Oficio 28474 de 2015 DIAN

OFICIO 28474 DE 2015

(septiembre 29)

<Fuente: Archivo interno entidad emisora>

DIRECCION DE IMPUESTOS Y ADUANAS NACIONALES – DIAN

SUBDIRECCIÓN DE GESTIÓN JURÍDICA

Ref: Radicado 032401 del 12/08/2015

Tema:	Impuesto sobre la renta
Descriptores:	Fondos de Inversión Inmobiliaria /rentas exentas
Fuentes Formales:	Ley 823 de 2003 art 41, Decreto 1877 de 2004

Cordial saludo,

De conformidad con el artículo 20 del Decreto 4048 de 2008 y la Orden Administrativa 0006 de 2009, es función de este Despacho absolver las consultas escritas que se formulen sobre interpretación y aplicación de las normas tributarlas de carácter nacional, aduaneras y cambiarlas en lo de competencia de esta entidad.

La Superintendencia Financiera de Colombia remitió a este Despacho, copla de su escrito en el cual plantea interrogantes respecto de los Fondos de Inversión Inmobiliaria -FINMO, los Fondos de Inversión Colectivo Inmobiliarios-FIClS y los Fondos de Capital Privado-FCP, para que se atendiera lo concerniente a la pregunta número 4 que señala:

¿La exención tributarla contenida en el artículo 24 del Decreto 1877 de 2004, puede ser extendida a los FICIS y FCP, que tengan como política de inversión desarrollar proyectos inmobiliarios destinados a vivienda de interés Social-VIS, Vivienda de Interés Prioritario VIP y Vivienda de Interés Prioritario para ahorradores VIPA, considerando que dichos vehículos de inversión no cuentan con regulación específica y no contrarían las disposiciones de los FINMO?

Para dar respuesta nos permitimos manifestar:

La ley 820 de 2003 por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana, consagró en el artículo 41:

"ARTÍCULO 41. FOMENTO A LA INVERSIÓN. Con el propósito de incentivar la construcción de vivienda de interés social nueva, para arrendar a través de sociedades especializadas reglamentadas para el efecto, serán renta exenta los ingresos por ellas recibidos por concepto de cánones de arrendamiento de cada vivienda durante los diez (10) años siguientes a su construcción.

Así mismo, los fondos de inversión pueden invertir en inmuebles de acuerdo con la reglamentación que expida el Gobierno Nacional, y las rentas pagadas por éstos Fondos de Inversión, originadas en cánones de arrendamiento de cada vivienda durante los diez (10) años siguientes a su construcción, serán renta exenta para el inversionista que la reciba, de acuerdo con la reglamentación que expida el Gobierno Nacional para tal efecto.

El Estado podrá, tanto en su nivel nacional como territorial establecer subsidios a familias de escasos recursos para el alquiler de vivienda, cuando carezcan de ella. Tendrán derecho preferencial los desplazados por la violencia, las madres cabeza de familia y las personas de la tercera edad. El Gobierno establecerá los requisitos, condiciones y procedimientos para la asignación y uso de estos subsidios.

PAFRÁGRAFO. La exención de que trata éste artículo sólo será aplicable a las viviendas de interés social construidas con posterioridad a la expedición de esta ley. El Gobierno Nacional expedirá la reglamentación de que trata los incisos primero y segundo de éste artículo dentro de los seis (6) meses siguientes contados a partir de la expedición de la presente ley."

Disposición reglamentada mediante el Decreto 1877 de 2004, el cual precisó:

“ARTÍCULO 1o. DEFINICIONES. Para los efectos del presente decreto se entenderá por:

1.1 Fondos de inversión inmobiliaria. Son aquellos administrados por sociedades administradoras de inversión y los fondos comunes especiales administrados por sociedades fiduciarias, cuyo objeto sea la inversión en inmuebles conforme lo establece el artículo 41 de la Ley 820 de 2003. Los fondos que tengan este objeto y que inviertan en bienes inmuebles como mínimo un sesenta por ciento (60%) del valor del fondo, estarán cobijados por el régimen y los beneficios establecidos en el presente decreto.

Dichos fondos deberán adicionar y anteceder a su denominación legal la expresión "Fondo de Inversión Inmobiliaria" o la sigla -FINMO-.

En las siguientes disposiciones, se ocupa el reglamento de fijar los requisitos que deben cumplir las Sociedades Administradoras de los Fondos de Inversión Inmobiliaria, para estos efectos.

En cuanto al impuesto sobre la renta, en efecto el artículo 24 (reglamentando la exención consagrada en el artículo 41 de la ley 823 de 2003), consagra los términos de la misma y en el 25, los requisitos que deben cumplirse para acceder a esta:

ARTÍCULO 24. RENTAS EXENTAS PROVENIENTES DE FONDOS DE INVERSIÓN. De conformidad con lo dispuesto en el inciso segundo y en el parágrafo del artículo 41 de la Ley 820 de 2003, las rentas que perciban los fondos de inversión inmobiliaria, originadas en cánones de arrendamiento de vivienda de interés social nueva durante los diez (10) años siguientes a su construcción, que sean distribuidas a sus inversionistas, serán exentas en cabeza de estos.

ARTÍCULO 25. REQUISITOS. Para la procedencia de la exención de que trata el artículo anterior, deberán cumplirse los siguientes requisitos:

A. Por la sociedad administradora del fondo:

1. Expedir certificado de ingresos a cada inversionista en el que discrimine:

a) La parte originada en cánones de arrendamiento de vivienda de interés social nueva, de acuerdo con su participación en el fondo, y

b) El valor de las retenciones en la fuente practicadas a título del impuesto de renta y complementarlos, respecto de pagos o abonos en cuenta por conceptos diferentes de las rentas objeto de la exención.

2. Llevar en su contabilidad cuentas separadas tanto de los activos como de los Ingresos por concepto de cánones de arrendamiento de vivienda de interés social nueva que da lugar a la exención, frente a los demás ingresos que perciba el fondo en el correspondiente período fiscal.

3. Presentar cuando la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales lo exija, certificación anual, suscrita por el representante legal y por el revisor fiscal y/o contador público, según corresponda, en la que conste:

a) Monto de la inversión realizada en la adquisición de vivienda de interés social nueva, durante el respectivo año gravable;

b) Precio de las viviendas de interés social nuevas en la fecha de adquisición por el Fondo y manifestación expresa de que dicho precio a esa fecha era igual o inferior al monto máximo establecido para este tipo de viviendas en el artículo 104 de la Ley 812 de 2003, o en las disposiciones legales que lo modifiquen;

c) Identificación de los inversionistas, fecha de la inversión en el fondo y monto de la misma;

d) Relación de los contratos de arrendamiento y montos individuales y totales de los cánones percibidos por el fondo en el respectivo período fiscal, originados en viviendas de interés social nuevas;

e) Valor de las rentas pagadas a cada uno de los inversionistas del fondo durante el respectivo año gravable, originadas en contratos de arrendamiento de vivienda de interés social nueva;

f) Monto total acumulado de las inversiones en adquisición de viviendas de interés social nuevas, cuyos cánones de arrendamiento estén exentos;

g) Relación de las viviendas de las cuales provienen los ingresos relativos a las rentas objeto de la exención, que contenga: lugar de ubicación, número y fecha de la licencia de construcción, matrícula inmobiliaria e identificación de la Notaría, Círculo Notarial, número y fecha de escritura de compraventa.

4. Presentar cuando la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales lo exija, la escritura pública cuyo registro dio origen a la matrícula inmobiliaria y cédula catastral de la nueva unidad individual de vivienda. La fecha de otorgamiento de esta escritura se tendrá como fecha de inicio de los diez (10) años en los cuales opera el beneficio a que se refiere el artículo 4o de la Ley 820 de 2003.

B. Por el inversionista:

Conservar el certificado de ingresos expedido por la sociedad administradora del fondo, en el que se encuentre discriminado:

a) La parte originada en cánones de arrendamiento de vivienda de interés social nueva, de acuerdo con su participación en el fondo, y

b) El valor de las retenciones en la fuente practicadas a título del Impuesto sobre la renta y complementarlos, respecto de pagos o abonos en cuenta por conceptos diferentes de las rentas objeto de la exención..."

De otra parte y de manera general, mediante el Oficio No 034537 de abril 7 de 2008 se señaló sobre las diferentes formas de Fiducia:

"... De conformidad con el artículo 1226 del Código de Comercio, la fiducia mercantil es un negocio jurídico en virtud del cual una persona, llamada fiduciante o fideicomitente, transfiere uno o más bienes especificados a otra, llamada fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en provecho de éste o de un tercero.

La transferencia a que alude la norma implica el traslado por parte del fiduciante del derecho de propiedad o dominio sobre los bienes objeto del negocio, de tal forma que dichos bienes salen de su patrimonio y entran a constituir un patrimonio autónomo del cual es titular la entidad fiduciaria.

En los términos de los artículos 1234, 1236 y 1238 del Código de Comercio los bienes fideicomitidos salen del patrimonio del constituyente y por ello no son susceptibles de su disposición ni pueden ser embargados por sus acreedores posteriores a la constitución de la fiducia.

Por lo cual es importante tener en cuenta cuál es la finalidad determinada por el constituyente del negocio fiduciario, por cuanto la misma orienta no solo la gestión y deberes del fiduciario, sino que a ella quedan afectos los bienes fideicometidos y el patrimonio autónomo que surge con ocasión de la realización del contrato de fiducia mercantil

La doctrina tradicionalmente clasifica la fiducia en tres grandes grupos:

- Fiducia de inversión

- Fiducia inmobiliaria

- Fiducia de administración

Cada uno de estos grupos está constituido por una serie de negocios o productos que participan de unas mismas características básicas, normalmente ligadas a la naturaleza del bien o bienes que entregan a la fiduciaria.

La característica que distingue a los negocios o productos fiduciarios que se agrupan dentro del llamado fideicomiso de inversión, es que el bien entregado a la fiduciaria es una suma de dinero, por lo general con el fin principal de que la fiduciaria la invierta rentablemente en título u otros activos.

La característica común a todos los negocios o productos fiduciarios que caben dentro del llamado fideicomiso inmobiliario es la de que a la sociedad fiduciaria le es entregado un bien inmueble con el fin principal de desarrollar un proyecto de construcción inmobiliaria. Adicionalmente bajo el nombre de fideicomiso o fiducia inmobiliaria se agrupa una serie de servicios prestados por las fiduciarias del sector inmobiliario.

Finalmente, se clasifican dentro del llamado fideicomiso de administración, todos aquellos negocios o productos fiduciarios en los cuales el fideicomitente entrega a la fiduciaria un bien diferente de dinero, con el fin de que ésta lo administre en la forma prevista en el contrato.

De conformidad con el Co. de Co. cuando dentro de los bienes objeto del contrato de fiducia mercantil existen inmuebles, éste no se perfeccionará mientras no se haya otorgado la correspondiente escritura pública y efectuado la tradición mediante la entrega material y la inscripción del título en la respectiva oficina de registro.

Por lo anterior, se observa que el fiduciante o lo que es lo mismo el constituyente- puede a su vez ser beneficiario y dependiendo de la clase de fiducia de que se trate y de las especificaciones dadas por el fiduciante, los bienes que entran a conformar el patrimonio autónomo deberá administrarse y orientarse hacia el negocio especificado..."

Ahora bien, para establecer si los FICIS y FCP, señalados en la consulta, pueden gozar de la exención aquí estudiada, se requerirá determinar si estos Fondos son exactamente iguales a los Fondos de Inversión Inmobiliaria, de que trata la Ley 823 de 2003 y su decreto reglamentario 1877 de 2004, clasificación que no compete a esta dependencia y que por lo que se observa del escrito de consulta, está siendo estudiada por la Superintendencia Financiera de Colombia, junto con las otras inquietudes de su escrito referidas al punto, en especial las contenidas en los literales b) y c) que señalan: ¿En qué se diferencian los FINMO de los FICIS y los ICP? y ¿Cuáles son los criterios de la Superintendencia para autorizar la creación de los FINMO creados conforme el Decreto 1877 de 2004?.

Finalmente, es de recordar que las exenciones tributarlas son de ley, expresas y de carácter restrictivo en su aplicación.

En los anteriores términos se resuelve su consulta y de manera cordial le informamos que la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales, con el fin de facilitar a los contribuyentes, usuarios y público en general el acceso directo a sus pronunciamientos doctrinarlos ha publicado en su página de Internet www.dlan.gov.co,http://www.dian.gov.co la base de conceptos en materia tributarla, aduanera y cambiaria expedidos desde el año 2001, a la cual se puede ingresar por el icono de "Normatividad”_-“técnica”- dando click en el link “Doctrina” - “Dirección de Gestión Jurídica.”

Atentamente,

PEDRO PABLO CONTRERAS CAMARGO

Subdirector de Gestión Normativa y Doctrina (E)