TRIBUNAL SUPERIOR D E L DISTRITO JUDICIAL D E CUNDINAMARCA SALA CIVIL - FAMILIA Bogotá, D.C. enero veintinueve de dos mil veinte. Magistrado Ponente: JUAN MANUEL DUMEZ ARIAS Radicación: 25754-31-03-002-2015-00320-07. Como se anticipó en la audiencia adelantada el pasado veintidós de enero del cursante año, se decide en escrito, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia proferida por el juzgado segundo civil del circuito de Soacha, el día 16 de julio de 2019.
A N T E C E D E N T E S 1. Diagnósticos e Imágenes S.A. promovió proceso ordinario en contra de Wilson David Garzón Romero y Alvaro Garzón, pretendiendo se declare que entre ella y sus demandados existió un contrato de arrendamiento comercial, respecto de los inmuebles ubicados en la Carrera 7 No 16-52, primero y segundo piso; que fue incumplido por los accionados al negarle la renovación del contrato, derecho que tenía conforme a la causal tercera del artículo 518 del Código de Comercio; y que se les imponga la obligación de indemnizarle por los perjuicios causados, en virtud de haber suscrito aquellos un nuevo contrato de arrendamiento sobre los mismos bienes con Fundasalud, empresa que desarrolla actividades idénticas a las que cumplía la actora en el inmueble arrendado, condenándoseles al pago de las siguientes sumas de dinero que bajo juramento estima así: Por lucro cesante $17.623.461.oo, derivados de la liquidación de planta de personal motivada por el cierre de la empresa, $142.732.000.oo, sufragados en la adecuación de las instalaciones primer y segundo piso, y la suma de $471.235.552.oo, por facturación dejada de recibir, desde el momento de la entrega del inmueble y hasta la fecha de presentación de la demanda. 2.
Relata que suscribió un contrato de arrendamiento con Alvaro Garzón, el día 22 de julio de 2009, respecto del inmueble ubicado en la Carrera 7 No 16-52, primer piso, por el término de cinco años, iniciando el 1 de agosto de 2009 con un canon de arrendamiento de $1.500.000.00,' y simultáneamente, el día 27 de julio de 2009, signó otro similar con Wilson David Garzón Romero respecto del segundo piso del mismo inmueble, por cinco años, iniciando el 1 de agosto de 2009 con un canon de arrendamiento de $ 1.500.000.oo2.
E l inmueble en conjunto se utilizaba para atender pacientes que provenían, en virtud a la suscripción de un contrato de capitación con Fundasalud para la atención ambulatoria de primer y tercer nivel con la Nueva E.P.S.; que hubo de incurrir en gastos de adecuaciones arquitectónicas, modificaciones eléctricas, de salas y demás en el inmueble, por valor de $142.732.000.oo; instalación de equipos médicos por la suma $450.235.331; en el propósito de obtener la habilitación expedida por la Secretaría de Salud de Cundmamarca, que se logró el 18 de noviembre de 2009.
La relación contractual se desarrolló sin novedades, se atendían alrededor de 800 pacientes por mes de Fundasalud, con un promedio mensual de facturación de $55.000.000.oo, pero, el 12 de febrero de 2014, los demandados le enviaron cartas solicitando la restitución del inmueble por requerirlo para realizar mejoras y arreglos locativos y simultáneamente Fundasalud terminó el 1 Suscrito el 27 de julio de 2009, folios 9 al 11 cuaderno principal. 2 Suscrito el 22 de julio de 2009, folios 6 al 8 cuaderno principal. contrato de capitación que tenía con la Nueva E.P.S., fuente de su relación contractual con aquella; sin embargo, ella continuó con la atención a otros pacientes que había adquirido durante su estancia en los inmuebles y respondió a sus arrendadores y demandados que no realizaran las obras y pidió continuar con el contrato, para no afectar el desarrollo en la atención de esos pacientes, petición que fue negada y por ello los locales fueron entregados el 14 de marzo de 2014.
Pero, transcurridas dos semanas de la entrega de los inmuebles se hizo evidente que en el predio estaba operando la empresa Fundasalud, prestando el mismo servicio de imágenes diagnósticas, con las mismas instalaciones arquitectónicas y sin cambios importantes respecto a la adecuación que habían realizado. 3. Trámite. La demanda fue admitida mediante auto del 20 de octubre de 2015 y notificados los demandados Alvaro Garzón dentro del término de traslado guardó silencio, mientras Wilson David Garzón Romero1 se opuso a las pretensiones argumentando que fue la arrendataria quien de manera voluntaria y unilateral entregó el inmueble el 17 de febrero del 2014, que él no incumplió las obligaciones contractuales y no es responsable de ninguna indemnización. Excepcionó de mérito: i. "Buena fe de los contratos del arrendador".
Pues existe mala fe del demandante, quien suscribió los contratos no es el representante legal de la actora, como se evidencia en su certificado de existencia y representación legal, que no sabían de la existencia del contrato de capitación con Fundasalud, y de acuerdo a lo pactado en la cláusula quinta el demandante se comprometía a destinar el inmueble exclusivamente al funcionamiento de las oficinas de la entidad demandante. ii. 'Falta de elementos del contrato de arrendamiento" Dado que quien suscribió los contratos no fungía entonces como representante legal de la demandante, y la rúbrica de Silvia Catalina Hernández, quien suscribe como representante legal de la arrendataria la comunicación manifestando la voluntad de no renovar el contrato, es igual a la plasmada en los contrato de arrendamiento, con una posible falsedad en el documento que hace inexistentes los elementos del contrato, pues nunca el representante legal de Imágenes Diagnosticas suscribió los contratos base de la acción. iii.
Ineficacia del contrato de arrendamiento''La falta de capacidad para contratar de quien suscribió el contrato genera un vicio en el negocio jurídico celebrado y por lo tanto le testa validez, conforme lo dispone el artículo 898 del Código Comercio. iv. "Mala fe del demandante" Que en la vigencia del contrato observó que la demandante prestaba normalmente sus servicios de salud y la discusión empieza cuando entre la demandante y su socio Fundasalud inician los conflictos, de los cuales pretende endilgar responsabilidad al demandado por incumplimiento del contrato de arrendamiento e indemnización, pese a que una vez Fundasalud culminó el contrato con la demandante, esta última continuaba prestando sus servicios y cancelándole los cánones de arrendamiento a los demandados y en virtud a esa vigencia nunca se celebró otro contrato con Fundasalud.
Que la demandante hizo incurrir a los demandados en error, pues verbalmente les manifestó su intención de dar por terminado el contrato, una vez cumplido el término inicialmente pactado, lo que generó su solicitud de entregarles el inmueble, con la intención adicional de realizarle algunas mejoras. v. 'Falta de legitimidad en la causa de la activa para reclamar" Que obra prueba de que quien suscribió el contrato y la carta informando su no renovación, no funge como su representante legal, pues desde el 30 de junio de 2010 lo ha sido Alexander Forero Rodríguez. 3 Folios 63 al 70 cuaderno principal 25754-31 -(13-1 )l (2-2015-110320-07 Por último, objetó el juramento estimatorio afirmando que carece de sustento real y pericial y estar soportado en especulaciones, adujo que no existe prueba de los perjuicios causados, ni la inversión realizada para la adecuación del inmueble.
Descorrido el traslado de las excepciones el demandante se opone a ellas y pide tener por no contestada la demanda por extemporánea. Citada la audiencia de conciliación, de que trata el artículo 101 del C.P.C., se declaró fracasada por la falta de ánimo conciliatorio y resueltas las solicitudes de nulidad propuestas por el extremo actor, se decretaron pruebas, se fijó fecha para la audiencia de instrucción y juzgamiento citándose a los peritos para sustentar sus dictámenes y, cerrado el debate probatorio, se corrió traslado para alegar de conclusión y emitió el fallo de instancia inicial. 4.
La sentencia apelada En extenso fallo oral, precisó la Jueza que debía establecer si confluían los presupuestos para declarar la existencia de una responsabilidad civil contractual en los demandados, por solicitar la entrega de los locales a la actora y si se causaron los perjuicios por ella reclamados. A efectos de resolver la objeción al juramento estimatorio indicó que para las experticias rendidas los peritos contaron con diferente material probatorio y por ello fueron distintos los resultados; que debía el juez apreciarlos conforme a las reglas de la sana crítica, la solidez, claridad, exhaustividad, precisión, calidad de sus fundamentos, la idoneidad del perito, su comportamiento en la audiencia y demás pruebas que obren en el proceso.
E l auxiliar designado de oficio rindió su experticia con la información general de la sociedad demandante y el traído por el extremo actor realizó su trabajo de forma más precisa con las evidencias básicas de la contabilidad del municipio de Soacha, pero su informe se basa en la certificación expedida por el contador, sin que existan los documentos que la soporten.
Restó credibilidad a las pericias por carecer de fundamentos probatorios, pues no existia prueba ni de gastos que den fe de la cuantía estimada, ni del soporte de la certificación del contador, tampoco encontró acreditadas la realización de las adecuaciones o instalaciones de la sede de Soacha, ni los gastos generados por las mismas. Consideró sentada la existencia de los contratos de arrendamiento, siendo arrendadores Alvaro Garzón y Wilson David Garzón Romero y arrendataria Diagnósticos e Imágenes S.A., que su objeto era el funcionamiento de las oficinas de la entidad arrendataria, con vigencia de cinco años a partir del primero de agosto del año 2009 y finalizaban el 31 de julio del año 2014; que de no avisar las partes oportunamente se prorrogaban por igual término al inicial pactado y de no haber prórroga, la restitución se realizaría conforme al artículo 518 del Código de Comercio, sin derecho a indemnización, pues renunciaron al reclamo de indemnización o prima y que se pactó como preaviso para la entrega, un término de tres meses antes del vencimiento del contrato, por escrito y/o a través del correo certificado.
Que suscribió los contratos Ingrid Moctezuma Neira, la representante legal de la arrendataria, quien en acta 000005 de la Junta Directiva del 14 de noviembre del año 2007, número 01170577 del libro noveno, fue nombrada como gerente, y estaba facultada legalmente para suscribirlos; por ello aquellos tenían plena validez; accedió entonces a declarar la existencia del contrato de arrendamiento entre Diagnósticos e Imágenes S.A. y los señores Wilson David Garzón y Alvaro Garzón con respecto a los pisos primero y segundo del inmueble ubicado en la carrera séptima 16-52 barrio San Luis, del municipio de Soacha, por un término de cinco años y con un canon inicial de $ 1.500.000.oo.
Estudiando el alegado incumplimiento del contrato por los demandados, indicó que en su vigencia la demandante disfrutó sin interrupción del inmueble por un espacio de cuatro años; que los demandados les solicitaron por escrito su restitución con el objeto de realizarle unas mejoras. 25754-31 -I (.34II12-2015410.321)-((7 4 Pero también consideró acreditado que la sociedad arrendataria, por escrito, informó a sus arrendadores de su decisión de no renovar el contrato y acogerse a su cláusula décima quinta, y señaló que aunque la demandante pretendió desconocer en la audiencia aquél documento, se desechó su descalificación por no haberse controvertido oportunamente.
Concluyó que la arrendataria con su escrito renunció al derecho de preferencia que tenía conforme lo prevé el artículo 521 del Código de Comercio; que ambas partes tenían la voluntad de no continuar con el contrato y por falta de prueba negó la pretensión de declarar que los arrendadores habían incumplido el contrato, pues en su escrito4, la arrendatana señaló que se acogía a la cláusula décima quinta del contrato, que no continuaba la relación y daba aplicación al preaviso allí establecido, tres meses antes de su vencimiento.
No obstante lo así concluido, negó también la declaratoria de que los demandados incumplieron el contrato por haber celebrado un contrato de arrendamiento con Fundasalud, entidad que presta la misma actividad económica de la sociedad demandante, por falta de prueba de los perjuicios que pudieron irrogarse a los actores, así como de las obras de adecuación que se reclamaban realizadas.
Señaló que no se probó que Fundasalud estuviere ligada contractualmente con la demandante ni las causales de terminación de su relación, ni el número de pacientes atendidos por Diagnósticos e Imágenes S.A., en general ni por su relación con Fundasalud y qué existe un conflicto ante el Tribunal de arbitramento entre la demandante y fundasalud sin que se conozca sus causas.
Para luego señalar que aun cuando existía un contrato válido, vigente desde el primero de agosto del año 2009 del que se derivaron obligaciones recíprocas, el arrendador cumplió y presentó el desahucio a su arrendatario, sin embargo, de las declaraciones rendidas por los demandados se destaca que ellos declararon que posterior al desahucio, si se llevó a cabo en el mismo inmueble actividades de radiología e imágenes diagnósticas y ultrasonido de complejidad media, por lo cual se da por probado que existió un hecho culpable imputable a los señores Garzón. Pero, que no se probó un perjuicio para proceder a su indemnización, pues la alegación de la demandada que debió liquidar planta de personal, se desvirtuaba pues uno de sus testigos indicó que los empleados de la sede de Soacha de la actora fueron trasladados a las otras sedes, y no existía soporte alguno de los alegados gastos de liquidación de aquellos; que el dictamen fundamento de la objeción del juramento estimatorio y el relato del testigo José Fandiño evidenciaban que el cierre de la sede no afectó la situación económica de la demandante.
Al negar parcialmente las pretcnsiones, por falta de demostración de los perjuicios, necesario encontró imponer a la actora la sanción equivalente al 5% del valor pretendido en la demanda, porque los perjuicios no se demostraron, y que fue la actora en ello ligera, negligente y descuidada, que tuvo la oportunidad de aüegar las pruebas y no colaboró a los auxiliares en la práctica de las pericias.
Finalizando señaló que aunque la falta de contestación del demandado Alvaro Garzón era indicio grave en su contra de la existencia de un hecho culpable o imputable a su actuación, no se logró demostrar la existencia del perjuicio irrogado, razones por las que no existe a su cargo condena de los perjuicios invocados. 5. La apelación. El extremo demandante y la cesionaria parcial de derechos litigiosos impugnan, dicen estar de acuerdo en que se haya declarado la existencia de los contratos de arrendamiento, pero disiente de la negativa a las pretensiones de declarar que los demandados los incumplieron, que 4 l'Olios 72-73 cuaderno principal 25754-31 -(13-0112-21115-110320-07 5 negaron el derecho a la renovación de los mismos y las condenas por los perjuicios ocasionados a la actora; pues aquellos no acreditaron haber efectuado la obra que justificó la solicitud de entrega del inmueble y no cumplieron con el derecho de preferencia que tenía la demandante de conformidad con los artículos 518 y 522 del Código de Comercio, por lo que las pretensiones 5a y 6a debieron ser declaradas.
Lo que generaría la declaratoria de prosperidad a las pretensiones 7a y 8a, al no cumplirse el presupuesto del numeral 3 del articulo 518 del C. de Co.; pues se demostró que entregaron en arrendamiento del inmueble a otra persona y que incluso desarrollaba la misma actividad que allí se ejercía por la arrendataria. Pues cosa distinta es que a consideración de la Juzgadora no se haya probado el monto del perjuicios ocasionado, conclusiones con la que también disiente, pues consideran que si debieron imponerse las condenas, dado que los gastos en que incurrió la demandante, que se relacionaron en la demanda como daño emergente y lucro cesante, se acreditan con la certificación emitida por un contador, encargado de dar fe pública de sus intervenciones en su especialidad contable, cuyo análisis era suficiente porque se refería a una persona jurídica comerciante, para quien de conformidad con el artículo 68 y 19 del C.Co., sus libros y papeles de comercio constituyen plena prueba y tienen la obligación de llevar la contabilidad regular de sus negocios; y que la jurisprudencia en la que el a-quo sustento la conclusión contraria, hace alusión a personas no comerciantes a los que si es viable solicitar los soportes para acreditar a través de certificación de un contador público.
Que debió entonces acogerse la tasación de perjuicios señalada en el dictamen pericial rendido por Luis Fernando Rodríguez y Fabio Fajardo que estaba soportado en la certificación expedida por el contador de la sociedad actora, pues demostrados estabán los perjuicios por lucro cesante a partir de los estados financieros de la empresa y los estados de pérdidas y ganancias de la sede de Soacha, suscritos y certificados por el mismo contador.
Consideran que como el demandado Alvaro Garzón no contestó la demanda y, por ende, no objetó el juramento estimatorio, el mismo constituye plena prueba de la cuantía del perjuicio reclamado y ello daría lugar a la revocatoria de la sentencia frente a él, pues de encontrarse probada la objeción solo se debe aplicar a Wilson Garzón Romero.
Disiente del valor probatorio otorgado a la pericia rendida por Camilo Flórez, pues la presentó por fuera del término, es incompleta, se hizo sin diligencia y cuidado sin la solicitud y conformación de la documentación e información mínima para su ejecución, como si lo tiene la pericia traída por el extremo demandante; y reclama que el dictamen del perito Marco Tulio Escobar no puede considerarse dado que no estaba inscrito en el RAA, obligatoria desde enero de 2019, ni se allegó la prueba documental que soporta su idoneidad.
Afirma que no se consideró que los contratos estaban renovados o prorrogados automáticamente por un término igual al inicialmente pactado y ello determina hasta donde debe llegar el reconocimiento de los perjuicios, pues el término estipulado en el contratos es contrario a las disposiciones de orden público del código de comercio, establecidas en protección al arrendatario que lo ha ocupado por lo menos dos años y no se puede otorgar un término menor.
CONSIDERACIONES 1. E l Código Civil recogió en sus artículos 1494 y 2303, en redacción del articulo 34 de la Ley 57 de 1887, la tradicional exposición de las fuentes de las obligaciones que consagró el código de Napoleón, vale decir, que aquellas podrían originarse en el contrato, en el cuasi-contrato, en el delito, en el cuasi-delito, y en la Ley; y sin adentrarnos en las discusiones de los anticausalistas o en las modernas posturas de quienes ven en la ley la fuente única de las obligaciones, lo cierto es que, es indiscutible que el hecho o conducta punible, llámese delito o contravención, es una fuente de obligaciones, pues el que ha inferido injuria o daño a otra persona debe indemnizarla. 25754-31-11.3-1)(12-2015-11( 13211-07 5 2.
En lo que toca con la responsabilidad derivada del contrato, sabido es que éste, expresión de la autonomía de la voluntad, es fuente de obligaciones que sus extremos al convenirlo quedan compelidos a su cumplimiento, de no ser aquellas contrarias al ordenamiento, el orden público o las buenas costumbres; pues tienen sus cláusulas fuerza de ley y, no podrán estos, por regla general, desconocerlas.
Enmarcado el asunto entonces dentro de la responsabilidad civil contractual por incumplimiento del contrato de arrendamiento de bien inmueble para actividad comercial, atendiendo lo señalado en el artículo 518 del Código de Co., debiera señalarse prima facie, que el arrendatario tendría derecho a la renovación del contrato al momento de vencimiento del mismo, si llevaba más de dos años ocupándolo en su actividad mercantil, salvo que se presentara uno de estos eventos: I o. Que el arrendatario haya incumpbdo el contrato 2o.
Cuando el propietario requiera el inmueble para su habitación o para destinarlo a un establecimiento comercial sustancialmente distinto del que tuviera el arrendatario. 3°. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, reparado o demolido con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin su desocupación o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una nueva obra. 3.
Ahora bien, el arrendador puede abstenerse de renovar el contrato de arrendamiento, si se trata de los eventos previstos en los numerales 2 y 3 del artículo 518, debiendo cumplir con el llamado desahucio, que regula el artículo 520 ibídem, que no es otra cosa que el derecho del empresario arrendatario, de que se le anuncie por parte del propietario del inmueble que existe y se hará uso de motivo legal para negar la renovación del contrato, que se le avisa con la antelación legal, a fin de aminorar los perjuicios que puede ocasionarle el verse obligado a la restitución de la tenencia. E l artículo 520 del estatuto comercial consagra el desahucio como el aviso que el arrendador debe hacer al arrendatario con no menos de seis (6) meses de anticipación, sobre la no renovación del contrato por las circunstancias señaladas en el los numerales 2 y 3 del canon 518 ya citado.
Plazo que se ha estimado suficiente en el propósito que el arrendatario "en el razonable término que la norma fija, se ubique en otro lugar con posibilidades de continuar la explotación económica del establecimiento con la misma fama, clientela y nombres adquiridos, porque en dicho plago puede adoptar todas las medidas de publicidad y traslado que resulten convenientes'".
Cuando la restitución del inmueble se efectúa por las circunstancias señaladas en el numeral 3 o del artículo 518 del código de comercio, la reconstrucción, reparación o demobción del inmueble y construcción, el artículo 521 ídem, otorga el derecho de preferencia al arrendatario que entregó el inmueble para que, en igualdad de circunstancias, sea escogido frente a otros posibles arrendatarios en la ocupación de los locales reparados o de la nueva construcción, y para hacer efectivo este derecho impone al propietario la obligación de informar al anterior arrendatario con por lo menos 60 días de anticipación la fecha en que puede entregar los locales y al arrendatario el deber de dar respuesta a ese ofrecimiento con no menos de 30 días antes de esa fecha si ejercita o no el derecho de preferencia. Ahora bien, el artículo 522 ejusdem, impone al propietario, si no da a los locales el destino anunciado, o no da principio a las obras dentro de los 3 meses siguientes a la entrega, o arrienda o utiliza él los locales para la misma actividad que tenía el arrendatario; el deber de indemnizarlo por los perjuicios causados, según estimación de peritos, que incluye el lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos 5 Corte Suprema de justicia, M.P. [ o s é F e r n a n d o R a m í r e z G ó m e z Sentencia de 24 de septiembre de 20111, expediente 5876. 25754-31 -11.3-1 )l 12-2015-110320-07 7 indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos en razón del cierre y el valor actual de las mejoras útiles y necesarias que hubiera realizado en el local entregado.
Por último el artículo 524 del código de comercio dispone que "Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes". 4. Apunta el demandante a la revocatoria de la sentencia proferida para que se acceda a las declaraciones de que los demandados arrendadores incumplieron el contrato, que exigieron la entrega del inmueble porque iban a realizar una obra y no la hicieron y con ello causaron perjuicios a su arrendataria; que además arrendaron el bien a otra persona para realizar una actividad comercial similar a la por ella ejercida, y o no respetaron el derecho de preferencia como arrendatarios.
Por ello piden el reconocimiento de los perjuicios a los que alude el artículo 518 del C. de Co., y contrario a lo concluido por el a-quo estiman que si hay lugar a su reconocimiento, pues aparece su monto acreditado con las pericias que piden de preferencia valorar. 5. La solución de la alzada. No hay discusión en lo que toca con la celebración del contrato de arrendamiento objeto material del reclamo, así termina disponiéndolo la Jueza de instancia inicial en su fallo y aceptándolo expresamente el extremo actor, que lo había puesto en entre dicho al descorrer el traslado de las excepciones, al momento de formular su recurso, como se dejó sentado, a más de que se allegaron sendas copias de los documentos contentivos de aquella relación contractual que aunque eran dos los contratos suscritos con la misma arrendataria y distinto arrendador para el primero y segundo piso, se analizaron y debatieron de manera conjunta, sin que en ello tampoco exista reproche, al igual que no se discutió la validez del mismo y somedda esta al análisis de la Sala, no hay reparo que hacerle, el convenio cumple las exigencias legales, se suscribe por personas capaces obrando directamente (Arrendadores) y de persona jurídica a través de su representante legal, (Arrendataria), recae sobre un objeto lícito, tiene una causa Hcita y no se observa ni se alega la existencia de vicios del consentimiento en su emisión. 5.1. 111 debate que la demanda plantea requiere volver los ojos sobre la regulación legal del derecho del comerciante arrendatario a que se le renueve el contrato a la hora de su vencimiento, si lleva más de dos años de ocupación del mismo v ha cumplido sus obligaciones contractuales.
Aspecto que la Corte Suprema de Justicia en sentencia del 27 de abril de 2010. Ref: 11001- 3103-003-2006-00728-01, expone con precisión y suficiencia tal que se cita in extenso: "Así, de conformidad con el artículo 518 del Código de Comercio, el " empresario tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo ", cuando haya ocupado no menos de dos años el inmueble con un mismo establecimiento de comercio, cumplido satisfactoriamente las respectivas obligaciones a su cargo y el arrendador no lo necesite para su habitación o un negocio suyo sustancialmente distinto del que tiene el empresario, ni el local exija desocupación o entrega para ser reconstruido o reparado, como tampoco se imponga su demolición afín de adelantar una obra nueva o en virtud del estado de ruina.
Esto es, la atribución en cita se ha establecido, como lo deja ver el texto literal de la norma, en favor del mercader, pero, ha de precisarse, tal prerrogativa adquiere plena vitalidad una vez satisfechas las condiciones señaladas en los numerales 1, 2 o 3 del precepto, puesto que si alguna de ellas no aparece colmada, la posibilidad de renovar no hace su aparición, según fluye también del contenido normativo.
Se trata, en suma, de la potestad de seguir sirviéndose del establecimiento en el mismo local, aunque, eventualmente, bajo regulaciones convencionales diferentes. A eso se circunscribe el derecho de renovación que asiste al locatario. 25754-31 -(13-0112-2(115410321)-(>7 3 En ese sentido se ha manifestado la jurisprudencia desde cuando la Sala Plena de la Corte, en sentencia de 29 de noviembre de 1971, recién expedido el Decreto 410 de 1971 -Código de Comercio actualmente vigente-, sostuvo la constitucionalidad de los artículos 518, 520, 521, 522 y 524 del mencionado estatuto.
Dijo en aquella oportunidad la Corporación, después de reconocer la renovación como un mecanismo sobresaliente dentro del " sistema de protección del derecho del arrendatario ", que esa figura no implica la posibilidad de una prórroga y que, por tanto, no es el " primitivo contrato el que va a seguir rigiendo, sino uno nuevo, que puede acordarse o celebrarse con sujeción a las circunstancias, especialmente en cuanto a precio y condiciones de utilización de la cosa arrendada ".
Posteriormente, en sentencia de 24 de septiembre de 1985 (G. J. CLXXX, pag. 431), insistió la Sala de Casación Civil, refiriéndose al artículo 518 del C. de Co., que " la forma como está redactado el citado artículo indica que el derecho que consagra en favor del arrendatario tiene como sujeto pasivo al arrendador ", al igual que io expresó en el fallo de 31 de octubre de 1994, proferido dentro del expediente 3868, cuando afirmó cómo " esta norma erige un derecho a la renovación del contrato de arrendamiento a favor del arrendatario de inmueble ocupado con establecimiento comercial por no menos de dos años ", el cual no es absoluto, en la medida en que el arrendador puede " discutir las condiciones en que debe producirse la renovación, y si no llega al respecto a un acuerdo con el arrendatario, le queda expedita la vía judicial con tal fin, vía a la que también debe acudir el arrendatario, en su caso, según se desprende del artículo 519 ib. cual se expresa en esta última decisión. Esa línea de pensamiento se ha mantenido con el paso del tiempo, como lo muestran las sentencias de 27 de julio de 2001, expedida en el expediente 5860, y de 24 de septiembre de 2001, emitida en el expediente 5876, en la primera de las cuales se lee que "para evitar que el empresario sea injustificada y caprichosamente despojado de ese bien por parte del propietario, se hizo evidente la necesidad de protegerlo, concediéndole, fundamentalmente dos derechos de distinta índole: de un lado, la prerrogativa de renovar ei contrato, siempre y cuando se cumplan las condiciones previstas en la ley (articule 518 del Código de Comercio) y, de otro, cuando se le priva de dicha potestad con sustento en las causales legales, el derecho a ser indemnizado si el dueño no da a los locales el destino indicado o no emprende las obras ", mientras en la segunda se explica cómo la capacidad de renovación " que asiste al empresario garantiza el statu quo de la tenencia, puesto que ese es su haber dentro del marco de la relación sustancial, porque, como se anotó, pero se repite, dicho derecho protege la estabilidad del negocio, como salvaguardia de la propiedad comercial, conformada, entre otros intangibles, por la clientela y la fama acumuladas en el lugar donde desde antaño se cumple la actividad ".
" " "2.- Puestas en este orden las cosas, emerge palmario que, además de ser un derecho consistente en la posibilidad de seguir utilizando el mismo inmueble en que ha venido funcionando un establecimiento de comercio, es también, y fundamentalmente, una potestad exclusiva del arrendatario, que no del arrendador y, por ende, no puede ser exigido por éste sino por aquél. En efecto, ya que con ese mecanismo se pretende preservar la estabilidad del negocio y, de esa manera, el crecimiento económico, el empleo y la creación de riqueza, es palmario que no se prohija con él la actividad del arrendador, sino el interés del arrendatario, en tanto con su esfuerzo hace un importante aporte a la sociedad y colabora a la satisfacción de los fines del Estado.
Consecuentemente, puesto que se procura amparar el interés general, de rango superior, así como aquél elemento inmaterial creado por el empresario, ningún sentido tiene conceder ese privilegio a quien arrienda el inmueble, mientras, en contraste, se observa cómo resulta de supremo valor la salvaguarda de la estabilidad empresarial del arrendatario, la que en últimas redunda en beneficio del bien común aunque de entrada genere utilidad principalmente a éste.
Mas, es claro que la tantas veces mencionada atribución no es absoluta (sentencia de 31 de octubre de 1994, proferida dentro del expediente 3868), dado que no implica imposición a quien arrienda el inmueble de todas las estipulaciones iniciales de la relación convencional, sino que le permite, a modo de contrapartida natural, la libre discusión de las nuevas reglas que en adelante gobernarán el vínculo, desde luego que esa renovación no sólo supone la posibilidad de extender en el tiempo la utilización del local a voluntad del arrendatario, sino también la de discutir 25754-31-03-002-2015-00320-07 3 abiertamente la regulación de tal uso, pues no sería justo que, verbi grafía, a pesar del evidente proceso inflacionario experimentado en la mayoría de los países, los cánones antiguos pudieran seguir vigentes después de vencido el periodo inicia/mente pactado, de donde emana la permisión para deliberar entre las partes inclusive por el sendero del proceso judicial si es que por efecto de la ausencia de acuerdo entre ellas fuera menester, el nuevo estatuto que las habrá de regir, de conformidad con el artículo 519 ídem., el cual expresamente consagra cómo " las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con la intervención de peritos.".
En ese orden, al tiempo que el legislador entrega al inquilino, en beneficio del interés general, el derecho de renovar el contrato para permanecer con la empresa sin que pueda el arrendador resistirse a ello, también le otorga a las partes el derecho de discutir, una vez conocida la voluntad del locatario de mantenerse en el bien, las reglas que gobernarán la relación naciente y el de acudir, si lo consideran útil, a los mecanismos judiciales para lograr la definición del litigio planteado cuando no adviene el arreglo entre los dos.
En síntesis, si al término del contrato en que el arrendatario ha cumplido cabalmente sus obligaciones, quien arrendó no lo ha desahuciado con los seis meses de anticipación de que trata el artículo 520 y aquél pretende la continuidad de su establecimiento en el local, la renovación se produce de manera automática y, por ello, el locatario permanece en el uso del inmueble, pero a favor del alquilador y del propio arrendatario, nace ¡a posibilidad de discusión en torno de las estipulaciones que habrán de regir en el futuro la relación sustancial a que los dos se han vinculado y de obtener, en su caso, que en proceso verbal el Juez defina los aspectos materia de controversia.
De igual forma, cuando al momento de concluir el plazo contractual el comerciante no hace uso de la atildada opción, porque no le interesa continuar explotando el bien en virtud de haber hallado otro de mejor ubicación o, en fin, por la razón que sea que lo acompañe, nada puede obligarlo a seguir atado a un ligamen que ha expirado por el vencimiento del periodo inicialmente acordado y, por ese camino, es imposible compeler al adelanto del pleito judicial destinado a la supresión de las diferencias, en la medida en que sin renovación no existen ellas ni, por tanto, tiene origen la discusión. 3.- Ahora, según acaba de quedar expuesto, la renovación es una prerrogativa del arrendatario y, por ende, su negativa a utilizarlo impide ei nacimiento de la autorización para deliberar, pues no existe la posibilidad de contrato posterior sobre cuyas cláusulas pueda haber disputa; no puede, consecuentemente, ese particular comportamiento, resultar contrario al sentido y alcance del precepto 519 del Código de Comercio, como quiera que no corresponde más que al legítimo ejercicio de la potestad que le asiste de optar o no hacerlo por la indicada modificación y, por lo mismo, tampoco de él se puede predicar ¡a ineficacia de pleno derecho a que hace alusión el 524 ídem.
Efectivamente, de conformidad con lo que viene de explicarse, la mencionada renovación constituye una facultad establecida por la ley en interés público y en favor exclusivo del locatario mercantil, para que al vencimiento del término del contrato se mantenga su vigencia en el tiempo, siempre que no se hayan presentado las circunstancias impeditivas señaladas en el mismo precepto; mas no se trata de una obligación o de un deber de ese contratante, razón por la cual su utilización o su abandono están lejos de erigirse en expresiones contrarias al artículo 518 ejusdem.
Por esa misma razón, vale decir, porque no comportan esas conductas, activa o pasiva, contradicción con el contenido material del precepto en cita, sino que son típico y legal ejercicio del derecho que implica, resulta imposible predicar la vulneración del artículo 519, referido al debate de posiciones encontradas en lo atinente a las nuevas estipulaciones y, por lo mismo, tampoco florece la inoperancia ope legis contemplada en la ley mercantil.
De esta manera, puesto que como consecuencia de ia solicitud de renovación realizada por el empresario surge para los contratantes la atribución de debatir las condiciones en que habrá de continuarse la tenencia del inmueble, según atrás se expuso, emerge también la posibilidad de intervención judicial para la resolución del litigio creado por el desacuerdo en punto de esas 25754-31 -(l.3-( )(12-2015410321)-(17 estipulaciones, conforme dispone el artículo 519 del estatuto de los comerciantes; pero, no se trata de una carga específica de alguna de ellas, sino de la potestad con que cuentan para asistir ante el juzgador a fin de obtener que se dirima la controversia; de suerte que no existiendo ésta debido a que el arrendatario no hace uso de la renovación o porque ¡legaron a acuerdo los interesados, o si, a pesar de su existencia, no es deseo de ellos ejercitarla, nada puede constreñir a su uso.
A esa conclusión se arriba también con cimiento en la redacción de la norma, puesto que la opción del procedimiento verbal emerge únicamente en " presencia de diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato ". Esa posibilidad emana, entonces, bajo dos condiciones simultáneas: a) el ejercicio del derecho de renovación por el arrendatario y, b) la existencia de diferencias entre las partes a propósito de esa eventual modificación contractual; por consiguiente, la carencia de ejercicio de aquella facultad por parte del empresario impide el nacimiento del derecho del arrendador, al igual que lo obstaculiza la falta de las mencionadas discrepancias.
De esta forma, la renovación es un antecedente lógico de la oportunidad de debatir, a tal grado que no surge ésta sin aquélla. Expresado con otras palabras, la alternativa de discutir ante el juez las diferencias suscitadas, de conformidad con el artículo 519 del Código de Comercio, supone necesariamente la presencia de los desacuerdos así como del ejercicio de la renovación por parte del arrendatario, sin el cual no habría lugar a las divergencias, ni, por tanto, a la posibilidad de pedir a la jurisdicción el despliegue de su actividad". 5.2.
Citación que permite concluir que el ejercicio del derecho de renovación o de preferencia, según el caso y el reclamo de indemnización por su no observancia, es atribución exclusiva del arrendatario, sin que su no acogimiento al mismo pueda considerarse una contravención a una norma de orden público. Eso es, que al igual que la declaración de la voluntad bilateral de las partes, que han convenido la celebración del contrato de arrendamiento, puede ese mismo consenso expresarse para dar por terminado el convenio y no renovarlo; o que incluso, la sola manifestación de voluntad del arrendatario de no querer la renovación, resulta suficiente para que no opere la regulación normativa prevista en su favor.
Lo que también resulta predicable del derecho de preferencia del artículo 521 del Código de Comercio, que también es facultad de su titular, pues el arrendatario puede también renunciar a la renovación ligada con aquella. 5.3. Sobre este punto y descendiendo al caso en concreto, establecido se dejó que los demandados solicitaron la restitución de los locales comerciales, bajo la premisa: " ja que se realizaran unas mejoras y arreglos locativos al inmueble y es necesario que se encuentre totalmente desocupado" el 12 de febrero de 2014, hecho que alegado fue aceptado por aquellos ai contestar al hecho séptimo de la demanda.
Pero también se dejó sentado que el 17 de febrero del mismo año 2014, meses antes de que venciera el contrato de arrendamiento, la acá demandante y arrendataria empresa Diagnostico e Imágenes S.A. manifestó a cada uno de sus arrendadores en sendas cartas a ellos remitidas su "decisión de NO renovar el contrato de arrendamiento del inmueble ubicado en la Carrera 7a No 16-52, pisos primero (1)j segundo (2), jurisdicción del municipio de Soachcf Evento que resultó acreditado con el aporte de las misivas con la contestación de la demanda, documentos cuyo valor probatorio resulta indiscutido, fue atribuido a la demandante su autoría y aquella no se desvirtuaron. ú Folios 72 y 73 del cuaderno principal 25754-31-03-002-2015-00320-07 11 Siguiendo la jurisprudencia en cita y dado que el cruce de comunicaciones generó incluso la entrega y recepción del inmueble aún antes del vencimiento del término de duración del contrato imcial, habría que concluirse que la relación negocial terminó por renuncia anticipada que a la renovación del contrato hiciera el empresario favorecido con ese derecho, y que independientemente de que la arrendadora hubiese vuelto a arrendar el inmueble y si lo hubiere hecho o no a otra entidad que cumpliese el mismo objeto que allí desarrollaba la entidad demandante, lo cierto es que, el derecho a cualquier reclamo del arrendatario se quedó sin piso cuando manifestó su expresa voluntad de no renovar el contrato.
Puesto que, como lo explica la Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, en la decisión citada, la regulación legal que los demandantes invocan en propósito de obtener una indemnización por la no renovación del contrato o del ejercicio del derecho de preferencia, parte de u n supuesto básico e irremplazable, que el comerciante protegido por la regulación haya reclamado el ejercido su derecho a la renovación del contrato, sustento que se pierde si, como en este caso ocurre, resulta acreditado, que por escrito manifestó a sus arrendadores, desde meses antes de vencer el término de vigencia inicial del contrato, su deseo de no renovarlo.
Situación cuya ocurrencia además se explica en la propia demanda, esto es, que a la empresa Fundasalud la Nueva E.P.S. le había declarado terminado su contrato de servicios por capitación y esa era la fuente de la labor que ellos desarrollaban en ese inmueble. 5.4. Luego, siendo así las cosas, improcedente resulta pasar al estudio de los demás reclamos de los apelantes, pues el arrendatario del contrato fuente de la indemnización pretendida, al renunciar a la renovación del contrato y decidir dejar el inmueble, independientemente de que su arrendador le hubiere pedido antes la entrega del bien y que no hubiere realizado la obra que dijo querer realizar y hubiese terminado arrendándolo a un tercero, la renuncia a la renovación del contrato, a seguir ocupando el bien del arrendatario, que se explica por su situación contractual con Fundasalud, impide entrar a debatir si tenía derecho a la renovación y a la indemnización derivada de su no otorgamiento por los arrendadores demandados.
Igualmente carece de todo propósito el entrar a definir si los perjuicios se probaron o no, o que pericia debe prevalecer en el marcado propósito, pues lo cierto es que las pretensiones que negó al juez en la sentencia no podían prosperar, pues era cimiente de todas ellas que se reclamara la renovación del contrato a la que, se itera, renunció la arrendataria empresa demandante.
Son para la Sala, estas razones suficientes para confirmar la sentencia apelada. En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca en Sala Civil — Familia de decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, R E S U E L V E CONFIRMAR, por las razones expuestas en la parte motiva, la sentencia sentencia proferida por el juzgado segundo civil del circuito de Soacha, el día 16 de jubo de 2019.
Costas de instancia a cargo del apelante, bquídense por el a-quo considerándose enrjello la suma de $1'500.000.oo como agencias en derecho. Notifíquese y cúmplase 5s~Magistrados 2 5 7 5 4 o 1 - I )5-( N )2-2( 115-1X1320-1 '7