CORTE SUPREMA DE JUSTICIA República de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACIÓN CIVIL Magistrado Ponente EDGARDO VILLAMIL PORTILLA Bogotá, D. C., veinticinco de marzo de dos mil nueve (Discutido y aprobado en sesión de once de marzo de dos mil nueve) Ref: Exp. No. T-68001-22-13-000-2009-00016-01 Se decide la impugnación formulada por el accionante contra la sentencia de 27 de enero de 2009, proferida por la Sala Civil-Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bucaramanga, a través de la cual se negó la demanda de tutela instaurada por Marlene Muñoz Martínez contra el Juzgado Primero Civil del Circuito de Barrancabermeja.
ANTECEDENTES 1. Dice la accionante que a través de contrato suscrito el 16 de diciembre de 2005, prometió comprar a Isabel Cortés Uribe un inmueble ubicado en el Municipio de Sabana de Torres, a partir de la referida fecha -agrega- quedó en posesión material del predio. Añade que como la promitente vendedora no acudió a la notaría para formalizar la compraventa en la fecha acordada, fijaron una nueva cita que finalmente ninguna cumplió. Por ende -continúa-, el 4 de abril de 2008 la promitente vendedora inició en su contra un proceso de resolución de contrato que se tramita en el Juzgado Promiscuo Municipal de Sabana de Torres.
Explica la promotora del amparo, asimismo, que Isabel Cortés Uribe había iniciado en su contra, a través de demanda presentada el 26 de marzo de 2008, un proceso de restitución de inmueble arrendado ante el mismo juzgado, alegando la falta de pago del canon pactado y la indebida destinación del inmueble, actuación en la cual se dictó sentencia favorable a la demandante, a pesar de que según los términos del contrato de promesa, ella tenía el carácter de poseedora desde el 16 de diciembre de 2005.
Frente a esa decisión -prosigue- formuló el recurso de apelación, mismo que fue concedido por el a quo, pero inadmitido por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Barrancabermeja mediante proveído de 3 de diciembre de 2008, con fundamento en que la demandada no había acreditado el pago de los cánones debidos. Finalmente, aclara que la vendedora demandante no quiso recibir el precio pactado, aduciendo que el inmueble tenía un costo mayor; añade que en este caso se desconocen los precedentes jurisprudenciales de la Corte Constitucional y que si bien es cierto firmó un contrato de arrendamiento con Isabel Cortés Uribe después de haber celebrado la promesa de compraventa, esto es, el 21 de marzo de 2006, accedió a ello de buena fe.
Tras ese relato, reclama el amparo de sus derechos al debido proceso y a una vivienda digna, en procura de que se ordene al juzgado accionado que admita el recurso de apelación antes aludido. 2. El Juzgado Promiscuo Municipal de Sabana de Torres informó que la accionante no contestó la demanda de restitución en su oportunidad, ni formuló excepciones, razón por la cual se dictó sentencia y se ordenó la restitución del inmueble objeto de las pretensiones, fallo respecto del cual la demandada formuló el recurso de alzada.
También anotó que ese despacho conoce del proceso de resolución de contrato que se sigue entre las mismas partes, actuación en la cual la accionante presentó medios de defensa. Ese juicio, anotó, se halla en la etapa probatoria. De otro lado, el Juzgado Primero Civil del Circuito de Barrancabermeja puso de presente que la decisión aquí atacada se basó en que la demandada no atendió la carga prevista en el parágrafo 2º del artículo 424 del C. de P. C., razón por la cual su proceder se ajusta a la ley.
Por su parte, Isabel Cortés Uribe manifestó que desde la firma del contrato de promesa de compraventa, la accionante no ha pagado el saldo del precio, ni los cánones adeudados, por lo cual ha recibido ingentes perjuicios. 3. El Tribunal negó la demanda de amparo porque estimó que la decisión del juzgado accionado estaba ajustada a derecho, toda vez que la accionante “en calidad de arrendataria, no desconoció en el curso del proceso abreviado de restitución de inmueble la calidad de arrendadora de la señora Isabel Cortés Uribe, y por lo tanto, mal podía sustraerse al cumplimiento de la obligación a su cargo; máxime cuando la norma en comento exige a la demandada para ser oída dentro del proceso consignar los cánones que se causan en el curso del proceso”.
Además, hizo énfasis en que la accionante no formuló recurso de reposición contra el auto de 3 diciembre de 2008, mediante el cual se inadmitió su apelación, así como tampoco contestó la demanda de restitución aduciendo ahora falta de recursos, cuando bien pudo valerse del amparo de pobreza. 4. La accionante impugnó el fallo de tutela anterior, alegando que el Tribunal no se pronunció sobre las razones por las cuales dejó de pagar los cánones de arrendamiento que se dicen debidos.
A su juicio, en su caso se configura una de las excepciones que ha previsto la jurisprudencia de la Corte Constitucional para que el demandado sea escuchado, aún sin acreditar el pago de esos cánones, pues la propia Isabel Cortés Uribe reconoce que celebraron una promesa de compraventa en virtud de la cual entró a ocupar el inmueble con sus menores hijos, mientras se suscribía la escritura pública.
Como colofón, asegura que esta situación le ocasiona un perjuicio irremediable y que siempre estuvo dispuesta a pagar el precio del inmueble, sólo que aquélla después le exigió un valor mayor al acordado. CONSIDERACIONES La accionante se queja porque en su criterio, hubo afectación a sus derechos fundamentales cuando el juzgado accionado decidió no admitir la apelación formulada contra la sentencia de primer grado, aduciendo para ese efecto que la demandada no había cumplido la carga prevista en el numeral 2º del parágrafo 2º del artículo 424 del C. de P. C. Y de cara a ese asunto, resalta la Corte que en un caso similar al de ahora, hubo de precisarse que no era posible otorgar el amparo solicitado debido a que no afloraba “al primer golpe de vista una clara e injustificada vulneración de las garantías fundamentales del debido proceso en el caso concreto, pues en buenas cuentas, de acuerdo con los elementos de juicio allegados, no parece irrazonable que la accionante cumpliera la carga procesal consagrada en el citado dispositivo legal, ya que los elementos de juicio puestos de presente por dicha interesada no plantean una duda seria y fundada contra el negocio jurídico de locación, que permita dejar de aplicar dicha carga.
En primer lugar, la existencia de la promesa de compraventa no es incompatible con la coexistencia de un contrato de arrendamiento respecto del mismo bien … De esa manera, no puede considerarse de entrada, que es como procede la tutela contra providencias judiciales, que la accionante, allá demandada, entró a detentar la tenencia material del inmueble en desarrollo de la promesa de compraventa y no del contrato de arrendamiento. …Naturalmente, no resulta factible hacer reproche de arbitrariedad o carencia de sustento objetivo al funcionario accionado en el proceso de restitución de inmueble arrendado, dado que su determinación de no oír a la parte demandada encuentra arraigo en una conducta legítima del Estado, consistente en el establecimiento de un proceso judicial a favor del arrendador para que le sea restituido el bien que se dice arrendado, con base en una demanda restitutoria por falta de pago de los cánones de arrendamiento de varios meses, y visto que la demandada no cumplió las cargas procesales previstas en el artículo 424, parágrafo 2, del Código de Procedimiento Civil, es decir, no consignó el valor de lo que se le imputó como adeudado.
No resulta justificado que en este caso, así no más, en la entrada de una litis y con las solas pruebas antes reseñadas, se deje sin efecto un contrato de arrendamiento que no ha sido tachado de falso … La norma que sirvió de sustento al juez accionado dispone que si la demanda se funda en la falta de pago, el demandado no puede ser oído sino cuando ‘ demuestre que ha consignado a órdenes del juzgado el valor total que, de acuerdo con la prueba allegada con la demanda, tienen los cánones adeudados, o en defecto de lo anterior, cuando presente los recibos de pago expedidos por el arrendador correspondientes a los tres últimos periodos, o si fuere el caso los correspondientes de las consignaciones efectuadas de acuerdo con la ley y por los mismos periodos ’.
Y tal preceptiva no puede ser desconocida por el juez, salvo cuando advierte que su aplicación comportaría a una violación grosera e injustificada a los derechos fundamentales de las partes, porque el precepto es cuidadoso al establecer que si al contestar la demanda el demandado alega no deber los cánones, o desconoce la calidad de arrendador en el demandante, tiene la carga de consignar, aunque los depósitos se retienen hasta que en la sentencia se disponga lo pertinente (nums. 4 y 5).
He ahí la herramienta de defensa que tuvo la accionante, y que era de su incumbencia emplear con el fin de que el juez de conocimiento hubiese podido entrar al análisis de fondo de la ineficacia negocial que pretende ventilar en sede de tutela. Desde esa óptica, no puede aplicarse a su situación la jurisprudencia que permite eximir de cumplimiento de la comentada carga procesal en algunos eventos, como el previsto en la sentencia T-162 de 2005 de la Corte Constitucional, porque tal tesis es tan sólo para excepcionales casos en que ‘por la razón que fuere, el juez encuentra un motivo grave para dudar de la validez de la prueba aportada’.
En otros términos, la existencia y validez de un contrato de arrendamiento no puede desvirtuarse o dejarse en suspenso con meras afirmaciones o con cualquier prueba, sino con prueba fehaciente, así sea provisional. …Por manera que la parte accionante ha debido ajustarse a las cargas procesales consagradas en el artículo 424 del Código de Procedimiento Civil, para que hubiese podido controvertir en el interior del respectivo proceso la validez del contrato.
Como así no ocurrió, hácese menester revocar el fallo impugnado y, en su lugar, denegar el amparo constitucional” (sentencia de tutela de 3 de abril de 2006, Exp. No. 25000-22-16-000-2006-00033-01). Desde luego que al enfrentar ese precedente con la situación que aquí se debate, bien pronto se advierte la improsperidad del reclamo constitucional, en la medida en que en obsequio a la autonomía privada, las partes pueden ajustar sus relaciones de modo que en los prolegómenos de un contrato de compraventa, el vendedor así como puede anticipar la entrega de la posesión material del predio, puede también erigir al futuro comprador como simple tenedor, mediante una forma contractual que -en principio- tiene la suficiente fuerza normativa para obligar a las partes.
De ese modo, nada prohíbe que un promitente vendedor desplace la cosa a la esfera de custodia del promitente comprador, como tampoco está vedado que tal entrega se haga bajo las reglas de un contrato de arrendamiento erigido al amparo de la autonomía negocial y con la fuerza normativa que es inherente a todos los negocios jurídicos. Y si bajo tal entendimiento, los juzgadores de instancia derivaron las secuelas procesales del incumplimiento de dicho contrato, no incurrieron en desbarro o desmesura que reclame la intervención del juez constitucional, pues no se insinúa que haya vía de hecho en la exigencia de consignar las rentas de arrendamiento para ser oído en el proceso.
Pero si lo anterior no bastase, acontece que la persona demandada como inquilina y aquí proponente de la acción de tutela, ni siquiera contestó la demanda, menos consignó las rentas; y siendo como es que el proceso de restitución que tiene como causa la falta de pago de las cánones es de única instancia, el hecho de estar coligado con un contrato de promesa de compraventa, no podría ni exonerar a la accionante del pago de la renta, ni relevarla de la contestación de la demanda y menos crear una instancia que la ley no previó. Recuérdese que según ha precisado la Corte, “aunque los accionantes pueden tener un criterio diverso al que plasmó el despacho querellado en su providencia…, lo cierto es que allí se expusieron razones atendibles que lo llevaron a concluir que de conformidad con el artículo 39 de la Ley 820 de 2003, el proceso de restitución de inmueble arrendado adelantado en su contra era de única instancia, por haberse invocado en la demanda la causal de mora en el pago de los cánones pactados.
Justamente en un caso de perfiles muy semejantes al de ahora, la Corte tuvo la oportunidad de puntualizar que… ‘la Corte constitucional, al ejercer el control de constitucionalidad, en sentencia C-670 de 2004 precisó que «la Ley 820 de 2003… no sólo regula el contrato de arrendamiento de vivienda urbana sino que se dictan otras disposiciones, entre ellas algunas de tipo procesal aplicables por supuesto a todos los procesos de restitución de tenencia de arrendamiento, dado que el legislador ha consagrado un solo procedimiento para tramitar la restitución de inmueble arrendado independientemente de la destinación del objeto mismo».
En ese mismo pronunciamiento esa Corporación declaró la exequibilidad del inciso 2º del artículo 39 de la precitada ley, que consagra el trámite en única instancia, cuando la causal de restitución sea exclusivamente la mora en el pago del canon de arrendamiento …’ En acogimiento de dicha postura la Sala se ha venido pronunciando, en el mismo sentido, entro otros, en fallos de tutela de 28 de septiembre de 2006, expediente 54001-2213-000-2006-00089-01, 21 de noviembre de 2007, expediente 05001-22-03-000-2007-00372-01 y 13 de marzo de 2008, expediente 11001-22-03-000-2008-00111-01” (sentencia de tutela de 9 de febrero de 2009, Exp.
No. 15693-22-08-000-2008-00211-01). Precedente que acompasa con lo que se dijo más recientemente en el sentido de que “esta Ley - la 820 de 2003 - no solo reguló el contrato de arrendamiento de vivienda urbana sino que dictó otras disposiciones, entre ellas algunas de tipo procesal, aplicables por supuesto a todos los procesos de restitución inmueble arrendado, indistintamente de la destinación del bien objeto del arrendamiento, las cuales, al ser de derecho y orden público, son de obligatorio cumplimiento, por disposición expresa de su artículo 43 y el 6° del C. de P. Civil ” (sentencia de tutela de 19 de febrero de 2009, Exp.
No. 25000 22 13 000 2008 00294 01). Entonces, bajo ese miramiento, la decisión que aquí se cuestiona, lejos está de poderse calificar como una vía de hecho. En ese orden de ideas, como descartada se encuentra la trasgresión de las garantías fundamentales de la accionante, se confirmará el fallo de primer grado, en tanto que no había soporte para acceder al amparo.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, CONFIRMA la sentencia de fecha y procedencia preanotadas. Comuníquese telegráficamente esta decisión a los interesados y envíese el expediente a la Corte Constitucional para la eventual revisión del presente fallo.
WILLIAM NAMÉN VARGAS JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR RUTH MARINA DÍAZ RUEDA PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA ARTURO SOLARTE RODRÍGUEZ CÉSAR JULIO VALENCIA COPETE EDGARDO VILLAMIL PORTILLA 3 E.V.P. Exp. No. 68001-22-13-000-2009-00016-01 _1202878250.bin