzgador, sino en virtud del �xito de la excepci�n de �contrato no cumplido�. DECISI�N Por lo expuesto, la Sala Civil de Decisi�n del Tribunal Superior de Bogot�, administrando justicia en nombre de la Rep�blica y por autoridad de la Ley, CONFIRMA la sentencia que el 5 de diciembre de 2016 profiri� el Juzgado 32 Civil del Circuito de Bogot�, en el proceso ejecutivo singular de la referencia, pero no por las razones que esgrimi� ese juzgador, sino por el �xito de la excepci�n de �contrato no cumplido� que formul� Play Park S.A.S. Costas de segunda instancia a cargo de la recurrente, liqu�dense por el despacho de primera instancia, incluyendo como agencias en derecho la suma de $1�000.000, seg�n lo estima el Magistrado Ponente.

Rem�tase el expediente al Juzgado de origen. Notif�quese Los Magistrados, OSCAR FERNANDO YAYA PE�A MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA GERM�N VALENZUELA VALBUENA  LOS PRINCIPALES CONTRATOS CIVILES Y SU PARALELO CON LOS COMERCIALES, Jos� Alejandro Bonivento Fern�ndez, Ed. Librer�a Ediciones del Profesional, ed. 18�, p�g. 416.  CSJ., sent. de 10 de junio de 2011, exp. 1621     OFYPVZ 2015 00784 01  PAGE 7 4mn}��������������� $ % ) 3: O R � � � � � � � ! " % 0 I f r { � � � ����������������������������������������~h.�h�oOOJQJ\�^Jh.�h=a�OJQJ^Jh.�h�c�OJQJ^Jh.�h)�OJQJ^Jh.�hMa�OJQJ^Jh.�h]X�OJQJ^Jh�wuOJQJ^Jh.�h��OJQJ^Jh.�h�oOOJQJ^Jh.�h�oO5�OJQJ^J-34G`a������ � � �   � � ���������������������$��dh`��a$gd�v $d�a$gd)� $d�a$gdB&�$��dh`��a$gd�oO$a$gd72�$a$gd72� $dha$gd�oO�   8; ? F G H l m q r s u v y z � � � � � � 3 6 9:; > ? 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