R.I. 14918 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ - SALA CIVIL SALA PRIMERA DE DECISIÓN RAD. 110013103037201900255 01 Bogotá D.C., dieciocho (18) de marzo de dos mil veintiuno (2021). REF. PROCESO VERBAL DE PROYECTOS Y CONSULTORÍAS EMPRESARIALES LTDA. CONTRA EDIFICIO NEOS VITTRA PROPIEDAD HORIZONTAL.
Magistrada Ponente. NANCY ESTHER ANGULO QUIROZ Discutido y aprobado en Salas del 15 de febrero y 15 de marzo de 2021, aprobado en la última Actas No. 05 y 08 I. ASUNTO Procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por ambos extremos procesales contra la sentencia del 28 de agosto de 2020, proferida por el Juzgado 37 Civil del Circuito de esta ciudad, dentro del proceso de la referencia. II.
ANTECEDENTES 1) PETITUM: La sociedad Proyectos y Asesorías Empresariales Ltda., por medio de apoderado judicial, convocó a juicio al Edificio Neos Vittra Propiedad Horizontal, para que previo trámite del proceso verbal, se hicieran las siguientes declaraciones: ❖ Principales: ➢ Se declare la nulidad absoluta de las decisiones adoptadas en la asamblea de propietarios celebrada el 26 de marzo de 2019, toda vez que se tomaron sin el cumplimiento de las reglas establecidas en R.I. 14918 Rad. 110013103037201900255 01 Ref.
Proceso Verbal de Proyectos y Asesorías Empresariales Ltda, contra Edificio Neos Vittra Propiedad Horizontal. 2 los artículos 42 de la Ley 675 de 2001 y el 45 del Reglamento de Propiedad Horizontal. ➢ En consecuencia, se disponga que las mentadas determinaciones no fueron aprobadas, y que se convoque nuevamente la asamblea ordinaria de propietarios, sin incurrir en los mismos vicios que motivaron su invalidación. ➢ Si al momento del fallo se han asumido conductas derivadas de aquellas decisiones, se declare su nulidad y se retrotraigan sus efectos. ➢ Se ordene a la propiedad horizontal convocada hacer las anotaciones correspondientes, de tal forma que conste la anulación de las determinaciones atacadas. ❖ Subsidiarias: ➢ Se invalide la aprobación de los estados financieros a 31 de diciembre de 2018, toda vez que se realizó sin el quorum decisorio establecido en la Ley 675 de 2001, así como del presupuesto para el año 2019. ➢ Se anule la determinación de prohibir y remover las mallas y otros aditamentos, “teniendo en cuenta que la misma no se trata de una proposición concreta, transgrediendo lo establecido en el artículo 43 de la Ley 675 de 2001.” ➢ Que se declare la ineficacia de la decisión de modificar el manual de convivencia, consistente en que, “para la venta o arriendo de las unidades privadas se requiere la aprobación previa por parte de los órganos de administración del Edificio, teniendo en cuenta que la misma transgrede el derecho a la propiedad privada consagrada en el artículo 58 de la Constitución Política.” ➢ Se declare la nulidad de la decisión de modificar el mismo manual concerniente a “la prohibición a los propietarios de las unidades R.I. 14918 Rad. 110013103037201900255 01 Ref.
Proceso Verbal de Proyectos y Asesorías Empresariales Ltda, contra Edificio Neos Vittra Propiedad Horizontal. 3 privadas de tener más de una mascota por apartamento, teniendo en cuenta que la misma transgrede derechos fundamentales.” ➢ Se anule la determinación de incluir una sanción a propietarios y residentes del edificio por actos de mala conducta, toda vez que se adoptó sin el quorum decisorio establecido en el artículo 46 de la Ley 675 de 2001. ➢ De acogerse las peticiones subsidiarias, se declare que las decisiones adoptadas el 26 de marzo de 2019 no fueron aprobadas y se retrotraigan los efectos de esas resoluciones. 2).
CAUSA: Los fundamentos de hecho en que se soportaron las pretensiones admiten el siguiente compendio: ➢ Informó que el 7 de marzo de 2019, se elaboró la convocatoria a la asamblea ordinaria de propietarios de la propiedad horizontal convocada, la cual debía realizarse el día 26 siguiente, lo que fue comunicado a través de correo electrónico el día 10 de ese mes y año. ➢ Señaló que el 22 de marzo de 2019, es decir, un día hábil antes de la fecha estipulada para llevar a cabo la reunión, se le informó que: (i) no habría ningún tipo de debate o interacción entre los propietarios; y que (ii) la hora de su realización sería las 8:00 a.m. ➢ Dijo que la asamblea se celebró de manera no presencial, sin reunir los requisitos previstos en el artículo 45 de la Ley 675 de 2001, toda vez que no se habilitó un medio que garantizara la deliberación y decisión a través de comunicación simultanea o sucesiva, ni se verificó por el revisor fiscal esa sucesión de comunicaciones y que se contara con el quorum para deliberar y decidir. ➢ Informó que no asistió a la asamblea ordinaria de copropietarios.
R.I. 14918 Rad. 110013103037201900255 01 Ref. Proceso Verbal de Proyectos y Asesorías Empresariales Ltda, contra Edificio Neos Vittra Propiedad Horizontal. 4 ➢ Adujo que algunas de las decisiones adoptadas requerían una mayoría calificada del 70% de los coeficientes de la propiedad horizontal, pero no se procedió de esa manera, como por ejemplo, la presentación y aprobación de los estados financieros a 31 de diciembre de 2018 y el presupuesto para el año 2019, destacándose en este último evento que se había presentado una alternativa para incrementar en ese año 2019 la cuota mensual de administración, pero se aprobó sin consignar una decisión o proposición clara o concreta. ➢ Arguyó que la prohibición de mallas y otros aditamentos en las fachadas del edificio no contenía una proposición concreta. ➢ Por último, cuestionó las modificaciones al manual de convivencia sobre el concepto previo de los órganos de administración para el ingreso de nuevos arrendatarios o compradores; la tenencia de no más de una mascota por apartamento y las sanciones por actos de mala conducta equivalentes a una multa de una mensualidad, tras considerar que vulneraban derechos constitucionales y las reglas sobre mayorías decisorias. 3).
ACTUACION PROCESAL: El litigio así planteado se admitió el 28 de junio de 2019,1 ordenando el enteramiento de la demandada, quien puesta a juicio contestó la demanda oponiéndose a las pretensiones.2 Agotado el trámite de la instancia, el juzgador profirió sentencia negando las pretensiones principales, acogiendo parcialmente las peticiones subsidiarias y tomando las determinaciones que decisión en tal sentido implica.3 Inconforme con lo así resuelto, ambos extremos procesales apelaron, situación por la que se encuentra el expediente ante esta Corporación. 1 Fl. 497 Archivo: 01.Principal.pdf 2 Fls. 546 a 552 Archivo: 01.Principal.pdf 3 Archivo: 06.Sentencia20200828.pdf R.I. 14918 Rad. 110013103037201900255 01 Ref.
Proceso Verbal de Proyectos y Asesorías Empresariales Ltda, contra Edificio Neos Vittra Propiedad Horizontal. 5 III.
FUNDAMENTOS DE LA SENTENCIA El a quo puso de presente que consta en el plenario que la reunión ordinaria de propietarios se llevó a cabo de manera virtual, a través de vídeo conferencia online, y que en la misma hubo deliberaciones y múltiples intervenciones de los participantes. Dijo que, el haber efectuado la asamblea a través de videoconferencia garantiza que las comunicaciones sean sucesivas y continuas, sin que exista recriminación alguna a la manera en que se celebró dicha reunión. Consideró que no puede concluirse que hubo violación de las reglas sobre la forma de realizar las convocatorias, pues se informó de la misma con la antelación señalada en el artículo 39 de la Ley 675 de 2001, y que cambiar la hora de la asamblea no implica una nueva convocatoria, toda vez que no se modificó la fecha de su celebración ni los puntos a tratar.
Agregó que, según consta en los anexos de la demanda, el cambio de hora fue debidamente comunicado al correo electrónico de la sociedad demandante, por lo que no puede decirse que hubo un cambio abrupto y sorpresivo en el llamado hecho. Coligió así que las pretensiones principales, encaminadas a que se declare sin efectos la totalidad de las decisiones adoptadas en la asamblea celebrada el 26 de marzo de 2019, resultaban imprósperas.
Señaló que no tiene acogida el reproche sobre la ausencia de certificación por parte de revisor fiscal, toda vez que el número de unidades de vivienda en la propiedad horizontal convocada no torna obligatoria la designación de dicho órgano de control. Adujo que, contrario a lo afirmado por la parte actora, la aprobación del presupuesto general de copropiedad para el año 2019 y de los estados financieros con vigencia al 31 de diciembre de 2018, no exigían de una mayoría calificada superior al 70%; sin embargo, requerían que se aprobara con la mayoría simple del voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados en dicha sesión, y R.I. 14918 Rad. 110013103037201900255 01 Ref.
Proceso Verbal de Proyectos y Asesorías Empresariales Ltda, contra Edificio Neos Vittra Propiedad Horizontal. 6 obtuvieron el voto favorable del 47.62% de los asistentes a la reunión o coeficientes de propiedad allí representados, es decir, menos del porcentaje mínimo exigido. Argumentó que las otras determinaciones cuestionadas, relativas a las reformas al manual de convivencia concernientes a la limitación de una mascota por unidad privada y el visto bueno del consejo de administración para el ingreso de un nuevo propietario o arrendatario, no fueron adoptadas con la mayoría decisoria exigida en el artículo 45 de la Ley 675 de 2001 y “son abiertamente inconstitucionales, violatorias de derechos tales como el libre desarrollo de la personalidad y a la propiedad privada, así como todo aquello que entrañan tales prerrogativas superiores.” Frente al cuestionamiento contra la decisión de imponer sanciones por actos de mala conducta por parte de un copropietario, dijo que se trataba de una proposición clara y concreta y que, además, fue aprobada con el visto bueno de la mitad más uno de los coeficientes presentes en la asamblea cuestionada y que la misma no requería una mayoría cualificada.
Agregó que la determinación de prohibir mallas y aditamentos en los balcones y en general en la fachada de la edificación, debe mantenerse incólume, toda vez que contó con un aval del 85,71% de los coeficientes, superando la mayoría exigida en el artículo 45 de la Ley 675 de 2001. En consecuencia, acogió parcialmente las súplicas subsidiarias y declaró la nulidad de las decisiones relativas a la aprobación de los estados financieros del año 2018, el presupuesto para el año 2019, la prohibición de tenencia de más de una mascota por unidad privada y el visto bueno del consejo de administración a la entrada de un nuevo propietario o tenedor.
V. LA APELACIÓN Inconforme con la anterior decisión ambos extremos la recurrieron y sustentaron sus reparos de la siguiente manera: R.I. 14918 Rad. 110013103037201900255 01 Ref. Proceso Verbal de Proyectos y Asesorías Empresariales Ltda, contra Edificio Neos Vittra Propiedad Horizontal. 7 PROYECTOS Y ASESORÍAS EMPRESARIALES LTDA. Pidió inicialmente que se revocara el punto 1 y se acogieran las pretensiones principales, para lo cual puso de presente que, distinto a lo afirmado en la sentencia de primera instancia, la asamblea general ordinaria del 26 de marzo de 2019 no se llevó a cabo de manera virtual ni por videoconferencia, sino como lo estableció la convocatoria, es decir, como reunión no presencial en los términos de los artículos 42 de la Ley 675 de 2001 y 45 del Reglamento de Propiedad Horizontal, y en virtud de ello, no existe prueba ni video de las deliberaciones.
Precisó que no se permitió la deliberación entre los copropietarios de forma simultanea ni sucesiva, y que la misma fue expresamente prohibida en la convocatoria, toda vez que se señaló que “no habría ningún tipo de debate o interacción entre los propietarios.” Reprochó que de la sucesión de comunicaciones no dio fe el revisor fiscal, lo que impedía que la asamblea se llevara a cabo.
Dijo que, contrario a lo manifestado por el juez de instancia, la sociedad demandante sí expresó su inconformidad y reparos frente a la forma en que se llevó a cabo la asamblea ordinaria, y el a quo “pretende irrogar cargas excesivas y que no están establecidas en la norma para acoger las excepciones del Edificio, como si manifestar la inconformidad en la reunión de Asamblea fuera un requisito de procedibilidad para acceder a la acción de impugnación de Actos de Asamblea.” Alegó que el juzgado de conocimiento se equivocó al considerar que la modificación de la hora de la convocatoria no implicaba una nueva convocatoria, pues “las convocatorias a reuniones de Asamblea deben ser claras en cuanto a la fecha de su realización, y ello incluye, evidentemente el día y la hora, no solo el día (…) por lo que si se modifica esta última evidentemente estamos ante una nueva convocatoria.” Señalo que si bien el a quo declaró la nulidad de las decisiones atinentes a la prohibición de tener más de una mascota por unidad privada y el visto bueno previo del consejo de administración para permitir el ingreso de un nuevo arrendatario o propietario, lo cierto es R.I. 14918 Rad. 110013103037201900255 01 Ref.
Proceso Verbal de Proyectos y Asesorías Empresariales Ltda, contra Edificio Neos Vittra Propiedad Horizontal. 8 que la parte resolutiva de la providencia atacada no es congruente con la motiva, porque debió declararse en aquella que estas proposiciones eran ineficaces de pleno derecho. Arguyó que la aprobación de la remoción de mallas y otros aditamentos se adoptó sin seguir los requisitos de las reuniones no presenciales, y que “la proposición es absolutamente gaseosa y etérea, y de ella no se dio ninguna explicación a los copropietarios del Edificio, a tal punto que no se sabe cuáles son las mallas a las que se hace referencia ni cuales son los otros aditamentos”.
Precisó que la determinación de modificar el manual de convivencia, en el sentido de incluir una sanción a los propietarios y residentes, no debía adoptarse con una mayoría simple sino con el 70% de los coeficientes de copropiedad, de acuerdo con lo establecido en el artículo 12 del Reglamento de Propiedad Horizontal, y que “la proposición establece sanciones en contra de los copropietarios, pero no establece el procedimiento que garantice su derecho al debido proceso y la contradicción.” Además, el juzgador no tuvo en cuenta que la demandada se allanó a esta pretensión cuando manifestó: “como también es necesario que se incluya el texto del Manual de Convivencia o en el Reglamento de Propiedad Horizontal se requiere que sea aprobada por una mayoría calificada, por tanto aunque fue aprobada en la asamblea por una mayoría del 66.1140% no cumple lo establecido en el numeral 5 del artículo 46 de la Ley 675 de 2001.” Por último, apuntó que en la parte resolutiva se dijo que los actos invalidados no tendrían efectos retroactivos ni a futuro, empero, “los efectos de la nulidad buscan que las cosas vuelvan al estado en que se hallarían si no hubiese existido nunca la respectiva decisión lo que implica necesariamente que tenga efectos retroactivos”.
EL EDIFICIO NEOS VITTRA PROPIEDAD HORIZONTAL dijo que “modificar la hora de la reunión con tiempo suficiente (cuatro días), buscando la comodidad de los propietarios y la mayor participación de los mismos, no es causal de nulidad de las decisiones tomadas en la asamblea ordinaria.” R.I. 14918 Rad. 110013103037201900255 01 Ref.
Proceso Verbal de Proyectos y Asesorías Empresariales Ltda, contra Edificio Neos Vittra Propiedad Horizontal. 9 Adujo que del acta de la reunión se evidencia que existió comunicación sucesiva y que, por contar únicamente con 25 unidades de vivienda, no están obligados a tener revisor fiscal. Señaló que, contrario a lo alegado por la actora, la aprobación del presupuesto general de la copropiedad para el año 2019 y de los estados financieros con vigencia al 31 de diciembre de 2018, no requerían de una mayoría calificada superior al 70%, sino mayoría simple, circunstancia que se acreditó, pues “obtuvieron el voto favorable del 47.62% de los asistentes a la reunión o coeficientes de propiedad allí representados.” Aseguró que el juez de conocimiento interpretó equivocadamente los porcentajes de aprobación de las decisiones, toda vez que hubo una asistencia del 83.652% del total de los propietarios, y de este porcentaje, el 44,8920% votó por el sí y el 24.182% por el no; en consecuencia, se cumplió con lo establecido en el artículo 45 de la Ley 675 de 2001, según el cual, la asamblea general sesionará con un número plural de unidades privadas que representen por lo menos más de la mitad de los coeficientes de propiedad y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en dicha sesión. Por último, puso de presente que si bien en la asamblea se discutió sobre la limitación de una mascota por unidad privada y el visto bueno del consejo de administración para el ingreso de un nuevo propietario o arrendatario, lo cierto es que las mismas no fueron aprobadas porque “son violatorias de los derechos fundamentales al libre desarrollo de la personalidad, la intimidad personal, así como a la propiedad privada”.
V. CONSIDERACIONES 1.- Sea lo primero advertir la presencia de los presupuestos procesales necesarios para considerar válidamente trabada la relación jurídico- procesal y la ausencia de vicio de nulidad que afecte la tramitación, supuestos estos que permiten decidir de mérito. R.I. 14918 Rad. 110013103037201900255 01 Ref.
Proceso Verbal de Proyectos y Asesorías Empresariales Ltda, contra Edificio Neos Vittra Propiedad Horizontal. 10 2.- Ha dicho la Corte Constitucional que “la propiedad horizontal está concebida como un régimen jurídico especial de derecho de dominio en el cual los copropietarios tienen reguladas sus obligaciones y derechos en el Reglamento de la Copropiedad y en la misma Ley; en tales preceptivas también se encuentran señalados los órganos de administración y dirección que deben guiar sus actuaciones, su composición, funcionamiento y forma de tomar decisiones.
La jurisprudencia ha dispuesto que los órganos de administración y decisión de la copropiedad por razón de los intereses sociales que regentan se asimilan a autoridades, pues toman decisiones que afectan a los copropietarios y residentes. Como autoridades pues, los órganos de administración, en el ámbito de la copropiedad, están obligados a observar los procedimientos que dicta el reglamento y la ley para el trámite de las decisiones, de manera que inobservarlos puede afectar el derecho a un debido proceso4”.
Para hacer efectiva la referida garantía constitucional, la Ley 675 de 20015, por medio de la cual se expidió el Régimen de Propiedad Horizontal, consagra no sólo los órganos de gobierno de las copropiedades y la toma de las decisiones en virtud de las competencias que le asisten, sino, además, los mecanismos ordinarios de impugnación de las prohijadas por las Asambleas de Copropietarios y el Consejo de Administración, señalando los mecanismos que deben surtirse en caso de inconformidad y la forma idónea para su impugnación. 2.- De cara al asunto puesto a consideración de la Sala, es de rigor examinar de manera preliminar lo concerniente a las convocatorias a las asambleas de las propiedades horizontales, para la eficacia y validez de las decisiones que en el desarrollo estas se tomen, pues cualquier otra determinación le quedaría supeditada.
En ese sentido valga recordar que la ley 675 de 2001 al respecto dispone: 4 Sent. Corte Constitucional T- 1149 del 17 de noviembre de 2004 M.P. Humberto Antonio Sierra Porto 5 "Artículo 1. Objeto. La presente ley regula la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.
R.I. 14918 Rad. 110013103037201900255 01 Ref. Proceso Verbal de Proyectos y Asesorías Empresariales Ltda, contra Edificio Neos Vittra Propiedad Horizontal. 11 ARTÍCULO 39. Reuniones. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.
(…)
PARÁGRAFO 1 º. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este…” Tratándose de las reuniones no presenciales como la desarrollada en este asunto la ley en cita prevé:
ARTÍCULO 42. Reuniones no presenciales. Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso.
En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad.
PARÁGRAFO. Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios.
Como se advierte, las reuniones anuales de las asambleas deben acatar las reglas que prevén la ley y el reglamento, so pena de que las decisiones resulten ineficaces, siendo importante destacar la convocatoria, en la medida en que garantiza el derecho de los titulares del dominio de unidades privadas a conocer las circunstancias de tiempo, modo y lugar en que se realizará la reunión, en orden a permitirles participar y decidir sobre todos los asuntos sometidos a su consideración. R.I. 14918 Rad. 110013103037201900255 01 Ref.
Proceso Verbal de Proyectos y Asesorías Empresariales Ltda, contra Edificio Neos Vittra Propiedad Horizontal. 12 Por eso no es de poca monta que se precise la forma de su realización, presencial o virtual, ya que en la primera es necesario definir con exactitud el lugar donde se llevará a cabo, mientras que en la segunda -cada vez más frecuente con el avance de la tecnología, ante la existencia de herramientas como Teams, Skype, Life size, entre muchas otras-, por obvias razones no se requiere esa mención, siendo suficiente acreditar que se verificó, para lo cual puede presentarse la respectiva grabación. De igual forma, para las reuniones presenciales en las convocatorias deberá señalarse el día y hora de su cumplimiento.
Lo primero, porque la ley es perentoria al establecer que se realice con una antelación no inferior a quince (15) días calendario; y lo segundo, porque determina de manera inequívoca el momento de su iniciación que permita la asistencia debida, que no pocas veces es sancionada económicamente. Si bien la ley 675 de 2001 no indica expresamente el señalamiento de la hora, en este caso en particular el reglamento de la copropiedad demandada si lo hace, en su artículo cuadragésimo segundo (42), al regular lo concerniente a las reuniones de la asamblea, precisando que “La fecha y hora de reunión la fijará el administrador o el consejo de administración, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario antes de la reunión”.
(se subraya) Como puede apreciarse, el ordenamiento es explícito respecto de los requisitos que deben cumplirse en las convocatorias de las asambleas generales de copropietarios, y de las formalidades que le son inherentes para su eficacia y validez, atendiendo que las referidas decisiones pueden conllevar obligaciones o, en general, afectar derechos de los propietarios, por lo que ni su incumplimiento reiterado, ni las practicas ligeras en que puedan incurrir las copropiedades tengan la virtualidad de sanear las nulidades que tales procederes puedan generar.
Resulta oportuno resaltar que si bien, en principio, la ley impone el acatamiento de las decisiones adoptadas por la Asamblea General de la propiedad horizontal, dadas las implicaciones que tienen frente R.I. 14918 Rad. 110013103037201900255 01 Ref. Proceso Verbal de Proyectos y Asesorías Empresariales Ltda, contra Edificio Neos Vittra Propiedad Horizontal. 13 a los derechos de los propietarios de las unidades privadas, en todo caso garantiza el derecho de impugnarlas “cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal”.
Empero, para efectos del ejercicio ese derecho que tienen los sujetos que señala la ley 675 de 2001, es indispensable considerar que, en lo “referente a la propiedad horizontal, se diferencia la nulidad de la asamblea como un todo y la nulidad de asuntos puntuales. Si se trata de la totalidad de las decisiones es porque se ha presentado una irregularidad en el fondo que afecta toda la estructura asamblearia.
La anomalía rodea todo el cuerpo como un mal general. Así, si la nulidad se entabla por vicios en la convocatoria o por falta de quórum para sesionar, no hay asunto específico que se escapa de sus efectos y es entonces correcto demandar el acta6”. En el sub- lite, la asamblea general de la propiedad horizontal correspondiente al año 2019 fue convocada el 7 de marzo para verificarse el 26 de ese mes y año, “a las 6:30 p.m. … en forma virtual”, remitiéndose a los propietarios el día 10; en ella se incluyó el orden del día (fls. 693 archivo 01principal), lo que permitiría afirmar que se ajustó a las prescripciones legales y reglamentarias.
Ocurre, sin embargo, que no hay discusión en relación a que el 22 de marzo de 2019 se dispuso el cambio de hora para su realización, y ese mismo día en correo electrónico de las 12:18 a.m., se remitió a los propietarios una comunicación fijando algunas pautas para el desarrollo de la asamblea, en la que se indicó: “Proceso de votación: La habilitación de ingreso y votaciones será únicamente desde las 8:00 a.m. hasta las 13:00 horas del 26 de marzo de 2019, tiempo en el cual de la manera más fácil y eficiente usted podrá votar por cada uno de los documentos que allí se encuentran”.
A renglón seguido se explicó que se votaría “aprobando o desaprobando cada uno de los puntos presentados en la convocatoria” y que las proposiciones y varios deberían ser entregadas a la oficina de administración los días 22 y 23 de marzo en el horario allí definido. También se anotó que “la empresa contratada prestará el servicio de control de asistencia, control y manejo del quorum en tiempo real, control de voto electrónico, reportes resumidos de votación, 6 Velásquez Jaramillo Luis Guillermo, Propiedad Horizontal, Librería Jurídica Comlibros, Cuarta Edición 2012, Medellín Colombia.
R.I. 14918 Rad. 110013103037201900255 01 Ref. Proceso Verbal de Proyectos y Asesorías Empresariales Ltda, contra Edificio Neos Vittra Propiedad Horizontal. 14 reportes de asistencias y ausencias, copias de respaldo de base de datos para efectos de auditoria y de reconteos” (fls. 697 archivo 01principal). (fl. 697 Quiere ello decir que se modificó intempestivamente la convocatoria a la asamblea de copropietarios, afectando su legalidad, puesto que su contenido, la forma y tiempo de celebración constituyen un todo inescindible que no puede alterarse por el camino, menos a cuatro días calendario de su desarrollo.
A esto se agrega que, con ocasión de dicho cambio, para la hora inicialmente programada ya los propietarios estaban impedidos para votar decisiones, pues cualquier intención de voto sólo podía exteriorizarse entre las 8:00 a.m. y las 13.00 horas. Esto último, por lo demás, pone de relieve que la metodología no fue propiamente para desarrollar una “asamblea” -que implica la concurrencia de todos sus integrantes, o por lo menos del mínimo requerido para que sesione válidamente-, puesto que tales disposiciones impedían que los participantes pudieran actuar de forma simultánea y sucesiva para discutir en comunidad, como corresponde, los distintos asuntos agendados, lo que constituye una exigencia que sube de tono tratándose de reuniones no presenciales, ya que cada uno debía expresar el sentido de su decisión a la hora que a bien tuviera hacerlo, en el momento y dentro del horario prefijado, incluida cualquier proposición que pudiera tener, las cuales, se agregó, debían ser presentadas con antelación para ser votadas en la forma ya referida; tanto es así, que en el acta correspondiente ni siquiera se deja constancia de la hora de realización de la asamblea (fls. 716 archivo 01principal).
Adicionalmente, más allá del acta contentiva de la asamblea general de copropietarios, en donde se condensó todo lo concerniente a las votaciones de los puntos del orden del día, de las proposiciones y varios y las decisiones adoptadas, no se allegó al proceso prueba de que en el desarrollo de la reunión no presencial se garantizó que los participantes pudieron “deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva”, olvidando que, tratándose de reuniones no presenciales, es indispensable que exista “prueba inequívoca, como fax, grabación R.I. 14918 Rad. 110013103037201900255 01 Ref.
Proceso Verbal de Proyectos y Asesorías Empresariales Ltda, contra Edificio Neos Vittra Propiedad Horizontal. 15 magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace” (art´. 42 ley 675/2001). Como quiera que tales elementos demostrativos se hallan ausentes en este juicio, deviene como consecuencia inexorable la invalidez de la reunión así realizada, lo que hacía prosperas las pretensiones principales de la demanda.
Consecuente con lo anotado, al abrirse paso los reparos planteados por el demandante en su alzada, y sin que sean necesarias consideraciones adicionales, es de rigor revocar la decisión apelada para, en su lugar, declarar la nulidad de la asamblea general de propietarios del Edificio Neos Vittra – Propiedad Horizontal, desarrollada el 26 de marzo de 2019, por incumplimiento de las formalidades que le son propias a las reuniones no presenciales, y adoptar las restantes determinaciones que decisión en tal sentido implican.
V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., en Sala Primera Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, RESUELVE:
PRIMERO. REVOCAR la sentencia proferida el 28 de agosto de 2020, por el Juzgado 37 Civil del Circuito de esta ciudad y, en su lugar, se declara la nulidad de la asamblea general de copropietarios del Edificio Neos Vittra – Propiedad Horizontal realizada el 26 de marzo de 2019, por incumplimiento de las formalidades que le son propias a reuniones no presenciales.
SEGUNDO. Como consecuencia de lo anterior, se dejan sin valor ni efecto todas las decisiones adoptadas en dicha asamblea, por lo que el administrador deberá hacer las anotaciones que corresponden en el libro de actas y para la deliberación y aprobación de los puntos allí R.I. 14918 Rad. 110013103037201900255 01 Ref. Proceso Verbal de Proyectos y Asesorías Empresariales Ltda, contra Edificio Neos Vittra Propiedad Horizontal. 16 debatidos deberá convocar a una nueva asamblea en donde se cumplan todas y cada una de las exigencias formales para su eficacia y validez.
TERCERO. COSTAS en ambas instancias a cargo de la parte demandada. Liquídense.
CUARTO. Remítase el expediente al juzgado de origen para lo de su trámite y competencia.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, (037-2019-00255-01) (037-2019-00255-01) (037-2019-00255-01) Con adición de voto