CORTE SUPREMA DE JUSTICIA Radicación n.° 11001-02-03-000-2025-05617-01 JUAN CARLOS ESPELETA SÁNCHEZ Magistrado ponente STL1600-2026 Radicación n.° 11001-02-03-000-2025-05617-01 Acta 02 Bogotá D.C., veintiocho (28) de enero de dos mil veintiséis (2026). La Sala resuelve la impugnación que formuló BERDEZ SAS contra la sentencia proferida el 27 de noviembre de 2025 por la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de esta Corporación, dentro de la acción de tutela que promovió la parte recurrente contra la SALA CIVIL - FAMILIA - LABORAL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE NEIVA y el JUZGADO PRIMERO CIVIL DEL CIRCUITO de la misma ciudad, trámite que se hizo extensivo a las partes e intervinientes del proceso de resolución de contrato con radicado n.º 41001-31-03-001-2021-00143-01.
I.
ANTECEDENTES La convocante inició la presente acción de tutela con el propósito de obtener el amparo de sus derechos fundamentales ‹‹ al debido proceso, al acceso a la administración de justicia, defensa, a la honra y el buen nombre, a la propiedad» presuntamente vulnerados por las autoridades judiciales accionadas. En lo que interesa al presente trámite constitucional, del escrito de tutela y de las pruebas obrantes en el plenario, se extrae lo siguiente: Ante el Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva, Yesica Osorio Ramírez promovió demanda verbal de resolución de contrato de compraventa contra Berdez SAS - hoy accionante- y la Fiduciaria Bogotá S. A. vocera del Patrimonio Autónomo Fideicomiso la Coruña de Berdez (Fidubogotá S. A.), con el fin de que se declarara la resolución del contrato celebrado entre las partes, por el incumplimiento del extremo pasivo de su obligación principal consistente en la entrega o tradición de la cosa vendida, y, en consecuencia, se ordenara a los demandados la restitución de los dineros entregados por la actora por valor de $9.000.000, así como el reintegro del valor de los créditos obtenidos con entidades financieras por la suma total de $110.500.000, junto con los intereses de capital causados.
Surtido el trámite de rigor, por sentencia de 26 de abril de 2022 el Juzgado de conocimiento resolvió:
PRIMERO. - NEGAR las exceptivas de fondo propuestas por las demandadas.
SEGUNDO. - DECLARAR la resolución del contrato de compraventa, plasmado en la escritura pública 1832 otorgada el tres (3) de noviembre de 2020 en la notaría primera (01) del círculo de Neiva, celebrado entre YESICA OSORIO RAMÍREZ, y la Sociedad BERDEZ S.A.S. y/o, La FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A., COMO VOCERA DEL PATRIMONIO AUTÓNOMO DENOMINADO FIDEICOMISO LA CORUÑA DE BERDEZ FIDUBOGOTA S.A., por el incumplimiento de la principal obligación del vendedor, la entrega de la cosa vendida.
TERCERO: En consecuencia, se condena a la demandada Berdez S.A.S. a pagarle a la demandante YESICA OSORIO RAMÍREZ, una vez ejecutoriado éste fallo, los siguientes valores: a) $118.500.000,oo más el interés bancario corriente, que corresponda a cada período, del 2 de febrero de 2021 hasta su pago final. b) $7.135.398,oo como daño emergente, indexados con base en el IPC que certifique el DANE desde la fecha de ésta sentencia hasta su pago final.
CUARTO: CONDENAR en costas de esta instancia, únicamente a las demandada Sociedad BERDEZ S.A.S. a favor de la demandante, en un 80%, señalándose como agencias en derecho la suma de $5.000.000,oo. No se condena en costas ni a favor ni en contra de la codemandada la FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A., COMO VOCERA DEL PATRIMONIO AUTÓNOMO DENOMINADO FIDEICOMISO LA CORUÑA DE BERDEZ - FIDUBOGOTA S.A. pues la resolución decretada se da por conducta imputable a la otra demandada.
QUINTO: DENEGAR las restantes pretensiones. […] Inconforme con la anterior determinación, la parte demandada, formuló recurso de apelación ante la Sala Civil – Familia – Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva, magistratura que, en sentencia de 2 de julio de 2025 confirmó la decisión de primera instancia. Devueltas las diligencias al despacho de origen, la demandante solicitó la ejecución de la sentencia proferida el 26 de abril de 2022, confirmada el 2 de julio de 2025, por lo que, mediante auto de 2 de octubre de 2025 la agencia judicial dispuso:
PRIMERO: ORDENAR a BERDEZ S.A.S., PAGAR a favor de YESSICA OSORIO RAMIREZ., dentro de los cinco (05) días siguientes a la notificación del presente auto, las siguientes sumas de dinero por los siguientes conceptos: a) $118.500.000,oo más el interés bancario corriente, que corresponda a cada período, del 2 de febrero de 2021 hasta su pago final. b) $7.135.398,oo como daño emergente, indexados con base en el IPC que certifique el DANE desde la fecha de ésta sentencia hasta su pago final. c) $ 5.000.000,oo por concepto de costas impuestas en el numeral cuarto del resuelve de la sentencia del 26 de abril de 2022. d) 2 SMMLV al momento del pago por concepto de costas de segunda instancia según numeral segundo del resuelve de la sentencia del 2 de Julio de 2025 dictada por la Sala Segunda de Decisión Civil Familia Laboral del H. Tribunal Superior de Neiva.
SEGUNDO: ORDENAR al patrimonio autónomo “FIDEICOMISO LA CORUÑA DE BERDEZ”, cuya vocera es la FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A., pagar a favor de YESSICA OSORIO RAMIREZ., dentro de los cinco (05) días siguientes a la notificación del presente auto, $ 1.000.000, oo por concepto de costas causadas en el numeral segundo del resuelve del auto del 28 de febrero de 2022, que declaró no probada la excepción previa formulada por aquel. [….] Contra el auto que libró mandamiento de pago, Berdez S. A. S. interpuso recurso de reposición, el cual fue resuelto desfavorablemente por el Juzgado mediante proveído del 24 de octubre de 2025.
El promotor cuestionó que las sentencias de primer y segundo grado, de 26 de abril de 2022 y 2 de julio de 2025, otorgaron el valor probatorio a unas fotografías tomadas por el perito de manera irregular, sin autorización de la sociedad demandada, ni en presencia de un representante que pudiera dar fe de su autenticidad, pues el mismo perito adujo que ingresó al inmueble sin permiso o autorización de nadie.
Además, sostuvo que las autoridades judiciales no otorgaron valor probatorio a las fotografías aportadas con la contestación de la demanda, con las cuales -según afirmó- se acreditaba que las falencias presentadas en el inmueble para su entrega habían sido subsanadas, ni a los correos electrónicos remitidos a la demandante en los que fue citada para la entrega del bien.
Aseguró que el Tribunal, al valorar el dictamen pericial aportado en la demanda y decretado por el juzgado como prueba, no le otorgó el alcance propio de un dictamen pericial, sino que lo apreció como un testigo técnico, pese a que fue solicitado, decretado y practicado como pericia, apartándose así de la diferencia existente entre ambas figuras.
Al respecto, reprochó que no se hubiera valorado adecuadamente que el Juzgado accionado decretó y tuvo como prueba el dictamen pericial denominado «Diagnóstico de obra a recibir», pese a que no cumplía los requisitos previstos en los artículos 226 y 232 del Código General del Proceso. Señaló que no se allegaron documentos idóneos que acreditaran la experiencia del profesional, sus publicaciones en la materia, ni la relación de casos en los que hubiese actuado o sido designado como perito por despachos judiciales, así como los demás exigidos por la normativa aplicable.
Añadió que el dictamen presentaba fallas técnicas que no estaban respaldadas en una prueba técnica e idónea y que el juez omitió verificar la solidez, claridad y precisión del dictamen, los fundamentos de idoneidad del perito y su comportamiento durante la audiencia en la que absolvió el interrogatorio formulado por el despacho y las partes.
De otro lado, sostuvo que las autoridades judiciales incurrieron en defecto procedimental absoluto, al no vincular al Banco de Bogotá S. A., pese a que su intervención era obligatoria en razón de la garantía hipotecaria constituida por la demandante sobre el inmueble objeto de la compraventa, a fin de que pudiera ejercer su derecho de defensa y contradicción en su calidad de acreedor hipotecario.
Agregó que en la sentencia tampoco se definió la conducta a seguir por la demandante frente a la garantía real constituida sobre el bien, ni se emitió pronunciamiento alguno respecto de la constitución del patrimonio de familia que aquella estableció sobre el inmueble objeto de la compraventa. Por lo anterior, solicitó la protección de los derechos fundamentales invocados y, para tal efecto, solicitó: […]
SEGUNDO: Que, como consecuencia del anterior amparo, se declare la nulidad de todo lo actuado en el proceso instaurado por la señora YESICA OSORIO bajo el radicado 410013100120210014300 desde el auto admisorio de la demanda incluyendo la sentencia de primera instancia proferida por el Juzgado PRIMERO Civil del Circuito de Neiva de fecha 26 de abril de 2022 y la sentencia en la cual es confirmada por El Honorable TRIBUNAL SUPERIOR SALA CIVIL LABORAL Y FAMILIA DEL CIRCUITO DE NEIVA, ordenando que se dé el trámite en los términos de ley vinculando al acreedor hipotecario BANCO DE BOGOTA S.A. y determinando que en la sentencia que se profiera se haga el pronunciamiento expreso sobre el pago de la acreencia hipotecaria existente así como la cancelación del patrimonio de familia constituido sobre el inmueble.
TERCERO: En caso de ser valorados como flagrantes violaciones al debido proceso, y demás derechos fundamentales por parte de los Despachos Judiciales Accionados, solicito a la sala de los Honorables Magistrados, centrar los lineamientos para que Las entidades accionadas, se ciña a límites sustanciales y procedimentales al decidir el mismo.
Asimismo, solicitó como medida provisional la suspensión de los efectos derivados de las sentencias de primera y segunda instancia proferidas por las autoridades accionadas mientras se resolviera el amparo. II. TRÁMITE Y DECISIÓN DE INSTANCIA La acción de tutela se presentó el pasado 11 de noviembre de 2025 y, por auto del 13 de noviembre, la Sala de primer grado constitucional admitió el amparo y ordenó notificar a las autoridades accionadas y demás vinculadas, para que ejercieran su derecho de defensa.
A su vez, negó la medida provisional solicitada, al no advertir la necesariedad o urgencia de conformidad con lo establecido en el artículo 7° del Decreto 2591 de 1991. En su respuesta, la Sala Civil Familia Laboral del Tribunal Superior de Neiva manifestó que la sentencia cuestionada fue proferida previo un estricto análisis normativo, jurisprudencial y probatorio del asunto y que, en realidad, la intención del actor era reabrir el debate jurídico a través de este mecanismo excepcional.
El Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva remitió el enlace de acceso al expediente digital Surtido el trámite de rigor, el a quo constitucional, en sentencia de 27 de noviembre de 2025, negó el amparo, tras considerar que la sentencia de 2 de julio de 2025 proferida por el Tribunal convocado, así como el proveído de 24 de octubre de 2025 del Juzgado, que confirmó la orden de apremio no resultaron antojadizas, caprichosas o subjetivas, con independencia de que se compartan, descartándose la presencia de una causal de procedibilidad del amparo.
Precisó que el planteamiento de la accionante se limitaba a una diferencia de criterio frente al fallo de segunda instancia, mediante el cual se ratificó la resolución del contrato celebrado entre las partes y se condenó a la promotora al pago de determinadas sumas, así como frente al proveído que mantuvo la orden de apremio que concluyó que no se configuraba un litisconsorcio necesario con el acreedor hipotecario.
Adicionalmente, señaló que la promotora desaprovechó el mecanismo que tenía a su alcance para exponer las inconformidades que ahora plantea, pues no interpuso adición frente a la sentencia, en los términos del artículo 287 del Código General del Proceso. Añadió que, en todo caso, la actora, bien podía iniciar los trámites para solicitar la cancelación de la hipoteca y del patrimonio de familia, sin que este sea el mecanismo idóneo para elucidar dichos aspectos.
IMPUGNACIÓN Inconforme con la anterior decisión, el gestor la impugnó y, para tal efecto, adujo similares argumentos que el escrito inicial. […] de una parte se pretendía el amparo frente a la sentencia proferida en primera instancia por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva y no contra el mandamiento de pago proferido en cumplimiento de la sentencia como erróneamente se interpreta en la sentencia y de la otra, como expresamente se menciona en la solicitud de tutela, no se cuestionaba el testimonio de la hermana de la demandante sino la variación de la calidad de peritazgo como fue decretado en primera instancia una prueba la cual en segunda instancia el tribunal, aceptando que fue indebidamente decretada la acepta como testimonio experto, con lo cual se está vulnerando el derecho al debido proceso por ser esta prueba la fundamental para proferir el fallo, sin que se mencionara en aparte alguno de la demanda de tutela lo referente a las fechas de entrega.
Así mismo se menciona la existencia de otra vía judicial lo cual no corresponde por cuanto por la ausencia precisamente de pronunciamiento por parte de los falladores al respecto, el bien objeto de la compraventa VA A CONTINUAR EN CABEZA DE LA DEMANDANTE Y TENDRA LA HIPOTECA Y EL PATRIMONIO DE FAMILIA POR CUANTO MI REPRESENTADA NO ES TITULAR PARA CANCELAR NINGUNO DE LOS DOS CON LO CUAL CARECERIA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA PARA ACCIONAR YA QUE LA NO VINCULACIÓN DE LOS BENEFICIARIOS DE TALES ACTOS AL PROCESO NO HACE EXTENSIVA LA SENTENCIA A ESTOS. 1.
CONSIDERACIONES De acuerdo con el artículo 86 de la Constitución Política y a los decretos que reglamentaron su ejercicio, la acción de tutela fue establecida para reclamar, mediante un procedimiento de trámite preferente y sumario, la protección inmediata de los derechos constitucionales fundamentales, cuando quiera que éstos resulten lesionados o amenazados por la acción o la omisión de cualquier autoridad pública o de los particulares en los casos expresamente previstos por la ley, siempre y cuando no exista otro medio de defensa judicial, a no ser que se use como mecanismo transitorio para evitar un perjuicio irremediable.
Ha estimado la Corte que lo anterior solo acontece en casos concretos y excepcionales, cuando con las actuaciones u omisiones de los jueces se violenten en forma evidente derechos fundamentales, lo cual, se ha dicho, debe ponderarse con otros principios del Estado Social y Democrático de Derecho, especialmente, los concernientes a la cosa juzgada y la autonomía e independencia judicial.
Previo a resolver la cuestión planteada, esta Sala se permite precisar que el estudio en la alzada se limitará a los reproches planteados por el impugnante, los cuales se encuentran reproducidos en impugnación y que, básicamente, se centran únicamente en aducir que: i) su pretensión no se dirigía contra el mandamiento de pago, sino contra la sentencia de primera instancia y la proferida por el Tribunal accionado, en particular en lo relativo a la valoración probatoria del dictamen pericial; y que ii) no es cierto que existiera otra vía judicial idónea para ventilar los reparos relacionados con la hipoteca y el patrimonio de familia que recaen sobre el bien inmueble objeto del litigio.
En el sub examine, el tutelante solicita que, se declare la nulidad de lo actuado incluyendo la sentencia de primera instancia de 26 de abril de 2022 y la decisión del Tribunal que la confirmó, de fecha 2 de julio de 2025, y en su lugar se emita una nueva sentencia que haga el pronunciamiento expreso sobre el pago de la acreencia hipotecaria existente, así como la cancelación del patrimonio de familia constituido sobre el inmueble.
Ahora, previo a abordar el estudio del caso, se hace necesario precisar que aunque el quejoso enfila su reproche en contra de los fallos emitidos por las autoridades judiciales, es decir, los adiados -26 de abril de 2022- y -2 de julio de 2025-, resulta ser claro que a esta sede constitucional le es inane detenerse en la primera de ellas proferida por el a quo, pues, al haber sido apelada y estudiada por el ad quem, fue sometida a la controversia que legalmente le correspondía ante el juez natural, de tal manera que la valoración sobre si se lesionaron los derechos fundamentales invocados debe hacerse frente al pronunciamiento definitivo emitido el -2 de julio 2025- por el Tribunal Superior, so pena de convertir este escenario en una instancia paralela a la ya superada.
De esta manera, la Sala estudiará si la Corporación en mención incurrió en algunas de las causales específicas descritas, entre otras, en la sentencia CC SU-116-2018, lo cual se procede a analizar: Pues bien, de manera previa el Tribunal convocado realizó un recuento de antecedentes fácticos y procesales, cumplido lo cual, procedió a decidir el recurso de apelación interpuesto por la demandada.
Precisó que el problema jurídico consistía en definir si le asiste razón a la parte discente y debe revocarse el fallo de primera instancia que declaró la resolución del contrato de compraventa de bien inmueble suscrito por las partes, por incumplimiento de la obligación de entregar, en tanto, se acreditó el cumplimiento de las obligaciones por parte de la convocada, o si, por el contrario, debe confirmarse la providencia apelada.
Para abordar la discusión planteada expuso el marco jurídico sobre el contrato de compraventa y las obligaciones del vendedor, luego de lo cual, recalcó que el a quo declaró la resolución del contrato adiado 3 de noviembre de 2020 por ausencia de la entrega del bien inmueble objeto de discusión, obligación que según la normativa aplicable debía darse de acuerdo con lo previsto en el acto jurídico y en el tiempo convenido por las partes, por ende, indicó que resultaba importante abordar primigeniamente, ‹‹el escrutinio del iter contractual, para determinar si en el presente asunto están llamados a prosperar los reparos del quejoso al fallo de primer grado››.
Señaló el juez plural que el recurrente cuestionó que el plazo pactado para la entrega del inmueble debiera contabilizarse en días hábiles y, al respecto, el Tribunal citó el artículo 829 del Estatuto de Comercio, conforme al cual, cuando el término se fija convencionalmente en días, su cómputo debe efectuarse en días comunes o calendario, a diferencia de los términos previstos por la ley.
Seguidamente, refirió que la escritura pública que formalizó el contrato de compraventa estipuló: «(…) OCTAVA.- ENTREGA REAL Y MATERIAL DE(L) (LOS) INMUEBLE(S): EL(LA)(LOS) COMPRADOR (ES) con la suscripción del presente instrumento expresamente declaran que el (los) inmueble(s) objeto de la presente compraventa serán entregados directamente por EL FIDEICOMITENTE, en noventa (90) días a partir de la fecha de firma del presente instrumento público, razón por la cual con la suscripción del presente instrumento exoneran expresamente al FIDEICOMISO y a FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A. de toda responsabilidad derivada, relacionada o asociada con la entrega del (los) inmueble(s) objeto de la presente transferencia».
Seguidamente, aseguró que el vencimiento del plazo convenido para efectuar la entrega del inmueble por parte de Berdez SAS, feneció el 3 de febrero de 2021. Igualmente, manifestó que ‹‹Particularmente en gracia de discusión, podría decirse que la demandante extendió autónomamente el plazo que tenía para la entrega solicitado mediante memorial que obra a folio 92 del escrito introductor, a partir del 3 de marzo hasta el 6 de marzo del 2021››.
Resaltó que el 15 de enero de 2021, fue la fecha pactada por las partes para llevar a cabo la entrega real y efectiva del inmueble y que, con base en lo acreditado en el proceso, dicho acto se configuró como un intento de entrega que resultó insatisfactorio. Al respecto, tuvo en cuenta las observaciones realizadas por la actora en dicha oportunidad, quien se negó a recibir el bien en las condiciones ofrecidas por la vendedora, en atención a los defectos que presentaba el inmueble, los cuales quedaron consignados en un documento que la reclamante indicó a ver suscrito en la fecha mencionada, junto con un empleado de la constructora identificado como Carlos Lozano, quien le manifestó que las reparaciones pertinentes se realizarían en un plazo de 20 días.
Sostuvo el Tribunal que lo anterior encontraba cimento en las declaraciones de la libelista tendientes a decir, que el 15 de enero de 2021, no se entregó la vivienda porque « la casa no estaba en condiciones para recibirla » versión que fue corroborada por la misma representante de la Sociedad Berdez S. A. S. al señalar que en la fecha señalada «se hizo un intento de entrega, el cual no fue recibido por la señora Yesica Osorio, donde ella misma a mano en un acta dejo por escrito las observaciones que debían ser subsanadas por la constructora, las cuales fueron subsanadas ».
Agregó que el acta referenciada no fue allegada al proceso por la parte demandada, quien se encontraba en mejor posición probatoria de aportarla. En este sentido, aseveró que los medios de convicción resultan concluyentes al evidenciar que, en esa fecha, no se efectuó la entrega material de la unidad habitacional, por circunstancias atribuibles a la demandada.
A su vez, estudió el segundo reparo del accionante relacionado con la credibilidad que se le otorgó al informe rendido por el arquitecto John Arley Osspina, para lo cual, transcribió los aspectos relevantes del documento: «instalación defectuosa de las tejas de la cubierta: Se evidencian luces y dilataciones en la cubierta debido a la defectuosa instalación de las tejas, las cuales presentaran filtraciones de agua y goteras en temporada de lluvia.
Fundición defectuosa de las losas estructurales: El sistema industrializado de construcción usado para este proyecto presenta defectos de fundición al dejar notar dimensiones irregulares en el espesor de los muros, así como también se evidencia que la malla estructural se ha descentrado en algunas partes, quedando a la vista. Fisuras y grietas en los muros estructurales.
Dichas grietas se encuentran sin reparación, ni resanes. Instalación de Puerta de acceso con problemas de instalación: al momento de hacer el alistado de Piso y posterior enchape la perfilería instalada queda por debajo del nivel de piso lo que indica la instalación. Fundición irregular y defectuosa de la escalera: Los pasos del desarrollo de la escalera presentan diferencias notables en las medidas de las Huellas y las Contra Huellas lo que impedirá que haya un normal desarrollo aun después de alistar y enchapar dicha área, causando a su vez desperdicio de materiales en la instalación de los acabados.
Los anteriores defectos entre otras fallas técnicas en la construcción de la vivienda impiden que al momento de la entrega del inmueble la cliente pueda aceptar satisfactoriamente esta propiedad.» Igualmente, el ad quem manifestó que en el informe se aportaron varias fotografías del estado del inmueble para la fecha en que se intentó la entrega del mismo.
Asimismo, que el informe fue objeto de derecho de contradicción, en la audiencia de instrucción y juzgamiento, de la que reprodujo algunos apartes: El señor John Arley Ospina, en su jurada indicó: «la señora Yesica Osorio me contacta para que le preste el servicio de asesoría en la parte técnica de recibir su casa, nosotros prestamos este servicio y se lo hemos prestado a diferentes personas allí en el conjunto, entonces conocemos, digámoslo así, como el sistema constructivo que se maneja y pues ya hemos hecho algunos trabajos de terminaciones en cuanto a los acabados, entendiendo que la casa se entrega como vivienda de interés social habitable.
(…) pues llegamos al lugar, hacemos la inspección, hacemos la visita y pues en el recorrido encontramos algunos errores constructivos, los llamamos nosotros de manera técnica. Los cuales no dan una habilidad a que esta casa sea realmente habitable. (…) no podemos entrar de pronto a cuestionar o investigar a fondo la parte, digamos, estructural, la parte del sistema constructivo, simplemente debemos ver en qué condiciones se está entregando la casa.
Entonces a esto lo llamamos un informe general, un informe superficial. Respecto a los defectos de la construcción precisó: (…) encontrando allí que pues hay errores constructivos como lo dije anteriormente en el tema de instalación de la cubierta (…) vemos que esas tejas han sido mal instaladas la teja que se usa es una teja liviana, una teja metálica, (…) y esa instalación presenta goteras, filtraciones de agua, lo que conduce a que no haya una habitabilidad.
(…) Ahí se presentan dilataciones visibles, hay fotos de esto, hay un registro fotográfico, entonces se presentan algunas dilataciones visibles y las dilataciones las llamamos a que se percibe la entrada de luz, hay digamos una distancia entre la teja y otra, en los remates en si han quedado mal asegurados (…) la norma para la instalación de esta teja, mal asegurada, de pronto usaron tornillos muy cortos y pues esto hace que se presenten filtraciones en momentos de lluvia.
(…) el montaje del caballete, también tiene de pronto algunas inconsistencias, hay inconsistencias de filtraciones de agua por el tema de mala impermeabilización en las placas del tanque, placa tanque y las viga canales (sic). Entonces en algún momento percibimos que había humedad (…). A la pregunta realizada por el Juez «¿Usted vio humedad en las paredes internas de la casa, sí o no?», respondió «sí señor, sobre todo en la viga canal y en la sala en el primer piso».
(…) En algunos muros se nota que la fundición tuvo, tiene defectos, tuvo errores, y se alcanza a ver la malla electro soldada que se coloca en este sistema constructivo, y pues regularmente esa malla no se debe notar, la fundición debe quedar completa, allí había ausencia de concreto, y pues eso ocasiona de manera técnica un debilitamiento de los muros.
Eso se manifestó también aquí en el informe (…). Con base en lo expuesto, la Sala accionada advirtió que las objeciones formuladas por la señora Yesica Osorio no fueron caprichosas, pues según lo acreditado en el proceso para la fecha de la primera entrega – 15 de enero de 2021- el inmueble presentaba deficiencias en la construcción, algunas de las cuales resultaban evidentes a simple vista, y no solo para la demandante y el arquitecto citado, sino también para la sociedad vendedora, pues ésta última reconoció que procedería a subsanar los yerros advertidos.
Precisó que, dichas circunstancias revelaban la aceptación de las falencias señaladas y permitían concluir que la vivienda no cumplía los requisitos de habitabilidad o, en otras palabras, que no se demostró que estuviera apta para el fin contratado. De otro lado, frente al reparo del apelante respecto ‹‹ al tratamiento que se le rotuló a la prueba técnica››, precisó que a pesar de que el operador judicial decretó la intervención del arquitecto John Arley Ospina como perito, para la Sala no cabía duda de que en realidad lo hizo en calidad de lo que la jurisprudencia ha denominado testigo técnico, al respecto citó las sentencias CSJ SC9193-2017 y STC14026-2022.
Aclaró que lo anterior, no le restaba credibilidad a la prueba recaudada, en tanto el testigo técnico fue objeto de contradicción en la audiencia de instrucción y juzgamiento no fue tachado por ningún motivo, ni fue controvertido por la demanda con otro medio de prueba, como, por ejemplo, un dictamen pericial o experticia, teniendo la oportunidad para hacerlo.
Recalcó que el informe estudiado se aportó con la demanda y sobre el particular no existió ninguna otra prueba técnica que sirviera al juzgador para decidir el caso; tampoco se presentó recurso alguno sobre el decreto y práctica de las pruebas, por lo que se entendía saneado cualquier vicio procesal que pudiera invocarse de acuerdo con el artículo 136 del catálogo procesal, pues, afirmó que la prueba cumplió su fin sin vulnerar el derecho defensa.
En la misma línea, señaló que el arquitecto que rindió el informe ofreció elementos técnicos necesarios que le permitieron al juzgado de conocimiento auscultar las razones por las cuales no se realizó la entrega material del inmueble el 15 de enero de 2021, que lo fue concretamente, porque el bien carecía de las condiciones para ser recibido conforme a lo pactado en el instrumento contractual.
Sentado lo anterior, resaltó la importancia de establecer el incumplimiento de la obligación de entregar en cabeza del vendedor, que según los lineamientos de la sentencia CSJ STC2041-2021 y teniendo en cuenta que nunca fue objeto de discusión el pago del precio por parte de la gestora, se concluía que la constructora Berdez SAS incumplió con la obligación de entregar la obligación del inmueble conforme a lo acordado por las partes, razón por la cual, la demandante se abstuvo con fundamento, en recibir la casa de habitación, lo que llevó a que la empresa encausada debiera efectuar reparaciones para lograr la entrega en las condiciones celebradas, lo cual no ocurrió en el plazo de los 90 días que tenía para tal fin, ni en la oportunidad adicional solicitada por la demandante mediante oficio del 4 de marzo de 2021.
En hilo de lo anterior, aseguró que dicha conclusión sustentaba la negativa al reparo del recurrente, orientado a que la demandante debía acudir directamente al reclamo de la garantía del inmueble y no a la resolución contractual, en tanto que, al no haberse producido la entrega del bien, no resultaba jurídicamente viable exigir la garantía, la cual solo es procedente a partir de la entrega.
En ausencia de esta, no podían predicarse las obligaciones propias de la garantía, por tratarse de actos distintos dentro de la relación contractual. Indicó que el Código Civil resulta ilustrativo en cuanto impone al vendedor la obligación de entregar la cosa vendida, entendida como ponerla a disposición del comprador para el ejercicio efectivo de sus derechos.
Mientras dicha entrega no se produzca, no se perfeccionan los demás efectos obligacionales del contrato de compraventa, incluidos los asociados a la garantía, por lo que no había lugar al saneamiento de vicios o a su subsanación. En consecuencia, precisó que, ante la ausencia de entrega, la vía adecuada para la parte compradora era la acción resolutoria contractual por incumplimiento y no el reclamo de la garantía. Frente a los denominados ‹‹intentos de entrega›› efectuados el 15 de abril, 17 de mayo y 25 de noviembre de 2021 mediante correos electrónicos, el Tribunal consideró que estos carecían de relevancia probatoria, al tratarse de elementos extemporáneos y al no demostrarse con suficiencia la recepción efectiva de los mensajes, dado que los ‹‹pantallazos›› aportados no acreditaban de manera plena que la comunicación hubiese sido recibida, conforme a la jurisprudencia citada.
No obstante, precisó que dicha demostración resultaba intrascendente, pues el incumplimiento ya acreditado habilitaba a la compradora para desistir del contrato y promover la demanda. Asimismo, descartó el reparo relacionado con la supuesta falta de competencia del juez de primera instancia para conocer de la acción resolutoria, al señalar que esta se ajustaba a lo dispuesto en el artículo 20 del Código General del Proceso, tratándose de un proceso verbal, y que no era viable exigir la instauración de una demanda orientada al reclamo de la garantía, dado que el inmueble no había sido entregado.
Finalmente, en relación con la cláusula contractual de renuncia de acciones contenida en el contrato de compraventa, el Tribunal estimó que esta era leonina o abusiva, por generar un desequilibrio contractual que impedía a la compradora acceder a la jurisdicción para la defensa de sus derechos, cláusula que, además, se encontraba inserta en una minuta elaborada por el banco, sin intervención de la compradora, lo cual afectaba el principio de buena fe negocial y contrariaba lo previsto en el artículo 1603 del Código Civil.
Con base en lo anterior, concluyó que no prosperaban las censuras formuladas contra la sentencia de primera instancia y confirmó la decisión apelada. A partir del examen de las actuaciones en comento, se advierte que la solicitud de amparo no está llamada a prosperar, dado que, el Tribunal que se convocó al trámite constitucional como accionado, no infringió el ordenamiento jurídico y tampoco cometió los desatinos evidentes que, según lo analizado en la parte introductoria de la presente providencia, dan lugar, en forma excepcional, a la intervención del juez constitucional, pues lo cierto es que, dentro del marco de su autonomía, en apego a la realidad probatoria y, en aplicación de la normatividad sustancial, el juez plural explicó con suficiencia los motivos por los cuales encontró acertada la decisión de declarar la resolución del contrato de compraventa pretendida en el proceso censurado.
De suerte que, contrario a lo argüido por el promotor la decisión censurada está arraigada en argumentos que consultaron las reglas mínimas de razonabilidad jurídica y obedecieron a la labor equilibrada de hermenéutica propia de la actividad judicial, así como al análisis de la documental efectivamente aportada al plenario. Entonces, resulta evidente que la posición de la parte tutelante, no va más allá de querer reabrir un debate jurídico ya dirimido y finiquitado por no haberle resultado afín a sus intereses, por ello debe reiterarse que la naturaleza de la tutela no radica en la generación de un escenario adicional, en el que la parte interesada pretenda imponer su posición frente a la de los jueces naturales, pues si la decisión del conflicto no resulta descabellada debe descartarse la violación de garantías constitucionales, por ende, la intervención tutelar.
Finalmente, frente a lo expuesto en la impugnación, en cuanto a que no existía otra vía judicial para reclamar lo relacionado con la hipoteca constituida por la demandante y el patrimonio de familia que recae sobre el inmueble en cuestión, esta Sala advierte que, si la promotora consideraba que el ad quem omitió pronunciarse sobre tales aspectos, disponía del mecanismo judicial idóneo, tal como lo señaló el juez constitucional de primera instancia, consistente en solicitar la adición de la sentencia, conforme a lo previsto en el artículo 287 del Código General del Proceso; no obstante, no hizo uso de dicho medio.
En esas condiciones, el propulsor de la acción desconoció el requisito de la subsidiariedad, por lo que no puede ahora aspirar al quebrantamiento de lo resuelto en sede constitucional, pues, este mecanismo no se encuentra instituido como una instancia adicional de revisión de decisiones judiciales ni como un procedimiento para revivir términos u oportunidades pretermitidas en los procesos ordinarios.
Así las cosas, las anteriores consideraciones resultan suficientes para confirmar la providencia impugnada. 1. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Laboral, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia impugnada.
SEGUNDO: NOTIFICAR esta decisión a los interesados en la forma prevista por el artículo 30 del Decreto 2591 de 1991.
TERCERO: REMITIR el expediente a la Corte Constitucional para su eventual revisión. Notifíquese, publíquese y cúmplase. SCLAJPT-11 V.00 21 SCLAJPT-11 V.00