Impuesto de registro

________________________________________________________________________ Página | 1 Ministerio de Hacienda y Crédito Público Dirección: Carrera 8 No. 6 C 38 Bogotá D.C., Colombia Conmutador: (+57) 601 3 81 17 00 Línea Gratuita: (+57) 01 8000 910071 6.2. Subdirección de Fortalecimiento Institucional Territorial Señor Jorge Enrique Canas Giraldo Subsecretario de Despacho Gobernación de Antioquia gestiondocumental@antioquia.gov.co Radicado entrada 1-2025-072508 del 14/07/2025 No. Expediente 9470/2025/GEA Tema : Impuesto de Registro Subtema : Nuda propiedad – Fusión – Escisión - Extemporaneidad Respetado Señor Canas: Mediante escrito radicado en este Ministerio con el número y fecha del asunto, efectúa una serie de interrogantes relacionados con la manera de liquidar el Impuesto de Registro, los cuales serán atendidos en el mismo orden de consulta no sin antes precisar que las respuestas emitidas por esta Dirección se ofrecen de manera general y abstracta, en los términos y con los alcances de los artículos 14-2 y 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, de manera que no son obligatorias ni vinculantes y no comprometen la responsabilidad de este Ministerio. Consulta usted: “1. Base gravable en actos de compraventa de la nuda propiedad con reserva de usufructo: En los casos en que, mediante escritura pública, se transfiera la nuda propiedad de un bien inmueble reservándose el usufructo, se requiere precisar cuál debe ser la base gravable para efectos de la liquidación del Impuesto de Registro. En este sentido, se consulta si dicha base gravable debe corresponder al valor del avalúo catastral o de la asignación económica, en caso de que esta sea superior, o si por el contrario se debe aplicar lo previsto en el artículo 303, numeral 11 del Estatuto Tributario, que establece que la nuda propiedad representa el 30% del derecho real de dominio, mientras que el usufructo equivale al 70%.” Radicado: 2-2025-044794 Bogotá D.C., 21 de julio de 2025 14:53 laMP IV/3 XKbd 9owS EVW6 nyFt QrU= Validar documento firmado digitalmente en: http://sedeelectronica.minhacienda.gov.co Continuación oficio ________________________________________________________________________ Página | 2 Ministerio de Hacienda y Crédito Público Dirección: Carrera 8 No. 6 C 38 Bogotá D.C., Colombia Conmutador: (+57) 601 3 81 17 00 Línea Gratuita: (+57) 01 8000 910071 En relación con este interrogante, se pronunció esta Dirección mediante Oficio 2- 2017-005882 del 1º de marzo de 2017, así: “[…] Cuando se constituye usufructo sobre un bien, el propietario se despoja de los derechos de uso (ius utendi) y goce (ius fruendi), conservando para sí únicamente el derecho de disposición, lo que comúnmente se conoce como nuda propiedad. Teniendo claro lo anterior, veamos que dispone la ley en relación con las formalidades para la constitución del usufructo: “Articulo 826. Usufructo sobre bienes inmuebles. El usufructo que haya de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos, no valdrá si no se otorgare por instrumento público inscrito. De otro lado, en relación con las normas que gobiernan el registro de instrumentos públicos tenemos que el literal a) del artículo 4º de la Ley 1579 de 2012, , establece que están sujetos a registro “Todo acto, contrato, decisión contenido en escritura pública, providencia judicial, administrativa o arbitral que implique constitución, declaración, aclaración, adjudicación, modificación, limitación, gravamen, medida cautelar, traslación o extinción del dominio u otro derecho real principal o accesorio sobre bienes inmuebles”. De igual manera, el numeral 3 del parágrafo 3º del artículo 8º ibídem, al describir el contenido de la matrícula inmobiliaria establece dentro de su contenido “Limitaciones y Afectaciones: para la anotación de las limitaciones y afectaciones del dominio: usufructo, uso y habitación, servidumbres, condiciones, relaciones de vecindad, condominio, propiedad horizontal, patrimonio de familia inembargable, afectación a vivienda familiar, declaratorias de inminencia de desplazamiento o desplazamiento forzado”. Ahora, toda vez que el registro se efectúa en los respectivos folios de matrícula, se impone anotar que conforme con el mismo artículo 8º de la norma sub examine, “Es un folio destinado a la inscripción de los actos, contratos y providencias relacionados en el artículo 4°, referente a un bien raíz, el cual se distinguirá con un código alfanumérico o complejo numeral indicativo del orden interno de cada oficina y de la sucesión en que se vaya sentando.”. De la normatividad trascrita, se puede colegir lo siguiente: i) el usufructo es una limitación al derecho de propiedad, en el que el titular se despoja de los derechos de uso y goce, conservando para sí únicamente la nuda propiedad; ii) la constitución del usufructo sobre inmuebles, por tratarse de un gravamen y una limitación al dominio, es un acto sujeto a registro en las oficinas de registro de instrumentos públicos; iii) en el folio de matrícula inmobiliaria debe registrarse cualquier actuación que implique alguna afectación al dominio del bien, entre ellas y para el caso concreto, la constitución de un usufructo. En cuanto a la base gravable y tarifa, ello dependerá de que el acto sea con cuantía o sin cuantía, para lo cual será necesario verificar si el acto implica o no un derecho apreciable pecuniariamente en favor de un particular. Lo anterior, toda vez que la laMP IV/3 XKbd 9owS EVW6 nyFt QrU= Validar documento firmado digitalmente en: http://sedeelectronica.minhacienda.gov.co Continuación oficio ________________________________________________________________________ Página | 3 Ministerio de Hacienda y Crédito Público Dirección: Carrera 8 No. 6 C 38 Bogotá D.C., Colombia Conmutador: (+57) 601 3 81 17 00 Línea Gratuita: (+57) 01 8000 910071 constitución de un usufructo puede involucrar el pago de una contraprestación a favor del propietario; o puede no involucrarlo, en el caso del usufructo gratuito. En consecuencia, de tratarse del primer caso (involucrando derechos apreciables pecuniariamente), se estará en presencia de un acto con cuantía cuya base gravable será el valor incorporado en el documento que contiene el acto1, y la tarifa será la fijada por la respectiva Asamblea Departamental para los actos con cuantía2; tratándose del segundo (no involucrando derechos apreciables pecuniariamente) será un acto sin cuantía, y de igual manera la tarifa será la fijada por la Asamblea Departamental para los actos sin cuantía3. Con fundamento en lo anterior, este Despacho considera que en el caso de la constitución de usufructos no resulta aplicable la base especial establecida en el inciso quinto del artículo 229 de la Ley 223 de 1995, pues en los términos del artículo 2.2.2.4. del Decreto 1625 de 2016, que recoge lo normado por el artículo 4 del Decreto Reglamentario 650 de 1996, esta base gravable se aplica de manera exclusiva a actos, contratos o negocios jurídicos a través de los cuales “se enajena o transfiere el derecho de dominio. En los demás casos la base gravable estará constituida por el valor incorporado en el documento, de conformidad con lo dispuesto en el inciso primero del mismo artículo”. […]” (Negrillas originales) 2. Base gravable en actos de fusión de sociedades y sus adiciones: En relación con los actos de fusión de sociedades, así como de las adiciones o reformas a estas fusiones, se consulta si la base gravable para la liquidación del Impuesto de Registro debe considerarse como un acto sin cuantía o con cuantía. De igual forma, se solicita precisar en qué circunstancias específicas estos actos se catalogan como actos sin cuantía y en cuáles casos se entienden como actos con cuantía, a efectos de garantizar la correcta aplicación de la tarifa y evitar posibles inconsistencias. En relación con este interrogante, se pronunció esta Dirección mediante Radicado: 2- 2023-062652 del 21 de noviembre de 2023, así: “[…] el inciso final del artículo 229 de la Ley 223 de 1995 establece que “Cuando el acto, contrato o negocio jurídico se refiera a bienes inmuebles, el valor no podrá ser inferior al del avalúo catastral, el autoavalúo, el valor del remate o de la adjudicación, según el caso. Para efectos de la liquidación y pago del impuesto de registro, se considerarán actos sin cuantía las fusiones, escisiones, transformaciones de sociedades y consolidación de sucursales de sociedades extranjeras; siempre que no impliquen aumentos de capital ni cesión de cuotas o partes de interés”. En esa misma línea, el literal f) del artículo 2.2.2.6. del Decreto Único Tributario 1625 de 2016, establece que para 1 Artículo 229 de la Ley 223 de 1995. 2 Artículo 230 de la Ley 223 de 1995. 3 Op. Cit. Nota al píe número 5. laMP IV/3 XKbd 9owS EVW6 nyFt QrU= Validar documento firmado digitalmente en: http://sedeelectronica.minhacienda.gov.co Continuación oficio ________________________________________________________________________ Página | 4 Ministerio de Hacienda y Crédito Público Dirección: Carrera 8 No. 6 C 38 Bogotá D.C., Colombia Conmutador: (+57) 601 3 81 17 00 Línea Gratuita: (+57) 01 8000 910071 efectos de la liquidación y pago del impuesto de registro se consideran como actos, contratos o negocios jurídicos sin cuantía, entre otros “La inscripción de reformas relativas a la escisión, fusión o transformación de sociedades que no impliquen aumentos de capital ni cesión de cuotas o partes de interés”. En ese contexto normativo, el acto de adición a la fusión, por tratarse de una reforma relativa a la fusión será considerado como un acto sin cuantía siempre y cuando cumpla con los supuestos señalados por las normas supra, esto es que no implique aumentos de capital ni cesión de cuotas o partes de interés. […]” (Énfasis original) 3. Base gravable en actos de escisión de sociedades: De manera análoga, se requiere aclarar cómo se determina la base gravable para la liquidación del Impuesto de Registro en los actos de escisión de sociedades. Específicamente, se solicita indicar cuándo estos actos se deben considerar como actos sin cuantía y cuándo como actos con cuantía, teniendo en cuenta la naturaleza del acto, sus efectos jurídicos y la transferencia de bienes o derechos que pueda implicar. A este respecto se pronunció esta Dirección mediante Oficios 044236 del 25 de noviembre de 2003, 024574 de julio 15 de 2013, y 2-2014-103677 del 16 de diciembre de 2014, copia de los cuales acompañan este escrito para su conocimiento y los fines pertinentes. “4. Aplicación de intereses por extemporaneidad en registros subsanados: Finalmente, se plantea la situación en la que un documento que contiene actos sujetos a registro se presenta oportunamente ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) correspondiente, pero debido a una novedad se genera nota devolutiva y el interesado subsana las inconsistencias posteriormente a la fecha límite de registro. Se consulta si, bajo estas circunstancias, procede la aplicación de intereses por extemporaneidad, considerando que, aunque el documento ingresó dentro del término legal, el registro no se perfeccionó satisfactoriamente dentro del plazo por razones subsanables.” En relación con este interrogante, se pronunció esta Dirección mediante Radicado: 2- 2020-049448 del 30 de septiembre de 2020, así: “[…] Al efecto, los artículos 226 y 228 de la Ley 223 de 1995, establecen el hecho generador y la causación del impuesto de registro, respectivamente, así: “Artículo 226. Hecho generador. Está constituido por la inscripción de actos, contratos o negocios jurídicos documentales en los cuales sean parte o beneficiarios los particulares y que, de conformidad con las disposiciones laMP IV/3 XKbd 9owS EVW6 nyFt QrU= Validar documento firmado digitalmente en: http://sedeelectronica.minhacienda.gov.co Continuación oficio ________________________________________________________________________ Página | 5 Ministerio de Hacienda y Crédito Público Dirección: Carrera 8 No. 6 C 38 Bogotá D.C., Colombia Conmutador: (+57) 601 3 81 17 00 Línea Gratuita: (+57) 01 8000 910071 legales, deban registrarse en las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos o en las Cámaras de Comercio. Cuando un acto, contrato o negocio jurídico deba registrarse tanto en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos como en la Cámara de Comercio, el impuesto se generará solamente en la instancia de inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. No generan el impuesto aquellos actos o providencias que no incorporan un derecho apreciable pecuniariamente en favor de una o varias personas, cuando por mandato legal deban ser remitidos para su registro por el funcionario competente. Parágrafo. Cuando el documento esté sujeto al impuesto de registro de que trata la presente ley, no se causará impuesto de timbre nacional. Artículo 228. Causación. El impuesto se causa en el momento de la solicitud de inscripción en el registro, de conformidad con lo establecido en el artículo 232 de esta Ley. Cuando un contrato accesorio se haga constar conjuntamente con un contrato principal, el impuesto se causará solamente en relación con este último. El funcionario competente no podrá realizar el registro si la solicitud no se ha acompañado de la constancia o recibo de pago del impuesto.” Por su parte, el artículo 2º del Decreto 650 de 1996, compilado en el artículo 2.2.2.2 del Decreto Único Tributario 1625 de 2016, establece: “Artículo 2.2.2.2. Causación y pago. El impuesto se causa en el momento de la solicitud y se paga por una sola vez por cada acto, contrato o negocio jurídico sujeto a registro. Cuando un mismo documento contenga diferentes actos sujetos a registro, el impuesto se liquidará sobre cada uno de ellos, aplicando la base gravable y tarifa establecidas en la ley. Parágrafo. No podrá efectuarse el registro si la solicitud no se ha acompañado de la constancia o recibo de pago del impuesto. Cuando se trate de actos, contratos o negocios jurídicos entre entidades públicas, dicho requisito no será necesario.” (Énfasis añadido) De conformidad con las normas trascritas, el hecho generador del impuesto de registro es posterior al momento determinado por el legislador para su causación. Es decir, primero se realiza la solicitud de inscripción en el registro (causación) y posteriormente se efectúa la inscripción en el registro del acto, contrato o negocio jurídico a instancias de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos o Cámara de Comercio (hecho generador). De tal manera, si bien es cierto el hecho generador es el registro, el legislador estableció un momento diferente a aquel laMP IV/3 XKbd 9owS EVW6 nyFt QrU= Validar documento firmado digitalmente en: http://sedeelectronica.minhacienda.gov.co Continuación oficio ________________________________________________________________________ Página | 6 Ministerio de Hacienda y Crédito Público Dirección: Carrera 8 No. 6 C 38 Bogotá D.C., Colombia Conmutador: (+57) 601 3 81 17 00 Línea Gratuita: (+57) 01 8000 910071 para efectos de controlar el gravamen, esto es, ligó el nacimiento de la obligación tributaria a un momento anterior a la inscripción en el registro, dicho momento hace referencia a la causación, la cual fue establecida por el artículo 228 supra, es decir a “la solicitud de inscripción en el registro”. Quiere lo anterior decir que el nacimiento de la obligación tributaria se presenta en el momento mismo en que el sujeto pasivo hace la solicitud de inscripción en el registro del acto, contrato o negocio jurídico gravado con el impuesto. Este es uno de aquellos casos en que el legislador, según la doctrina, recurre a una presunción legal implícita, que, en estricto sentido, hace presumir que se presentarán hechos o actuaciones posteriores que llevarán al perfeccionamiento de la obligación tributaria. En línea con lo anterior, el artículo 231 de la Ley 223 de 1995, establece los términos en los que debe realizarse la solicitud de inscripción de los actos, contratos o negocios jurídicos sujetos al impuesto, así: “Artículo 231. Términos para el registro. Cuando en las disposiciones legales vigentes no se señalen términos específicos para el registro, la solicitud de inscripción de los actos, contratos o negocios jurídicos sujetos a registro deberán formularse de acuerdo con los siguientes términos, contados a partir de la fecha de su otorgamiento o expedición: a) Dentro de los dos meses siguientes, si han sido otorgados o expedidos en el país, y b) Dentro de los tres meses siguientes, si han sido otorgados o expedidos en el exterior. La extemporaneidad en el registro causará intereses moratorios, por mes o fracción de mes de retardo, determinados a la tasa y en la forma establecida en el Estatuto Tributario para el impuesto sobre la renta y complementarios.” (Énfasis añadido) El alcance de la norma trascrita fue precisado mediante el artículo 14 del Decreto 650 de 1996, compilado en el artículo 2.2.2.14 del Decreto Único Tributario 1625 de 2016, así: “Artículo 2.2.2.14. Términos para el registro y sanción por extemporaneidad. Cuando en las disposiciones legales vigentes no se señalen términos específicos para la inscripción en el registro de los actos, contratos o negocios jurídicos, la solicitud de inscripción deberá formularse a partir de la fecha de su otorgamiento o expedición, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Dentro de los dos (2) meses siguientes, si han sido otorgados o expedidos en el país, y b) Dentro de los tres (3) meses siguientes, si han sido otorgados o expedidos en el exterior. laMP IV/3 XKbd 9owS EVW6 nyFt QrU= Validar documento firmado digitalmente en: http://sedeelectronica.minhacienda.gov.co Continuación oficio ________________________________________________________________________ Página | 7 Ministerio de Hacienda y Crédito Público Dirección: Carrera 8 No. 6 C 38 Bogotá D.C., Colombia Conmutador: (+57) 601 3 81 17 00 Línea Gratuita: (+57) 01 8000 910071 Entiéndase por fecha de otorgamiento, para los actos notariales, la fecha de autorización; y por fecha de expedición de las providencias judiciales o administrativas, la fecha de su ejecutoria. La extemporaneidad en la solicitud de inscripción en el registro causará intereses moratorios por mes o fracción de mes de retardo, determinados a la tasa y forma establecida en el Estatuto Tributario para el impuesto sobre la renta y complementarios. (…)” (Énfasis añadido) Nótese como, las normas objeto de examen, ligan la extemporaneidad al momento de causación del impuesto, es decir que lo que genera los intereses de mora no es la inscripción extemporánea en el registro (hecho generador), sino la extemporaneidad en la “solicitud de inscripción en el registro” (causación) que, como se precisó líneas arriba, se da en un momento anterior a la inscripción en el registro. Siendo ello de esa manera, la causación de intereses a que se refieren las precitadas normas se dará únicamente al momento de la solicitud de inscripción en el registro por fuera de los términos en ellas señalados, indistintamente de que el acto sea devuelto para ser subsanado a efectos de proceder a su efectiva inscripción en el registro. Sin perjuicio de lo anterior, en caso en que la subsanación implique un mayor valor a pagar por concepto del impuesto de registro, tanto éste, como los intereses de mora en caso de extemporaneidad, deberán ser ajustados. […]” (Negrillas y subrayas originales) Cordialmente Claudia Helena Otálora Cristancho Subdirectora de Fortalecimiento Institucional Territorial Dirección General de Apoyo Fiscal Elaboró: Cesar Segundo Escobar Pinto Consultor Subdirección de Fortalecimiento Institucional Territorial Revisó: Claudia Helena Otálora Cristancho Subdirectora de Fortalecimiento Institucional Territorial Aprobó:CLAUDIA HELENA OTALORA CRISTANCHO Subdirección de Fortalecimiento Institucional Territoriall Firmado digitalmente por: CLAUDIA HELENA OTALORA CRISTANCHO Firmado digitalmente por: MINISTERIO DE HACIENDA Y CREDITO PUBLICO laMP IV/3 XKbd 9owS EVW6 nyFt QrU= Validar documento firmado digitalmente en: http://sedeelectronica.minhacienda.gov.co