República de Colombia Rama Judicial TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ, D.C. SALA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá D.C., diecinueve (19) de marzo de dos mil veintiuno (2021), MAGISTRADO PONENTE: JUAN PABLO SUÁREZ OROZCO RADICACIÓN: 11001 31 030 45 2017 00132 01 PROCESO: VERBAL DEMANDANTE: RUTH FONSECA BARRERO Y OTRA DEMANDADO: INVERSIONES ARIAS RINCÓN y CIA S. En C. S. ASUNTO: IMPUGNACIÓN SENTENCIA De conformidad con el artículo 14 del Decreto Legislativo No. 806 de 4 de junio de 2020, decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia proferida el veintiuno (21) de octubre de 2020, por el Juzgado Cuarenta y Cinco (45) Civil del Circuito de Bogotá, en el asunto del epígrafe.
I.
ANTECEDENTES 1. Ruth y Leonor Fonseca Barrero acudieron a la jurisdicción para solicitar la resolución del contrato de promesa celebrado con la encausada, el 25 de mayo de 2016, sobre la casa ubicada en la carrera 36 A No. 64 A 70 y/o carrera 50 No. 64 A 70, debido a la imposibilidad de las demandantes de firmar la escritura para transferir el apartamento 701, interior 2, ubicado en la calle 147 No. 17-60, Edificio El Viento, que la sociedad convocada se comprometió a entregar como parte del precio, por la falta de “PAZ Y SALVOS de Administración y de Alcaldía requisito para hacer la tradición [de este] inmueble”.
En 2 Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S. consecuencia, peticionaron que se declare que tanto la compañía enjuiciada, como su representante legal, actuaron de mala fe, por lo que no procede el reconocimiento de remodelaciones ni mejoras útiles efectuadas sobre el bien prometido.
Igualmente, solicitaron, se condene a la encartada a pagar a las demandantes: i) $420’000.000,oo, con sus respectivos intereses, por el saldo adeudado; ii) $56’000.000,oo por la cláusula penal; iii) $1’200.000,oo, a título de adecuaciones realizadas al apartamento 701; y iv) $10’927.000,oo por concepto de cuotas de administración. Como sustento de las reclamaciones imploradas, se indicó en el informativo que, en virtud del acuerdo preparatorio suscrito el 7 de mayo de 2015, Inversiones Arias Rincón y CIA S. En C.S. prometió transferir, a título de permuta, el dominio del apartamento 701, interior 3, junto con el uso exclusivo de los garajes 13, 14, y el depósito 13, ubicado en la calle 147 No. 17-60, Edificio El Viento, identificado con matrícula inmobiliaria 50N 20306293.
A su vez las accionantes prometieron transferir la propiedad de la casa ubicada en la carrera 36 A No. 64 A 70 y/o carrera 50 No. 64 A 70, con registro predial 50N 205358. Asimismo, se historió que, pese a que la sociedad intimada hizo entrega del apartamento 701, el 15 de mayo de 2015, su “(…) representante les ocultó a [las actoras] la construcción ilegal que hizo en el apartamento que implicó cambios en la fachada de la copropiedad EDIFICIO EL VIENTO, sin autorización de la administración y de la asamblea de copropietarios, a sabiendas de la imposibilidad de hacer la tradición del inmueble y solo se enteraron al momento de (…) pasarse al mismo (…)”; incumpliendo la accionada el contrato de permuta, pues el 1 de marzo de 2016, fecha para elevar la escritura pública, ese instrumento no se suscribió, no obstante que las aquí convocantes entregaron toda la documentación de la casa prometida.
De igual forma se afirmó que, ”[a]nte la Mora del Representante Legal para dar cumplimiento a la PERMUTA y firmar las 3 Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S. respectivas Escrituras (…)” [;] “[m] mediante la SUSCRIPCIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA COMPRAVENTA firmado entre las partes demandantes y la Sociedad demandada INVERSIONES ARIAS RINCÓN Y CIA S. EN C.S. el 25 del mes de mayo de 2016, [dejaron] sin efecto la PROMESA DE PERMUTA”; en cuya cláusula tercera se estipuló el precio del inmueble prometido por $550.000.000,oo pagaderos así: $420’000.000,oo “(…) representados en el apartamento 701 de la calle 147 No. 17-60, Int.3 Conjunto Residencial El Viento (…), que la sociedad demandada entregaría (…), además de la propiedad, dominio y posesión lo entregaría a PAZ Y SALVO por todo concepto y libre de embargos, gravámenes, multas, impuestos, condiciones resolutorias, pactos incluyendo reservas de dominio, y cualquier otra circunstancias (sic) que afecte su libre comercio.
(…) la suma de CIENTO TREINTA MILLONES DE PESOS ($130.000.000.oo), que ya habían recibido a satisfacción las demandantes (…) cuando se había firmado LA PROMESA DE PERMUTA.” Además, se refirió que “[l]as demandantes dieron cumplimiento al CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA [haciendo] la tradición del inmueble ubicado en carrera 36 A No. 64 A 70 y/o carrera 50 No. 64 A 70 prometido en venta al representante legal de la SOCIEDAD INVERSIONES ARIAS RINCÓN Y CIA S. EN C.S., (…), mediante Escritura Pública No. 2941 del 27 de mayo de 2016 debidamente registrado (sic) ante la Oficina de Instrumentos Públicos (…) con Matrícula Inmobiliaria No. 50C-205358 (la anotación 11); quedando pendiente por parte de la Sociedad Demandada hacer la tradición del apartamento 701, de la calle 147 No. 17-60 interior 2, Conjunto Residencial El Viento, MI 50N20306293, junto con el uso exclusivo de garajes 13 y 14 y depósito 13 y demás anexidades, una vez los ANTERIORES PROPIETARIOS LE HICIERAN LA TRADICIÓN A LA sociedad demandada”, propiedad que solo adquirió la accionada el 5 de julio de 2016.
En ese sentido, se precisó que las promotoras solo ostentan la tenencia del apartamento 701, pero “(…) carecen de título de propiedad por no contar el [inmueble] con el PAZ Y SALVO de Administración y de la Alcaldía de Usaquén por la acción administrativa instaurada por la administradora de la copropiedad del edificio el viento ante la alcaldía de Usaquén, en razón a las modificaciones realizadas por la sociedad 4 Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S. demandada al apartamento que afectó la fachada de la copropiedad, violando el Régimen de Propiedad Horizontal, afectando el apartamento en su libre comercio, y LA IMPOSIBILIDAD DE LAS DEMANDANTES DE FIRMAR LAS RESPECTIVAS ESCRITURAS, entrando en mora en el pago del saldo y consecuentemente en incumplimiento (…), el cual se ha negado a cancelar el Representante Legal la Sociedad INVERSIONES ARIAS RINCÓN Y CIA S. EN C.S., y NO TIENE INTERÉS EN CANCELAR EL SALDO, no obstante de los requerimientos [hechos] para que (…) cumpliera lo pactado.” 2.
Frente a tales aspiraciones, el mandatario judicial de la conminada formuló la excepción rotulada “INEXISTENCIA DEL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN”, fundada en que “(…) INVERSIONES ARIAS RINCÓN Y CIA S. EN C.S. cumplió a cabalidad con sus obligaciones contractuales contenidas en la promesa base de la presente acción, canceló el saldo a que se refieren las Demandantes, con la entrega del apartamento, y tiene toda la voluntad de que se proceda a la suscripción de la Escritura que materialice el negocio, sin que se pueda excusar la Actora en que no existe PAZ Y SALVO, pues la Administración en verdad expidió el mismo.” II.
LA SENTENCIA APELADA Agotado el trámite de rigor, la funcionaria a quo accedió a la pretensión resolutoria deprecada y ordenó las restituciones mutuas correspondientes, con fundamento en las siguientes consideraciones: Destacó que la demandada no se obligó a pagar una suma de dinero para cubrir el precio, sino a satisfacer esa prestación mediante la transferencia de un apartamento.
Empero, pese a entregarse, no se ha podido transferir su dominio, porque dicho bien presenta una modificación en la fachada, por lo cual la administración no ha entregado el paz y salvo en ese aspecto, requisito indispensable para la elaboración del documento notarial y, para la fecha en la que debía otorgarse este instrumento, “(…) la Sociedad Inversiones Arias Rincón aun no figuraba como propietaria del inmueble, pues su registro solo se dio el 4 de agosto de 2016 (…). 5 Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S. Aunado a lo anterior la demandada discrepa de la falta de autorización de la copropiedad respecto del inmueble objeto de promesa, por cuanto se modificó la fachada del apartamento, inmueble pactado como pago, como lo confiesa el representante legal de la demandada, Arquímedes Arias Joya, (fl. 199), y por eso la administración no ha dado el paz y salvo requerido por la Notaría para la elaboración de la escritura pública, para transferir el derecho a las demandantes, como se evidencia en el trámite administrativo adelantado en la Alcaldía menor de Usaquén, (fl.201 a 217).
(…) las demandantes asistieron el 30 de marzo de 2016 a la notaría 68 (fl. 7), fecha previa a la promesa de este proceso, por cuanto la negociación plasmada en la promesa de venta que hoy nos ocupa, ya se había tratado de llevar (…) a feliz término, dando cumplimiento a la promesa vista a folio 134 y ss, sobre los mismos inmuebles, fecha de escrituración que no se cumplió como tampoco en la fecha programada en la promesa allegada al proceso, 27 de julio de 2016, inclusive hasta la presente.
Luego llegada la fecha señalada en la promesa, esto es, 27 de julio de 2016, por parte de la señora Ruth Fonseca Barreto, se insistió, mediante emails, a la compradora que la suscripción de la escritura fuera en horas de la mañana, pero tampoco fue posible llevar a cabo dicho acto, según dan cuenta correos electrónicos cruzados (fl. 14 a 19).
En vista de eso, el día 3 de agosto de 2016, Ruth le envió correo a la demandada proponiendo 3 posibles soluciones (fl. 16), porque Arquímedes había enviado correo, el 2 de agosto de 2016, solicitando alternativas para solucionar los inconvenientes. En correo de 1 de agosto de 2016, Arquímedes le informa Ruth que la abogada revisará los papeles (163).
En misiva de 8 agosto de 2016 (169), después de la fecha de suscripción de la escritura, Arquímedes dice que está haciendo los trámites pertinentes para aclarar los inconvenientes surgidos. La anterior situación de no cumplimiento del demandado persiste aun en la actualidad, esto es no se ha podido perfeccionar la permuta, además el predio con MI 50N-20306293, tiene un embargo ejecutivo, según anotación No. 13, con fecha 2 de abril de 2019, (242 a 245), circunstancia que además lo inhabilita para su enajenación. En el plenario obra prueba de una actuación administrativa (201 y ss), iniciada a instancia de la copropiedad del edificio, donde se encuentra el apartamento 3-701, calle 147 No, 17-60, por infracción al régimen urbanístico y de obras, radicado el 22 de enero de 2016.
Existe visita realizada al inmueble el 27 de diciembre de 2017, por parte de la Alcaldía Local de Usaquén – Grupo Gestión Jurídica Control Urbanístico, y la persona encargada de tal diligencia concluyó que área en contravención 8m2, área intervenida 8 mt2, tipo de infracción modificación de fachada. (…). Frente a este tema, es cierta la afirmación del demandante en el sentido de que existen problemas con la modificación de la fachada, situación que era sabida por el demandado y las demandantes, pero que el primero se comprometió a sanearles a las compradoras; lo cual tampoco ha sido posible, hasta el momento, dada la intervención que se realizó a la fachada, situación que contraviene el reglamento y que el constructor como especialista en el tema, que es el comprador, debe saber que no es posible realizar sin contar con las debidas autorizaciones administrativas; situación que ha ocasionado infinidad de problemas e incomodidades, al punto que, como lo reconoce el representante legal de la sociedad demandada, cambiaría la estructura y condiciones físicas del inmueble, pues le quitaría luz y terraza, pero fueron las 6 Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S. razones de luminosidad y aprovechamiento de aquellas áreas las que indujeron a las demandantes a recibir el apartamento como parte de pago.
Sin embargo, el inconveniente presentado con el cambio realizado a la fachada por la sociedad demandada no se puede catalogar como un actuar de mala fe de la entidad demandada, ya que las aquí demandantes fueron prevenidas de la situación con la promesa de que aquello se solucionaría, situación que no ha sido posible, hasta la fecha, pues son trámites en los que deben intervenir los entes estatales (…).” En ese orden de ideas, concluyó que la sociedad demandada, en calidad de compradora, no pudo acreditar el cumplimiento de las obligaciones a las que se comprometió, como fue la escritura y su registro, esto es, la tradición del inmueble 701, con matrícula inmobiliaria 50N-20306293, como parte del precio del bien prometido en compraventa o permuta, acorde con el párrafo tercero de la cláusula tercera del acto preparatorio de venta, según el cual se debía entregar dicha heredad libre de hipotecas, demandas, embargos, entre otras.
III. LA APELACIÓN 1. Inconforme con dicha decisión, mediante de la interposición del recurso de apelación, el procurador del extremo demandado discrepó del criterio de la sentenciadora de primer orden, con los siguientes puntos de censura: “No se tuvo en cuenta el carácter de incumplimiento de las demandantes en el transcurro del negocio, en el sentido de que por las maniobras dilatorias de ellas se impidió realmente firmar la escritura de compraventa; porque ellas permitieron el embargo del inmueble, cesaron en el pago de la administración y, por ende, dieron lugar al embargo y secuestro del inmueble, con lo cual tampoco se podría haber obtenido el paz y salvo; pese a que anteriormente existía el paz y salvo (…) que era de las expensas comunes; ahora ni de las expensas comunes, porque el inmueble se encuentra embargado y secuestrado (…).
(…) Por lo tanto, (…) no se encuentra el equilibrio que debe existir según en el artículo 1845, en cuanto a que el demandante, en la resolución o cumplimiento de contrato, debe honrar sus compromisos. En definitiva, mi mandante sí cumplió con todos los compromisos, (…) y no se hizo análisis del comportamiento dilatorio de las demandantes; y en especial la omisión en el pago de las cuotas de administración, que impidieron obtener un paz y salvo; y la negativa persistente [de] no firmar la escritura, porque mi mandante les insistió, igualmente, en que firmaran la 7 Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S. escritura, y, a pesar de ello, no quisieron.
Ahora mucho menos, estando embargado y secuestrado el inmueble. (…) Por ello, deberían fracasar las pretensiones, porque también incurrieron en ese incumplimiento. Mi mandante cumplió con entregar el dinero, una parte, y la [de] entregar del inmueble, que, contrariamente, a lo sostenido por la señora juez, no les entregó la tenencia, les entregó la posesión del inmueble, en su momento.
Ellas han venido poseyendo el inmueble hasta la fecha, y, como poseedoras, tenían la obligación de pagar la administración, y no lo hicieron, dando lugar al embargo de inmueble.” (…) La expedición del paz y salvo es únicamente sobre las expensas comunes, como se dijo, lo cual tampoco tuvo en cuenta al señora juez (…), y es lo que esgrimen los demandantes como causal para solicitar la resolución del contrato (…); resulta que sí había paz y salvo cuando mi mandante les entregó el inmueble a las demandantes.
En ese momento, los inmuebles se encontraban totalmente al día. Mi mandante le dio cumplimiento al negocio al cien por ciento. Entregó el apartamento, por la suma de $420.000.000 y entregó la suma de $130.000.000. Con eso solamente faltaba la firma de la escritura que, en principio, no se realizó, por una fuerza mayor; pero, posteriormente no se realizó, porque ellas no quisieron; ellas realizaron maniobras dilatorias.” 2.
En la etapa de sustentación de que trata el artículo 14 del Decreto Legislativo 806 de 2020, agotada en esta instancia, la parte recurrente, entre otras cosas, manifestó: “Las Demandantes antes de suscribir contrato alguno, estuvieron con el señor ARQUIMEDES ARIAS JOYA representante legal de la sociedad Demandada, mirando el Apartamento 701 Int.3 del Conjunto Residencial EL VIENTO – P.H., oportunidad en que éste les manifestó que había efectuado modificación a la ventana y/o terraza del inmueble para mejorar la iluminación Y QUE TENIA UN INCONVENIENTE con la Administración. La casa fue entregada por las Demandantes, a la compradora INVERSIONES ARIAS RINCON Y CIA S. EN C.S., en virtud de la celebración inicial del contrato promesa de permuta, pero después modificaron a través de un contrato de promesa de Compraventa suscrito el 26 de Julio de 2016, por el cual ésta última además de haber pagado en efectivo la suma de $130.000.000, entregó a la primera, el Apartamento 701 Int. 3 del Conjunto Residencial EL VIENTO, junto con los garajes y el depósito allí identificados.
Transcurrió un año desde la firma de la permuta y entrega del Apartamento 701 a las Demandantes completamente al día, hasta que acordaron reemplazar la modalidad de permuta, por un contrato de promesa de compraventa que suscribieron el 26 de Julio de 2016. Desde el mismo día de la entrega del Apartamento a las Demandantes, éstas fueron enteradas por un Celador y la Administración, que había un problema por el cambio de “fachada” y una queja ante la Alcaldía de Usaquén. Bajo ese conocimiento, un (1) año después, aceptaron y consintieron la situación, al suscribir el contrato de promesa de compraventa. 8 Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S. Es importante aclarar, que INVERSIONES ARIAS RINCON Y CIA S. EN C.S. había adquirido mediante contrato de promesa de compraventa el Apartamento 701 de los señores FERNANDO GARNICA y HAYLEY GONZALEZ, en cuyo texto se consignó, que éstos le otorgarían la escritura a nombre de esa sociedad ‘o a quien ésta designara’ que en ese caso eran las señoras FONSECA BARRERO; pero al momento de proceder a ello, se negaron a hacerlo a persona diferente de INVERSIONES ARIAS RINCON, y tampoco aportaron el PAZ Y SALVO respectivo; situación que afectó o retrasó el negocio de ésta sociedad con las señoras FONSECA BARRERO aquí demandantes.
Es decir que la firma de la Escritura correspondiente no pudo llevarse a cabo en la fecha dispuesta, lo cual constituyó una fuerza mayor de la cual se informó a las Vendedoras FONSECA BARRERO, pero que posteriormente se logró superar. Sin embargo, en tiempo posterior las señoras FONSECA BARRERO ya en posesión del Apartamento 701, dejaron de cancelar las cuotas de administración entrando en mora con la Copropiedad y dando lugar a la ejecución de la deuda y el embargo y secuestro del inmueble.
El Comprador INVERSIONES ARIAS RINCON Y CIA S. EN C.S., les solicitó en diversas ocasiones a las Demandantes firmar la escritura del Apartamento, pero éstas se negaron aduciendo que no había paz y salvo de la Administración, requisito indispensable para ello, pues al expedir el documento se incluía la anotación adicional: NO SE EXPIDE PAZ Y SALVO ADMINISTRATIVO.
(…) A pesar de esto, las Demandantes efectuaron maniobras dilatorias para evitar firmar la escritura de compraventa por cuanto su propósito era deshacer el negocio, con la excusa de la inexistencia de paz y salvo, lo que constituye incumplimiento de parte de ellas, pues el citado paz y salvo sí fue expedido por concepto de expensas comunes, multas, sanciones de asamblea, no obstante que la Administración incluía indebidamente en el mismo, la anotación de ‘NO DAR PAZ Y SALVO ADMINISTRATIVO’ como consta y puede apreciarse en la copia del documento que obra en el proceso.
(…) Adicionalmente se desconoce que el Comprador, siempre ha estado presto a realizar el saneamiento, en estricto cumplimiento a lo pactado en el contrato y en desarrollo de dicha cláusula, pero el mismo está sujeto a la decisión que adopte la Alcaldía Local de Usaquén dentro del trámite administrativo promovido por el Conjunto Residencial EL VIENTO; razón por la cual se solicitó a la señora Juez, requerir a esa entidad para que informen sobre las decisiones que se adopten, y que resultan fundamentales para la emisión de la sentencia respectiva en éste asunto.
(…) Es decir, que la afirmación de que no existió el paz y salvo, que hacen las demandantes y su apoderada, carece de veracidad, no es cierta, toda vez que para el momento del negocio, el inmueble se encontraba al día en el pago de expensas comunes, solo que la administración a pesar de expedir PAZ Y SALVO POR CONCEPTO DE EXPENSAS COMUNES, agregó la expresión de no dar ‘paz y salvo Administrativo’, en contravía de lo establecido en el art. 29 de la ley 675 de 2001, que solamente se refiere a las ‘expensas comunes’, razón por la cual la expresión ‘paz y salvo administrativo’ carece de fundamento legal, lo cual puede observarse de la lectura del documento expedido por la administración del edificio que obra en el paginario.
(…) 9 Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S. Desde otro punto de vista, observamos con preocupación, que los plazos otorgados por la señora Juez A quo, para efecto de restituciones y pagos dinerarios, no consultan con la realidad actual que vive la economía del País por cuenta de la PANDEMIA COVID 19, que afecta no solo a personas, sino a empresas de toda índole, atendiendo que son sumas de dineros muy altas y que requieren para su consecución un tiempo prolongado de trabajo y gestión.” 3.
Al descorrer el traslado de la alzada, el extremo accionante se pronunció sobre los puntos materia de discordia, apuntalando -en apretada síntesis- que la desatención de Inversiones Arias Rincón al negocio prometido no configura una situación de fuerza mayor como se indicó en la sustentación del recurso vertical; que al interior del plenario no milita elemento de juicio que siquiera insinúe el incumplimiento endilgado a las actoras por la pasiva, y menos que ellas hubieren incurrido en maniobras dilatorias para la no suscripción del acto escritural, razones por las cuales solicita la ratificación de la decisión opugnada.
IV. CONSIDERACIONES 1. Encontrándose reunidos los presupuestos procesales y no avizorándose vicio que invalide lo rituado, se hace necesario anotar, de manera preliminar, que esta Sala se circunscribirá a examinar, exclusivamente, los motivos de desacuerdo demarcados por el extremo apelante, acatando los lineamientos de los cánones 320 y 328 del Código General del Proceso. 2.
Definida la competencia del Tribunal para zanjar la alzada, viene bien recordar que la funcionaria de primera instancia accedió a las pretensiones propuestas en el libelo genitor, tras considerar que el extremo encausado no demostró que cumplió con su obligación de transferir a las demandantes el inmueble acordado como parte del precio; decisión que rebate la recurrente al insistir en el fracaso de la resolución contractual peticionada, puesto que la demandada sí satisfizo su compromiso de pagar el valor de la compra, entregando lo correspondiente en dinero y el saldo representado en un apartamento, el cual poseen las demandantes, quienes se han negado a suscribir la correspondiente escritura pública y han omitido cancelar las 10 Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S. cuotas de administración, lo que impidió obtener un paz y salvo de la administración, el cual existía respecto de las expensas comunes cuando se les entregó el bien raíz a las convocantes, que es lo esgrimido para solicitar la resolución del contrato; sin que el apelante, en estrictez, cuestione las conclusiones del a quo consistentes en que para 27 de julio de 2016, fecha en que se debía elevar la escritura del apartamento 701, ofrecido como parte del precio, “(…) la Sociedad Inversiones Arias Rincón aun no figuraba como propietaria del inmueble, pues su registro solo se dio el 4 de agosto de 2016, lo anterior se deduce que escritura 1865 de 5 de julio de 2016, mediante al cual adquirió el inmueble la demandada, escritura que se registró el 4 de agosto de 2016”, aunado a que “es cierta la afirmación del demandante en el sentido de que existen problemas con la modificación de la fachada, situación que era sabida por el demandado y las demandantes, pero que el primero se comprometió a sanearles a las compradoras; lo cual tampoco ha sido posible, hasta el momento, dada la intervención que se realizó a la fachada, situación que contraviene el reglamento y que el constructor como especialista en el tema, que es el comprador, debe saber que no es posible realizar sin contar con las debidas autorizaciones administrativas; situación que ha ocasionado infinidad de problemas e incomodidades, al punto que, como lo reconoce el representante legal de la sociedad demandada, cambiaría la estructura y condiciones físicas del inmueble, pues le quitaría luz y terraza, pero fueron las razones de luminosidad y aprovechamiento de aquellas área las que indujeron a las demandantes a recibir el apartamento como parte de pago”; peroración decisoria que, al no haber sido objeto de reparo concreto por el extremo opugnador, no puede ser examinada por Tribunal para efectos de ser revocada o reformada, según lo previsto en el artículo 320 del C. G. P. 3.
Hechas tales acotaciones, comporta resaltar que la normativa medular de la acción resolutoria del contrato civil es el artículo 1.546 de la codificación civilista, el cual regula que en los convenios bilaterales, como el que hoy ocupa a esta Colegiatura, va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado; tópico sobre el que el Máximo Tribunal de Casación ha reiterado que “(…) la parte que cumple ‘(…) tanto las obligaciones anteriores o simultáneas que tenía a su cargo o que se allanó a 11 Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S. cumplirlas (…)’, está facultada para solicitar judicialmente a la contraparte inobservante, según lo estime pertinente, la ejecución de la prestación que se encuentra a su cargo, o la resolución del convenio si a ello hubiere lugar, en cualquiera de los casos, con indemnización de perjuicios”.1 De ahí que “(…) la facultad de resolver los contratos por incumplimiento requier[a] la presencia de varios presupuestos o requisitos que, aunque no generan unanimidad en la doctrina, se han concretado tradicionalmente en la existencia de un contrato bilateral válido, el incumplimiento de uno de los contratantes y el cumplimiento o la disposición a cumplir del otro (…)”.2 4.
Dentro del marco impugnativo puesto de presente y analizado el material probatorio recaudado en la actuación, bien pronto se advierte el desatino de la tesis refutatoria presentada por la censora, para pedir la revocatoria del fallo de primer orden, como pasa a explicarse: No se discute que las partes de este proceso inicialmente celebraron una promesa de permuta, cuyo cumplimiento no fue posible llevar a cabo, por lo que posteriormente dejaron sin efectos dicho acuerdo de voluntades, al convenir, el 25 de mayo de 2016, un contrato preparatorio de compraventa sobre la casa ubicada en la carrera 36 A No. 64 A 70 y/o carrera 50 No. 64 A 70 de Bogotá, concertándose como parte del precio la transferencia del apartamento 701, interior 2, localizado en la calle 147 No. 17-60, Edifico El Viento, de esta misma ciudad, para lo cual debía otorgarse la correspondiente escritura pública el día 27 de Julio de 2016.
De igual forma, emerge acreditado que el extremo demandante satisfizo su obligación derivada del comentado contrato preliminar, al perfeccionar la venta con el instrumento escritural No. 2941 de 25 de mayo de 2016, levantada en la Notaría 69 del Círculo de Bogotá; acto inscrito el 9 de junio de 2016 en la matrícula inmobiliaria No. 50C-205358, según se constata en su anotación 12. 1 CSJ SC 5569 de 2.019, criterio también adoptado en sentencia SC 1662 de 2.019. 2 C.S.J., Cas.
Civil. 18 dic. 2009. Exp. 09616. 12 Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S. Además, resulta demostrado, a tono con lo aseverado por Arquímedes Arias Joya, representante legal de la sociedad convocada, que aquél realizó obras en el apartamento 701, interior 3, del Edificio El Viento, a mediados del mes de febrero de 2015, haciendo, según sus palabras, “un pequeño cambio a la inclinación del tejado” para “darle más luz al apartamento”, sin contar con “los permisos ni licencias de construcción, ni de curaduría, ni manifestó ese cambio de fachada a la Administración, al Consejo de Administración, ni a la Asamblea de Copropietario”, “porque no lo consideraba necesario.” Tal reforma constructiva fue puesta en conocimiento de la parte promotora de este juicio, antes de celebrar la promesa de compraventa cuya resolución ahora se depreca, desconociendo aquéllas la querella presentada por la Administración del Edificio El Viento ante la Alcaldía Local de Usaquén, por considerar que se había realizado un cambio de fachada de la copropiedad, sin contar con las respectivas autorizaciones; inconveniente al que Arias Joya se comprometió, con las con las convocantes, dar pronta solución, como lo concluyó la funcionaria a quo y se colige de las comunicaciones allegadas al plenario, no advirtiéndose la adopción de los correctivos del caso por parte de la encartada, conclusiones que, por demás, no rebate la recurrente y que se agravan con su injustificada inasistencia a la audiencia de conciliación adelantada de la Procuraduría General de la Nación, el 7 de febrero de 2017, comportamiento considerado como un indicio grave en contra de la excepción de mérito planteada en este proceso judicial, según lo normado por el artículo 22 de la Ley 641 de 2001.
Asimismo, se evidencia que en el Informe Técnico No. OT 1744-2016, rendido sobre la visita efectuada el 29 de febrero de 2016, por Dora Alix Hernández Ceballos, Ingeniera Civil designada por la Alcaldía Local de Usaquén para verificar la existencia de licencia de construcción e infracción urbanística, en las obras realizadas en el apartamento 701, torre 3, ubicado en la calle 147 No. 17-60 de Bogotá, se consignó: 13 Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S. “DESCRIPCIÓN DEL PREDIO: SE APRECIA EL APTO 701 Y ESTE REALIZÓ MODIFICACIONES AL INTERIOR QUE AFECTAN LA FACHADA EN EL COSTADO OCCIDENTAL DEL EDIFICIO.
(…) OBSERVACIÓN: SE APRECIAN MODIFICACIONES AL INTERIOR DEL APTO Y ESTAS AFECTAN LA FACHADA POR COSTADO OCCIDENTAL DEL EDIFICIO, POR LO TANTO SE PRESENTA INFRACCIÓN EN UN AREA DE 7,50 M2 APROXIMADAMENTE.” Adicionalmente, quedó comprobado que, debido a lo anterior, la representante legal del Edifico el Viento PH emitió el 19 de julio de 2016 Paz y Salvo, en cuya virtud “[el] apartamento 3-701 (…) se encuentra al día por concepto de cuotas de Administración, Cuotas Extraordinarias, Sanciones de Asamblea e intereses de mora, sin embargo, debemos aclarar que dicho inmueble se Encuentra sin Paz y Salvo Administrativo, debido a la intervención de la fachada de la Copropiedad, acción ante la cual la Copropiedad instauro (sic) derecho de petición el cual cursa en este momento en la Alcaldía de Usaquén”; manifestación reiterada en el Paz y Salvo expedido el 14 de febrero de 2017.
En ese sentido, también se probó que el 27 de julio de 2016, día en que debía otorgarse la escritura para perfeccionar la transferencia del apartamento 701, interior 3, del Edificio El Viento, convenido como parte del precio, el representante legal de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S., no concurrió a elevar dicho instrumento público, y pese a tal incomparecencia, las actoras insistieron en firmar el aludido acto notarial, siempre y cuando se solucionara la problemática generada con el cambio de la fachada de la propiedad horizontal, situación corroborada con las siguientes comunicaciones arrimadas a la actuación: i) Correo electrónico de fecha 26 de julio de 2016, con el que Amparo Martínez informó: “Buenas tardes doña Ruth: (…) Al haber revisado el correo me encontré con sorpresa de que doña Ruth esperaba firma de la escritu(frase cortada) con don Arquímedes Arias, quien me informo (sic) que en este momento salía de la cuidad para cumplir cita (frase cortada) Miércoles 27 de Julio de 2016.
Don Arquímedes solicita reunirse con ustedes el día Viernes Veintinueve (29) de Julio del presente año, (frase cortada) para firma de escritura, para cual el día Jueves les estará llamado para confirmar la hora de la reunión.” 14 Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S. ii) Correo electrónico adiado el 29 de julio de 2016, en el que Ruth Fonseca manifestó: “De acuerdo con la reunión sostenida en las horas de la mañana del día de hoy 29 de julio de 2016, relaci(frase cortada) 701 del Edificio El Viento, el cual no se ha podido realizar ni el 27 de julio como estaba determinado en (frase cortada) solicitar su valiosa colaboración en el sentido de enviarnos por este medio copia de las escrituras actuale(frase cortada).
Es de anotar que, como se lo manifestamos personalmente no estaríamos en condiciones de firmar la escrit(frase cortada) todo concepto, toda vez que no queremos adquirir un problema. Estaremos atentos a la reunión del Martes 2 de Agosto de 2016, con el Abogado de usted.” iii) Misiva calendada el 22 de diciembre de 2016, en la que Ruth Fonseca Barrero, Javier Medina Fonseca y Camilo Andrés Medina Fonseca solicitaron a Arquímedes Arias Joya lo siguiente: “Dando alcance a las comunicaciones el 9 de agosto y 4 de noviembre de 2016, solicitamos por tercera vez nos informe la fecha para firma de escrituras del Apartamento 701 del Edificio ‘El Viento’ Interior 3, el cual nos fue entregado como parte de pago por la venta de la casa ubicada en la Carrera 50 No. 64 A 70, del cual usted ya posee los títulos que lo acreditan como propietario.
Toda vez que nos hemos visto perjudicados por los problemas que se han presentado con la Administración relacionados con el no arreglo de goteras, bajo el argumento que estas se han manifestado por el cambio de fachada que usted realizó al apartamento, y lo que nos han informado en la Administración es que nos pueden sancionar con suspensión de los servicios no esenciales.
Así mismo y como se lo hemos manifestado en los escritos de agosto y noviembre estamos en condiciones de firmar escrituras siempre y cuando nos presenten todos los paz y salvo requeridos por ley, entre otros los de Administración por todo concepto. (…) Es de anotar que se le otorgaron las prórrogas solicitadas por usted, pero requerimos que se cumpla con lo pactado en la promesa de compraventa, la demora en la firma de escrituras nos está generando perjuicios, toda vez que aunque estemos en posesión del inmueble no podemos acceder a eventos de la copropiedad y asumir nuestro rol de dueñas por no contar con los documentos que acreditan dicha titularidad.” Sumado a lo precedentemente dilucidado, se pudo patentizar que para el 27 de julio de 2016, día establecido para elevar a instrumento público la transferencia del apartamento 701, interior 3, del Edificio El Viento, ofrecido como parte del precio, Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S., aún no era dueña del mencionado inmueble, puesto que la Escritura No. 1865, otorgada el 5 de julio de 2016 en la Notaría 69 del Círculo de Bogotá con la que se perfeccionó su venta, celebrada entre Luis Fernando Garnica Arias y Haley González 15 Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S. Rodríguez y la aquí demandada, se inscribió en la Matrícula Inmobiliaria No. 50N-20306293, Anotación 12, el 4 de agosto de 2016. 5.
Ubicada de ese modo la situación litigiosa, resulta palmario el incumplimiento contractual endilgado a la sociedad llamada a juicio, en la medida en que los elementos de convicción obrantes en el expediente dan cuenta de la no satisfacción de la obligación a su cargo consistente en el pago total del precio, ya que, si bien sufragó parte del mismo, no transfirió jurídicamente el bien raíz constitutivo de dicha prestación, no siendo suficiente su entrega material; sin que se haya demostrado que las demandantes realizaron maniobras dilatorias que impidieron firmar la escritura de compraventa, como lo viene sosteniendo la recurrente, ya que, una vez aquéllas hicieron la tradición del inmueble objeto de la negociación en favor de la compradora aquí demandada, en todo momento estuvieron dispuestas a suscribir el acto notarial para que se les transfiriera el apartamento 701, interior 3, del Edificio El Viento, siempre y cuando se resolviera el inconveniente constructivo realizado por Arquímedes Arias Joya sin autorización de la copropiedad y calificado como una infracción urbanística por la Alcaldía Local de Usaquén, abstención que encuentra justificación en el parágrafo 3 de la promesa de compraventa, conforme con el cual “EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a transferir el dominio del inmueble objeto del presente contrato, (…) libre de (…) demandas civiles y administrativas (…)”; compromiso convencional abiertamente quebrantado por la empresa interpelada, pues al momento de suscribirse el acuerdo preparatorio ya se había iniciado la querella por la modificación “de la fachada”, actuación que, al margen de que fuera conocida por las promitentes vendedoras, lo cierto es que la accionada se obligó a solucionar el problema en mención y para el momento de la presentación de esta acción, aún se encontraba en curso, lo que condujo a la expedición de paz y salvos del referido inmueble “por concepto de cuotas de Administración, Cuotas Extraordinarias, Sanciones de Asamblea e intereses de mora (…) para dar cumplimiento a lo dispuesto en la Ley 675 de 2001”, pero precisándose que “dicho inmueble se Encuentra sin Paz y Salvo Administrativo, debido a la intervención indebida de la fachada de 16 Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S. la Copropiedad”, constancia que, además de poner en evidencia la inadvertencia contractual por el prometiente vendedor, da al traste con el reparo cimentado en que la juzgadora de primera instancia valoró un documento que contraviene el artículo 29 del citado cuerpo legal, toda vez que la administración certificó el cumplimiento del pago de las expensas necesarias, mas no el de la afectación de “LA FACHADA POR COSTADO OCCIDENTAL DEL EDIFICIO, POR LO TANTO SE PRESENTA INFRACCIÓN EN UN AREA DE 7,50 M2 APROXIMADAMENTE”, como lo constató la Ingeniera Civil Dora Alix Hernández Ceballos. 6.
Finalmente, en lo atañedero a los plazos otorgados por la funcionaria de cognición para el cumplimiento de las restituciones mutuas, comoquiera que dicho embate no formó parte de los reparos inauguralmente formulados frente al fallo de primer grado, en consonancia con el inciso 2° de la regla 3ª del canon 322 del C G. del P., este reproche no puede ser abordado por este Corporativo. 7.
Las delanteras explanaciones argumentativas resultan suficientes para ratificar el fallo pronunciado por la falladora de primera instancia, con la consecuente condena en costas a la parte vencida conforme a lo previsto en la regla 1ª, del artículo 365 del C. G. del P. V. DECISION: En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., en Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, RESUELVE:
PRIMERO. CONFIRMAR la sentencia proferida el 21 de octubre de 2020, por el Juzgado Cuarenta y Cinco Civil del Circuito de Bogotá, en el sub judice, conforme a lo esgrimido en el cuerpo considerativo de esta decisión. 17 Verbal 11001310304520170013201 de Ruth Fonseca Barrero y otra en contra de Inversiones Arias Rincón y Cia. S. En C.S.
SEGUNDO. CONDENAR EN COSTAS de esta instancia a la parte demandada. El Magistrado sustanciador fija como agencias en derecho la suma equivalente a dos salarios mínimos legales mensuales vigentes. Tásense conforme lo establece el artículo 366 del C. G. del P.
TERCERO. En oportunidad, por Secretaría, ofíciese al Despacho Judicial de origen informándole sobre la presente decisión, y remítasele copia magnética de esta providencia, para que haga parte del respectivo expediente.
NOTIFÍQUESE JUAN PABLO SUÁREZ OROZCO Magistrado (45 2017 00132 01) GERMÁN VALENZUELA VALBUENA Magistrado (45 2017 00132 01) LUIS ROBERTO SUÁREZ GONZÁLEZ Magistrado (45 2017 00132 01)