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Demandado: Terminal Bogot� Copropiedad. Apelaci�n Sentencia. Rad: 13-377-01 TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOT� SALA CIVIL MAGISTRADO PONENTE: LU�S ROBERTO SU�REZ GONZ�LEZ Proyecto discutido y aprobado en Sala del 26 de agosto de 2015. Acta 29. Bogot� D. C., nueve de septiembre de dos mil quince. Se resuelve el recurso de apelaci�n propuesto por la parte demandante contra la sentencia del diecisiete de marzo de dos mil quince, proferida por el Juzgado Treinta Civil del Circuito de esta ciudad, dentro del proceso abreviado interpuesto por los se�ores Orlando Orjuela Jim�nez, Milton Ru�z Calvo y Hern�n Arnulfo Galeano, contra el Terminal Bogot� Copropiedad.
ANTECEDENTES 1. Los se�ores Orlando Orjuela Jim�nez, Milton Ru�z Calvo y Hern�n Arnulfo Galeano, mediante apoderado formularon demanda de impugnaci�n de actas en contra del Terminal Bogot� Copropiedad, con domicilio en esta ciudad, para que previos los tr�mites del proceso abreviado se declarara �sin valor y efecto alguno� la decisi�n adoptada en el punto 12 de la asamblea general de copropietarios, realizada el 22 de marzo de 2013. 2.
Como fundamentos f�cticos de la pretensi�n, precisaron que en el �tem 12 de la reuni�n de propietarios, donde se discuti� el tema de �reas comunes, se determin� �continuar con el encerramiento� de los pasillos de circulaci�n adyacentes a las taquillas de venta en los m�dulos �amarillo, azul y rojo�, decisi�n que, en su sentir, entra en contrav�a de lo dispuesto en la ley de propiedad horizontal, en especial, lo concerniente al trato de los bienes �comunes esenciales�, ya que estos, por disposici�n legal, no pueden ser modificados.
Que el encerramiento de las �reas descritas, puede generar una tragedia, puesto que en caso de una evacuaci�n inmediata, se requiere que esos espacios est�n libres de obst�culos. Agregaron, que se est�n afectando los intereses patrimoniales de los propietarios de establecimientos de comercio, ya que se impide el acceso de personas a los negocios que funcionan en esos lugares. 3.
Notificado el prove�do a la demandada, dio contestaci�n oportuna al petitum demandatorio, oponi�ndose a su �xito mediante la excepci�n de m�rito que denomin� �imprecisi�n de la demanda�. LA SENTENCIA Agotadas las ritualidades propias de la primera instancia, se procedi� a desatar el nudo procesal mediante la sentencia objeto de impugnaci�n, en la que se negaron las pretensiones y se conden� en costas a los demandantes.
Para llegar a esa conclusi�n, la se�ora Jueza de instancia consider�, en s�ntesis, que el punto 12 de la decisi�n adoptada en la asamblea del 22 de marzo de 2013, no est� viciado de nulidad, pues el objeto y la causa son l�citos, adem�s, la pasiva ten�a la capacidad para llevar a cabo esa reuni�n ordinaria. En cuanto al cumplimiento de las solemnidades previstas en la ley 675 de 2001 y el reglamento de propiedad horizontal, indic� que las zonas donde se encuentran las rejas, no son indispensables para la existencia, estabilidad, conservaci�n y seguridad del edificio y tampoco pueden considerarse como �esenciales�, pues est�n catalogadas como bienes privados de uso p�blico, de suerte que, corresponden a �bienes comunes�, ep�logo que apoy� en el mismo reglamento de la copropiedad y el dictamen pericial.
En lo referente al quorum necesario, refiri� que la decisi�n de pr�rroga del cerramiento se aprob� con un coeficiente de copropiedad del 64.22%, siendo suficiente, pues bastaba el voto favorable de la mayor�a simple. Inconforme con la decisi�n adoptada, la demandante formul� recurso de apelaci�n, el que pasa esta instancia a resolver previas las siguientes, CONSIDERACIONES 1.
Axioma de cardinal importancia en materia de entes societarios es la prevalencia del derecho de impugnaci�n, que tiene como prop�sito que el Juez revise la legalidad de la �voluntad social�, expresada por el �rgano respectivo, en desarrollo del no menos importante �principio mayoritario�, que implica la presunci�n de que la voluntad de la colectividad es una garant�a del inter�s general.
En este orden de ideas, para que las determinaciones tomadas por las distintas autoridades societarias sean eficaces, se requiere que en su adopci�n se hayan observado los variados c�nones legales y estatutarios, que regulan sus aspectos de fondo y de forma, tales como la regularidad de la convocatoria, la existencia del qu�rum, la capacidad sustantiva, etc.; en sentido contrario, cuando el �rgano corporativo no somete su comportamiento a las previsiones que rigen el t�pico, que en t�rminos de la ley 675 de 2001, se presenta �cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal� estas se podr�n atacar por la v�a de la nulidad observando �el procedimiento consagrado en el art�culo 194 del C�digo de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen�. 2.
Dentro de las diversas formas asociativas existentes, se encuentran las propiedades horizontales, personas jur�dicas que agrupan a los propietarios de las unidades que forman parte de los edificios o conjunto residenciales sometidos al r�gimen regulado por la ley 675 de 2001, estatuto que en el art�culo 49 sienta los denominados presupuestos procesales que se predican de esta espec�fica acci�n de impugnaci�n, de los que importa destacar que la legitimaci�n por activa se radica en �el administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados�; por pasiva debe convocarse a la entidad que emiti� la voluntad social; el objeto de decisi�n lo constituye esa expresi�n de la autonom�a privada; la causa, la ilegalidad de lo aprobado y, finalmente, la temporaneidad del ejercicio de la acci�n, la que debe intentarse dentro de los dos meses siguientes a su adopci�n, o desde la fecha de inscripci�n en el Registro, si ella est� sometida a esta solemnidad, so pena de caducidad.
De otra parte, la asamblea general de copropietarios es el m�ximo �rgano de direcci�n de la persona jur�dica que surge del r�gimen de propiedad horizontal, en ella se adopta y se expresa, de manera soberana, la voluntad de los asociados, siempre que act�e dentro de las competencias que la ley y el reglamento le imponen. Existiendo la forma de dominio apellidada como propiedad horizontal, surge como deber ineludible la expedici�n de un reglamento de copropiedad que, en esencia, es un negocio jur�dico de car�cter solemne, que debe constar en escritura p�blica e inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos P�blicos, en conjunci�n con los t�tulos de propiedad, mediante el cual los copropietarios acuerdan con poder coactivo, las normas que gobiernan la administraci�n del inmueble; la conservaci�n y uso de zonas comunes; las funciones de la asamblea de copropietarios; el qu�rum para sesionar y decidir; el r�gimen de votaciones; las clases de reuniones; las facultades, obligaciones y forma de elecci�n del administrador; el valor de las cuotas de administraci�n, el periodo del administrador y de la junta de administraci�n etc., y todas aquellas otras disposiciones en las que se precisen los deberes y obligaciones de los propietarios en relaci�n con la copropiedad. 3.
Precisado el anterior marco te�rico, �til para resolver el recurso de apelaci�n en estudio, los actores pretendieron que se declare sin valor y efecto el punto 12 de la asamblea de propietarios realizada el 22 de marzo de 2013, fundados en el car�cter de bien com�n esencial que detenta la porci�n del inmueble donde se van a ubicar unas rejas, condici�n aquella que lo hace �inmodificable�, aspiraci�n que no obtuvo eco en la decisi�n judicial, bajo el argumento que la zona donde se encuentra ese encerramiento, no puede considerarse como esencial, por estar catalogada como bienes privados de uso p�blico y, por ende, bienes comunes, los cuales, por dem�s, no son indispensables para la existencia, estabilidad, conservaci�n y seguridad del edificio.
La parte demandante, inconforme con la decisi�n extractada, la apel�, reiterando, que el encerramiento existente en las �reas de circulaci�n, localizados en los m�dulos amarillo, azul y rojo de la copropiedad y, por ende, son bienes comunes esenciales, apoyando su afirmaci�n, de manera exclusiva, en la cita textual que hace de los art�culos 3 y 19 de la ley 675 de 2001.
Adem�s, incluy� el argumento novedoso, no propuesto en la demanda, consistente en que la decisi�n de que de las rejas permanezcan, implica la modificaci�n del uso y goce de esas zonas, por lo que requer�a la aprobaci�n de la mayor�a calificada de la copropiedad, alegatos que, en realidad, no logran derribar la providencia opugnada, lo que impone su confirmaci�n. Ello, con fundamento en las siguientes reflexiones: 3.1.
Como ya se expres�, de acuerdo con el art�culo 49 de la ley 675 de 2001, ser�n nulas las decisiones sociales que, de manera general, se tomen con violaci�n de las prescripciones legales o el reglamento de propiedad horizontal, siendo claro, en el sub judice, que el motivo fundante de esa transgresi�n, normativa o convencional del r�gimen de copropiedad y, fundante de la causa petendi expuesta por el actor, lo constituye la condici�n de bien esencial, que en su sentir, ostentan las zonas donde se ubicaron las rejas dentro del terminal de transportes de la ciudad.
Situados en este contexto, es pertinente mencionar que la propiedad horizontal, de acuerdo con la jurisprudencia vern�cula, se concibe �como una forma de dominio individual sobre determinado bien, que se acompa�a adem�s del dominio colectivo sobre ciertos bienes denominados comunes, que son necesarios para el ejercicio efectivo del derecho individual�, apotegma del que se establece, con facilidad, que el derecho de dominio sobre los predios comunes emerge directamente de las prerrogativas adquiridas por los propietarios de los inmuebles privados.
En este orden, cumple decir que los bienes comunes corresponden a aquellas partes del edificio �necesarias para la existencia, seguridad y conservaci�n del conjunto, con los cuales se pretende facilitar el uso y goce de cada uno de los inmuebles por sus respectivos propietarios y demandan el uso ordinario para el cual existen, con un correlativo respeto a la utilizaci�n leg�tima por parte de todos los dem�s propietarios�, de donde surge que esta forma de propiedad otorga, entonces, �una serie de derechos al propietario de un bien, tales como gozar de los bienes comunes para aquello que fueron concebidos (circular u otros derechos similares) y su dominio se encuentra en cabeza de una comunidad�, los cuales, pueden ser esenciales, no esenciales y de uso privado.
El art�culo 3 de la ley 675 de 2001, define los bienes comunes esenciales, como los �indispensables para la existencia, estabilidad, conservaci�n y seguridad del edificio o conjunto, as� como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular�, pone de presente que, son aquellos bienes necesarios para la subsistencia del edificio o conjunto.
As� mismo, esa disposici�n, se�ala expresamente cu�les segmentos detentan esa calidad, esto es �el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios p�blicos b�sicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios p�blicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.� 3.2.
Adem�s, comporta recordar que los apellidados �bienes comunes�, igualmente, son calificados como �indivisibles y, mientras conserven ese car�cter (�), son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados�, los cuales est�n afectos a una finalidad, esto es, al uso com�n en beneficio de la copropiedad, referido a la convivencia arm�nica de los asociados y el desarrollo del fin perseguido con la conformaci�n de la propiedad horizontal, en tanto que, se reitera, �permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservaci�n, seguridad, uso, goce o explotaci�n de los bienes de dominio particular� 4.
Para efectos de resolver la controversia formulada y contrario a las aspiraciones de los impugnantes y, seg�n el reglamento de la pasiva, del cual se cumpli� el mandato de ajustarlo a la ley 675 de 2001, est� demostrado que la zona donde se ubicaron las rejas no son bienes comunes esenciales, pues, por el contrario, aquellos m�dulos se calificaron como bienes privados de uso p�blico, ep�logo que, por igual, se destac� en el concepto experto que emiti� el auxiliar de la justicia, cuando indic� que �los bienes afectados con el encerramiento aprobado en asamblea de propietarios son bienes privados destinados a uso p�blico por lo tanto se les asigna el tratamiento de bien com�n�, motivaci�n sobre la que, en puridad, los apelantes no presentaron ning�n argumento para derribarla, quedando en pie el sustento de la decisi�n de primer grado.
Ahora bien, si se analiza el tema desde la perspectiva de la ley de propiedad horizontal, tambi�n fluye que los m�dulos amarillo, azul y rojo de la terminal de transportes de esta ciudad, donde est�n ubicadas las rejas, no tienen la especial connotaci�n de esenciales, puesto que, en realidad, no constituyen parte indispensable para la existencia, estabilidad, conservaci�n y seguridad del edificio, como para que pueda afirmarse que se est� alterando un bien esencial.
As� mismo, con la imposici�n de las rejas, tampoco se demostr� que se hubieran afectado �las circulaciones indispensables para el aprovechamiento de bienes privados�, en tanto que, las zonas que pudieran perturbarse, son bienes particulares a los que, conforme al reglamento, se les atribuy� la calidad de comunes, los cuales, huelga recordar, corresponden a las salas de espera y, por ende, destinados para la permanencia de los pasajeros que adquieren los tiquetes de viaje, finalidad que se sigue cumpliendo, inclusive, con el encerramiento all� ubicado.
En conclusi�n, como quiera que el reglamento del �Terminal Bogot� copropiedad�, calific� los bienes en donde se coloraron las rejas y, determin� que no son de car�cter esencial, mientras esa disposici�n subsista, la cual constituye ley para las partes, no puede ser inaplicada en un proceso donde se est� discutiendo la legalidad de las decisiones sociales por violaci�n del reglamento, quedando en pleno vigor, la determinaci�n social cuestionada, la cual se ajusta a las prescripciones legales, por lo que ineludiblemente, como se indic� con antelaci�n, se impone la confirmaci�n de la decisi�n de opugnada. 5.
En los alegatos de conclusi�n expuestos en la primera instancia, se present� el nov�simo argumento, seg�n el cual la decisi�n colegiada referida a la �continuidad del encerramiento�, requer�a del voto favorable del 70% de los coeficientes de propiedad, sin embargo, esa censura, al margen de poder ser apreciado, no prospera, pues a diferencia de lo expresado por los apelantes, no se necesita -como de manera prolija y acertada la funcionaria de primer grado explic�- una mayor�a calificada, bastando la simple, la cual se cumpli� en esa reuni�n pues en ella participaron los socios que integran el 64.22% de los coeficientes de propiedad, superior al m�nimo reclamado.
En efecto, como no se prob� que con el acto impugnado se ordenaran cambios que �afecten la destinaci�n de los bienes comunes� o que �impliquen una sensible disminuci�n en uso y goce�, que exige la norma en cita para que la decisi�n se adopte con una mayor�a superior al 70%, la conclusi�n que se impone es que, para la decisi�n adoptada no se requer�a el n�mero de votos que reclaman los demandantes. 6.
Finalmente, CONTRIBUCI�N A EXPENSAS COMUNESen lo que dice relaci�n con el peligro que generan las rejas que se encuentran ubicadas en la copropiedad y la seguridad o no que estas suministran a las personas que acuden a la terminal de transportes, estos temas no encarnan causal que justifique la declaratoria de nulidad del acto de la asamblea, que es el objetivo de esta acci�n de impugnaci�n, el cual se restringe al evento en que las decisiones adoptadas �no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal�, siendo de importancia precisar, al paso, que para la resoluci�n de las situaciones ahora expuestas existen otras v�as legales.
Por lo brevemente expuesto, la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogot�, Administrando justicia en nombre de la Rep�blica y por Autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia que en este asunto dict� el Juzgado Treinta Civil del Circuito de Bogot�, D.C.
SEGUNDO: Condenar en costas de esta instancia a los apelantes. Por concepto de agencias en derecho se fija la suma de $1.000.000. Liqu�dense por secretar�a.
TERCERO: Cumplido lo anterior, devu�lvase el expediente al despacho de origen. Notif�quese. LU�S ROBERTO SU�REZ GONZ�LEZ Magistrado Ponente 110013103030201300377-01 JUAN PABLO SU�REZ OROZCO Magistrado 110013103030201300377-01 GERM�N VALENZUELA VALBUENA Magistrado 110013103030201300377-01 Sentencia C-782 de 2004. Sentencia C-318 de 2002. Art�culo 19 de la Ley 675 de 2001. Escritura p�blica No. 4434 del 29 de octubre de 2003. Art�culo 21 reglamento de propiedad horizontal. Folios 1211 a 1213. El reglamento de la copropiedad, expres� que las salas de espera est�n destinadas a las permanencia de los pasajeros mientras abordan los veh�culos. Art�culo 46 ley 675 de 2001.
Decisiones que exigen mayor�a calificada. 1. Cambios que afecten la destinaci�n de los bienes comunes o impliquen una sensible disminuci�n en uso y goce. Art�culo 49 ley de propiedad horizontal. PAGE PAGE 11 LRSG. 03-13-377-01 34=>HOZvxy|������� " ��������������Ʒơ��xfTBx"hM_�@���CJOJQJ^JmH sH "h�$�@���CJOJQJ^JmH sH "hB�@���CJOJQJ^JmH sH (h�p�h�\_@���CJOJQJ^JmH sH 'h�}�h�}�5�CJOJQJ^JmH sH *h�}�h�}�5�CJOJQJ\�^JmH sH h5vdh�!CJOJQJ^Jh5vdhNyVCJOJQJ^Jh�N�CJ^JhoB�CJ^JhF5CJ^Jh5vdhNyVCJ^Jh=ECJ^J4\���������; < q r � � � � ������������������� $dha$gdYg5 $dha$gdYg5"$ �0�dh�*$1$7$8$a$gd�\_ $dha$gd�}�dhgdYg5$a$gdYg5d�gdYg5" ( ), 0 2 7:;
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