CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACION CIVIL Magistrado Ponente FERNANDO GIRALDO GUTIERREZ Bogotá, D.C, quince (15) de agosto de dos mil trece (2013) Discutido y aprobado en Sala del seis (6) de agosto de dos mil trece (2013). Ref: Exp. T. N° 5000122130002013-00261-01 Decide la Corte la impugnación formulada respecto del fallo del 4 de julio de 2013, proferido por la Sala Civil-Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio que negó el amparo de Marino de Jesús López García contra el Juzgado Promiscuo del Circuito Adjunto de San José del Guaviare, siendo vinculada la Diócesis de San José del Guaviare.

ANTECEDENTES I.- Obrando a través de apoderado, el promotor sostiene que le fueron vulnerados los derechos al debido proceso, acceso a la administración de justicia, defensa, propiedad y trabajo. II.- Señala como lesivo a sus garantías, el auto con el que se dispuso no oírlo dentro del abreviado de restitución de inmueble arrendado que en su contra promovió la Diócesis de San José del Guaviare, hasta tanto se acredite el pago de los cánones de arrendamiento adeudados.

III.- Apoya la protección en los siguientes supuestos fácticos (folios 2 al 5, cuaderno 1): a.-) Que el 12 de marzo de 2009, celebró un contrato de arrendamiento con la Diócesis referida, respecto de un predio destinado para el funcionamiento de un colegio. b.-) Que las partes acordaron que el valor de la inversión para adecuar la infraestructura del bien, se compensaría con el de los cánones que se generen, hasta que el plantel estuviere completamente culminado. c.-) Que también se estipuló que el monto de la renta del 15 de marzo al 31 de diciembre de 2009 era de quince millones de pesos ($15’000.000), los cuales pagó a la firma del contrato y que a partir del 1° de enero de 2010, la renta sería de cinco millones de pesos mensuales ($5’000.000), de los que el arrendatario descontaría periódicamente la cantidad de dos millones de pesos ($2’000.000) a título de “ compensación” del precio de las obras realizadas. d.-) Que en enero de 2010 estuvo lista la remodelación del inmueble, lo que significó que nunca surgió para el aquí accionante la obligación de pagar los cánones en la forma estipulada y que por lo mismo, durante esa anualidad no tenía qué pagar renta. e.-) Que a pesar de ello, la Diócesis formuló demanda de restitución de inmueble arrendado en su contra, fundada en la mora causada entre enero de 2010 y julio de 2012, cuyo conocimiento recayó en el Despacho Judicial encartado. f.-) Que en auto del 12 de marzo de 2013, se requirió a López García para que demostrara el pago de las mesadas que se endilgaron como insolutas, proveído que no revocó el juez de conocimiento el 7 de mayo, bajo el pretexto de que no existía duda acerca de la existencia del contrato ni del deber de cancelar las mesadas acordadas. g.-) Que esta última determinación configura una vía de hecho, dado que desconoce las circunstancias aducidas en su escrito de excepciones, de las que se deduce que el arrendatario no está obligado a pagar los cánones reclamados, y que frustraría la posibilidad de seguir disfrutando del predio y recuperar el dinero invertido en las mejoras al mismo.

IV.- Pretende que se anule el auto cuestionado, que se le escuche y se atienda su oposición y las excepciones (folio 6, ibídem ). RESPUESTA DEL ACCIONADO Y VINCULADOS El Juez acusado manifestó que dio aplicación al artículo 424 del Código de Procedimiento Civil y expuso suficientemente las razones por las que no oía al demandado (folios 18 al 20, cuaderno 1).

La Diócesis de San José del Guaviare expresó que las cláusulas mencionadas en la demanda de tutela no tienen el alcance invocado por el arrendatario, que al no cancelar las prestaciones reclamadas, le asistía el derecho de reclamar la restitución del inmueble en conflicto y hasta tanto no acreditara el pago de las mensualidades debidas, no se podía escuchar al arrendatario (folios 22 al 27, ibídem ).

FALLO DEL TRIBUNAL Negó la salvaguarda, porque la decisión de no oír al contradictor no fue caprichosa ni antojadiza, ya que, no obstante que la causal aducida aludió al no pago de varias mensualidades no lo hizo, según lo previsto en el artículo 424 numeral 2° parágrafo 2° del estatuto procesal civil (folios 82 al 89, cuaderno 1). IMPUGNACIÓN El petente adujo que tenía que ser escuchado porque es claro que desde un comienzo las partes acordaron que el arrendatario no sufragaría ningún monto por ese concepto, y que la extinción de tal deber operó por novación y/o compensación (folio 42, cuaderno 1).

CONSIDERACIONES 1.- La controversia se centra en establecer si en el proceso referido se menoscabaron las garantías invocadas por no haber oído al demandado por falta de pago de los cánones de arriendo. 2.- Por la consagración constitucional del principio de autonomía judicial, las providencias de los jueces o funcionarios que administran justicia son en principio ajenas al análisis propio de la acción de amparo consagrada en el artículo 86 de la Carta Política; la excepción a dicha regla, lo ha precisado reiteradamente la jurisprudencia, se presenta en los eventos en los que la respectiva autoridad profiere alguna decisión ostensiblemente arbitraria y caprichosa, esto es, producto de la mera liberalidad del funcionario, a tal punto que configure una “vía de hecho”, y bajo los presupuestos de que la persona afectada acuda dentro de un término razonable a formular la queja, y no tenga o haya desaprovechado otros remedios ordinarios y efectivos para conjurar la lesión de sus garantías superiores. 3.- Para los efectos del análisis que se realiza se encuentra probado lo siguiente: a.-) Que el 12 de marzo de 2009, la Diócesis de San José del Guaviare arrendó a Marino de Jesús López García un inmueble ubicado en la carrera 24 N° 8-23 Antiguo Juan Pablo II Barrio el Centro de la prenombrada capital, para ser utilizado como institución educativa (folios 10 al 30, Corte). b.-) Que en su clausulado se estipuló lo siguiente: 1.- Que López García pagaría al arrendador un canon mensual de cinco millones de pesos ($5’000.000), a partir del 1° de enero de 2010; 2.- Que para la realización de las obras de adecuación del inmueble, se autorizaba al tenedor a descontar mensualmente la suma de dos millones de pesos ($2’000.000) de dicho “ canon ”, comprometiéndose a consignar el saldo por tres millones de pesos ($3’000.000); 3.- Que cuando el bien esté totalmente recuperado “ las partes se reunirán y se hará un nuevo contrato donde se reglen las condiciones de canon por el arrendamiento de acuerdo a lo que se pacte” (folio 11, ibídem ). c.-) Que el 25 de julio de 2012, la Diócesis presentó la demanda de restitución de tenencia, con fundamento en que su contraparte no ha pagado el saldo mensual de la renta causado en el año 2010 a razón de tres millones de pesos ($3’000.000), ni los cánones del período transcurrido entre enero de 2011 y julio de 2012, por cinco millones de pesos ($5’000.000), cada uno (folios 39 al 43, ídem ). d.-) Que el 9 de octubre siguiente, el Juzgado Promiscuo del Circuito de San José del Guaviare la admitió (folio 47, ídem ). e.-) Que el 19 de febrero de 2013, el contradictor se opuso a las pretensiones y formuló las excepciones de “ extinción de la obligación por novación, compensación, abuso del derecho e incapacidad o indebida representación del demandante”, fundadas en que mientras ejecutaba la obra en el inmueble arrendado no estaba obligado a cancelar cánones y que finalizada ésta, terminaba el negocio soporte de las pretensiones (folios 14 al 27, ídem ). f.-) Que el 12 de marzo próximo, no se oyó al arrendatario porque no acreditó el pago de los “ cánones ” adeudados (folio 32, ídem ). g.-) Que el pasado 7 de mayo, el funcionario encartado no acogió la reposición que López García propuso contra el anterior auto, argumentando que existe plena certeza de la existencia del arriendo; del precio mensual a cargo del quejoso, las cantidades que debían descontarse para financiar la construcción, el monto del excedente adeudado para el año 2010 y el de los demás períodos insolutos (folios 32 al 37, ídem ). h.-) Que a la fecha en que se profiere este fallo, no se ha emitido sentencia en el pleito abreviado. 4.- Se desestimará la impugnación propuesta por las razones que pasan a mencionarse: a.-) La determinación de no escuchar al arrendatario está justificada normativamente, en el artículo 424 parágrafo 2° numeral 2° del estatuto procesal civil que dispone: “ Si la demanda se fundamenta en falta de pago, el demandado no será oído en el proceso, sino hasta tanto demuestre que ha consignado a órdenes del juzgado el valor total que, de acuerdo la prueba allegada con la demanda, tienen los cánones adeudados, o en defecto de lo anterior, cuando presente los recibos de pago expedidos por el arrendador correspondientes a los tres últimos períodos, o si fuere el caso los correspondientes de las consignaciones efectuadas de acuerdo con la ley y por los mismos períodos, en favor de aquél”.

Tal precepto fue avalado por la Corte Constitucional en sentencia C-070 de 1993 y del mismo fluye como regla general la obligación del arrendatario de demostrar el pago de las mesadas que se aducen como morosas, para poder ser escuchada su oposición en el juicio de restitución de tenencia. Excepcionalmente, se ha admitido la posibilidad de inaplicar la anterior disposición legal, cuando de la contestación de la demanda emerjan graves dudas acerca de la existencia del arriendo o de las cláusulas negociales que se pretende hacer valer, y que las pruebas para su demostración tampoco sean contundentes para tener por acreditado el acto jurídico y sus estipulaciones.

En el caso bajo examen, no se observan las circunstancias que habiliten al juzgador de conocimiento para desconocer la exigencia legal a cargo del arrendatario, pues, no se alegaron argumentos que pusieran en tela de juicio la prueba del contrato que se aportó junto con la demanda, y tampoco hay duda sobre el valor de la renta mensual adeudada, dado que ésta se determina de la lectura al documento que contiene el vínculo convencional.

La Corte ha dicho sobre el punto que “ en lo relacionado con la aplicación del precepto establecido en el numeral 2° del parágrafo 2° del artículo 424 del C. de P. C., referente a no escuchar a los demandados en un proceso de restitución de inmueble arrendado cuando no desvirtúan la mora que se les endilga en la demanda o cuando no consignan a órdenes del Juzgado el valor de los cánones adeudados, esta Corporación ha sostenido que dicho presupuesto normativo ‘reclama la existencia de una relación contractual, y la manifestación del demandante respecto de la falta de pago de la renta, por lo que si los requisitos mencionados se verifican en la actuación de que se trate, resulta imperioso para el demandado acreditar el pago o la consignación antes referida, toda vez que ‘la exigencia de pagar los cánones o reajustes debidos por el arrendatario para poder ser oído en el juicio de restitución de tenencia, es un imperativo que se aviene a los mandatos constitucionales (Sentencia 070 de 1993) e, igualmente, que, precisamente por tal razón, es una carga de la que, en principio, no puede sustraerse antojadizamente aquél’.

(…) Empero, la jurisprudencia constitucional, en particular la de esta Sala, ha establecido que no es viable aplicar la sanción antes aludida en los eventos en los cuales los presupuestos normativos no se cumplan, y esto se da, ‘cuando existen serias dudas sobre la existencia del contrato de arrendamiento base del proceso de restitución, cuando pretende participar en el proceso un tercero legitimado, o cuando existan motivos para dudar de la vigencia o realidad de los incrementos cuya falta de pago haya motivado el proceso de restitución de tenencia’.

(…) En este orden de ideas, si el juzgador advierte alguna situación de hecho que ponga en tela de juicio el fundamento de la restitución no podrá exigirle al demandado la carga procesal estudiada, ‘para evitar que su imposición sea desproporcionada, se quebrante inopinadamente su derecho de defensa y se le impida injustamente el acceso a la administración de justicia’” (sentencia de 14 de junio de 2011, exp. 2011-00096-01, citada el 24 de julio de 2013, exp. 2013-01015-01). b.-) Advierte la Sala que en el caso sub-lite el juzgador accionado expresó las razones por las que no había lugar a oír al demandado por falta de pago de las mensualidades insolutas, y para ello hizo un extenso análisis a la legislación y al texto de las estipulaciones del contrato de arriendo relacionadas con el monto de la prestación y la forma en que debía cancelarse periódicamente.

Nótese que en el interlocutorio del pasado 7 de mayo, explicó que la circunstancia de que no se hayan puesto de acuerdo las partes acerca de la celebración de un nuevo convenio, “ no es excusa para no pagar el canon acordado inicialmente, teniendo en cuenta que los contratos se prorrogan o renuevan automáticamente”. Además, dijo que “ se especifica en la cláusula tercera las obras que fueron autorizadas por el demandante para realizar en las instalaciones del colegio, y se indica que esto se debe hacer previa presentación de un informe y soporte de inversión aplicados al inmueble, y en las defensas del demandado, se menciona, al parecer, otro tipo de obras realizadas, las cuales no estaban autorizadas dentro del citado contrato, y no se menciona si se presentó el informe y los soportes de inversión aplicados al inmueble plasmados en el convenio”.

De lo anterior coligió que “ existe plena certeza de la existencia del contrato de arrendamiento, siendo clara la suma que debería descontar por las obras autorizadas en la cláusula tercera, así como el valor del excedente adeudado tanto en el año 2010, como en los demás períodos causados, los cuales se encuentran especificados claramente en la demanda presentada”.

Así las cosas, se descarta la alegada vía de hecho, por cuanto el análisis del funcionario cuestionado para abstenerse de escuchar al arrendatario se basó en el documento que recoge las estipulaciones convencionales, en el que no consta algún acuerdo de las partes para exonerar al demandado de pagar las mensualidades generadas en el año 2010.

Tampoco se dejó de evaluar algún medio de prueba que diera a conocer que la obligación de sufragar los cánones adeudados se extinguió por las modalidades de novación o compensación, como lo asevera el impugnante. En relación con este tema, la Corporación se ha manifestado en el sentido de que “ independientemente de que se comparta o no la hermenéutica del juzgador ello no descalifica su decisión ni la convierte en caprichosa y con entidad suficiente de configurar vía de hecho, pues para llegar a este estado se requiere que la determinación judicial sea el resultado de una actuación subjetiva y arbitraria del accionado, contraria a la normatividad jurídica aplicable y violatoria de los derechos fundamentales, circunstancias que no concurren en el asunto bajo análisis ” (sentencia de 5 de abril de 2010, Exp. 2010-00006-01 y de 12 de marzo de 2013, exp. 2013-00011-01). 5.- Se respaldará entonces la decisión del Tribunal.

DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, CONFIRMA la sentencia impugnada. Comuníquese telegráficamente lo aquí resuelto a las partes y oportunamente envíese el expediente a la Corte Constitucional para su eventual revisión. Notifíquese MARGARITA CABELLO BLANCO RUTH MARINA DÍAZ RUEDA FERNANDO GIRALDO GUTIÉRREZ ARIEL SALAZAR RAMÍREZ ARTURO SOLARTE RODRÍGUEZ JESÚS VALL DE RUTÉN RUIZ