Impuesto de registro

________________________________________________________________________ Página | 1 Ministerio de Hacienda y Crédito Público Dirección: Carrera 8 No. 6 C 38 Bogotá D.C., Colombia Conmutador: (+57) 601 3 81 17 00 Línea Gratuita: (+57) 01 8000 910071 6.2. Subdirección de Fortalecimiento Institucional Territorial Señora Yady Alejandra Marín Quintero Profesional Especializada Determinación y Liquidación – Unidad de Rentas Gobernación de Caldas determinacionyliquidacion@caldas.gov.co Radicado entrada 1-2025-073079 del 18/07/2025 No. Expediente 9979/2025/GEA Tema : impuesto de Registro Subtema : Exenciones Respetada Señora Marín: Mediante escrito radicado en este Ministerio con el número y fecha del asunto, haciendo referencia a la normatividad departamental en la que se establecen beneficios en materia de impuesto de registro a viviendas de interés social, así como a la definición que de ellas hacen los artículos 90 de la Ley 388 de 1997 y 293 de la Ley 2294 de 2023, efectúa tres interrogantes que serán atendidos en el mismo orden de consulta, no sin antes precisar que las respuestas emitidas por esta Dirección se ofrecen de manera general y abstracta, en los términos y con los alcances de los artículos 14-2 y 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, de manera que no son obligatorias ni vinculantes y no comprometen la responsabilidad de este Ministerio. Consulta usted: “1. Una vivienda que cumple con los requisitos anteriormente descritos para ser catalogada como VIS, VIP O VIPA, pero cuya escritura pública dentro del negocio jurídico indica que la misma es NO VIS, ejemplo: COMPRAVENTA MODALIDAD NO VIS. Se pregunta, Radicado: 2-2025-047061 Bogotá D.C., 1 de agosto de 2025 08:27 XPdb r4QX HnYK PGt9 B3Ec ezwN S70= Validar documento firmado digitalmente en: http://sedeelectronica.minhacienda.gov.co Continuación oficio ________________________________________________________________________ Página | 2 Ministerio de Hacienda y Crédito Público Dirección: Carrera 8 No. 6 C 38 Bogotá D.C., Colombia Conmutador: (+57) 601 3 81 17 00 Línea Gratuita: (+57) 01 8000 910071 ¿Aplicarían los beneficios tributarios y no tributarios de las viviendas VIS?” En primer término, es necesario señalar que la posibilidad de conceder beneficios tributarios, tales como las exenciones, se encuentra aparejada al ejercicio de la facultad impositiva derivada que ostentan las corporaciones administrativas de las entidades territoriales al tenor de los artículos precitados artículos 300-4 para el caso de las asambleas departamentales, y 313-4 para el caso de los concejos municipales; artículos que deben ser interpretados en concordancia con el 338 superior. Es decir que, esa facultad impositiva, más allá de significar la simple posibilidad de establecer1 tributos, permite el establecimiento de beneficios tributarios, es decir que el establecimiento de tales beneficios, y en particular de exenciones, es una expresión más de la facultad impositiva2 de que gozan las entidades territoriales, máxime cuando se trata de rentas de carácter endógeno, dentro de las cuales se encuentra en este caso concreto el Impuesto de Registro conforme con lo expresado por la Corte Constitucional en Sentencia C-219 de 19973. En línea con lo anterior, en virtud de los principios de legalidad y certeza, consagrados en el artículo 338 de la Constitución Política, en materia tributaria, las exoneraciones o exclusiones son de interpretación restrictiva y se concretan a las condiciones expresamente señaladas en la norma que las establezca. En reiteradas oportunidades han sostenido tanto la Corte Constitucional, como el Consejo de Estado, que las exenciones son beneficios fiscales de origen legal consistentes en la exoneración del pago de una obligación tributaria sustancial cuya interpretación y aplicación, como toda norma exceptiva, es de carácter restrictivo y, por tanto, únicamente abarca los supuestos y sujetos expresamente previstos en la norma que las 1 Recuérdese que el único facultado para la creación, propiamente dicha, de tributos, es el Congreso de la República, mientras que las asambleas y concejos deben limitarse a su adopción en el marco de la Constitución y la ley. 2 En estos términos lo ha entendido la jurisprudencia de la Corte Constitucional. Al efecto puede consultarse la Sentencia C-261-2002 Magistrada Ponente: Dra. Clara Inés Vargas Hernández 3 “[…] En el presente caso, un criterio material, aporta suficientes razones para afirmar que el impuesto de registro es de carácter departamental y que, en consecuencia, es merecedor de la protección de que tratan los artículos 362 y 287 de la Carta. Por expresa disposición legal, la totalidad de los recursos captados en cada departamento por concepto del tributo, entran al presupuesto de la respectiva entidad, y se destinan a sufragar gastos propios del departamento. Los elementos que lo configuran carecen de la movilidad interjurisdiccional que permitiría afirmar que dicha fuente tributaria pertenece al nivel central. Para que se perfeccione el mencionado tributo, se requiere de la intervención de la Asamblea Departamental. La participación del órgano de representación popular del departamento al momento de definir los elementos objetivos de la obligación tributaria constituye un elemento adicional para considerar que la renta obtenida pertenece a la entidad territorial dentro de la cual dicho órgano ejerce su jurisdicción. Queda claro que se trata de un tributo departamental, así ello no hubiere sido establecido expresamente por el legislador. No obstante, no sobra advertir que, incluso desde una perspectiva formal, la renta estudiada es de carácter departamental. […]” XPdb r4QX HnYK PGt9 B3Ec ezwN S70= Validar documento firmado digitalmente en: http://sedeelectronica.minhacienda.gov.co Continuación oficio ________________________________________________________________________ Página | 3 Ministerio de Hacienda y Crédito Público Dirección: Carrera 8 No. 6 C 38 Bogotá D.C., Colombia Conmutador: (+57) 601 3 81 17 00 Línea Gratuita: (+57) 01 8000 910071 establece, siempre y cuando se cumplan los requisitos exigidos para su procedencia. Veamos lo expresado al respecto por el Consejo de Estado: “[…] Las normas de exención de impuestos o contribuciones, por constituir una excepción al principio general de tributación de algún gravamen, son de interpretación restrictiva, de manera que se aplican solamente a los sujetos o a los eventos que expresamente hayan sido mencionados en la norma, sin que sea posible hacer una interpretación extensiva o analógica para englobar personas o situaciones similares que se beneficien de la exención. De igual manera, las enumeraciones que contemplan las normas tributarias de exención, deben ser consideradas como taxativas, y no pueden ser incorporadas a ellas otras expresiones, así fueran justificadas por razones de vecindad jurídica o funcional. […]”4 (Énfasis añadido) En idéntico sentido señaló la Corte Constitucional: “[…] "En este orden de ideas, a partir de la iniciativa gubernamental el Congreso puede establecer exenciones tributarias de rango nacional, las cuales se identifican por su carácter taxativo, limitativo, inequívoco, personal e intransferible, de suerte tal que únicamente obrarán a favor de los sujetos pasivos que se subsuman en las hipótesis previstas en la ley, sin que a éstos les sea dable transferirlas válidamente a otros sujetos pasivos bajo ningún respecto. […]”5 (Énfasis añadido) Conforme con los apartados jurisprudenciales trascritos la interpretación de las normas exceptivas, como es el caso de la establecida en la ordenanza referida en su consulta, es de carácter restrictivo y debe circunscribirse únicamente a los supuestos taxativamente señalados en ella, sin que sea posible aplicarlas de manera analógica o extensiva. De tal manera, habrá de revisarse si en dicho acto administrativo se establece una definición de lo que para efectos de su aplicación se considera como vivienda de interés social, o en su defecto se remite a la definición legal, y si en él se hace referencia o no a la calificación del inmueble en el acto sujeto a registro, pues a partir de ello deberá determinarse la procedencia de su aplicación. En ese orden de cosas, teniendo presente que dichas exenciones están adoptadas en un acto administrativo expedido por la asamblea departamental, la respuesta a sus interrogantes debe ser resuelta por la propia administración tributaria departamental en ejercicio de la autonomía 4 Consejo de Estado Sala de Consulta y Servicio Civil Consejero ponente: César Hoyos Salazar Santafé de Bogotá, D.C., veintisiete (27) de octubre de mil novecientos noventa y nueve (1999).- Radicación número: 1227 5 Corte Constitucional – Sentencia C-1107 de 2001 MP Dr. Jaime Araujo Rentería XPdb r4QX HnYK PGt9 B3Ec ezwN S70= Validar documento firmado digitalmente en: http://sedeelectronica.minhacienda.gov.co Continuación oficio ________________________________________________________________________ Página | 4 Ministerio de Hacienda y Crédito Público Dirección: Carrera 8 No. 6 C 38 Bogotá D.C., Colombia Conmutador: (+57) 601 3 81 17 00 Línea Gratuita: (+57) 01 8000 910071 que le reconoce el artículo 287 superior, ya que al decir de la Corte Constitucional “un espacio propio y normal de dicha autonomía lo constituyen la libertad y la facultad de dichas autoridades para ejecutar y aplicar la ley y las normas que produzcan los órganos de aquéllas dotados de competencia normativa, sin la injerencia o intervención de los órganos de la administración centralizada.”6. Sin perjuicio de lo anterior, si como se vio las exenciones son de aplicación restrictiva, y el acto sujeto a registro, como lo refiere en su pregunta, señala expresamente que se trata de la compraventa de una vivienda que no es de interés social, no se daría el supuesto para la exención que establece la ordenanza en el entendido que se dirige exclusivamente a viviendas de interés social. Lo anterior iría en línea con lo expresado por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio en la respuesta a la que usted alude en su consulta7, pues esa cartera señala ese efecto cuando no se cataloga adecuadamente la vivienda como de interés social. “2. ¿Se puede catalogar por medio de una escritura pública a una vivienda como NO VIS, teniendo en cuenta que la misma cumple con los requisitos y nació a la vida jurídica como VIS?” Excede el ámbito de nuestras competencias emitir cuáles son los actos, documentos o negocios jurídicos por intermedio de los cuales se puede calificar la naturaleza de una vivienda como de interés social o no. Sin perjuicio de lo anterior, de la lectura de lo expresado por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio8 cuando señala los efectos de no catalogar adecuadamente una vivienda como de interés social cuando esta cumple con los estándares definidos en la ley, se puede entender que lo que para efectos de la aplicación de exenciones sobre esa clase de inmuebles resulta relevante es lo que en ese sentido se señale en el acto sujeto a registro. 6 Corte Constitucional de Colombia Sentencia C-877 de 2000, M.P. Antonio Barrera Carbonell. 7 Ministerio de Vivienda de Colombia, a través de comunicación oficial número 2025EEOO39921 “Ahora, en lo que respecta a la política pública en materia de vivienda, el efecto de no catalogar adecuadamente la vivienda en VIS o VIP podría inicialmente originar: - Impedimento para la aplicación de los beneficios tributarios y no tributarios destinados a la promoción de vivienda de interés social, pues de conformidad con el parágrafo 49 del artículo 293 de la Ley 2294 de 2023, estos sólo son aplicables a las unidades habitacionales que cumplan con los criterios de precio y estándares de calidad en diseño urbanístico, arquitectónico y de construcción sostenible, como se señaló antes. - Imposibilitar que sobre la compraventa del inmueble pueda aplicarse un subsidio familiar de vivienda usada”. 8 Op. Cit, nota al pie 7. XPdb r4QX HnYK PGt9 B3Ec ezwN S70= Validar documento firmado digitalmente en: http://sedeelectronica.minhacienda.gov.co Continuación oficio ________________________________________________________________________ Página | 5 Ministerio de Hacienda y Crédito Público Dirección: Carrera 8 No. 6 C 38 Bogotá D.C., Colombia Conmutador: (+57) 601 3 81 17 00 Línea Gratuita: (+57) 01 8000 910071 “3. ¿Pierde los beneficios tributarios y no tributarios los negocios jurídicos contenidos en escrituras públicas que recaen sobre bienes inmuebles catalogados taxativamente como NO VIS, sin importar que la vivienda cumpla con los requisitos para ser Vivienda VIS?” Este interrogante se entiende absuelto en las respuestas ofrecidas a espacio líneas arriba. Cordialmente Claudia Helena Otálora Cristancho Subdirectora de Fortalecimiento Institucional Territorial Dirección General de Apoyo Fiscal Elaboró: Cesar Segundo Escobar Pinto Consultor Subdirección de Fortalecimiento Institucional Territorial Revisó: Claudia Helena Otálora Cristancho Subdirectora de Fortalecimiento Institucional Territorial Aprobó:CLAUDIA HELENA OTALORA CRISTANCHO Subdirección de Fortalecimiento Institucional Territoriall Firmado digitalmente por: CLAUDIA HELENA OTALORA CRISTANCHO Firmado digitalmente por: MINISTERIO DE HACIENDA Y CREDITO PUBLICO XPdb r4QX HnYK PGt9 B3Ec ezwN S70= Validar documento firmado digitalmente en: http://sedeelectronica.minhacienda.gov.co