Oficio 25061 de 2015 DIAN

OFICIO 25061 DE 2015

(septiembre 2)

<Fuente: Archivo interno entidad emisora>

DIRECCIÓN DE IMPUESTOS Y ADUANAS NACIONALES – DIAN

SUBDIRECCIÓN DE GESTIÓN JURÍDICA

Bogotá, D.C. 31 AGO. 2015

100208221-001195

Ref.: Radicado 030822 del 30/07/2015

Tema:	Impuesto sobre la renta /ganancia ocasional
Descriptores:	Enajenación casa de habitación/ exención
Fuentes Formales	Ley 1607 de 2012 art 105, Estatuto Tributario arts 300, 311-1
Decreto No. 2344/14

Cordial saludo,

De conformidad con el artículo 20 del Decreto 4048 de 2008, es función de este Despacho absolver las consultas escritas que se formulen sobre interpretación y aplicación de las normas tributarias de carácter nacional, aduaneras y cambiarias en lo de competencia de esta entidad.

En el escrito de la referencia, manifiesta conocer que la ley 1607 de 2012 consagró que estarán exentas del impuesto de ganancia ocasional las primeras siete mil quinientas (7.500) UVT de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de las personas naturales siempre que la totalidad de los dineros recibidos como consecuencia de la venta sean depositados en cuentas AFC, o se demuestre que con este se cancelara obligaciones hipotecarias.

Dado que el cuestionamiento no es claro, se entiende que pregunta si opera el beneficio cuando los mencionados dineros no ingresaron a la cuenta AFC, pero con ellos se adquirió nuevamente una vivienda y que sucede con la utilidad que se genera si en este caso, el nuevo bien fue adquirido por menor valor al que se vendió?

Para responder, manifestamos:

De manera general, los ingresos obtenidos por concepto de enajenación de inmuebles poseídos por el contribuyente por dos o más años, causa el impuesto de ganancia ocasional de conformidad con el inciso 1o de artículo 300 del Estatuto Tributario.

Como una excepción a la regla anterior, la ley 1607 de 2012 en el artículo 105 adicionó el Estatuto Tributario con el artículo 311-1 y consagró:

"ARTÍCULO 311-1. UTILIDAD EN LA VENTA DE LA CASA O APARTAMENTO. Artículo adicionado por el artículo 105 de la Ley 1607 de 2012. > Estarán exentas las primeras siete mil quinientas (7.500) UVT de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación de las personas naturales contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios, siempre que la totalidad de los dineros recibidos como consecuencia de la venta sean depositados en .las cuentas de ahorro denominadas “Ahorro para el Fomento de la Construcción, AFC”, y sean destinados a la adquisición de otra casa o apartamento de habitación, o para el pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento de habitación objeto de venta. En este último caso, no se requiere el depósito en la cuenta AFC, siempre que se verifique el abono directo al o a los créditos hipotecarios, en los términos que establezca el reglamento que sobre la materia expida el Gobierno Nacional. El retiro de los recursos a los que se refiere este artículo para cualquier otro propósito, distinto a los señalados en esta disposición, implica que la persona natural pierda el beneficio y que se efectúen, por parte de la respectiva entidad financiera las retenciones inicialmente no realizadas de acuerdo con las normas generales en materia de retención en la fuente por enajenación de activos que correspondan a la casa o apartamento de habitación.

PARÁGRAFO. Lo dispuesto en este artículo se aplicará a casas o apartamentos de habitación cuyo valor catastral o autoavalúo no supere quince mil (15.000) UVT..."

Esta disposición, fue reglamentada mediante el Decreto No. 2344 de Noviembre 20 de 2014, en el que se precisaron las condiciones y requisitos de la norma para acceder a la exención, así por ejemplo señalan los artículos 1 y 2:

"ARTÍCULO 1o. UTILIDAD EXENTA EN LA VENTA DE LA CASA O APARTAMENTO DE HABITACIÓN. Están exentas del impuesto de ganancia ocasional las primeras siete mil quinientas (7.500) UVT de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación de las personas naturales contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios, siempre y cuando se cumpla con la totalidad de los siguientes requisitos:

1. Que la casa o apartamento de habitación objeto de la venta haya sido poseída dos años o más.

2. Que el valor catastral o el autoavalúo de la casa o apartamento de habitación sea igual o inferior al valor equivalente a quince mil (15.000) UVT, en el año gravable en el cual se protocoliza la escritura pública de compraventa.

3. Que la totalidad de los dineros recibidos en la venta tenga uno o varios de los siguientes destinos:

a) Que sean depositados en una o más cuentas de ahorro denominadas “Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC)”, cuyo titular sea única y exclusivamente el vendedor del inmueble;

b) Que se destinen para el pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento de habitación objeto de la venta.

4. Tratándose de los dineros depositados en una o más Cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC), el retiro de los mismos debe destinarse exclusivamente a la compra de otra casa o apartamento de habitación, tratándose de vivienda nueva o usada, sea o no financiada por entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia a través de crédito hipotecario, leasing habitacional o fideicomiso inmobiliario, bajo alguna de las siguientes modalidades:

a) Compra de contado;

b) Cuota inicial y/o pago de las cuotas del crédito hipotecario, o de los cánones del leasing habitacional, o para cubrir el valor de la opción de compra del leasing habitacional;

c) Pago del precio en la etapa de prevenía del proyecto en el caso del fideicomiso inmobiliario.

ARTÍCULO 2o. RETENCIÓN EN LA FUENTE EN LA VENTA DE LA CASA O APARTAMENTO DE HABITACIÓN. De acuerdo con el numeral 2 del artículo 369 del estatuto tributario, en la venta de la casa o apartamento de habitación del contribuyente que cumpla con todos los requisitos señalados en el artículo lo de este decreto, el Notario no efectuará la retención en la fuente a título de ganancia ocasional de que trata el artículo 398 del estatuto tributario.

Para este fin, es requisito indispensable que la persona natural que vende el bien inmueble, acredite lo siguiente:

1. Certificado de Tradición y Libertad donde se evidencie que el vendedor ha poseído el bien inmueble por dos años o más.

2. Declaración o factura del impuesto predial unificado correspondiente al año gravable de la escritura pública de compraventa, donde se evidencie que el valor del avalúo catastral o autoavalúo sea igual o inferior a 15.000 UVT.

3. Si los recursos se depositaron o se van a depositar en una o más Cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC), se deberá acreditar alguno y/o ambos de los siguientes requisitos:

a) Comprobante de consignación en la Cuenta de Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC);

b) Carta de instrucciones de carácter irrevocable por parte del vendedor ordenando al pagador que los dineros sean transferidos o depositados directamente a la respectiva Cuenta de Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC), caso en el cual se indicará la información detallada de la cuenta. Esta carta de instrucción debe formar parte de la protocolización de la Escritura Pública de compraventa.

4. Comprobantes o recibos de pago por medio de los cuales se acredite el pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento de habitación objeto de la venta, en caso de que se hubiese destinado parte o la totalidad del dinero de la venta al pago de uno o varios créditos.

PARÁGRAFO. En todo caso, la sumatoria de los depósitos en las Cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC), y los pagos a los créditos hipotecarios debe coincidir con la totalidad del valor de la venta del bien inmueble…”

Como se observa, son claras las disposiciones tanto la ley como el reglamento, en que la procedencia de la exención del Impuesto de ganancia ocasional, solo se dará si se cumplen la totalidad de los requisitos exigidos, siendo fundamental el hecho de consignar en una cuenta AFC del contribuyente, la totalidad del dinero producto de la venta del inmueble y/o el pago del crédito hipotecario, en los términos descritos en las mismas.

En consecuencia si el dinero producto de la venta de la casa de habitación no es consignado en la cuenta AFC del contribuyente, como lo exige la norma, así se adquiera nuevamente otra casa de habitación con estos dineros, no se cumple la exigencia legal y en consecuencia, no se hará acreedor a la exención del impuesto sobre ganancia ocasional del artículo 311-1 del E. T. ,que se cause por la utilidad en la enajenación del inmueble, pues la norma exige para que esta exención se produzca "... que la totalidad de los dineros recibidos como consecuencia de ¡a venta sean depositados en las cuentas de ahorro denominadas “Ahorro para el Fomento de la Construcción, AFC”, y sean destinados a la adquisición de otra casa o apartamento de habitación, o para el pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento de habitación objeto de venta. ".

Al no presentarse la exención, se causará el impuesto de ganancia ocasional sobre la utilidad recibida (ingreso menos costo) en la venta de la casa de habitación, de conformidad con lo establecido en el artículo 300 del Estatuto Tributario:

“…

ARTÍCULO 300. SE DETERMINA POR LA DIFERENCIA ENTRE EL PRECIO DE ENAJENACIÓN Y EL COSTO FISCAL DEL ACTIVO. Se consideran ganancias ocasionales para los contribuyentes sujetos a este impuesto, las provenientes de la enajenación de bienes de cualquier naturaleza, que hayan hecho parte del activo fijo del contribuyente por un término de dos años o más. Su cuantía se determina por la diferencia entre el precio de enajenación y el costo fiscal del activo enajenado.

No se considera ganancia ocasional sino renta líquida, la utilidad en la enajenación de bienes que hagan parte del activo fijo del contribuyente y que hubieren sido poseídos por menos de 2 años.

PARÁGRAFO. Para determinar el costo fiscal de los activos enajenados a que se refiere este artículo, se aplicarán las normas contempladas en lo pertinente, en el Título I del presente Libro..."

Anexamos el Oficio No.002395 de enero 30 de 2015, en el que se resolvieron varias inquietudes, sobre este tema.

Finalmente, de manera cordial le informamos que la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales, con el fin de facilitar a los contribuyentes, usuarios y público en general el acceso directo a sus pronunciamientos doctrinarios ha publicado en su página de Internet www.dian.gov.co, http://www.dian.gov.co la base de conceptos en materia tributaria, aduanera y cambiaria expedidos desde el año 2001, a la cual se puede ingresar por el icono de Normatividad” -“técnica”- dando clic en el link “Doctrina” - “Dirección de Gestión Jurídica.”

Atentamente,

PEDRO PABLO CONTRERAS CAMARGO

Subdirector de Gestión Normativa y Doctrina (E)