REPUBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA Magistrada Ponente: Dra. María Julia Figueredo Vivas Proceso: Resolución de Contrato Demandante: Horacio Rodríguez Quiñonez e Ivonne Sinoe Arévalo Triana Apoderado: Dr. Pedro Simón Garrote Becerra Demandado: Constructora O&R Asociados S.A.S. Apoderada.
Dra. Sandra Liliana Olarte Romero Radicación: 2021-0425 (NUR 2019- 00205) Sentencia No. 4 Proyecto discutido en Sala de Decisión virtual de acuerdo con las directrices del consejo Superior de la Judicatura con ocasión de la pandemia de COVID-19 Tunja, treinta y uno (31) de marzo de dos mi veintidós (2022) TEMA: Incumplimiento contractual por no entrega de los dos inmuebles objeto del contrato de promesa de compraventa no terminación de los inmuebles, no realización de la entrega en la fecha estipulada (1 de enero de 2016), alteración del área de altura de los locales.
Se demanda la resolución del contrato por parte de los promitentes compradores. El juzgado de conocimiento decreta la nulidad del contrato por falta de identificación de los bienes, ASUNTO A TRATAR Procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por el apoderado de la parte demandada contra la sentencia de fecha 12 de agosto de 2021 que resolvió declarar nulidad absoluta del contrato materia de la Litis, y dispuso que la pasiva debe cancelar indexadas las sumas de dinero que fueron relacionadas, proferida por el Juzgado Civil del Circuito de Moniquirá.
ANTECEDENTES La Demanda: Los señores Horacio Rodríguez Quiñonez e Ivonne Sinoe Arévalo Triana, mediante mandatario judicial, presentan demanda de Resolución por incumplimiento de contrato de promesa de compraventa contra la sociedad Constructora O&R Asociados S. A. S. pretendiendo que se declare a la convocada que incumplió el contrato promesa de compraventa suscrito el 9 de diciembre de 2013, como consecuencia se disponga resuelto y se condene a la sociedad pasiva a indemnizar los perjuicios causados con su incumplimiento en la escrituración y entrega de los inmuebles 203 y 204 locales para restaurantes de la plazoleta de comidas del Centro Comercial el Nogal de Moniquirá a razón de $1.200.000.00 mensuales, causados desde el 1º de enero de 2016, hasta la fecha en que queda ejecutoriada la condena, se sancione a indexar mes a mes a las sumas que resulten de los perjuicios reclamados, y la restitución de la suma abonada por valor Resolución de Contrato 2021-0425/NUR 2019-00205 2 de $58.500.000.00 actualizados según el IPC, junto con sus frutos civiles correspondientes a los intereses moratorios $11.700.000.00 como arras retractarías, $300.000,00, por gastos incurridos en la solicitud de conciliación y al pago de las costas procesales.
Como pretensiones subsidiarias se declare resuelto por mutuo disenso tácito, el aludido contrato, y se ordene la devolución de los dineros abonados por la suma de $58.000.000.00, más los intereses moratorios y las costas procesales. Como hechos expuso que el 9 de diciembre de 2013, los actores mediante promesa de compraventa con la pasiva, adquirieron sobre planos los locales 203 y 204 para restaurantes de la plazoleta de comidas del Centro Comercial Altos del Nogal, ubicados en la carrera 7 No. 8 A -19 del municipio de Moniquirá, con F. M. I. 0838466.
Como precio acordaron la suma de $117.000.000.00 pagaderos en la cuenta corriente del BBVA No. 318005394 de acuerdo con lo registrado en la promesa de compraventa, así: un primer 50% del valor total representados en $10.000.000.00 el 6 de diciembre de 2013, $47.235.370 consignados en diferentes fechas en la cuenta antes mencionada y $1.264.630.00 cancelados el 17 de marzo de 2014 producto de comisión de la venta del apartamento 504 de la torre A del mismo proyecto.
El segundo 50% a contra entrega de los locales que sería el 1 de enero de 2016 con un crédito bancario. Sin embargo, la convocada no tenía licencia de modificación de la construcción aprobada para el 1 de enero de 2016, fecha para la que tampoco había terminado los locales, no poseía resolución de propiedad horizontal, para otorgar la escritura, pero los convocantes, sí tenían capacidad de pago, y la sociedad fue la que elaboró el contrato de promesa de compraventa de adhesión, señalando como fecha de otorgamiento de la escritura pública el día festivo 1 de enero de 2016, sin haberse fijado la hora.
Pese a que, en días previos a la referida fecha, los demandantes llamaron a la constructora, no contestó la llamada con el fin de confirmar el día y hora de la cita, toda vez que para el señalado no abrían la notaría. Informa que los demandantes se hicieron presentes en la Notaría Segunda de Moniquirá desde las 8:00 am del día hábil siguiente 2 de enero de 2016, para cumplir con su obligación, pero la citada sociedad no concurrió a elevar la respectiva escritura pública y hacer entrega de los locales; luego no se pudo suscribir el instrumento público para el cumplimiento de la promesa de compraventa, ante la ausencia de hora, pero se adelantaron gestiones ante las entidades administrativas respecto del proyecto encontrándose falencias como que lo ofrecido en venta en cuanto a las dimensiones fue diferente a lo aprobado en planos por la secretaria de planeación de Moniquirá y cuyas dimensiones no permiten la adecuación como restaurantes, por esa razón se elevó reclamación el 9 de abril de 2016, sin que la sociedad convocada hubiera dado respuesta.
Refiere que el inmueble materia de la promesa de compraventa, sigue en posesión de la Constructora, se pactaron arras equivalentes al 10% del valor de los locales, y ante el incumplimiento se han generado perjuicios materiales, ya que tuvo que contratar otro local para Resolución de Contrato 2021-0425/NUR 2019-00205 3 establecer un negocio diferente a lo planeado inicialmente, que era el restaurante, local no tan comercial como el que compró y que la pasiva no ha entregado.
El Trámite. Luego de subsanadas las falencias advertidas por el Juzgado Civil del Circuito de Moniquirá (fol. 65) es admitida la demanda el 29 de octubre de 2019 ordenando la notificación y previo a acceder al decreto de la medida cautelar, se debe constituir caución por valor equivalente al 5% de las pretensiones, valor representado en póliza judicial, en consecuencia, se ordenó la inscripción de la demanda en el F. M. I. 083-8466 Notificación y Contestación: La representante legal suplente de la demandada se notificó de manera personal el 30 de octubre de 2020 (archivo 18).
Con memorial radicado el 19 de noviembre de 2020 contesta la demanda. Refiriendo que no es cierto que los locales comerciales no fueron vendidos con actividad específica y el valor pactado no se canceló conforme se pactó en la promesa de compraventa. Considera que los hechos no son ciertos, excepto el 24 que, si lo es, el 2 y 3 lo son parcialmente ciertos, no le constan el 12, 13 y 22.
Se opone y rechaza cada una de las pretensiones al considerar una actuación de mala fe por parte de los promitentes compradores. Presentó como excepciones de mérito las que denominó. “Falta de legitimación en la causa para pedir resolución del contrato e incumplimiento del acreedor por mora” y “temeridad o mala fe”, Demanda de Reconvención Así mismo presentó demanda de reconvención contra Horacio Rodríguez Quiñones e Ivonne Sinoe Arévalo Triana, para que se declare que estos incumplieron contractualmente la cláusula tercera del contrato de promesa de compraventa, respecto al pago del precio y en consecuencia solicitan se decrete su resolución del contrato en mención, se condene al pago de la cláusula penal, intereses moratorios por el valor dejado de cancelar de la cuota de separación, de la cuota No. 3 y a la cancelación de un canon de arrendamiento de los locales 203 y 204, así como las costas procesales.
Los hechos presentados son similares a los expuestos en la demanda principal (archivo 1 C. 2). Esta demanda se admitió con auto del 19 de enero de 2021 (fol. 147), disponiendo la notificación Archivo 2 C. 2). Los demandadas mediante profesional del derecho, se oponen a las pretensiones de la demanda de reconvención, consideran que los hechos no son ciertos, excepto el 1 que si lo es, el 13 no lo es, y explica el 4, 7 y 12.
Presentaron como excepciones de mérito las que denominó: “Pago”, “La parte accionante en la demanda de reconvención no puede beneficiarse de su propio dolo o culpa”, “Falta de legitimación en la causa para pedir la resolución del contrato”, “contrato no cumplido” y “Genérica”. Resolución de Contrato 2021-0425/NUR 2019-00205 4 Interrogatorios.
Demandantes Horacio Rodriguez Quiñonez (minuto 0:41:16 audio 2 ) de 70 años, al ser interrogado por la apoderada de la parte pasiva, informa los pagos que se hicieron por concepto de consignaciones de los locales 203 y 204, allegados con la demanda y los que no se consignaron por concepto de comisiones, sin que en más de dos años hubieran hecho reclamo, manifiesta que estuvo permanentemente el 2 de enero de 2016, asistiendo a la notaría, ya que unilateralmente no señalaron hora, pero no hay certificación, no hubo ningún documento.
Se pactó comisión de los locales, fue un acuerdo de confianza verbal con el señor Carlos Olarte, informa que no existe una resolución, que indique la altura para locales donde funcionan los restaurantes, refiere sobre el parágrafo de la cláusula quinta, y la escritura se debió suscribir el 1º de enero de 2016 inmodificable, refiere sobre la cláusula séptima sobre las arras, para recabar que él no participó en la elaboración del contrato el que hizo unilateralmente la constructora, y que allí se pactaron arras del 10%.
Ivonne Sinoe Arévalo Triana (minuto 0:58:37 audio 2) de 64 años, al ser interrogada por la apoderada de la convocada, manifestó que se pactó comisión por la venta de los locales 203 y 204, en su casa con Carlos José Olarte y una hermana, que ellos son comerciantes y ofrecen esta clase de proyectos, y que a raíz de ello se entusiasmaron con el proyecto y que Amparo Regina Arévalo es su hermana, y también se pactó comisión de la venta que ella compró. Demandado Sandra Liliana Olarte (minuto 0:06:16 audio 2), de 44 años, apoderada de la parte demandante, al ser interrogada por el apoderado de la parte activa manifestó que la entidad pasiva, no cumplió con la entrega de los locales, porque los actores tenían un saldo pendiente por cancelar por valor de $6.267.025.00, en la promesa de compraventa en varios clausurados, la escritura pública está supeditada a que esté cancelado el 100% del valor del bien, refiere que en la licencia de construcción, se autorizó zona comercial, dentro de las cuales se encuentra restaurantes y zonas de comidas, habiéndose cumplido con todos los requisitos, precisa que los motivos por los cuáles se suspendió la obra por 3 meses por la entidad respectiva, se encuentran en el acto administrativo expedido por la Alcaldía de Moniquirá, pero la misma fue levantada y existe una denuncia por extralimitación de funciones, refiere sobre la disminución en la altura de la construcción de los locales, ya que se debe medir desde el techo falso, al piso y no tiene en cuenta los rellenos que se presentan, esto es, no se está tomando de estructura a estructura, refiere que sobre la suma de $10.000.000.00 que da cuenta el contrato recibidos el 6 de diciembre de 2013 de los actores, el documento está sujeto a errores, y por eso en la contestación de la demanda se hizo la salvedad, y se aportó el documento en el cual se establece que lo cancelado es por la suma de $5.000.000.00, y en la contestación de la demanda de reconvención, se declaró ésta suma, por Resolución de Contrato 2021-0425/NUR 2019-00205 5 comisiones pactadas de venta y compra de los locales, y que se ganaron una comisión de $1.000.000.00, por la compra.
Refiere sobre la resolución de modificación de construcción, la que se encuentra a fol. 123, en la cláusula 6ª, se establece un periodo de gracia de 120 días, a partir del 1º de enero de 2016, para realizar la entrega de los bienes, y para ese momento la construcción se encontraba terminada, y que conforme a dicha cláusula en la fecha señalada no se hicieron presentes en Notaría Segunda del Círculo de Moniquirá, y además no se encontraban a paz y salvo con el valor del bien inmueble, como tampoco comparecieron al día siguiente por las mismas razones, da cuenta que los locales están adaptados para que funcione una actividad tanto de comidas, como de otro tipo.
Recuerda la cláusula cuarta donde establece que la compradora se acoge a la construcción, y conforme a ésta estipulación se hicieron las modificaciones, la obra total no se encuentra terminada, por lo que está pendiente la rampa de acceso a minusválidos, explica que la fecha prescrita para la entrega, es del proyecto como tal, en ningún acápite de la promesa de compraventa se dijo que 1 de enero de 2016 debía estar terminado, actualmente se está adelantando la obra en su culminación y etapa final, lo que no contraría norma alguna o el contrato, Testimonios Gonzalo Tovar Sánchez (minuto 01; 06:03 audio 2) de 69 años, conoce a los demandantes, porque su esposa es hermana de Horacio, igualmente a la constructora demandada, informa que conoció el proyecto y que tuvo un acercamiento con el señor Olarte, que era el encargado, y le comunicó a su cuñado que era una oportunidad, éste es comerciante había la oportunidad de hacer ventas, y ganarse una comisión, no conoce en detalle cómo fue, pero debe ser un porcentaje sobre las ventas de apartamentos y locales, pero no sabe en qué participación. Martha Bácares Ulloa (minuto 1:16:17 audio 2) de 51 años, conoce a los demandantes hace 10 años por vecindad, tiene conocimiento de la existencia de la constructora demandada, porque hace 2 años, por intermedio del señor Horacio, adquirieron dos locales 207 y 208, en Altos del Nogal, narra cómo fue la negociación, y que el convocante iba como vendedor, y con él se hizo la negociación, pero él llevaba los documentos y lo firmaban, eso fue en diciembre de 2013, y que la escritura se hizo el 5 de diciembre de 2016.
Al ser interrogada por el apoderado de la parte convocada aclaró que la promesa se suscribió el 7 de enero de 2014, actualmente funciona una pizzería, no le consta si hubo comisión a los demandantes por la venta de esos locales, pero quien se los ofreció fue don Horacio. Carlos Mauricio Mendoza Patiño (minuto 1:27:37 audio 2) de 51 años, conoce a los actores y sabe de la existencia de la constructora, que, con su esposa, compraron en altos del Nogal los locales 207 y 208 e informa cómo se dio la negociación, que el señor Horacio les vendió el proyecto, no tiene conocimiento si le reconocían comisión. La negociación se llevó a cabo en diciembre de 2013, se suscribieron las escrituras públicas de los locales, como en noviembre o diciembre de 2016.
Resolución de Contrato 2021-0425/NUR 2019-00205 6 Al ser interrogado por el apoderado de la parte actora manifestó, que cuando le ofrecieron los locales lo hicieron como una plazoleta de comidas, precisamente por la ubicación ya que estaban en el segundo piso, y le hicieron publicidad al proyecto, para entrega en enero de 2016, pero no se cumplió y lo entregaron casi un año después, y no se cumplió porque la obra no estaba terminada, informa que hubo modificaciones y que los locales no tienen la altura, para el extractor de olores, desde la compra solo tuvieron contacto con el señor Horacio, y no con la constructora, ni siquiera cuando se suscribió la escritura.
La apoderada judicial interrogó al testigo sobre la suscripción de la promesa de compraventa de los locales, respondiendo que la suscribió su esposa, pero que él está enterado. Amparo Arévalo Triana (minuto 1:44:20 audio 2) de 65 años, conoce a los demandantes porque es su cuñado y su hermana, tiene conocimiento de la constructora a través de Horacio que le ofreció el apartamento 504 de la torre A y un local y a través de él iniciaron una negociación que no se llevó a cabo, porque estuvo en Moniquirá, mirando el proyecto y vio que estaba demasiado atrasado, y desistió de seguir pagando las cuotas, por el incumplimiento, y que le averiguaron los problemas con planeación y la obra estuvo parada un tiempo, por lo que estuvieron en la notaría, para una conciliación donde no se llegó a ningún arreglo.
Posteriormente le devolvieron la suma que había dado, en la forma como a ellos les pareció, que el desistimiento fue en el año 2015, que su cuñado era el vendedor y estaba ofreciendo los inmuebles, y se debió ganar unas comisiones, con la constructora con el señor José Olarte, que el porcentaje era del 2%, no tiene conocimiento del negocio que ellos hicieron, pero sí hubo comisiones.
Al ser interrogada por el apoderado de la parte demandante manifestó, que inicialmente se hizo la separación con $5.000.000.00, pero no suscribió ningún documento, sí los consignó, y vino a firmar una promesa de venta el 17 de marzo de 2014, todo se hizo por medio de un mensajero, ya que no tuvo contacto con ninguno de la constructora, que la negociación se hizo sobre planos. Alegatos Parte demandante Solicita al despacho se conceda la totalidad de las pretensiones, ya que aparece plenamente demostrado, con el material probatorio, no solo documental, sino testimonial, que la convocante ha sido omisiva en el cumplimiento de sus obligaciones, que la argumentación es un sofisma de distracción para salirse del cumplimiento de sus responsabilidades del contrato.
Con los documentos allegados se demostró que para el 1 de enero de 2016, no cumplían con los requisitos de otorgar escritura pública, ya que no estaba aprobado el estatuto de propiedad horizontal, reitera sobre los hechos frente a los deficiencias de la construcción, para señalar que sus representados estaban al día de sus obligaciones, pero la pasiva no hizo entrega de los inmuebles, ni suscribió el instrumento público en la fecha señalada, al no estar terminados ninguno de los locales, que solo en diciembre de 2016 terminan el proyecto, y no puede so pretexto de que no habían cumplido Resolución de Contrato 2021-0425/NUR 2019-00205 7 con el pago haber incumplido el contrato.
Se probó que los convocantes sí cumplieron con lo pactado conforme a las consignaciones hechas al BBVA, más lo pactado por comisiones en las ventas, arrojan $10.000.000.00, que la misma demandada reconoce haber recibido dicha suma, hechos que no fueron desvirtuados, sino solo existe la simple manifestación de la entidad demandada de no haber recibido el pago, el que fue aceptado en la promesa de compraventa.
Asevera que igualmente con la prueba documental, se comprobó que el proyecto no cumplía con los requisitos de los locales ofrecidos como era una venta de comida, relaciona nuevamente las falencias que se presentaron, después de haber suscrito la promesa de compraventa entonces no se puede cumplir con el objeto comercial, que las modificaciones al proyecto fueron solamente aceptados en octubre de 2016, y pidieron la alteración cuando estaba en obra negra, y no se podía hacer ninguna modificación, entonces el incumplimiento fue por parte de la pasiva, no solo con los actores, sino con otras personas; solicita que se acepten todas las pretensiones de la demanda, de conformidad con lo previsto en los arts. 10, 20 y 101 del Código de Comercio, la sanción con los intereses de mora como lo establece el canon 884 ibidem, y la devolución de dineros, pero si continúa omitiendo la devolución, estos deberán ser cancelados hasta el día que se efectúe dicho pago.
Parte demandada Hace una síntesis de la actuación, como de las cláusulas establecidas en el contrato materia de la litis, resalta que conforme a los recibos (folios 16 a 21) allegados con el libelo, la sumatoria de lo recibido resulta un valor total de $47.232.375.00, se informó con la contestación de la demanda, que existía un pago por $5.000.000.00, (respaldo del fol. 127), que no fueron debatidos por las partes, pues no se niegan por el contrario son aceptados, es decir que la cancelación total fue de $52.232.375.00, y en consecuencia habría un saldo pendiente por cancelar de $6.267.075.00, para completar el valor total del primer 50%, las comisiones que se aluden, no tienen ningún tipo de asidero, pues no solo se niega haber acordado una comisión, sino que no hay documento o prueba de la existencia de un acuerdo bilateral entre las dos partes, por el contrario se consideraría más uno unilateral, como quiera que no se presenta aceptación por parte de la constructora.
Manifiesta que los testimonios reafirman una vez más, la falta de fundamento probatorio para acreditar éstas supuestas comisiones pactadas. Refiere que en el testimonio rendido por el señor Horacio, acepta que no existe lo esgrimido en ningún documento escrito, como tampoco la relación de los correos electrónicos allegados por el demandante.
Respecto del testimonio de la señora Amparo, hermana de la demandante, tampoco le consta ningún tipo de comisiones que haya realizado Horacio con la constructora o las negociaciones que pudo haber hecho el señor Horacio con ésta, que le comentó, pero no tiene conocimiento de la situación y a Martha no le consta sobre las comisiones, lo que significa que no existe una prueba que fundamente las supuestas comisiones alegadas.
Resolución de Contrato 2021-0425/NUR 2019-00205 8 Expone que de otra parte, que se pregonó un pago el 6 de diciembre de 2013, a la suscripción de la promesa de compraventa, de los locales 203 y 204 por cuantía de $5.000.000.00, de unas comisiones de ventas, que a la luz corresponden a unas ventas futuras e inexistentes, hace un análisis de las versiones rendidas, existiendo una evidente contradicción por el demandante, respecto de la demanda principal y la contestación de la de reconvención, pues a folio 13 de aquella, y en la subsanación folio 153, se predica y reafirma la fecha de suscripción del contrato de promesa de compraventa, señalando que correspondió al 9 de diciembre de 2013, y en el numeral 2.2 del hecho 2, y no en enero del 2014 como se pretende, y la contestación de la reconvención, asevera que desconoce la fecha de creación de la promesa de compraventa, aceptando solo en la que se protocoliza las firmas ante notaría, hace un estudio de los referidos contratos Señala que se debe observar a folios 37 a 41 de la demanda, se pretende acreditar el pago de $58.500.000.00, pero para el 1 de enero de 2016, como se indica en el hecho 7 de la demanda (fol. 57), los documentos financieros denotan, sólo obligaciones bancarias y créditos rotativos que tiene el señor Horacio en la vigencia 2017 y 2018 y diciembre de 2016, con lo que no prueba la capacidad pretendida.
Que para el 1 de enero de 2016, el actor no presenta ningún documento, ni carta emitida por la entidad financiera para la fecha de los hechos, de un preaprobado por ese valor, ni mucho menos un crédito aprobado por el monto señalado, el demandante allega certificación bancaria del banco popular, donde indica un desembolso de dinero el 4 de octubre por $36.000.000.00, como también una certificación del banco de Colombia, indicando que para el 13 de junio de 2018, tiene un cupo total de $26.780.000.00 y la de Davivienda de la misma fecha, tiene un cupo asignado y lo mismo con Bancoomeva, que se demuestra un desembolso al 31 de diciembre de 2016 en cuantía de $17.000.000.00, con lo que se infiere que haya tenido la capacidad de pago, por valor de $58.500.000.00, por lo expuesto la activa, carece de una prueba contundente frente a la realidad de lo que afirma, de una parte probar los supuestos del pago realizados a través de comisiones, y de otra parte, la presunta capacidad de pago para cumplir ese segundo 50%.
Solicita se accedan a las oposiciones planteadas en la contestación de la demanda y se acojan las argumentadas en la demanda de reconvención, objeta la prueba de los correos electrónicos, aportados en la contestación de la demanda de reconvención, pues no cumple con los requisitos exigidos por la Ley 527 de 1999, sobre documentos de datos, trae a colación varias cláusulas de la promesa materia de la Litis.
PRUEBAS - Promesa de compraventa de bien inmueble comercial del proyecto Altos del Nogal (fol. 10 a 15). - Consignaciones efectuadas por el demandante a entidades bancarias (16 al 21). - Promesa de compraventa de bien inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal “Altos del Nogal” (fol. 22 al 27). Resolución de Contrato 2021-0425/NUR 2019-00205 9 - Escrito dirigido al director de la Oficina de Planeación Municipal, de fecha 10 de febrero de 2016 suscrito por el demandante (fol. 28). - Escrito dirigido al Secretario de Planeación Municipal de Moniquirá, firmado por el actor (fol. 29). - Escrito dirigido al secretario de planeación Municipal de Moniquirá de fecha 11 de abril de 2016 (fol. 30). - Escrito de fecha 27 de abril de 2016, dirigido al Representante legal de la Constructora demandada, suscrito por el Notario Segundo de Moniquirá (fol. 31). - Certificación expedida por el Notario Segundo de Moniquirá (fol. 32 al 34). - Certificación expedida por varias entidades financiera (fol. 37 al 41). - Escrito de fecha 31 de 2016, dirigido al señor Director Oficina de Planeación Municipal suscrito por los actores y contestación a la misma (fol. 42 y 43). - Visita de inspección ocular de seguimiento y construcción (fol. 44). - Varios escritos dirigidos al demandado de diferentes entidades (fol. 45 al 52).
LA PROVIDENCIA RECURRIDA: Niega pretensiones de la demanda principal y de la demanda de reconvención. Decreta la nulidad del contrato por falta de identificación de los bienes objeto del contrato de promesa de compraventa. Ordena restituir los dineros cancelados por la parte actora. Expuso que conforme a lo previsto en el art. 280 del C.G.P, no es necesario hacer ningún recuento, ni de la demanda, su contestación ni de reconvención, plantea el problema jurídico a resolver, que lo hace consistir en que se debe determinar si en efecto hay lugar a acceder a las pretensiones de la demanda principal, o las de reconvención, las que van orientada a la resolución del contrato de compraventa, que celebraran las partes el 9 de diciembre de 2013, define la figura de la acción conforme al art. 1546 del C. C, enuncia los requisitos que deben de existir para su prosperidad, señala que el contrato es ley para las partes, y no puede ser invalidado sino por el mutuo consentimiento o por las causas legales conforme al canon 1602 ibidem y debe estar acorde con el 89 de la Ley 153 de 1887.
Señala que el contrato materia de la litis, no cumple con el cuarto de los requisitos que establece la mencionada Ley, esto es, que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa, o de las formalidades legales, trae a colación la sentencia proferida por la Corte Suprema de Justicia, SC 004 de 2015, para marcar que en el presente caso, se observa que la promesa de compraventa que se allegó, se echa de menos la identificación plena, clara, concisa, cierta, precisa de los inmuebles que se van a vender, reseña que la cláusula primera, no relacionan la dirección actual, y si bien es cierto hacen analogía a la matrícula inmobiliaria, la Corte lo que ha exigido es que en esta clase de contratos, es que se tenga plena identificación, y el folio corresponde al predio de mayor extensión, y se establece que cuando de éste, se va a realizar una venta parcial, se debe hacer una identificación plena de esos inmuebles, y también ha señalado que cuando versa sobre contratos de enajenación de una propiedad como cuerpo cierto, éste se debe determinar por los linderos que claramente lo identifiquen, igualmente Resolución de Contrato 2021-0425/NUR 2019-00205 10 cuando se refiere la venta a una cuota o porción de uno de mayor extensión, también debe individualizarse en la misma forma, es decir, debe indicarse las alinderaciones especiales.
Relaciona la sentencia del 30 de octubre de 2001, expediente 6849 pronunciada por la Corte Suprema de Justicia en un caso similar como el que aquí nos convoca, toda vez que se habla de los locales 203 y 204 de las medidas que tienen, y claramente se dijo la distribución y especificaciones de éstos, se detallan en los planos que los promitentes compradores declaran conocer, pero ni siquiera se hizo alusión que los planos hacían parte integral del contrato promesa de compraventa, y para el despacho, no existió una alinderacion plena y clara, de los locales que vendían.
Recaba que se habló de una dirección, pero correspondía a la nomenclatura antigua del municipio de Moniquirá, no se delimitó el bien de mayor extensión, y no se indicó claramente donde se encuentra situado éste, por lo que el contrato promesa de compraventa, incumplió con el requisito de la determinación de los objetos de venta, en consecuencia no es suficiente con consignar algunas indicaciones, que permitan identificarlo, como en el presente caso, que muy escuetamente se habla de un folio de matrícula inmobiliaria, sino que es necesario determinarlo de una manera exhaustiva, incluyendo las especificaciones de la cosa materia de compraventa, esto es, identificarlo por su nombre, sus linderos, perímetro, la cabida, de manera que no pueda ser confundido, con ningún otro.
Explica que la omisión en identificar plenamente los bienes que aquí están indicando, objeto de la promesa de compraventa, trae como consecuencia la nulidad absoluta del contrato, la que se encuentra consagrada en el art. 2741 del C. C., en el entendido que faltó uno de los requisitos que las leyes prescriben, para darles valor de ciertos actos o contratos, por lo que el de materia de la litis es nulo, ya que no concurre la exigencia del numeral 4º del art. 89 de la Ley 153 de 1887, además el 1611 del C. C., establece que la promesa de celebrar un contrato, no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias allí establecidas, igualmente el 1740 ibidem, sanciona con nulidad todo acto o contrato que le falte algunos de los requisitos que la ley prevé para el valor del mismo, según la especie, la calidad o el estado de las partes, y el canon 1741 de la misma obra sustantiva, preceptúa que la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes señalan, para el valor de ciertos actos o contratos, en consideración a la naturaleza de ellos y no a la calidad del estado de las partes que lo ejecutan, son nulidades absolutas, lo que implica que si no se cumple con las exigencias establecidas en la ley respecto de la promesa, la nulidad que se genera puede ser incluso declarada de oficio, por tratarse de requisitos ab sustancian actus.
Menciona la sentencia de la Corte Suprema de. Justicia SC 0226 de 1998, la que trae a colación la del 13 de diciembre de 1954, para marcar que, en ese orden de ideas, procedente es declarar la nulidad absoluta de la promesa de compraventa materia de la litis celebrada entre las partes. Discurre que la declaratoria de invalidez del contrato, impone al Juez definir acerca del estado en que deben de quedar las cosas, máxime cuando originado en un convenio, se habían consumado algunas prestaciones, situación contemplada en el art. 1746 del C. C., trae a colación la sentencia proferida por la Corte Suprema de Justicia número 7 del 1º de febrero de 1994, y la 9 de 1999, Resolución de Contrato 2021-0425/NUR 2019-00205 11 para decir que en el presenta caso, hay lugar a condenar a la entidad convocada, a que restituya a favor de los convocantes, las sumas de dinero que relaciona, y que frente a la manifestación hecha en el interrogatorio por la pasiva sobre la suma de $10.000.000.00, intervención que no es de recibo pues en la promesa aparece que el representante legal, en su calidad de vendedor, hace ante la Notaría Segunda de Moniquirá, presentación donde se puede observar, que se afirma que ese documento es verdadero, que la firma impuesta es suya, que el contenido del mismo es cierto, prueba más que suficiente, para establecer que sí se había recibido la mencionada suma, además conforme a las versiones aparece que el señor Horacio, sí recibía comisiones por la venta de parte de la constructora, relaciona las demás cuantías que deben ser reembolsadas, todas indexadas desde la fecha en que fueron entregadas, y hasta que se haga el pago de las mismas.
Es del criterio que el $1.200.000.00, que pretende la activa por valor de comisión de la venta del apartamento 502, no se tiene en cuenta, habida consideración que no aparece probado tal hecho, valora los testimonios allegados sobre tal apreciación, y como quedó establecido que la parte pasiva no entregó los inmuebles, no hay lugar a prestaciones mutuas a su favor.
La demanda de reconvención también radicaba sobre lo mismo, como se expuso es nula, por lo que también corre la misma suerte de la demanda principal. Indica que como quiera que no prosperaron, ni las pretensiones, ni las excepciones propuestas, no hay lugar a condenar en costas. Con las anteriores consideraciones resolvió declarar de nulidad absoluta el contrato promesa de compraventa que fuera celebrado entre Carlos José Olarte, en calidad de vendedor y como representante legal de la constructora y asociados O&R SAS, y como compradores Ivonne Arévalo Triana y Horacio Rodríguez Quiñonez, celebrado el 9 de diciembre de 2013, dispuso que la pasiva, debe pagar a los demandantes las siguientes sumas de dinero: i) $10.000.000.00 indexados desde el 9 de diciembre de 2013, ii) $8.083.332, indexados desde el 17 de enero de 2014, iii) 8.083.332 indexados desde el 18 de febrero de 2014, iv) $4.041.666, indexados desde el 17 de marzo de 2014, v) $2.777.036 indexados desde el 17 de marzo de 2014, vi) $8.083.332 indexados desde el 21 de abril de 2014, vii)$8.083.332 indexado desde el 20 de mayo de 2014 y viii) $8.083.332 indexado desde el 17 de junio de 2014.
Todas las cuantías hasta cuando se haga efectivo el pago. Y que no hay lugar a condena en costas. El apoderado de la parte actora, solicita complementación en el sentido en que reiteradas jurisprudencias de la Corte Suprema, se ha establecido en temas de las restituciones mutuas, éstas deben hacerse de forma integral, en el sentido de que no solamente cabe la devolución de los dineros indexados, sino que, sobre los mismos, se debe aplicar los intereses civiles del 6% anual.
Para resolver la anterior petición el A-quo indica que la complementación de la sentencia es, cuando se ha dejado de fallar algunos de los puntos que las partes solicitaron, y para esa juzgadora, no es que se haya dejado de pronunciarse, sino que se resolvió sobre la nulidad absoluta del contrato, se dispuso la indexación desde las fechas en las cuáles, los dineros fueron recibidos, hasta el momento en que se haga efectivo el pago total, en consecuencia no hay lugar a complementación, si bien la Corte en algunas ocasiones ha establecido los intereses, lo ha Resolución de Contrato 2021-0425/NUR 2019-00205 12 realizado porque indexa la suma de dinero, hasta la fecha de la sentencia y con posterioridad al fallo, viene reconociendo intereses legales, y en el presente caso la indexación se dio, desde la fecha en que se recibieron los dineros, hasta el momento en que el pago se haga efectivo.
EL RECURSO: Solo apela la parte demandada en demanda principal y demandante en reconvención. Inconforme con lo así decidido, la parte demandada interpone el recurso de apelación, presenta como reparos que teniendo en cuenta que la valoración dada referente a los $10.000.000.00 entregados, si bien se indica en la promesa de compraventa, se debería darle el mismo valor probatorio, a las afirmaciones de que por sí hacen los demandantes, en el fol. 15, hecho 14, donde reconocieron que no recibieron la mencionada suma, sino un valor de $5.000.000.00, mal se haría cancelar una suma, que ellos no han consignado a la constructora, ya que está decantado que los $5.000.000.00 sobre las presuntas comisiones, las que quedaron conforme a los testimonios sin soporte, sí se determina de manera clara que son $5.000.000.00, los que ellos realmente consignaron, y así lo declaran en el hecho 11 del folio 15, de la contestación de la demanda de reconvención. Afirma que por otra parte, en los contratos cuyo objeto son bienes inmuebles que son sobre planos, y como en ese momento no se encuentra materializada la escritura pública, de propiedad horizontal, por cuanto ésta se realiza una vez se culminen las obras, y allí es donde se determinan puntualmente los linderos y demás, por esta razón, no es posible determinar la identificación de linderos específicos de cada bien inmueble, por la misma naturaleza que tiene el instrumento público de propiedad horizontal.
TRAMITE DE SEGUNDA INSTANCIA Mediante auto de fecha 8 de septiembre de 2021, esta Sala de conformidad con lo previsto en el art. 321 y el inciso 4º del 323 del C.G.P, admitió el recurso en el efecto suspensivo, y atendiendo lo establecido en el canon 14 del Decreto legislativo 806 de 2020, concedió el término de 5 días al recurrente para su sustentación y que recibido el mismo a los demás sujetos procesales.
La apoderada de la parte pasiva, presenta escrito en similares términos a los expuestos en el momento de interponer el recurso, recabando que se presentó una indebida valoración de las pruebas, tanto documentales como testimoniales, para lo cual hace una apreciación de las mismas, y resalta que se evidencia claramente que se incurrió en el llamado defecto fáctico por la dimensión positiva.
Solicita se revoque la sentencia de primera instancia. CONSIDERANDOS.
PRIMERO. Partiendo de los dos elementos de inconformidad se dará respuesta al recurso. De una parte, la demandada no acepta que como parte del precio estén las comisiones generadas por las Resolución de Contrato 2021-0425/NUR 2019-00205 13 ventas que hizo el señor Horacio como agente inmobiliario de la constructora, y de otra, parte, en segundo lugar, discute la nulidad del contrato, al señalar que en la promesa se indicaban las unidades sobre planos, pero que la identificación se hará en la escritura.
Sobre el tema de validez del contrato, iniciara por explicar este Tribunal que le asiste razón a la señora juez de primera instancia al estudiar la existencia y validez del contrato, de manera oficiosa, no obstante, ser la pretensión de resolución por incumplimiento contractual, en los términos del art. 1546 del C.C., por cuanto sin contrato válido, no surgen obligaciones para las partes, y de no existir contrato conforme a los requisitos que le den existencia, debe declararse la nulidad y por ende ineficacia del contrato, antes que el incumplimiento.
Conforme al art. 1602 del Código civil, lo contratos son para cumplirse, una vez celebrados. Lo que significa que al ser las negociaciones producto de la libre deliberación, libre consentimiento y libre voluntad de las partes, una vez que estas se estipulan, regulan y establecen cuáles son las reglas, las condiciones, y en general las cláusulas bajo las cuales se regirá su acuerdo negocial; dichas estipulaciones se imponen a los contratantes como ley.
El contrato es ley para las partes y es la principal fuente normativa a revisarse al momento de determinar si la parte convocada al proceso incumplió o no el contrato.
SEGUNDO. Para que haya incumplimiento, se requiere de la existencia y validez del contrato. Sin contrato válido, no surgen para las partes las obligaciones sobre las que se dice contrataron, y si no hay contrato, no se predica el incumplimiento. De ahí que le corresponde al juez estudiar, valorar y determinar si el contrato a que se refieren las partes existe.
Ahora bien, en tratándose se asuntos referidos a la adquisición de bienes inmuebles, además de los requisitos de validez, establecidos en el art. 1502 del C. C., se imponen los requisitos de forma. Para bienes inmuebles se requiere solemnidades y al punto específico del contrato de promesa de compraventa, regulado en el art. 1611 del C. C. Para el caso, se encuentra que el señor Horaco Rodriguez Quiñones y la señora Ivonne Arévalo Triana, se comprometen a comprar a la Constructora O&R ASOCIADOS S. A. S, representada por el señor Carlos José Olarte Romero, y según el documento suscrito el 9 de diciembre de 2013, los locales 203 y 204 ubicados en el centro Comercial Altos del Nogal, situado en la carrera 7 No. 8ª- 19 del municipio de Moniquirá. El inmueble general tiene folio de matrícula inmobiliaria No.0838466.
El precio acordado por la venta fue de $117.000.000, de los cuales a la fecha de suscripción del contrato de compraventa se dice se habían recibido la suma de $10.000.000, deberían consignar la suma de $47.235.370 a titulo de cuota inicial. El saldo se cancelaría a la fecha de entrega que sería el 1 de enero de 2016, fecha de la escritura.
En todo caso, la actora alega que para la fecha de la escritura tenía un saldo de seis millones de pesos. Suma que no es considerable, habida cuenta que el valor de los inmuebles prácticamente se había cancelado. Los locales fueron reducidos en área, en altura y esto altera el valor, si se disminuye, disminuye el valor. Se modifica el uso que constituyó la causa para negociar; se modificó unilateralmente el contrato por la Constructora.
No se necesita un mayor esfuerzo para saber que en propiedad Resolución de Contrato 2021-0425/NUR 2019-00205 14 horizontal se compra por metros, pero se beneficia de las áreas comunes, conforme al proyecto de construcción sobre el que se vende El vender sobre planos no permute que se alteren los diseños, ni que se reduzcan las áreas compradas.
Solo que para el asunto que nos ocupa, como no se determinó en el escrito suscrito, llamado “Promesa de contrato de compraventa” las áreas, linderos, especificaciones; no se puede establecer que fue lo que se prometió vender, y qué fue lo qué prometió comprar. Es sobre lo que se especifica al celebrar el contrato de promesa de compraventa que se hace la escritura y es esto lo que se entrega.
La promesa debe ser lo suficientemente completa, de modo ue al suscribir la escritura, prácticamente lo que se hace es protocolizar el documento privado de promesa suscrito. Exigencia que no se cumple en este caso. Las exigencias de dicho contrato, contradicen totalmente lo argumentado por la demandada al absolver interrogatorio de parte, mostrando laxitud, ambigüedad y no concreción en sus respuestas.
Elementos que llevaron al A-quo a concluir que era nulo el contrato por falta de los requisitos esenciales, requisitos que sí tienen que ver con las formalidades y presupuestos de ley en cuanto al contenido de dicho negocio. Ahora bien, en el documento suscrito a título de promesa de compraventa, se hace mención de los dos inmuebles, pero no se describe, no dese individualiza, no se determina, por sus linderos, ninguno de ellos.
Por lo que se dice que corresponden a los locales 203 y 204. De ahí que lo primero que debe revisarse es si bastaba mencionar que se trataba de estos dos locales, que hacen parte del establecimiento comercial, o si requerían una determinación específica, la cual no se determinó, por lo que no existiría el contrato como, ¿lo estudio la señora juez de primera instancia? Considera esta Sala que la determinación, características, individualización del inmueble si hace parte de los elementos o requisitos que determinen el inmueble, si hace parte esencial del contrato de promesa de contrato, en los términos del art. 1611 del C. C., modificado por la Ley 153 de 1887 art. 89.
El no describir el bien, se presta y se prestó en este caso para que se modificaran, se alteraran en área, altura, condiciones de los locales. Igualmente, para que no se cumpla con la entrega de proyecto de construcción, que estaba dispuesto para entregar el 1 de enero de 2016, y a la fecha del interrogatorio, el que rindió la apoderada, quien a su vez es representante legal, se encuentra sin terminar cinco años después, y estaba todavía desarrollándose la obra, Por otra parte, es en el interrogatorio, donde la demandada manifiesta que se hicieron ajustes, modificaciones en los diseños, y al precisársele porque unilateralmente redujeron los locales, la escalera, los diseños, contesta que conforme a la cláusula cuarta de la promesa se autoriza en el contrato a realizar las modificaciones, y que, si se hizo la reducción, pero de acuerdo con las normas urbanísticas.
Lo anterior implica que los cambios se hicieron unilateralmente, que afectan la presentación, las zonas comunes, las áreas de los inmuebles negociados. Lo que en principio constituye modificación unilateral del contrato de promesa de compraventa. Modificaciones que reducen lo ofrecido, para desmejorar a los compradores. Retrasar la obra seis años en su terminación, en su entrega, es de por sí ya un detrimento que no tiene que cargar o que asumir el comprador, quien entrego los dineros pactados como precio, pero no tuvo la disponibilidad del Resolución de Contrato 2021-0425/NUR 2019-00205 15 bien.
Aspectos que sacrifican deteriorar y no permitieron utilizarlos, aprovecharlos, ni explotarlos, que, por ser locales comerciales, era el fin con el que se adquirían. De tal manera que, en principio, lo que tiene que advertirse es si estamos o no en presencia de un contrato valido. Para responder que o, que en el contrato de promesa de compraventa no se cumplieron las exigencias propias de este tipo de negocios.
No se determinó el bien ni se alindero, ni se establecieron áreas, no se caracterizó. Y la respuesta es que el proyecto puede ajustarse y modificarse internamente, que son modificaciones propias de la propiedad horizontal. En lo que se encuentra que, al reducirse, áreas, espacios, condiciones de acceso de unidades sanitarias; se está modificando lo prometido en venta, Si bien se prometieron dos locales, estos locales hacen parte de un proyecto de construcción, más exactamente de un proyecto comercial.
TERCERO. Por otra parte, los locales fueron cancelados en mas de un 90%, pero a la fecha del interrogatorio, esto es, agosto de 2021, se encuentran en posesión de los promitentes vendedores, con el argumento que de los 177.000.000 hay un saldo de seis millones. En cuanto a la suscripción de la escritura señalada para el 1 de enero de 2016, la demandada contesta que no se presentaron a la notaría, que no estipularon hora, y que, en todo caso, les debían seis millones de pesos que no se había cancelado en su totalidad, olvidando la demandada que parte del precio se cancelaría el día de la escritura.
La falta de hora y el ser el primer día del año 2016, se generaba dificultad par realizar escritura, e igualmente no se hiciera entrega. En cuanto al precio, el demandante Horacio explica en su interrogatorio, como se pagó. Para indicar que los valores se cancelaron y los pagos que se hicieron en comisiones. Los pagos están acreditados en los recibos allegados con la demanda.
Empieza por señalar como en mayo 11 de 2016, se explica que valor recibieron por concepto de separación de los bienes, que se pagó con las comisiones, por ser los demandantes vendedores del proyecto, y al mismo tiempo compradores. Los pagos no se hicieron solamente con consignaciones, sino con comisiones, que, en vez de entregarse, se imputaban al pago del precio.
Sin que sea de recibo lo dicho por la actora, en el sentido que contablemente se establece es los valores consignados. Lo cierto es que se hizo acuerdo con la constructora en las comisiones. Y que incluso en los locales que compró se pagaría una comisión de un millón de pesos, que se vendieron cinco locales, son cinco millones de pesos.
Fe un acuerdo con el señor Carlos, todos los meses le reportaban por escrito, como está en los correos electrónicos que le remitía. Por el apartamento vendido igualmente se generaba comisión. Como es el caso del apartamento 504. Lo que sucede es que dos años después cuando viene el problema de planeación, cuando no pueden hacerle escritura y cuando el demándate solicitó el cierre de la obra, es que vienen a desconocer el tema del pago con comisiones.
Resolución de Contrato 2021-0425/NUR 2019-00205 16 En relación a la presentación a la notaría, el demandante le indica que como los demandados no fijaron hora en la notaría hora para presentarse, el se presentó todo el día estuvo pendiente, no pidió certificación, y de antemano sabía que la promitente vendedora no se presentaría. Este Tribunal considera que se echa de menos, por omisión, la individualización, alinderacion y determinación ellos inmuebles.
Lo que se prestó para que se hicieran las alteraciones de especificaciones técnicas, y de áreas en los locales 203 y 204. Promesa que se firmó en diciembre del año 2013. El demandante aclara que el 9 de diciembre de 2013, se le envió el correo solo con el local 203. Pero para enero ya le había vendido cinco locales, La promesa se firmó en marzo, después de que se causaron las comisiones, como lo aclara el demandante en los interrogatorios.
Que se suscribió y aceptaron haber recibido los diez millones. Finalmente, al afectarse la altura de los locales, se afecta la circulación del aire de los ductos, además que no queda espacio para las campanas de aire, lo que lleva a que no sean funcionales. Además, en el parágrafo de la cláusula quita, no se establece que puedan tomarse varios meses para hacerla después. Que para la fecha de la escritura tenía el demandante los dineros y los documentos para cumplir con el saldo del precio.
El contrato lo hizo, el formato lo redacto la constructora, y que los defectos solo los advirtió después de firmada la escritura. En general, con los interrogatorios se establece que los términos en que se elaboró la proforma del documento de promesa de compraventa, resultan convenientes para la constructora los bienes inmuebles prometidos en venta.
Pero que tal omisión afecta la validez de un contrato, por ausencia de solemnidades que son requisitos ad sustancian actus, y que, al no recoger los elementos necesarios, lleva a que se dé la nulidad, en los términos del art. 1740, 1741 del C.C. amén del incumplimiento que lleva a la resolución el contrato, en los términos del art. 1.546 del C.C. No obstante, lo dispuesto en el art.1857 del C. C en relación a los requisitos de contrato de venta.
Como los elementos de determinación e individualización de bienes inmuebles son de la esencia, al adolecer de uno de los requisitos esenciales, deviene en nulidad absoluta y esta puede ser declarada de oficio.
QUINTO. En relación a las comisiones de los locales 205, 206, 207, 208, la señora Ivonne deja constancia que, en su casa, reunida con los señores Carlos Olarte se estipulo con el y con la hermana de él, parece que Liliana. Que en la casa de ella estuvieron y acordaron el pago de comisiones. Que en su casa les presentaron el proyecto, les pareció interesante y empezaron a ofrecerlo, se aclara que, a partir de la venta de los locales, empezaron a vender los apartamentos.
En todo caso, la negociación y vinculo fue con Carlos José porque era quien estaba al frente de la constructora. Los declarantes, tanto Gonzalo Tobar Sánchez, Martha Bácares y Regina, pese a ser parientes de los demandantes, dan cuenta del negocio entre los demandantes y la constructora. Se explica que los acercamientos eran con el señor Olarte que era el encargado del proyecto.
Fue Gonzalo Tobar quien conoció al señor Olarte, que Horacio siempre ha sido de negocios, y se habló con Carlos de la posibilidad de hacer ventas y ganarse una comisión. La política de la constructora era hacer Resolución de Contrato 2021-0425/NUR 2019-00205 17 ventas lo más pronto posible. Era un porcentaje sobre ventas de locales y apartamentos.
Gonzalo y Regina dan cuenta de las ventas hechas por Horacio, y de la compra hecha de unos locales. En todo cado fue Horacio y Carlos, quienes conversaron os temas relacionados respecto de que Horacio iba a realizar ventas y que iba a recibir comisión por ello. En este sentido, los declarantes Gonzalo Tobar, la señora Martha Bácares y Mauricio son coincidentes en su dicho, con lo expresado por el demandante Horacio en su interrogatorio.
Es de recibo que los declarantes sean personas conocidas, cercanas, parientes, sin que por ello pierdan credibilidad, y sin que tales circunstancias conlleven a suponer o inferir que mientan. Sus testimonios fueron descriptivos, informativos, refieren sobre los hechos pertinentes al asunto litigiado. Es el caso de Amparo Regina que es cuñada de Horacio y hermana de Ivonne, al dar cuenta de los negocios que Horacio e Ivonne realizaron con la constructora y la compra que ella hizo con la constructora a través de Horacio, y confiando en él. Las negociaciones que hicieron a través de ellos, donde Amparo compró el apartamento 504 en la torre A y un local, explica que la negociación no se llevó a cabo, porque luego estuvo viendo el proyecto, vio que estaba atrasado y ella desistió de estará pagando las cuotas por lo que no continuo ni con la compró del apartamento ni del local, a raíz de que el proyecto estaba muy atrasado, que la obra se paró un tiempo y todos los problemas que tuvieron.
Por lo que no se concretó la compra. Que después de un tiempo donde no hubo cumplimiento ni en la escrituración, porque la escritura del local era para el día 1 de enero de 2016, y del apartamento era para junio del año 2016. Que incluso fue a Moniquirá a hacer una negociación con ellos porque ya les había dado 53 millones, y no se legó aun acuerdo.
Solo hasta ese momento conoció a Liliana Olarte que es la que se presentó con el papa. Después conoció a José Olarte, y finalmente hicieron una negociación, le devolvieron los dineros, pero como les pareció. Manifestaciones que muestran como pasados uno, dos o tres años, los promitentes compradores desistían de los negocios, por incumplimientos en escrituración, en entrega y en la obra.
De tal manera que se encuentra que son dos los aspectos que se evidencian con la concurrencia de interrogatorios y testigos De una parte el incumplimiento de la constructora y de otra la relación de Horacio con la constructora relacionado con las ventas del proyecto. Relación de comisionista que surgió en el hecho que los constructores tenían cercanía con Horacio.
Por lo que Horacio asumió el compromiso de ser agente inmobiliario. Relación que le dejaba las comisiones que se generaban por ventas. Por la compra de Amparo del apartamento y del local, ganaba comisión. Los compromisos de comisiones se hicieron entre Horacio y José Olarte que eran los constructores. No obstante, son negocios que se dieron en el año 2013 o 2014, las declaraciones se recepcionen en agosto del año 2021.
Lo que lleva a que se pierdan detalles en la capacidad de recordación. Y afecta la claridad de la prueba, el hecho que los negocios se hicieran con quienes se presentaban como representantes y dueños del proyecto que son los señores Olarte, pero el interrogatorio lo absuelva la representante legal que figura ser la abogada Sandra, con quienes ni los testigos, ni los demandantes tuvieron gestión, ni relación. No era quien estaba al frente del proyecto, ni de las negociaciones.
Resolución de Contrato 2021-0425/NUR 2019-00205 18 En razón y mérito con lo expuesto, la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Tunja, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, R E S U E L V E:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia del 12 de agosto de 2021 proferida por la señora Juez Civil del Circuito de Moniquirá, en la que se negaron las pretensiones de la demanda principal y demanda de reconvención, relativas a la resolución de contrato por incumplimiento, para en su lugar decretar la nulidad del contrato de compraventa, por ausencia de elementos o requisitos de validez celebrado entre las partes, acorde con la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO: CONDENAR en costas a la parte demandada en demanda principal. Las agencias se señalarán en auto posterior. Las costas serán liquidadas por el juzgado de primera instancia.
NOTIFIQUESE Y CUMPLASE MARÍA JULIA FIGUEREDO VIVAS Magistrada BERNARDO ARTURO RODRÍGUEZ SÁNCHEZ Magistrado Aclara voto JOSÉ HORACIO TOLOSA AUNTA Magistrado Aclara voto Firmado Por: Maria Julia Figueredo Vivas Magistrada Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Tunja - Boyaca Jose Horacio Tolosa Aunta Magistrado Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Tunja - Boyaca Firma Con Aclaración De Voto Bernardo Arturo Rodriguez Sanchez Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 003 Civil Familia Tribunal Superior De Tunja - Boyaca Firma Con Aclaración Parcial De Voto Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 5349786661443f21527b104ad7465bc0a6565486f486de16cb31bee7d6bbb701 Documento generado en 01/04/2022 09:37:09 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica