CORTE SUPREMA DE JUSTICIA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACIÓN CIVIL Magistrado Ponente EDGARDO VILLAMIL PORTILLA Bogotá D.C., veintitrés de noviembre de dos mil cinco Ref.: Exp. T - No. 110010203000200501447-00 Decide la Corte la acción de tutela instaurada por Jorge Ojeda Gómez, Rocío Alonso Pedraza, Oscar Patiño Romero, Ana Josefa Ochoa Jiménez, Aydee Garces Ulloa y Alirio Humberto Wilches López, contra la Sala Civil-Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Tunja.
ANTECEDENTES 1. Los accionantes deprecaron la protección de los derechos fundamentales a la igualdad, debido proceso y de propiedad, presuntamente vulnerados por la Sala accionada, con ocasión de la sentencia de segundo grado proferida el 10 de agosto de 2005, en virtud de la cual decretó la nulidad de la actuación surtida a partir del auto de 25 de julio de 2005, dentro de proceso ejecutivo hipotecario instaurado por la Caja Agraria en liquidación contra la Sociedad Promotora de Negocios Ltda.- PRONET Ltda.-, que cursa en el Juzgado Primero Civil del Circuito de Tunja.
Solicitaron que en sede de tutela se dejen sin efecto la providencia de 10 de agosto de 2005 proferida por el Tribunal accionado. 2. Los supuestos fácticos en que se fundó la demanda de amparo se compendian así: 2.1. Exponen los accionantes que la Caja Agraria en liquidación otorgó dos prestamos a la Sociedad Promotora de Negocios Ltda. –PRONEC Ltda.- por $60’000.000 y $153’000.000 respectivamente para el desarrollo de su objeto social y constituyeron hipoteca sobre un bien inmueble como garantía de pago de la prestación. 2.2.
Narraron que la acreedora ejecutó a la sociedad deudora por el incumplimiento de la obligación y en la demanda cobijó a los compradores de apartamentos dentro del edificio construido por PRONEC Ltda., por ser titulares de dominio sobre las unidades privadas. 2.3. Los propietarios de las Unidades Residenciales construidas en el lote referido, aquí accionantes, invocaron ante el juez de conocimiento el principio de la economía procesal y para evitar perjuicios a terceros inocentes, solicitaron el desistimiento de la acción que se hizo extensiva en su contra ya que adujeron que habían pagado a prorrata el porcentaje que debían con ocasión del levantamiento de la hipoteca que pesaba en mayor extensión sobre sus unidades privadas.
Igualmente solicitaron el levantamiento de los embargos de dichos bienes y la cancelación respecto de ellos de la hipoteca de mayor extensión. El Juzgado autorizó estos pedimentos y quedaron vinculados dentro del proceso, PRONEC Ltda. y dos adquirientes de apartamentos que no pagaron lo que les correspondía. Surtido el trámite normal del proceso dictó sentencia de primer grado el 20 de septiembre de 2004, la que fue apelada. 2.4.
El Tribunal accionado declaró la nulidad de todo lo actuado en el proceso correspondiente, a partir del auto calendado el 25 de julio de 2001, que admitió el desistimiento en relación con la mayoría de los demandados. Consideró que conforme al artículo 554 C. de P. C. la demanda para el pago de la obligación con el producto de la venta del bien hipotecado debe dirigirse contra los titulares actuales del derecho de dominio, lo que significa que todos ellos son litis consortes necesarios y resulta imposible que solo uno de ellos o dos vayan a responder con su patrimonio por una deuda garantizada con el inmueble en su totalidad; que por consiguiente deben responder todos en proporción a su derecho de cuota, porque el gravamen recae sobre la totalidad del terreno donde se edificó y posteriormente adquirieron cada uno de los inicialmente demandados.
Que quienes no desistieron responderían injusta e inequitativamente de obligaciones que por su naturaleza corresponden a todos los titulares del bien hipotecado. Precisa en su decisión que “Así como la hipoteca es indivisible la calidad de deudores resulta mancomunada en virtud de que nadie tiene que responder a obligaciones ajenas”. Además que es lo mismo haber citado o no haber citado a los titulares al derecho de dominio y que al haberlo hecho pero posteriormente aceptarse el desistimiento se configura la nulidad establecida en el numeral 9º del artículo 140 C. de C. P.. 2.5.
Informaron los gestores del amparo que posteriormente el apoderado de la parte actora dentro del proceso ejecutivo hipotecario, esto es la Caja Agraria en liquidación solicitó ante el Tribunal la declaratoria de nulidad constitucional respecto a la decisión objeto del amparo pero el Tribunal rechazó de plano esa solicitud mediante providencia del 1º de octubre de 2005. 2.6.
Aseguran los petentes que ya cancelaron sus obligaciones frente a la entidad acreedora y no tienen porque pagar por las actuaciones irresponsables de unos pocos, que es injusto que tengan que cargar con la sanción de embargo y secuestro de bienes si ya no tienen parte alguna en relación con la deuda adquirida por la sociedad demandada. Además, que ésta última manifestó ante el Tribunal el interés de no perjudicar a personas que si bien es cierto habían sido deudores y obligados por la hipoteca, no tenían participación alguna en la sentencia desfavorable por el simple hecho de que ya pagaron lo que debían.
Que la Sala incurrió en violación de hecho porque fundamentó su decisión en la tesis de que la hipoteca es indivisible, pero el artículo 17 de la Ley 675 de 2001 trató la divisibilidad de la hipoteca en la propiedad horizontal y estableció que “ los acreedores hipotecarios quedan autorizados para dividir hipotecas en su favor sobre edificios o conjuntos sometidos al régimen de la presente ley entre las diferentes unidades privadas a prorrata del valor de cada una de ellas.
(… ) una vez inscrita la división de la hipoteca en la Oficina de Registros e Instrumentos Públicos, los propietarios de la respectiva unidad privada serán responsables exclusivamente de las obligaciones inherentes a los respectivos gravámenes”. Adicionalmente el artículo 71 de la Ley 962 de 2005, estableció que cuando el predio se encuentra gravado con hipoteca de mayor extensión, el acreedor se obliga a liberar los lotes o construcciones que se vayan vendiendo, mediante el pago proporcional a la entidad financiadora.
CONSIDERACIONES DE LA CORTE El presente amparo constitucional está llamado a prosperar, teniendo en cuenta que, si bien es cierto el artículo 2433 del C. C., preceptúa que “ la hipoteca es indivisible. En consecuencia, cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas son obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella”, también lo es que la Ley 675 de 2001, por medio de la cual se expidió el régimen de propiedad horizontal, en el capitulo V, artículo 17 consagró: “ divisibilidad de la hipoteca en la propiedad horizontal.
Los acreedores hipotecarios quedan autorizados para dividir las hipotecas constituidas en su favor sobre edificios o conjuntos sometidos al régimen de la presente ley, entre las diferentes unidades privadas a prorrata del valor de cada una de ellas. Una vez inscrita la división de la hipoteca en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, los propietarios de la respectiva unidad privada serán responsables, exclusivamente, de las obligaciones inherentes a los respectivos gravámenes”.
De lo anterior se colige que en tratándose del régimen de propiedad horizontal rige la regla especial del artículo 17 de la Ley 675 de 2001, y no la norma general del artículo 2433 del C. C. esto es, por virtud de la divisibilidad tanto de la hipoteca como de la responsabilidad de los propietarios de la unidad privada dentro del régimen de propiedad horizontal, cada quien sólo responde en forma limitada a prorrata del coeficiente de copropiedad de que es titular.
Por ello, no es lógico ni jurídico, dentro de éste preciso marco referencial, aplicar al caso el instituto procesal del litisconsorcio necesario, como lo dedujo el Tribunal accionado, cuando el propio ejecutante aceptó que los accionantes pagaron en su totalidad las deudas que habían contraído con esa empresa constructora y, por tal razón, formuló el desistimiento que fue aceptado por el juez de primera instancia. Además, el propio demandante interpuso recurso de súplica que fue denegado contra la decisión que declaró la nulidad, cuestionada a través del presente amparo y expuso en el escrito correspondiente que, en desarrollo del artículo 20 de la Ley 546 de 1999, la superintendencia Bancaria expidió la Circular No. 002 de enero de 2001, en la cual trató lo atinente al crédito de constructores y dispuso en lo pertinente que: “Adicionalmente, el contrato de crédito suscrito entre la entidad financiera y el constructor deberá contener una cláusula especial en la cual se precise que la hipoteca en mayor extensión que afecta el inmueble se cancelará proporcionalmente en la medida en que se vayan enajenando las unidades de vivienda y se haya recibido el pago de la prorrata correspondiente”; adujo igualmente como aplicables al caso las disposiciones contenidas en el artículo 17 de la Ley 675 de 2001 relativo a la divisibilidad en la hipoteca en la propiedad horizontal y la Ley 962 de julio 8 de 2005, artículo 71, literal g, norma que preceptúa que cuando el predio se encuentre gravado con hipoteca de mayor extensión, el acreedor de esa deuda se obliga a liberar los lotes o las construcciones que se vayan vendiendo, mediante el pago proporcional a la entidad bancaria.
En tales condiciones yerra el Tribunal al fundamentar la decisión cuestionada en la indivisibilidad de la hipoteca y, de contera, se estructura una vía de hecho que lesiona los derechos de los copropietarios de apartamentos construidos sobre el predio de mayor extensión, que ya han cancelado en su totalidad la deudas adquiridas con ocasión de la compra de esos inmuebles y fue aceptado respecto de ellos, el desistimiento presentado por el propio demandante de la acción ejecutiva, quienes quedarían compelidos a responder mancomunadamente con los restantes demandados dentro del proceso ejecutivo hipotecario por las obligaciones dinerarias que constituyen el objeto del mismo, a prorrata de sus cuotas.
Se configura vía de hecho en la medida en que no se fijó el alcance de las normas especiales y decretó sin más la nulidad, ya que no atendió la disciplina legal especial para el régimen de propiedad horizontal, que torna viables las determinaciones adoptadas por el Juez de primera instancia y que fueron pedidas y, por ende, avaladas por el ejecutante.
Es decir, se incurre en un defecto grave que coloca a los accionados en situación de responder por obligaciones que ya no tendrían el deber legal de afrontar. No sobra resaltar que dentro del régimen excepcional y extraordinario de la tutela se admite la configuración de la vía de hecho como resultado de la concurrencia de un defecto de la estirpe señalada cuando se trata del análisis de la actuación de autoridades jurisdiccionales.
Por lo anterior, estima la Corte que se debe revocar la decisión de la Sala Civil-Familia del Tribunal Superior del Distrito de Tunja y conceder la tutela para que, en su defecto, provea de fondo respecto de la impugnación de la sentencia de primer grado de 20 de septiembre de 2004, que motivó la alzada, formulada por la parte actora dentro del proceso ejecutivo hipotecario materia de examen constitucional.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: REVOCAR la decisión de la Sala Civil – Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Tunja, en virtud de la cual decretó la nulidad de la actuación surtida a partir del auto de 25 de julio de 2005, dentro del proceso ejecutivo hipotecario instaurado por la Caja Agraria –en liquidación- contra la Sociedad Promotora de Negocios ltda., Pronec Ltda., que cursa en primera instancia en el Juzgado 1º Civil del Circuito de Tunja.
En consecuencia deberá pronunciarse sobre el recurso de apelación formulado por el demandante contra la sentencia del 20 de septiembre de 2004, haciendo para ello un nuevo examen que tiene en cuenta la normatividad que se cita en las consideraciones.
SEGUNDO: Tutelar los derechos fundamentales invocados por Jorge Ojeda Gómez, Rocío Alonso Pedraza, Oscar Patiño Romero, Ana Josefa Ochoa Jiménez, Aydee Garces Ulloa y Alirio Humberto Wilches López, dentro del presente amparo, en consonancia con lo discurrido en la parte motiva de este fallo.
TERCERO: Notificar lo decidido, mediante comunicación telegráfica, a todos los interesados y de no ser impugnado lo así resuelto, remítase oportunamente el expediente a la Corte Constitucional para efectos de la eventual revisión. Notifíquese y cúmplase, EDGARDO VILLAMIL PORTILLA MANUEL ISIDRO ARDILA VELÁSQUEZ JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO CÉSAR JULIO VALENCIA COPETE 8 E.V.P. Exp.
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