República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA DE DECISIÓN CIVIL Magistrado Ponente: Iván Darío Zuluaga Cardona Bogotá D.C., veintiocho (28) de enero de dos mil veintidós (2022). Proceso Verbal - reivindicatorio Demandantes Gloria Inés Castaño Botero Alberto Velandia Acosta Demandado Fernando Ignacio Londoño Silva Neila Elsa Laserna de Londoño Radicado 11 001 31 03 037 2017 00354 01 Instancia Segunda –apelación de sentencia- Decisión Confirma Proyecto discutido en sala del 26 de enero de 2022 Se procede a resolver el recurso de apelación interpuesto por ambas partes contra la sentencia dictada el 07 de Julio del año 2021 por el Juzgado 37 Civil del Circuito de Bogotá dentro del proceso de la referencia. I.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones1 1.1. Las pretensiones de la demanda reformada fueron las siguientes: (i) que se declare que pertenece en dominio pleno y posesión absoluta del 50% a favor de Gloria Inés Castaño Botero y Alberto Velandia Acosta el bien inmueble ubicado en la calle 145 Nro. 7b-65 de la ciudad de Bogotá distinguido con matrícula inmobiliaria Nro. 50N-34188, (ii) que se ordene a los demandados a restituir el 50% del inmueble indicado, (iii) que se condene a los demandados a pagar el valor de los frutos naturales o civiles del inmueble, no solo los percibidos, sino también los que el dueño hubiere podido percibir con mediana inteligencia y cuidado, de 1 Demanda visible en la página 223 y ss del archivo pdf denominado 01CuadernoPrincipal – primera instancia del link del expediente junto con su posterior reforma.
T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 2 acuerdo a justa tasación, desde el mismo momento de iniciado el contrato de arrendamiento (octubre 20 de 1987) hasta el momento de la entrega. (iv) que se niegue toda clase de indemnizaciones, expensas o mejoras, por ser los demandados poseedores de mala fe, (v) que la restitución debe comprender las cosas que forman parte del predio o que se presuman inmuebles conforme a la conexión del mismo, (vi) que se ordene la cancelación de cualquier gravamen que pese sobre el inmueble, (vii) que la sentencia se inscriba en el folio de matrícula inmobiliaria como medida cautelar, y (viii) que se condene a los demandados a las costas del proceso. 2.
Los confusos hechos de la demanda y su reforma2, se pueden resumir así: 2.1. Los demandados ocupan el inmueble objeto de reivindicación. Ingresaron en calidad de arrendatarios, mediante contrato que celebraron con Rosa Elena Acosta de Velandia en octubre de 1987. Solo pagaron arrendamiento hasta el mes de diciembre del mismo año. 2.2.
La señora Rosa Elena Acosta de Velandia en calidad de promitente vendedora y los demandados Fernando Ignacio Londoño Silva y su esposa Neyla Elsa Laserna de Londoño como promitentes compradores, celebraron una promesa de compraventa en la cual se pactó lo siguiente: “desde octubre 20 del presente año 1987, pero únicamente a título de tenencia y en virtud del (sic) un contrato de arrendamiento que por separado suscribieron los promitentes compradores, contrato que tendrá vigencia hasta el día en que éstos cancelen el saldo del precio”. 2.3.
A través de la escritura pública Nro. 4040 del 27 de noviembre de 2009 otorgada en la Notaría 5ª, se traspasó el 50% del inmueble que era de propiedad de la señora Rosa Elena Acosta de Velandia a los demandados, lo cual se hizo en cumplimiento de una sentencia del Juzgado 15 Civil del Circuito de Bogotá, dentro del trámite de un proceso ejecutivo por obligación de hacer.
El otro 50% quedó a cargo del codemandante Velandia Acosta por adjudicación en la sucesión de su señor padre. Posteriormente se vendió este porcentaje a la señora Gloria Inés Castaño Botero. 2 Página 509 del pdf del archivo denominado 01CuadernoPrincipal T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 3 2.4. En el Juzgado 6 Civil del Circuito se tramitó un juicio de sucesión iniciado en noviembre 19 de 1987 por Neyla Elsa Laserna de Londoño, litigio que duró hasta marzo 25 de 1988.
En el Juzgado 44 Civil Municipal de Bogotá se tramitó entre las mismas partes un proceso ejecutivo hipotecario que duró 16 años. 2.5. En el hecho décimo se dijo lo siguiente: “Si los señores LONDOÑO Y LASERNA hubieren cancelado oportunamente la hipoteca ($600.000 a Dic de 1987) pago deducible del dinero que debían pagar a favor de la señora ROSA HELENA ACOSTA DE VELANDIA, compromiso que LONDOÑO Y LASERNA acordaron personalmente con el acreedor Sr JAIME JARAMILLO, compromiso que no honraron, y a cabio demandado ante la Fiscalía 112 (Ref.
Epx. 2066 duración 7 años) a ROSA ELENA ACOSTA Y ALBERTO VELANDIA ACOSTA por falsedad y estafa, y de $600.000 adeudados inicialmente, el monto adeudado lo cobraron indexado por 16 años y medio de trámite en el Juzgado 44 cc, a donde llegó elevado a $5.360.000,00 los cuales les fueron cancelados en efectivo por parte de la señora ROSA HELENA ACOSTA V, DE VELANDIA a los esposos LONDOÑO-LASERNA en Dic. 07 del año 2000.” 2.6.
Como los arrendatarios desde febrero de 1988 y hasta la fecha no cancelaron dinero alguno, se desdice que entre enero de 1988 y el 27 de noviembre de 2009 haya existido posesión alguna llámese regular o irregular, pues con el documento aportado, queda claramente establecido que solo han sido meros tenedores. 2.7. La posesión de mala fe e irregular se viene configurando desde cuando se registró el acto jurídico de la compraventa, situación que se interrumpió cuando los mismos demandados presentaron demanda de prescripción extraordinaria de dominio en contra del demandante. 2.8.
En el año 2013 se presentó proceso divisorio en el Juzgado 27 Civil del Circuito, que hoy conoce el Juzgado 50 de la misma especialidad. 2.9. Al ser requerido por el Juzgado en el auto que inadmitió la demanda (página 235 pdf) para que aclarara las pretensiones de la demanda y la calidad en que los demandados están en el inmueble, reiteró que la pretensión reivindicatoria recae sobre el 50% del bien que asegura es de su propiedad.
Tanto a Alberto T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 4 Velandia Acosta como Gloria Inés Castaño Botero se les debe tener como litisconsortes necesarios, por cuanto las resultas del proceso los cobija a ambos. 3. Posición de la parte pasiva Los demandados se opusieron a las pretensiones3. Formularon las siguientes excepciones: (i) falta de legitimación en la causa por activa del señor Alberto Velandia Acosta porque no tiene calidad de propietario del inmueble, (ii) Frente a la demandante Gloria Inés Castaño Botero, no desvirtúa la presunción de dueño de los poseedores.
Su título de dominio no fue aportado al proceso y además es posterior al inicio de la posesión de los demandados. En forma oportuna presentó demanda de reconvención4 en la cual invocó las siguientes pretensiones: (i) declarar a los señores Neyla Elsa Laserna de Londoño y Fernando Ignacio Londoño Silva como poseedores de buena fe del 50% del bien inmueble, (ii) como consecuencia de lo anterior, declarar que tienen derecho a que se les abonen o paguen, el valor total de las mejoras, calculadas en la suma de $769.760.000,oo, (iii) que se paguen en un término no mayor a 10 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, (iv) que si no se pagan oportunamente, se condenen al pago de intereses de mora, (v) que se conceda el derecho de retención de la cuota parte del inmueble. 4.
La Sentencia de Primera Instancia El Juez de primera instancia accedió a las pretensiones de la demanda reivindicatoria en los siguientes términos: (i) declaró probada la excepción de falta de legitimación en la causa por activa del señor Alberto Velandia Acosta, (ii) declaró impróspera la excepción denominada “no desvirtúa presunción legal prevista en el artículo 762 del Código Civil, como tampoco determina ni singulariza el bien o la cuota parte de su propiedad del bien a reivindicar, frente a Gloria Inés Castaño Botero, (iii) declarar no probadas las excepciones de mérito frente a la demanda de reconvención, (iv) ordenar a los demandados reintegrar a favor de Gloria Inés Castaño Botero, la coposesión hasta concurrencia de su cuota parte 3 Página 376 pdf archivo 01CuadernoPrincipal 4 Pág. 111 del archivo CuadernoReconvención.pdf T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 5 (50%) del inmueble objeto de reivindicación, para que pueda ejercer sus derecho de cuota dentro de los diez (10) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, (v) condenar a los demandados a pagar la suma de $204.370.000 como el 50% de los frutos civiles causados desde la contestación de la reforma de la demanda y hasta la fecha de la sentencia de primera instancia, (vi) reconocer a favor de Neyla Elsa Laserna de Londoño y Fernando Ignacio Londoño Silva a título de mejoras, la suma de $769.600.000,oo, monto que deberá reconocer la señora Gloria Inés Castaño Botero en el término de 10 días, vencidos los cuales, deberá reconocer un interés del 6% anual, concediéndoles a los demandados el derecho de retención sobre la cuota parte objeto de reivindicación, y (vi) costas a cargo de Alberto Velandia y a favor de los demandados.
En resumen, los argumentos para sustentar la decisión fueron los siguientes: (i) Frente a la señora Castaño existe legitimación para reivindicar, pues es quien ostenta esa calidad de propietaria de un derecho de cuota y así esta desde abril de 2018, fecha en la que fue inscrita la venta que se realizó a su favor en la escritura 7551 del 28 de diciembre de 2017.
El señor Alberto Velandia, ya no es el dueño desde diciembre de 2017 concretamente desde abril de 2018 cuando esta venta quedó registrada, por lo tanto, no está legitimado en la causa por activa. (ii) La cadena de títulos de la señora Gloria Inés Castaño está debidamente acreditada en el expediente, pues con la escritura 7551 se realiza la venta del 50% del inmueble, hasta incluso la venta que la señora madre del demandante Alberto Velandia están debidamente probadas.
Si bien la posesión alegada ha sido anterior a la venta referida, hay que tener en cuenta lo que la Corte ha dicho sobre este punto en fallo reciente de 1 de marzo de 2021 expediente 2012 238, precisando que la anterioridad del título de reivindicante no solo apunta a que la adquisición del derecho sea anterior a la posesión del demandando sino al hecho de que ese derecho esté respaldado por la cadena ininterrumpida de los títulos de sus antecesores que datan de una época anterior a la de inicio posesión del demandado, pues permiten el triunfo del reivindicante.
(iii) Sobre las prestaciones mutuas, catalogó a los demandados como poseedores de buena fe, y por tanto, sólo les ordenó pagar frutos con posterioridad a la contestación de la demanda, presumiendo el valor de la renta al 1% del avalúo T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 6 del inmueble a título de arrendamiento reducido en un 50% por ser la cuota que ostenta la demandante.
De igual forma se les reconoció mejoras a los demandados, para lo cual se aceptó el valor indicado en el juramento estimatorio soportado en el dictamen aportado por ellos mismos. 5. Recurso de apelación. Impugnaron ambas partes. Los reparos oportunamente sustentados en esta instancia fueron los siguientes: 5.1. Parte demandante en acción de dominio Sus puntos de apelación se contraen a atacar únicamente lo dispuesto en las prestaciones mutuas y se pueden resumir así: (i) los demandados deben ser considerados poseedores de mala fe porque ingresaron al predio en calidad de arrendatarios, (ii) operó la prescripción extintiva del derecho para reclamar mejoras, pues las mismas datan de más de 30 años, (iii) las mejoras realizadas requerían autorización previa de la otra propietaria inscrita, (iv) insiste en que los demandados son simples tenedores y no poseedores, (v) no se permitió el ingreso al inmueble para constatar la existencia de las mejoras, porque se negó la prueba de la inspección judicial.
(vi) Las mejoras no fueron elevadas a escritura pública y tampoco tenían autorización por licencia de construcción. (vii) No se valoraron las objeciones que por medio de excepciones se realizaron contra el dictamen pericial presentado por los demandados, configurando a su juicio una nulidad procesal. (viii) No se valoraron las pruebas documentales trasladadas de otros procesos. 5.2.
Parte demandada en acción de dominio No se acreditó por parte de la señora Gloria Inés Castaño Botero, los títulos antecedentes que permitan inferir la legitimidad en la causa para la prosperidad de la pretensión a su favor, toda vez que la parte demandante tanto en la demanda inicial como en la reforma y adición, sólo aporta el certificado de tradición del inmueble, sin tener en cuenta que la posesión de los demandados es anterior a su título de dominio.
T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 7 La parte demandante tenía la obligación de probar la cadena de títulos de dominio antecedentes y no lo hizo, por lo que debe prosperar la excepción de mérito propuesta denominada “no desvirtúa presunción legal prevista en el artículo 762 del Código Civil”. No se aportó la escritura pública que solemnizó la sucesión del señor Jesús María Velandia Robayo, por medio de la cual se le adjudicó al señor Alberto Velandia Acosta el 50% del bien inmueble.
II. CONSIDERACIONES 1. La competencia del Tribunal está delimitada por los puntos de controversia expuestos en la sustentación de la apelación, quedando vedados los temas que no hayan sido debatidos frente al fallo de primera instancia, tal y como lo prevén los artículos 320 y 328 del C.G.P. Si bien en este asunto apelaron ambas partes, sus reparos no recaen sobre la totalidad del contenido de la sentencia5, así que la temática se circunscribirá a los puntos sustentados en segunda instancia. 2.
Como la sustentación del recurso de apelación de la parte demandada se enfoca en atacar uno de los elementos axiológicos necesarios para la prosperidad de la acción de dominio, la Sala abordará primero el estudio de esta acusación y luego, de ser necesario, se analizará la apelación del demandante que está dirigida exclusivamente al reconocimiento de mejoras en favor de los demandados ordenada en el acápite de prestaciones mutuas, cuyo tema sólo se analiza en caso de prosperar la reivindicación. Importante se torna adverar que ninguna crítica se elevó en contra de la negativa de las pretensiones de la demanda de reconvención, por lo tanto, ningún análisis se ventilará sobre dicho tópico en esta providencia. 3.
Las premisas normativas del Código Civil que rigen la acción de dominio, parte de los siguientes supuestos: i) la reivindicación es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea 5 El demandante apela únicamente el reconocimiento de mejoras en favor de los demandados y el demandado apela la prosperidad de la acción, porque no se probó la cadena ininterrumpida de títulos anteriores a la posesión. T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 8 condenado a restituirla (Art. 946); ii) pueden reivindicarse las cosas corporales, raíces y muebles (Art. 947); iii) se puede reivindicar una cuota determinada proindiviso de una cosa singular (Art. 949); iv) la acción reivindicatoria o de dominio corresponde al que tiene la propiedad plena o nuda, absoluta o fiduciaria de la cosa (Art. 950).; y v) la acción de dominio se dirige contra el actual poseedor (Art. 952).
Según la Corte Suprema de Justicia, quien pretende la reivindicación de un bien debe acreditar el “derecho de dominio en el demandante, posesión material en el demandado, cosa singular reivindicable o cuota determinada de cosa singular, identidad entre la cosa que pretende el actor y la poseída por el demandado” (CSJ, sent. de diciembre 2 de 1997, exp. 4987) y, adicionalmente, que los títulos del demandante sean anteriores a la posesión de su contraparte (CSJ, sent. de febrero 10 de 2003, exp. 6788). 3.1.
De entrada, se impone advertir que no es materia de discusión en esta instancia “el derecho de dominio en el demandante” “la posesión de los demandados” y “la identidad del bien”. De la revisión del expediente se observa que la señora Gloria Inés Castaño Botero acreditó ser la titular del 50% del derecho de dominio del inmueble distinguido con matrícula inmobiliaria Nro. 50N-34188 ubicado en la calle 145 Nro. 13-65 lote 8 a manzana f urbanización Las Acacias de Bogotá D.C., el cual adquirió por compra de la cuota que le correspondía al señor Alberto Velandia Acosta lo que se materializó a través de la escritura pública Nro. 7551 del 28 de diciembre de 2017 otorgada en la Notaría 68 del Círculo de Bogotá y registrada el 11 de abril de 2018 en la anotación 38 del certificado de tradición.6 La posesión de los demandados sobre el 50% del bien quedó probada por la confesión de estos7.
Al respecto es importante adverar que los señores Neyla Elsa Laserna de Londoño y Fernando Ignacio Londoño Silva, detentan desde el 26 de abril de 2010, la titularidad del dominio del 50% del bien inmueble objeto de reivindicación, porcentaje que adquirieron por compra realizada a la señora Rosa 6 Pág. 267 del archivo 01CuadernoPrincipal.pdf. 7 Pág. 380 del archivo 01CuadernoPrincipal.Pdf: escrito de excepciones de los demandados: Se indica que la posesión de los mismos, se viene ejerciendo por lo menos desde el año 2012, en armonía con lo indicado en el hecho 1 de la demanda de reconvención (pág. 111 del archivo 05.CuadernoReconvención.pdf) T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 9 Elena Acosta de Velandia, es decir, ostentan la doble condición de propietarios y poseedores por mitad.
Así las cosas, tenemos que la acción ejercida en esta oportunidad, es la estipulada en el artículo 949 del Código Civil, tal y como se precisó en la Sentencia del 19 de noviembre de 2000 reiterada en la Sentencia SC2354-2021 del 16 de junio de 2021. Recuérdese, la Corte Suprema de Justicia, ha dicho: “[c]uando el demandado en la acción de dominio (…) “confiesa ser poseedor del inmueble en litigio, esa confesión tiene virtualidad suficiente para demostrar a la vez la posesión del demandado y la identidad del inmueble que es materia del pleito”, salvo claro está, siempre y cuando no se introduzca discusión alguna sobre el elemento de la identidad, o el juzgador motu proprio halle elementos de convicción que lo lleven a cuestionar dicho presupuesto”8.
Por último, ninguna controversia surgió en el litigio relacionada con la ubicación, linderos o identificación del bien inmueble objeto de reivindicación. 3.2. Bajo el contexto indicado, el único tema de análisis se centra en relación con la prueba tendiente de derruir la presunción de dueño que detentan los demandados, es decir, con la demostración de la cadena de títulos de dominio anteriores a la posesión. 4.
Al demandante, para triunfar en un proceso reivindicatorio, aunado a los elementos ya indicados, le basta con probar un mejor título que el adversario. Además, sólo está obligado a la aducción del título de su antecesor o antecesores, cuando el demandado aporte título anterior o posesión iniciada con antelación a la fecha de su título de adquisición, pues de otra manera sería vencido. 4.1.
Reciente Sentencia de la Corte Suprema de Justicia9 ha marcado un importante cambio jurisprudencial relacionado con la prueba del dominio y de la cadena de títulos en los juicios reivindicatorios. 8 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. SALA DE CASACIÓN CIVIL. Magistrado Ponente: JOSÉ FERNANDO RAMÍREZ GÓMEZ. Sentencia del doce (12) de diciembre de dos mil uno (2001).
Referencia: Expediente No. C-5328 9 Sentencia SC-3540 del 17 de septiembre de 2021. MP Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. Ver providencia: https://cortesuprema.gov.co/corte/wp-content/uploads/2021/10/SC3540-2021-2012-00647-01.pdf T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 10 En efecto, concluyó que, si no hay dudas con la identificación del inmueble, ya no es necesario aportar todas las escrituras públicas que implicaban la transferencia de dominio, sino que con el certificado de tradición expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, es suficiente para acreditar la cadena de títulos, precisando lo siguiente: “(…)Luego, en la actualidad, la certificación expedida por el registrador da cuenta, no sólo del asentamiento en el registro inmobiliario, sino también de la existencia del título traslaticio y su conformidad jurídica, constituyéndose por sí misma en una prueba idónea de la propiedad, sin perjuicio de que, en atención al tipo del proceso, deba aportarse también el documento traslaticio que permita identificar correctamente el bien sobre el cual recae el derecho”.
Más adelante concluyó: “3.4. Aplicado a los procesos reivindicatorios, cuando el demandante aporte el certificado registral con su demanda, estará́ demostrando tanto el título que sirvió́ para la adquisición de su derecho, como la tradición; este entendimiento guarda coherencia con la protección a la confianza depositada por los administrados en los mencionados certificados, por mandato de la buena fe registral.” Esta nueva postura jurisprudencial de la Corte, varió el precedente que de antaño exigía que, en las acciones de dominio, debía el actor aportar con su demanda, no solo el certificado de tradición actualizado donde conste la titularidad del dominio sobre el inmueble, sino todos los títulos (escrituras públicas) hasta antes de la posesión del demandado, para poder tener por derribada la presunción de dueño que enviste al poseedor conforme el artículo 762 del Código Civil, sin perjuicio claro está, de que tales instrumentos sean agregados como prueba ya a petición de parte, ora en ejercicio de las facultades oficiosas del Juzgador. 4.2.
Revisado el expediente, encuentra la Sala que la demandante Gloria Inés Castaño Botero acredita en debida forma su cadena de títulos anteriores a la posesión de los demandados, puesto que en el certificado de tradición que demuestra su condición de propietaria10, aparecen inscritos los siguientes títulos de dominio: (i) anotación 38: escritura pública Nro. 7551 del 28 de diciembre de 2017 otorgada en la Notaría 68 de Bogotá registrada el 11 de abril de 201811, por medio 10 Página 260 expediente digital – archivo 01CuadernoPrincipal.pdf 11 Esta escritura fue aportada al proceso con el escrito de reforma de la demanda: Página 497 expediente digital – archivo 01CuadernoPrincipal.pdf T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 11 de la cual adquirió el 50% del dominio del predio por compra que le hiciera al señor Alberto Velandia Acosta, (ii) anotación 15: sentencia sin número del 25 de marzo de 1988 proferida por el Juzgado 6 Civil del Circuito de Bogotá12 registrada el 29 de abril de 1988, a través de la cual se adjudicó al señor Alberto Velandia Acosta el 50% del inmueble, en la liquidación de la sucesión de su padre Jesús María Velandia Robayo, (iii) anotación 003: escritura pública Nro. 2736 del 04 de junio de 1969 otorgada en la Notaría 7ª de Bogotá13 registrada el 18 de junio siguiente, por medio de la cual, la señora Rosa Elena Acosta de Velandia (madre de Alberto Velandia) adquirió el 100% del inmueble objeto de reivindicación. El otro 50% del inmueble, fue el que la señora Acosta de Velandia les vendió a los demandados, quienes se recuerda, son propietarios del otro 50% (ver anotación 23 del certificado de tradición).
Sobre esta particular forma de acreditar el título antecedente en cabeza del reivindicante, ha dicho la Corte Suprema de Justicia que “cuando el actor en reivindicación acude, amén del suyo propio, a otros títulos que en el pasado legitimaron a quienes le precedieron, está resuelto a demostrar que su derecho no surgió a la hora de nona sino que una secuencia articulada lo torna sólido y vigoroso, en el entendido de que también los anteriores adquirentes tuvieron en verdad el derecho que transmitieron.”14 En contraste, la posesión sobre el 50% del predio de los esposos Londoño Laserna, alcanzaría según lo expresaron en la contestación de la demanda, unos 9 años, tal vez a partir de 2012, o en el mejor de los casos, para el año 2003 cuando presentaron la primera demanda de pertenencia fallida por alegarse prescripción ordinaria, de acuerdo a lo consignado en los fallos que les han sido adversos en varios estrados.
Cualquiera de los recién señalados parámetros temporales es muy posterior a la época a la que se remonta la cadena de títulos alegada por la reivindicante (4 de junio de 1969), debiéndose añadir que los demandados no alegaron la excepción de prescripción extintiva de la acción de dominio, tampoco formularon 12 Esta providencia no fue aportada o allegada al proceso, a pesar de que se decretó su incorporación como prueba de oficio en el auto que dio apertura a dicha etapa procesal. 13 Esta escritura fue igualmente aportada al proceso con el escrito que descorrió traslado de las excepciones: página 472 expediente digital – archivo 01CuadernoPrincipal.pdf. 14 Doctrina reiterada por la Sala de Casación Civil en la sentencia de 10 de febrero de 2003, Exp. 6788, M.P. José Fernando Ramírez Gómez).
T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 12 contrademanda de prescripción adquisitiva de dominio,15 ni cuestionaron los títulos referidos ni su encadenamiento. 4.3. Si bien al proceso no se allegó copia de la sentencia de partición de la sucesión del señor Jesús María Velandia, por medio de la cual el señor Alberto Velandia adquirió la cuota parte que posteriormente le vendió a la señora Gloria Inés Castaño Botero, lo cierto es que dicho documento no era necesario acreditarlo, conforme pasa a explicarse a continuación. Como el título de copropietario del 50% que en otrora ostentó Alberto Velandia Acosta fue obtenido por causa de muerte, es preciso recordar lo dicho por la Corte sobre dicha forma de adquirir el dominio: “(…) reunidos los elementos constitutivos expresados, el derecho de herencia se fija definitivamente en cabeza del heredero, radicado desde la delación en forma condicional.
El modo de sucesión ha operado; en cabeza del sucesor existe, como elemento positivo, el derecho hereditario, patrimonial, individualizado y autónomo, de tal manera que cuando sobreviene la partición, no es para transferir al heredero un derecho que ya tiene y en ejercicio del cual interviene en ella, sino para liquidar la comunidad universal hereditaria y poner término a la indivisión, distribuyendo los bienes entre los copartícipes a prorrata de su derecho, con efecto desde el día de la muerte.
De esta manera la época de indivisión desaparece y entre la propiedad exclusiva del causante y la propiedad exclusiva del causahabiente no hay solución de continuidad: el último no es sino continuador de la persona del primero, quien dejó de serlo desde la muerte. (…)” (…) “…los muertos no transfieren. Es la persona la que transfiere, ya que la transferencia es enajenación, es acto de voluntad. ‘Son títulos traslaticios de dominio –reza el mismo artículo 765 del C.C.- los que por su naturaleza sirven para transferirlo como la venta, la permuta, la donación entre vivos’.
Estos títulos son actos jurídicos que, como tales no pueden existir sin el consentimiento, es decir, sin la presencia del hombre. (…) Por ello la persona que fallece no transfiere, sino que transmite, (…). (…) “Por tanto, ni las sentencias aprobatorias de la partición de una comunidad hereditaria, ni la partición legal extrajudicial de la misma comunidad en su caso tiene efecto traslaticio, ni entre los herederos o coparticipes, ni del de cujus a los herederos, dado que la adquisición de los bienes se hace en virtud de la transmisión que realiza el modo de la sucesión por causa de muerte”. 16 15 La demanda de reconvención presentada en esta causa, se limitó a pedir que los poseedores serán declarados detentadores de buena fe y por ende, que se les reconozcan las mejoras solicitadas.
Ver página 114 del archivo 05.CuadernoReconvención.pdf de la carpeta 02.CuadernoDemandaReconvencion. 16 Gaceta Judicial LXXXI, año 1955-1956, página 506 y siguientes (https://cortesuprema.gov.co/corte/wp- content/uploads/subpage/GJ/Gaceta%20Judicial/GJ%20LXXXI%20n.%202157-2162%20(1955-1956).pdf) T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 13 Bajo este contexto, surge diáfano que la queja del censor está llamada al fracaso, pues al no haber solución de continuidad entre el derecho de dominio del causante (Jesús María Velandia en su condición de cónyuge de Rosa Elena Acosta) y del heredero (Alberto Velandia Acosta), es dable colegir que, en este asunto, la titularidad del derecho de dominio inició con antelación a la alegada posesión de los demandados.
Aunado a lo anterior, conforme el nuevo cambio jurisprudencial adoptado por la Corte, con el sólo certificado de tradición es suficiente para acreditar o unir la cadena de títulos anteriormente resumida, así que dicho precedente es un argumento adicional al anteriormente esbozado. 4.4. De conformidad con lo discurrido, los puntos de reparo sustentados por la parte demandada en reivindicatorio no saldrán avantes y por tal virtud, se confirmará el fallo en lo atinente a la prosperidad de la acción de dominio. 5.
A continuación se resolverán los puntos de reparo sustentados por la parte demandante. 5.1. El primer reparo se sustenta en que los demandados deben ser considerados poseedores de mala fe porque ingresaron al predio en calidad de arrendatarios. Sobre el tema, el artículo 768 del Código Civil ha definido la buena fe, en materia de posesión, como la “conciencia de haberse adquirido el dominio de la cosa por medios legítimos exentos de fraudes y de todo otro vicio”, y que a su turno el 769 precise que “La buena fe se presume, excepto en los casos en que la ley establece la presunción contraria”.
Y por oposición, se ha establecido que “la mala fe deberá probarse” (ib.). Se entiende por poseedor de buena fe la persona que está consciente de haber adquirido la posesión del predio por medios legales, ajenos de cualquier vicio, fraude o maniobra torticera. Denota pues un comportamiento honesto, contrario a lo que se puede predicar de un poseedor de mala fe, a quien se le endilga haber obtenido la posesión por medio ilegítimos, desconociendo derechos ajenos, invadiendo, mintiendo o falsificando títulos en su favor.
T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 14 Sobre la posesión de buena o mala fe en juicios reivindicatorios, la Corte Suprema precisó: “Es poseedor de buena fe, es decir aquél que se cree dueño y procede como tal, con la conciencia de encontrarse en una situación normal que no contraría el derecho de otro. (…) Para que se pueda establecer la buena fe en quien es poseedor, en el momento en que sea relevante hacerlo, no debe aparecer desvirtuada esa, toda vez que solo en tanto esta condición subsista, puede aquél justificar que su intención al introducir mejoras útiles obedeció a una conciencia real de mejorar el bien en busca de un legítimo beneficio patrimonial, y atendiendo a sanos principios de equidad obtener que le sean reembolsadas tales expensas si como poseedor es vencido juicio, pues de lo contrario, el reivindicante valga decir insistir, se estaría enriqueciendo en forma injusta a costa del poseedor” 17.
De las probanzas aportadas el juicio, estima la Sala que efectivamente los señores Neyla Elsa Laserna de Londoño y Fernando Ignacio Londoño Silva deben ser considerados poseedores de buena fe, porque demostraron que su ingreso al predio obedeció a conductas legítimas, originadas en una promesa de compraventa18 que suscribieron con quien detentaba en su momento la titularidad del dominio del 100% del inmueble.
El 06 de agosto de 1987, la señora Rosa Elena Acosta de Velandia se comprometió a vender a los esposos Londoño Laserna, según la cláusula primera del citado documento, el derecho de dominio y posesión que tenía sobre el bien inmueble objeto de reivindicación. En este documento se deja constancia que no se hacía entrega del inmueble, hasta tanto se verificara el pago total de la obligación. Pasados tres meses, específicamente el 10 de noviembre siguiente, las partes modificaron la promesa de venta, y en la cláusula tercera de este otro documento19, se pactó que la promitente vendedora (señora Rosa Elena) hizo entrega real y material a los promitentes compradores del inmueble.
El señor Alberto Velandia, en su interrogatorio manifestó que estaba muy ocupado trabajando fuera de la ciudad para la fecha en que se suscribieron las 17 Corte Suprema de Justicia, Magistrado Ponente Carlos Esteban Jaramillo Schloss, agosto 28 de 1996. 18 Documento visible en la página 21 del archivo 01CuadernoPrincipal.pdf 19 Página 18 del archivo 01CuadernoPrincipal.pdf Así dice dicha promesa: ”Cláusula tercera: LA PROMITENTE VENDEDORA hizo entrega real y material a los PROMITENTES COMPRADORES del inmueble.” T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 15 promesas de venta referidas, pero afirmó que su señora madre, doña Rosa Elena, habitó el predio hasta el mes de octubre de 1987, sin hacer mayor precisión al respecto, lo que hace suponer, que efectivamente los demandados creyeron estar recibiendo el inmueble de manos de su legítima dueña, y por ende, ocuparon con la conciencia legítima de estar adquiriendo la totalidad del mismo.
Independientemente de la calidad que ostentaron los demandados mientras se dio cumplimiento a la citada promesa de venta, lo cierto es que desde un comienzo, su conciencia los hizo asumir la firme convicción de que habían comprado la totalidad del inmueble, y comenzaron a realizar mejoras al inmueble desde el año 1992, como se dijo en el interrogatorio de parte de los demandados, sin pedir autorización alguna, porque se consideraban dueños del inmueble desde un inicio, motivo suficiente para que sean catalogados como poseedores de buena fe en el presente asunto.
La mala fe posesoria debe probarse en el juicio, y aquí ningún elemento de convicción se allegó para considerar a los demandados como detentadores fraudulentos, torticeros, mentirosos, invasores o desleales. No es posible derivar la presunta mala fe por las distintas acciones judiciales que, en ejercicio de ella, realizaron los poseedores.
El apelante sustenta su tesis de mala fe posesoria en dos puntos a saber: (i) el haber instaurado denuncias penales, quejas y muchos procesos judiciales, y (ii) que no se le permitió el ingreso al predio ni percibir frutos del mismo. Como bien se señaló en precedencia, la buena fe posesoria se analiza es atendiendo a la conciencia de la forma en cómo se ingresa o inicia la posesión. Todas las diferencias personales, jurídicas o de policía que surjan a posteriori, son consecuencia del legítimo derecho que tienen las partes de acudir a la justicia para pedir el reconocimiento de un derecho y de negarse a reconocer dominio ajeno cuando se considera poseedor con ánimo de señor y dueño. 5.2.
El segundo punto de reparo se sustentó en que operó la prescripción extintiva del derecho para reclamar mejoras, pues las mismas datan de más de 30 años. T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 16 Este cargo no está llamado a prosperar porque no fue sustentado en ninguna norma sustancial que consagre un término de prescripción especial para pedir mejoras dentro de un juicio de dominio.
El apelante se remite al término de prescripción extintiva de 10 años en general, el cual no puede ser aplicado en este asunto porque estando cuestionado el dominio del inmueble, toda mejora realizada por los poseedores en el tiempo de su tenencia con ánimo de dueño, podía ser reclamada siempre y cuando se haya alegado oportunamente en el proceso, lo que en efecto aquí sucedió, sin que exista en el ordenamiento jurídico colombiano un precepto que extinga, por el solo transcurso del tiempo, el derecho a reclamar mejoras en un proceso judicial.
No puede pasarse inadvertido que las mejoras realizadas en el predio, las hicieron con el convencimiento de ser los dueños de este; luego, sólo cuando la condueña les reclama su derecho, es que surgió para ellos el interés en que se les reconociera el trabajo invertido en ellas. Argumento adicional para negar la censura, es que toda mejora o adecuación que los poseedores del 50% del bien realizaron en el transcurso de estos años, redundaron en beneficio de todos.
Además, el hecho de que no se hayan reclamado las mejoras en el juicio divisorio no enerva la posibilidad de hacerlo en el juicio reivindicatorio, máxime cuando en dicho proceso de venta de la cosa común, los aquí demandados sí alegaron la prescripción adquisitiva en su favor y se opusieron a la venta, aduciendo su condición de poseedores, tópico que no fue evaluado de fondo, pues su defensa fue rechazada de plano, porque en criterio del juzgador allí no podía ser formulado. 5.3.
La tercera acusación se hizo consistir en que las mejoras realizadas y reconocidas, requerían autorización previa de la otra propietaria inscrita. Esta censura está llamada al fracaso, porque si los demandados desde un principio confesaron su calidad de poseedores (requisito indispensable para la prosperidad de la acción), ninguna autorización o permiso debían pedir a otras personas, porque precisamente la posesión implica la tenencia de una cosa con T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 17 ánimo de señor y dueño, por lo que inane resulta hacer mayores consideraciones sobre dicho tópico, bajo el entendido de que nuestro sistema normativo no obliga a que las mejoras de un poseedor deban ser consentidas o autorizadas por el dueño. De otro lado, el argumento de la apelante carece de sustento jurídico o convencional. y siendo la demandante comunera debe contribuir a las obras de la comunidad (2327 cc); y en todo caso, reporta provecho por el mayor valor que las mejoras han dado a la cosa común. 5.4.
Alega el demandante en su apelación, que las mejoras realizadas por los demandados, se hicieron cuando éstos detentaron una mera tenencia. Esta acusación no tiene vocación de prosperidad, porque como se indicó con antelación, los demandados al suscribir la promesa de venta con quien detentaba la titularidad del 100% del inmueble en el año 1987, asumieron la conciencia de estar ejerciendo una posesión con ánimo de señores y dueños.
Toda mejora que realizaron desde esa fecha, fue pensando en que la misma estaba valorizando o aumentando el valor de su propiedad, las cuales incluso les ha permitido dividir el predio para subarrendar parte del mismo y obtener mayores utilidades. Además, es importante tener presente que los demandados no sólo son poseedores, sino que también son propietarios inscritos del 50% del bien inmueble, así que intentar desmembrar qué mejoras fueron hechas como dueños y cuáles como supuestos meros tenedores es un tema que no está dilucidado ni probado en el expediente.
Reforzando el argumento, es de recordar que los aquí demandados, para exigir el cumplimiento de la promesa de venta, tuvieron que acudir a un proceso ejecutivo por obligación de hacer, que instauraron en el año 1997 (proceso radicado 1997-32547 tramitado ante el Juzgado 15 Civil del Circuito de Bogotá) y T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 18 del cual sólo obtuvieron sentencia favorable de segunda instancia el 21 de mayo de 2008.20 Bajo el complejo contexto anteriormente indicado, es claro que los demandados desde el inicio creyeron en su conciencia estar ejerciendo la posesión del predio y toda mejora que sobre el mismo se realizó, se hizo en dicha calidad, quedando incluso reforzadas las mismas al haber adquirido la calidad de condueños. 5.5.
El quinto cargo se hizo consistir en que no se permitió el ingreso al inmueble para constatar la existencia de las mejoras, porque se negó la prueba de la inspección judicial. Este reparo no tiene vocación de prosperidad, porque en esencia no ataca una decisión que se derive de la sentencia, sino del auto de pruebas. Si el apelante no estuvo de acuerdo con la negativa de practicar una inspección judicial en el juicio, debía controvertir oportunamente mediante el recurso de reposición y en subsidio apelación, el auto que negó dicho medio probatorio y no esperar hasta el fallo de instancia para enarbolar dicha inconformidad. 5.6.
Critica el apelante que las mejoras reconocidas no fueron elevadas a escritura pública y tampoco tenían autorización por licencia de construcción. Sobre el primer punto, es decir, la ausencia de un instrumento notarial, es importante recordar que las mejoras que se realicen sobre bienes inmuebles no requieren elevarse a escritura pública, pues dicha solemnidad sólo es exigida por el legislador para ciertos asuntos específicos como la tradición de inmuebles, la cesión de derechos hereditarios, la constitución de derechos reales como hipoteca, servidumbres, etc y el otorgamiento de poderes generales.
A pesar de que algunas mejoras puedan ser consideradas como inmuebles por destinación, no necesitan ser formalizadas en algún título de dominio adicional a la escritura pública principal del inmueble al cual se adhieren. 20 Pág. 11 del archivo 05.CuadernoReconvención.pdf. Sentencia proferida por la Sala Civil de este Tribunal, con ponencia del Magistrado José Elio Fonseca Melo.
T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 19 Agrega el apelante que dichas mejoras requerían de una licencia de construcción expedida por parte de las autoridades competentes para tal fin. La licencia de construcción, está definida en el Decreto 1469 de 2010 como la autorización previa para adelantar obras de urbanización y parcelación de predios, de construcción y demolición de edificaciones, de intervención y ocupación del espacio público, y para realizar el loteo o subdivisión de predios, expedida por el curador urbano o la autoridad municipal competente, en cumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación adoptadas en el Plan de Ordenamiento Territorial, en los instrumentos que lo desarrollen o complementen, en los Planes Especiales de Manejo y Protección (PEMP) y en las leyes y demás disposiciones que expida el Gobierno Nacional.
La expedición de la licencia urbanística implica la certificación del cumplimiento de las normas y demás reglamentaciones en que se fundamenta y conlleva la autorización específica sobre uso y aprovechamiento del suelo. La ausencia de una licencia de construcción, no implica per se que una obra deba ser demolida o desconocida en un proceso judicial.
Los artículos 64 y siguientes del Decreto en cita, establecen todo un sistema que permite que se pueda lograr el “reconocimiento de la existencia de edificaciones” de desarrollos arquitectónicos que se ejecutaron sin obtener licencia de construcción, siempre y cuando se cumplan los requisitos allí previstos. Por tal virtud, debía el censor demostrar los siguientes requisitos para la prosperidad del cargo: (i) que las obras realizadas requerían de una licencia de construcción, (ii) que en el caso específico no se otorgaron las licencias de construcción requeridas, (iii) que dichas mejoras no pueden reconocerse posteriormente, por no cumplir las condiciones previstas en la ley para subsanar dicha falencia, (iv) que las mejoras realizadas perjudicaron o afectaron gravemente el inmueble.
A juicio de la Sala, en la sustentación de la apelación no se invocaron serios fundamentos tendientes a probar estos elementos, pues se habla de forma genérica T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 20 de las mejoras sin precisar por qué las mismas, en vez de aumentar el valor venal de la cosa, le causan un serio detrimento.
La ausencia de licencias de construcción genera sanciones de tipo administrativo, pero sustancialmente, nos encontramos frente a una anomia jurídica relativa al reconocimiento de mejoras en un proceso judicial, la cual se regula con la hermenéutica anteriormente explicada. En resumen, el cargo de apelación no prospera, porque para que las mejoras carentes de licencia de construcción sean rechazadas en juicio, debe probarse que las mismas afectan el bien, deban ser demolidas por amenazar ruina o generar un peligro mayor, en contraposición a las mejoras que valorizan el bien a usucapir. 5.7.
No se valoraron las objeciones que por medio de excepciones se realizaron contra el dictamen pericial presentado por los demandados, configurando a su juicio una nulidad procesal. Al contestar la demanda de reconvención21, la parte demandada propuso las siguientes excepciones de mérito: (i) prescripción del derecho al tenor de la ley 791 de 2002, (ii) caducidad de la acción para reclamar mejoras, (iii) falta de requisitos de fondo y de forma para exigir mejoras conforme los artículos 964 y 966 del Código Civil, (iv) cobro de lo no debido, (v) temeridad y mala fe.
Si se leen con detenimiento los citados medios de defensa, los mismos se resumen en estricto sentido en dos puntos cardinales: (i) el transcurso del tiempo transcurrido entre la realización de las mejoras y su reclamo y (ii) la presunta mala fe de los poseedores, temas estos que ya fueron analizados por esta Sala en los numerales 5.1. y 5.2 de esta sentencia, a los cuales se remite por economía procesal.
De la revisión del fallo de primera instancia, sobre este tópico, estos fueron los argumentos expuestos por el A quo: “(…)tampoco podemos decir que hay prescripción del derecho que corrieron los términos que el código establece para la prescripción ordinaria termino de 10 años de que trata el código civil tampoco hay que dar cuenta que tanto las manifestaciones hechas acá tanto el dictamen, el avaluó afectado o un dictamen surtido en un proceso anterior más 21 Pág. 151 del archivo 05CuadernoReconvención.pdf T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 21 exactamente el que curso en el juzgado 31 y las mismas declaraciones testimoniales tanto especialmente las que se rindieron en los otros juicios que antecedieron a este dan cuenta de que inclusive aun después de los años 92 93 o del año 2009 cuando se otorgó el título de propiedad sea de la construcción de un apartamento del cual pues se dice persiguieron alguna utilidad algún fruto alguna renta y el que se alojó alguno de los hijos de la pareja aquí demandada, la ecuación general de la casa, los cambios en pisos en paredes la ruptura y en general la adecuación del bien, pues todo ello se fue dando y se vino dando con el tiempo inclusive después de haber presentado la anterior demanda de pertenencia, de modo tal que para julio de 2017 o inclusive septiembre de 2009 cuando se reformo la demanda inicial no había transcurrido ese término de 10 años,no se puede decir acá que opero la prescripción extintiva del reconocimiento de mejoras, ni hay lugar a predicar temeridad o mal fe porque bueno en su condición de ocupantes pues se ejercieron algunos actos que es normal que es común y que deberían ejecutar que lo reconocieron como son esas construcciones esas adecuaciones como es inclusive como es pues bueno desplegar todo lo necesario para obtener toda la propiedad plena pero ello no es una cuestión de grasa mala fe, una cosa es que se tenga el convencimiento pero otra cosa es que no se acceda a las pretensiones o no le de la razón al administrador de justicia en su momento pero ello no es indicador de una mala fe temeridad, que deban ser castigadas o sancionadas y aun pues en este caso o debamos considerar de mala fe a los demandados principales para efectos de negar el reconocimiento de las mejoras.
(…) El perito las estimó y así se estimaron en el escrito de demanda bajo juramento por un valor de $769.600.000 pesos como se dijo el dictamen no fue objeto de controversia se tomó en visita efectuada por un profesional de institución reconocida como se acredita en la hoja de vida como en las credenciales anexas al dictamen no hay situaciones de duda por más que digamos se haya aportado otro dictamen por parte del extremo demandado en reconvención que pues no aporta mayores elementos para desvirtuarlo o no acreditó más detalles sobre los fundamentos para estimar el valor del bien o determinar los frutos del mismo para estos efectos y las conclusiones del otro peritaje no son suficientes para controvertir las de primero en este sentido teniendo en cuenta que no está desvirtuada la buena fe de los demandantes en reconvención, pues entonces se acogerá su pretensión de reconocimiento de mejoras en la suma antes mencionada.” En otro momento de la audiencia oral, precisó: “(…) no se acogerán las excepciones presentadas contra la demanda de reconvención pues en suma la restituciones comprenderán la restitución del bien, de la cuota parte del bien de manera simbólica por así decirlo el reconocimiento de otros frutos en el 50 % de lo estimado y calculado previamente y las mejoras estimadas en la suma anteriormente mencionada y para garantizar este aspecto pues la señora castaño deberá pagarlo y se le concede a los demandantes en reconvención el derecho de retención T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 22 en su condición de poseedores vencidos cual lo señala el artículo 1970 el código civil en armonía con las pautas señaladas en el artículo 310 CGP por lo expuesto quedara transcrito en el acta de esta diligencia”.
Como puede evidenciarse, si bien el A quo no se pronunció expresamente sobre cada de las excepciones propuestas por el demandado, los anteriores argumentos resuelven tácitamente las controversias, por lo que ninguna irregularidad procesal se ha configurado, ni mucho menos una nulidad procesal originada en la sentencia. Si se analiza con detenimiento la censura, observa la Sala que no hay una acusación concreta contra el dictamen pericial que sirvió de soporte para la condena al reconocimiento de mejoras en primera instancia. Ningún elemento fáctico o probatorio se explica para que no pueda ser considerado el dictamen pericial aportado con la demanda de reconvención.22 La experticia fue elaborada por el Ingeniero William Robledo, representante de la firma WR Ingenieros Avaluadores el 27 de marzo de 2019.
Sobre el inmueble objeto de reivindicación, precisó que se trata de una propiedad con dos pisos. El primer nivel tiene sala con chimenea, comedor, cocina tradicional, hall, dos alcobas con baño, estudio, patio, cuarto de san alejo, parqueadero doble. También hay un apartaestudio con alcoba, baño y sala. El segundo nivel consta de un apartamento con alcoba principal con baño, estudio sala comedor y cocina integral.
El valor comercial del predio según este dictamen fue de $2.043.700.000,oo. Específicamente sobre el tema de las mejoras, esta experticia encontró las siguientes: cubierta, mampostería, instalaciones eléctricas, instalaciones hidráulicas, pisos y enchapes, pañetes, cielorrasos, carpintería metálica, pintura, cocina y baño, las cuales sumaron un valor de $769.760.000,oo, para lo cual se usó un cuadro de porcentajes de la Sociedad Colombiana de Arquitectos, en donde a cada ítem de mejora se le asigna un porcentaje, de acuerdo a la condición en que se encuentra.
Este estudio explicó que por el estado actual de la vivienda, se asignaron los valores, aunado a que se trata de un predio bien ubicado, buena vecindad, uso 22 Pág. 59 a 110 del archivo 05CuadernoReconvencion.pdf. T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 23 actual y posible del predio, cercanía a centros de atracción económica, categoría de los servicios públicos, infraestructura vial y su conductibilidad, geometría del predio, obras en ejecución y proyectadas y su posible rentabilidad.
A juicio de esta Colegiatura, al igual que lo consideró el funcionario de primera instancia, la experticia demuestra que estamos en presencia de un predio bien cuidado y que se ha valorizado enormemente con los arreglos y mejoras que le hicieran sus poseedores, las cuales han beneficiado a la demandada en reconvención, quien se recuerda, por ostentar la titularidad del 50% del dominio del bien, ha visto aumentar su patrimonio por todas las adecuaciones y mejoras probadas por los poseedores.
Por tal virtud, este reparo tampoco está llamado a prosperar, porque ninguna acusación seria y argumentada se hace en contra de las conclusiones del perito. 5.8. El último cargo sustentado se basó en que no se valoraron las pruebas documentales trasladadas de otros procesos. A juicio de la Sala, este reparo está indebidamente sustentado, porque hace una referencia genérica a la prueba trasladada sin especificar qué documentos, testimonios, indicios, etc, que fueron practicados en otros procesos, se dejaron de valorar en este asunto.
La tarea del apelante en la sustentación de esta censura está incompleta y no puede pretender que la Sala extienda un estudio generalizado de todos los medios de prueba, porque se recuerda, la competencia del funcionario de segunda instancia debe limitarse a los puntos de reparo que expone el censor. Al no existir entonces una temática fáctica que permita confrontar la supuesta prueba omitida con las valoradas en el fallo de primera instancia, este cargo tampoco está llamado a prosperar. 6.
Conclusión. Se confirmará la sentencia apelada, los puntos de apelación resultan estériles para controvertir los argumentos expuestos por el A quo. T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 24 En armonía con el inciso 2° del artículo 283 del C. G. del P., según el cual, “el juez de segunda instancia deberá extender la condena en concreto hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia”, se procede a actualizar el valor de los frutos y las mejoras reconocidas en primera instancia. 6.1.
Para el cálculo de los frutos reconocidos al demandante, el Juez de primera instancia en la sentencia apelada precisó lo siguiente: “ los causados para a partir de la contestación de la demanda a partir de la reforma y el momento de este fallo esto fue el 29 de octubre de 2019 ahí pues si aplicamos la fórmula que la ley 820 2003 señala para el cálculo del canon más exactamente en su artículo 18 debe tenerse en cuenta que será el 1% del valor comercial del inmueble o la parte que se de en arriendo se habla de los frutos, se dice que se arrienda una parte, pero no se especificó que parte fue o por cuanto tiempo de acuerdo con dictamen pericial aportado por extremo demandante en reconvención que es el que para el juzgado reúne toda credibilidad se aportó cumpliendo todos los requisitos que trata el artículo 226 del CGP y además no fue controvertido, no se controvertido en los términos de dicho estatuto, pues para ese año el predio tenía un avaluó total, construcción y suelo de 2.043.700.000 millones, ese rubro mensual de acuerdo con esta fórmula es de 20.437.000 mensuales y si tenemos en cuenta esta fórmula desde octubre de 2019 a la fecha pues los frutos serían en un total de 408.740.000 mil pesos que divididos en un 50% porque estamos ante una reivindicación de cuota equivalen a 204.370.000 pesos y es lo que debería pagar la parte demandada a título de frutos en este sentido ahora además de restituir la cuota parte que sería de propiedad de la parte demandante, demandante favorecida.” En consecuencia, al valor reconocido en primera instancia de $204.360.000, el Tribunal sumará el resultado que se obtenga de calcular los cánones de arrendamiento causados desde la fecha de la sentencia de primera instancia, hasta la fecha de proferimiento de esta providencia. Por tal virtud, la Sala tomará como punto de partida, el mes de Julio de 2021 (periodo de la sentencia de primera instancia) hasta la fecha de esta sentencia en enero de 2022 y un valor mensual del canon de $21.213.606 por los primeros cuatro meses y de $21.555.145,oo por los siguientes, que corresponde al canon T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 25 reconocido pero aumentado anualmente con base en la variación del IPC23, como lo prevé el artículo 20 de la Ley 820 de 2003, lo cual nos arroja el siguiente resultado: Periodo calculado de los cánones de arrendamiento de los meses de julio de 2021 a octubre de 2021 (4 meses) Canon de arrendamiento actualizado 2020: $21.213.606,oo Subtotal: $84.854.424.,oo Menos el 50%: $42.427.212,oo Periodo calculado de los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre de 2021 a enero de 2022 (3 meses) Canon de arrendamiento actualizado 2021: $21.555.145,oo Subtotal: $64.665.435,oo Menos el 50%: $32.332.717,oo Total cánones de arrendamiento: $74.759.929,oo Más valor reconocido por el A quo: $204.360.000,oo En consecuencia, el valor total de los frutos a reconocer a la fecha de esta sentencia es de $279.119.929,oo.
La misma metodología se aplicará, de ser el caso, para los meses subsiguientes al proferimiento de esta providencia, hasta que se restituya la cuota parte del inmueble. 6.2. El valor de las mejoras reconocidas a los demandados en primera instancia se hizo por la suma de $769.600.000, por lo que, en cumplimiento del mandato procesal (Art. 283 inc 2 CGP) de actualizar la condena en concreto, se 23 La sentencia apelada liquidó los frutos desde el 29 de octubre de 2019 hasta el 29 de junio de 2021 (20 meses), pero omitió incrementar el canon de arrendamiento cada año hasta la fecha de la condena de primera instancia, pero como dicho tema no fue controvertido ni alegado, se dejará incólume dicha liquidación. No obstante, el canon por el cual se actualice dicha condena, sí será incrementado en la forma legal para su actualización, conforme el siguiente análisis: - Canon inicial del 29 de octubre 2019: $20.437.000 (vigente hasta el 29 de octubre de 2020) - Canon de 30 de octubre de 2020 al 29 de octubre de 2021: Variación IPC 2020: 3,8: $21.213.606 - Canon de 30 de octubre de 2021 al 29 de octubre de 2022.
Variación IPC 2021: 1,61: $21.555.145 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 26 reconocerá dicho valor de manera indexada, conforme al índice de precios al consumidor publicado por el DANE en su página web. Fórmula de indexación aplicable: VA=VH x Ind. Final (Diciembre 2021) Ind. Inicial (Julio 2021) De donde: VA= valor actualizado VH = Valor histórico que corresponde al valor reconocido en primera instancia. IPC Final = último Índice de Precios al Consumidor certificado correspondiente a la fecha del fallo de segunda instancia IPC Inicial = Índice de Precios al Consumidor correspondiente al mes en que se profiere el fallo de primera instancia. La tabla de índices de precios al consumidor, según información de históricos del IPC certificados por el DANE24, arroja los siguientes resultados: VA= $769.600.000,oo x Ind.
Final (111,41) Ind. Inicial (109,14) VA= $785.606.890,oo Por tanto, aplicado el anterior procedimiento al caso concreto se tiene, que la condena por mejoras, traídos a valor presente es $785.606.890,oo. 24 https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/precios-y-costos/indice-de-precios-al-consumidor- ipc/ipc-informacion-tecnica#indices-y-ponderaciones.
T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 27 7. Costas. Sin condena en costas, porque no resultó próspera la apelación para ninguna de las partes. Inane resulta hacer una condena en costas, cuando ninguno de los apelantes resultó favorecido con el recurso instaurado. III. DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO. CONFIRMAR la sentencia proferida el 07 de julio de 2021, por el Juzgado 37 Civil del Circuito de Bogotá, en el asunto en referencia, de conformidad con las consideraciones precedentes.
SEGUNDO: ACTUALIZAR la condena en concreto a la fecha de esta providencia, las cuales quedarán así: (i) el valor de los frutos reconocidos en favor de la parte demandante en reivindicatorio será por la suma de $279.119.929,oo, (ii) el valor de las mejoras reconocidas en favor de los demandados en reivindicatorio será por la suma de $785.606.890,oo.
TERCERO. NO CONDENAR en costas a ninguna de las partes en segunda instancia, por lo expuesto en la parte motiva de esta providencia.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, Los Magistrados, Firma electrónica IVÁN DARÍO ZULUAGA CARDONA Firma electrónica RUTH ELENA GALVIS VERGARA Firma electrónica MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO T. S. B. S. CIVIL - EXP. 11 001 31 03 037 2017 00354 01 28 Firmado Por: Ivan Dario Zuluaga Cardona Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ruth Elena Galvis Vergara Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Martha Isabel Garcia Serrano Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: d05ded53ccd7c61f9e870454e8242f7e5a7a6cbba442712540acfff3bf1f468e Documento generado en 28/01/2022 08:20:48 AM Valide este documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica