Declarativo Demandante: María del Carmen Almanza Demandada: Elsa Leonor Rodríguez de Sotomonte Exp. 28-2011-00381-02 TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ D.C. SALA CIVIL MAGISTRADO PONENTE: LUIS ROBERTO SUÁREZ GONZÁLEZ Bogotá, seis de abril de dos mil dieciocho Se resuelve el recurso de apelación propuesto por la parte demandada contra la sentencia proferida el pasado veintiuno de septiembre por el Juzgado Veintiocho Civil del Circuito de esta urbe.
ANTECEDENTES 1. María del Carmen Almanza Rodríguez -promitente vendedora- y Elsa Leonor Molina de Sotomonte -promitente compradora- celebraron contrato de promesa de compraventa el 23 de mayo de 2008 respecto de un inmueble ubicado en esta ciudad, acordando que el pago del precio - $105.000.000- se realizaría en 3 instalamentos, el último de los cuales sería sufragado el 28 de septiembre siguiente, a la firma de la escritura pública, calenda en la que la demandada no se hizo presente manifestando, según la demandante, que “no contaba con el dinero para pagar el saldo del precio”, motivo por el que no se suscribió el instrumento correspondiente.
Esta situación, de la que no se dejó constancia de comparecencia, porque la señora Almanza Rodríguez “no tenía dicho conocimiento sobre tal hecho”, provocó un intento para conciliar las diferencias que de allí surgieron con la demandada pero ella no compareció ante la citación de la Procuraduría General de la Nación 2 Por tales razones solicitó que se declare la resolución del negocio preparatorio y se condene a la convocada al pago de $10.000.000 por concepto arras, la renta producida por el fundo desde el 27 de mayo de 2008, fecha en la que le fue entregado, así como las cuotas de administración que, desde esa calenda, se han generado. 2.
Luego de tener por cumplidos los requisitos del contrato de promesa, la juzgadora de primer grado destacó que los extremos de la controversia admitieron que no habían comparecido a la notaría en la oportunidad acordada y, por ende, debía concluirse que ambos incumplieron con las obligaciones emanadas de tal convenio, al paso que la excusa que pretendía hacer valer la demandante, concerniente a que su inasistencia obedeció a que la promitente compradora le había solicitado un plazo para reunir el saldo del precio, no tenía más respaldo que su propia aseveración, aunado a que “se encontraba obligada, como usualmente acaece en este tipo de situaciones, a dejar constancia a través de la respectiva nota de su comparecencia en la dependencia notarial”.
Por consiguiente, de la inejecución de esa puntual prestación que a las contratantes correspondía, se desgaja que ellas no deseaban preservar la relación que las ataba, de modo que siendo ambas partes incumplidas, no había lugar a reversar el negocio en la modalidad exorada por la demandante, sino a la declaratoria de resolución por mutuo disenso tácito, debiendo la parte actora devolver los dos abonos al precio y la accionada restituir el inmueble y pagar los frutos causados desde que se dejó a su disposición, hasta la entrega efectiva de la heredad a la promitente vendedora, autorizando las compensaciones a que haya lugar. 3.
Inconforme con la decisión adoptada, la demandada apeló exponiendo que la sentencia proferida desconoce la realidad procesal que obra en el expediente y las pruebas allí recogidas, aunado a que no existe prueba que permita atribuir incumplimiento a la parte demandada, a lo que agregó que el dictamen practicado “no puede ser tenido en cuenta como prueba 3 de la forma en que fue y quedó realizado”.
Así mismo, alegó que la sentencia recurrida desconoce que los contratos bilaterales son ley para las partes y que ningún contratante está en mora mientras el otro no cumpla lo pactado y que se presentó un quebranto del principio del derecho fundamental a la igualdad de la demandada. Los anteriores puntos fueron desarrollados durante la audiencia de sustentación, en la que añadió que la sentencia “no está en consonancia con las pretensiones impetradas en la demanda”.
CONSIDERACIONES 1. Para la efectividad de los derechos y obligaciones consagrados en los contratos, el legislador estableció el ejercicio de las acciones que fluyen en desarrollo del principio general previsto en el artículo 1546 del código civil, que expresa “que en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado”, eventualidad en la que el contratante cumplido queda facultado para demandar o la resolución o la terminación con indemnización de perjuicios, siendo presupuesto, para el triunfo de la pretensión, que se hayan honrado los deberes contractuales en tanto que si no se actualiza esa circunstancia o el interesado no se allana a materializar sus compromisos, la acción estaría condenada al fracaso.
De otra parte, si ambos contratantes se encontrasen en mora de cumplir, ninguno de los dos estaría legitimado para iniciar las acciones correspondientes, caso tal en el que prevalecería el principio según el cual la mora purga la mora, punto memorado por la Corte Suprema de Justicia en sentencia del 14 de diciembre de 2010, al señalar que “el titular de la acción resolutoria indefectiblemente lo es el contratante cumplido o que se ha allanado a cumplir, con sus obligaciones que le corresponden y, por el aspecto pasivo, incuestionablemente debe dirigirse la referida acción contra el contratante negligente, puesto que la legitimación para solicitar el 4 aniquilamiento de la convención surge del cumplimiento del actor y en el incumplimiento del demandado u opositor”. 2.
La funcionaria de conocimiento, luego de tener por satisfechas las exigencias de validez de la promesa, negó la pretensión resolutoria elevada por el demandante, quien buscaba que se atestara el incumplimiento de la señora Molina de Sotomonte al no haber completado el precio del inmueble ni suscrito la escritura pública de compraventa, por cuanto la accionante, al igual que la convocada, no honraron el compromiso de asistir a la notaría para agotar la formalidad de extender el instrumento público respectivo, hecho que fue aceptado por ellas, de donde dedujo que se había abandonado la finalidad que perseguían con el contrato de promesa de compraventa, razón por la que declaró su resolución, con la precisión de que ello tenía fundamento en el mutuo disenso tácito, sin perjuicio de reconocer que esa pretensión “de todas formas no se incoó en la demanda por el apoderado de la parte actora … sí lo pretendió hacer hoy en las alegaciones aquí presentadas”.
Por consiguiente, ordenó que la actora devuelva a la demandada los pagos que alcanzaron a efectuarse, es decir $52.500.000, que a la calenda de la sentencia, indexados, ascendían a $74.209.803,24, actualización que debe “realizarse hasta la fecha en que sea efectivamente cancelada la mencionada suma”, al paso que a la demandada la apremió para que restituyera el bien objeto del contrato finiquitado a la señora Almanza Rodríguez y los frutos civiles que estimó, con apoyo en el dictamen pericial rendido, en $108.301.216,76 al 31 de agosto de 2017, guarismo que igualmente debía actualizarse “teniendo en cuenta el índice de precios al consumidor certificado por el DANE”.
Así mismo autorizó la compensación y negó la adición a la sentencia exorada por el demandante con el propósito de que se ordenara el pago de las cuotas de administración. 5 3. En desacuerdo con la definición de la controversia, la demandada apeló con sustento en que la sentencia no es acorde con la realidad reflejada en las pruebas recopiladas, porque de ellas no se colige circunstancia alguna que “permita atribuir a la parte demandada el incumplimiento base de la acción”, habiendo desconocido el juzgador que ninguna de ellas está en mora mientras la otra no cumpla sus compromisos, a lo que agregó que el dictamen pericial “practicado por dos peritos diferentes no puede ser tenido en cuenta como prueba de la forma en que fue y quedó realizado” para sostener la condena al pago de frutos, siendo la providencia, por todo lo anterior, vulneratoria de su derecho fundamental a la igualdad. 4.
De manera liminar conviene resaltar que uno de los presupuestos de la resolución es la existencia de un contrato válido, particularidad que tuvo por probada el a quo señalando que los requisitos de capacidad, consentimiento objeto y causa lícita se hallaban acreditados, así como los elementos que atañen a la individualización del bien, precio, forma de pago y época en que debía perfeccionarse el contrato prometido, lo que acaecería “ante la Notaría 60 de este círculo notarial”, expresión esta última que, en verdad, no obra en la materialidad del contrato, como quiera que en su cláusula sexta, se indicó, literalmente, que el negocio se cumpliría “en la Notaría Sesenta (60)” el 28 de septiembre de 2008, sin indicar la ciudad en que ello ocurriría; sin embargo, esta omisión no introduce una indeterminación respecto del lugar de extensión de la escritura pública y, por ende, la promesa no es ineficaz, pues bajo los lineamientos del artículo 1646 del Código Civil, por tratarse de una obligación que recae sobre un cuerpo cierto, tal carga, se entiende, se surte en esta ciudad, por ser el sitio de ubicación del inmueble.
Ahora bien, con relación al reproche concerniente al incumplimiento simultáneo del contrato de promesa, de modo que a ninguna de ellas puede calificársele como contratante que incumplió primero, es preciso memorar que tal hecho es cierto, pues a pesar de que la demandada 6 realizó dos abonos al precio del inmueble, también se comprometió a extender la escritura pública, en conjunto con su contraparte, día en el que además debía pagar el saldo pendiente, falta negocial que se estableció como supuesto probado en el contradictorio desde la misma fijación del litigio, donde se puntualizó que “es claro que ninguna de las dos partes asistió a la notaría en la fecha y hora indicada, hecho aceptado por ambas”.
Al anterior incumplimiento se adiciona que, a pesar de que en la contestación de la demanda ésta pretendió excusar tal falta “por razones diferentes a las invocadas” por la actora, quien había alegado que aquélla le había indicado que no podía pagar el saldo del precio, y porque la demandante tampoco asistió a suscribir la escritura, ningún ejercicio demostrativo desplegó la censora para acreditar su comparecencia a la notaría, gestión que requiere de la intervención de ambas partes y no solo de una de ellas, como tampoco expuso cuáles eran las razones diferentes que llevaron al fracaso de la relación jurídica entablada. 5.
De otra parte, en lo que dice relación con la queja frente al dictamen base para fijar el monto de la condena en frutos a favor de la demandante, el que fue rendido por un auxiliar de la justicia, pero aclarado y complementado por otro, conviene apuntalar que tal eventualidad, de suyo, no la castiga la ley con su ineficacia demostrativa y, además, porque con la adición simplemente se explicaron unos aspectos suntuarios y comunales de la copropiedad en la que se encuentra el inmueble, y se indicó el valor comercial de algunos apartamentos dentro del mismo conjunto residencial, sin que se afectaran las conclusiones relativas a la evaluación de los frutos, propósito primordial de la experticia y cimiento de la decisión atacada.
Por demás, lo cierto es que la demandada no objetó el dictamen ni cuestionó alguna falencia en la estimación realizada en la experticia y 7 acogida por la señora jueza de conocimiento, valoración que no luce desaforada, ya que allí se muestra el costo promedio de un canon de arrendamiento en los inmuebles de esa misma propiedad horizontal, concepto idóneo para establecer los rendimientos razonablemente producidos por el fundo, circunstancia por la que tampoco prospera este punto de la apelación, siendo del caso confirmar en su integridad la providencia atacada. 6.
Las anteriores reflexiones dan estricta respuesta a los temas desarrollados en la censura, pues, sin perder de vista el Tribunal que la pretensión se dirigió a la resolución del contrato por incumplimiento del demandado y la funcionaria declaró el mutuo disenso, esa mutación no fue objeto de crítica por la demandada quien con su silencio avaló una decisión con notoria trascendencia en la definición del conflicto, sin que se pueda tener como reparo contra esa puntual orientación, el alegato fundado en que la demandada no incumplió sus obligaciones, pues esa censura puede tener diversas consecuencias o connotaciones, en la medida que tal argumento se puede oponer a la resolución del negocio, o contra las prestaciones mutuas decretadas, o respecto de la legitimación en la causa de las partes y, también, para controvertir el mutuo disenso, pluralidad de situaciones jurídicas que motivaban la especificidad de la censura a la hora de plantear que la demandada si había satisfecho lo suyo.
A lo anterior se adiciona que la eventual incongruencia es un vicio de actividad al paso que el acatamiento del débito pactado por las partes es una materia sustancial, dicotomía que, por igual, motivaba el agotamiento de las cargas que imponen la interposición del recurso de apelación, referidas a los reparos y la posterior sustentación. En este orden en obedecimiento a lo dispuesto en los artículos 320, según el cual “el recurso de apelación tiene por objeto que el superior examine la cuestión decidida, únicamente en relación con los reparos concretos formulados por el apelante”, del 322 que señala que la sustentación debe versar sobre los reparos concretos que se hacen a la decisión cuestionada y del 328 del Código General del 8 Proceso, que establece que “el juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante”, ello impide al Tribunal desbordar el límite acotado por la ley y por la impugnante, siendo improcedente cualquier indagación en torno al particular.
En efecto, con abstracción de que durante la audiencia realizada el pasado 8 de febrero el extremo pasivo indicó que la decisión del a quo “no está en consonancia con las pretensiones impetradas en la demanda”, ese argumento resulta por completo novedoso y, en realidad, no guarda simetría con los puntos que, ante aquél, identificó como los reparos a desarrollar frente a esta colegiatura, ya que en esa oportunidad se expresó que “la sentencia proferida desconoce la realidad procesal que obra en el expediente y las pruebas allí recogidas, no existe prueba que permita atribuir incumplimiento a la parte demandada” y que “desconoce que los contratos bilaterales son ley para las partes y que ningún contratante está en mora mientras el otro no cumpla lo pactado”, al paso de criticar que el dictamen pericial se haya valorado y que se quebrantó su derecho a la igualdad, cuestionamientos rectamente dirigidos a poner en entredicho la conclusión de la señora jueza de conocimiento atinente a que de su parte también hubo desatención a la promesa, más ninguno de ellos con el fin de relievar la incongruencia, como defecto procesal, el cual únicamente se trae a colación ante el Tribunal.
Sobre el tema, conviene memorar que la Corte Suprema de Justicia ha destacado que la metodología para impugnar mediante apelación “le asigna al apelante el deber de precisar, de manera breve, los reparos concretos que le hace a la decisión, le exige expresar de manera exacta y rigurosa, esto es, sin duda, ni confusión, ni vaguedad, ni generalidad, las censuras realizadas a la sentencia origen de su reproche”, pensamiento expuesto en sentencia STC15304-2016, laborío que presta una doble función “para la recurrente porque puede de forma célere y sin 9 alta carga argumentativa exponer los puntos sobre los que versará su sustentación; para su contraparte porque se le permite conocer de manera puntual y oportuna el tema frente al que ha de versar la alzada, con ello le permite estructurar su defensa”, conclusión sentada por esa misma colegiatura en sentencia STC11451-2017.
Por consiguiente, no es procedente que el Tribunal aborde ese novísimo fundamento de reproche, pues la falta de ataque en torno al particular en el estadio procesal correspondiente veda cualquier escrutinio en ese específico aspecto, so pena que la Sala incurra en el vicio de la incongruencia, pues como tiene dicho la Corte Suprema de Justicia, ese defecto “también se patentiza cuando la sentencia no armoniza con lo pedido en la sustentación del recurso (pretensión impugnaticia), que indudablemente corresponde a una invocación del derecho sustancial controvertido”, criterio explayado en sentencia SC4415-2016. 7.
Finalmente, dado que al tenor de lo reglado en el inciso segundo del artículo 283 del Código General del Proceso “el juez de segunda instancia deberá extender la condena en concreto hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia, aun cuando la parte beneficiada con ella no hubiese apelado”, la Sala procede a realizar la actualización de las condenas impuestas contra ambas partes, teniendo en cuenta que ese cometido, según se precisó en la sentencia de primera instancia, debe efectuarse de acuerdo con los incrementos del IPC, metodología que no fue combatida por ninguna de las partes.
En este orden de ideas, en consideración a los IPC de mayo de 2008 y febrero de 2018 -último recopilado por el Banco de la República-, el valor que debe restituir la demandante a la demandada asciende a $75.673.786. Por su parte, como se completaron los 12 meses de 2017 y se causaron los meses de enero a marzo de 2018, siguiendo el método aplicado por la señora jueza de primer grado, la condena contra la demandada a la fecha de la presente decisión asciende a $116.636.042. 10 En mérito de lo expuesto la Sala Civil de Decisión del Tribunal Superior de Bogotá, administrando justifica en nombre de la República y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 21 de septiembre de 2017 por el Juzgado 28 Civil del Circuito de esta ciudad.
SEGUNDO: En cumplimiento de lo ordenado por el inciso segundo del artículo 283 del Código General del Proceso, se extienden las condenas impuestas a la fecha en que se emite esta sentencia. En consecuencia, el valor que el demandante debe restituir al demandado asciende a $75.671.637. Por su parte, los frutos liquidados al día 31 de marzo de 2018 ascienden a $116.636.042.
TERCERO: Costas a cargo del apelante. Como agencias en derecho, el Magistrado Sustanciador fija la suma de $1.000.000. Notifíquese, LUIS ROBERTO SUÁREZ GONZÁLEZ Magistrado Ponente 11001310302820110038102 JUAN PABLO SUÁREZ OROZCO Magistrado 11001310302820110038102 NUBIA ESPERANZA SABOGAL VARÓN Magistrada 11001310302820110038102