Exp. 2020-00037-01. REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA DE DECISIÓN IBAGUÉ - TOLIMA Magistrado Sustanciador: Ricardo Enrique Bastidas Ortiz. Ibagué, veintidós (22) de marzo de dos mil veintidós (2022). Referencia: Resolución contractual. Demandante: Edgar Trujillo Ortiz.
Demandado: Jaime Medina Ramírez. Radicación Nro. 73- 319-31-03-001-2020-00037-01. Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia proferida el veintiséis (26) de marzo de dos mil veintiuno (2021) por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Guamo Tolima dentro del asunto de la referencia. I.
ANTECEDENTES: 1.- El actor solicitó por intermedio de apoderado judicial que se “declare resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado el día 10 de noviembre de 2017 entre Edgar Trujillo Ortiz y el señor Jaime Medina Ramírez por incumplimiento de las obligaciones de este último, respecto del pago de lo establecido en dicho contrato…”. 2 Exp. 2020-00037-01.
Como consecuencia, oficiar a la Notaría Única del Guamo Tolima para que cancele la escritura pública de compraventa Nro. 0071 del 19 de febrero de 2018. “La presente pretensión obedece, reitero, a la resolución de la promesa de compraventa celebrada entre las partes ya que es el contrato principal y del cual depende la compraventa anteriormente mencionada…”, igualmente, se oficie a la respectiva oficina de registro.
Se ordene además el pago de las arras confirmatorias y de la cláusula penal, y en el “evento que se reconozca la anterior pretensión y se ordene la restitución de dineros a favor del demandado, respetuosamente solicito se ordene la deducción correspondiente…”. 2.- Como apoyo fáctico de lo solicitado refirió: El actor Edgar Trujillo Ortiz en calidad de promitente vendedor y el demandado Jaime Medina Ramírez en su condición de promitente comprador, celebraron el 10 de noviembre de 2017 un contrato de promesa de compraventa de tres inmuebles que se describieron en los literales A, B y C. Se identifican, respectivamente, con las matrículas inmobiliarias 360-16364, 360-36926 y 360-13713 todos de la oficina de registro e instrumentos públicos del Guamo Tolima.
Como total de la negociación se acordó la suma de $930.000.000 pero dicho valor se pagaría de manera discriminada e independiente para cada bien. Frente al primero a la fecha del contrato se dieron por recibidas unas sumas de dinero, se señalaron fechas para el pago de otras y el saldo final de 3 Exp. 2020-00037-01. $200.000.000 para completar $300.000.000, se pactó para el 15 de mayo de 2018.
En cuanto al segundo predio la suma de $300.000.000 para el 31 de agosto de 2018 y respecto del tercero el valor de $330.000.000 pagadero el 30 de noviembre de 2018. Así mismo, se acordó que el “otorgamiento de las escrituras públicas de cada uno de los inmuebles prometidos en venta, se realizaría el día en que se efectuara el pago total de cada uno de ellos en la fecha y forma acordadas para el pago…”, razón por la cual se señalaron fechas seguidas pero escalonadas para llevar a cabo los actos notariales y de registro.
En su orden así: 18 de mayo de 2018; 5 de septiembre de 2018 y 5 de diciembre de 2018. El 16 de febrero de 2018 las partes celebraron “otrosí…con el fin de realizar un abono por valor de…($27.000.000) al pago programado para el día 15 de mayo de 2018, el cual era de…($200.000.000), modificando así el pago relacionado…, debiendo entonces, el promitente comprador, pagar la suma de ($173.000.000… el día 15 de mayo de 2018…”.
Como consecuencia del “otrosí…, se acordó adicionalmente, realizar la escritura pública del predio relacionado en el literal A…360-16364, lo cual se hizo mediante escritura pública No. 0071 del 19 de febrero de 2018 en la Notaría Única del Círculo del Guamo Tolima, quedando pendiente por pagar la suma de…($173.000.000)…por el inmueble…mencionado, teniendo en cuenta igualmente que no se trata de un negocio aislado, sino que, tal y como se establece en el otrosí No. 01, es parte integrante de la promesa de compraventa inicialmente firmada por las partes…”.
“…llegado el día pactado para continuar con los pagos establecidos en el otrosí…esto es el 15 de mayo de 2018, la parte 4 Exp. 2020-00037-01. demandada promitente comprador no realiza el pago al que estaba obligado a efectuar en dicha fecha por valor de…($173.000.000)…cuando hasta dicha fecha mi mandante había cumplido con la totalidad de sus obligaciones como promitente vendedor…”.
En la promesa de compraventa se pactaron arras confirmatorias por $30.000.000 y cláusula penal por el mismo monto; “hasta la fecha de interposición de la presente demanda, no se ha presentado una prórroga para el cumplimiento de las obligaciones que por el contrato se contraen, acordado por las partes, por lo que procede a confirmar el incumplimiento por parte del demandado…; el comprador no ha pagado al vendedor las sumas pactadas, encontrándose vencido el plazo otorgado en el contrato promesa de compraventa…”. 3.- La demanda se presentó el cinco (5) de agosto de 2020 y el auto por medio del cual se admitió la misma fue del catorce (14) del mismo mes y año (numeración 5).
Notificado el libelo introductor al extremo pasivo, expresó a través de abogado que unos hechos son ciertos, otros no y de paso se opuso a las pretensiones; así mismo, formuló como excepciones de mérito las denominadas “cobro de lo no debido; inexistencia de la obligación; buena fe” y “mala fe del demandante”. Se aduce básicamente que en cuanto al primer lote ya se realizó escritura pública y frente a su saldo el mismo fue modificado en el “otrosí” suscrito, expidiéndose para ello una letra de cambio, 5 Exp. 2020-00037-01. amén que en el instrumento público se consignó haberse pagado el valor.
Indicó que “no se puede exigir el cumplimiento respecto a la promesa por cuanto se ha establecido…que el Sr. Edgar Trujillo no ha cumplido ni hubiera podido cumplir con la referida obligación en las fechas pactadas, por cuanto del predio distinguido en el literal B de la promesa no goza del dominio pleno del referido predio…y por cuanto el predio distinguido con el literal C no se encuentra a su nombre”.
Recalcó que el total pagado fue $316.167.999 y que parte de ello fueron unos semovientes que el demandante vendió sin autorización, precisando además que las “obligaciones de pago se encuentran sujetas a plazo al cual se le aplica un interés del 0.5% sobre el saldo…sin que a la fecha el promitente vendedor haya querido finiquitar estas cuentas…”, siendo de buena fe el demandado “al punto que en reiteradas ocasiones ha manifestado al Sr. Trujillo y su apoderado que reciban el saldo pendiente del contrato…” pero el comportamiento del actor ha sido de mala fe al desconocer abonos y otras situaciones. 4.- Surtidas las respectivas etapas procesales y escuchados los alegatos de conclusión, el 26 de marzo de 2021 se profirió sentencia de primera instancia declarándose de manera oficiosa probada la excepción de fondo llamada “falta de requisitos de la acción resolutoria”, por tanto, se negaron las pretensiones de la demanda, se impuso multa dando alcance al artículo 206 del C.G.P. y se condenó en costas al extremo activo.
En esencia, adujo el a-quo que el demandado había sido contratante 6 Exp. 2020-00037-01. cumplido de ahí que el primer lote se hubiera escriturado, motivo por el cual las pretensiones debían negarse. 5.- El apoderado de la parte actora apeló la decisión de instancia expresando en la audiencia brevemente sus inconformidades y ya en esta instancia los sustentó. Indicó que el a-quo sólo se refirió al compromiso de una de las partes y no dijo nada de los otros pagos y compromisos, habiendo más pruebas como la letra de cambio que se suscribió por el saldo y ello no se estudió. Expresó que el contrato de promesa de compraventa y el otrosí no se prestan para confusión en “cuanto a las fechas de cumplimiento y las obligaciones que las partes se impusieron en su libertad contractual”, y aunque se modificó la fecha de escrituración de uno de los inmuebles, no se dio “cumplimiento del pago del precio del inmueble, situación que fue tomada por parte del a-quo como cumplimiento absoluto del contrato, quitándole todo el peso al dicho de la demanda, en favor del demandado, situación que dista mucho de la realidad…”, sin que el hecho de haberse suscrito la escritura pública se entienda el cumplimiento de la parte económica pues se omite de “plano que lo único que hizo mi representado fue dar cumplimiento al otrosí suscrito modificatorio de las condiciones contractuales iniciales, pero que sin embargo siguen siendo ley para las partes en lo no establecido en el otrosí…ya que las demás clausulas quedaban incólumes, especialmente en cuanto a los precios pendientes de pago…”. 7 Exp. 2020-00037-01.
Manifestó que hubo una errada interpretación del contrato y una indebida valoración probatoria siendo que los términos contractuales fueron claros y los plazos de pago quedaron definidos, el último para el 30 de noviembre de 2018 que no fue cumplido así como tampoco los demás en debida forma. Si aún se aceptara el pago del primer lote, faltarían $630.000.000 para dar cumplimiento a las obligaciones del demandado frente a los otros dos bienes, sin que el hecho de no haberse dado alguna justificación en los alegatos de conclusión del porque se hizo una escritura pública de como cumplido absoluto al comprador.
Se aplicó equivocadamente el artículo 206 del Código General del Proceso así como también fue errónea la valoración probatorio del “otrosí” especialmente en su cláusula quinta al dar por sentado el pago del saldo pendiente para el primer lote con la materialización de la escritura pública sin que ello fuera así, motivo por el cual las excepciones propuestas no pueden salir avante, menos cuando se ha querido demostrar unos “pagos que no hacen parte del precio pactado”.
Argumentó que hubo claridad en la promesa en cuanto a la titularidad del inmueble distinguido con matricula inmobiliaria Nro. 360-13713 y que no es posible que el demandado excuse su incumplimiento contractual con el reconocimiento de intereses de mora por el no pago de los valores establecidos; refuerza su tesis trayendo a colación los artículos 1546 y 1609 del Código Civil y concluye “que quien debía cumplir con las obligaciones primeramente era la parte demandada, quien debía pagar el precio pactado a fin de que mi representado pudiera así mismo proceder 8 Exp. 2020-00037-01. a la escrituración y al finiquito del negocio jurídico, situación que no era viable sin el cumplimiento del demandado…” 6.- Dentro del término otorgado en el artículo 14 del Decreto Legislativo 806 del 2020, la parte apelante se pronunció y su contraparte se opuso a lo allí alegado.
II. CONSIDERACIONES: 1.- Los presupuestos procesales entendidos como los requisitos mínimos que deben estar presentes para proferirse sentencia se encuentran plenamente estructurados. De otro lado, no se observa vicio capaz de invalidar la actuación, por lo que procede esta Sala a decidir de fondo la cuestión presentada a estudio.
Complementando ese colofón, debe advertirse que no haber enviado la parte apelante el memorial de sustentación a su contraparte no constituye nulidad procesal, máxime, cuando dicho documento fue conocido por el extremo procesal no recurrente tal como se reconoce en el escrito por medio del cual se descorrió el traslado a la mentada sustentación, por ende, si alguna anomalía se hubiera podido generar la misma fue subsanada ya que finalmente el derecho a la réplica se surtió sin inconveniente alguno. Y tampoco hay lugar a declarar desierto el recurso de apelación como lo peticiona el extremo pasivo, pues la citada herramienta vertical se presentó oportunamente y allí se expresaron los reparos concretos, incluso, a modo de ejemplo y entre otros argumentos, uno de ellos fue no analizarse o expresarse “acerca 9 Exp. 2020-00037-01. de los otros compromisos que el señor (refiriéndose al demandado) también debía tener”, manifestación general pero que resulta ser toral del cumplimiento de las obligaciones pactadas en la promesa de venta objeto de discusión que habilitaba sustentarla o desarrollarla ampliamente como en efecto ocurrió, de ahí que ningún desconocimiento o desacato al artículo 322 del C.G.P. se hubiese cometido. 2.- Sabido es que una de las fuentes de las obligaciones es el “concurso real de las voluntades de dos o más personas, como…los contratos o convenciones1”, entendiéndose éste como un “acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa…”2; en otras palabras, el contrato es el acuerdo de sujetos de derecho que manifiestan su voluntad para dar nacimiento, modificar o extinguir una relación jurídica de naturaleza patrimonial.
Las obligaciones jurídicas nacidas del contrato son relaciones que ligan a personas identificadas y en las que por lo menos un sujeto se obliga a realizar una prestación lícita, cierta, determinada o determinable a favor de otro, teniendo éste la posibilidad de conminar a aquél para lograr el cumplimiento o el pago de la indemnización correspondiente cuando su derecho a recibir la prestación no es satisfecho conforme al tenor de la obligación como lo disponen los arts. 1545 y s.s. del C.C. Es que, “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales3”, así mismo, deberán los contratos 1 Artículo 1494 del Código Civil. 2 Artículo 1495 Código Civil. 3 Artículo 1602 Código Civil. 10 Exp. 2020-00037-01.
“ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación o que por ley pertenecen a ella”4. Pues bien, se ha dicho que la promesa es “un contrato preparatorio por virtud del cual dos o más partes se obligan a celebrar un contrato determinado al vencimiento de un plazo o al acaecimiento de una condición”5, acto jurídico que genera derechos y obligaciones que difieren del acto prometido, pues no puede olvidarse que en su naturaleza preparatoria éste sólo permite la futura celebración de un negocio -diferente-, de donde se infiere que “no puede identificarse el contrato de promesa de venta con el contrato prometido en ella, pues del primero no surgen para las partes, naturalmente, sino la obligación de otorgar la escritura contentiva del contrato prometido…6.
De esta forma, si este acuerdo negocial no es un contrato fin en sí mismo sino medio, ya que se trata de un negocio jurídico que tiene como objeto básico servir de instrumento para asegurar la celebración de otro distinto en el futuro, que en el presente no quieren o no pueden realizar, al servir exclusivamente de apoyo al contrato prometido, resulta claro que no pueden confundirse las obligaciones que emergen de este negocio preparatorio con las que son propias del negocio prometido.
Ciertamente, la promesa es un contrato autónomo, preparatorio y solemne por estar sujeto en su celebración a formalidades 4 Artículo 1603 Código Civil. 5 Bonivento Jiménez Javier. El Contrato de Promesa. Ed. Librería del Profesional, pág. 31 6 C.S.J. Sentencia de 23 de mayo de 1988.M.P. Pedro Lafot Pianetta. 11 Exp. 2020-00037-01. especiales, teniendo individualidad propia y exigiéndose legalmente la presencia de todos los elementos que lo configuran en razón de ser de la esencia misma del contrato.
Pero no puede desconocerse, sin embargo, la posibilidad que del contrato de promesa de compraventa o de la misma ley se deriven prestaciones que deben cumplirse sucesiva o alternativamente por las partes con anterioridad a la que por naturaleza le es propia -la de hacer-, evento en el cual de presentarse su incumplimiento es dable demandar su resolución, como quiera que por su carácter bilateral de acuerdo con las previsiones del art. 1546 del C.C., en él va implícita la condición resolutoria tácita.
Para la viabilidad de la acción se requiere la concurrencia de las siguientes condiciones: a) La existencia de un contrato bilateral válido. b) El incumplimiento total o parcial de las obligaciones que éste impone al demandado. c) Que el demandante haya satisfecho o haya estado presto a atender las prestaciones a su cargo, en la forma y tiempo debidos.
Como puede apreciarse, el legislador patrio estableció la acción contenida en el art. 1546 del C.C. a favor del contratante que cumplió con sus obligaciones o se allanó a cumplirlas, “así como el que no lo hizo justificado en la omisión previa de su contendor respecto de una prestación que este debía acatar de manera 12 Exp. 2020-00037-01. preliminar; y puede demandarla en el evento de desacato recíproco y simultaneo si se funda en el desacato de todas las partes, en este evento sin solicitar perjuicios (CS SC1662 de 2019)…”7, demanda que entonces tiene como propósito obtener la resolución del negocio jurídico o instar por su cumplimiento, siendo claro que, con ocasión a la primera opción, se destruye el contrato con efecto retroactivo, es decir, se desatan todos los derechos y obligaciones que del vínculo bilateral emanan, volviendo las cosas al estado que tenían antes como si el negocio nunca hubiere existido. 3.- Para el caso concreto los extremos procesales mediante un solo documento suscribieron el 10 de noviembre de 2017 promesa de venta respecto de tres (3) inmuebles que si bien son contiguos cada uno tiene su propia matrícula inmobiliaria.
En su orden se describieron en los literales A, B y C y se identifican con las matrículas inmobiliarias 360-16364, 360-36926 y 360-13713 todos de la oficina de registro e instrumentos públicos del Guamo Tolima. Como precio al primer y segundo bien se pactó para cada uno el valor de $300.000.000; frente al último el monto fue de $330.000.000, siendo así el total de la negociación la suma de $930.000.000.
El saldo del lote inicial luego de recibir los primeros pagos fue por $200.000.000 y se fijó para su recaudo el 15 de mayo de 2018, el bien del literal B para pagar el 31 de agosto de 2018 y respecto del tercero para el 30 de noviembre de 2018. Ya para la escrituración se señalaron, respectivamente, el 7 C.S.J. SC4801 del 7 de diciembre de 2020. 13 Exp. 2020-00037-01. 18 de mayo de 2018; 5 de septiembre de 2018 y 5 de diciembre de 2018. 3.1.- Sin embargo, en cuanto al primer predio las partes celebraron un “otrosí” el 16 de febrero de 2018, acordándose que el saldo para el 15 de mayo de 2018 luego de un abono quedaba en $173.000.000; así mismo, se estipuló realizar la respectiva escritura pública del inmueble relacionado en el literal (A) e identificado con folio de matrícula 360-16364 de la oficina de registro e instrumentos públicos del Guamo Tolima.
Y efectivamente es pacífico y no discutible por las partes, que mediante escritura pública No. 71 del 19 de diciembre de 2018 en la Notaría Única del Círculo del Guamo Tolima se llevó a cabo el acto notarial de compraventa del mentado inmueble, instrumento público que fue debidamente registrado según se observa en la anotación 20 del certificado de tradición, es decir, la primera heredad prometida en venta se formalizó legalmente.
De ese modo y ya inscrito el acto de venta, no es posible estudiar los efectos de la promesa frente a dicho inmueble, pues recuérdese que uno es el contrato de promesa y otro el prometido, in casu, este último fue la venta, de ahí que realizada ésta se cumplió entonces la finalidad de aquél y en esa medida no se puede pretender como se pide en la demanda analizar un incumplimiento en el pago del saldo del lote descrito en el literal (A) pues este ya se vendió. En otras palabras, el contrato de promesa que es preparatorio logró su cometido por lo menos frente al primer predio, ya que la 14 Exp. 2020-00037-01. compraventa prometida se materializó y por consiguiente no es viable desde ese punto de vista pedir su resolución; se insiste, aunque ambos negocios jurídicos participan del carácter contractual y tienen relación entre sí, son diferentes, autónomos y no pueden confundirse, de ahí que será otra acción la que deba emprender si así lo desea, la parte interesada para hacer valer el derecho que dice habérsele conculcado.
En verdad, formalizada la venta, las vías judiciales para debatir los derechos u obligaciones que de allí emanen por obvias razones deben ser diferentes a la resolución de la promesa acá objeto de discusión. Eso sí, aclárese que si bien el contrato prometido fue celebrado respecto del citado inmueble, en algunos escenarios puede ocurrir que subsistan determinadas obligaciones, empero, acá ello no ocurrió. (C.S.J. SC 2221 del 13 de julio de 2020). 3.2.- En cuanto al segundo inmueble, podría decirse en forma ligera que el primer llamado a cumplir era el demandado- comprador pues el valor a pagar estaba para el 31 de agosto de 2018 y como no lo hizo según el mismo lo confesó en interrogatorio de parte, ello relevaba al demandante-vendedor de acudir a hacer la escrituración a los cinco días siguientes - 5 de septiembre del 2018 - y desgajarse, así no más, la prosperidad de la pretensión resolutoria; empero, conforme a lo consignado en la promesa y “a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación o que por ley pertenecen a ella”, se ameritan reflexiones más profundas que conducen a concluir algo distinto.
En la promesa de venta firmada el 10 de noviembre de 2017 y luego de describirse e identificarse el bien del literal B, es decir, 15 Exp. 2020-00037-01. el distinguido con matrícula inmobiliaria 360-36926, se consignó como nota: “se hace claridad que actualmente existe una ficha catastral en común con el predio de Central de Inversiones y productos S.A.S ya que este trámite se debe realizar en la oficina del Instituto Geográfico Agustín Codazzi en la ciudad de Ibagué pero que hasta el momento ha sido imposible por falta de personal en dicha entidad para realizar la respectiva visita y crear la nueva ficha catastral…”.
Frente a esa situación, el actor en interrogatorio de parte expresó sin ambages y en forma contundente no haber hecho ninguna gestión para llevar a cabo tal cometido8, esto es, la independización o desenglobe de la ficha catastral y así generar una nueva para el bien que a nombre suyo se encuentra. Es que, la división material de un inmueble y liquidación de comunidad como aquí aconteció según se desprende del certificado de tradición, conlleva la creación de determinado número de unidades inmobiliarias cada una con su respectiva individualización por su ubicación, cabida y linderos, por tanto, al surgir varios bienes estos uno a uno deben contar con su registro catastral y por ello de manera independiente se deberá efectuar el aporte por concepto de impuesto predial, requisito legal para realizar la transferencia de bienes inmuebles pues debe existir identidad jurídica entre el bien vendido como de los comprobantes fiscales necesarios para el perfeccionamiento del acto escritural, de lo contrario no podría adelantarse. 8 Audiencia del 5 de marzo de 2021.
Numeración 28. Record: 24:20 y siguientes. 16 Exp. 2020-00037-01. Entonces, si ello ha permanecido en el tiempo, es claro que al inmueble prometido vender no se le asignó su propia ficha catastral y en consecuencia el pago del correspondiente impuesto predial no se hizo, incluso, la parte actora no acreditó el cumplimiento de dicha obligación fiscal siendo este requisito indispensable para realizar la escrituración. Tan cierto es lo anterior, que “Los comprobantes fiscales serán presentados por los interesados en el momento de solicitar el servicio notarial ” y de no hacerse contempla seguidamente la norma: “Prohíbase a los notarios extender instrumentos sin que previamente se hayan presentado los certificados y comprobantes fiscales exigidos por la ley para la prestación de servicios notariales ”9.
En ese orden y como nunca hizo el actor la gestión pertinente para independizar y tener su propia ficha catastral, no podía entonces obtener el paz y salvo por concepto de impuesto predial del inmueble prometido en venta ya que no contaba con registro catastral individual para hacer su pago dada la comunidad que en ese sentido (ficha catastral) tiene con otro predio, razón por la cual es prohibido para el notario poder realizar la respectiva escritura pública pues dicho comprobante es exigido por la ley.
Y ese trámite no era algo novedoso que hubiese surgido, pues la división material y la liquidación de la comunidad del bien según da cuenta el folio de matrícula fue desde julio de 2015 y la promesa de venta se firmó en noviembre de 2017, luego, si no se 9 Decreto 960 1970. De los comprobantes fiscales. Artículo 43°. Modificado por el canon 37, D. 2163 de 1970. 17 Exp. 2020-00037-01. había hecho lo necesario para culminar dicha gestión desde aquélla data, sí le correspondía al demandante a partir de la firma de la promesa que fue cuando se comprometió a enajenar el inmueble, iniciar la respectiva labor para sanear esa situación y poderse llevar a cabo a feliz término el acto notarial; es que, sin dar solución a ello, como se explicó, no se puede extender el instrumento público.
Es más, en la cláusula segunda de la promesa de venta el vendedor se obligó no solo a transferir los inmuebles libres de cualquier anomalía, también “al pago de paz y salvo de impuestos…”, compromiso que entonces para poderse cumplir era inexorable adelantar con ahínco la desenglobalización de la ficha catastral lo que nunca se hizo.
Así las cosas, el demandante - vendedor con antelación al perfeccionamiento del contrato prometido no se puso en aptitud legal para poder vender pues le concernía desde un inicio de la negociación emprender las actividades necesarias para conjurar dicha situación sin que lo hubiera hecho. Y si se trata de un trámite engorroso como se deduce de la misma promesa que deja ver su dificultad por la falta de personal del Instituto Geográfico Agustín Codazzi de Ibagué “para realizar la respectiva visita y crear la nueva ficha catastral”, es obvio según lo dictan las reglas de la experiencia que aún de haberse recibido el pago el 31 de agosto de 2018, era imposible que tan solo en los cinco (5) días siguientes que debía hacerse la escrituración - 5/Sep/2018 - pudiera culminarse la mentada diligencia, máxime, cuando el actor reconoció certeramente que ninguna 18 Exp. 2020-00037-01. gestión realizó para ese fin, lo que entonces imposibilitaba rotundamente una finalización favorable.
A ciencia y paciencia el demandante no solo tenía que esperar que le pagaran, pues a él le incumbía colocarse en condiciones de cumplir corrigiendo oportunamente la situación catastral y no únicamente de manera cómoda y a sus anchas estar pendiente del pago que entre otras cosas de haberse hecho antes para acelerarse la escrituración como fue una posibilidad que entre las partes se pactó, el escenario hubiese sido el mismo pues el inmueble se ha mantenido con el inconveniente.
Así la realidad de las cosas, se tornaría ventajosa la posición del actor en achacarle incumplimiento al demandado y exigir un pago cuando él primeramente debió por lo menos allanarse a cumplir, rompiéndose de esa manera el equilibrio contractual que bajo el postulado de buena fe en toda negociación debe existir. Concluir diferente, sería premiar la actitud pasiva y desinteresada del vendedor que desde un principio fue el primer contratante llamado a ponerse en idoneidad de dar cumplimiento a lo prometido, pero como no fue así lo reclamado no puede salir avante; es más, los comprobantes fiscales son exigencias legales que aún de no decirse nada en la promesa ello no exonera el deber que se tiene de su presentación justamente por tratarse de un mandato legal. 19 Exp. 2020-00037-01.
En un caso de similares contornos en el que incluso el vendedor fue a la notaría (por su importancia se citan varios apartes) el máximo órgano de cierre de esta especialidad ilustró: “…Dicha hermenéutica se muestra a tono con el ordenamiento jurídico en la medida en que se trata de un débito connatural para todo enajenante de una heredad, en tanto que la traslación del dominio de todo bien raíz requiere de escritura pública, por mandato del artículo 1857 del Código Civil, la que de paso exige aquellas pesquisas tributarias.
Ahora, no cabe duda de que el cumplimiento de las cargas fiscales respecto de un inmueble y su demostración ante el notario público es obligación ajena a la principal derivada del contrato de promesa de venta, cual es la celebración del pacto posterior; incluso es aspecto extraño a sus elementos esenciales, los que, a su vez, atañen a la precisión de los ingredientes intrínsecos del contrato prometido, que en tratándose de una compraventa son la cosa objeto del mismo y el precio que el adquirente entregara por ese bien.
Tampoco puede afirmarse que el paz y salvo fiscal de un predio constituya elemento de la naturaleza del compromiso preparatorio, puesto que estos son aquellos que se entienden incluidos en el convenio sin necesidad de pacto alguno por cuanto instituyen un agregado por disposición legal, por uso o por costumbre. Menos puede afirmarse que se trata de un elemento accidental, habida cuenta que esta tipología de cláusulas corresponden a aquellas en las cuales las partes prevén otros compromisos por 20 Exp. 2020-00037-01. cláusula expresa y con el fin de disciplinar de forma más precisa su relación concreta (art. 1501 C.C.).
Entonces, la obligación de presentar los aludidos comprobantes fiscales corresponde a un requisito necesario para el otorgamiento de la escritura pública, al punto que está consagrada en el decreto 2148 de 1983, que reglamentó sus homólogos 960 de 1970, 2163 de 1970 y la ley 29 de 1973, los cuales, en conjunto, preveían el ejercicio de la función notarial; mas no un presupuesto de la promesa de venta, tampoco del contrato jurado como lo afirmó con imprecisión la recurrente.
Por consecuencia, la obligación desacatada por el prometiente vendedor y que dio lugar a que los juzgadores de instancia desestimaran su pretensión resolutoria no puede calificarse como esencial, de la naturaleza o accidental de la promesa de venta, sino que corresponde a una exigencia de la escritura pública que contendrá el contrato prometido, para el caso de autos, la compraventa de un bien inmueble.
Sin embargo, la connotación de dicha prestación no exonera a los contratantes de ejecutarla, habida cuenta que el ordenamiento jurídico la reclama de forma irrefutable o, dicho en otros términos, es una prestación conexa al contrato preliminar e incluso al prometido, que de cualquier forma corresponde verificar al notario público ”. (Subrayado propio).
Y luego de citar las sentencias 028 de 2003, rad. 6688 y la 4420 de 2014, rad. 2006-00138-01, concluyó: 21 Exp. 2020-00037-01. “Por ende, omitir el deber demostrativo de estar a paz y salvo con las cargas tributarias del predio objeto de la venta, por parte del negociante a quien correspondía esa prestación, le resta la posibilidad de solicitar la resolución del contrato con indemnización de perjuicios fincado en el desacato de su contraparte, en tanto revela que no se allanó a cumplir las obligaciones derivadas del acto preparatorio que suscribió (arts. 1546 y 1609 C.C.) …”10.
Aprovéchese la oportunidad y destáquese como ab initio se hiciera, que “Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella”, postulado legal que puede significar o traducirse en unos “deberes secundarios de conducta” a cargo de los contratantes; no es nada diferente al comportamiento que el tráfico jurídico espera de quienes participan en él y que está estrechamente ligado con el objetivo o lo que se persigue dentro de cada negociación. Al respecto la “… jurisprudencia y la doctrina han destacado que para las personas que intervienen en los contratos surgen deberes jurídicos de diversa naturaleza y alcance, enderezados, por regla general, a la satisfacción del interés de su contraparte negocial.
Algunos de ellos corresponden a los denominados deberes de prestación, deberes primarios u obligaciones nucleares, que corresponden a los compromisos medulares o esenciales que el deudor asume para con el acreedor atendiendo lo expresamente 10 C.S.J. sentencia 4801 del 7 de diciembre de 2020. 22 Exp. 2020-00037-01. pactado o lo que el ordenamiento consagre para el respectivo tipo negocial, y, por otra, los denominados deberes secundarios, accesorios o colaterales de conducta, que se integran al contenido contractual por virtud de la buena fe objetiva (arts. 1603 del C.C. y 871 del C. de Co.), con el fin de que, con fundamento en criterios de corrección, honestidad y probidad, el deudor, a pesar de no haberlo pactado expresamente, realice lo que sea indispensable para la satisfacción y protección del interés del acreedor (v.gr. deberes de reserva, seguridad, información, lealtad, consejo o coherencia, entre los más relevantes).”11 A propósito de la buena fé, esta ha significado “no solo la idea de cumplimiento de la palabra dada, sino que además obliga a cumplir con los deberes propios del tráfico social, no puede ser reducida a fórmulas inflexibles y obliga no solo a la prestación de lo prometido sino a todo aquello que se podría exigir entre gente de bien”12; ciertamente, la misma comporta “adoptar en el cumplimiento del propio compromiso una conducta leal, propia de una persona honesta, que atienda los especiales deberes de conducta que se deriven de la naturaleza de la relación jurídica y de las finalidades perseguidas por las partes”13.
Y como función integradora del contenido contractual que tiene la buena fé ha explicado la doctrina especializada: 11 Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 13 de septiembre de 2013. M.P. Arturo Solarte Rodríguez. Exp. 11001-3103-027-1998-37459-01. 12 Neme V., Martha Lucía. La buena fé en el derecho romano. Universidad Externado de Colombia.
Primera edición. Junio de 2010. 156 13 Ob. cit. Pág. 165 23 Exp. 2020-00037-01. “Hemos dicho anteriormente que la buena fe objetiva, esto es el modelo de conducta que se considera como referente para la comunidad, por ser sinónimo de corrección, probidad, honestidad, lealtad, etc., es fuente objetiva de integración contractual, toda vez que a los contratantes les serán exigibles ciertos deberes de conducta (y a la vez tendrán ciertos derechos) derivados de la necesidad de dar al negocio jurídico cumplida efectividad de conformidad con la finalidad perseguida por las partes, haciendo “todo aquello que es necesario para hacer llegar a la contraparte el pleno resultado útil de la prestación debida”, aun cuando ellas ni siquiera hayan hecho mención del asunto en su manifestación de voluntad.
Se destacan al respecto los componentes de lealtad y confianza de los contratantes en relación con el comportamiento correcto y honesto de la contraparte. Ahora bien, las aplicaciones concretas del principio, como verdadera fuente de integración, se presentarán particularmente en los contratos en los que el elemento confianza sea esencial, pues es en estos negocios jurídicos en los que la buena fe adquiere protagonismo especial para integrar la norma reguladora, originando derechos y deberes específicos y propios.
Ello no significa, sin embargo, que existan contratos en los que no sea predicable la actuación de buena fe de los contratantes, pues, como ya lo hemos señalado, el principio de buena fe tiene el alcance general, aplicable a todos los actos o negocios jurídicos. Pues bien, la que podríamos denominar como “buena fe integradora” produce un enriquecimiento del contenido contractual, ya que a través de ella se dota de un sentido más amplio a los deberes creados por el negocio jurídico y también se 24 Exp. 2020-00037-01. crean una serie de deberes especiales, que atienden particularmente a la naturaleza del contrato y a su finalidad.
Señala DÍEZ-PICAZO que, “estos deberes accesorios exigidos por la buena fe son de naturaleza muy variada y dependen en cada caso de las especiales circunstancias que rodean a la relación jurídica: suministrar informes sobre las cosas y sus características o aclaraciones sobre la finalidad perseguida o sobre el sentido de la declaración; proceder con esmero, cuidado y diligencia en la prestación, evitando molestias; prestar colaboración y ayuda a la otra parte para la consecución no sólo del fin negocial común, sino también de su particular y exclusivo interés, etc.”14 Bajo ese panorama, emerge indiscutible que la actitud que debía adoptar el demandante - vendedor para ponerse a tono y cumplir lo prometido puede enmarcarse o constituir también un deber alterno o secundario de conducta, por ende, debió honrarse en virtud de la buena fé que es inherente y está inmersa en todo contrato.
En verdad, si la intención era llevar a buen término lo prometido le incumbía al actor o le era exigible acatar desde el principio del pacto ese deber de diligencia o conducta derivado de la necesidad de dar al contrato cumplida efectividad atendiendo la finalidad perseguida por las partes, razón por la cual la corrección catastral debía efectuarse oportuna e inexorablemente con el fin que las expectativas negociales se pudiesen satisfacer plenamente y con ello el comprador quien ha exteriorizado vehementemente la intención de finiquitar el acuerdo tener la 14 Solarte R., Arturo.
La buena fe contractual y los deberes secundarios de conducta. Pontificia Universidad Javeriana. Noviembre de 2004. Págs.301 y 302. 25 Exp. 2020-00037-01. tranquilidad que su pago recibiría la contraprestación esperada, esto es, el uso y goce pleno del derecho real de dominio dentro de lo cual se involucra el ius abutendi, entendido como la facultad de disponer jurídicamente de la cosa.
Por consiguiente, era imperante la intervención activa del vendedor para quien es predicable unos deberes de lealtad y de cooperación frente a su contraparte, pues dentro de su haber está mantener el inmueble pretendido con la idoneidad jurídica suficiente para que la tradición del mismo se surta sin inconveniente, no pudiendo trasladarse al comprador los efectos adversos de esa situación mucho menos cuando por las particularidades del asunto y según se vio, era el vendedor que en el orden normal de las cosas le correspondía primero desplegar las conductas necesarias para allanarse o cumplir lo acordado, pues bajo criterios de integridad, rectitud y pese a no haberse pactado expresamente, debía realizar lo indispensable para la satisfacción y protección del interés negocial. 3.3.- En cuanto al último inmueble prometido en venta no hay mucho que decir, pues además de estar ya probado el incumplimiento del demandante y más allá de la discusión existente en cuanto a la promesa de cosa ajena, nótese que para las partes según el parágrafo segundo de la cláusula primera del contrato suscrito la “promesa de compra respecto a este predio solo adquiere vigencia al momento en que se constate la entrega formal y material del bien por parte de los señores Jesús Dahian Barrera…y Natalia Barrera…a favor del señor Edgar Trujillo Ortiz…”, situación que nunca se probó, es más, según la anotación número 11 del certificado de tradición Natalia Barrera 26 Exp. 2020-00037-01.
Contreras inició proceso reivindicatorio pero no se supo la suerte de tal actuación jurídica, motivo por el cual respecto a ese inmueble la promesa de compraventa no nació a la vida jurídica para los extremos contratantes. 4.- No sobra decir que los demás elementos de juicio recaudados legalmente y frente a los cuales se respetó el derecho de contradicción, no permiten llegar a un colofón diferente pues para nada logran justificar el comportamiento e incumplimiento en que incurrió el demandante, incluso probatoriamente su finalidad demostrativa era otra, de ahí que la negativa a las pretensiones pero por los motivos acá expuestos debe mantenerse; consecuencialmente, imponerse condena en costas a cargo de la parte apelante - Art. 365 del Código General del Proceso -. 5.- Finalmente, en lo que sí debe revocarse el fallo es en la imposición de “multa en favor del Consejo Superior de la Judicatura -Dirección Ejecutiva de Administración Judicial, en cuantía del 5% de las pretensiones de la demanda, conforme al artículo 206 del Código General del Proceso…” que efectuó el a- quo sin explicación alguna.
Pues bien, tal sanción contenida en el parágrafo de la norma citada es viable en el evento en que se “nieguen las pretensiones por falta de demostración de los perjuicios…” y “solo procederá cuando la causa de la falta de demostración de los perjuicios sea imputable al actuar negligente o temerario de la parte”. 27 Exp. 2020-00037-01.
En el sub examen se está manteniendo la negativa de lo peticionado por razones muy diferentes a la falta de demostración de perjuicios, es más, en el libelo introductor no se pidieron, razón por la cual dicha decisión es a todas luces improcedente y desconocedora del alcance regulador de la norma. En consecuencia y a pesar de no haberse formulado reparo concreto frente a tal punto, de oficio las cosas en cuestiones como estas deben ponerse en el orden que realmente corresponden pues además de ser ello una de las finalidades primordiales del derecho, el principio de legalidad prevalece sobre cualquier formalismo y en esa medida la referida sanción no debe sostenerse, de ahí que el numeral tercero de la parte resolutiva de la sentencia apelada deba revocarse.
Y aunque al condenarse en costas se haya aludido también al numeral tercero, debe entenderse que siendo este último el siguiente debió denominarse “cuarto” y por eso aflora claro que aquél es el “tercero”. III. DECISIÓN: En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibagué, Sala Civil-Familia de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
Primero: Revocar el numeral tercero de la parte resolutiva de la sentencia proferida el veintiséis (26) de marzo de dos mil veintiuno (2021) por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Guamo Tolima dentro del asunto de la referencia; en su lugar, 28 Exp. 2020-00037-01. declarar que es improcedente aplicar la sanción regulada en el parágrafo único del artículo 206 del C.G.P., según se motivó. Segundo: Confirmar por lo aquí considerado y en lo demás que fue objeto de apelación la citada sentencia. Tercero: Condenar en costas a la parte recurrente.
Fíjense como agencias en derecho de esta instancia la suma de $ 3.000.000. Esta sentencia fue discutida y aprobada en Sala de Decisión llevada a cabo el diecisiete (17) de marzo de 2022, tal como consta en el acta número diecisiete (17) de la misma fecha. Notifíquese y cúmplase. RICARDO ENRIQUE BASTIDAS ORTIZ Magistrado Exp. 2020-00037-01 JUAN FERNANDO RANGEL TORRES Magistrado Exp. 2020-00037-01 MANUEL ANTONIO MEDINA VARÓN Magistrado Exp. 2020-00037-01