S-2018-00061-01 1 REPUBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA DE DECISIÓN IBAGUÉ - TOLIMA Magistrado Sustanciador: Ricardo Enrique Bastidas Ortiz. Ibagué, doce (12) de enero de dos mil veintiuno (2021). Referencia: Proceso declarativo de responsabilidad civil contractual.
Demandante: Luis Gentil Sarmiento Arango. Demandado: CIMCOL S.A. Referencia: 73001-31-03-004-2018- 00061-01. Procede la Sala a resolver el recurso de apelación presentado por la parte demandante contra la sentencia desestimatoria de las pretensiones proferida el 13 de febrero de 2020 por el Juzgado 4º Civil del Circuito de Ibagué en el proceso de la referencia. I.
ANTECEDENTES: 1.- A través de apoderado judicial, el señor Luis Gentil Sarmiento Arango demandó a la sociedad CIMCOL S.A. para que se le declarara civil y contractualmente responsable por el S-2018-00061-01 2 incumplimiento del contrato de arrendamiento sobre el local comercial Nro. 334 ubicado en el piso 3º del centro comercial Acqua Power Center de Ibagué, el cual fue suscrito por las partes el 4 de julio de 2017 con una duración de 60 meses a partir del 10 de julio de la misma calenda; consecuentemente, se le condene a pagar la suma de $13.400.000 por daño emergente, $180.000.000 por lucro cesante y $158.000.000 por concepto de sanción legal por incumplimiento “como quiera que la demandada dio en arrendamiento el local entregado a mi mandante a un tercero, sin mediar documento que lo diere por terminado, de conformidad con la ley está obligado a pagar en su favor la suma equivalente a multiplicar el valor de los meses que resten para terminar el contrato por los valores de los cánones”.
Los hechos expuestos en la demanda se pueden sintetizar así: Se afirmó que el 4 de julio de 2017 entre la sociedad CIMCOL S.A. como arrendadora y el señor Luis Gentil Sarmiento Arango como arrendatario, se celebró un contrato escrito de arrendamiento respecto del local comercial Nro. 334, localizado en el piso 3º del centro comercial Acqua Power de Ibagué, en donde habría de funcionar un establecimiento de fotografía; conforme a las estipulaciones contractuales se pactó en la cláusula segunda que el arrendador le confería al arrendatario un período de dos meses para hacer las adecuaciones locatarias; que una vez efectuadas las mismas, CIMCOL S.A. le informó al arrendatario que no se las aceptaba y le sugirió cambiar de local porque éste ya se lo había arrendado a una prestigiosa entidad bancaria; luego de ello comenzó un fuerte hostigamiento y amenazas por parte del personal de la sociedad accionada al arrendatario para que S-2018-00061-01 3 firmara un nuevo contrato respecto de otro local comercial y que de no hacerlo se iniciarían las acciones legales.
Frente a lo anterior, se afirmó en el hecho quinto que el demandante fue renuente a suscribir otro contrato pues el que ya existía recaía sobre un local que consideraba adecuado para el negocio de fotografía que pretendía montar por encontrarse en la parte visible del centro comercial en donde su negocio tendría mayores oportunidades de éxito, en tanto que el nuevo local ofrecido estaba en una zona en donde el tráfico de personas era muchísimo menor; ante tal negativa, se afirmó en el hecho séptimo que el 25 de octubre de 2017 el señor Sarmiento Arango presentó a CIMCOL S.A. un documento que denominó “Terminación Unilateral y Con Justa Causa” del contrato de arrendamiento del local 334 mencionado, invocando las siguientes causales: 1) Falta de entrega del inmueble; 2) Incumplimiento a lo previsto en el literal A de la cláusula décima primera pues se le impidió el uso y goce del inmueble; y, 3) Incumplimiento a lo previsto en el literal B de la cláusula décima primera pues la empresa arrendadora se comprometió a librar al arrendatario de toda perturbación sobre el inmueble.
Se informó en el hecho octavo de la demanda igualmente que la entidad accionada no ha tenido ningún interés en darle solución a dicho incumplimiento, máxime que no compareció a la diligencia de intento de conciliación extrajudicial para la cual fue convocada. Por último, se afirmó que el actor percibió ingresos netos por el ejercicio de su profesión de fotógrafo profesional durante el año 2016 en una suma de $43.011.043,oo, valor que se toma para fijar el monto del lucro cesante pedido como indemnización. Como juramento estimatorio de perjuicios señaló: Daño emergente: $13.400.000,oo;
Lucro cesante: $180.000.000,oo; S-2018-00061-01 4 Sanción legal por incumplimiento del contrato de arrendamiento: $158.000.000,oo. A la demanda se anexó el referido contrato de arrendamiento (folios 2 a 9); oficio dirigido a CIMCOL S.A. recibido el 25 de octubre de 2017 y firmado por el demandante en donde lo daba por terminado reclamándole una indemnización de $351.000.000,oo (folios 10 a 12); constancia de no comparecencia al Centro de Conciliación de la Cámara de Comercio de Ibagué (folios 19 y 20); certificación expedida por un contador público sobre los ingresos percibidos por el demandante durante el año 2016 (folio 21); contrato privado de adecuación del local comercial 334 del centro comercial Acqua Power Center de Ibagué celebrado entre Luis Gentil Sarmiento Arango y Edgar Eduardo Ruiz Escobar (folios 24 y 25); certificado de existencia y representación de la sociedad CIMCOL S.A. (folios 49 a 52), entre otros documentos. 2.- La demanda que fue presentada el 2 de abril de 2018 se admitió por el Juzgado 4º Civil del Circuito de Ibagué mediante auto del 12 de abril siguiente.
Fue notificada por aviso al representante legal de la sociedad y dentro del término de traslado para contestarla no lo hizo según constancia secretarial que obra a folio 67 del cuaderno 1. 3.- El 16 de octubre de 2019 se llevó a cabo la audiencia prevista en el artículo 372 del Código General del Proceso. Allí se reconoció personería para actuar al abogado de CIMCOL S.A., habiendo comparecido el representante legal de dicha sociedad, el demandante y su apoderado judicial, no hubo acuerdo S-2018-00061-01 5 conciliatorio, se interrogaron a las partes, se fijó el litigio, se hizo control de legalidad de todo lo actuado sin haber existido reparo alguno y se decretaron las pruebas pedidas por la parte actora (folios 101 a 104). 4.- El 6 de febrero de 2020 se realizó la audiencia contemplada en el artículo 373 ibídem, se escuchó en declaración a los testigos Nicolas Leonardo Cáceres Torres y Alexander Vélez Toro, y se escucharon los alegatos de conclusión. El 13 de febrero siguiente se dictó el fallo en audiencia de oralidad en donde se declaró la existencia del aludido contrato de arrendamiento y se denegaron las demás pretensiones de la demanda.
Lo anterior, al considerar la señora juez de primera instancia que el actor incumplió el contrato y no se demostró el incumplimiento del mismo por parte de la arrendadora. En esa misma audiencia el señor apoderado judicial del demandante presentó recurso de apelación contra la aludida sentencia y allí mismo expuso los reparos concretos sobre la misma: No se analizaron los efectos procesales de la no contestación de la demanda; el local no fue entregado y se lo dieron a un tercero sin reconocer la inversión;
CIMCOL S.A. no expidió la factura correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento que debía pagar el arrendatario debido a que se le perdonaron a éste los mismos; se desconoció aplicar los artículos 522, 523 y 524 del Código de Comercio. Se señaló el fallo de ser ilegal, inequitativo, injusto y de ser una falacia. 5.- Mediante auto del 13 de julio hogaño se decretó como prueba de oficio escuchar en declaración al señor Edgar Eduardo Ruiz Escobar, diligencia que se llevó a cabo el 7 de septiembre de la presente anualidad y en la que además la parte actora sustentó S-2018-00061-01 6 su recurso de apelación expresando similares argumentos a los ya expuestos ante el a-quo, fundamentos frente a los cuales el extremo pasivo se opuso.
II. CONSIDERACIONES: 1.- Reunidos como se encuentran los llamados presupuestos procesales y ante la ausencia de nulidad que deba ser declarada de oficio o puesta en conocimiento de las partes para su saneamiento, se procederá a proferir decisión de fondo, sin que la Sala tenga competencia para pronunciarse frente a aspectos procesales que quedaron definidos en primera instancia y por tanto cobraron firmeza, de ahí que hayan llegado a esta Colegiatura indemnes. 2.- Del recuento fáctico y de las súplicas, se infiere que la pretensión principal está encaminada a que se declare contractualmente responsable a CIMCOL S.A. de los daños y perjuicios materiales causados al demandante Sarmiento Arango, por el incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes que, según el libelo genitor, le impidieron a aquel dar apertura al establecimiento de comercio en el inmueble en el que iba a funcionar un estudio de fotografía de propiedad del demandante en su calidad de arrendatario del local comercial Nro 334, ubicado en el piso 3º del centro comercial Acqua Power Center de la ciudad de Ibagué, suscrito el 4 de julio de 2017 con una duración de 60 meses, contrato sobre el cual no existió en el proceso ningún reparo en cuanto a su contenido, existencia y validez.
S-2018-00061-01 7 3.- Empiécese por señalar que el contrato es el acuerdo de sujetos de derecho que manifiestan su voluntad para dar nacimiento, modificar o extinguir una relación jurídica de naturaleza patrimonial. Las obligaciones jurídicas nacidas del contrato son relaciones que ligan a personas determinadas, en las que por lo menos un sujeto se obliga a realizar una prestación lícita, cierta y determinada o determinable a favor de otro, teniendo éste la posibilidad de conminar a aquél para lograr el cumplimiento o el pago de la indemnización correspondiente, cuando su derecho a recibir la prestación no es satisfecho conforme al tenor de la obligación como lo disponen los arts. 1545 y s.s. del C.C. Cuando hablamos de responsabilidad civil contractual, nos referimos a la que nace del incumplimiento de una relación jurídica obligatoria derivada de un contrato.
Esta responsabilidad presupone la existencia de una obligación jurídica determinada, convenida libremente por las partes y, además, el hecho de que tal obligación haya sido incumplida. Entonces, el deudor que incumple la obligación que ha contraído, responde por el daño que se cause a su acreedor cumplido, salvo que la falta provenga del hecho de éste o de fuerza mayor o caso fortuito, vale decir, este tipo de responsabilidad presupone la obligación de indemnizar los daños y perjuicios ocasionados por la falta de cumplimiento de un contrato o de una obligación jurídica determinada y convenida libremente por las partes.
Y es que, “Con ocasión de la relación negocial, en los eventos de incumplimiento o cumplimiento defectuoso de las obligaciones derivadas del mentado acuerdo el acreedor cuenta con la acción de S-2018-00061-01 8 cumplimiento o de resolución, en ambos casos con la consabida indemnización de los perjuicios que pudo sufrir, acudiendo para ello a la acción de responsabilidad civil contractual.
Lo anterior, por cuanto de acuerdo con el imperativo contenido en el artículo 1602 del Código Civil, «todo contrato legalmente celebrado es una ley paras los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento o por causas legales», lo que trae aparejado que en razón de tal ligamen los convenientes estarán llamados a atender las prestaciones a su cargo en los tiempos y forma debidos, so pena de hacerse acreedor a las sanciones que de su omisión emerjan, teniendo por su parte el contratante cumplido el derecho de optar por persistir en el negocio o desistir del mismo y, en cualquiera de los dos eventos, a reclamar el reconocimiento y pago de los perjuicios que pudieron causarse…” (Subrayado propio) (C.S.J. Sentencia civil Nro. 5170 del 3 de diciembre de 2018 M.P. Margarita Cabello Blanco).
En cuanto a los elementos de la responsabilidad civil contractual, “…se torna pertinente precisar que constituyen requisitos para la prosperidad de la pretensión indemnizatoria de origen contractual, la demostración de la existencia de un contrato bilateral válido celebrado entre quienes concurren al proceso en calidad de parte; actuación de la actora conforme a lo estipulado o haberse allanado a satisfacer las prestaciones a su cargo; incumplimiento del deudor demandado de las obligaciones derivadas de ese vínculo, o su tardía o defectuosa ejecución; daño irrogado al derecho del acreedor, y que el mismo sea consecuencia directa de alguna de aquellas conductas del obligado” (subrayado del Tribunal) (C.S.J. Sentencia civil Nro. 7220 del 9 de junio de 2015 M.P. Álvaro Fernando García Restrepo).
S-2018-00061-01 9 Así las cosas y como quiera que tratándose de responsabilidad derivada de relación contractual, el hecho y la culpa generadores de responsabilidad debe darse como consecuencia del incumplimiento del convenio contractual pactado entre las partes, deviene indispensable hacer referencia al contrato de arrendamiento y sus características, por ser este el acto de voluntades que origina la responsabilidad civil reclamada. 4.- En el presente asunto, se discute el incumplimiento del contrato de arrendamiento de local comercial, naturaleza mercantil que hace necesaria la aplicación directa de las normas sustanciales previstas en el Código de Comercio, el cual, en su artículo 2°, remite en lo no previsto al Código Civil, luego, las normas a aplicar no son únicamente los artículos 522 y 524 del estatuto mercantil como lo pregona la parte apelante, mucho menos de forma objetiva como adelante se explicará. Así, encontramos que el artículo 1973 del Código Civil, define el arrendamiento como aquel contrato en virtud del cual, dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado; el primero se denomina arrendador y el segundo arrendatario.
En lo que refiere a las obligaciones inherentes al contrato, el artículo 1982 ibídem, enseña que, de tal especie contractual, surge para el arrendador los deberes de: (i) entregar al arrendatario la cosa arrendada; (ii) mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada; y (iii) librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa S-2018-00061-01 10 arrendada.
A su vez, el arrendatario está obligado a: (i) usar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato y pagar el canon de arrendamiento; (ii) a conservar la cosa con el cuidado de un buen padre de familia; (iii) a la realización de las reparaciones locativas; y (iv) a la restitución de la cosa arrendada al momento de la culminación del contrato.
(arts. 1986 y s.s. C.C.). Sobre el mantenimiento de servir de la cosa arrendada, obligación inherente al arrendador, la misma consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada; no obstante, la voluntad de las partes, previa estipulación en el respectivo contrato, podrá modificar tales obligaciones.
Se entienden por reparaciones locativas, obligación del arrendatario, las que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.
Así, mientras el arrendador se obliga a la realización de todas las obras que propendan por el mantenimiento de la cosa arrendada, las cuales, de no realizarse amenazan con el deterioro o pérdida del bien, el arrendatario es obligado a la realización de obras necesarias por el deterioro ordinario que produce el uso normal S-2018-00061-01 11 del bien, lo cual le permitirá cumplir con su obligación de devolver la cosa en el estado en que le fue entregada.
Ahora, sobre la responsabilidad que se genera para el arrendador cuando existe incumplimiento de alguna de las obligaciones previstas por la legislación civil, son los artículos 1987 y subsiguientes del C.C., los que prevén que, cuando se prive al arrendatario del goce de la cosa, por parte de un tercero, el arrendador deberá indemnizarlo por los perjuicios que se generen, salvo que se trate de terceros que no pretenden la cosa arrendada, evento en el cual el arrendatario deberá perseguir de manera directa el pago del daño. 5.- Tal como se indicó en precedencia, el primero de los elementos estructurales de la responsabilidad civil lo constituye el hecho generador que, para este evento, lo es el contrato de arrendamiento suscrito el 4 de julio de 2017 y por una permanencia pactada de 60 meses entre Luis Gentil Sarmiento Arango y CIMCOL S.A., respecto del local comercial Nro 334 ubicado en el piso 3º del centro comercial Acqua Power Center de la ciudad de Ibagué, en el cual iba a funcionar un estudio de fotografía de propiedad del demandante en su calidad de arrendatario; convenio frente al cual y como antes se anotó, no existió en el proceso algún cuestionamiento mayúsculo frente a su contenido, existencia y validez.
Claro ello, menester resulta analizar si conforme a los elementos de juicio que obran en el expediente y según lo alega la parte actora, dicho pacto fue incumplido por la sociedad demandada al darse en arrendamiento pese a ya existir un convenio entre las S-2018-00061-01 12 partes en ese sentido, el local a un tercero e impedirse la apertura del mismo y por tanto surgir los perjuicios reclamados.
El mentado convenio firmado el 4 de julio de 2017 pero con fecha de iniciación el 10 del mismo mes y año, estableció en su cláusula segunda además del valor de los cánones de arrendamiento, que “Los primeros dos meses se otorgarán de gracia para la adaptación del local”; así mismo, en el parágrafo de la cláusula tercera se precisó que a la firma del contrato - 4 de julio de 2017- se entrega el inmueble al arrendatario y “éste podrá iniciar operaciones de manera inmediata”.
Esa entrega, contrario a lo que se alega, fue aceptada por el demandante en interrogatorio de parte, confesando allí mismo que el lapso para remodelar el local fue incumplido; en palabras del actor: “…la adecuación se movió un poco más de tiempo…”, aspectos que ratifican tanto el representante legal de la sociedad demandada como el testigo Nicolás Leonardo Cáceres Torres quien fue el encargado de entenderse con Sarmiento Arango para la contratación (Fls. 100 y 109 C1, segundos audios de cada CD).
La parte actora además de no haber hecho las adecuaciones en el tiempo estipulado, tampoco las hizo conforme a las exigencias indicadas. Ante preguntas en ese sentido, Sarmiento Arango respondió: “¿No se terminó la adecuación tal como se tenía prevista para que usted ocupara ese local en su profesión de fotógrafo? No se terminó. S-2018-00061-01 13 ¿Según esa respuesta, si no se terminó la adecuación, la arrendadora tuvo conocimiento de esta situación y que pasó? …Se detuvo el proceso con en este local y ahí ya me desentendí de esto hasta cuándo la propuesta del centro comercial en ver otra opción, pero ya con eso pues no tenía yo, lo que se expresó anteriormente, no tenía los recursos para continuar con el local, para terminar la adecuación y abrir.
Osea yo necesitaba abrir el local para poder comenzar a recibir ingresos y no fue así” ¿Esas adecuaciones tenían que ser vistas por la arrendadora o arrendatario? Ellos estaban al tanto de lo que se iba haciendo en el local. ¿Pero las adecuaciones eran a su modo de ver adecuadas para su profesión o las autorizó o las diseño más bien la arrendadora? fueron diseñadas por el arquitecto junto conmigo y creíamos que iban a hacer óptimas.
Ideas y formas es la firma que estuvo a cargo de la adecuación del local, el centro comercial la propuso, pero yo hice el contrato con la firma. Las adecuaciones fueron entre el arquitecto y yo, de vitrina, loby y estudio. ¿En el contrato se habla de dos meses para adecuaciones, quiere decir que paso el término para ello? Si se pasó por lo que el centro comercial anunciaba que faltaban terminar, aún faltaba dejarlo más óptimo.
¿Se requería del visto bueno para abrir el local? Considero que el centro comercial tiene la autonomía para decirle a cada establecimiento comercial si se cumple o no con el trabajo que realizan allí, y en el que estábamos aunque para mí podía funcionar para ellos no. S-2018-00061-01 14 ¿Usted sabe que como arrendatario debía sujetarse al reglamento que establece el centro comercial, es así? Es así, pero ellos también estaban al tanto del trabajo que se estaba realizando, le estaban dando el visto bueno a lo del proceso de la adecuación hasta el momento que dijeron que no funcionaba, entonces ante esto ya lo que tal vez se debía hacer era mejorarlas, pero era el dinero que yo ya no tenía, en ese momento fue cuando yo ya les dije que no tenía los recursos para adecuarlo…le dije a Nicolás que es de la parte comercial de la sociedad demandada.
¿El centro comercial estaba en la obligación de estar revisando las adecuaciones que usted estaba haciendo junto con el arquitecto? Ellos las estaban haciendo, ellos estaban haciendo esas revisiones…”. Lo anterior, significa que las adecuaciones no se terminaron oportunamente ni las hechas cumplían con los requisitos para ello, siendo la causa fundante de ese trabajo infructuoso el agotamiento de recursos económicos por parte del arrendatario y que por lo tanto le impedían seguir con los ajustes en el local, reconociendo además que las revisiones de la obra sí se hacían y de igual manera que debió haber mejorado las adecuaciones no obstante no contar con el dinero para tal fin, de ahí que “no podía abrir el local porque no estaba óptimo” y haberle expresado a la arrendadora que “no podía continuar con la adecuación”.
Y aunque no aparece documento oficial que especifique en qué consistían las mentadas reformas de obra, el mismo actor acepta que se le estaban haciendo las revisiones a las mismas, lo que así también relató Nicolás Leonardo Cáceres Torres quien afirmó que al demandante se le dijo que “nada estaba acorde, desde el principio sabía es más desde el proceso como yo visite el local y cada vez que hacíamos una visita le decíamos esto no cumple, había preocupación, estallido que hizo el eléctrico, no podíamos permitir que abriera de esa S-2018-00061-01 15 forma…”.
De igual manera, reconoció el actor que ante sugerencia que le hicieron, él contrató al “arquitecto” y le daba indicaciones para que se hicieran los ajustes a su gusto; “yo hice el contrato con la firma. Las adecuaciones fueron entre el arquitecto y yo, de vitrina, loby y estudio…fueron diseñadas por el arquitecto junto conmigo y creíamos que iban hacer optimas…”; en similar sentido el encargado de la obra, Edgar Eduardo Ruiz Escobar quien se presentó no como arquitecto sino como “inspector de interventoría de obras civiles”, dijo que se habían reunido los tres, “don Luis decía que quería con el gusto de él y colores y eso y Nicolás le hacía sugerencias, entre los tres se sacó el diseño como tal”, precisando así mismo que oficialmente no le entregaron lineamientos pero que verbalmente los funcionarios del centro comercial le decían1.
Valga la pena precisar de una vez, que dichos testigos por su percepción directa con los hechos, espontaneidad, coherencia y concordancia con los demás elementos de prueba, emergen consistentes, creíbles y demuestran así la ciencia de su dicho, sin que el hecho de haber sido decretados de oficio signifique un desequilibrio de la balanza probatoria; al contrario, tal labor de oficiosidad autorizada legalmente, cumplió un gran valor en esta litis, pues era necesaria y permitió como finalidad que tiene “esclarecer los hechos objeto de controversia…”, siendo de igual manera “…útiles para la verificación de los hechos relacionados con las alegaciones de las partes…”2.
Retomando entonces, se tiene que el demandante a pesar de estar al tanto de las adecuaciones y que desde un principio le hacían requerimientos para que las ajustara, no las hizo en el tiempo y 1 Prueba de oficio, CD que reposa a folio 37 del cuaderno del Tribunal. 2 Artículos 169 y 170 C1. S-2018-00061-01 16 forma debida, lo que conllevó a incumplir desde un inicio una de las obligaciones adquiridas y que a la postre conforme a la cláusula decima cuarta del convenio, daba derecho a la arrendadora a terminar el contrato y “exigir la entrega inmediata del inmueble…”.
De ese modo, no es cierto como lo dice la parte actora que el inmueble no se entregó ni se permitió su uso o goce, o que existiera alguna perturbación que así lo impidiera, pues contrario a ello, la prueba muestra que el local fue entregado para su adecuación y que el actor no cumplió en el término previsto y en la forma requerida. Ese incumplimiento por falta de dinero deja ver no solo que el actor no pudo continuar con las adecuaciones, sino que también y como él mismo lo asegura, se desentendió del asunto, es decir, perdió interés en concluir lo pactado y por eso ya para ese momento afloraba la terminación del mismo; es que, esa actitud aunado al incumplimiento ya generado demuestra que fue la parte actora y no la demandada la que faltó a sus deberes, razón por la cual se puede sostener que el extremo pasivo podía estar habilitado para mirar otras opciones o clientes potenciales frente al local y no que “estratégicamente” se sacó al demandante del bien para dárselo a otra entidad.
Y si para la parte actora se encontraba vigente el contrato hasta el 25 de octubre de 2017 cuando radicó escrito de terminación unilateral (Fls. 10-12), debía entonces cumplir el mismo hasta dicha data, lo que no hizo al dejar inconclusas las adecuaciones y no acreditar el pago de administración y canon de S-2018-00061-01 17 arrendamiento debiendo hacer tal pago el actor como el mismo lo confesó, razón por la cual no es excusa lo que dijo de manera escueta que se encontraba en el periodo de gracia, pues él mismo admitió que en ese tiempo no se hicieron las remodelaciones y como permaneció en el local hasta octubre cuando entregó las llaves, le incumbía haber dado cumplimiento en ese interregno. 6.- Pero eso no es todo, nótese como el actor una vez le manifestó a la parte arrendadora que no tenía recursos para seguir con la obra y mostró de paso su desinterés “…hasta cuando la propuesta del centro comercial en ver otra opción…” (propuesta entonces posterior y no en el momento del primer incumplimiento o paralelo a ello como para decir que la demandada desde eso tenía la intención de sacar al actor), dijo en interrogatorio de parte no haber aceptado tal ofrecimiento porque si bien las adecuaciones hechas en el otro local eran mejor, la ubicación del negocio no le servía. Empero, como seguidamente se detallará, por lo menos inicialmente el actor aceptó dicha oferta.
Como lo cuenta el testigo Cáceres Torres, el actor dados los inconvenientes con las normas mínimas de seguridad en la adecuación del local, le “manifestó que se quedó sin recursos para continuar, por tal motivo le sugerimos a él y hablamos y llegamos a un acuerdo verbal inicial, donde el aceptaba hacer un cambio de local y a cambio de eso la constructora le hacía una adecuación. Tengo entendido que no canceló ningún canon de arrendamiento.
Él estuvo de acuerdo del cambio y la constructora aceptó teniendo en cuenta que había intereses del banco Sudameris en el local, se le comunicó a Luis y fuimos muy claros en decirle por una buena práctica comercial, Luis como puedes ver hay una intención del banco, podemos aprovecharla, S-2018-00061-01 18 la constructora te traslada, él estuvo de acuerdo, de hecho la obra civil que se alcanzó a hacer en el local (hablando del nuevo local) fue bajó la dirección de Luis quien estuvo coordinando, porque no se terminó la obra que quedó en un 80%, el señor Luis me manifestaba para firmar el contrato que lastimosamente estaba con un tema familiar, que tenía la mamá enferma, que no podía firmarlo, que le tuviéramos un poquito de paciencia, luego me dijo que me manifestó que se quedó sin recursos para terminar, le ayudamos a reajustar el canon de arrendamiento y me decía que ya, que ya me lo firmaba y nunca me lo firmó, por lo cual yo le notifique que no podíamos seguir la obra civil si el efectivamente no firmaba el contrato, se paró la obra en un 70 o 80%, de hecho si vamos a mirar la obra el local está tal cual él lo solicitó, cuando menos fue que se recibió la demanda del señor Luis ”.
(Encerrado propio). …si puedo decir de incumplimiento porque no pago cánones y él era consiente desde el principio que había una intención del banco Sudameris de tomar el local por lo cual le sugerimos que se cambiara y él estuvo completamente de acuerdo y por ello se iniciaron las adecuaciones, después dilató y no firmó ”. Dada entonces la situación económica del actor y que fuera expuesta ante la sociedad demandada, se le ofreció un local que cumplía con las necesidades mínimas exigidas y se ajustaba a un presupuesto más favorable para Sarmiento Arango, lo que no se evidencia desleal o incumplidor por la demandada al estar otra entidad interesada en el local, pues ante el incumplimiento que desde un principio tuvo el extremo activo y que desde allí generaba el efecto de una terminación contractual, era normal que la demandada tuviera como propósito o intención negociar el bien.
Dijo el representante legal de la sociedad accionada frente al incumplimiento y nuevo ofrecimiento al demandante: “…lo S-2018-00061-01 19 vimos como una ayuda al señor sarmiento, la idea era que entraran al centro comercial, que lo ocuparan, que hicieran sus negocios y no hacer créditos ni declarar incumplimiento del contrato que lo hubiéramos podido hacer en su momento al no recibir los pagos de septiembre y principios de octubre. …Nosotros hubiéramos podido darlo por terminado y cobrarle la cláusula penal, pero nosotros lo que queríamos era que él estuviera en el centro comercial, nos parecía interesante que hubiera un local de estudio fotográfico y por eso se le ofreció la otra opción, el ánimo no era peliar con los comerciantes sino hacer algo de común acuerdo como un comerciante más…”.
Esa nueva negociación u oferta que por cierto se hizo verbalmente, fue aceptada por Luis Gentil Sarmiento Arango; véase como frente a preguntas referentes a ello contestó: ¿Dígame usted si la sociedad arrendadora ante el ofrecimiento del nuevo local hizo las adecuaciones para que usted lo ocupara como arrendatario? Ellos hicieron las adecuaciones del nuevo local.
¿Y esas adecuaciones eran las que usted exigía para el funcionamiento de su establecimiento comercial de fotografía? Las adecuaciones eran mucho mejores que las del local 334 pero reitero, la ubicación no. Las adecuaciones se pueden hacer en cualquier local pero también el espacio era más reducido en el local. ¿Pero dígame si esas adecuaciones fueron hechas exclusivamente para el establecimiento comercial que funcionaría ahí de fotografía? ellos las hicieron con base en lo que se hizo en el local 334.
Lo del espacio del estudio fotográfico, lo del espacio de oficina, espacio de escritorio y recibir al público y vitrina. Ellos hicieron esas adecuaciones. S-2018-00061-01 20 ¿…Usted vio ese local totalmente desocupado sin adecuaciones? Yo lo vi sin adecuaciones. ¿Entonces porque la sociedad demandada le hizo esas adecuaciones justamente para que funcionara su establecimiento comercial de fotografía? Porque ellos querían que yo o la propuesta de ellos era que cambiara mi punto de trabajo de un local a otro y con base en lo que se estaba haciendo en el local 334 fue que ellos hicieron las adecuaciones del segundo local.
¿Cuándo usted ve ese local con las adecuaciones y que le servían para su establecimiento de comercio, que le manifiesta usted a la sociedad arrendadora? Les manifiesto que las adecuaciones son buenas pero la ubicación no…”. En ese orden, si al actor le hicieron un ofrecimiento de cambio de local que por demás él ya lo había visto desocupado y la sociedad arrendadora inició la labor de efectuar las adecuaciones que aunque no se terminaron eran mucho mejor que las otras como lo afirma el demandante, es lógico concluir que esa gestión emprendida por el extremo pasivo estaba precedida o impulsada de la aceptación verbal que en ese sentido dio Sarmiento Arango, de no ser así, esto es, de no haber existido consentimiento positivo por parte del actor, para nada sería razonable el inicio de tales adecuaciones y el desgaste económico innecesario en que incurrió la parte demandada con ese fin; cosa distinta es que posteriormente el actor por alguna razón dentro de ellas la ubicación del local, algo personal o inducido por alguien, no se hubiera convencido del todo y por ello no hubiese firmado el nuevo contrato.
S-2018-00061-01 21 Para que no quede duda que el demandante sabía las causas del cambio, había aceptado la propuesta y por ende desechado el contrato inicial, lo que más derecho daba a la parte demandada para que tuviera el designio de disponer del bien, obsérvese como Ruiz Escobar quien fuera contratado por el actor y encargado de la obra del local primigenio relató: “…dijo Nicolás que iban a cambiar de local, bueno primero empezó a desestimar el trabajo diciendo que no cumplía con las especificaciones del centro comercial, que había quedado mal instalado eso y después nos dijo que tocaba entregar el local porque a don Luis lo iban a cambiar de local…” …a nosotros cuando nos sacó el centro comercial del local, don Luis estaba de acuerdo con ellos, entre ellos nos sacaron, nos dijeron váyanse, no le vamos a pagar el resto por no haber cumplido con su contrato…que había firmado con don Luis.
Ahí quedó eso, yo me retire y tengo entendido que al señor lo iban a reubicar en otro local, no sé en que quedó eso…” (Subrayado propio). Así, emerge palmar que Luis Gentil Sarmiento Arango tenía conocimiento del cambio de local y había aceptado voluntariamente dicho ofrecimiento, lo que en línea de principio podría entenderse como si hubiera desistido así sea tácitamente del contrato inicial y de ese modo se comprometiera verbalmente con la otra obligación referente al nuevo establecimiento, descartándose de paso que al extremo activo lo hubieran coaccionado, coartado o engañado.
En efecto, estando las cosas de ese tenor, debía el demandante allanarse a cumplir el nuevo acuerdo verbal no obstante finalmente no firmó el documento para formalizar la relación S-2018-00061-01 22 contractual como lo cuenta Cáceres Torres y por ende no se supo a ciencia cierta en que consistían con claridad las obligaciones de cada extremo contratante.
Y reitérese, si para el demandante como lo proclama en su libelo genitor estaba vigente el acuerdo inicial por lo menos hasta el 25 de octubre de 2017 cuando él presentó escrito de terminación unilateral, debía, como era obvio, cumplir el mismo, empero, como se ha venido explicando, no lo hizo. Es que, no puede el actor a su conveniencia o interés desobligarse de ambas relaciones y pretender así mismo el reclamo de perjuicios, en uno u otro lado debía ubicarse y cumplir, lo cual no ocurrió, mucho menos y como se viene explicando, lo realizó en el contrato del cual se quiere derivar una indemnización, misma a todas luces improcedente dada la calidad de contratante incumplido que tiene el arrendatario demandante.
Recuérdese que Sarmiento Arango no sólo incumplió en un principio lo atinente al tiempo y la manera en que debían realizarse las adecuaciones al local, sino que también como él lo confesó, no pagó el canon de arrendamiento sabiendo que debía hacerlo, sin que fuera justificación que tuviera que expedirse factura para tal fin, pues el contrato así no lo exigía, es más, lo contemplado en su cláusula segunda es que: “El canon de arrendamiento se pagará por mensualidades dentro de los cinco (5) primeros días hábiles de cada período mensual, a partir de la fecha de inicio de contrato, con pago en efectivo o consignado en la cuenta de ahorros No. 0836-08008-5 del Banco de Bogotá, a nombre de Cimcol S.A. Una vez realizadas las respectivas consignaciones, EL ARRENDATARIO queda obligado a enviarlas escaneadas a los S-2018-00061-01 23 siguientes correos electrónicos…”.
Y tampoco puede ser excusa como lo alega la parte recurrente, cuando el testigo Cáceres Torres dijo: “…decidimos no cobrarle ese mes de arrendamiento al final…”. Primero por cuanto tal afirmación no proviene del representante legal de la sociedad encartada. Y segundo, porque dicha aseveración no debe analizarse de manera literal sino en la integralidad o en todo el contexto explicativo o informativo que da cuenta el declarante; véase que dicha aserción fue precedida de la aclaración o explicación que se dio con respecto al cambio del local, en palabras del testigo: “…había un acuerdo donde dijimos usted no pago acá un mes pero venga trasladémonos acá…”; de manera más detallada expresó: … básicamente el señor tenía un contrato firmado, el cual no había cancelado canon y nos estaba dilatando el cambio de local comercial.
Nos hizo hacer una inversión por instrucciones de él, entonces no estaba cumpliendo ni por un lado donde se hizo la inversión ni por el otro lado porque tampoco había cancelado un mes de arrendamiento, yo intenté decirle pagas acá o liquidemos el otro o hagamos algo pero definamos, de hecho fui enfático en decirle que si no entregaba el contrato no podíamos continuar la obra, motivo por el cual quedó el 70 o 80% terminando como dije anteriormente…” (Subrayado propio).
Luego, la benevolencia referida frente al canon de arrendamiento era en la medida que se hubiera materializado el cambio de local bajo la propuesta que inicialmente aceptó el demandante pero que finalmente no se concluyó; dicho de otra manera, de haberse dado el traslado a lo mejor se le hubiera condonado el pago del canon de arrendamiento del anterior establecimiento, pero como ello no aconteció, no puede ahora la parte actora valerse de ello para aducir que fue un contratante cumplido, máxime cuando no S-2018-00061-01 24 fue el único incumplimiento como se ha ilustrado, de ahí que, si esa calidad quería pregonar de la negociación con la cual apalanca su solicitud de perjuicios, recálquese, debió, como era natural, cumplir la misma.
A lo anterior se suma, que no hay prueba documental y otra idónea de la existencia de un arrendamiento paralelo a favor de un tercero y respecto del mismo local entregado al actor; es más, el representante legal de la sociedad demandada hizo alusión fue a una venta; obsérvese como a la pregunta de si ¿Durante la vigencia del contrato se arrendó el local a otra entidad?, contestó: “No, realmente durante la vigencia del contrato no. Nosotros dimos por terminado el contrato en octubre más o menos a mediados cuando a él se le ofreció el nuevo local que aceptó y luego entregó, entonces se dio por terminado, había negociación de venta con Bancolombia como parte del pago del crédito constructor.
Posteriormente se dio el local a un banco que funciona allí ”, ofrecimiento que como quedó visto, se probó claramente. En todo caso y sin en gracia de discusión se tuviera como incumplida a la demandada, tendría la misma condición del actor y ese reciproco incumplimiento también conlleva a la inviabilidad de solicitar el reconocimiento de perjuicios tal como el máximo órgano de cierre de esta especialidad así lo ha decantado3, in casu, ni siquiera hay lugar al pago de mejoras pues atendiendo el contenido del contrato en sus especificaciones iniciales, “EL ARRENDATARIO no podrá retirar las mejoras que se realicen; por lo cual estas pasan a ser propiedad de EL ARRENDADOR”; en similar sentido la cláusula octava estipuló: “…mejoras que serán propiedad El 3 C.S.J. Sentencia civil número 1662 del 5 de julio de 2019.
S-2018-00061-01 25 ARRENDADOR (sic) y no podrá EL ARRENDATARIO retirarlas ni exigir reembolso ni indemnización alguna…”. En consecuencia, dadas las particularidades del asunto y especialmente la condición de incumplido que ostenta el actor, su pretensión indemnizatoria no tiene vocación de prosperidad, sin que el juramento estimatorio por si sólo le pueda servir para soportar lo suplicado o la existencia del daño, pues como lo dice el artículo 206 del Código General del Proceso, “dicho juramento hará prueba de su monto…” más no de la causación del perjuicio. 7.- Esa deficiencia para respaldar el petitum implorado no se puede suplir con la falta de contestación del libelo introductor, pues aunque en línea de principio tal conducta hace presumir ciertos los hechos susceptibles de confesión, ello no es una regla infranqueable ya que tal supuesto para cumplir dicho propósito debe estar acreditado conforme lo exige la regla consagrada en el numeral 6º del canon 191 del Código General del Proceso, luego, como aquí no se probaron las aseveraciones del extremo activo, esas meras afirmaciones no pueden tener el alcance de confesión4.
Como lo señala doctrina autorizada, “la omisión permite inferir que el demandado carece de argumentos para desvirtuar las pretensiones y los hechos de la demanda, o sea, tácitamente equivale a una posible aceptación de ellos pero no altera la carga de la prueba que sigue radicada en cabeza del demandante cuando no es viable la prueba de 4 Hernán Fabio López Blanco.
Código General del proceso – Pruebas. Pág. 235. Ver también la obra de Lecciones de derecho procesal. Miguel Enrique Rojas Gómez. Tomo III. Pruebas civiles. Págs. 319 y 325. S-2018-00061-01 26 confesión”5; así, no puede perderse de vista lo consagrado en el artículo 197 de la misma cuando preceptúa que “toda confesión admite prueba en contrario”, conclusión a la que se puede llegar, precisamente, a partir de los demás elementos de juicio que obran en el cartulario, tal como aquí ocurre pues quedó probado luego de un análisis amplio, ponderado y bajo las reglas de la sana critica, que el actor desde el principio de la negociación fue abiertamente incumplido más no así el extremo pasivo, lo que da al traste con lo alegado en su demanda.
Y es que, amén de lo anterior, no se pierda de vista que con lo confesado por el actor en su interrogatorio de parte él mismo infirmó lo alegado en su escrito genitor, luego, si aún se sostuviera que se estructuró la confesión presunta proveniente de la conducta asumida por la sociedad encausada al no contestar la demanda, todo lo anterior, esto es, la actitud del actor y la debilidad de la prueba a favor de sus intereses, conllevan también a infirmar la mentada confesión ficta; sostener tal efecto procesal iría en contravía de lo irradiado probatoriamente en el expediente y tornaría la decisión contraria a derecho, de allí que tal reparo no tenga asidero jurídico. 8.- Tampoco es cierto como lo refuta la parte recurrente, que estemos frente a un caso de responsabilidad o aplicación objetiva de las normas comerciales, especialmente de los artículos 522 y 524 del Código de Comercio, pues basta no más con leer e interpretar el alcance que tal normatividad tiene para concluir 5 López Blanco, Hernán Fabio.
Código General del Proceso. Pruebas. Dupre Editores Ltda. 2017. Pág. 592. S-2018-00061-01 27 que allí no encaja o se subsume el caso puesto a estudio de la Sala. Nótese que la indemnización a que alude el canon 522 citado y como lo ha explicado la doctrina jurisprudencial, es a favor de aquel arrendatario o “empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio”6, lo que aquí no sucede.
¿Y cuándo ocurre?, pues cuando no renovado el contrato por la causal segunda o tercera del citado artículo 518 y pedido entonces el local por su propietario al arrendatario previo el respectivo desahucio, aquél (el dueño) “no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega…”; o “…si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario…”.
En consecuencia, como aquí no se presenta tal particularidad - falta de renovación lo que a la postre podría generar un eventual derecho de preferencia - y el actor no es un arrendatario o empresario que llevara en el local comercial dos o más años, todo lo contrario, ni siquiera cumplió con sus deberes para iniciar tal labor mercantil, no es posible aplicar o tener en cuenta ese conjunto de normas destinadas a la protección y salvaguarda de la actividad comercial.7 6 Artículo 518 del Código de Comercio. 7 Para mayor ilustración y claridad, ver, entre otras, C.S.J. Sentencias del 14 de abril de 2008, Ref: C-2300131030022001-00082-01 y del 27 de abril de 2010.
Ref: 11001-3103- 003-2006-00728-01. Magistrados Ponentes Jaime Alberto Arrubla Paucar y Julio Cesar Valencia Copete, respectivamente. S-2018-00061-01 28 9.- Finalmente, se le conmina o exhorta al apoderado judicial de la parte actora para que en lo sucesivo y siendo su deber legal, guarde su compostura y se dirija con respeto y decoro al funcionario judicial que le competa tramitar la causa judicial en la que él participe y de ser el caso, a los demás intervinientes de la litis, lo anterior, atendiendo las palabras y expresiones utilizadas al momento de interponer y expresar los reparos a la decisión aquí cuestionada. 10.- Baste lo anterior, para confirmar la sentencia apelada y por consiguiente condenar en costas a la parte demandante de conformidad a lo regulado por el artículo 365 No.1 del C.G.P. III.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibagué, Sala Civil-Familia de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
Primero: Confirmar en lo que fue objeto de apelación, la sentencia proferida el 13 de febrero de 2020 por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Ibagué - Tolima, según se motivó. Segundo: Condenar en costas a la parte demandante y recurrente en este asunto. Fíjense como agencias en derecho la suma correspondiente a $877.803. S-2018-00061-01 29 Tercero: En firme esta decisión, devuélvase el expediente al juzgado de origen previas las desanotaciones de rigor.
RICARDO ENRIQUE BASTIDAS ORTIZ Magistrado Firma escaneada según Decreto 491 de 2020 MANUEL ANTONIO MEDINA VARÓN Magistrado