Micelio

SENTENCIA — Tribunal Superior de Bogotá

Radicado: 2007 189 03

Sala: SALA CIVIL

Ponente: Ana Lucia Pulgarin Delgado

Fecha: 2011-06-22

Sujetos procesales: RENÉ YESID VARGAS LÓPEZ RONALD LONDOÑO LÓPEZ / MARÍA EMMA NUÑEZ SÁNCHEZ

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MAGISTRADA PONENTE: ANA LUCIA PULGARIN DELGADO RADICACI�N: No. 2007 189 03 Rad. Int. 3562 PROCEDENCIA: JUZGADO 4� CIVIL DEL CTO DEMANDANTES: REN� YESID VARGAS L�PEZ RONALD LONDO�O L�PEZ DEMANDADO: MAR�A EMMA NU�EZ S�NCHEZ CLASE DE PROCESO ORDINARIO MOTIVO DE LA ALZADA: APELACI�N SENTENCIA Aprobaci�n proyecto: 23-03-2011 ASUNTO Se resuelve el recurso de apelaci�n interpuesto por la parte actora contra la sentencia del 7 de abril de 2010, proferida por el Juzgado 4� Civil del Circuito de la ciudad de Bogot�.

ANTECEDENTES 1.- De acuerdo con la demanda, los demandantes, Ren� Yesid Vargas L�pez y Ronald Londo�o L�pez, en su condici�n de compradores, y a trav�s de su representante, convocaron a la demandada, Emma N��ez S�nchez, vendedora, para obtener, previo los ritos del proceso ordinario, la resoluci�n del contrato de promesa de compraventa suscrito entre dichas partes en documento privado del 19 de abril de 2005, alegando el incumplimiento de �sta en la entrega del inmueble En consecuencia, reclaman, adem�s de la ineficacia del contrato, la devoluci�n de $30.000.000 de pesos entregados como parte de pago del bien, el valor de la cl�usula penal pactada en la suma de $15.000.000, as� como el pago los perjuicios a t�tulo de lucro cesante y da�o emergente, que aducen haber padecido, por raz�n de dicho incumplimiento contractual atribuido a la vendedora. 2.- Como apoyo a tales peticiones narran los demandantes que en el documento privado en menci�n, arrimado con la demanda, la demandada les prometi� en venta el inmueble de la calle 1C No. 29-64 de Bogot�, dentro del cual se convino el precio en la suma de $110.000.000, de los cuales los promitentes compradores pagaron $30.000.000, de acuerdo con las fechas acordadas, y la suma de $10.000.000 deb�an cancelarla el 15 de mayo de 2005 (cl�usula 3�), d�a de la entrega de tercer piso del bien, y para satisfacer el saldo de $70.000.000, establecieron cuotas mensuales, a partir de julio de 2005 hasta junio de 2009, fecha que se defiri� a un mes despu�s de la entrega.

Refieren que, el 14 de mayo de 2005, fecha inicialmente pactada, fue diferida para el mes de julio de ese a�o, en la que contaban con el dinero para satisfacer la cuota de $10.000.000, pero que la vendedora no cumpli� con la entrega del tercer piso del inmueble, como se hab�a pactado en el contrato, siendo ello el motivo de la resoluci�n invocada, pues, aducen solamente haber recibido el primero y segundo nivel, de los tres que consta el bien.

Se�alan, de otro lado, haber hecho reparaciones al inmueble y asumido el pago de servicios p�blicos, cuyo reconocimiento econ�mico pretenden que se disponga dentro de la presente actuaci�n, as� como el pago del lucro cesante, por haberse frustrado la operaci�n, en dicho inmueble, de un hogar geri�trico, si se hubiese entregado la totalidad del bien. 3.- La litis se integr� con la hija de la demandada, quien, conforme a la actuaci�n surtida en la jurisdicci�n de familia, act�a como guardadora de aquella, admitiendo, de acuerdo con la contestaci�n a la demanda, la existencia del negocio jur�dico en menci�n y el pago que afirmaron los demandantes haber hecho para satisfacer parte del precio de la compra del inmueble.

Con relaci�n al incumplimiento contractual, reclamado por los actores, adujo que existe una promesa de compraventa con el mismo fin, del 13 de diciembre de 2004, la cual fue sustituida por la del 3 de marzo de 2005, objeto de este pleito; que quienes han incumplido el contrato son los demandantes, por haberse celebrado con una persona incapaz, como en el caso de la vendedora, quien, seg�n la prueba documental acopiada, fue declarada interdicta, provisionalmente, el 12 de enero de 2007 (folio 25 C.1), y definitivamente el 4 de julio de 2008, por el Juzgado 5� de Familia (folios 340 a 358 C.1), puesto que el diagn�stico que sirvi� de soporte a dicha declaraci�n, emitido por Medina Legal, revela que la demandada padece de s�ndrome demencial.

Con fundamento en tales hechos, formul� demanda de reconvenci�n, invocando la nulidad del negocio jur�dico de promesa de compraventa, cuyos argumentos y defensa plantada por los actores, no es del caso extraer, dado que la decisi�n del a quo, en la cual se desestim� dicha pretensi�n, no fue recurrida por el extremo pasivo. LA SENTENCIA DE INSTANCIA Luego de memorar las cl�usulas del acuerdo contractual relativas al pago del precio del inmueble y la entrega del mismo, y de desechar la petici�n de nulidad planteada en la demandada de reconvenci�n, dijo que los demandantes, seg�n sus propias confesiones, no son contratantes cumplidos, conclusi�n a la que lleg� luego de transcribir algunos apartes de los hechos de la demanda, y se�alar que no hab�an satisfecho el pago de la cuota de los $10.000.000 que ten�an a su cargo, pues que las afirmaciones hechas, en cuanto a que la demandada no quiso recibir no encuentran respaldo probatorio, que, por tanto, carencian de legitimaci�n en la causa para demandar la resoluci�n, decisi�n que plasm� en la parte resolutiva la sentencia. EL RECURSO DE APELACI�N La parte actora formul� recurso de apelaci�n contra la sentencia en menci�n, alegando que la entrega de la cuota fijada en la suma de $10.000.000, deb�a pagarse contra entrega del tercero piso, lo que no hizo la vendedora, contando los compradores con el dinero para dicho fin; que existe prueba de que dicho nivel del inmueble no se encontraba desocupado para que �sta pudiera cumplir con su cargo; que seg�n las pruebas testimoniales la vendedora tuvo que requerir a su hija, por medio de la inspecci�n de polic�a, para que desocupara el tercero piso.

Que el juez declara oficiosamente el incumplimiento del contrato por parte de los compradores, pero no hace referencia al incumplimiento de la vendedora en la entrega del inmueble, que igualmente, dice, debe ser objeto de pronunciamiento, trayendo a colaci�n, la censora, la figura del mutuo disenso; que tambi�n debe tenerse en cuenta que no es posible obtener una convenci�n entre las partes porque la demandada fue declarada interdicta.

En tales condiciones, solicita la revocatoria del fallo cuestionado. CONSIDERACIONES 1.- De acuerdo con el fundamento del recurso de apelaci�n, el problema jur�dico planteado por la recurrente, se circunscribe a la resoluci�n del contrato propuesta en la demanda, por el incumplimiento de la vendedora en realizar la entrega de todo el inmueble, seg�n lo expuesto en la demanda y desechado por el a quo en la sentencia impugnada, sin consideraci�n a la nulidad formulada en la demanda de reconvenci�n, dado que lo decidido por el a quo, al respecto, no fue objeto de censura por el extremo pasivo.

En cuanto a la validez del contrato promesa de compraventa ha de se�alarse que cuando el mismo fue creado por las partes, la vendedora no hab�a sido declarada interdicta (s�ndrome demencial) pues, de acuerdo con la prueba documental arrimada, la declaraci�n provisional tuvo lugar el 12 de enero de 2007 (folio 25 C.1), y definitivamente el 4 de julio de 2008, por el Juzgado 5� de Familia (folios 340 a 358 C.1), posteriormente a la fecha del negocio jur�dico en menci�n, el cual data del 19 de abril de 2005, sin que puedan admitirse efectos retroactivos a dichas decisiones, como lo plante� la demandada al contestar la demanda, m�xime si se tiene en cuenta que para el a�o 2003 gozaba de plena capacidad como consta en el acto constitutivo del testamento que otorg� el 11 de marzo de 2003 ante la Notar�a 2� de Bogot�, que obra a folios 37 a 40 del C. 4., aptitud de la que igualmente gozaba para la �poca del contrato, como lo narran algunos de los testigos, o por lo menos no milita prueba que demuestre lo contrario.

En ese orden el contrato tiene pleno vigor jur�dico para soportar la pretensi�n de resoluci�n formulada, gozando la demandada de la protecci�n que le brinda su guardadora, para afrontar la defensa, como en efecto ocurri�. 2- Con relaci�n al debate de fondo, relativo al incumplimiento contractual, pertinente resulta precisar que de la celebraci�n de un negocio jur�dico bilateral nacen obligaciones rec�procas para las partes, de donde resulta que cada una de ellas es deudora y acreedora de la otra.

Esta reciprocidad, de derechos y obligaciones, es lo que constituye la g�nesis de la acci�n resolutoria, en el caso de que una de ellas deje de cumplir lo pactado, la cual tiene fundamento en la regla general prevista en el art�culo 1546 del C�digo Civil, al consagrar que:�En los contratos bilaterales va envuelta la condici�n resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado�, habilit�ndose al contratante cumplido para pedir, a su arbitrio, la resoluci�n, o el cumplimiento del negocio jur�dico, con la indemnizaci�n de perjuicios.

En los negocios jur�dicos de promesa de compraventa, como el que ocupa la atenci�n de la Sala, es v�lido el pacto anticipado relacionado con la entrega y el precio del futuro contrato que se empe�an a celebrar, y por ende, con fundamento en la acci�n resolutoria, el incumplimiento de alguna de tales prestaciones, instituidas en los art�culos 1882 y 1930 del C�digo Civil, autoriza al contratante cumplido para pedir el cumplimiento o la resoluci�n de la venta, con resarcimiento de perjuicios.

La entrega, una de las principales obligaciones del vendedor (art. 1880 C. C.), debe realizarla la vendedora �inmediatamente despu�s del contrato, o a la �poca prefijada en �l.� (Inc. 1� Art. 1882 C. C.), siempre que el comprador haya pagado o est� pronto a pagar �el precio �ntegro� o se �ha estipulado pagar a plazo.� ( Inc. 3� art. 1882 ib�dem), en este �ltimo caso, esto es, cuando se ha establecido plazo para el pago, la entrega no se hace exigible, si se convino con anticipaci�n, �� si despu�s del contrato hubiere menguado considerablemente la fortuna del comprador, de modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio,��, salvo que se d� cauci�n o se asegure el pago (Inc., 4� C. C.).

Como lo establece la norma citada, es clara la obligaci�n a cargo del vendedor, de entregar el bien, y son expresas, as� mismo, las causas por las cuales dicha carga, a pesar del pacto, no se hace exigible; de manera que si el comprador, acredita haber cumplido sus obligaciones, en la forma y dentro del t�rmino establecidos en el contrato, la ley lo habilita para pedir la resoluci�n del negocio jur�dico, pues mientras esa condici�n no se cumpla, ninguno de los contratantes est� en mora de cumplir lo suyo, seg�n el art�culo 1609 del C�digo Civil. 3.- En el caso presente, de acuerdo con las estipulaciones establecidas por los contratantes, en el contrato promesa de compraventa, estimaron, anticipadamente, parte del precio del negocio jur�dico que convinieron en la suma de $110.000.000, y la entrega del inmueble sujeta a alguno de los pagos, en los cuales difirieron dicho monto.

Se estipul� en la cl�usula segunda que la entrega total del bien se har�a el 15 de mayo de 2005, cuando igualmente deb�a ocurrir el pago de la cuota de $10.000.000, pero en la cl�usula octava, del mismo instrumento, convinieron que el cumplimiento de dichas prestaciones se difer�a para el mes de julio del precitado a�o, pues as� se desprende de dicho pacto, donde se dijo que la suma anterior, que deb�a pagarse el 15 de mayo, d�a que deb�a producirse la entrega del tercer piso, se trasladaba, tentativamente, para el mes de julio de 2005, y del mismo modo, aplazaron la causaci�n de la primera cuota, establecida para satisfacer el saldo de los $70.000.000, para el mes siguiente al que se produjera la entrega.

De la lectura de ese clausulado, es patente que las obligaciones convenidas, relativas al pago de los $10.000.000, y a la entrega, eran correlativas, de tal manera que solamente quien cumpliese con dicha carga podr�a demandar la resoluci�n por el incumplimiento del otro interviniente negocial, pues ello es lo que manda el contenido del art�culo 1609 del C�digo Civil, m�s a�n cuando las obligaciones son exigibles simult�neamente, es decir, en un mismo momento, lo cual impone, al actor, acreditar de manera fehaciente la ejecuci�n de su compromiso debido, demostraci�n que debe revelarse de los medios probatorios recaudados. 4.- Para justificar la acci�n resolutiva invocada, los demandantes arguyen que estuvieron prestos a cumplir con el pago en menci�n; que as� se lo hicieron saber a la vendedora, pero que est� no atendi�, ni hizo la entrega del tercer piso del inmueble, como lo hab�an convenido, y que, adem�s, ten�an la provisi�n para cumplir con el pago, con el producto de la venta de un apartamento que hab�a hecho la madre del demandante Ronald Londo�o, para lo cual arrimaron copia del referido contrato de promesa de compraventa; sin embargo, esa prueba y la que puede surgir de las declaraciones de terceros, a las que hace alusi�n la recurrente, no son suficientes para establecer que efectivamente ten�an la condici�n material de cumplir, lo que no es posible considerar con el argumento de que �ste se har�a con el concurso de activos de un tercero, pues, era menester que hubiesen acreditado la tenencia del dinero, por lo menos para el �ltimo d�a del mes de julio de 2005, como se convino en la cl�usula octava, dado que la simple afirmaci�n no constituye prueba del hecho que ponen de relieve y cuyo efecto jur�dico pretenden a su favor (art. 194 C.C.).

Es que, ni siquiera, de las pruebas documentales recaudadas, surge esa espec�fica demostraci�n de la provisi�n de fondos en la �poca que lo exponen los actores, y tampoco es posible admitir esa probanza de la exposici�n de los testigos que, dicho sea de paso, algunos se ocuparon de informar la falta de capacidad de la demandada para celebrar esa clase de negocios, como se desprende de las declaraciones recogidas a folios 2 a 14 del C. 3., y otros de mentar lo contrario, como el caso de los testigos recaudados en el cuaderno cuarto. 5.- Por consiguiente, dado que el incumplimiento, en este caso particular, igualmente, es correlativo, le abre paso al mutuo disenso t�cito, puesto que los demandantes no pagaron en la forma debida, pero s� pretenden la resoluci�n ante el incumplimiento de la demandada, y la imposibilidad de que est� cumpla, seg�n se desprende de las declaraciones recogidas en la instancia, as� como de la oposici�n planteada por su hija, quien funge bajo la condici�n de guardadora y administradora de sus bienes, planteando a su vez la aniquilaci�n del aludido contrato, bajo al figura de la nulidad relativa, como se pretendi� con la demandada de reconvenci�n, planteamientos de las partes que evidencian por supuesto el no querer persistir en el contrato, sino, por el contrario, por v�as distintas, su terminaci�n. En estas condiciones emerge procedente su aniquilamiento, pues no resulta conducente mantener dicho convenio, el que no quieren cumplir las partes.

La resoluci�n por mutuo disenso o distracto contractual, ha dicho la jurisprudencia, deriva de los art�culos 1602 y 1625 del C�digo Civil, y puede tener ��origen en una declaraci�n de voluntad directa y concordante en tal sentido �caso en el cual se dice que el�mutuo disenso�es expreso�, o en la conducta desplegada por los contratantes en orden a desistir del negocio celebrado y adem�s concluyente en demostrar ese inequ�voco designio com�n de anonadar su fuerza obligatoria, evento en el que el�mutuo disenso�es�t�cito�, siendo �menester que los actos u omisiones en qu� consiste la inejecuci�n, sean expresivos, t�cita o expl�citamente, de voluntad conjunta o separada que apunte a desistir del contrato � (G. J. tomo CL VIII, p�g. 217); �que la conducta de todas las partes involucradas sea lo suficientemente indicativa de esa rec�proca intenci�n de �desistencia� que constituye su sustancia� (Cas.

Civ., mar. 7/2000, exp.5319, S-023-2000[5319]). Esa �ltima figura jur�dica es la que, efectivamente, surge del plenario, dado que se advierte que los contratantes han incumplido mutuamente sus prestaciones, y su querer, de acuerdo con sus posiciones adoptadas en el litigio, es la de aniquilar la relaci�n contractual que los une, lo cual da lugar, por supuesto, al distracto negocial por mutuo disenso t�cito, como en �ltimas, lo pregona la recurrente al sustentar el recurso de apelaci�n. De manera que como el aniquilamiento del contrato de promesa de compraventa, es al que se orienta el querer de los contratantes, solo que ninguno se encuentra legitimado para reclamarlo, dado el incumplimiento rec�proco (Art. 1546 C. C.), dicha resoluci�n tiene lugar bajo la instituci�n del mutuo disenso t�cito, como en efecto se dispondr�, previa revocatoria de la sentencia que es materia de apelaci�n, sin reconocimiento de perjuicios para ninguna de las partes, pues esa es una de las consecuencias de no atender las prestaciones en el tiempo y t�rminos debidos, y si ninguno de los contratante est� mora, no opera, entonces, el resarcimiento econ�mico.

As� lo ha reconocido la jurisprudencia, al prever dicha forma de resoluci�n de los contratos, se�alando que: �� b) Cuando ambos contratantes incumplen, caso en el cual tambi�n hay lugar a la resoluci�n o ejecuci�n, pero sin indemnizaci�n de perjuicios y sin que haya lugar a condena en perjuicios o cl�usula penal". (CSJ, Cas. Civil, Sent. dic. 7/82). 6.- Resulta entonces pertinente la devoluci�n del dinero pagado por los compradores y, a su vez, que la vendedora recupere los frutos, que el inmueble medianamente hubiese podido percibir, desde que fue entregado, si el inmueble hubiese estado en su poder, precis�ndose que tales conceptos no tienen que ver con el reconocimiento de perjuicios, sino que corresponden: el primero, a la recuperaci�n de la parte del precio pagado, y el segundo, al derecho que tiene el titular de dominio a servirse del bien y recoger los beneficios del mismo, sin indexaci�n ni rendimientos, atendiendo, del mismo modo, la naturaleza jur�dica de la resoluci�n, cuya ineficacia, tiene como consecuencia, retrotraer las cosas al estado anterior, como si no se hubiese contratado, al margen de la instituci�n rescisoria que adopte el operador judicial, como sucede en este caso, con el distracto contractual t�cito, adoptado por la Sala.

En consecuencia, la devoluci�n del dinero y pago de los frutos, se har� por el resultado que arrojan las siguientes operaciones: DINERO PAGADO POR LOS COMPRADORES $30.000.000 TASACI�N DE LOS FRUTOS Para el efecto, y de acuerdo con lo normado en los art�culos 18 y 20 de la Ley 820 de 2003, el canon para el a�o 2005, corresponde al 1% del valor comercial del inmueble, fijado en la promesa de compraventa en $110.000.000 (el perito lo avalu� en $113�000.000 par la �poca del contrato � folio 23 c. pruebas), lo cual nos arrojar�a la suma de $1.100.000.

No obstante, como solamente los compradores recibieron dos terceras partes del bien, esto es, el primero y segundo piso, se aplica un 60% sobre ese valor, obteni�ndose un canon por la parte entregada de $660.000 mensuales. Esta suma se actualiza a�o por a�o, hasta abril de 2011, con el �ndice de precios al consumidor, IPC. En consecuencia, la liquidaci�n de frutos es como sigue: INICIAL FINAL CANON ANT.IPC.

V. anualCANON ACTUAlMESESTOTAL PERIODO15 de abril 200514 de abril 2006$ 660.000,0012$ 7.920.000,0015 de abril 200614 de abril 2007$ 600.000,004,12$ 687.199,0012$ 8.246.388,0015 de abril 200714 de abril 2008$ 530.950,006,26$ 730.217,0012$ 8.762.604,0015 de abril 200814 de abril 2009$ 557.020,005,73$ 772.058,0012$ 9.264.696,0015 de abril 200914 de abril 2010$ 581.020,005,73$ 816.296,0012$ 9.795.552,00 15 de abril 201014 de abril 2011$ 603.393,002,28$ 834.907,0012$ 10.018.884,00 TOTAL $ 54.008.124,00 Haciendo la diferencia entre la parte del precio pagada y el valor de los frutos, quedar�a un saldo de $24�008.124 a favor de la promitente vendedora, pero como est� acreditado, con el dictamen pericial, que los demandantes hicieron reparaciones necesarias al inmueble, por valor de $35�048.437, hecha la deducci�n correspondiente, se concluye un saldo a favor de �stos por la suma de $11�040.313. 7.- Conforme lo dicho en precedencia, se dispondr� la revocatoria de la sentencia objeto de censura, y se decretar� la resoluci�n del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes de esta litis, por mutuo disenso t�cito, disponi�ndose que la vendedora devuelva a los compradores la suma de $11�040.313, y �stos a su vez, entreguen, materialmente, la parte del bien recibida como consecuencia de dicho contrato; compensaci�n de obligaciones que permite lograr el equilibrio en cuanto a restituci�n de prestaciones mutuas se refiere.

DECISI�N En m�rito de lo expuesto el Tribunal Superior de Bogot� D. C., en Sala de Decisi�n Civil, en nombre de la Rep�blica de Colombia y por autoridad de la Ley,

RESUELVE

PRIMERO: - REVOCAR la sentencia, de fecha y procedencia preanotadas. SEGUNDO:- DECLARAR la resoluci�n del contrato de promesa de compraventa del 19 de abril de 2005, mediante el cual la demandada prometi� en venta, a los demandantes, el inmueble de la calle 1C bis No. 29-64 de Bogot�. TERCERO:- ORDENAR a la vendedora, Emma N��ez S�nchez, por conducto de su guardadora Mar�a Deysi Reyes N��ez, pagar a los compradores Ren� Yesid Vargas L�pez y Ronald Londo�o L�pez, la suma de $11.040.313, dentro de los diez d�as siguientes a la ejecutoria del auto de obedecimiento a lo resuelto por el superior, conforme a las consideraciones hechas en la parte motiva de esta providencia. Del mismo modo, y dentro del mismo t�rmino anterior, los demandantes deber�n hacer entrega a la demandada, por conducto de su guardadora, de la parte del inmueble recibida.

Se autoriza a los demandantes el derecho de retenci�n hasta que la parte demandada, pague el valor a su cargo (art. 339 CPC). CUARTO:- Sin costas en esta instancia. NOTIF�QUESE. Los Magistrados ANA LUC�A PULGAR�N DELGADO Rad. No. 2007 189 03 ARIEL SALAZAR RAM�REZ Rad. No. 2007 189 03 LUIS ROBERTO SU�REZ GONZ�LEZ Rad. No. 2007 189 03  ��Si el acuerdo expreso de las partes o la naturaleza del contrato le imponen a uno de los contratantes la ejecuci�n de su prestaci�n antes que la del otro, en esa forma deben realizarse o cumplirse las obligaciones, porque si el contratante que debe tomar la iniciativa en la ejecuci�n de las prestaciones no se comporta as�, se coloca entonces en el plano del incumplimiento y, por tanto, no se encuentra amparado en la acci�n alternativa de resoluci�n o cumplimiento que consagra el art�culo 1546 del C�digo Civil, ni de la defensa de contrato no cumplido".

(CSJ, Cas. Civil, Sent. oct. 11/77).     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