Concepto 122451 de 2000 DIAN

CONCEPTO TRIBUTARIO 122451 DE 2000

(Diciembre 20)

<Fuente: Archivo Dian>

DIRECCIÓN DE IMPUESTOS Y ADUANAS NACIONALES - DIAN -

TEMA

UTILIDAD EN LA VENTA DE INMUEBLES

PROBLEMA JURÍDICO

¿Cómo se determina la ganancia ocasional en la expropiación de un bien inmueble en donde cinco personas son las propietarias del mismo?

TESIS JURÍDICA

LA RENTA O GANANCIA OCASIONAL EN LA VENTA DE UN INMUEBLE SE DETERMINA POR LA DIFERENCIA ENTRE EL COSTO FISCAL Y EL PRECIO POR EL CUAL SE ENAJENA EL BIEN.

INTERPRETACIÓN JURÍDICA

La utilidad en la venta de inmueble sea por negociación directa o por ventas forzadas como es la expropiación, es la diferencia que surge entre el precio de venta y el costo fiscal.

Ahora bien para determinar el costo fiscal se requiere distinguir si el enajenante es persona obligada o no a aplicar ajustes integrales por inflación.

En efecto cuando se trata de personas obligadas a aplicar ajustes integrales por inflación el costo fiscal puede estar determinado con base en el artículo 69 del Estatuto Tributario:

A) El precio de adquisición o el costo declarado en el año inmediatamente anterior, según el caso, más los siguientes valores:

a) El valor de los ajustes integrales por inflación

b) El costo de las construcciones, mejoras, reparaciones locativas no deducidas y el de las contribuciones por valorización, en el caso de inmuebles.

c) Menos la depreciación cuando sea del caso

B) Con fundamento en el artículo 72 del mismo Estatuto que señala que el avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial Unificado, en desarrollo de lo dispuesto por los artículos 13 y 14 de la ley 44 de 1990 y 155 del Decreto 1421 de 1993, y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales, en los términos del artículo 5o. de la Ley 14 de 1983, podrán ser tomados como costo fiscal para la determinación de la renta o ganancia ocasional que se produzca en la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente. Para estos fines, el auto avalúo o avalúo aceptable como costo fiscal, será el que figure en la declaración del Impuesto Predial Unificado y/o declaración de renta, según el caso, correspondiente al año anterior al de la enajenación. Para este propósito no se tendrán en cuenta las correcciones o adiciones a las declaraciones tributarias ni los avalúos no formados a los cuales se refiere el artículo 7o. de la Ley 14 de 1983.

Las personas no obligadas a aplicar ajustes integrales por inflación pueden determinar el costo fiscal apoyados en uno de las siguientes normas:

1º. Artículo 69 del Estatuto:

El precio de adquisición o el costo declarado en el año inmediatamente anterior, según el caso, más los siguientes valores:

a) El valor de los ajustes opcionales.

b) El costo de las construcciones, mejoras, reparaciones locativas no deducidas y el de las contribuciones por valorización, en el caso de inmuebles

2. Artículo 72 del Estatuto citado en el literal B de este concepto.

3. Artículo 73 del Estatuto Tributario que permite el ajuste en el incremento porcentual del índice de precios al consumidor para empleados, que se haya registrado en el período comprendido entre el 1o. de enero del año en el cual se haya adquirido el bien y el 1o. de enero del año en el cual se enajena. El costo así ajustado, se podrá incrementar con el valor de las mejoras y contribuciones por valorización que se hubieren pagado, cuando se trate de bienes raí;ces.

Si el contribuyente opta por determinar el costo fiscal de los bienes raí;ces con base en lo previsto en este artículo, la suma así determinada debe figurar como valor patrimonial en sus declaraciones de renta, cuando se trate de contribuyentes obligados a declarar, sin perjuicio de que en años posteriores pueda hacer uso de la alternativa prevista en el artículo 72 de este Estatuto, cumpliendo los requisitos allí exigidos.

Los incrementos porcentuales aplicables al costo de adquisición de los bienes raíces, previstos en este artículo, serán publicados por el gobierno nacional con base en la certificación que al respecto expidan, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi y el Departamento Administrativo Nacional de Estadística DANE, respectivamente.

El ajuste previsto en este artículo podrá aplicarse, a opción del contribuyente, sobre el costo fiscal de los bienes que figure en la declaración de renta del año gravable de 1986. En este evento, el incremento porcentual aplicable será el que se haya registrado entre el 1o. de enero de 1987 y el 1o. de enero del año en el cual se enajene el bien establecido por el Gobierno Nacional. El D. vigente para el año de 1999 es el No. 2589 de 23 de diciembre de 1999.

Los ajustes efectuados de conformidad con el inciso primero del artículo 70, no serán aplicables para determinar la renta o la ganancia ocasional prevista en este artículo. Hasta acá lo dispuesto en la norma.

En estas condiciones determinado el costo en la forma expuesta, se resta del valor acordado para la transacción, para obtener la utilidad a distribuir entre los distintos propietarios.

Es de anotar que la utilidad es renta ordinaria para las personas obligadas a aplicar ajustes integrales por inflación. Es renta ordinaria para los no obligados a los citados ajustes cuando el bien permanece en cabeza del vendedor hasta 2 años y es ganancia ocasional cuando lo ha poseí do por más de dos años: artículos 300 y 352 del Estatuto Tributario.

En lo relativo a la inquietud consistente en, si corresponde al juez cobrar el impuesto de renta a la tarifa del 35% o según la tabla y si lo debe descontar directamente del valor del ingreso, es del caso señalar que es al notario, en donde se protocolice la sentencia de expropiación, a quien corresponde controlar la retención la cual debe ser practicada por la entidad pública que expropia. La tarifa es del 1% sobre el valor del pago o abono en cuenta. No se debe olvidar que la retención es un mecanismo de recaudo que tiene como objeto conseguir que el impuesto se recaude, en lo posible, dentro del mismo periodo fiscal y que la expropiación es una venta forzada por lo cual se le da este tratamiento.

El impuesto a pagar sobre la utilidad obtenida, sea como renta ordinaria o ganancia ocasional, se determina en la declaración tributaria, a la tarifa del 35% si se trata de personas jurídicas y de conformidad con la tabla cuando se trata de personas naturales en el evento en éstas se encuentren en la obligación de declarar. En caso contrario, el impuesto retenido constituye el impuesto a cargo de la persona natural no obligada a declarar.

CBPP