TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por las partes la sentencia proferida por el juzgado segundo civil del circuito de Melgar Tolima el 5 de febrero de 2019, dentro del proceso de declarativo promovido por el Condominio FUENTE REAL contra CLUB HOTEL la HERRADURA SA.
Rad. 2016- 00074-01.
ANTECEDENTES 1. A través de apoderado judicial el Condominio FUENTE REAL actuando a través de su representante legal, Carlos Hernando Abondano e Inés Flor Stella Peña Álvarez demandaron a la Sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURA SA solicitando que se acceda a las siguientes pretensiones: "Primera: Que se declare que la copropiedad denominada Conjunto Residencial FUENTE REAL forma parte de la entidad Sociedad CLUB HOTEL LA:HERRADURASA en liquidación por haber sido aportadas por la demandada las instalaciones y áreas comunales como zonas recreativas, para la aprobación de la licencia de construcción 010 de enero 24 de 1989.
Segunda: Que como consecuencia de esa declaración, se declare que de conformidad con las disposiciones de la ley 675 de 2001, la Sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURASA en Liquidación debe hacer entrega de la administración a favor de la demandante Conjunto Residencial FUENTE REAL porihaberse cumplido con los requisitos de la construcción autorizadas por la clutoridad local.
Tercera: Que en todo caso se declare que todos los copropietarios de unidades privadas que conforman el Conjunto Residencial FUENTE REAL tienen derecho a acceder y usar todas las áreas comunes de la construcción e instalaciones que administra la Sociedad CLUB HOTEL la HERRADURA SA por pertenecerle en los porcentajes de coeficiente de copropiedad que aparecen en los títulos y licencia de construcción. Cuarta: Que en caso de oposición se condene a la parte demandada al pago de los perjuicios y costas que con ocasión de esta acción se causen." Como sustento de tales pretensiones se pueden compendiar los siguientes:
HECHOS La sociedad Inversiones la HERRADURA ltda constituyó la urbanización Corporación la HERRADURA de donde se segregó el predio denominado Lote No. 1 de la manzana F destinado en su totalidad en los planos de la urbanización a ser la sede social, con un área de 25.968, predio al que le correspondió el folio de matrícula No. 366-4197 de la oficina de registro de instrumentos públicos de Melgar Tolima.
El mencionado inmueble fue enajenado por la Sociedad Inversiones la HERRADURA ltda a favor de la Sociedad CLUB HOTEL la HERRADURA SA a través de la escritura pública No. 1263 del 27 de marzo de 1981, entidad esta última que a través de la escritura pública No. 3860 del 14 de octubre de 1988 lo dividió materialmente así: Lote número 1 de 2502 metros cuadrados.
Lote número 2 de 3308 metros cuadrados. Lote número 3 de 20.158 metros cuadrados. Según lo relatan los demandantes, una vez efectuada la partición la sociedad propietaria de los inmuebles obtuvo una licencia de construcción por parte de la alcaldía municipal de Melgar a través de la cual se permitió que el lote No. 3 constituyera la sede social y demás zonas de recreación para toda la urbanización, tal como fue destinado desde el inicio de la parcelación. Los lotes Nos. 2 y 3 fueron destinados para la construcción de cuatro unidades de vivienda denominadas A, B, C y D, los cuales fueron contratados con una entidad fiduciaria que se encargaría de realizar la construcción y el sometimiento de tales inmuebles al régimen de propiedad horizontal, todo lo cual se llamaría Conjunto Residencia FUENTE REAL. 2 Relatan los demandantes que en la cláúsula décimo primera de la escritura pública contentiva del encargo fiduciario se dijo que con la construcción de los bloques antes mencionados cada una de las unidades privadas que fueran adquiridas por cada comprador irían a formar parte del predio No. 3, así entonces, cada adquirente quedaba automáticamente como accionista de la sociedad demandada.
Uña vez se construyó la torre A del proyecto inmobiliario, en la escritura contentivo del reglamento de propiedad horizOntal se dijo que tal torre era la primera de las cuatro planeadas, pero que una vez se construyeran las cuatro torres se unificarían los reglamentos de propiedad horizontal, caso en el cual las instalaciones recreativas y deportivas construidas en el lote No. 3 pasarían a ser áreas comunes del conjunto residencial FUENTE REAL.
Además, en los planos que fueron aprobados por la secretaría de obras públicas de Melgar Tolima se incluyeron las zonas comunes ubicadas en el lote número 3 como zonas comunes pertenecientes al conjunto residencial FUENTE REAL. Sin embargo, hasta la fecha el CLUB HOTEL la HERRADURA SA no ha hecho entrega de dichas Zonas comunes a la copropiedad del conjunto residencial la HERRADURA.
TRÁMITE PROCESAL El 21 de julio de 2016 se admitió la demanda. -fl. 245/C1- El 10 de octubre de 2016 la parte accionada contestó la demanda oponiéndose a las pretensiones y proponiendo las excepciones de mérito denominadas "LA SOCIEDAD DEMANDADA RESULTA SER BENEFICIARIO Y/0 FIDEICOMISARIO EN EL CONTRATO DE FIDUCIA; RESOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DEL CONTRATO DE FIDUCIA INMOBILIARIA CELEBRADO ENTRE LA DEMANDADA SOCIEDAD CLUB HOTEL LA HERRADURA SA Y LA FIDUCIARIA LA PREVISORA SA;
INEXISTENCIA DE LAS ZONAS Y LAS ÁREAS PRETENDIDAS; IMPROCEDENCIA DE • LA ACCIÓN DEMANDADA; INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS Y DEL REGLAMENTO DEL CLUB HOTEL LA HERRADURA SA POR PARTE DE LOS DEMANDADOS." 3 2.1. Simultáneamente interpuso demanda de reconvención solicitando la cancelación de los perjuicios ocasionados a la Sociedad CLUB HOTEL la HERRADURA SA a consecuencia de "las actuaciones encaminadas al desprestigio y usurpación por vías judiciales de los derechos" dicha sociedad tiene sobre el lote No. 3 de la manzana F de la urbanización Corporación la HERRADURA Primera Etapa.
EL 19 de enero de 2018 se llevó a cabo la audiencia inicial, en donde se declaró fallida la etapa de la conciliación, se saneo el proceso, se fijó el litigio y se decretaron las pruebas. El 25 de abril se dio inicio a la audiencia de trámite y juzgamiento, en donde se practicaron las pruebas decretadas el 19 de enero de 2018. El 5 de febrero de 2019 se recepcionaron los alegatos de conclusión y se dictó sentencia estimatoria de las pretensiones de la demanda.
La sentencia fue apelada por ambas partes. LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Con soporte en la ley 675 de 2001, la juez de conocimiento después de analizar las pruebas obrantes dentro del plenario adujo lo siguiente: "Con la copia de la escritura 3449 del 14 de septiembre de 1992 de la notaría 80 de Bogotá sobre la resolución del contrato de fiducia que se había suscrito entre el CLUB HOTEL LA HERRADURASA y LA PREVISORA SA y copias obrantes en el proceso de los planos y resolución de autorización de licencia de construcción a la sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURA para construir los bloques A y B denominados Condominio FUENTE REAL ( ), así como del contenido de la escritura 2195 del 25 de mayo de 1990 de la notaría 14 de Bogotá, mediante la cual se estableció el reglamento de propiedad Horizontal del Condominio FUENTE REAL, aparece demostrado que se estableció que los copropietarios de FUENTE REAL serían los únicos accionistas del CLUB HOTEL LA HERRADURA y se les permitiría por su 4 condición el uso de zonas comunes.
La documentación allegada y demás incorporada se observa que el predio pretendido está en cabeza de la entidad demandada, la ley 675 de 2001 señala que para someter un inmueble al régimen de propiedad horizontal en primer término debe obtenerse una licencia de construcción para proyectos en desarrollo o de modificación para los inmuebles ya existentes; en segundo lugar debe elaborarse un reglamento de propiedad horizontal con las especificaciones y descripción del inmueble; en tercer lugar dicho reglamento debe elevarse a escritura pública junto con la licencia de construcción y los planos de alinderamiento que conforman el reglamento de propiedad horizontal, el paso siguiente es inscribir la escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal en la oficina de registro de instrumentos públicos y finalmente para efectos de la demostración de la personería jurídica el edificio o conjunto debe inscribirse la escritura de constitución de propiedad horizontal ante la alcaldía de la ubicación de/inmueble.
El artículo 6° de la ley de propiedad horizontal, ley 675 prescribe con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal según sea el caso deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común. Lo anterior significa que la documental obrante, la prueba pericia!, los testimonios, los interrogatorios dan la certeza de que el Condominio FUENTE REAL forma parte de la sociedad Hotel la HERRADURA so en liquidación toda vez que las zonas comunes de esta última fueron incluidas en el plano aportado y que sirvió como base para la aprobación de la licencia otorgada por planeación municipal para la construcción de la torres A y B que hoy conforman el Condominio referido, situación acorde con los mandatos de la ley 675 de 2001 artículo 19 parágrafo primero que señala son bienes comunes no solos los indicados expresamente en el reglamento sino los señalados como tales en los planos aprobados por la licencia de construcción o en el documento que haga sus veces ( ). 5 Además si bien se hicieron exigencias para quienes formarían parte del proyecto de construcción por parte de la fiduciaria LA PREVISORA encargada de la construcción de las torres que hoy conforman el Condominio FUENTE REAL, dichas exigencias se entienden cumplidas cuando se hicieron las negociaciones con quienes adquirían los inmuebles y tratándose de quienes adquirieron estos inmuebles después, también debían cumplir con tales requisitos, pues esta era una exigencia para adquirirlos y así no se puede afirmar que para acceder a las zonas del Hotel la HERRADURA sa en liquidación se deba pagar por unas acciones cuando se está bajo el entendido que al adquirirlos inmuebles debían cumplirse unas exigencias y si/es vendieron fue porque las cumplían.
De otra parte la aclaración corrección y reforma del reglamento de la urbanización la HERRADURA contenida en la escritura pública no 1191 de 1991 de la notaría sexta de Bogotá establece al CLUB HOTEL LA HERRADURA y el Condominio FUENTE REAL como una comunidad dando un solo porcentaje de coeficientes precisando que la propiedad sobre bienes implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes de la parcelación en proporción a su coeficiente de copropiedad.
Así la sola circunstancia de que el Condominio gente real tenga su acceso por las instalaciones del CLUB HOTEL LA HERRADURA no es lo que indica que tienen derecho a zonas comunes, es la prueba documental, dictamen pericial, interrogatorios y demás probanzas arrimadas las que demuestran que las zonas comunes vistas en el plano aportado para la construcción de las torres A y B forman parte del Condominio FUENTE REAL." Con respecto a la demanda de reconvención sostuvo que ante la prosperidad de las pretensiones de la demanda principal dichas pretensiones indemnizatorias no tiene vocación de prosperidad ya que si la Sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURA SA fue la que incumplió desde un principio y no hizo entrega de las zonas comunes a la copropiedad del Conjunto FUENTE REAL, no puede aprovecharse de su propia culpa para reclamar el pago de perjuicios. 6 EL RECURSO DE APELACIÓN 1.
Parte demandada: Considera que la sentencia es incongruente por cuanto las pretensiones de la demanda buscaban que se declarara que el Condominio FUENTE REAL hace parte del CLUB HOTEL LA HERRADURA SA y que se declarara que los copropietarios hacen parte de la sociedad por haber adquirido un apartamento, lo cual no guarda ninguna relación con lo manifestado en la parte resolutiva de la sentencia. Considera que la Sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURA SA separó desde un principio el bien inmueble donde están ubicadas las zonas que se reclaman como comunes y únicamente le entregó a la PREVISORA los lotes Nos. 1 y 2 por lo que dicha entidad únicamente podía actuar como vocera de esos dos predios y no podía incluir como zonas comunes las ubicadas en el lote No. 3.
Considera que no se tuvo en el documento DAPM -03934 emitido por el Departamento Administrativo de Planeación del Municipio de Melgar en donde se dijo que en la resolución No. 010 de 1989 "no se aprobaron zonas comunes". Considera que no podía dar aplicación a la ley 675 de 2001 por cuanto los reglamentos de propiedad horizontal de los bienes que hacen parte del litigio se confeccionaron con base en la ley 16 de 1985.
Considera que es errada la conclusión de tener como accionistas a los propietarios del Conjunto Residencial FUENTE REAL ya que los interrogados reconocieron claramente que ellos no eran accionistas. Parte demandante: Apela la sentencia por cuanto considera que a la parte demandada se le debió imponer una sanción pecuniaria a raíz de la no prosperidad de sus pretensiones indemnizatorias por así preverlo el artículo 206 del CGP, por no haber estimado razonablemente la cuantía de la indemnización solicitada. 7 CONSIDERACIONES Una vez cumplida la ritualidad establecida por el artículo 327 del C.G.P, como quiera que en el presente asunto no se avizora motivo de nulidad alguno que afecte la validez del proceso adelantado y además se reúnen los presupuestos procesales que permiten un pronunciamiento de fondo sobre la cuestión litigiosa, a ello se procede de la siguiente manera: Inicialmente la Sala procederá a realizar un recuento cronológico sobre la vida jurídica del bien inmueble objeto de la Litis.
Realizado esto se confeccionará un inventario de las pruebas que resultan relevantes para tomar una decisión de fondo. Posada la vista sobre el plenario se aprecia que a través de la escritura pública No. 243 del 5 de junio de 1974 Carlos A. Riaño Castañeda transfirió "a título de venta real y efectiva a favor de la Sociedad Inversiones la HERRADURA Limitada, el derecho de dominio y la posesión que tiene sobre un globo de terreno el cual hace parte de la finca denominada La HERRADURA, ubicada en el municipio de Melgar, departamento del Tolima ( ), predio este que tiene una cabida aproximada de ochenta y siete mil ciento cuarenta y siete (87.147) metros cuadrados ( )." [1 1.9 de mayo de 1975, a través de escritura pública No. 2257 Carlos Arturo Riaño en su condición de gerente de la Sociedad Inversiones la HERRADURA Limitada, declaró constituido en condición de copropiedad dicho inmueble.
No obstante, a través de la escritura pública No. 3603 del 22 de junio de 1977, se canceló la escritura pública No. 2257 de 1975 por medio de la cual se constituyó en copropiedad el inmueble. Mediante instrumento No. 3411 del 10 de julio de 1975, Carlos A. Riaño Castañeda en su condición de gerente y representante legal de la Sociedad Inversiones la HERRADURA ltda, sobre el bien inmueble adquirido a través de la escritura pública No. 243 de 1974, declaró "constituida la Urbanización Corporación la HERRADURA - Primera Etapa - y la condición de copropiedad del mismo predio ( )", el cual, según se dijo en la escritura de constitución de la urbanización, figuraba en la Oficina de Registro de 8 Instrumentos Públicos de Melgar bajo el nombre de Club la HERRADURA, pero en dicho acto por voluntad de la sociedad urbanizadora y propietaria del terreno empezó a denominarse "URBANIZACIÓN CORPORACIÓN LA HERRADURA PRIMERA ETAPA".
Asimismo, en la mencionada escritura se protocolizó el reglamento de copropiedad y administración de la Urbanización Corporación la HERRADURA Primera Etapa y se discriminaron las áreas de la misma y su distribución por manzanas así: "La manzana "A" consta de 5 solares o lotes privados, de vías peatonales o andenes y zonas verdes comunes sobre la avenida del club y callejón del cerro.
La manzana "B" consta de 6 solares privados, de vías peatonales o andenes y zonas verdes - comunes sobre el callejón del cerro, la avenida del club y el tramo norte de la avenida del club y el tramo norte de la avenida los fundadores. La manzana "C" consta de 14 solares privados y de vías peatonales o andenes y zonas verdes comunes sobre los tramos norte, oriental y occidental de la avenida los Fundadores y el callejón de los Almendros.
La manzana "D" consta de 8 solares privados, de vías peatonales o andenes y zonas verdes comunes sobre el callejón de los Almendros y sobre los tramos oriental, surorien tal, sur, suroccidental y occidental de la avenida los Fundadores. La manzana "E" consta de 20 solares o predios privados, de un lote para parque forestal y recreativo infantil y de las vías peatonales o andenes y zonas verdes comunes sobre los tramos oriental, suroriental, sur, suroccidental y occidental de la avenida los Fundadores.
La manzana "F" o predio destinado a la sede social de la corporación tiene además de su área privada las vías peatonales o andenes y las zonas verdes comunes sobre la avenida del club sobre el tramo norte de la avenida de los Fundadores.". Manzana esta última cuyos linderos son los siguientes: "Por el norte, en línea quebrada de extensión total aproximada de ciento treinta y siete metros cincuenta centímetros (137.50 mts), lindando con el camino que conduce a la vereda del Águila; por el Oriente, en línea ondulada con extensión total aproximada de trescientos metros (300.00 mts), siendo este costado el eje de la quebrada La Melgara; por el Sur, en línea recta total de ciento treinta y cuatro metros (134.00 mts), lindando en setenta y tres metros veinte centímetros (73.20 mts) con el lote El de la manzana "E" y sesenta metros 9 ochenta centímetros (60.80 mts) con la vía peatonal o zona común del costado Norte del tramo Norte de la vía Avenida los Fundadores; por el Occidente, en línea quebrada de longitud total aproximada de ciento ochenta y nueve metros (189.00 mts), lindando con la vía peatonal o zona común del costado Oriental de la Avenida del Club". 5.1.
Cumple aclarar aquí, que si bien al hacerse la discriminación de las áreas de la copropiedad se dijo que la manzana "F" estaba destinada a ser la sede social de la corporación, dicho bien no fue relacionado como un bien común ni como un área común en los artículos "UNDÉCIMO y DUODÉCIMO" del reglamento de la copropiedad, en los cuales se relacionan los bienes y áreas comunes así: "ARTÍCULO UNDÉCIMO BIENES COMUNES.
Son bienes comunes de dominio inalienable e indivisible de todos los propietarios del inmueble los necesarios para la existencia, seguridad, conservación y fin de los que permiten a todos y cada uno de los propietarios el uso y el goce de su unidad privada a saber: a) El globo de terreno que ocupa el parque forestal y recreativo infantil, sitio donde funciona el pozo séptico central; b) el pozo séptico de las redes de desagüe y alcantarillado; c) la red de distribución de aguas hasta su conexión con la tubería interior de cada uno de los solares o unidades privadas; d) las redes de tuberías para los desagües de las lluvias; e) las vías vehiculares; f) las vías peatonales y las zonas verdes longitudinales y paralelas de las vías vehiculares.
ARTÍCULO DUODÉCIMO ÁREAS COMUNES. Las áreas comunes que en los planos se presentan oscuras, se determinan así: PARQUE FORESTAL Y RECREATIVO INFANTIL; localizado en la manzana "E" sobre el costado occidental del tramo occidental de la vía avenida de los Fundadores, con forma irregular y área de cinco mil trecientos cuatro metros cuadrados (5.304 m2) y se halla comprometido dentro de los siguientes linderos: "Por el norte, línea quebrada de extensión aproximada de ciento treinta y ocho metros treinta centímetros (138.30 mts) lindado por una parte de treinta y cinco metros (35 mts) con el lote "E" diez y ocho (sic) (E-18) de la misma manzana "E" y por otra parte en ciento tres metros con treinta centímetros (103.30 mts) lindados con predios "Inversiones la HERRADURA"; por el oriente, 1F lo y en línea recta de cincuenta y un metros (51 mts) lindado con la vía peatonal o zona común del costado occidental de la avenida de los Fundadores; por el sur oriente y en línea recta de sesenta y cinco metros y dieciséis centímetros (65.16 mts) lindado con el lote E-17 de la misma manzana: por el suroccidente, y en línea ondulada de extensión total aproximada de noventa y cinco metros (95 mts) siendo este costado el eje de la quebrada (La Melgara).
VÍAS VEHÍCULARES. Son vías vehiculares todas aquellas que se requieren para el desplazamiento automotor y para el servicio de los solares o bienes privados, con área total de cinco mil novecientos treinta y seis metros cuadrados (5.936 mts2), se han determinado "avenida del club", "avenida de los fundadores", "callejón de los almendros", "callejón del cerro".
VÍAS PEATONALES Y ZONAS VERDES. Las vías peatonales o andenes y las zonas verdes tienen un área total de cuatro mil cuatrocientos treinta y cuatro metros cuadrados (4.434 mts2), están localizados a lo largo yen los costados de las vías vehiculares. El área total de los terrenos o bienes comunes es de quince mil seiscientos setenta y cuatro metros cuadrados (15.674 mts2)." 5.2.
Así mismo en el mencionado acto jurídico se estableció que: "ARTICULO VIGESIMO PRIMERO. COPROPIEDAD. Los adquirientes a cualquier título de un solar y sus anexidades de propiedad separada serán dueños de él y copropietarios de los bienes y servicios comunes en la proporción señalada en estos reglamentos, pero el derecho de cada propietario sobre los bienes comunes es inseparable del dominio, uso, goce de la respectiva unidad privada". 6.
Por escritura No. 1263 del 27 de marzo de 1981, Carlos Arturo Riaño Castañeda en su condición de representante legal de la Sociedad Inversiones la HERRADURA Limitada, propietaria de • la Urbanización Corporación la HERRADURA Primera Etapa, enajenó "a título de venta a favor de la Sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURASA ( ), el pleno derecho de dominio y la posesión que la sociedad que representa tiene sobre un lote de terreno, identificado en el plano de la urbanización denominada Primera Etapa de la Urbanización Corporación la HERRADURA, con el número (1) de 11 la manzana "F", globo de terreno situado en el municipio de Melgar departamento del Tolima, dentro del conjunto recreacional La HERRADURA ( )." Lote de terreno alinderado de la siguiente manera: "Por el norte, en línea quebrada de extensión total aproximada de ciento treinta y siete metros cincuenta centímetros (137.50 mts), lindando con el camino que conduce a la vereda del Águila; por el Oriente, en línea ondulada con extensión total aproximada de trescientos metros (300.00 mts), siendo este costado el eje de la quebrada La Melgara; por el Sur, en línea recta total de ciento treinta y cuatro metros (134.00 mts), lindando en setenta y tres metros veinte centímetros (73.20 mts) con el lote El de la manzana "E" y sesenta metros ochenta centímetros (60.80 mts) con la vía peatonal o zona común del costado Norte del tramo Norte de la vía Avenida los Fundadores; por el Occidente, en línea quebrada de longitud total aproximada de ciento ochenta y nueve metros (189.00 mts), lindando con la vía peatonal ozona común del costado Oriental de la Avenida del Club".
Acotando aquí que el lote denominado No. de la manzana F de que trata la Escritura Pública atrás citada es el mismo lote denominado Manzana F de que trata la escritura No. 3411 del 10 de julio de 1975, conforme lo permite inferir la identidad de sus linderos. En la mencionada escritura No. 1263 de 1981 se expresó igualmente que "Este globo de terreno fue destinado en los planos de la urbanización para sede social y se encuentra localizado sobre la esquina que forman los costados oriental de la avenida del club y norte del tramo norte de la avenida de los Fundadores, con acceso directo desde las vías, forma irregular, área de veinticinco mil novecientos sesenta y ocho metros cuadrados (25.968 mtr 2)"; como asimismo se dijo que "la vendedora Inversiones la HERRADURA Limitada declara que la Urbanización la Corporación la HERRADURA Primera Etapa está debidamente autorizada y legalizada por las autoridades competentes y que puede vender solares de acuerdo con el plano de la urbanización"; y que "El lote de terreno ( ) lo transfiere la sociedad vendedora, junto con las obras y mejoras que en él se encuentran construidas.", como también: "OCTAVO: Que el comprador se compromete a cumplir en forma estricta con las obligaciones que le corresponden, las cuales se hallan estipuladas en el Reglamento de 12 Vecindario de/ Conjunto Recreacional La Herradura y el Reglamento de Copropiedad y Administración de la Urbanización Corporación la Herradura, Primera Etapa, los cuales ha tenido a la vista y que fueron protocolizados en la forma que se menciona en el punto Quinto de esta esciitura." 7.
A través de la escritura pública No 3860 del 14 de octubre de 1988 la sociedad CLUB HOTEL la HERRADURA SA, en calidad de nueva propietaria del predio denominado como lote No. 1 de la manzana F de la Urbanización Corporación la HERRADURA realizó los actos jurídicos que a continuación se mencionan: a) Dividió materialmente el referido inmueble en tres lotes identificados así: Lote Número 1 situado sobre el lindero occidental de la manzana F, con un área de 2.502 metros cuadrados;
Lote Número 2 situado sobre los linderos que conforman la esquina nor- occidental de la manzana F, con un área de 3.308 metros cuadrados; y Lote Número 3 con un área de 20.158 metros cuadrados, en el que ya se encontraba construida la sede recreativa del Club Hotel la Herradura SA, constante de piscina, escenarios deportivos y escenarios recreativos etc; y b) Constituyó un "Fideicomiso Inmobiliario" por medio del cual le transfirió a la Sociedad Fiduciaria LA PREVISORA LTDA los inmuebles número 1 y número 2, "con el fin de construir en él un proyecto de unidades de vivienda" denominado Condominio FUENTE REAL.
(Subrayas fuera del texto oriciinal) 7.1. Se expresó también, que "dentro del lote número tres (3) se constituye una servidumbre de acceso vehicular y una zona de parqueo que sirve a los apartamentos que se construirán en los lotes número uno (1) y dos (2) y la sede social recreativa ubicada en el lote número tres (3), la cual se determinara únicamente para efectos de esta servidumbre ( )." 7.2.
Con respecto al fideicomiso que se constituyó en el mencionado instrumento se dijo: "presente nuevamente la doctora MARTHA CONSTANZA SUAREZ LOZANO, de.las condiciones civiles anotadas, obrando en su calidad de gerente y representante legal de la sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURAS.A. Según lo 13 previsto en el encabezamiento del presente documento, quien en adelante y para todos los efectos se denominara el fideicomitente inicial expreso:
PRIMERO: que es su voluntad constituir un Fideicomiso inmobiliario por medio del cual transfiere a la sociedad fiduciaria LA PREVISORA, los inmuebles números uno (1) y dos(2) descritos anteriormente, con el fin de construir en él un proyecto de unidades de vivienda que se denominará CONDOMINIO FUENTE REAL, previa determinación por parte de la sociedad fiduciaria LA PREVISORA LTDA, de la viabilidad técnica, jurídica y financiera de la construcción (que en adelante se llamara el proyecto), mediante la vinculación a este negocio de fideicomitentes adherentes, todo en los términos y condiciones que se expresan a continuación. (Subrayas fuera del texto original)
SEGUNDO: que ejerce el derecho de dominio y posesión sobre los lotes número uno (1) y dos (2), alinderados anteriormente.
TERCERO: TRANSFERENCIA: que por medio de este instrumento transfiere a título de fiducia irrevocable a la sociedad fiduciaria LA PREVISORA los lotes número uno (1) y dos (2) mencionados. í • •)
OCTAVO: el presente contrato tiene por objeto final la construcción de un proyecto de unidades de vivienda y constara de dos fases a saber: fase A previa y fase B o definitiva.
NOVENO: FASE A O PREVIA: tendrá una duración de seis (6) meses contados a partir de la fecha de la iniciación de la preventa, de lo cual se dejara constancia mediante acta que suscriban EL FIDEICOMITENTE INICIAL YA LA SOCIEDAD FIDUCIARIA LA PREVISORA LTDA en dicho sentido. Si llegada esa fecha las obligaciones previstas a cargo de las partes para la fase A no se han cumplido en su totalidad, el plazo podrá prorrogarse automáticamente, por una sola vez, por acuerdo de las partes y un periodo igual al inicial.
Si por el contrario antes de terminarse el plazo la sociedad FIDUCIARIA LA PREVISORA LTDA, considera que el proyecto no es viable, previo el cumplimiento de las obligaciones determinadas para esta fase, el termino se reducirá procediéndose a restituir al FIDEICOMITENTE INICIAL, los bienes y los estudios entregados y a los FIDEICOMITENTES ADHERENTES los dineros por 14 estos entregados para la construcción, con los rendimientos producidos a la fecha de la restitución, así como las acciones que estos hubieren entregado, a título de fiducia, a la SOCIEDAD FIDUCIARIA LA PREVISORA, dándose así por terminado el presente contrato. 1.
DECIMO: FINALIDAD FASE A: la finalidad perseguida por el FIDEICOMITENTE INICIAL y la SOCIEDAD FIDUCIARIA LA PREVISORA LTDA, durante esta fase, es la determinar la viabilidad de desarrollar un proyecto de construcción de unidades de vivienda a través de la fiduciaria mercantil en los inmuebles transferidos.
DECIMO PRIMERO: para determinar la viabilidad de la construcción será necesario dar cumplimiento a las siguientes obligaciones: i) POR PARTE DE LA SOCIEDAD FIDUCIARIA LA PREVISORA LTDA: Estudiar y definir la viabilidad técnica, jurídica y financiera del proyecto a: desarrollar, con base en los documentos e informes que el FIDEICOMITENTE INICIAL se obliga a entregar dentro del primer mes de esta fase, no obstante, la construcción del proyecto con base en dichos estudios, ocasionara responsabilidad alguna a la SOCIEDAD FIDUCIARIA LA PREVISORA •LTDA, asumiendo está el FIDEICOMITENTE INICIAL.
Vincular a terceras personas que, con base en el proyecto arquitectónico aprobado, quieren participar como FIDEICOMITENTES ADHERENTES y se vinculen mediante la celebración de ofertas comerciales de fideicomisos de inversión y de ser viable el proyecto la escritura de venta una vez se dé por terminada la construcción del mismo. (Subrayas fuera del texto original)
PARÁGRAFO PRIMERO: La labor de vinculación de inversionistas podrá ser desarrollada por el FIDEICOMITENTE INICIAL o por la SOCIEDAD FIDUCIARIA LA PREVISORA LTDA, directament6e o mediante la celebración de un contrato con una firma inmobiliaria especializada con cargo, en primer término, al FIDEICOMITENTE INICIAL y de ser viable el proyecto, con cargo al fideicomiso.
(Subrayas fuera del texto oridinal) 15 PARÁGRAFO SEGUNDO: el número de FIDEICOMITENTES DE INVERSION requerido para determinar la viabilidad será el que determine la sociedad FIDUCIARIA LA PREVISORA LTDA.
PARÁGRAFO TERCERO: queda entendido que son requisitos esenciales para vincularse al proyecto: 7) haber sido aceptado como afiliado o usuario de los servicios que el fideicomitente inicial presta dentro de las áreas recreativas del predio identificado como lote número tres (3), exhibiendo la correspondiente constancia de la sociedad fiduciaria LA PREVISORA. 2) Poseer o adquirir acción es en la sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURASA, cuya cantidad será proporcional al número de metros cuadrados de área privada que el fideicomitente adherente desee adquirir.
Esta proporción se obtiene dividiendo el número total de acciones suscritas y pagadas de la sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURA SA, por el número total de metros cuadrados de área privada del proyecto de construcción objeto de este contrato: dicho resultado establecerá el número de metros cuadrados a que equivale cada acción. No obstante el trámite de adquisición de acciones, pago y demás de las mismas será efectuado directamente entre el fideicomitente adherente o tercera persona que desee vincularse al proyecto de construcción y quien las posea dentro del mercado abierto que rige estas transacciones no adquiriendo responsabilidad alguna la sociedad fiduciaria la PREVISORA LTDA en la realización y desarrollo de dicho acto.
¡Subrayas fuera del texto oriqinal)
PARÁGRAFO CUARTO: queda entendido que en el contrato de oferta comercial de fideicomiso de inversión los fideicomitentes adherentes, sean socios nuevos o antiguos en la sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURA SA entregarán a título de fiducia a la sociedad fiduciaria la PREVISORA limitada, no solo los dineros con destino a la construcción del proyecto sino el número de acciones que previamente determine el fideicomitente inicial, mediante comunicación escrita que dirija a la sociedad fiduciaria la PREVISORA LTDA, y en un todo conforme a lo previsto en el literal i), capítulo II de la presente cláusula, con fin de que esta lo represente en su calidad de socio accionista y hasta la terminación de un ochenta por ciento (80%), como mínimo del proyecto de construcción. d) adelantar con el apoyo del fideicomitente inicial la promoción y publicidad del proyecto. 16 ü) POR PARTE DEL FIDEICOMITENTE INICIAL: a) entregar a la sociedad fidu'ciaria la PREVISORA LTDA, las escrituras públicas del inmueble objeto de la fiducia con tradición de veinte (20) años ye! folio de matrícula inmobiliaria actualizado que lo acredite como propietario del inmueble. b) entregar la totalidad de los diseños y estudios técnicos requeridos para el desarrollo del proYecto de construcción, quedando entendido que de ser viable el proyecto, se obliga para con la sociedad fiduciaria la PREVISORA LTDA, y para con los fideicomitentes adherentes, a responder por cualquier daño o perjuicio que se ocasiones a la obra, cuando estos ten dan origen en los estudios entre qados. c) entregar e! balance comercial de los dos (2) últimos años. d) entregar el flujo de fondos del proyecto a desarrollar. e) entregar los planos arquitectónicos debidamente aprobados. f) entregar el presupuesto general del proyecto a nivel de precios unitarios. a) entregar la licencia de construcción o en su defecto la aprobación final del municipio. h) cancelar los gastos notariales de beneficencia y registro que ocasiones el presente contrato. i) enviar a la sociedad fiduciaria la PREVISORA LTDA, antes de que las terceras personas que se vinculen al proyecto sus criban las ofertas comerciales de fideicomiso de inversión, una relación en la cual se establezca el número de acciones que poseen o que hayan sido adquiridas por éstos, determinado el porcentaje de participación en el proyecto así corno la equivalencia de participación en el número de metros cuadrados de área privada que adquirirán en dicho proyecto. j) colocar en el lugar en donde se desarrollará el proyecto una valla comercial con el nombre de la sociedad fiduciaria la PREVISORA LTDA, como administradora del proyecto a desarrollar.
¡Subrayas fuera del texto original)
PARÁGRAFO PRIMERO: queda entendido que el fideicomitente inicial adquiere desde ya la obligación de entregar los documentos que le solicite la sociedad fiduciaria LA PREVISORA LTDA y que no se encuentren detgrminados anteriormente.
PARÁGRAFO SEGUNDO: en igual forma el fideicomitente inicial se obliga a cancelar los gastos no reembolsables en la fase A correspondientes a estudio de títulos del inmueble transferido y avaluado si a ello hubiere lugar. De Oausarse dichos gastos durante la fase B estos serán cancelados por el 17 fideicomiso. El valor correspondiente a la publicidad y promoción será asumido en su totalidad por el fideicomitente inicial durante la fase A. iii) POR PARTE DE LOS FIDEICOMITENTES ADHERENTES: a) haber sido aceptado como afiliado o usuario de los servicios que el fideicomitente inicial presta dentro del lote número tres (3) o sede social y recreativa; y adquirir o poseer acciones en la sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURA SA antes de suscribir la oferta comercial del fideicomiso de inversión con el fin de poder participar en el proyecto de construcción adquiriendo un porcentaje de participación en el mismo, que será equivalente al número de metros cuadrados de área privada que adquirirán en el mencionado proyecto en un todo conforme a lo previsto en el literal i), capítulo ii) de la presente cláusula. b) adherirse al proyecto de construcción, mediante la celebración de un contrato de oferta comercial de fideicomiso de inversión y cancelar el derecho de vinculación previamente determinado por la sociedad fiduciaria la PREVISORA LTDA, quedando entendido que en dicho fideicomiso los fideicomitentes adherentes, sea socios nuevos o antiquos de la sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURA SA, entre darán a título de fiducia a la sociedad fiduciaria la PREVISORA LTDA, no solo los dineros con destino a la construcción del proyecto sino al número de acciones que previamente determine el fideicomitente inicial, mediante comunicación escrita que dirija a la sociedad fiduciaria la PREVISORA LTDA, y en un todo conforme a lo previsto en el literal capítulo ii) de la presente cláusula, con el fin de que lo represente ante aquella en su calidad de socio accionista y hasta la terminación en un ochenta por ciento (80%) como mínimo de la construcción del proyecto.
(Subrayas fuera del texto original)
DÉCIMO SEXTO: FASE B 0 DEFINITIVA: esta fase tendrá la duración necesaria para el cumplimiento de sus fines sin que exceda de veinte (20) años y se contará a partir del día siguiente en que se dé por terminada la fase A o su prórroga si hubo lugar a ella.
DÉCIMO SÉPTIMO: la finalidad perseguida por este contrato durante la fase B es la construcción de un proyecto de unidades de vivienda, su administración hasta la construcción, cancelación de pasivos adquiridos por el proyecto, la transferencia, escrituración y entrega de las áreas construidas 18 a lós fideicomitentes adherentes y la liquidación del fideicomiso, siendo este un proyecto para ser construido al costo, el cual debe ser financiado íntegramente por los fideicomitentes adherentes en un todo conforme a los costos relacionados en la programación del proyecto que elaborará el fideicomitente inicial, la cual debe ser aprobada por la iunta administradora del mismo.
Queda entendido que los gastos que el fideicomitente inicial efectúe durante la fase A o previa de cada etapa, una vez se determine su viabilidad, serán reembolsados por el fideicomiso al fideicomitente inicial, pudiendo autorizar a la sociedad fiduciaria la PREVISORA LTDA, para que efectúe tal reembolso, mediante el abono o cuotas que deban cancelar los fideicomitentes adherentes que previamente determine el fideicomitente inicial, en la cuantía que este establezca en virtud de las ofertas comerciales de fideicomisos de inversión que hubieren suscrito, para tales efectos el fideicomitente inicial presentará a la junta administradora del fideicomiso una relación de los pagos efectuados, de las obligaciones que hubiere contraído y que estén por cancelar así como de los contratos celebrados por el fideicomitente inicial, durante la fase A, con el visto bueno de la sociedad fiduciaria la PREVISORA LTDA, a fin de continuar con la ejecución de los mismos si hay lugar a ellos.
(Subrayas fuera del texto original) (—)
PARÁGRAFO TERCERO: El desarrollo de la construcción será en un todo de acuerdo con los planos aprobados y estudios entregados por el fideicomitente inicial, quedando entendido que en el evento en que sea necesario realizar variaciones o modificaciones a éstos, que impliquen cambios sustanciales a la obra a iuicio de la sociedad fiduciaria la PREVISORA LTDA, estos serán aprobados por la junta administradora del fideicomiso.
(Subrayas fuera del texto oriqinal)
DÉCIMO OCTAVO: CONSTRAPRESTACIÓN: El fideicomitente inicial recibirá a título de contraprestación por su aporte y participación en el fideicomiso la realización de las obras comunales previstas en el anexo número uno (1) del presente contrato que se presenta para su protocolización, las cuales se efectuarán en el lote número tres (3) descrito al inicio de esta escritura.
(—)
VIGÉSIMO: OBLIGACIONES DE LAS PARTES PARA LA FASE B: ( ) b) celebrar los contratos de ofertas comerciales de fideicomiso de inversión con los 19 fideicomitentes adherentes que aporten recursos para la construcción del proyecto y una vez concluida la construcción, transferir mediante otorgamiento de escrituras públicas las áreas que a cada uno correspondan, quedando entendido que en dichos contratos los fideicomitentes adherentes sean nuevos o antiguos socios de la sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURA SA entregaran a título de fiducia, a la sociedad fiduciaria la PREVISORA LTDA, no solo los dineros con destino a la construcción del proyecto sino el número de acciones que previamente determine el fideicomitente inicial ( ). h) aceptar o rechazar el ingreso de fideicomitentes adherentes, así como aprobar las cesiones que efectúen siempre y cuando hayan cumplido con el requisito de adquirir acciones en la sociedad hotel la HERRADURA sa ( )."(Subrayas fuera del texto original) 8.
La fiduciaria La Previsora, en desarrollo de las facultades y deberes o cargas conferidas impuestas por el contrato de fideicomiso inmobiliario atrás mencionado a través de la escritura pública No. 2195 del 25 de mayo de 1990 protocolizó el reglamento de propiedad horizontal de la Torre A construida en el Lote No. 1 del Condominio Fuente Real.
Instrumento público en el que la Fiduciaria expresó lo siguiente: "PRIMERO: que presenta para su protocolización los siguientes documentos: 1) licencia de construcción resolución No. 010 de enero 24 de 1989 expedida por la secretaría de obras públicas del municipio de Melgar Tolima, 2) proyecto de división del edificio FUENTE REAL propiedad horizontal. 3) memoria descriptiva del edificio FUENTE REAL propiedad horizontal. 4) especificaciones de construcción del edificio FUENTE REAL propiedad horizontal. 5) un (1) juego de un plano arquitectónico del Edifico FUENTE REAL propiedad horizontal. 6) un juego de planos de propiedad horizontal del edificio FUENTE REAL propiedad horizontal. 7) certificado de cámara y comercio de Bogotá de inscripción de la sociedad fiduciaria la PREVISORA LTDA. 8) decreto de nombramiento No. 2310 del 7 de octubre de 1989 de la doctora Eunice Santos Acevedo. 9) acta de posesión No. 0766 del 27 de octubre de 1989.
(Subrayas fuera del texto original)
SEGUNDO: Que eleva a escritura pública el reglamento de propiedad horizontal del edificio FUENTE REAL propiedad horizontal, cuyo tenor literal 20 se transcribe en el presente instrumento así: REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL CONDOMINIO RESIDENCIAL FUENTE REAL EDIFICIO A. EL CUAL SE ENCUENTRA UBICADO DENTRO DE LA URBANIZACIÓN LA HERRADURA EN LAS INSTALACIONES DEL CLUB HOTEL LA HERRADURA SA EN EL MUNICIPIO DE MELGAR TOLIMA.
Este reglamento se refiere al edificio A del condominio residencial FUENTE REAL cuyo acceso se efectúa por las instalaciones del CLUB HOTEL LA HERRADURA SA, marcado en su puerta principal con el No. 21-61 de la carrera 7 nomenclatura urbana de Melgar To/ima, de conformidad con la ficha catastral al edificio A le corresponde el número 21-85 de la carrera 7°, prescribe los derechos y obligaciones recíprocos de los copropietarios, determina el inmueble, la proporción en la cual cada propietario es dueño en relación a los bienes de propiedad comOn, determina las áreas de propiedad privada o exclusiva, la forma como se gobierna la comunidad y disposiciones varias que regulan el funcionamiento de los propietarios y usuarios de todas y cada una de las unidades privadas independientes que en total de 18 apartamentos y 24 garajes conforman el condominio residencial FUENTE REAL ( ).
ARTÍCULO TERCERO: BIENES COMUNES: Los bienes de propiedad común se encuentran señalados con paralelas inclinadas en los planos de propiedad horizontal que se protocolizan con la escritura que contenga este redamento. Son bienes de propiedad común los necesarios para la existencia, la seguridad y conservación de los edificios y que permitan a los propietarios el buen uso de las unidades privadas: son bienes comunes por vía de ejemplo los siguientes: el terreno sobre el cual se levanta el edificio, las zonas de acceso, áreas verdes, los cimientos, la estructura, los muros perimetrales, las instalaciones sanitarias y de alcantarillado, mientras estén en zonas comunes, las fachadas del edificio, los ductos de aseo y ventilación, las instalaciones de iluminación de las áreas de propiedad común. En general son zonas comunes todas aquellas que no se hubieran adjudicado en propiedad a una persona y que no son objeto de determinación especial mediante linderos de este reglamento.
(Subrayas fuera del texto original) (—)
ARTÍCULO DÉCIMO SEGUNDO: DISPOSICIONES TRANSITORIAS: Mientras se construyen los cuatro (4) edificios de apartamentos proyectados en el 21 fideicomiso, con lo cual los copropietarios se convierten en los únicos accionistas de la sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURA S.A., se designa a ésta como administrador provisional general. Una vez se construyan y se entreguen los apartamentos que conforman los cuatro edificios, el administrador provisional general entregará la administración de los edificios a un administrador provisional especial que será designado por los copropietarias del edificio.
(Subrayas fuera del texto original) U-)
ARTÍCULO VIGÉSIMO SEGUNDO: TRANSITORIO: El edificio A del condominio residencial FUENTE REAL es el primer edificio del proyecto de cuatro unidades por lo que una vez construidos todos se unificarán los reglamentos de copropiedad, a fin de que las instalaciones del club se conviertan en áreas comunes, pues los copropietarios serán a su vez los únicos accionistas del CLUB HOTEL LA HERRADURA S.A. En tanto se confecciona este reglamento los copropietarios del edificio A del conjunto residencial FUENTE REAL tendrán los siguientes derechos y deberes: 1) el acceso peatonal y vehicular por la puerta principal ubicado en el lote 3 en el cual se constituyó una servidumbre para zona de parqueo de la sede social recreativa y las 4 unidades proyectadas. 2) a utilizar los servicios de la sede recreativa para sí, sus inmediatos familiares y arrendatarios, cumpliendo con el reglamento interno de afiliados al CLUB HOTEL LA HERRADURA S.A. 3) A transferir libremente su apartamento, sujetándose únicamente al Parágrafo Tercero del Artículo Décimo Primero de la escritura del Fideicomiso, pero aclarándose que la solicitud de aceptación como afiliado debe estudiarse por el comité de Aceptación y Disciplina. 4) En virtud de la obligación de adquirir acciones del CLUB HOTEL LA HERRADURA S.A., la ubicación de los apartamentos dentro de las áreas de la sede social y la total necesidad de servicios recreativos, la suspensión de los servicios por las causales estipuladas por el reglamento interno de afiliados, debe ser consultada al Comité de Aceptaciones y Disciplina, para que la decisión final sea adoptada conjuntamente con la Junta Directiva de la sociedad." (Subrayas fuera del texto original) 9.
La sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURA SA y la fiduciaria La PREVISORA a través de la escritura pública número 3449 del 14 de septiembre de 1992 22 liquidaron de común acuerdo el contrato de fiducia celebrado a través de la escritura pública número 3860 del 14 de octubre de 1988. Por virtud de la aludida liquidación, en el mencionado documento se hicieron las siguientes precisiones con relación a los bienes inmuebles que la sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURA SA le había entregado a la fiduciaria la PREVISORA con ocasión del contrato de fiducia que entre ellas se declaró liquidado: "SÉPTIMA: que teniendo en cuenta que el lote número 1 antes mencionado al cual le corresponde la matrícula inmobiliaria número 3660013468 de la oficina de registro e instrumentos públicos de Melgar no se construyó en su totalidad, las partes de común acuerdo proceden por medio del presente instrumento a desenglobarlo en dos lotes determinados en el plano que se protocoliza con este instrumento así: a) lote que se denominará lA situado sobre el lindero occidental de la manzana F con forma regular y área de 1078 m2 ( ). b) Lote que se denominará "Uno B", situado sobre el lindero occidental de la manzana F, con forma irregular y área de 1.424. m2 ( ).
OCTAVA: Que teniendo en cuenta que no se llevó a cabo ninguna construcción e el lote número B (Uno 8) y el lote número 2 citados anteriormente, la fiduciaria, por este publico instrumento procede a hacer entrega a título de restitución fiduciaria al fideicomitente inicial de los siguientes inmuebles: 1) lote Uno B situado sobre el lindero occidental de la manzana F, con forma irregular y área de 1.424 m2 ( ).
Lote número 2 ( ) situado sobre los linderos que forman la esquina noroccidental de la manzana F, con forma irregular y área de 3.308 m2 ( )". Y se hizo también devolución de cuatro garajes ubicados en edificio A construido por la PREVISORA en desarrollo del contrato de fiducia, "( ) quedando pendiente únicamente por restituir las acciones de qué trata la cláusula vigésima cuarta de la escritura número 3860 del 14 de octubre de 1988 de la notaria octava de Bogotá entregadas a título de fiducia, restitución que se efectuará posteriormente en los términos y condiciones que acuerden las partes". 23 Devueltos los referidos inmuebles al patrimonio de la sociedad Club Hotel la Herradura SA, a través de la escritura pública No. 3370 del 22 de junio de 1993, otorgada en la notaría 36 del círculo de Santafé de Bogotá, ésta enajenó a favor de la Sociedad Inversiones la Herradura ltda el inmueble denominado como Lote 18, en la cual entre otras cosas se expresó: "PARÁGRAFO: Dentro de esta compraventa queda incluido el derecho de copropiedad sobre los bienes comunes de/Edificio constituido en propiedad horizontal de conformidad con lo previsto en el artículo 10.
Del decreto 1365 de 1986.
TERCERO: Que queda incluido dentro de esta compraventa el derecho de servidumbre sobre el lote No. tres (3) de propiedad del CLUB HOTEL LA HERRADURA S.A. para el acceso vehicular y el derecho de parqueo para los apartamentos que se construyan en los lotes uno A (I-A), uno B (1-8) y dos (2) en la zona demarcada así: Situado sobre el lindero occidental de la manzana F y entre los lotes números uno (1) y dos (2), a los cuales les da acceso directo ya que está destinado para acceso y parqueo vehicular" "SÉPTIMO: EL EDIFICIO CONDOMINIO RESIDENCIAL FUENTE REAL, de la cual son parte los garajes A-6, A-9, A-12, A-16, A-U y A-18, fue constituido en propiedad horizontal con el lleno de los requisitos exigidos por la Ley 16 de 1985, y su reglamento elevado a escritura pública número dos mil ciento noventa y cinco (2195) de/ veinticinco de mayo de mil novecientos noventa (1990) de/a Notaría Catorce de Bogotá, debidamente registrada.
Copia de este reglamento en lo pertinente, se protocolizó con escritura número mil cuatrocientos ochenta y uno (1481) de mil novecientos noventa y dos (1992) en esta Notaría.
PARÁGRAFO: Tanto el reglamento de copropiedad que cobija estos inmuebles como e/ de vecindario de la urbanización en general, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios del Condominio FUENTE REAL" (Subrayas fuera de/texto original) Dicho inmueble, también fue sometido a régimen de propiedad horizontal a través la escritura pública No. 0859 del 15 de marzo de 1995, en la cual se expresó lo siguiente: 24 "Compareció Alex Astrid Suarez Lozano ( ) obrando en nombre y representación de la sociedad denominada INVERSIONES LA HERRADURA LIMITADA ( ) y manifestó:
PRIMERO: Que por medio del presente instrumento constituye en propiedad separada y horizontal el edificio B del condominio FUENTE REAL ( ), y presenta para su protocolización los siguientes documentos: a) proyecto de división. b) memoria descriptiva. c) en plancha los planos arquitectónicos aprobados y de localización ( ). d) licencia de construcción.
SEGUNDO: Que presenta para su protocolización y se eleva a escritura pública el reglamento del edificio B del condominio FUENTE REAL propiedad horizontal y la licencia de construcción número 157 del 31 de agosto de 1993 expedida por el departamento administrativo de planeación municipal de Melgar Tolima ( ).
ARTÍCULO 1. OBJETO: El objeto de este reglamento es el de someter los inmuebles que conforman el condominio FUENTE REAL edificio B propiedad horizontal, al régimen de la propiedad horizontal previsto en la ley 182 de 1948 y el decreto 1365 de 1986. Para tal efecto determina la totalidad del inmueble, los bienes privados que lo conforman y los bienes de uso común; consagra los derechos y prescribe las obligaciones de los propietarios actuales y futuros y en lo pertinente, de los tenedores a cualquier título; establece las normas sobre expensas comunes y las relativas a la constitución y funcionamiento de los ámanos de administración del inmueble.
(Subrayas fuera del texto original)
ARTÍCULO 2. EFECTOS: Las disposiciones de este reglamento del cual hacen parte integrante los planos el proyecto de división, la memoria descriptiva, tienen fuerza obligatoria para el propietario actual del inmueble y para futuros adquirentes de derechos reales sobre los bienes de dominio privado en el que aquel se divide y en lo pertinente para todas las personas que a cualquier título usen o gocen de cualesquiera de dichos bienes privados.
ARTÍCULO 4. PROPIETARIO: Los inmuebles que conforman el condominio FUENTE REAL edificio B propiedad horizontal son actualmente propiedad de la sociedad INVERSIONES LA HERRADURA ( ) adquirido así: 1. El lote de terreno lo adquirió por compra que de él hizo a la sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURA so en los términos de la escritura pública No. 3370 del 22 de junio 25 de 1993, otorgada en la notaría 36 del círculo de Santafé de Bogotá inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria No. 366-0021815. 2.
La propiedad de la edificación accedió al derecho de dominio sobre el terreno, gue en virtud de los títulos descritos pertenece en el momento de otorgar este reglamento a la sociedad INVERSIONES LA HERRADURA LTDA, en razón de haber construido a sus expensas el condominio FUENTE REAL edificio B propiedad horizontal en ejecución de planos arquitectónicos aprobados en la licencia de construcción No. 157.
(Subrayas fuera del texto original)
ARTÍCULO
7. DESCRIPCIÓN DEL CONDOMINIO: el condominio FUENTE REAL edificio B propiedad horizontal comprendido en tal concepto a lo largo de este reglamento al lote de terreno ya la edificación en él levantada, consta de 12 apartamentos desarrollados del primero al tercer piso y de 16 garajes desarrollados en semisótano.
ARTÍCULO
8. CLASES DE BIENES: el condominio FUENTE REAL bloque B propiedad horizontal objeto de este reglamento ha sido diseñado y construido para someterlo al régimen de propiedad horizontal, de tal manera que sus propietarios serán dueños exclusivos de sus unidades privadas y partícipes en la copropiedad de bienes de dominio común en las proporciones que se establecen en el presente reglamento.
BINES DE DOMINIO COMÚN.
ARTÍCULO 10. DEFINICIÓN: como se indica en los planos para la propiedad horizontal en línea de 45 grados y se expresa en el proyecto de división, son bienes de propiedad común y de dominio inalienable e indivisible de todos los copropietarios los necesarios para la existencia, seguridad, conservación, uso y goce del inmueble y los bienes privados que lo conforman, además de aquellos que tienen la calidad de comunes por disponerlo así este reglamento.
ARTÍCULO 11. DETERMINACIÓN: son bienes comunes de la totalidad de los copropietarios los que a continuación se relacionan en forma enunciativa y no taxativa: 1) el lote de terreno sobre el cual se levanta la edificación ( ). 2) El subsuelo correspondiente al terreno ( ). 3) los cimientos y fundiciones que inician la estructura de la edificación. 4) los entrepisos o placas de concreto, los muros de fachadas, tanto internos como externos, los muros 26 medianeros entre unidades privadas y demás elementos que forman la estructura de la edificación. 5) Las instalaciones generales de energía ( ). 6.
Las instalaciones de acueducto ( ). 7) las instalaciones generales de teléfono ( ). 8) las instalaciones y lámparas para energía de zonas comunes lo mismo que las instalaciones de acueducto para el aseo y mantenimiento de las zonas comunes. 9) los buitrones de instalaciones eléctricas, hidráulicas y los de ventilación. 10) las bajantes de aguas lluvias. 11) los halles de acceso, los tacos de escaleras y los corredores de circulación en cada uno de los pisos. 12) el techo que sirve de cubierta a la edificación. 13) en general, todas aquellas cosas y servicios sobre los cuales ninguno de los copropietarios pueda alegar un derecho de propiedad exclusivo, por razón de su misma naturaleza y/o por no habérsele transferido como pertenencia de propiedad individual.
ARTÍCULO 12. BIENES COMUNES: las áreas de los principales bienes comunes son por pisos, las siguientes: SEMISÓTANO. Acceso vehicular y peatonal, circulación, contadores de agua, 1 disponible, escalera, sistema eléctrico, strip telefónico, muros, columnas. PRIMER PISO. Acceso, escalera, circulación, matera, muros, ductos, columnas. SEGUNDO PISO.
Acceso, escalera, circulación, matera, muros, ductos, columnas. TERCER PISO. Acceso, escalera, circulación, matera, muros, ductos, columnas. Área de la cubierta 585,20. Área del lote 18 1424,00. Área del lote (total de todo el condominio 5810,00).
ARTÍCULO
15. DERECHOS SOBRE LOS BIENES COMUNES: el derecho de cada propietario sobre los bienes comunes es proporcional al valor de su respectivo bien de dominio privado, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad asignados en el capítulo VI de este reglamento.
ARTÍCULO
16. USO DE LOS BIENES COMUNES: Cada propietario podrá servirse a su arbitrio de los bienes comunes siempre que los utilice según su destino ordinario y no perturbe el uso legítimo de los demás propietarios. 27 DISPOSICIONES ESPECIALES: el edificio B del condominio FUENTE REAL es el segundo edificio del condominio el cual en su totalidad consta de cuatro edificios: el A, B, C, y D, el reglamento de propiedad horizontal del edificio A fue protocolizado en los términos de la escritura pública número 2195 del 25 de marzo de 1990, otorgada en la notaria 14 del círculo de Santa Fe de• Bogotá e inscrita en los folios de matrícula inmobiliaria número 366-0017150 el 366-0017191 inclusive en su orden en la oficina de registro del círculo de Melgar departamento del Tolima aunque cada uno de los cuatro edificios que conforman el condominio FUENTE REAL, están construido sobre lotes independientes una vez estén construido s y entregados los cuatro edificios LA, B, C y DI estos podrán funcionar bajo una sola administración, ya que tienen zonas comunes y un solo acceso común el cual es a través del club la HERRADURA S.A. (Subrayas fuera del texto original) Por lo tanto, se establecen dos tablas de coeficientes, una para el edificio en sí y otra que se irá modificando a medida que se vayan construyendo los edificios.
Como el edificio B del condominio FUENTE REAL propiedad horizontal hará parte del CLUB HOTEL LA HERRADURA S.A. los copropietarios y/o los usuarios de los apartamentos, se obligan cumplir en un todo el reglamento de utilización de servicios y los estatutos del CLUB HOTEL LA HERRADURA ( ". (Subrayas fuera del texto original) No sobra recordar que junto con las escrituras contentivas de los reglamentos de propiedad de cada una de las dos torres componentes del conjunto FUENTE REAL fueron protocolizadas las correspondientes licencias de construcción de éstas, autorizaciones que fueron tramitadas por el arquitecto Daniel Peláez quien en ambos documentos manifestó actuar en representación de la Sociedad Club Hotel la Herradura SA.
Verificada la tradición histórica de los inmuebles que actualmente componen el Conjunto Residencial FUENTE REAL sobre el que versa la presente causa, así como también los diferentes negocios jurídicos que sobre los mismo han sido realizados, debe entonces proseguirse, como al inició se indicó, con la relación de las demás pruebas que resultan relevantes para la resolución de la Litis. 28 13.1.
Al proceso se allegó el plano que en su momento fue aprobado por la Secretaría de Obras Públicas de Melgar -tal cual se desprende de los sellos en él impuestos por la mentada autoridad pública- y que también fuera protocolizado junto con los reglamentos de propiedad horizontal de cada edificio del conjunto residencial FUENTE REAL, en el que el mencionado arquitecto DANIEL PELÁEZ a la hora de efectuar el cuadro de las áreas del proyecto constructivo a emprender, siguiendo las indicaciones dadas por la Sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURA SA indicó lo siguiente -fi. 651/C1-3-: Área total del terreno 25.968 metros cuadrados --- 100% Área ocupada vivienda 2.424 metros cuadrados --- 9.4% BLOQUE A 680 metros cuadrados.
BLOQUE B 426 metros cuadrados. BLOQUE C 892 metros cuadrados. BLOQUE D 426 metros cuadrados. Área Social y Recreativa 23.544 metros cuadrados --- 90.6% • 13.2. Se aportó igualmente el folleto publicitario con el que el CLUB HOTEL LA HERRADURA SA en coordinación con la Fiduciaria la Previsora ofertaron públicamente el Condominio FUENTE REAL como un conjunto de 74 apartamentos construidos sobre un "precioso jardín de 4 fanegadas" constante de piscina, cancha de tenis, terraza y parque de juegos para los niños entre otros.
Debiéndose precisar, que en dicho folleto se insertó un plano del Condominio Fuente Real, el cual es el mismo aportado por la Sociedad Club Hotel la Herradura para tramitar las licencias de construcción de los respectivos edificios de apartamentos a construir, y en el que aparecen clara'mente discriminadas como áreas comunes del Condominio, las instalaciones sociales, deportivas y recreativas que se encuentran construidas en el Lote No. 3. 13.3.
Se practicó durante el proceso un dictamen pericial elaborado por el perito Juvenal López Rodríguez, quien al hacer el análisis de los planos y la 29 licencia de construcción del proyecto FUENTE REAL, con respecto a las áreas comunes de tal condominio expuso: • "el día 4 de noviembre de 2016 se realizó la visita de campo al Condominio FUENTE REAL y se dispuso del plano general de la urbanización el cual es el mismo aprobado y sellado por la Oficina de Planeación municipal de Melgar Tolima, se contó con el permiso de la administración del conjunto para la comprobación en el sitio del área y obras proyectadas según proyecto aprobado, se caminó toda la zona en estudio, se tomaron fotografías.
En esta visita se logró comprobar la existencia de una zona definida como sede social que consta de una piscina, terraza, bar acuático, zona de voleibol, golfito, tennis, paddle tennis y zona de esparcimiento como muy bien lo constata el plano general; el cual también determina un área social de 23.544 m2 los cuales define claramente y están en sitio; también como lo determina la licencia de construcción expedida con la resolución 010 de enero 24 de 1989 suscrita por el jefe de la oficina de planeación municipal de Melgar.
En el momento de la visita también se pudo comprobar la construcción de los bloques A y B incluidos en la licencia de construcción y definida su ubicación también en el plano de localización general del condominio. Se realizó recorrido por todo el lindero definido dentro del planbo general y se comparó con el alinderado expuesto en el certificado de tradición y libertad expedido con fecha 28 de octubre de 2016.
Concluyendo que: "Según la licencia de construcción otorgada a la sociedad anónima CLUB HOTEL LA HERRADURA en su artículo tercero relacionan los diferentes planos presentados del proyecto, se hace referencia al plano de localización general donde se plantea y se distribuyen todas y cada una de las zonas proyectadas y aprobadas por planeación municipal de Melgar Tolima, en él se encuentra el área definida para la zona social del condominio FUENTE REAL, y en el mismo se establece un área social de 23.544 m2 • 30 La licencia de construcción expedida según resolución 010 de enero 24 de 1989, para la construcción de los bloques A y B define claramente todas las áreas incluidas dentro de la construcción proyectadas y aprobadas según plano urbanístico o de localización general ( ).
En lo pertinente al área social referida, esta si hace parte del condominio FUENTE REAL y es el complemento de la garantía de la convivencia sana y justa de la comunidad y copropietarios los cuales según reglamento de propiedad horizontal tiene que proteger y usas en forma sana para el bien de todos." 14. Previo a efectuar el respectivo análisis jurídico probatorio la sala empezará pronunciándose sobre el primer reparo de apelación planteado por la parte demandada, donde se manifiesta que la sentencia de primera instancia es incongruente, según el censor, porque que las pretensiones de la demanda buscaban que se declarara que el Condominio FUENTE REAL hace parte del CLUB HOTEL LA HERRADURA SA y que se expresara que los copropietarios hacen parte de la sociedad por haber adquirido un apartamento en el mismo, lo cual no guarda ninguna relación con lo declarado en la parte resolutiva de la sentencia y al respecto se efectuarán las siguientes precisiones: 14.1.
Según lo tiene dicho la jurisprudencia patria, "Los hechos y las pretensiones de la demanda, y las excepciones del demandado -ha explicado esta Sala- trazan en principio los límites dentro de los cuales debe el juez decidir sobre el derecho disputado en juicio; por consiguiente, la incongruencia de un fallo se verifica mediante una labor comparativa entre el contenido de lo expuesto en tales piezas del proceso y las resoluciones adoptadas en él" (Sentencia SC14426-2016 del 7 de octubre de 2016) 14.2.
Dando alcance a la citada postura jurisprudencia!, si se contrastan las pretensiones compendiadas en el libelo genitor del proceso, a través de las cuales se solicitó puntualmente "Que se declare que la copropiedad denominada Conjunto Residencial FUENTE REAL, forma parte de la entidad Sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURA SA en liquidación por haber sido aportadas por la demandada las instalaciones y áreas comunales como zonas recreativas, para la aprobación de la licencia de construcción 010 de enero 24 de 1989", con lo decidido por la sentencia de primera instancia, en 31 la que se resolvió declarar "que la copropiedad denominada CONJUNTO RESIDENCIAL FUENTE REAL hace parte de la entidad SOCIEDAD CLUB HOTEL LA HERRADURA S.A. en liquidación como se plasmó en la escritura 1191 del 4 de marzo de 2003, de la notaría sexta de Bogotá.", resulta claro para esta corporación que lo decidido por el juez guarda completa simetría con lo solicitado por la parte actora.
Diferente es que tal pretensión y por tanto la referida decisión puedan llegar a considerarse ambiguas y poco claras y por consiguiente a efectos de la decisión a tomar deberá dilucidarse cuál es el contenido real de la mencionada pretensión y con tal propósito se harán las siguientes manifestaciones: 14.2.1. Para entender la literalidad de la pretensión analizada téngase en cuenta lo manifestado en la escritura pública número 0859 del 15 de marzo de 1995 mediante la cual fue sometido a régimen de propiedad horizontal el lote Uno B de propiedad de la sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURA SA y en sus disposiciones especiales se dijo que: "Por lo tanto, se establecen dos tablas de coeficientes, una para el edificio en sí y otra que se irá modificando a medida que se vayan construyendo los edificios.
Como el edificio B del condominio FUENTE REAL propiedad horizontal hará parte del CLUB HOTEL LA HERRADURA S.A. los copropietarios y/o los usuarios de los apartamentos, se obligan cumplir en un todo el reglamento de utilización de servicios y los estatutos del CLUB HOTEL la HERRADURA." Y entonces la frase "hará parte del CLUB HOTEL LA HERRADURA S.A." usada en las disposiciones especiales de la escritura mencionada y leída en concordancia con lo manifestado en el artículo vigésimo segundo como disposiciones transitorias de la escritura pública número 2195 del 25 de mayo de 1999 por medio del cual se constituyó el reglamento de propiedad horizontal del edificio A del condominio residencial FUENTE REAL, que manifiesta que: "ARTÍCULO VIGÉSIMO SEGUNDO: TRANSITORIO: El edificio A del condominio residencial FUENTE REAL es el primer edificio del proyecto de cuatro unidades por lo que una vez construidos todos se unificarán los reglamentos de copropiedad, a fin de que las instalaciones del club se conviertan en áreas comunes, pues los copropietarios serán a su vez los 32 únicos accionistas del CLUB HOTEL LA HERRADURA S.A. En tanto se confecciona este reglamento los copropietarios del edificio A del conjunto residencial FUENTE REAL tendrán los siguientes derechos y deberes: 1) el acceso peatonal y vehicular por la puerta principal ubicado en el lote 3 en el cual se constituyó una servidumbre para zona de parqueo de la sede social recreativa y las 4 unidades proyectadas. 2) a utilizar los servicios de la sede recreativa para sí, sus inmediatos familiares y arrendatarios, cumpliendo con el reglamento interno de afiliados al CLUB HOTEL LA HERRADURA S.A.", y así mismo en armonía con lo manifestado en la escritura 0859 del 15 de marzo de 1995 que dice que: "DISPOSICIONES ESPECIALES: el edificio B del condominio FUENTE REAL es el segundo edificio del condominio el cual en su totalidad consta de cuatro edificios: el A, B, C, y D, el reglamento de propiedad horizontal del edificio A fue protocolizado en los términos de la escritura pública número 2195 del 25 de marzo de 1990, otorgada en la notaria 14 del círculo de Santa Fe de Bogotá e inscrita en los folios de matrícula inmobiliaria número 366-0017150 el 366-0017191 inclusive en su orden en la oficina de registro del círculo de Melgar departamento del Tolima aunque cada uno de los cuatro edificios que conforman el condominio FUENTE REAL, están construido sobre lotes independientes una vez estén construido s y entregados los cuatro edificios (A, a C y D) estos podrán funcionar bajo una sola administración, ya que tienen zonas comunes y un solo acceso común el cual es a través del club la HERRADURA S.A.", no es una manifestación ambigua e inexplicable, sino por el contrario una manifestación referida a que una vez construidos los cuatro edificios proyectados construir, por los propietarios sucesivos a partir del 27 de marzo de 1981, del predio sobre el lote de terreno lote número 1 de la manzana F, dadas las condiciones de adquisición de cada apartamento construido o por construir, de acuerdo a las diferentes manifestaciones consignadas en los dos reglamentos de propiedad horizontal realizados para los edificios 1 A y 1 B, el lote y las construcciones e instalaciones en que funcionaban las áreas sociales y recreativas del Club Hotel la Herradura, de propiedad de la Sociedad Club Hotel la Herradura, se convertirían en áreas comunes del Condominio Fuente Real, pues los copropietarios serian a su vez los únicos accionistas del Club Hotel la Herradura SA, para lo cual, se tornaba completamente necesario ordenar, como lo hizo la juez a-quo, la realización de una asamblea extraordinaria en la que se discutieran tales temas, pues 33 de lo contrario, se tornarían nugatorios e inanes los derechos reclamados por los copropietarios y reconocidos en el fallo atacado de incongruente.
Lo mismo se podría decir en cuanto a la frase "forma parte de la entidad sociedad club hotel la herradura" y entonces ni la decisión es incongruente y afirma la Sala, tampoco la pretensión analizada es ambigua e inexplicable. Sin que sobre recordar, que la interpretación de la demanda atrás hecha se torna completamente viable, pues al respecto la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha dicho que "cuando el lenguaje de la demanda, sin ser indescifrable por completo, no se ajusta a la claridad y precisión indispensables en tan delicada materia, para no sacrificar el derecho material en aras de un culto vano al formalismo procesal, 'el juzgador está obligado a interpretarla en busca de su sentido genuino sin alterarlo ni sustituirlo, consultando la prevalencia del derecho sustancial, el acceso a la administración de justicia y la solución real de los conflictos', realizando 'un análisis serio, fundado y razonable de todos sus segmentos', 'mediante su interpretación racional, lógica, sistemática e integral".
(Sentencia del 1/ de noviembre de 2011. Referencia: 11001-3103-018-1999-00533-01), y en consecuencia debe recordarse que en la tercera pretensión, se solicita "Que en todo caso se declare que todos los copropietarios de unidades privadas que conforman el Conjunto Residencial FUENTE REAL tienen derecho a acceder y usar todas las áreas comunes de la construcción e instalaciones que administra la Sociedad CLUB HOTEL la HERRADURA SA por pertenecerle en los porcentajes de coeficiente de copropiedad que aparecen en los títulos y licencia de construcción", y que en el soporte de las pretensiones se mencionan los dos reglamentos de propiedad horizontal constituidos como fuente de la cual se podía extraer que "Con este clausulado se confirma sin ningún equívoco que cada uno de los propietarios de las unidades privadas en cada una de las torres, quedaban como condóminos de la infraestructura de toda la edificación y sede social y áreas de toda la urbanización"- hecho 16 de la demanda-, por lo que la interpretación de la demanda efectuada no se torna desfasada en el sentido de considerar que lo realmente solicitado es que se declare la calidad de comuneros de los copropietarios de los apartamentos de los 34 Edificios 1 A y 13 sobre las áreas recreativas y sociales construidas sobre el lote No.3 de propiedad de la Sociedad Club Hotel la Herradura SA, y por tanto se considere dicho bien como zona común de tales edificios y se proCeda a efectuar las respectivas acomodaciones de los reglamentos de propiedad horizontal.
Téngase en cuenta para esta conclusión que de los hechos soporte de la demanda y que son abundantes en manifestar las circunstancias de ser los copropietarios de los edificios 1 A y 13 comuneros, por ser zonas comunes del lote.en que se encontraban las áreas sociales y recreativas del Club Hotel la Herradura que a la postre es el lote No. 3, fue que se defendió la demandada, y por tanto no se está vulnerando el derecho de defensa de ésta con la interpretación permitida y ordenada efectuar según los lineamientos jurisprudenciales atrás citados. 15.
Luego como la pretensión inicial arriba referenciada y analizada se refiere a la averiguación de si unos bienes son áreas comunes del conjunto residencial FUENTE REAL debe acudirse a las normas que sobre propiedad horizontal se encontraban vigentes para la época en que se construyó el condominio FUENTE REAL, debiéndose precisar aquí que a contrario sensu de lo manifestado por la juez de primer grado no es procedente en este caso dar aplicación a lo normado por la ley 675 de 2001, con respecto a hechos que acaecieron en épocas anteriores y conforman el presupuesto fáctico de normas igualmente anteriores, y por tanto, ser ésta una ley posterior a la época en la que fueron construidos y sometidos al régimen de propiedad horizontal los edificios que componen el memorado conjunto, por consiguiente, a continuación pasará la corporación a citar las normas que están llamadas a disciplinar la materia litigiosa. 15.1 La ley 182 de 1948, fue la primera norma que en Colombia estableció "El régimen de la propiedad de pisos y departamentos en un mismo edificio", normativa que en lo atinente a esa clase de propiedad y a los bienes comunes resultantes de ésta regló lo siguiente: "ARTIPULO 10 Los diversos pisos de un edificio, y los departamentos en que se divida cada piso, así como los departamentos de la casa de un solo piso, cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente 35 o por un pasaje común, podrán pertenecer a distintos propietarios, de acuerdo con las disposiciones de esta ley.
El título podrá considerar como piso o departamento los subsuelos y las buhardillas habitables, siempre que sean independientes de los demás pisos y departamentos. ARTICULO 2° Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento, y comunero en los bienes afectados al uso común.
ARTICULO 3. Se reputan bienes comunes y de dominio inalienable e indivisible de todos los propietarios del inmueble, los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio y los que permitan a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de su piso o departamento, tales como el terreno, los cimientos, los muros, techumbre, la habitación del portero y sus dependencias, las instalaciones generales de calefacción, refrigeración, energía eléctrica, alcantarillado, gas y agua potable; los vestíbulos, patios, puertas de entrada, escaleras, accesorios, etc.
"ARTICULO 11. Los propietarios de los diversos pisos o departamentos en que se divide un edificio podrán constituir una sociedad que tenga a su cargo la administración del mismo. No constituyendo sociedad deberán redactar un reglamento de copropiedad, que precise los derechos y obligaciones recíprocas de los copropietarios, el cual deberá ser acordado por la unanimidad de los interesados.
El reglamento de copropiedad deberá ser reducido a escritura pública, e inscrito simultáneamente con los títulos de dominio y plano del edificio. Dicho reglamento tendrá fuerza obligatoria respecto de los terceros adquirientes a cualquier título.
ARTÍCULO 12. El reglamento de copropiedad tendrá las normas sobre la administración y conservación de los bienes comunes; facultades, 36 obligaciones, y forma de elección del administrador; distribución de las cuota de administración entre los copropietarios, etc." 15.2. La ley 16 de 1985, por medio de la cual se modificó "la ley 182 de 1948 sobre propiedád horizontal." reguló la materia así: "ARTÍCULO 1.
Definición. La llamada propiedad horizontal, que se rige por las normas de la Ley 182 de 1948 y del presente estatuto, es una forma de dominio que hace objeto de propiedad exclusiva o particular determinadas partes de un inmueble y sujeta las áreas de éste destinadas al uso o servicio común de todos o parte de los propietarios de aquéllas al dominio de la persona jurídica que nace conforme con las disposiciones de esta Ley.
ARTÍCULO 2. Un inmueble queda sometido al régimen anterior, solamente cuando el reglamento a que se refiere el artículo 11 de la Ley 182 de 1948 y la declaración municipal a que alude el artículo 19 de la misma, se elevan a escritura pública con la documentación respectiva y se inscribe la escritura en la correspondiente Oficina de Instrumentos Públicos, como lo mandan estos artículos.
En el reglamento, además de las previsiones que la Ley 182 consagra, deben establecerse todas aquellas que se estimen convenientes para asegurar el cabal cumplimiento del objeto de la persona jurídica que se forma. Artículo 6°. Régimen de los bienes de uso o servicio común. De conformidad con lo dispuesto en la Ley 182 de 1948, los bienes destinados al uso o servicio común mientras conserven este carácter son inalienables e indivisibles separadamente de los bienes privados.
Sin embargo la asamblea general de propietarios, por mayoría que represente parlo menos las cuatro quintas partes de los votos que la integran, podrá desafectar de dicho uso o servicio común los bienes que no resulten necesarios para tal fin y proceder a su división o enajenación si esto conviniere. En este caso, se protocolizarán con la correspondiente escritura, la decisión de la asamblea y las autorizaciones que haya sido indispensable obtener, entre las cuales figurará necesariamente el permiso de la autoridad municipal que expidió la declaración a que se refiere el inciso segundo del artículo 19 de la Ley 182 37 de 1948.
También son enajenables y divisibles estos bienes en los demás casos contemplados por la mencionada ley." 15.3. E igualmente, en el decreto 1365 de 1986, por medio del cual se reglamentaron "las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 sobre la propiedad horizontal", al respecto se dijo: "Artículo 1°Podrán someterse al régimen de propiedad horizontal que establecen las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, tanto los edificios de uno o varios pisos, con los grupos de edificios que constituyan un conjunto, construido o por construirse, sobre el mismo terreno, que sean susceptibles de división en unidades privadas independientes con salida directa a la vía pública o por áreas destinadas al uso común. Artículo 5°.
Para los efectos legales, se entenderá constituido el régimen de propiedad horizontal, una vez se eleve a escritura pública y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente, la licencia de construcción, la reforma de la misma, o su equivalente en los términos del artículo 2° de presente Decreto y el Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal, el cual deberá contener al menos lo siguiente: Nombre, domicilio e identificación de la persona o personas propietarias del inmueble o inmuebles que se someten al régimen de propiedad horizontal.
Determinación del terreno por sus linderos y ubicación sobre las vías públicas, nomenclatura y superficie. Nombre distintivo del inmueble construido o proyectado, seguido de la expresión "Propiedad Horizontal". Indicación del título de procedencia del dominio del bien y número de las matrículas inmobiliarias. Identificación de cada una de las unidades de dominio privado de acuerdo con el plano aprobado por la autoridad competente.
Determinación de los bienes de dominio o uso comunes, particularmente los esenciales para la existencia, seguridad y conservación del inmueble afecto a la propiedad horizontal y los que permiten a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de su unidad de dominio privado. 38 Requisitos que deben cumplirse para introducir modificaciones a las unidades de dominio privado y a los bienes de dominio o uso comunes.
Normas básicas para utilización de los bienes de dominio o uso comunes. ) Destinación y uso de las unidades de dominio privado. Régimen legal (Ley 182 de 1948 o Ley 16 de 1985) a que se somete el inmueble. Determinación de los coeficientes de copropiedad, o porcentajes de participación en la persona jurídica, según se sometan al régimen de la Ley 182 de 1948 o al de la Ley 16 de 1985, para cada una de la unidades de dominio privado.
Artículo 6°. Con el Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal deberán protocolizarse los siguientes documentos: Copia de los planos urbanísticos y arquitectónicos del edificio o conjunto de edificios debidamente aprobados por la autoridad competente. Licencia de construcción en que conste claramente la destinación del o los inmuebles al régimen de propiedad horizontal.
Los documentos de que tratan los literales a) y b) del artículo 4° del presente Decreto. 4 Una memoria descriptiva en el cual se determine detalladamente la ubicación del o los inmuebles, nomenclatura, especificaciones de la construcción y las condiciones de seguridad y salubridad. Parágrafo 1°. Los notarios no podrán autorizar el otorgamiento de escrituras de constitución de propiedad horizontal al Reglamento de Administración de la misma no se acompañan para el protocolo, los documentos descritos en este artículo.
Parágrafo 2°. Si los propietarios de un inmueble o inmuebles ya sometidos a propiedad horizontal deciden acogerse a la Ley 16 de 1985, solamente deberán protocolizar el Reglamento reformado en los términos de la misma y de este Decreto y el acta de la Asamblea en la que se tomó tal decisión. Para la reforma del Reglamento se aplicará el procedimiento, quórum y mayoría establecidos en los artículos 15 y 16 del presente Decreto. 39 Parágrafo 3°E1 Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal siempre que contenga al menos lo indicado en los numerales del artículo 50 y esté debidamente protocolizado tendrá fuerza respecto de terceros adquirentes u ocupantes a cualquier título, de las unidades de dominio privado.
Artículo 11. En todo acto de enajenación o traspaso de dominio de unidades privadas que hagan parte de un edificio o conjunto de edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal de la Ley 16 de 1985, se entenderán incorporados el respectivo reglamento de administración de la propiedad horizontal y la licencia de construcción con la sola cita que de la escritura de protocolización de ellos se haga.
Artículo 12. Para todos los efectos legales, los edificios que forman un mismo conjunto constituido en propiedad horizontal, se considerarán como una sola unidad y en tal virtud el uso y el goce de las áreas y servicios comunes, será de todos los propietarios, en la forma determinada por el reglamento de Administración de Propiedad Horizontal.
Así mismo, sus rentas y el costo de las expensas de mantenimiento, conservación y reparación de dichas áreas y servicios serán a favor y a cargo, respectivamente, de todos los propietarios en proporción a sus porcentajes de participación en la persona jurídica, o a sus coeficientes de copropiedad, en su caso, sin importar la ubicación de la unidades privadas en relación con tales áreas o servicios comunes." 16.
Luego, con soporte en las pruebas y normas jurídicas atrás descritas, deberá la sala dilucidar la relación jurídica existente ente el condominio FUENTE REAL y la sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURA SA, a efectos de determinar la decisión a tomar, y con tal propósito se efectuarán las siguientes precisiones: 16.1. La sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURA SA una vez adquirió el lote denominado No. 1 de la manzana f, de la urbanización corporación la Herradura, lo dividió en tres lotes, el lote No. 1, el lote No, 2 y el lote No. 3, 40 éste último, en el cual se encontraban, según los planos vistos en el proceso, las áreas sociales del Club Hotel la Herradura SA. 16.2.
Igualmente, en el mismo documento, escritura pública No. 3860, el propietario del lote No. 3 sociedad Club Hotel la Herradura SA constituyó una servidumbre de tránsito y parqueo al servicio de los apartamentos que se construirían en los lotes No. 1 y 2. 16.3. Otro acto jurídico constituido en la escritura No. 3860 citada, es el contrato de fiducia inmobiliaria por medio del cual se transfirió a título de fidueia inmobiliaria a la sociedad fiduciaria la Previsora Ltda los lotes No. 1 y 2 mencionados.
Es decir, el lote No. 3 no fue transferido y por consiguiente a dichb momento, el propietario de tal inmueble era la sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURA SA. Debe reseñarse que en el mencionado negocio jurídico fiduciario se advirtió que el propósito del negocio fiduciario era construir en los lotes No. 1 y 2 un proyecto de vivienda denominado Condominio FUENTE REAL, cuyo proceso de venta de las unidades privadas construidas se iniciaría a través de la celebración de negocios jurídicos de ofertas comerciales de fideicomisos de inversión, con los posibles fideicomitentes adherentes, fideicomitentes estos, que tenían como requisito esencial para vincularse al proyecto inmobiliario, el de haber sido aceptado como afiliado o usuario de los servicios el fideicomitente inicial presta dentro de las áreas recreativas del lote No. 3 y haber adquirido acciones o ser socio en la sociedad Club Hotel la Herradura SA, cuya cantidad de acciones sería proporcional al número de metros cuadrados de área privada que el fideicomitente adherente adquiriera, es decir,, el resultado de tal operación establecería el número de metros cuadrados a que equivaldría cada acción. 16.4.
La fiduciaria la Previsora, a través de la escritura pública No. 2195 del 25 de mayo de 1990, protocolizó el reglamento de propiedad horizontal del Condómino Residencial FUENTE REAL edificio A, aclarando que el acceso a dicho edificio se efectuaría por las instalaciones del CLUB HOTEL LA HERRADURA SA y que este edificio se encuentra ubicado dentro de la 41 urbanización la herradura en las instalaciones el CLUB HOTEL LA HERRADURA SA. 16.5.
En desarrollo del contrato de fiducia y acorde con la forma de adquisición del áreas privadas pertenecientes al edificio A, en precedencia referenciado, el fideicomisario creador del reglamento de propiedad horizontal, dejó en este, expresa constancia que "ARTÍCULO VIGÉSIMO SEGUNDO: TRANSITORIO: El edificio A del condominio residencial FUENTE REAL es el primer edificio del proyecto de cuatro unidades por lo que una vez construidos todos se unificarán los reglamentos de copropiedad, a fin de que las instalaciones del club se conviertan en áreas comunes, pues los copropietarios serán a su vez los únicos accionistas del CLUB HOTEL LA HERRADURA S.A. En tanto se confecciona este reglamento los copropietarios del edificio A del conjunto residencial FUENTE REAL tendrán los siguientes derechos y deberes: 1) el acceso peatonal y vehicular por la puerta principal ubicado en el lote 3 en el cual se constituyó una servidumbre para zona de parqueo de la sede social recreativa y las 4 unidades proyectadas. 2) A utilizar los servicios de la sede recreativa para sí, sus inmediatos familiares y arrendatarios, cumpliendo con el reglamento interno de afiliados al CLUB HOTEL LA HERRADURA S.A." Es decir, para dicho momento, el referenciado lote No. 3 seguía siendo de propiedad del Club Hotel la Herradura SA y los adquirentes de las respectivas unidades privadas del edificio 1A, con respecto a dicho lote, tendrían solamente los derechos atrás mencionados, aclarando sí, que la propiedad del lote No. 3, conforme a los diferentes actos jurídicos realizaos en la escritura pública No. 3860 del 14 de octubre de 1988 y el reglamento de propiedad horizontal en comento, cambiaría, una vez se terminaran de construir los 4 edificios proyectados, que compondrían el condominio FUENTE REAL. 16.6.
Recuérdese que el contrato de fiducia fue liquidado de común acuerdo mediante escritura pública No. 3449 del 14 de septiembre de 1992 y en ese acto jurídico, además, se dividió el lote No. 1 en dos lotes, lote No. lA ya construido y lote No. 1B sin construir, restituyéndose la propiedad de 42 este último lote y el lote No. 2 al fideicomitente inicial, Sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURA SA.
Por tanto, para este momento, la sociedad Club Hotel la Herradura SA era dueña del lote No. 3, lote No. 2 y lote No. 1B, debidamente identificados fáctico y jurídicamente. 16.7. La sociedad Club Hotel la Herradura SA mediante escritura pública No. 3370 del 22 de julio de 1993, vendió a la sociedad Inversiones la Herradura Ltda, el lote denominado 113.
Por consiguiente, para tal fecha seguía siendo dueña del lote No. 3 la sociedad Club Hotel la Herradura SA. 16.8. 'La sociedad Inversiones la Herradura ltda, mediante escritura No. 0859 del 15 de marzo de 1995 constituyó propiedad horizontal sobre el edificio del condominio FUENTE REAL, en cuyas disposiciones especiales se manifestó textualmente que: "DISPOSICIONES ESPECIALES: el edificio B del condominio FUENTE REAL es el segundo edificio del condominio el cual en su totalidad consta de cuatro edificios: el A, 8, C, y D, el reglamento de propiedad horizontal del edificio A fue protocolizado en los términos de la escritura públita número 2195 del 25 de marzo de 1990, otorgada en la notaria 14 del círculo de Santa Fe de Bogotá e inscrita en los folios de matrícula inmobiliaria número 366-0017150 el 366-0017191 inclusive en su orden en la oficina de registro del círculo de Melgar departamento del Tolima aunque cada uno de !ás cuatro edificios que conforman el condominio FUENTE REAL, están construido sobre lotes independientes una vez estén construido s y entregados los cuatro edificios (A, 8, C y D) estos podrán funcionar bajo una sola ádministración, ya que tienen zonas comunes y un solo acceso común el cual es a través del club la HERRADURA S.A. Por lo tanto, se establecen dos tablas de coeficientes, una para el edificio en sí y otra que se irá modificando a medida que se vayan construyendo los edificios.
Como el edificio B del condominio FUENTE REAL propiedad horizontal hará parte del CLUB HOTEL LA HERRADURA S.A. los copropietarios y/o las usuarios de los apartamentos, se obligan cumplir en un todo el 43 reglamento de utilización de servicios y los estatutos del CLUB HOTEL LA HERRADURA ( )". 1 6.9. Conforme al recuento efectuado de las novedades jurídicas que a través del tiempo y hasta hoy han tenido los lotes No. 1, No. 2 y No. 3, se concluye que el actual propietario el lote No. 3 es la sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURA SA y entonces cabe preguntar, si los reglamentos de propiedad horizontal efectuados por la fiduciaria la previsora y la sociedad Inversiones la Herradura ltda, con respecto a los edificios lA y 1B tienen la idoneidad jurídica para producir efectos sobre el lote predio No. 3 de la sociedad Club Hotel la Herradura SA, y al respecto se dirá: 16.9.1.
Quienes tenían para los años de 1990 y 1995 la facultad para efectuar la constitución de una propiedad horizontal y reglamentarla de acuerdo al decreto 1365 de 1982 eran los copropietarios del edificio o el dueño del lote por construir. 16.9.2. Con respecto al edificio 1A edificado en el lote No. 1, la constitución de la respectiva propiedad horizontal fue hecha por la persona jurídica a quien le fue transferido el lote No. 1 a título de Fiducia Inmobiliaria, cuyo objeto final era construir en dicho lote y en el lote No. 2 un proyecto de vivienda denominado Condominio FUENTE REAL, sociedad fiduciaria que en desarrollo del contrato fiduciario y en concordancia con los derechos y deberes pactados para la sociedad fiduciaria, el fideicomitente inicial y el fideicomitente adherente, fideicomitente éste que previamente a iniciar su proceso de adquisición de una unidad privada, a través del respectivo negocio jurídico de fideicomiso de inversión debía ser o haber adquirido acciones en la sociedad Club Hotel la Herradura SA, cuya verificación del cumplimiento de dicho requisito exigido al fideicomitente adherente correspondía a la sociedad fiduciaria, circunstancia ésta que le concedía autoridad negocial para manifestar en la reglamentación de la propiedad horizontal que una vez se construyeran los 4 edificios, las instalaciones del Club Hotel la Herradura SA se convertirían en áreas comunes del condominio FUENTE REAL, y entonces como a la sociedad fiduciaria, era a quien le correspondía exigir el cumplimiento al fideicomitente adherente del deber de asociarse al CLUB HOTEL LA HERRADURA SA y por ende al haberse 44 vendido las unidades privadas, debe inferirse, ante ausencia de prueba en contrario, que las exigencias referidas atrás, fueron cumplidas, lo cual, da derecho a los adquirentes de unidades privadas del edificio 1A, a poder exigir que las áreas sociales del CLUB HOTEL LA HERRADURA SA se conviertan en áreas sociales y zonas comunes una vez se construyan los edificios proyectados construir y que compondrán de manera integral el Condominio FUENTE REAL. 16.9.3.
Con respecto al edificio 1B, se recuerda que fue transferido por la Sociedad CLUB HOTEL LA HERRADURA SA, quien, a través del contrato fiduciario contenido en la escritura No. 3860 del 14 de octubre de 1988 declaró en compañía de su otro contratante que los inmuebles No. 1 y No. 2 se encontraban destinados a construir en ellos un proyecto de unidades de vivienda que se denominaba Condominio FUENTE REAL.
En el contrato de compraventa contenido en la escritura pública No. 3370 del 2 de julio de 1993, debidamente registrada en la oficina respectiva -de instrumentos públicos, se declaró en cláusula 7° que el condominio residencial FUENTE REAL fue constituido en propiedad horizontal con el lleno de los requisitos exigidos de la ley 16 de 1985 y su reglamento elevado a escritura pública 2195 del 25 de mayo de 1990 de la notaría 14 de Bogotá debidamente registrada y que tanto el reglamento de propiedad que cobija estos inmuebles como el de vecindario de la urbanización general son de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios del condominio FUENTE REAL.
Tal manifestación realizada por la sociedad vendedora, que como se observa de entrada estaba reconociendo las disposiciones y reglamentaciones compendiadas en las escrituras por ella citadas, significa que ésta asimismo estaba reconociendo que el Conjunto Residencial FUENTE REAL estaba proyectado para ser construido como un todo en los lotes 1 y 2, cuyas áreas comunes serían las instalaciones ubicadas en el lote No. 3 de su propiedad, tal cual se desprende de la escritura No. 2195 de 1990 que ella misma trae a colación. Por consiguiente, así la construcción y el sometimiento a propiedad horizontal de la torre B ubicada en el lote No. 1 hubieran sido realizados por 45 un tercero que no es el propietario del lote No. 3, debe tenerse en cuenta que el vendedor reconoce la existencia de un conjunto residencial denominado FUENTE REAL proyectado para construir en 4 edificaciones y con una licencia de construcción parcialmente aprobada, Edificios A y Ba partir de un plano descriptivo de la obra en el cual detalla al lote No3 como zona recreativa y social, a través de la cláusulas de la respectiva escritura de compraventa atrás descrita.
El anterior reconocimiento implica que el vendedor vende y el comprador compra, no cualquier inmueble, sino uno con destinación específica, es decir, un lote que hace parte del condominio FUENTE REAL y por tanto al venderse y entregarse tal bien con todas sus anexidades (cláusula 10° de la escritura 3370 de 1993), origina la venta y entrega de la calidad de ser un bien componente de una unidad de construcción reglada y previamente licenciada jurídicamente, que permitía al comprador si así lo quería continuar con el desarrollo de lo ya proyectado por el vendedor, circunstancia ésta que autorizaba a comprador para realizar si así lo quería sobre el lote 1B lo ya urbanísticamente proyectado, que a su vez lo facultaba conforme lo ya proyectado por el vendedor plasmado en los diferentes actos jurídicos atrás mencionados y que fueron publicitados a través del registro inmobiliario.
Por consiguiente, considera esta sala que no se encuentra por fuera de las facultades negociales del comprador y propietario del lote 1B de reglamentar la propiedad horizontal de tal edificio acorde con lo planeado y proyectado desde un comienzo por el vendedor y antiguo propietario, por tanto se encuentra enmarcada dentro de su facultad negocia] y dispositiva la disposición especial contenida en el respectivo reglamento de propiedad horizontal del edificio B efectuado a través de la escritura No. 0859, que expresa "DISPOSICIONES ESPECIALES: el edificio B del condominio FUENTE REAL es el segundo edificio del condominio el cual en su totalidad consta de cuatro edificios: el A, B, C, y D, el reglamento de propiedad horizontal del edificio A fue protocolizado en los términos de la escritura pública número 2195 del 25 de marzo de 1990, otorgada en la notaria 14 del círculo de Santa Fe de Bogotá e inscrita en los folios de matrícula inmobiliaria número 366- 0017150 el 366-0017191 inclusive en su orden en la oficina de registro del 46 • círculo de Melgar departamento del Tolima aunque cada uno de los cuatro edificios que conforman el condominio FUENTE REAL, están construido sobre lotes independientes una vez estén construido s y entregados los cuatro edificios (A, B, C y D) estos podrán funcionar bajo una sola administración, ya que tienen zonas comunes y un solo acceso común el cual es a través del club la HERRADURA S.A. Por lo tanto, se establecen dos tablas de coeficientes, una para el edificio en sí y otra que se irá modificando a medida que se vayan construyendo los edificios.
Como el edificio B del condominio FUENTE REAL propiedad horizontal hará parte del CLUB HOTEL LA HERRADURA S.A. los copropietarios y/o los usuarios de los apartamentos, se obligan cumplir en un todo el reglamento de utilización de servicios y los estatutos del CLUB HOTEL LA HERRADURA ( )". Para llegar a la anterior conclusión, debe tenerse en cuenta el siguiente marco jurídico: 16.9.3.1.
Que "Para el caso de que la búsqueda de la voluntad de las partes parezca muy aleatoria, la ambigüedad del contrato ha de resolverse con la búsqueda de la utilidad social. Esta situación se presenta a menudo cuando las partes, una vez acordadas las grandes líneas del contrato, dejan en la sombra el resto." (Cas. Civ. 21 de noviembre de 1911) 16.9.3.2.
Que el artículo 871 del código del comercio establece que "Los contratos deberán celebrarse y ejecutarse de buena fe y, en consecuencia, obligarán no sólo a lo pactado expresamente en ellos, sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de los mismos, según la ley, la costumbre o la equidad natural." 16.9.13. Que el artículo 1603 del código civil establece que "Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella." 47 16.9.3.4.
Es decir, que las normas atrás citadas establecen como forma de integración del contenido contractual a la equidad, y que además pautan que hacen parte del contrato no solo lo pactado expresamente sino todo lo que le corresponda a la naturaleza de los mismos. • 16.9.3.5. Que las funciones del registro, además de configurar la tradición, son las de establecer la oponibilidad a terceros y la publicidad frente a ellos. 16.9.3.6.
Que si bien es cierto, los contratos realizados no le producen por regla general, efectos de derechos o deberes a los terceros, también es cierto que el efecto que les produce a estos es que los terceros deben atenerse a los cambios de la realidad jurídica establecidos en los respectivos contratos, y por tanto ellos, parten de lo dicho en esos contratos, mucho más cuando han sido publicitados para toda clase de terceros. 16.9.4.
Por tanto, silo sociedad Club Hotel la Herradura en los diferentes contratos que realizó con respecto al lote No. 1 y Lote No. 2 hizo la manifestación expresa de que en dichos bienes iba a ser construido el Condominio Fuente Real, compuesto de 4 edificios, y que según ciertas circunstancias las áreas recreativas y sociales construidas en el lote No. 3 iban a ser zonas comunes de las anteriores edificaciones, y, que en los diferentes actos jurídicos realizados por ella con respecto a los lotes No. 1 y No. 2 se protocolizaron los planos que sirvieron de soporte para obtener la licencia de construcción de parte del Condominio Fuente Real, y estas manifestaciones, expresas y tácitas, fueron publicitadas en el registro inmobiliario respectivo, puede interpretarse razonablemente, en cuanto a los contratos mencionados, que las ventas que hizo se encontraban supeditadas a la construcción de dicho Condominio, y por lo tanto los adquirentes del lote No. 1 se encontraban autorizados para actuar teniendo en cuenta que lo adquirido se encontraba específicamente destinado y afectado a ser un Condominio, o sea, una propiedad con áreas privadas y áreas comunes.
Y entonces, sería inequitativo de manera natural, que quienes compraron áreas privadas de los edificios construidos, bajo el conocimiento público de 48 • lo ya relatado, no se les tuviera en cuenta que ellos compraban no solafnente unas áreas privadas sino éstas con unas áreas comunes. Así las cosas, se puede igualmente concluir que los propietarios de las unidades privadas del edificio 1B una vez se construyan los 4 edificios tienen derecho a que las áreas sociales del CLUB HOTEL LA HERRADURA SA construidas en el lote No. 3 sean zonas comunes de la totalidad de los 4 edificios que componen el Condominio FUENTE REAL. 16.9.5.
Si bien es cierto, los propietarios de los edificios Ay B tienen derecho a exigir que las zonas recreativas instaladas en el lote No. 3 se conviertan área 's comunes cuando se construyan las 4 torres, también es cierto que el Club. Hotel la Herradura SA se encuentra en liquidación, hecho que permite razonablemente inferir la no continuación del proyecto, y, sin que se pueda dejar el derecho de los posibles comuneros al arbitrio del constructor, es viable reconocer la exigibilidad de este derecho conforme a lo establecido en los diferentes actos jurídicos de reglamentación de propiedad horizontal atrás' mencionados. 16.9.6.
Luego en refuerzo de los anteriores argumentos, esta sala debe reiterar que desde que el Club Hotel la Herradura SA diseñó el proyecto' constructivo original se dejó plasmado tanto en los planos, como en la licencia y en los reglamentos, que se itera, son los documentos en los que por disposición legal se condensa en detalle la declaración de constitución y sometimiento de un bien al régimen de propiedad horizontal, que las instalaciones construidas en el lote No. 3 estaban destinadas a convertirse en el' área social y recreativa del Condominio Fuente Real, por tanto esta sala, atendiendo a que los argumentos hasta ahora esbozados resultan suficientes para declarar imprósperos los reparos de apelación planteados por el extremo demandado, se aceptarán las pretensiones de la demanda confárme el análisis atrás realizado, ordenando para tal efecto, además, acatar y actuar conforme a lo establecido en el artículo 86 de la ley 675 de 2001, que expresa: 49 "Artículo 86.
Régimen de transición. Los edificios y conjuntos sometidos a los regímenes consagrados en las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, se regirán por las disposiciones de la presente ley, a partir de la fecha de su vigencia y tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo pertinente, sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional.
Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas: se entenderán incorporadas las disposiciones de la presente ley a los reglamentos internos y las decisiones que se tomen en contrario serán ineficaces." 17. En lo que respecta al recurso de apelación formulado por la parte demandante, la sala dirá: 17.1.
El artículo 206 del CGP, modificado por el artículo 13 de la ley 1743 de 2014, establece que cuando la suma reclamada por el demandante en el juramento estimatorio exceda "el cincuenta por ciento (50%) a la que resulte probada, se condenará a quien hizo el juramento estimatorio a pagar al Consejo Superior de la Judicatura, Dirección Ejecutiva de Administración Judicial, o quien haga sus veces, una suma equivalente al diez por ciento (10%) de la diferencia entre la cantidad estimada y la probada.".
También habrá lugar a tal condena cuando se denieguen las pretensiones por falta de demostración de los perjuicios según lo establece el parágrafo de esa misma norma. 17.2. Si bien es cierto, el juez de instancia toma como argumento de la negativa de la demanda de reconvención el hecho de que no se demostraron los perjuicios, esto solo bastaría para configurar la condena pecuniaria anteriormente citada, también los es que en realidad el argumento toral por el cual se debe negar las indemnizaciones pedidas por el demandante en reconvención, es el reconocimiento de los derechos reclamados por el demandante original, que a fin de cuentas es el eje en que se soportan los diferentes hechos que según los demandantes en reconvención generaron los perjuicios solicitados, luego, como en realidad 50 la demanda de reconvención se hace impróspera por una razón diferente a la, no demostración de perjuicios, esta circunstancia amerita la negativa de la sanción establecida en la norma precitada.
Por consiguiente el recurso de apelación planteado por el demandante principal no se abre paso. 18. En conclusión, esta corporación aceptará la demanda presentada, y por consiguiente, se reformará la sentencia apelada, para adecuarla a la interpretación de la demanda inicialmente realizada, con el propósito de hacer realidad las diferentes manifestaciones de voluntad plasmadas en los actos jurídicos atrás mencionados y analizados.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de lbagué, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, PRIMERO: CONFIRMAR los numerales PRIMERO, CUARTO y QUINTO la sentencia apelada proferida por la juez segundo civil del circuito de Melgar - Tolima el 5 de febrero de 2019 por las razones expuestas en la parte considerativa de esta decisión.
SEGUNDO: REFORMAR el numeral SEGUNDO la sentencia, la cual quedará de la siguiente manera: "SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior, se declara que las instalaciones deportivas y recreativas ubicadas en el inmueble identificado como Lote No. 3, que fue extraído del lote No. 1 de la Manzana F de la Urbanización Corporación la Herradura, el cual cuenta con una extensión superficiaria de 20.158 metros cuadrados, está identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 366-13470 de la oficina de registro de instrumentos públicos de Melgar y comprendido dentro de los siguientes linderos: "Norte: Línea recta de sesenta metros con cincuenta centímetros (60.50 mts) lindando con el camino que conduce a la vereda del Águila entre el mojón 51. número tres (3) y el eje de la quebrada la Melgara.
Oriente: Línea ondulada de longitud total aproximada de trecientos metros (300 mts) siendo este costado el eje de la quebrada la Melgara. Sur: Línea Recta total del ciento treinta y cuatro metros (134 mts) lindando en setenta y tres metros con veinte centímetros (73.20 mts) con el lote E-1 de la manzana E y sesenta metros con ochenta centímetros (60.80 mts) con la avenida de los Fundadores.
Occidente: Línea quebrada de longitud total aproximada de trecientos treinta y un metros con cincuenta centímetros (331.50 mts) medidos en el sentido sur norte entre la esquina nororiental que forma la avenida del Club y la Avenida de los fundadores y el mojón No. 3, puntal de arranque, medidas particulares de veintinueve metros con cincuenta centímetros (29.50 mts) entre la mencionada esquina y el mojón No. 12; veinte dos metros (22.00 mts) entre los mojones 12 y 11; cuarenta y dos metros (42.00 mts) entre mojones 11 y 10; veinte metros (20.00 mts) entre mojones 10 y 9; veinticuatro metros (24.00 mts) entre mojones 8 y 7; treinta y cuatro metros (34.00 mts) entre mojones 7 y 13, lindando por estos costados con el lote No. 1; veintidós metros (22.00 mts) entre los mojones 13 y 1, lindando este costado con la avenida del club, desde la cual tiene acceso directo; treinta y siete metros y cincuenta centímetros (37.50 mts) entre los mojones 1 y6; diecisiete metros (17.00 mts) entre los mojones 6 y 5; veinticinco metros (25.00 mts) entre los mojones 5 y 4; cuarenta y un metros y cincuenta centímetros (41.50 mts) entre los mojones 4 y 3 o punto de partida lindando en estos costados con el lote No. 2", al igual que el lote de terreno atrás identificado, hacen parte de las áreas comunes del Condominio Fuente Real, conforme a las proporciones establecidas en los actos jurídicos contenidos en la escritura pública No. 3860 del 14 de octubre de 1988 y las escrituras públicas Nos. 2195 del 25 de mayo de 1990 y 0859 del 15 de marzo de 1995 que contienen los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios 1A y 1B del Condominio Fuente Real."
TERCERO: REFORMAR el numeral TERCERO de la sentencia el cual quedará de la siguiente manera: "TERCERO: ORDENAR a la Sociedad Club Hotel la Herradura que dentro del término máximo e improrrogable de 30 días convoque a una asamblea extraordinaria en la que deben participar obligatoriamente los 52 SEXTO: En firme, devuélvanse las dili Lbs Magistrados, encias al juzgado de origen.
LUIS K-7 MANUEL ANT (Rad. 2016-000 MA VARÓN O MEDINA VARÓN (Ra 2016-0007 -01) copropietarios de los Edificios 1 A y 1B que componen el Condominio Fuente Real y el propietario del lote No. 2 para que se dé cumplimiento a lo ordenado en el numeral segundo de esta sentencia y se proceda a unificar los reglamentos de propiedad horizontal de las Torres A y B que componen el Condominio Fuente Real y se asignen los coeficientes de propiedad horizontal a que tiene derecho cada unidad de dominio privado, debiéndose tener en cuenta igualmente los actos jurídicos citados mencionados en el numeral 2 de esta sentencia y que las torres C y D no fueron construidas y que el lote No. 2 en el cual se construirían tales torres es actualmente de propiedad de la Sociedad Inversiones la Herradura Ltda, todo esto acatando lo previsto en el artículo 86 de la ley 675 de 2001."
CUARTO: INSCRIBASE la presente sentencia en la oficina de registro de instrumentos públicos de Melgar Tolima en los folios de matrícula inmobiliaria Nos. 366-13470 y 366-13468.
QUINTO: CONDENAR en costas de la segunda instancia a la demandada Club Hotel la Herradura SA. Señálese una suma equivalente a un salario mínimo legal mensual vigente como agencias en derecho. 53