Micelio

SENTENCIA — Tribunal Superior de Bogotá

Radicado: 02-04-00226-01

Sala: SALA CIVIL

Ponente: Rodolfo Arciniegas Cuadros.

Fecha: 2009-11-12

Sujetos procesales: DISEÑO Y DIVERSIFICACIÓN ELECTRÓNICA S.A., LA GRAN PIÑATA DE BOGOTÁ LTDA, JUAN GONZALO HOYOS HOYOS, MIRIAM RENDÓN DE HOYOS, NÉSTOR HOYOS OCHOA Y JAIRO HERNÁN HOYOS RENDÓN CONTRA HERMANAS OBLATAS DEL SANTÍSIMO RENDENTOR.

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Aprobado en Sala de 12 de noviembre de 2009. Acta de la misma fecha. Magistrado Ponente: RODOLFO ARCINIEGAS CUADROS. Ref.: Apelaci�n Sentencia. Proceso Ordinario de DISE�O Y DIVERSIFICACI�N ELECTR�NICA S.A., LA GRAN PI�ATA DE BOGOT� LTDA, JUAN GONZALO HOYOS HOYOS, MIRIAM REND�N DE HOYOS, N�STOR HOYOS OCHOA y JAIRO HERN�N HOYOS REND�N contra HERMANAS OBLATAS DEL SANT�SIMO RENDENTOR.

Se decide el recurso de apelaci�n interpuesto por la parte demandante inicial contra la sentencia que, en el proceso de la referencia, profiri� el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Bogot�, D.C., el primero de julio de dos mil nueve.

ANTECEDENTES 1. Dise�o y Diversificaci�n Electr�nica S.A., La Gran Pi�ata de Bogot� Ltda, Juan Gonzalo Hoyos Hoyos, Miriam Rend�n de Hoyos, N�stor Hoyos Ochoa y Jairo Hern�n Hoyos Rend�n, demandaron, mediante el tr�mite del proceso ordinario de mayor cuant�a, a Hermanas Oblatas del Sant�simo Redentor, para que se hicieran las siguientes declaraciones y condenas: �PRIMERA: Que la demandada, HERMANAS OBLATAS DEL SANT�SIMO REDENTOR, est� incursa en la hip�tesis prevista en el art�culo 522 del C. de Co. al no haber ocupado el inmueble en la Calle 167 No. 48-75 para ejercer actividades propias de su Objeto Social, consistente en �acci�n apost�lica con la mujer prostitu�da adulta o con adolescentes infractoras y con sus familias�, en el t�rmino de __ contados a partir de la restituci�n de dicho predio por parte de los arrendatarios. �SEGUNDA: Que como consecuencia de la anterior declaraci�n, la entidad HERMANAS OBLATAS DEL SANT�SIMO REDENTOR, est� obligada a pagar, debidamente indexados, los da�os y perjuicios causados a los demandantes, especialmente a las sociedades DISE�O Y DIVERSIFICACI�N ELECTR�NICA S.A. �DIVERTR�NICA� y LA GRAN PI�ATA DE BOGOT� LTDA. �TERCERA: Que si la parte demandada se opone, sea condenada al pago de costas�. 2.

Como fundamento de sus pretensiones, la parte actora, expuso los siguientes hechos: 2.1. Que, entre la parte demandante, como arrendataria, y la demandada, como arrendadora, se celebr� un contrato de arrendamiento sobre el bien urbano de destinaci�n comercial, ubicado en la calle 176 No. 48-75 de Bogot�, vigente desde el 1� de marzo de 1999, y hasta el 1� de diciembre del mismo a�o, pact�ndose como canon mensual la suma de $500.000. 2.2.

Que, con posterioridad, dichas partes celebraron un nuevo contrato de arrendamiento, sobre el mismo bien, con vigencia de 12 meses contados a partir del 1� de enero de 2000 y hasta el 31 de diciembre del mismo a�o. El canon pactado fue de $3.700.000 mensuales, y la destinaci�n del predio, fue: �dedicado �nica y exclusivamente para oficinas, bodegas, taller de mantenimiento de los bienes propios de la empresa�. 2.3.

El �ltimo de los contratos referidos se prorrog�, por consenso t�cito, por el plazo inicialmente pactado desde el 1� de enero de 2001 al 31 de diciembre del mismo a�o. 2.4. Que, a lo largo del a�o 2001, la arrendadora �demandada- remiti� a los arrendatarios diversos avisos de desahucio, advirtiendo que necesitaba el predio arrendado para utilizarlo en actividades propias de su objeto y, por ende, no habr�a nueva prorroga.

Ante lo anterior, los demandantes pidieron comprensi�n, teniendo en cuenta las dificultades dadas para encontrar otro inmueble, teniendo que efectuar una costosa inversi�n, superior a $100.000.000. 2.5. Que, para trasladar sus instalaciones, los actores tuvieron que tomar en arrendamiento un lote �limpio� ubicado en la carrera 53 A No. 163-79, vi�ndose obligados a �preparar el terreno�, y gastar la suma aproximada de $250.000.000,oo por concepto de desplazamiento, instalaciones, adecuaci�n, servicios p�blicos, levantamiento de estructura y cubierta etc.

Y que, adem�s, dicha parte, perdi� aproximadamente la suma de $50.000.000,oo, que es el valor de las mejoras implantadas sobre el bien que ten�a en arrendamiento. 2.6. Que, una vez entregado el predio a la demandada, esta no lo destin�, como lo hab�a anunciado �para su propio beneficio�, sino que entreg� su tenencia a terceros quienes pusieron all� un �establecimiento educativo particular denominado NUEVO GIMNASIO SAN LUIS GONZAGA�, el cual desarrolla una actividad ajena al objeto social de la demandada, cual es: �acci�n apost�lica con la mujer prostitu�da adulta o con adolescentes infractoras y con sus familias�, quedando incursa, as�, en la hip�tesis prevista en el art�culo 522 del C. de Co. 3.

La acci�n correspondi�, por reparto, al Juzgado Segundo Civil del Circuito de Bogot�, D.C., el cual, una vez la admiti�, procedi� al enteramiento de la demandada, la que, mediante su representante legal, se notific� y, en forma oportuna y por medio de apoderado judicial, se opuso a las pretensiones de la demanda alegando �sin proponer excepciones nominadas- que, dicha parte, nunca ha tenido, ni tiene en la actualidad, dentro de su objeto social, actividades similares a las del extremo demandante, y que, en todo caso, fue por causa del incumplimiento de esta �ltima, que tuvo que recurrir, de nuevo, al arrendamiento del bien en cuesti�n, para as� sufragar los gastos de su actividad ben�fica.

Adem�s de lo anterior, dicha parte, present� demanda de reconvenci�n, la que no se considera necesario compendiar, dado que, aunque se negaron sus pretensiones, el fallo no fue apelado por la parte interesada. LA SENTENCIA IMPUGNADA Una vez agotadas las etapas probatoria y de alegaciones, el Juzgado de primera instancia, con la sentencia impugnada, resolvi�: �PRIMERO: DESECHAR las pretensiones de la demanda principal as� como las deprecadas en la demanda de reconvenci�n, conforme los argumentos expuestos en la parte motiva de este prove�do. �SEGUNDO: CONDENAR en costas a la parte actora en la demanda principal y a la demandante en reconvenci�n. T�sense. �TERCERO: FACULTAR a las partes para que compensen la anterior condena, si a ello hay lugar�.

Como fundamento de su decisi�n, el juez de primer grado, en relaci�n con la demanda inicial, sostuvo que, cuando se deprecaba la indemnizaci�n de perjuicios por ocasi�n de un contrato, al demandante le incumb�a demostrar la lesi�n o menoscabo en su patrimonio por la inejecuci�n o ejecuci�n defectuosa o tard�a de las obligaciones del otro contratante.

Sin embargo, en el presente asunto, no se abr�a paso a la declaratoria de tales perjuicios, pues los da�os alegados por la actora no se hab�an probado en forma alguna. Adem�s, agreg�, el propietario de un inmueble arrendado est� facultado, por la ley comercial, para destinar su bien a un establecimiento de comercio o empresa distinta a la que tuviere el arrendatario, sin que haya lugar a renovaci�n del arriendo, como ocurri� en el presente asunto.

Indic�, tambi�n, que la parte demandante no se encontraba en posici�n de solicitar el resarcimiento de perjuicios a su favor, pues lo ocurrido fue propiciado por esa misma parte, al no haber entregado el bien que detentaba, con bastante antelaci�n. Por ende, concluy�, como quiera que el demandante hab�a incumplido, no se encontraba legitimado para invocar a su favor el resarcimiento de perjuicios.

LA IMPUGNACI�N Con lo as� resuelto, se mostr� inconforme la parte demandante inicial, por lo que, oportunamente, impugn� tal decisi�n, argumentando, luego de efectuar un recuento del decurso procesal, y de analizar las pruebas recaudadas, que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes era de naturaleza comercial, causa por la cual, entre otras normas, le era aplicable el art�culo 522 del C�digo de Comercio.

As�, sostuvo, que en el presente asunto los perjuicios causados se presum�an legalmente, toda vez que el motivo que los caus� se deriva del incumplimiento de la citada norma, por parte de la demandada. Por lo anterior, agreg�, la parte actora se encontraba relevada de probar la culpa de aquella. Indic�, tambi�n, que se hab�a demostrado en el tr�mite que, la demandada, no hab�a dado al inmueble arrendado y posteriormente restituido, el fin que supuestamente iba a darle en desarrollo de su objeto social, sino que, por el contrario, lo hab�a destinado a su arrendamiento a un establecimiento educativo y, manifest�, que se hab�an probado los perjuicios econ�micos causados en su contra por tal causa, mediante el dictamen pericial �prueba que no fue valorada por el a-quo-, el cual arroj� como monto de aquellos la suma de $114.323.937.

CONSIDERACIONES 1. No existe defecto formal o material del proceso que impida una sentencia de m�rito. El a-quo es el competente, la existencia de las partes y su representaci�n se encuentran demostradas. 2. Pretende, la parte demandante, que se condene a la demandada a pagarle los da�os y los perjuicios - debidamente indexados - causados en virtud a la restituci�n que, la primera, en calidad de arrendataria, le hiciese a la segunda, en calidad de arrendadora, del inmueble ubicado en la calle 167 No. 48-75.

La reclamaci�n de tal condena tuvo como asidero el contenido del art�culo 522 del C�digo de Comercio, y el hecho de que la demandada �arrendadora- no dio al bien restituido la destinaci�n que le sirvi� como justa causa para solicitar su restituci�n, la cual era, seg�n se indic�, el desarrollo de su objeto social. En desarrollo de lo anterior aleg� que, la demandada, pidi� la restituci�n del bien referido argumentando que lo necesitaba para destinarlo a actividades relacionadas con la: �acci�n apost�lica con la mujer prostitu�da adulta o con adolescentes infractoras y con sus familias�, pero, incumpliendo lo anterior, entreg� el mismo en arrendamiento para que all� se instalara un �establecimiento educativo particular denominado NUEVO GIMNASIO SAN LUIS GONZAGA�. 3.

La pretensi�n as� descrita, entonces, debe analizarse a la luz del contenido de los art�culos 518 y 522 del C�digo de Comercio. La primera de las normas mencionadas, establece: �ART. 518. El empresario que a t�tulo de arrendamiento haya ocupado no menos de dos a�os consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendr� derecho a la renovaci�n del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: �1.

Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; �2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitaci�n o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y �3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupaci�n, o demolido por su estado de ruina o para la construcci�n de una obra nueva�.

Mientras que, el segundo art�culo, precept�a: �ART. 522. Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deber� indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, seg�n estimaci�n de peritos. Igual indemnizaci�n deber� pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que ten�a el arrendatario. �En la estimaci�n de los perjuicios se incluir�n, adem�s del lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalaci�n, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasi�n de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y �tiles que hubiere hecho en los locales entregados. �El inmueble respectivo quedar� especialmente afecto al pago de la indemnizaci�n, y la correspondiente demanda deber� ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles�. 4.

Las anteriores normas contienen, como su detallada lectura lo revela, una protecci�n especial al comerciante que, a t�tulo de arrendamiento, ha ocupado un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, por un t�rmino superior a dos a�os. Tal protecci�n consiste, en s�ntesis, en el derecho de renovaci�n del contrato de arrendamiento, exceptuando los siguientes casos: cuando incumpla sus obligaciones contractuales; cuando el arrendatario requiera el bien para su propia habitaci�n o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta a la que tuviere el arrendatario; o, cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupaci�n. El legislador, para dotar de eficacia tal protecci�n, instaur� el derecho de indemnizaci�n a favor del comerciante-arrendatario, en los casos en que el propietario no haya dado al bien restituido, dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, �el destino indicado o no da principio a las obras�.

En tales eventos, el propietario, seg�n estimaci�n de peritos, debe indemnizar al arrendatario por los perjuicios causados, los cuales incluyen: �lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalaci�n, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasi�n de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y �tiles que hubiere hecho en los locales entregados�.

La enunciaci�n descrita, empero, no es limitativa, como lo ha considerado la jurisprudencia. 5. Confrontando, entonces, la pretensi�n esgrimida, con el marco legal esbozado, considera la Sala que, la prosperidad de dicho petitum depende, indefectiblemente, de la debida comprobaci�n de: i) la ocupaci�n del demandante, en calidad de arrendatario, de un mismo bien inmueble, destinado a un establecimiento de comercio, por un lapso igual o superior a dos a�os, ii) la restituci�n de tal bien a su propietario, con fundamento en los numerales 2� o 3� del art�culo 518 del C�digo de Comercio, iii) destinaci�n diferente -del bien por parte del propietario- a la que dio origen a la restituci�n, y iv) la comprobaci�n y cuantificaci�n de los perjuicios causados al arrendatario por el incumplimiento referido en el punto anterior.

En relaci�n con el �ltimo de los presupuestos descritos, la jurisprudencia ha sido enf�tica en considerar que, la prosperidad de la solicitud de perjuicios depende, indefectiblemente, de su efectiva causaci�n y comprobaci�n. Es decir, el simple hecho de que el propietario incurra en la conducta descrita en el art�culo 522 del C�digo de Comercio, per se, no abre paso a un resarcimiento de perjuicios a favor del arrendatario.

Tal norma no establece una responsabilidad objetiva ya que, en todo caso, el perjudicado debe probar el da�o que le ha inferido el actuar de su anterior arrendador, y este �ltimo puede exonerarse de acuerdo a ley, probando circunstancias tales como ausencia de culpa, o el rompimiento del nexo causal entre el hecho imputado y el da�o causado.

As� se ha expresado la H. Corte Suprema de Justicia en relaci�n con este tema: �El art�culo 522 indica en su segundo inciso los factores que se pueden incluir en la estimaci�n de los perjuicios, los que, desde luego, deben ser ciertos, es decir, que verdaderamente se hayan causado al arrendatario. La fijaci�n del monto respectivo debe hacerse con intervenci�n de peritos como lo dispone el mismo texto legal. �Lo que se deja expuesto conduce a concluir que esa obligaci�n de indemnizar de que se est� hablando, no tiene como fuente la responsabilidad por culpa aquiliana de que trata el t�tulo 34 del libro IV del C�digo Civil, sino la ley que la consagra; de consiguiente, es del todo ajena al factor culpa esencial en aqu�lla, aunque como lo expres� la comisi�n que elabor� el proyecto del C�digo de Comercio, el fundamento �tico de tal responsabilidad se apoya simult�neamente en los fen�menos jur�dicos del abuso del derecho y del enriquecimiento sin causa. �De esta responsabilidad s�lo se libera el deudor de la indemnizaci�n si se demuestra que un acontecimiento imprevisible e irresistible le impidi� utilizar el local para su propio negocio o para iniciar oportunamente las obras tendientes a reconstruirlo, repararlo, demolerlo o construir una edificaci�n nueva, seg�n el caso.

Es el efecto liberatorio de la fuerza mayor y el caso fortuito para todo tipo de responsabilidad, sobre la base de que no se hayan producido por culpa del deudor�. Tambi�n ha indicado: �Si el precepto en cuesti�n (C. Co., art. 522) prev� �nicamente las consecuencias contra el propietario, cuando incumple los fines que se propuso al desahuciar al empresario arrendatario, mas no el esquema de la responsabilidad, es claro que esta, en ese preciso caso, debe gobernarse por las reglas generales del C�digo Civil, en donde cabe la prueba de la diligencia y cuidado, am�n de una causa extra�a. �En ese orden, no se trata, por supuesto, de una responsabilidad civil puramente objetiva, en el sentido de que el due�o del inmueble donde funcionaba el establecimiento de comercio de propiedad del arrendatario, debe resarcir los da�os causados por el incumplimiento de la finalidad prevista en el desahucio, as� no haya existido culpa de su parte ( ). �(�). �Puestas as� las cosas, lo anterior pone de presente que el tribunal incurri� en el error juris in judicando que en el cargo se denuncia, respecto del alcance del precepto en cuesti�n, porque la norma no impone la obligaci�n de responder, as� medie una causa extra�a, y porque como qued� explicado, lo que en la misma se prev� son las consecuencias del incumplimiento, en cuyo caso, al decir de la Corte, el �propietario podr� exonerarse de acuerdo con la ley� (sent. oct. 8/97, CCXLIX-703), esto es, probando diligencia y cuidado (ausencia de culpa), o el rompimiento del nexo causal entre el hecho imputable al deudor y el da�o irrogado, seg�n las circunstancias concretas de cada caso�.

E, igualmente: �Empero, como ya quedara dicho, la anotada prescripci�n legal no apareja de ninguna manera, en lo que al perjuicio concierne, que el interesado quede exonerado de acreditarlo en debida forma; desde luego que en la materia se sigue la regla general conforme a la cual quien alegue un da�o debe demostrar su existencia y su cuant�a, es decir, que le incumbe probar que ciertos intereses suyos tutelados por la ley,� sufrieron verdadero menoscabo, as� como su intensidad. �Luego, contrariamente a lo afirmado por el recurrente, le incumb�a a la demandante establecer la entidad del da�o, empresa que lo compromet�a a identificar de manera precisa el concreto objeto del mismo y los intereses por cuya vulneraci�n reclamaba, pues no es cierto que el mero incumplimiento de la encausada los hiciera presumibles.

En efecto, como tambi�n lo ha puntualizado esta corporaci�n, reiterando criterio anterior (G.J., CLVIII, p�gs. 247 y 248), la indemnizaci�n a cargo del propietario no puede concebirse como � una autorizaci�n o prima autom�tica que le corresponda reclamar al anterior arrendatario por el solo hecho de la terminaci�n del contrato de arrendamiento anterior, sino que se hace necesario que �sta se funde en el mencionado incumplimiento o cumplimiento defectuoso, siempre y cuando que se deriven perjuicios al arrendatario, y que todo ello se encuentre acreditado en el plenario.� Con todo, el propietario podr� exonerarse de acuerdo con la ley� (Sent. oct. 8/97)�. 6.

Pues bien, con sujeci�n a las anteriores consideraciones, proceder� la Sala a analizar el caso concreto, estudiando de forma individual los presupuestos para la prosperidad de la pretensi�n: 6.1. El primero de los requisitos rese�ados, esto es, la ocupaci�n del demandante, en calidad de arrendatario, del mismo bien inmueble, por un lapso igual o superior a dos a�os, fue acreditado de forma incontrovertible.

As� se desprende del contenido de los hechos 1�, 2� y 3� de la demanda (Fls. 26 y 27 Cdno. 1) y de su respectiva contestaci�n (Fls. 48 a 50 Cdno. 1), con fuerza de confesi�n (Art. 194 C. de P.C.). En tales hechos se indic� que, entre los demandantes (como arrendatarios), y la demandada (como arrendadora), se celebr�, inicialmente, un contrato de arrendamiento sobre el bien ubicado en la calle 176 No. 48-75 con destinaci�n comercial, por un lapso de 9 meses contados a partir del mes de marzo de 1999.

Y, se dijo que, con posterioridad, se celebr� un nuevo contrato de arrendamiento, respecto del mismo bien, desde el 1� de enero de 2000 al 31 de diciembre del mismo a�o, el cual fue prorrogado, de forma t�cita, desde el 1� de enero de 2001 al 31 de diciembre de la misma anualidad. Este punto, fue un tema pac�fico en la litis, tambi�n fue confirmado ampliamente con la prueba testimonial recaudada, por solicitud de ambos extremos del proceso. 6.2.

Circunstancia an�loga aconteci� con el segundo de los requisitos rese�ados: la restituci�n del inmueble a su propietario, con fundamento en el numeral 2� del art�culo 518 del C�digo de Comercio. El supuesto f�ctico en menci�n, fue admitido por la parte demandada, en la contestaci�n del hecho 4� de la demanda. En tal numeral se afirm�, por la actora, que la arrendadora solicit� la restituci�n del bien dado en arrendamiento, para utilizarlo en labores propias de su objeto social.

Y, tambi�n, con el interrogatorio de parte rendido por la representante legal de la demandada, quien manifest�: �PREGUNTA 6. Diga la absolvente como es cierto si o no, que la entidad que usted representa tuvo contactos con Divertr�nica S.A. y La Gran Pi�ata de Bogot� Ltda., en procura de que �stas restituyeran voluntariamente el inmueble de la Calle 167 No. 48-75, con el fin de llevar a cabo en ese sitio labores propias de su misi�n a favor de ni�as y adultas prostituidas.

CONTESTA: Si, ese programa estaba previsto llevar esa instituci�n pero debido al incumplimiento de los arrendatarios no se logr� llevar a cabo en ese momento�. (�) �PREGUNTA 9. Diga la absolvente como es cierto si o no, que las Hermanas Oblatas del Sant�simo redentor, mediante comunicaci�n escrita, pidieron restituci�n voluntaria del inmueble arrendado a Divertr�nica S.A. y La Gran Pi�ata de Bogot� Ltda., para llevar a cabo su misi�n apost�lica con la mujer prostitu�da.

CONTESTA: Si, es cierto. Pero no se llev� a cabo por la demora de la entrega de los arrendatarios�. 6.3. En cuanto al tercer requisito, consistente en la destinaci�n diferente a la indicada del bien, por parte del propietario, para obtener la restituci�n, considera la Sala que, el mismo, tambi�n fue fehacientemente demostrado. As�, se comprob� en el curso del proceso, que la demandada, luego de la restituci�n del inmueble por parte de los demandantes, no le dio al mismo el uso que manifest� le dar�a: labores propias de su objeto social.

Por el contrario, la pasiva, procedi� a dar dicho bien nuevamente en arrendamiento, para que all� se desarrollara un establecimiento educativo. La prueba de la anterior circunstancia, recaudada a lo largo del tr�mite procesal, fue, por dem�s, profusa. En efecto, en el interrogatorio de parte referido en el punto anterior, tambien se indic�: �PREGUNTA 12.

Diga la absolvente como es cierto si o no que, una vez restituido el inmueble de la Calle 167 No. 48-75, la comunidad Hermanas Oblatas del Sant�simo Redentor, no lo ocup� en sus labores anunciadas, relacionadas con la recuperaci�n de ni�as y adultas prostitutas. CONTESTA: Si es cierto. Primero porque La Gran Pi�ata y Divertr�nica entregaron el inmueble en muy malas condiciones con un gran deterioro, donde para habitarlo se necesitaba grandes reparaciones y segundo porque La Gran Pi�ata y Divertr�nica entregaron el inmueble 8 meses despu�s del vencimiento del arriendo, por lo tanto en esa fecha los bienhechores que nos iban a colaborar en el proyecto no estaban ya dispuestos a hacerlo.

PREGUNTA 13. Diga la absolvente como es cierto que, hasta la fecha la comunidad Hermanas Oblatas del Sant�simo Redentor, no ha ocupado porque est� arrendado, como tal el inmueble restituido voluntariamente por Divertr�nica S.A. y La Gran Pi�ata de Bogot� Ltda. CONTESTA No lo ha ocupado porque est� arrendado para que con ese arriendo se pueda llevar a cabo nuestra misi�n apost�lica�.

Hecho que, adem�s, fue ratificado, tanto en la contestaci�n de la demanda, como con los testimonios de Hernando Fajardo, Hugo Maldonado, Guillermo Gonz�lez, Nohema Bueno Jaimes, y Josefina Pedraza, solicitados por ambas partes del proceso. 6.3.1. Ahora bien, comprobado, en el proceso, el uso dado por la demandada al bien, el cual �se itera-, fue diferente al indicado al momento de solicitar su restituci�n, debe detenerse la Sala en punto del alegato de tal extremo, quien, para justificar tal actuar, sostuvo que el mismo fue producto de un incumplimiento del extremo demandante, que entreg� tard�amente, y en malas condiciones, el bien arrendado, lo que impidi� que se le diera al referido inmueble la destinaci�n inicialmente pretendida.

Pues bien, en relaci�n con el anterior alegato, la Sala considera necesario resaltar que, los contratantes, como lo establecen los art�culos 871 del C�digo de Comercio y 1603 del C�digo Civil, deben celebrar y ejecutar los contratos de buena fe. As�, la primera de las normas en menci�n establece: �Los contratos deber�n celebrarse y ejecutarse de buena fe y, en consecuencia, obligar�n no s�lo a lo pactado expresamente en ellos, sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de los mismos, seg�n la ley, la costumbre o la equidad�.

Mientras que, por su parte, el segundo art�culo referido indica: �Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no s�lo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligaci�n, o que por la ley pertenecen a ella�. Y, en claro desarrollo de tal principio, el legislador estableci� en el art�culo 1609 del C�digo Civil, lo siguiente: �En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes est� en mora dejando de cumplir lo pactado, mientra el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos�.

Pues bien, de la lectura de tal normatividad se extrae, en primer t�rmino, la obligaci�n de los contratantes de ejecutar sus obligaciones contractuales en los t�rminos pactados pero, m�s aun, en forma que se cumplan tambi�n �las cosas� que emanan de tales pactos en raz�n a su naturaleza o que, por ley, pertenecen a ellos. Y, consecuencialmente, se erige la imposibilidad de que, quien incumpla, pueda exigir el cumplimiento de su contraparte, pues en estos casos �ninguno de los contratantes est� en mora�.

Pues bien, acorde con lo anterior, y analizado el material probatorio recaudado en el tr�mite, observa la Sala que, en el mismo se demostr�, efectivamente, el incumplimiento del extremo actor, verificado en la entrega tard�a del bien arrendado, a la arrendadora. En efecto, se prob� en el proceso, que la parte demandante se encontraba en la obligaci�n de restituir, a la demandada, el bien arrendado, el d�a 31 de diciembre de 2001.

Lo anterior, conforme se evidencia en las copias obrantes a folios 3 a 5 del cuaderno principal �aportados por la parte actora-, en las que constan los desahucios entregados por la arrendadora a la arrendataria, documental respecto de la cual oper� el reconocimiento impl�cito de que trata el art�culo 276 del C�digo de Procedimiento Civil.

Y, se demostr� tambi�n, que el demandante incumpli� tal obligaci�n, restituyendo tard�amente, el bien arrendado. Lo anterior se desprende, tanto del interrogatorio de parte absuelto por el representante legal de la demandante Dise�o y Diversificaci�n Electr�nica S.A. (Fls. 107 a 111 C1), quien manifest�: �PREGUNTA 9. Cuanto tiempo demor� su empresa en entregar el inmueble desde la fecha del vencimiento hasta la entrega real.

CONTESTA: En este momento no estoy seguro en el tiempo exacto lo que si recuerdo my bien desde el primer aviso por escrito que recibimos transcurri� cerca de un a�o hasta durante el cual estuvimos buscando sitio para trasladarnos e inform�ndole a las hermanas en que iban estas gestiones, cuando ya pudimos encontrar un sitio adecuado el cual consisti� en un lote cercano al cual nos tocaba construir todas las adecuaciones visitamos esa instalaci�n con las hermanas y les mostramos que ya hab�amos iniciado obra para podernos trasladar, esas obras acordamos terminarlas entre febrero y marzo del a�o 1992 (sic) y recuerdo que debido a lo complicado de las mismas y del trasteo en s� nos enfrentamos a una demora de 2 meses respecto a lo pactado con las hermanas�.

Como de los testimonios de Hernando Antonio Fajardo Castillo (Fls. 89 a 94 C.1), Hugo Henry Maldonado Bonilla (Fls. 95 a 98 C.1) Olga Isabel Vel�squez Pineda (Fls. 104 a 106 C. 1), Nohema Bueno Jaimes (Fls. 115 a 117 C.1) y Josefina G�mez Pedraza (Fls. 118 a 121 C. 1). Esta prueba, rendida tanto por trabajadores de las sociedades demandantes, como por integrantes de la comunidad religiosa demandada, es concordante en afirmar que, la restituci�n del bien a la arrendadora, se hizo tard�amente.

Y, si bien, el testigo Hugo Henry Maldonado Bonilla manifest� que la demora en la entrega fue consentida por la arrendadora, tal afirmaci�n no es concordante con las dem�s pruebas, por el contrario, se contradice con lo manifestado por la arrendadora en el documento obrante a folio 6 (C.1), en donde indic�: �(�) la posici�n de la entidad que represento sigue siendo la de obtener la tenencia del inmueble a ustedes arrendado a la finalizaci�n del t�rmino del contrato, es decir el 31 de diciembre de 2001 (�) lamento expresar nuestra negativa a su solicitud de permanecer en el inmueble hasta el 15 de febrero de 2002, as� como su solicitud de rebaja de los tres �ltimos meses del canon de arrendamiento (�)�.

Del an�lisis del anterior material probatorio, sin ambages, se evidencia por la Sala, que el alegato de la pasiva, atinente al incumplimiento de la parte demandante en desarrollo del contrato de arrendamiento que dio origen al proceso, fue debidamente demostrado. Esto es, se prob� que la parte demandante incumpli� con su obligaci�n legal y contractual de entregar el bien arrendado en su momento debido, que era el d�a 31 de diciembre de 2001, pese a que la demandada �arrendadora- solicit� la restituci�n del mismo en debida forma.

Y, por tal causa, considera la Sala, que la actora, no est� habilitada para solicitar el resarcimiento de perjuicios derivados del v�nculo contractual correspondiente, cuando incumpli� los t�rminos del mismo, como efectivamente fue demostrado en el tr�mite. Concluir de forma diversa a la expuesta significar�a premiar su propio dolo, con una indemnizaci�n, pues es claro que la demora en restituir el inmueble por el t�rmino aproximado de un a�o, hizo variar las circunstancias que determinaban la destinaci�n del mismo, en lo cual hay culpa de la actora.

As� las cosas, y con fundamento en los anteriores argumentos, concluye la Sala que, la pretensi�n del actor, se encontraba llamada al fracaso, pues, al haber incumplido con sus obligaciones contractuales, no se encontraba en posici�n de exigir el resarcimiento legal generado por el incumplimiento de su contraparte, pues en t�rminos del art�culo 1609 del C�digo Civil, ya citado, �ninguno de los contratantes est� en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos�.

Por tal causa, entonces, se impone la confirmaci�n de la sentencia apelada. 6.4. Si el anterior argumento se estimare insuficiente, la Sala considera pertinente subrayar que, en todo caso, el cuarto requisito para la prosperidad de las pretensiones, consistente en la comprobaci�n cierta de los perjuicios causados al arrendatario por el incumplimiento del arrendador, tampoco fue fehacientemente acreditado en el tr�mite.

En efecto, la parte demandante deprec�, en la demanda, la indemnizaci�n de los perjuicios a ella causados por la demandada, por raz�n de la restituci�n del bien arrendado, perjuicios erigidos por concepto de da�o emergente y lucro cesante; nociones que, a su vez, se encuentran definidas, de forma di�fana, por el art�culo 1614 del C�digo Civil, el cual precept�a: �Enti�ndese por da�o emergente el perjuicio o la p�rdida que proviene de no haberse cumplido la obligaci�n o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado su cumplimiento; y por lucro cesante, la ganancia o provecho que deja de reportarse a consecuencia de no haberse cumplido la obligaci�n, o cumpl�dola imperfectamente, o retardado su cumplimiento�.

Ahora bien, como atr�s se analiz�, deviene necesario, para quien solicita el pago de perjuicios, demostrar, de forma cierta, su existencia y cuant�a. Sobre el particular, la Corte Suprema de Justicia desde vieja data ha venido diciendo: "Tanto la jurisprudencia como la doctrina admiten que el perjuicio debe ser reparado en toda extensi�n en que sea cierto.

No solo el perjuicio actual es cierto, sino tambi�n el perjuicio futuro, pero no lo es el perjuicio simplemente hipot�tico. La jurisprudencia califica el perjuicio futuro de cierto y ordena repararlo, cuando su evaluaci�n es inmediatamente posible, al mismo t�tulo que el perjuicio actual. La Corte Francesa de Casaci�n -dice Chapus en su obra citada- se ha esforzado en ciertas sentencias por enunciar esta doctrina en t�rminos no dudosos y ha declarado que si no es posible decretar la reparaci�n de un perjuicio, aunque futuro, aparece a los jueces el hecho como la prolongaci�n cierta directa de un estado de cosas actual que es susceptible de evaluaci�n inmediata".

(Casaci�n Civil. 29 de mayo de 1954, LXXVII, 712).- Pues bien, partiendo de las anteriores consideraciones, y confrontadas con el caso en estudio, se concluye que, el perjuicio causado a la demandante, como ya se anticip�, no fue probado de forma fehaciente. La demandante aleg� que, el incumplimiento de la demandada, le hab�a generado perjuicios, por da�o emergente, verificados en los costos que hab�a tenido que asumir por el traslado de su establecimiento a un nuevo lugar, y por las mejoras plantadas en el bien arrendado, que no fueron retiradas; y, por lucro cesante, debido al detrimento econ�mico causado, por el dinero que dej� de percibir �a ra�z del obligado traslado a que se vieron obligadas para cumplir a la arrendadora �demandada y el natural traumatismo en sus operaciones normales�.

En este orden de ideas, entonces, la actora, para la prosperidad del resarcimiento pretendido, ineludiblemente, se encontraba en la obligaci�n de demostrar, de forma precisa, en primer t�rmino, la efectiva causaci�n de tales perjuicios y, en segundo, el quantum de los mismos. Empero, de entrada, advierte la Sala que, la labor probatoria adelantada por la demandante, encaminada a la demostraci�n de tales da�os fue, del todo, insuficiente.

En efecto, en el curso del proceso, y con el fin descrito, se practic� el dictamen pericial obrante a folios 166 a 174 del cuaderno principal. Tal prueba, sin embargo, y conforme se analizar� a continuaci�n, carece de claridad y precisi�n suficientes como para, en ella, fundar la decisi�n. As�, observa la Sala que, en tal dictamen, en relaci�n con los gastos denominados �Adecuaci�n de Obra�, el perito los calcul� �de acuerdo a la manifestaci�n de los demandantes me allegaron comprobantes y facturas que seg�n ellos soportan lo que invirtieron en la ADECUACION DE LA OBRA para ellos trasladarsen (sic) all� (�)�.

Se advierte, as�, que la tasaci�n de los supuestos perjuicios generados a la demandante, por el traslado a que se vio avocada por causa de la restituci�n del bien arrendado, se efect�o, simplemente, con fundamento en lo que le manifest� la propia actora, y con soporte en la documental por esa parte entregada. Es decir, el perito no efectu� una visita al nuevo lugar de ubicaci�n de la demandante, para que as�, por lo menos, examinara las construcciones que existen all� en la actualidad, y la antig�edad y calidad de las mismas.

Por el contrario, toda la labor del experto, en el punto referido -se repite- se concentr� en dar absoluta credibilidad a las manifestaciones de la demandante y transcribir la informaci�n por ella entregada, actuar que, a juicio del Tribunal, no es el esperado en desarrollo de una prueba pericial. Por otro lado, y en relaci�n con las mejoras implantadas en el bien que fuera restituido a la demandante, se tiene que, la construcci�n de las mismas fue prohibida, expresamente, por los contratantes en la cl�usula sexta del contrato de arrendamiento y, por dem�s, no se prob� que la demandada autorizara su realizaci�n con posterioridad a tal celebraci�n. Es decir, la demandante estar�a deprecando, en este caso, el pago de construcciones efectuadas soslayando la voluntad de las partes al momento de celebrar el contrato de arrendamiento, voluntad que, en los t�rminos del art�culo 1602 del C�digo Civil, se erige en ley para aquellas.

En otras palabras, en este evento, la actora persigue un resarcimiento por unas supuestas mejoras, que de haberse construido, contravienen las estipulaciones contractuales, raz�n suficiente para que sean denegadas. Pero, en todo caso, se observa que, el dictamen pericial en este punto, es del todo impreciso, pues la tasaci�n de lo que se supone son mejoras (pues no se indic� concretamente si lo eran) se elabor� sin el debido soporte, transcribiendo determinados �tems tales como �Descapote�, �Recebo apisonado�, �alistado para piso� etc., sin establecer en forma clara aspectos importantes para el c�lculo del valor de tales construcciones, como la calidad o antig�edad, tipo o clase y caracter�sticas espec�ficas de las mismas.

Se tiene, en suma, que la pericia aportada con la demanda debe ser desechada por el Tribunal, con base en el mandato contenido en el art�culo 241 del C�digo de Procedimiento Civil, por incurrir en errores graves, pues recu�rdese que corresponde al juez apreciar el dictamen, teniendo en cuenta su precisi�n, firmeza y calidad. En punto de lo anterior, debe observarse que, el dictamen pericial, como medio de prueba, es susceptible de ser valorado; y, por ende, el mismo no es de obligatoria aceptaci�n para el juez; por el contrario, esta prueba es de libre apreciaci�n por �ste, quien puede v�lidamente considerar que no le merece la suficiente credibilidad por tener defectos o inconsistencias en sus fundamentaciones o de l�gica en sus conclusiones, de conformidad con la Jurisprudencia.

Entre los requisitos para la eficacia probatoria del dictamen pericial, se encuentran: a) Que sea un medio conducente respecto del hecho por probar, b) Que el perito sea competente para el desempe�o de su encargo, c) Que no exista motivo serio para dudar de su imparcialidad o sinceridad, d) Que no se haya probado una objeci�n por error grave, e) Que est� debidamente fundamentado, f) Que sus conclusiones sean claras, firmes y consecuencia l�gica de sus fundamentos, y g) Que se le haya dado traslado del mismo a las partes; correspondiendo al Juez el an�lisis de tales requisitos para establecer la eficacia probatoria del dictamen dentro del proceso.

As�, volviendo al caso en estudio, el peritazgo aportado, conforme al an�lisis precedente, carece de la precisi�n y fundamentaci�n necesaria para demostrar los supuestos de hecho de las pretensiones de los actores, pues, se itera, incurre en graves errores determinantes en sus conclusiones, por lo que la Sala considera, en suma, que el mismo no tiene m�rito suficiente para que, en �l, se funde la decisi�n. Adem�s, tampoco se prob�, en forma alguna, el supuesto lucro cesante generado por el traslado de las instalaciones de la demandante pues, ni la prueba pericial se encarg� de tal t�pico, ni ninguna otra prueba se solicit� o decret� encaminada a demostrar tal circunstancia. Por ende, en suma, concluye la Sala que, en todo caso, la actora no demostr�, como era de su incumbencia, ni la existencia de los perjuicios alegados ni, mucho menos, el quantum de los mismos, incumpliendo as� la carga procesal impuesta por el art�culo 177 del C�digo de Procedimiento Civil. 7.

Se confirmar�, por lo expuesto, la providencia apelada. 8. Se condenar� en costas de la instancia al apelante, en aplicaci�n del numeral 1� del art�culo 392 del C�digo de Procedimiento Civil. DECISI�N Por m�rito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot� D.C., en Sala Civil de Decisi�n, administrando justicia en nombre de la Rep�blica y por autoridad de la ley, RESUELVE:

PRIMERO. Confirmar la sentencia que, en el proceso e la referencia, profiri� el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Bogot�, el d�a primero de julio de dos mil nueve.

SEGUNDO. Condenar en costas de esta instancia a la parte apelante. T�sense. Notif�quese y c�mplase. RODOLFO ARCINIEGAS CUADROS Magistrado JULIA MARIA BOTERO LARRARTE Magistrada JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS Magistrado  Ver: Corte Suprema de Justicia, Sala de Casaci�n Civil Sent. sep. 29/78. M.P. Jos� Mar�a Esguerra Samper.  (CSJ, Cas. Civil, Sent. sep. 29/78.

M.P. Jos� Mar�a Esguerra Samper).  (CSJ, Cas. Civil, Sent. abril 14/2008, Exp. 2001-00082. M. P. Jaime Alberto Arrubla Paucar).  (Sentencia de casaci�n, julio 27 de 2001. Expediente 5860. Magistrado Ponente: Dr. Jorge Antonio Castillo Rugeles).  De conformidad con la certificaci�n obrante a folio 21 del cuaderno principal el objeto social de la demandada es: �Acoger, instruir y moralizar a las mujeres extraviadas o en peligro de extraviarse�.  �Yo tengo conocimiento de que el bien fue pedido por escrito y una vez se tuvo conocimiento de la entrega se procedi� a la consecuci�n de otro sitio para trasladarse, no encontrando sino pr�cticamente hasta en diciembre del a�o 2001 por tal raz�n se le pidi� una pr�rroga mientras se adecuaban las nuevas instalaciones, cosa que fue aceptada por parte de las hermanas hasta el mes de mayo, sino estoy mal del a�o siguiente� (Fls. 97 y 98 C.1.).  Ver folio 29 C1.  �SEXTA: MEJORAS: LOS ARRENDATARIOS no podr�n hacer bajo ning�n aspecto ning�n tipo de mejoras al inmueble arrendado, objeto del presente contrato, salvo que medie la autorizaci�n escrita de LA ARRENDADORA.

En todo caso, al termino del contrato, si las mismas se llegaren a hacer, quedar�n de propiedad de LA ARRENDADORA, sin ning�n derecho a reclamaci�n y por ning�n motivo, se cancelaran las mismas, las que podr�n ser retiradas, sin que el inmueble, objeto del contrato, se le cause el m�s m�nimo da�o, desmejora, o que el mismo sea deteriorado o desvalorizado.

LOS ARRENDATARIOS est�n obligados a efectuar las reparaciones locativas aquellas que se causen por hechos del mismo, de sus dependientes o clientes�.  H. Corte Suprema de Justicia, 29 de abril de 1942, 11 de diciembre de 1945, 3 de septiembre de 1954, 17 de junio de 1970, 15 de diciembre de 1973.  Ib�dem p�g. 336 -339     Apelaci�n Sentencia. Proceso Ordinario de Dise�o y Diversificaci�n Electr�nica S.A., La Gran Pi�ata de Bogot� Ltda, Juan Gonzalo Hoyos Hoyos, Miriam Rend�n de Hoyos, N�stor Hoyos Ochoa y Jairo Hern�n Hoyos Rend�n contra Hermanas Oblatas Del Sant�simo Redentor. 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