Concepto 15965 de 2025 DIAN

CONCEPTO 015965 int 1881 DE 2025

(noviembre 12)

<Fuente: Archivo interno entidad emisora>

<Publicado en la página web de la DIAN: 28 de noviembre de 2025>

DIRECCIÓN DE IMPUESTOS Y ADUANAS NACIONALES

Unidad Informática de Doctrina

Área del Derecho	Tributario
Banco de Datos	Impuesto sobre la Renta y Complementarios
Problema Jurídico	PROBLEMA JURÍDICO No. 1
¿La cesión de un contrato de leasing habitacional destinado a vivienda habitual, mediante la cual el locatario pierde la titularidad de la opción de compra, obliga a tratar como ingreso por recuperación de deducciones los intereses que fueron deducidos en los años anteriores conforme al artículo 127-1 del Estatuto Tributario y al artículo 1.2.1.18.50 del Decreto 1625 de 2016?
PROBLEMA JURÍDICO No. 2
¿En un contrato de leasing habitacional en el que el contribuyente cede su posición contractual a un tercero sin ejercer la opción de compra, la utilidad obtenida en la cesión constituye renta o ganancia ocasional gravada, o debe entenderse que no tiene efectos fiscales en virtud de lo dispuesto en el inciso vii) del literal b) del numeral 2 del artículo 127-1 del Estatuto Tributario?
Tesis Jurídica	TESIS JURÍDICA No. 1
No. La cesión de un contrato de leasing habitacional destinado a vivienda habitual, que implica la pérdida de la opción de compra por parte del locatario, no genera recuperación de las deducciones por intereses tomadas en años anteriores. Según el inciso vii) de literal b) del numeral 2 del artículo 127-1 del Estatuto Tributario, la recuperación solo procede cuando la “diferencia” que surge al ajustar el activo y el pasivo haya generado costos o gastos deducibles. En general en el contrato de leasing habitacional, el activo reconocido por el locatario no es depreciable ni amortizable. Los intereses deducibles establecidos en el artículo 1.2.1.18.50 del Decreto 1625 de 2016 son gastos que no afectan el valor del activo, de modo que no integran la diferencia exigida por la norma y no serán tratados como una recuperación de deducciones.
TESIS JURÍDICA No. 2
Si, la utilidad obtenida por la cesión de un contrato de leasing habitacional constituye un ingreso gravado como renta ordinaria o ganancia ocasional, pues el contribuyente no transfiere el inmueble sino un derecho incorporal cuyo costo fiscal corresponde a los abonos de capital efectuados. En consecuencia, cuando el precio pagado por el cesionario supera dicho costo, surge una utilidad gravable conforme al artículo 90 del Estatuto Tributario. El inciso vii) del literal b) del numeral 2 del artículo 127-1 no altera este resultado, porque su alcance se limita a los ajustes entre el activo y el pasivo cuando no se ejerce la opción de compra, y las diferencias a las que allí se refiere no guardan relación con la utilidad derivada de la cesión contractual.
Descriptores	Cesión de contrato de leasing financiero
Fuentes Formales	Artículos 127-1, 90, 519 del Estatuto Tributario Artículo 1.2.1.18.50 del Decreto 1625 de 2016

Extracto

1. Esta Subdirección está facultada para absolver las consultas escritas, presentadas de manera general, sobre la interpretación y aplicación de las normas tributarias, aduaneras y de fiscalización cambiaria, en lo de competencia de la DIAN^[1]. En este sentido, la doctrina emitida será de carácter general, no se referirá a asuntos particulares y se someterá a lo consagrado en el artículo 131 de la Ley 2010 de 2019^[2].

PROBLEMA JURÍDICO No. 1

2. ¿La cesión de un contrato de leasing habitacional destinado a vivienda habitual, mediante la cual el locatario pierde la titularidad de la opción de compra, obliga a tratar como ingreso por recuperación de deducciones los intereses que fueron deducidos en los años anteriores conforme al artículo 127-1 del Estatuto Tributario y al artículo 1.2.1.18.50 del Decreto 1625 de 2016?

TESIS JURÍDICA No. 1

3. No. La cesión de un contrato de leasing habitacional destinado a vivienda habitual, que implica la pérdida de la opción de compra por parte del locatario, no genera recuperación de las deducciones por intereses tomadas en años anteriores. Según el inciso vii) de literal b) del numeral 2 del artículo 127-1 del Estatuto Tributario, la recuperación solo procede cuando la “diferencia” que surge al ajustar el activo y el pasivo haya generado costos o gastos deducibles. En general en el contrato de leasing habitacional, el activo reconocido por el locatario no es depreciable ni amortizable. Los intereses deducibles establecidos en el artículo 1.2.1.18.50 del Decreto 1625 de 2016 son gastos que no afectan el valor del activo, de modo que no integran la diferencia exigida por la norma y no serán tratados como una recuperación de deducciones.

FUNDAMENTACIÓN

4. Es preciso partir del inciso vii) del literal b) numeral 2 del artículo 127-1 del Estatuto Tributario, que regula la situación en la cual el arrendatario financiero no ejerce la opción de compra. La norma dispone:

“ARTÍCULO 127-1. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO. <Artículo modificado por el artículo 76 de la Ley 1819 de 2016> Son contratos de arrendamiento el arrendamiento operativo y el arrendamiento financiero o leasing.

Los contratos de arrendamiento que se celebren a partir del 1o de enero de 2017, se someten a las siguientes reglas para efectos del impuesto sobre la renta y complementarios:

(...)

2. Tratamiento del arrendamiento financiero o leasing:

(...)

b) Para el arrendatario:

(...)

vii) En el evento en que el arrendatario no ejerza la opción de compra, se efectuarán los ajustes fiscales en el activo y en el pasivo, y cualquier diferencia que surja no tendrá efecto en el impuesto sobre la renta, siempre y cuando no haya generado un costo o gasto deducible, en tal caso se tratará como una recuperación de deducciones.” “

5. El elemento determinante de esta regla es la “diferencia que surja” como resultado de ajustar fiscalmente el activo y el pasivo. Esa diferencia, por regla general, no tiene efecto en el impuesto sobre la renta; sin embargo, si corresponde a un costo o gasto previamente deducido, dicha diferencia debe tratarse como recuperación de deducciones. La norma no ordena recuperar todo gasto deducible asociado al contrato, sino únicamente la diferencia derivada del ajuste, siempre que dicha diferencia represente deducciones aplicadas sobre el valor del activo.

6. Para identificar si ello ocurre, es necesario considerar las deducciones que pueden incidir en el valor fiscal del activo. El literal ii) del literal b) del numeral 2 del artículo 127-1 del Estatuto Tributario establece que el arrendatario podrá amortizar o depreciar el activo “como si el bien arrendado fuera de su propiedad”, mientras que el literal iv) señala que, tratándose de bienes inmuebles, la parte correspondiente a terrenos “no será depreciable ni amortizable”.

7. En el leasing habitacional destinado a vivienda habitual, el activo reconocido por el arrendatario no es depreciable ni amortizable, por lo que al no ejercer la opción de compra y efectuarse los ajustes fiscales en el activo y en el pasivo no se genera una diferencia atribuible a dichas deducciones sobre el activo. Las deducciones realizadas por el contribuyente corresponden a los intereses, cuya procedencia está prevista en el artículo 1.2.1.18.50^[3] del Decreto 1625 de 2016:

“En consecuencia, cuando el leasing habitacional sea tratado fiscalmente como un arrendamiento financiero el locatario podrá deducir la parte correspondiente a los intereses y/o corrección monetaria que haya pagado durante el respectivo año, hasta el monto anual máximo consagrado en el artículo 119 del Estatuto Tributario”.

8. No obstante, tales intereses no modifican el valor del activo ni del pasivo, ni generan la diferencia contemplada en el inciso vii); se trata de un gasto financiero independiente de la medición del activo. De igual modo, la recuperación de deducciones regulada en el artículo 195 y siguientes del Estatuto Tributario aplica sobre deducciones que afectaron el valor del activo –como depreciación o amortización– y no sobre intereses, que no forman parte del costo fiscal del bien.

9. En consecuencia, al no existir una diferencia atribuible a deducciones previamente tomadas, no se configura el presupuesto normativo que activa la recuperación de deducciones prevista en el inciso vii) del literal b) del numeral 2 del artículo 127-1 del Estatuto Tributario. Por lo tanto, los intereses deducidos durante la vigencia del contrato no deben registrarse como ingreso por recuperación de deducciones en el año en que se cede el leasing habitacional, pues no integran la diferencia exigida por la norma ni forman parte de las deducciones susceptibles de recuperación.

PROBLEMA JURÍDICO No. 2

10. ¿En un contrato de leasing habitacional en el que el contribuyente cede su posición contractual a un tercero sin ejercer la opción de compra, la utilidad obtenida en la cesión constituye renta o ganancia ocasional gravada, o debe entenderse que no tiene efectos fiscales en virtud de lo dispuesto en el inciso vii) del literal b) del numeral 2 del artículo 127-1 del Estatuto Tributario?

TESIS JURÍDICA No. 2

11. Si, la utilidad obtenida por la cesión de un contrato de leasing habitacional constituye un ingreso gravado como renta ordinaria o ganancia ocasional, pues el contribuyente no transfiere el inmueble sino un derecho incorporal cuyo costo fiscal corresponde a los abonos de capital efectuados. En consecuencia, cuando el precio pagado por el cesionario supera dicho costo, surge una utilidad gravable conforme al artículo 90 del Estatuto Tributario. El inciso vii) del literal b) del numeral 2 del artículo 127-1 no altera este resultado, porque su alcance se limita a los ajustes entre el activo y el pasivo cuando no se ejerce la opción de compra, y las diferencias a las que allí se refiere no guardan relación con la utilidad derivada de la cesión contractual.

FUNDAMENTACIÓN

12. Para resolver el problema planteado es necesario precisar que, en un contrato de leasing habitacional, el contribuyente no enajena el inmueble al ceder el contrato sino los derechos derivados de este, incluido el derecho a ejercer la opción de compra, puesto que la propiedad solo se adquiere mediante la inscripción del título en la oficina de registro^[4]. En consecuencia, lo cedido es un activo incorporal cuyo tratamiento fiscal se determina conforme al artículo 90 del Estatuto Tributario, que señala que la renta bruta proveniente de la enajenación de activos está constituida por la diferencia entre el precio de enajenación y el costo fiscal del activo enajenado. De esta manera, cuando el valor recibido por la cesión supera el costo fiscal del derecho –representado por los abonos de capital efectuados por el locatario– se genera un ingreso gravado.

13. En este sentido, el Concepto 000444 del 22 de noviembre de 2018^[5] estableció que el costo fiscal en la cesión de derechos de leasing corresponde a los pagos destinados a amortización de capital y que, si han transcurrido dos años^[6] desde la celebración del contrato, la utilidad constituye ganancia ocasional. Por su parte, el Concepto 002220 - int 223 del 3 de abril de 2024 precisó que el costo fiscal es el “valor registrado como activo por arrendamiento” conforme al artículo 127-1 del Estatuto Tributario, reiterando que la cesión del contrato se somete a las reglas generales sobre enajenación de activos del artículo 90 del Estatuto Tributario. Bajo estos criterios, cuando el cesionario paga un valor mayor a dicho costo fiscal, la diferencia obtenida por el locatario constituye un ingreso gravado, ya sea como renta o como ganancia ocasional.

14. La valorización del inmueble subyacente puede influir en el precio que un tercero esté dispuesto a pagar por el derecho contractual, pero ello no altera el costo fiscal del derecho ni implica que el contribuyente esté enajenando el bien raíz. La enajenación continúa siendo la de un derecho y el ingreso surge de la diferencia entre el precio recibido y el costo fiscal correspondiente.

15. En cuanto al inciso vii) del numeral 2 del artículo 127-1, esta norma regula una situación completamente distinta: el ajuste fiscal del activo y del pasivo cuando el arrendatario no ejerce la opción de compra. El texto legal dispone que “cualquier diferencia que surja no tendrá efecto en el impuesto sobre la renta, siempre y cuando no haya generado un costo o gasto deducible”. Esta diferencia corresponde a la comparación entre el valor fiscal del activo reconocido y el pasivo pendiente al momento en que la opción no se ejerce. Puede que existan incrementos en el valor fiscal del activo que el contribuyente haya registrado, pero no incide sobre el costo de la cesión ni reemplaza la utilidad derivada del precio pagado por el cesionario.

16. El señalado inciso vii) regula exclusivamente los ajustes fiscales en el activo y en el pasivo cuando la opción de compra no se ejerce, pero no interfiere con el tratamiento fiscal de una cesión onerosa del contrato a un tercero. La cesión de derechos constituye una verdadera enajenación de activos, que se rige por el artículo 90 del Estatuto Tributario, y su resultado depende exclusivamente de la diferencia entre el precio pactado y el costo fiscal del derecho cedido. La diferencia del inciso vii) –entre activo y pasivo del leasing – es una situación distinta, propia de la terminación del contrato sin ejercicio de la opción de compra, mientras que la utilidad de la cesión corresponde al valor que un tercero paga por adquirir la posición contractual. Se trata de supuestos regulados por normas diferentes y que producen efectos fiscales distintos.

17. En consecuencia, la utilidad obtenida por la cesión –cuando el precio recibido supera el costo fiscal del derecho– constituye un ingreso gravado como renta ordinaria o ganancia ocasional, según el tiempo transcurrido desde la celebración del contrato, sin que el inciso vii) del artículo 127-1 del Estatuto Tributario tenga por efecto excluir la tributación de dicha utilidad, pues se refiere únicamente a diferencias entre el activo y el pasivo que no guardan relación con la enajenación del derecho frente a un tercero.

18. En los anteriores términos se absuelve su petición y se recuerda que la normativa, jurisprudencia y doctrina en materia tributaria, aduanera y de fiscalización cambiaria, en lo de competencia de esta Entidad, puede consultarse en el normograma DIAN: https://normograma.dian.gov.co/dian/.

<NOTAS DE PIE DE PÁGINA>.

1. De conformidad con el numeral 4 del artículo 56 del Decreto 1742 de 2020 y el artículo 7 de la Resolución DIAN 91 de 2021.

2. De conformidad con el numeral 1 del artículo 56 del Decreto 1742 de 2020 y el artículo 7-1 de la Resolución DIAN 91 de 2021.

3. ARTÍCULO 1.2.1.18.50. EFECTOS TRIBUTARIOS DEL LEASING HABITACIONAL.

4. Cfr. Concepto 002220 del 3 de abril de 2024 que aclara los puntos 1.1 y 1.2, del Oficio 023288 de septiembre 16 de 2019.

5. Reiterado por el Oficio 017811 del 10 de julio de 2019.

6. Cfr. Oficio 028235 del 13 de noviembre de 2019.