CUI 11001020500020220054902 N.I. 124766 Segunda Instancia Fiduciaria Corficolombiana SA. GERSON CHAVERRA CASTRO Magistrado Ponente STP10239-2022 Radicación n° 124766 Acta No. 162 Bogotá, D.C., veintiuno (21) de julio de dos mil veintidós (2022) ASUNTO Resolver la impugnación interpuesta por el representante legal de Fiduciaria Corficolombiana S.A., frente al fallo proferido el 18 de mayo de 2022 por la Sala de Casación Laboral de la Corte Suprema de Justicia, por medio del cual negó la acción de tutela impetrada contra la Sala de Casación Civil de la misma Corporación, ante la presunta vulneración de su derecho fundamental al debido proceso.
Al trámite fueron vinculados la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, el Juzgado Décimo Civil del Circuito de la misma ciudad y las partes e intervinientes dentro del proceso declarativo n.°0500131030301020140106801. LA DEMANDA Los hechos fundamento de la petición de amparo los sintetizó la Sala de Casación Laboral en los siguientes términos: «Formabienes S.A.S., Cresibienes SA, Juan Felipe Duque Urrea, Lucía Cristina Caviedes Benedety y Promotora Almonte SAS; promovieron demanda verbal en contra de Fiduciaria Corficolombiana SA, Fidecomiso Soler Gardens, Andrés Fajardo Valderrama, Fajardo Williamson SA y Promotora Soler Gardens SA., en la que pretendieron: […] declarar que Andrés Fajardo Valderrama en su calidad de fideicomitente inicial y Gerente;
Fajardo Williamson S.A. como fideicomitente inicial y constructor; Promotora Soler Gardens S.A. como Fideicomitente Cesionaria y Promotora del Proyecto, y Fiduciaria Corficolombiana S.A. como entidad fiduciaria y vocera del Patrimonio Autónomo «Fideicomiso Soler Gardens», incumplieron de forma grave y determinante, entre otras, las obligaciones principales, de transferir a los demandantes el dominio de los locales comerciales 102, 103, 201, 201 A, 128, 125, 109, 206, 129 y 208, así como, la de realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución del objeto Fiduciario, según lo pactado en los contratos denominados, «Encargo fiduciario de vinculación al Fideicomiso Soler Gardens» y «Promesa de transferencia del dominio a título de restitución de beneficio», y lo plasmado en la ley comercial (art. 1234 num. 1°, 4°, 7°); por lo tanto, son solidariamente responsables de asumir las consecuencias legales de dicho incumplimiento.
Como consecuencia de la anterior declaración se les condene a indemnizar los perjuicios causados a los accionantes, tasados en las siguientes sumas de dinero, o las mayores o menores que resulten probadas en el proceso, por concepto de capital pagado en el Proyecto Soler Gardens: Cresibienes S.A.: $541.054.302 por los locales 102 y 103; Juan Felipe Duque Urrea: $183.803.170 por el Local 201;
Lucía Cristina Caviedes Benedety: $124.415.960 por el local 201 A; Promotora Almonte S.A.S.: $204.954.480, por el local 128 y Formabienes S.A.S.: $835.250.929 por los locales 125, 109, 206, 129 y 208; más intereses moratorios a la tasa comercial máxima legal vigente, sobre los valores pagados y hasta su devolución, en subsidio, indexación de esas sumas desde la fecha en que fueron certificados por la Promotora y/o la Fiduciaria, hasta su devolución. El asunto le correspondió por reparto al Juzgado Décimo Civil del Circuito de Medellín que, por sentencia de 16 de junio de 2017 desestimó las súplicas de los demandantes, fallo que fue confirmado por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín mediante sentencia de 7 de junio de 2018.
Inconformes con lo resuelto en instancias Formabienes S.A.S. y Cresibienes S.A. formularon recurso extraordinario de casación, el cual fue resuelto por la Sala de Casación Civil en sentencia de 7 de diciembre de 2021, mediante la cual casó la sentencia recurrida y, en consecuencia dispuso: […] Tercero: Declarar la resolución de los contratos de «Encargo fiduciario de vinculación al Fideicomiso Soler Gardens» celebrados por Andrés Fajardo Valderrama y Fajardo Williamson S.A. como beneficiarios, Fiduciaria Corficolombiana S.A. como fiduciaria y Cresibienes S.A. como beneficiario de área, respecto de los locales comerciales 102 y 103 del Proyecto Soler Gardens, así como de los contratos de «Promesa de transferencia del dominio a título de restitución de beneficio de local comercial que hace parte del proyecto Soler Gardens» de los mismos locales, suscritos entre Andrés Fajardo Valderrama y Fajardo Williamson S.A., como «promitente uno» y Cresibienes S.A. como «promitente dos».
Cuarto: Declarar la resolución de los contratos de «Encargo fiduciario de vinculación al Fideicomiso Soler Gardens» celebrados por Andrés Fajardo Valderrama y Fajardo Williamson S.A. como beneficiarios, Fiduciaria Corficolombiana S.A. como fiduciaria y Altabienes S.A. (absorbida por Formabienes S.A.S), como beneficiario de área, respecto de los locales comerciales 109, 125, 129 y 206 del Proyecto Soler Gardens, así como de los contratos de «Promesa de transferencia del dominio a título de restitución de beneficio de local comercial u oficina que hace parte del proyecto Soler Gardens» de los mismos locales, suscritos entre Andrés Fajardo Valderrama y Fajardo Williamson S.A., como «promitente uno» y Altabienes S.A. – hoy Formabienes S.A.S- como «promitente dos». […] Sexto: Condenar a Fiduciaria Corficolombiana S.A., en forma directa, a restituir a los accionantes las sumas pagadas como parte del precio de los bienes prometidos, por su valor actualizado a la fecha de esta providencia, así: a Cresibienes S.A. $177.089.785 y a Formabienes S.A.S. $60.957.020.
El pago deberá realizarse dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria del presente fallo, vencidos, se generarán intereses comerciales moratorios sobre dichas sumas. […] La accionante reprochó la sentencia emitida por la homóloga Sala Civil, por haber incurrido en una vía de hecho al interpretar erróneamente los medios de prueba obrantes en el proceso, así como omitir la valoración de una prueba determinante, que la llevó a concluir el incumplimiento de sus obligaciones respecto del punto de equilibrio, al dar por cumplidas las condiciones de giro de recursos de la fase preoperativa.
Agregó que la autoridad judicial accionada incurrió en error manifiesto en la apreciación de un medio de prueba, al momento de analizar el testimonio del señor Juan José Carvajal, «en tanto concluyó que el denominado “quinto lote” si era necesario para el cumplimiento de las obligaciones adquiridas por parte de Fiduciaria Corficolombiana, en su posición propia, respecto de las sociedades CRESIBINES SA y ALTABIENES SAS (hoy FORMABIENES), quienes se encontraban vinculadas respecto de la primera etapa el proyecto».
En consecuencia, pidió: […] que se revoque la decisión del siete (07) de diciembre de 2021 proferida por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia y se ordene expedir sentencia conforme a derecho, en atención a la inexistencia de nexo causal que sé cuenta de la responsabilidad de la Fiduciaria en posición propia, en tanto su actuar fue única y exclusivamente para el cumplimiento de sus obligaciones en calidad de vocera y administradora del Fideicomiso Soler Gardens.
EL FALLO IMPUGNADO La Sala de Casación Laboral de la Corte Suprema de Justicia denegó el amparo deprecado. En concreto, consideró que la máxima Corporación de la especialidad Civil, al expedir la providencia, SC5430-2021 del 7 de diciembre de 2021, no actuó de manera arbitraria, sino que, por el contrario, su decisión provino de ejercicio adecuado de valoración probatoria dentro del marco de autonomía e independencia otorgadas en su calidad de juez.
En esa senda, recordó que la empresa Fiduciaria Corficolombiana S.A. fue demandada a nombre propio y como vocera y administradora del patrimonio autónomo Soler Gardens, en proceso civil en el que se reprochaba que no cumplió con su « obligación de escriturar […] las unidades inmobiliarias prometidas » y por otra parte, « por falta de diligencia en su gestión al no velar por la integración del patrimonio autónomo con los cinco lotes necesarios para la construcción del proyecto y pese a ello, haber transferido dineros al constructor » Respecto de la primera de las obligaciones concluyó que no podía atribuírsele responsabilidad a Corficolombiana, en la medida que la escrituración no era de su exclusiva responsabilidad, sino que dependía de gestiones a cargo de los fideicomitentes.
Sin embargo, sí debía responder por la falta de diligencia y gestión por la falta de integración e escrituración completa de los cinco (5) lotes necesarios para edificar el proyecto urbanístico, situación que no advirtió a los beneficiarios del proyecto o “compradores”, con lo que faltó a su deber previsto en el numeral 7° del artículo 1234 del Código de Comercio.
Además, desatendió la obligación de defender los bienes del fideicomiso (num. 1 y 4, art. 1234 C. de Co.), pues sabiendo que no estaba integrada el área para desarrollar el proyecto, avaló y dio por superada la fase preoperativa, giró los recursos recaudados y permitió el inició de la obra, sin la adquisición del denominado « quinto lote »; el cual a la postre, nunca ingresó al patrimonio autónomo.
A partir del anterior análisis, el a quo concluyó que la providencia cuestionada no tenía ningún tinte arbitrario o irracional, pues allí se explicaron suficientemente los motivos por los cuales se casó la sentencia recurrida y, en su lugar, declaró la resolución de los contratos de encargo fiduciario y condenó a la sociedad accionante a restituir a los accionantes las sumas de dinero pagadas como parte del precio de los bienes prometidos en venta.
LA IMPUGNACIÓN El apoderado judicial de Fiduciaria Corficolombiana impugnó el fallo de primera instancia, al insistir en los planteamientos de la demanda. Así, refiere que la providencia cuestionada se fundamentó en hechos y planteamientos que no fueron expuestos por los demandantes y que no se efectuó una correcta valoración de la responsabilidad atribuible a la empresa accionante.
Por último, alega que la falta de integración del quinto lote no fue determinante en la parálisis del proyecto, pues bien podía hacerse en sin este último predio, ya que lo realmente trascendente fueron los problemas financieros que tenía el proyecto inmobiliario. Con base en lo anotado, solicita la protección de los derechos fundamentales invocados y, en su lugar, revocar la sentencia de primera instancia. CONSIDERACIONES 1.
De conformidad con lo previsto en el artículo 2.2.3.1.2.4 del Decreto 1069 de 2015, modificado por el Decreto 333 de 2021, en concordancia con el artículo 44 del reglamento interno de esta Corporación, es competente esta Sala para pronunciarse sobre la impugnación interpuesta, en tanto lo es en relación con la sentencia de tutela adoptada en primera instancia por la Sala de Casación Laboral. 2.
El artículo 86 de la Constitución Política establece que toda persona tiene derecho a promover acción de tutela ante los jueces con miras a obtener la protección inmediata de sus derechos fundamentales cuando, por acción u omisión, le sean vulnerados o amenazados por cualquier autoridad pública o por particulares, en los casos previstos de forma expresa en la ley, siempre que no exista otro medio de defensa judicial o, si existe, cuando se utiliza como mecanismo transitorio para evitar la materialización de un perjuicio de carácter irremediable. 3.
En este caso, el mecanismo de amparo está directamente encaminado a dejar sin efectos la providencia CSJ SC5430-2021 del 7 de diciembre de 2021, proferida por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, dentro del proceso civil de resolución de contrato de fiducia, promovido por Formabienes S.A.S., Cresibienes S.A., Juan Felipe Duque Urrea, Lucía Cristina Caviedes Benedety y Promotora Almonte S.A.S. En la citada decisión, la Sala demandada resolvió casar la sentencia de 7 de junio de 2018, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, la que a su vez confirmó la providencia del Juzgado Décimo Civil del Circuito de la misma ciudad adiada de 16 de junio de 2017.
En su lugar, la máxima Corporación de la jurisdicción ordinaria civil accedió a las súplicas de la demanda y, conforme a ello, entre otras órdenes, condenó a Fiduciaria Corficolombiana S.A., en forma directa, a restituir a los accionantes las sumas pagadas como parte del precio de los bienes prometidos, debidamente actualizadas. 4. En ese contexto, debe recordarse que acorde con la jurisprudencia de la Corte Constitucional (Cfr. Sentencias: CC C-590 de 2005, CC SU-195 de 2012 y CC T-137 de 2017, entre otras) la acción de tutela contra providencias judiciales solamente es procedente de manera excepcional y siempre que se cumplan ciertos y rigurosos presupuestos de procedibilidad, agrupados en generales y específicos. 4.1.
Los primeros implican i) que la cuestión que se discuta resulte de evidente relevancia constitucional; ii) que se hayan agotado todos los medios – ordinarios y extraordinarios – de defensa judicial al alcance de la persona afectada, salvo que se trate de evitar la consumación de un perjuicio iusfundamental irremediable; iii) que se cumpla el requisito de la inmediatez, es decir, que la tutela se hubiere interpuesto en un término razonable y proporcionado a partir del hecho que originó la vulneración; iv) que, cuando se trate de una irregularidad procesal, quede claro que la misma tiene un efecto decisivo o determinante en la sentencia que se impugna y que afecta los derechos fundamentales de la parte actora; v) que la parte accionante identifique de manera razonable tanto los hechos que generaron la afectación como los derechos vulnerados y que estos se hubiesen alegado en el proceso judicial, siempre que esto hubiere sido posible y, por último, vi) que no se trate de sentencias de tutela. 4.2.
En relación con los segundos, la jurisprudencia ha reiterado que para verificar el cumplimiento de este requisito se debe lograr la demostración de por lo menos uno de los siguientes vicios: a) un defecto orgánico (falta de competencia del funcionario judicial); b) un defecto procedimental absoluto (desconocer el procedimiento legal establecido); c) un defecto fáctico (que la decisión carezca de fundamentación probatoria); d) un defecto material o sustantivo (aplicar normas inexistentes o inconstitucionales); e) un error inducido (que la decisión judicial se haya adoptado con base en el engaño de un tercero); f) una decisión sin motivación (ausencia de fundamentos fácticos y jurídicos en la providencia); g) un desconocimiento del precedente (apartarse de los criterios de interpretación de los derechos definidos por la Corte Constitucional) y; h) la violación directa de la Constitución. 4.3.
Aplicando al caso concreto las premisas jurisprudenciales expuestas, debe señalarse que en lo que atañe a las exigencias de carácter general, estas se cumplen, toda vez que, i) el caso es de relevancia constitucional, pues lo que es objeto de debate es la aparente vulneración de los derechos fundamentales al debido proceso y acceso a la administración de justicia de la Fiduciaria Corficolombiana S.A. Sumado a lo anterior ii) no existe otro medio expedito de defensa judicial, en tanto que el proveído cuyos efectos pretende invalidar la parte demandante no admite recurso alguno, pues éste fue proferido al resolverse la demanda de casación en contra de la sentencia de segunda instancia de del Tribunal Superior de Medellín, dentro del proceso civil.
Asimismo, iii) el libelo constitucional se interpuso dentro de un término razonable, pues la providencia demandada data de 7 de diciembre de 2021, mientras que la presente acción se radicó el 4 de mayo de 2022[footnoteRef:1], ante la Sala homóloga de primera instancia. [1: Cfr. “Subsanación Tutela Soler Gardens (Rev1vgt040522) -Vr. Fda 04052022SBC.pdf”.] Además, iv) el actor identificó con suficiencia los fundamentos fácticos y las pretensiones, así como los derechos que considera vulnerados, los cuales fueron ventilados en el curso del proceso judicial; y, finalmente, v) no se discute por este cauce una sentencia de tutela. 4.4.
No obstante, si bien está constatado el cumplimiento de la totalidad de los requisitos generales, en unidad de criterio con la Sala de Casación Laboral, se anticipa que no se detecta que la decisión adoptada por la autoridad jurisdiccional accionada constituya una violación a los derechos fundamentales a la accionante y que, en ese sentido, se encuentre afectada por alguno de los defectos específicos de procedencia de la tutela contra providencias judiciales. 5.
En ese sentido, debe señalarse que, en la decisión CSJ SC5430-2021 del 7 de diciembre de 2021, la Sala demandada partió por precisar que, en noviembre de 2007, los demandantes civiles se vincularon al Fideicomiso Soler Gardens mediante la suscripción de encargos fiduciarios como beneficiarios de área, esto es como los compradores de los inmuebles a construir.
En lo que respecta al presente reclamo constitucional, la entidad accionante cuestiona la conclusión a la que arribó la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia al adjudicarle responsabilidad y condenarla, al examinar el desarrollo y ejecución del contrato de fiducia en la que fungió como entidad fiduciaria y vocera del patrimonio autónomo « Fideicomiso Soler Gardens ». 6.
En ese contexto, se tiene que independientemente de que la parte actora comparta o no la conclusión adoptada por la Sala de Casación Civil, lo cierto es que ella está sustentada en argumentos plausibles que se inscriben en el marco de las competencias jurisdiccionales que fueron desarrolladas al desatar el planteamiento de la parte recurrente en sede extraordinaria. 7.
En efecto, al revisarse la decisión controvertida, se observa que la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia comenzó por explicar la naturaleza del contrato de fiducia mercantil para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, al señalar que: «Se trata de una clase de los denominados negocios fiduciarios de administración (fiducia cum amico), por virtud del cual un constructor o promotor de un proyecto constructivo, actuando como fiduciante o fideicomitente, le transfiere la propiedad del inmueble en que se desarrollará dicho proyecto, a una sociedad fiduciaria, para que administre y realice las gestiones necesarias para su ejecución, y una vez concluida, le transmita las unidades inmobiliarias edificadas al mismo fiduciante o a quienes hubieren llegado a vincularse como beneficiarios.
La Circular externa 046 de 2008 que subrogó el Capítulo Primero del Título V de la Circular Básica Jurídica contentivo de las disposiciones aplicables a los negocios fiduciarios, la incluyó en su numeral 8.2 como el «negocio fiduciario que, en términos generales, tiene como finalidad la administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario o a la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de dicho proyecto, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato» […] Seguidamente, la Corporación accionada analizó el alcance de la responsabilidad profesional y contractual que le es exigible a las sociedades fiduciarias, respecto de lo cual adujo que: […] En ese orden, el grado de diligencia exigible a la fiduciaria no es el que un hombre común emplearía ordinariamente en sus negocios propios (art. 63 C.C.), sino el de un «buen hombre de negocios», comoquiera que si la fiducia mercantil siempre involucra la obligación de administrar, ello le impone actuar como un profesional en el ramo bien calificado para el desempeño de su oficio, so pena de incurrir en responsabilidad si actúa de manera negligente y con su acción u omisión genera perjuicios al otro contratante.
Lo dicho, porque si es precisamente por la confianza que ese profesionalismo despierta que el constituyente acuda a la intervención de la fiduciaria para transferirle sus bienes destinados a una específica finalidad, y esa misma confianza en gran medida motiva a otros sujetos a celebrar contratos asociados que los vinculan al fideicomiso, es apenas de esperar que la sociedad especializada honre las cargas que emanan no solo del contrato sino de la ley y del principio de buena fe en cada una de las fases del convenio, desplegando una diligencia extrema encaminada a no defraudar la credibilidad que despertó en los demás contratantes.» Y luego de detallar el alto nivel de responsabilidad atribuible a las sociedades fiduciarias, examinó las circunstancias particulares que rodearon el asunto en concreto, al particularizar que: […] La imputación de incumplimiento a las convocadas realizada en la demanda, se centró en dos aspectos: i) al fideicomiso solo ingresaron cuatro (4) predios, pese a que el proyecto «se vendió, promocionó y promovió» para ser desarrollado en cinco (5) lotes, sin la integración de todos los inmuebles la fase preoperativa no estaba concluida y por ello no era factible dar paso a la operativa (hecho sexto); ii) para el mes de mayo de 2010 programado para la entrega material de los bienes, no era posible realizar la escritura de transferencia porque la obra se encontraba interrumpida en forma definitiva, según se afirmó en el hecho noveno que fue admitido por todos los accionados.
Como puede extraerse del anterior extracto, la providencia confutada abordó el examen de responsabilidad según lo reprochado en la demanda, particularmente, en lo atinente a que no se adquirió la totalidad del terreno necesario para desarrollar y culminar satisfactoriamente el proyecto urbanístico, omisión que fue debidamente analizada y de la que válidamente se concluyó que era trascendente, tal y como así lo explicó: «En resumen, si el Proyecto Soler Gardens se concibió y promocionó como un complejo inmobiliario integrado por cinco predios, para la construcción en cuatro etapas conformadas por comercio, torre de consultorios, torre de oficinas y una torre de Hotel, es incontrastable que, con independencia de la etapa en que se efectuara la vinculación, la motivación de los beneficiarios de área para adquirir locales comerciales en aquel estaba alentada por la expectativa de un significativo número de habitantes o visitantes de las distintas edificaciones que harían parte de él y que se convertirían en sus clientes potenciales; naturalmente, ese anhelo no era ajeno a la existencia de las zonas comunes o de circulación pensadas en el beneficio de sus futuros propietarios.
Por lo mismo, es fácil deducir que, si el proyecto fue diseñado para realizarse en cinco lotes de terreno, todos ellos eran necesarios para la completa conformación del fideicomiso. En tal virtud, el tribunal erró en forma manifiesta al concluir que la falta de adquisición de ese bien era insustancial y que esa omisión no rompía la «ecuación sinalagmática», pues en este proceso no se acreditó ninguna circunstancia objetiva o razonable de la que pueda inferirse que para los demandantes era indiferente o irrelevante la completa integración del predio previsto para la construcción del proyecto; tampoco se acreditó que del diseño o comercialización del complejo constructivo, se dedujera sin lugar a equívocos que podía prescindirse de esa área sin menoscabo de su completa ejecución, siendo claro que esa omisión sí repercutía en los derechos de los futuros adquirentes conforme a las expectativas creadas y a las estipulaciones contractuales pactadas.
Emerge de lo expuesto, que el Fideicomitente [constructor] desatendió sus obligaciones contractuales por no haber constituido el patrimonio autónomo de la magnitud señalada en los distintos negocios fiduciarios, y porque dentro del plazo máximo establecido para entregar y escriturar las unidades individuales (cláusulas cuarta y quinta de los contratos de promesa de transferencia del derecho de dominio) ni siquiera concluyó la construcción de la etapa uno, y mucho menos constituyó el reglamento de propiedad horizontal como condiciones necesarias para ordenar a Fiduciaria Corficolombiana que procediera con los trámites de escrituración. Igual incumplimiento puede predicarse respecto de la sociedad fiduciaria en lo que atañe a los contratos de encargo fiduciario.
En efecto, si al tenor del numeral 1° del artículo 1226 del Código de Comercio, una de sus obligaciones indelegables y quizás la más importante porque, en esencia, comprende todas las demás, atañe a «[r]ealizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia», ésta tenía el deber de verificar no solo la existencia material y jurídica de los bienes que harían parte del fideicomiso, sino también su ingreso real y definitivo al patrimonio autónomo cuya administración se le confió, pues siendo de la esencia del contrato de fiducia mercantil la transferencia de uno o más bienes por parte del fiduciante al fiduciario, para que los administre o enajene en cumplimiento de una «finalidad determinada por el constituyente», la efectividad de ese hecho es lo mínimo que debió corroborar la fiduciaria en el ejercicio diligente de su labor profesional.
(Resalta la Sala) En seguida, en punto a la concreta responsabilidad de la entidad fiduciaria, explicó que: La atribución de responsabilidad a la fiduciaria en nombre propio se centró en el incumplimiento de los deberes previstos en los numerales 1°, 4° y 7° del artículo 1234 del Código de Comercio, con sustento en que no veló para que al Fideicomiso ingresaran los cinco predios en los que debía edificarse el proyecto y, pasando por alto esa situación, siguió adelante sin advertirle a los beneficiarios de área el riesgo de no estar completa la titularidad de los lotes a nombre del patrimonio autónomo.
Escrutado el contrato de Fiducia Mercantil, en el ordinal segundo de las consideraciones iniciales, se refirió que el fideicomitente «instruye a La Fiduciaria para que ésta como vocera y administradora del Fideicomiso suscriba con los propietarios, la escritura pública por medio de la cual éstos transfieran la propiedad de Los Inmuebles», que correspondían a los predios de matrículas 001-555872, 001-555873, 001-555866, 001-555874 y 001- 555867 (cláusula 3°); además, entre las definiciones adoptadas en la cláusula primera, se incluyó: «7.
Los inmuebles: Son los lotes que se transferirán a la Fiduciaria por medio de escritura pública que suscriba con Los Propietarios», y en la cláusula tercera, «Los Inmuebles que formarán parte de El Fideicomiso son los identificados con los folios 001-555872, 001-555873, 001-555866, 001-555874, y 001-555867» Posteriormente, en la cláusula vigésima, se plasmaron las instrucciones que la fiduciaria debía seguir para el desarrollo del objeto del proyecto, siendo la primera, «suscribir, como vocera y administradora de El Fideicomiso, la escritura pública por medio de la cual se transfiere a ella, la propiedad sobre los inmuebles», y en el numeral 4 «administrar los valores recaudados y los recursos financieros obtenidos, destinándolos a girar las sumas correspondientes a costos y gastos de El Proyecto (…)» Ahora bien, como no existe discusión respecto a que de los referidos bienes el identificado con matrícula 001-555872 no ingresó al fideicomiso, así se afirmó en el libelo y lo admitieron los convocados, corresponde analizar si la Fiduciaria desatendió sin justificación su obligación legal de «realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia», o su deber de defender los bienes del fideicomiso (num. 1 y 4, art. 1234 C. de Co.), por el hecho de haber dado por superada la fase preoperativa de la primera etapa permitiendo la iniciación y avance de la ejecución de la obra sin la adquisición del denominado «quinto lote», que a la postre nunca ingresó al patrimonio autónomo.
Aunque por virtud del referido contrato de fiducia mercantil Fiduciaria Corficolombiana S.A. asumió la obligación de suscribir las escrituras por medio de las cuales los propietarios de los 5 predios destinados para la ejecución del proyecto se los transferirían al Fideicomiso, lo cierto es que los fideicomitentes no honraron a cabalidad ese compromiso atinente, nada más ni nada menos, que a la completa conformación del fideicomiso en que se construiría el conjunto inmobiliario.
No obstante, la fiduciaria no demostró que diligentemente hubiese desarrollado actividades encaminadas a defender los bienes destinados a ese propósito, orientadas a verificar y a exigir que estuvieran incluidos todos aquellos necesarios para lograr su cometido en la forma estipulada desde su constitución. Resulta además incuestionable que siendo esa una de las principales obligaciones asumidas por los fiduciantes, su omisión comprometía la debida conformación del fideicomiso y, de contera, la satisfacción de las obligaciones contraídas con los terceros vinculados como beneficiarios de área por sus expectativas frente a lo que sería el complejo inmobiliario en su conjunto; de ahí lo infundada que resulta la tesis referente a que al haberse planteado la construcción del proyecto en cuatro etapas, no era indispensable contar con la titularidad de los cinco predios en cabeza del fideicomiso Soler Gardens, para iniciar la fase operativa de la primera, pues, conforme al acervo probatorio, la voluntad de los accionantes al vincularse a ese proyecto no era solo adquirir alguno de los locales comerciales que allí se construirían, sino hacer parte de lo que representaban todas esas edificaciones concentradas en un mismo lugar, dadas las bondades y beneficios económicos que ofrecían.
Siendo ello así, es claro que la fiduciaria no era una convidada de piedra en punto a la verificación de que el patrimonio autónomo estuviese integrado en su totalidad antes de que se iniciara la fase operativa del proyecto, pues con independencia de que en las cláusulas contractuales no se le haya impuesto de manera específica esa obligación, es evidente que en su calidad de administradora profesional en ese tipo de negocios, estaba compelida a realizar con diligencia todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia, que, naturalmente, incluían la completa composición del patrimonio autónomo, como garantía de seriedad frente a todos los vinculados al proyecto inmobiliario.
A ese respecto, cobra especial relevancia lo acotado en segmentos anteriores acerca de la función integradora del contrato que ostenta la buena fe y las reglas secundarias de conducta que emanan de ella, como información, consejo y previsión, de mayor exigencia dado el carácter de negocio basado en la confianza propio del celebrado con los ahora demandantes, quienes se duelen de no haber sido informados sobre la falta de adquisición de ese predio ni de las consecuencias adversas que para su inversión podrían derivarse de los paulatinos retrasos en que fueron incurriendo los constructores de la obra.
Es claro que en la fiducia inmobiliaria, el deber de información se concreta en la comunicación que la fiduciaria, actuando como administradora de los recursos de los inversionistas y vocera del patrimonio autónomo, debe mantener con los beneficiarios interesados en el buen suceso de las obras, quienes comúnmente constituyen la parte débil de la relación contractual y centran sus expectativas respecto al conocimiento de la información de lo que allí acontezca, en la seriedad, probidad y diligencia de la fiduciaria, que como se indicó en precedencia, funge como depositaria de la confianza de que cumplirá correctamente el objeto del contrato atendiendo su capacidad administrativa y técnica en la gestión de intereses ajenos, por lo que la defraudación de esa confianza va en contra también del principio de buena fe en su función integradora del negocio jurídico.
Obsérvese que en su defensa Corficolombiana ni siquiera adujo que al tener conocimiento de la falta de tradición del lote Nro. 5 al fideicomiso les hubiera informado a los beneficiarios de área esa circunstancia o su opinión acerca de las consecuencias que esa omisión pudiera llegar a generar, o las prerrogativas de las que gozaban los contratantes de no integrarse debidamente el terreno destinado a la finalidad de la fiducia. Tampoco mencionó, y mucho menos probó, que hubiera tomado medidas encaminadas a exigir a los fiduciantes que, previo al adelantamiento de las obras, se consolidara el patrimonio autónomo con todos los inmuebles necesarios para su cometido, lo que deja al descubierto una absoluta falta de previsión de cara a los efectos que esa desatención podía generar en el desarrollo inmobiliario y en la garantía de su íntegra ejecución, lo que resulta intolerable respecto de una profesional autorizada para celebrar y administrar negocios fiduciarios mercantiles.
Como se ha visto, la Sala accionada dejó claro que un requisito indispensable y connatural al éxito del proyecto consiste en la verificación de la existencia del área o lote en el que se desarrollará el mismo y, específicamente reprocha que, en el caso concreto, se hubiere permitido el inicio de obra y giro de recursos a pesar de no contar con la totalidad del área que abarcaba el mismo, situación que conllevaba a que nunca podría culminarse satisfactoriamente.
Incluso, en el análisis de la omisión advertida, contrario a lo aseverado por el recurrente, sí se tuvo en cuenta la declaración de Juan José Carvajal Berrío, pues la Sala de Casación Civil, advirtió que: «Tampoco tuvo en cuenta que el testigo Juan José Carvajal Berrío, al ser interrogado acerca de las áreas comunes planeadas para efectuar en el lote 5, señaló: (…) con riesgo a equivocarme un poco porque en realidad eso fue hace mucho tiempo, pero inclusive porque ese 5 lote tiene una forma irregular y parcialmente, repito, parcialmente afectaba el proyecto, en áreas que para mí eran circulaciones o zonas comunes de esa primera etapa.
( ) PREGUNTA: en cuanto a los retiros, un proyecto integrado por 5 lotes, que se le excluye uno de los lotes, ¿se afectarían los retiros del proyecto, por esa exclusión? RESPUESTA: si la exclusión es definitiva, sí señor. PREGUNTA: conoció usted, si en este caso la exclusión de ese lote fue definitiva?. RESPUESTA: no, siempre fue tenido en cuenta, el quinto lote, porque para esta consultoría, el lote formó parte del proyecto como una garantía directa al propietario original y no se había ingresado al patrimonio, para efectos de darle una mayor garantía real al propietario original del lote.
PREGUNTA. Y los beneficiarios de área, ¿conoció usted si se les informó este tema de la exclusión de este quinto lote, y que iba a servir de garantía para el dueño del lote inicial? RESPUESTA: No estoy enterado si los beneficiarios de área conocían de esta situación, para mí siempre fueron 5 lotes y era un compromiso el que el 5 lote, en su momento, ingresaría al patrimonio autónomo, no solamente como una intención, sino como una obligación, porque si el proyecto fuese a ser completado en su totalidad, requería que ese lote fuera ingresado al patrimonio autónomo, que, en su momento, lo requeriría así la Fiduciaria Corficolombiana.
Como se extrae, lo aseverado por el testigo Juan José Carvajal Berrio incluso guarda consonancia con los argumentos expuestos por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia al concluir que la integración de los cinco (5) lotes resultaba necesaria para lograr la realización integral del proyecto urbanístico prometido. Entonces, a partir de todo lo expuesto, sin razón se muestra la impugnante al poner en entredicho el proveído en comento, porque el análisis contenido en aquel no se ofrece arbitrario o caprichoso, sino que está debidamente soportado en un adecuado examen de la situación objeto de escrutinio y las pruebas recaudadas en la actuación. En síntesis, se expone razonablemente por qué debe responder solidariamente la entidad Fiduciaria Corficolombiana S.A. en favor de los compradores de los inmuebles prometidos en construcción, en calidad de beneficiarios de área, y en cuál es la falta de diligencia atribuible a la aquí actora.
Razonamiento a partir del cual, se justifica que se disponga la restitución y devolución del dinero pagado por estos compradores sobre planos, quienes que nunca vieron la finalización satisfactoria del proyecto urbanístico en el que invirtieron sus recursos. Así las cosas, lo señalado lleva a concluir que la decisión emitida por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia no constituye una afrenta a los derechos fundamentales, en la medida que se trata de una providencia que se ajusta a los cánones de razonabilidad y por tanto no deviene irregular.
Sin que además, al juez de tutela le corresponda hacer un nuevo análisis del asunto que fue decidido por las autoridades competentes, porque esa no es su función, tan solo le compete verificar que la decisión no esté incursa en ninguna de las causales -específicas- que la jurisprudencia ha establecido cuando se cuestionan decisiones judiciales, de allí que al descartase la incursión de alguna de ellas, sencillamente la intervención del funcionario constitucional se torna a todas luces impertinente.
Así las cosas, independientemente de la interpretación particular que al respecto tiene la impugnante sobre el tema, el análisis que la Corporación accionada dio al asunto objeto de litigio, no revela que la determinación confutada esté alejada del ordenamiento jurídico ni cercene las garantías de orden superior invocados, luego la tutela en los términos propuestos deviene impróspera.
Lo anterior es suficiente para confirmar el fallo impugnado, pues con toda claridad se indicaron las razones para desestimar el amparo deprecado. En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Penal, Sala de Decisión de Tutela, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. - CONFIRMAR el fallo impugnado.
Segundo. - NOTIFICAR la decisión de conformidad con lo dispuesto por el Decreto 2591 de 1991. Tercero. - REMITIR el diligenciamiento a la Corte Constitucional para su eventual revisión.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE GERSON CHAVERRA CASTRO MYRIAM ÁVILA ROLDÁN DIEGO EUGENIO CORREDOR BELTRÁN Nubia Yolanda Nova García Secretaria 12