Radicación n° 76001-22-03-000-2025-00138-01 FRANCISCO TERNERA BARRIOS Magistrado Ponente STC9117-2025 Radicación n° 76001-22-03-000-2025-00138-01 (Aprobado en sesión de dieciocho de junio de dos mil veinticinco) Bogotá, D.C., dieciocho (18) de junio de dos mil veinticinco (2025). Decide la Corte la impugnación interpuesta contra el fallo proferido el 02 de mayo de 2025 por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali, que negó el amparo promovido por Patricia Arbeláez Lozada contra el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de esa ciudad[footnoteRef:1]. [1: Al trámite fueron vinculadas las autoridades, partes e intervinientes en el proceso n° 76001-40-03-016-2016-00697-00.] I.
ANTECEDENTES 1. Actuando por conducto de apoderado judicial, la gestora reclama la salvaguarda de su derecho fundamental al debido proceso, presuntamente, conculcado por la autoridad convocada. 2. Del escrito de tutela y las pruebas allegadas se establecen los siguientes hechos relevantes: 2.1. Patricia Arbeláez Lozada llamó a juicio a la Constructora Habitek S.A.S., y a Acción Fiduciaria S.A., pretendiendo, en esencia, que se declarara la « NULIDAD del contrato de promesa de compraventa verbal (contrato principal) celebrado entre PATRICIA ARBELAEZ LOZADA como prometiente compradora, y CONSTRUCTORA HABITEK S.A.S. como prometiente vendedora, por incumplimiento de los requisitos legales consagrados en el art. 1611 del Código Civil, así como la consecuencial NULIDAD del contrato de encargo fiduciario (contrato accesorio) celebrado entre PATRICIA ARBELAEZ LOZADA como INVERSIONISTA y ACCIÓN FIDUCIARIA S.A. (LA FIDUCIARIA) en favor de CONSTRUCTORA HABITEK S.A.S. como EL PROMOTOR, contratos ambos celebrados en fecha 1° de Julio de 2010, sobre el Apartamento 106 y los Parqueaderos 38 y 39 del Proyecto Inmobiliario denominado SANTORINO, con un precio de compraventa por valor de $340.400.000 ».
Además, pidió que se ordenara a las convocadas «que solidariamente procedan a hacer el reintegro, devolución o reembolso a favor de la consumidora PATRICIA ARBELAEZ LOZADA, de la suma de DIECISIETE MILLONES DE PESOS ($17.000.000) moneda legal, debidamente indexada, así como se condene a las demandadas a pagar a título de INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS, los intereses de dicha suma al 1.5% mensual desde la fecha que fue consignada en la cuenta corriente de ACCIÓN FIDUCIARIA S.A. hasta el momento de la devolución total de la referida suma a la demandante »[footnoteRef:2]. [2: Archivo «01ParteFoliosdel1al78.pdf» Expediente n° 76001-40-03-016-2016-00697-00.] 2.2.
El asunto fue asignado por reparto al Juzgado Dieciséis Civil Municipal de Cali, radicado n° 76001-40-03-016-2016-00697-00, quien el 12 de febrero de 2024, profirió fallo en el que resolvió: « PRIMERO: Declarar probada la excepción denominada “INEXISTENCIA DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA “VERBAL” –INEXISTENCIA DE LA NULIDAD” propuesta por la entidad demandada Constructora Habitek S.A., por lo expuesto dentro del presente fallo.
SEGUNDO: Declarar probada la “EXCEPCION DE CONTRATO NO CUMPLIDO.” alegada por la entidad demandada ACCION SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A.S., conforme a lo explicado ampliamente.
TERCERO: En consecuencia, NEGAR las pretensiones de la demanda.
CUARTO: De conformidad con el artículo 206 parágrafo único del C. G. P. condenase a favor del Consejo Superior de la Judicatura, Dirección Ejecutiva de Administración Judicial que corresponde al 5% del valor pretendido en la demanda. Oficiar – QUINTO: Condenar a la parte demandante al pago de costas del proceso. Tásense y liquídense por la secretaria del Juzgado.- SEXTO: Hecho lo anterior ARCHIVAR el presente proceso previas las anotaciones de ley, que para el efecto se llevan en esta instancia judicial.
SEPTIMO: La presente decisión queda notificada en estrados a las partes de conformidad con el artículo 294 C.G.P »[footnoteRef:3]. [3: Archivo «10ActaSentencia.pdf» ibidem ] 2.3. La demandante interpuso recurso de apelación. No obstante, el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de esa ciudad, el 12 de diciembre de 2024, confirmó, parcialmente, lo resuelto en el sentido que revocó los numerales segundo y cuarto, en lo demás mantuvo incólume lo decidido[footnoteRef:4]. [4: Archivo «09Sentencia.pdf» Carpeta Segunda Instancia] 3.
Inconforme con lo resuelto, la promotora acude en tutela, advirtiendo que es evidente la « falta de adecuada valoración probatoria [y] (…) la indebida aplicación de las normas en razón a interpretaciones contraevidentes o irrazonables ». Asegura, que la promesa de compraventa verbal era susceptible de declararse nula absolutamente, y de ningún modo inexistente como así se determinó en el aludido juicio, puesto que, en su criterio, tal contrato si nació a la vida jurídica.
Añadió, que la preventa pactada con la constructora convocada, en esencia es una promesa de compraventa y en ese sentido, el encargo fiduciario guarda conexidad con la promesa, lo que también debió declararse nulo. Precisa, que lo resuelto por la magistratura convocada, finalmente, « es una forma de evadir la declaratoria consecuencial de las restituciones mutuas entre las partes contratantes ». 4.
Pretende, que a través de este excepcional mecanismo se invalide la sentencia proferida el 12 de diciembre de 2024 por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Cali, y en su lugar se ordene que profiera una nueva decisión. II. RESPUESTAS RECIBIDAS 1. La titular del Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Cali hizo un recuento de las actuaciones adelantadas en virtud del litigio que origina el reclamo constitucional y destacó que no ha vulnerado las prerrogativas reclamadas, puesto que el fallo confutado se encuentra debidamente motivado. 2.
Acción Fiduciaria S.A., se opuso a la prosperidad del auxilio aduciendo falta de legitimación en la causa por pasiva. III. LA SENTENCIA IMPUGNADA El a quo constitucional denegó el amparo invocado señalando que en la providencia objeto de reproche « motivó con suficiencia el Juzgado accionado que la demandada promesa de compraventa nunca nació a la vida jurídica, pues de las probanzas no se podía inferir su celebración, lo que hacía prosperar el medio exceptivo propuesto allá por la pasiva y confirmar parcialmente la sentencia verbal de primera instancia ».
IV. LA IMPUGNACIÓN La formuló la querellante arguyendo que « resulta absurdo sostener que no resultó probado el CONTRATO DE PREVENTA que los demandados admiten o reconocen, ya expresa ya tácitamente, en sus respectivas contestaciones de la demanda y excepciones, y cuyo soporte documental era necesario anexar a los respectivos contratos de encargo fiduciario, por tratarse de CONTRATOS COLIGADOS a los sendos contratos de encargo fiduciario, que aluden en su clausulado a ese contrato de preventa como un insumo o anexo indispensable para su celebración, por obvias razones, cuya naturaleza señalo en el escrito complementario de la acción de tutela.
Para nuestra legislación civil el contrato de preventa puede denominarse o rotularse como una modalidad atípica del contrato de promesa de compraventa, puesto que su objetivo es el mismo: un acuerdo sobre la cosa (inmueble) que debe describirse mínimamente (tal como lo ordena el artículo 31 del Decreto 960 de 1970) y sobre el precio ». III.
CONSIDERACIONES 1. Corresponde a esta Corporación determinar si el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Cali vulneró las prerrogativas reclamadas por la gestora al proferir el fallo de 12 de diciembre de 2024, en el asunto n° 76001-40-03-016-2016-00697-02. 2. Analizados los fundamentos que soportan la solicitud de amparo y las pruebas allegadas a las diligencias, se anuncia que el fallo de primera instancia será confirmado, porque las conclusiones del juez natural no se muestran abiertamente desprovistas de fundamento, carentes de soporte o manifiestamente alejadas del orden jurídico y, por tanto, no se acredita la vulneración de derechos invocados. 3.
En efecto, en la sentencia de 12 de diciembre de 2024, la autoridad convocada resolvió confirmar, parcialmente, lo decidido por el Juzgado Dieciséis Civil Municipal de Cali, dentro del proceso verbal de nulidad de contrato, instaurado por Patricia Arbeláez Lozada, en contra de las sociedades Constructora Habitek S.A.S, y Acción Sociedad Fiduciaria S.A. Para desatar la apelación propuesta por la allí demandante, la precitada autoridad, empezó por aludir a los antecedentes que dieron origen al litio.
Seguidamente, hizo referencia a lo expresado en el recurso de apelación relevando, en primera medida que, « se tiene que a juicio de la parte demandante la sentencia recurrida adolece de un error de interpretación, como quiera que el juez no tuvo en cuenta el contrato o acuerdo de preventa suscrito entre la Constructora Habitek S.A.S. y Patricia Arbeláez Lozada, pacto que según la interesada fue verbal y que se pregona nulo por no realizarse por escrito y en los términos del canon 1611 del Código Civil.
Frente al anterior reparo, encuentra esta oficina judicial infundados tales planteamientos, teniendo en cuenta que al juez de instancia le fue solicitada la declaratoria de nulidad de un contrato de promesa de compraventa verbal y consecuencialmente, la anulación de un encargo fiduciario, por ser este último un pacto accesorio, sin que se hubiese peticionado al a quo el reconocimiento de un acuerdo de preventa entre las partes, pretensión que fue controvertida por la pasiva, quien excepcionó la inexistencia del pacto ».
Seguidamente, expresó que de conformidad con lo reglado en el canon 281 del Código General del Proceso « [l]a sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley (…)».
Resaltó, que de la norma transcrita se desprende la obligación del director del proceso para actuar en consonancia con los hechos y pretensiones de la demanda, así como lo discutido en las excepciones de mérito por los intervinientes. En ese sentido, apuntaló que « si la parte actora fundó el litigio en la existencia de un “contrato de promesa de compraventa de inmueble verbal”, no puede pretender modificar los fundamentos y pretensiones de su demanda ya en los alegatos de conclusión o luego de dictada la sentencia de primera instancia, pues ello va en clara contravía del principio de congruencia. De esta manera, la discusión puesta en conocimiento de la jurisdicción se encaminó en que, para la parte actora, existió una negociación de promesa de compraventa sobre bien inmueble que derivó en un encargo fiduciario celebrado el mismo día, pero como no se hizo como manda la ley porque fue verbal y además no se determinó debidamente el bien, dicha negociación es entonces nula ».
Luego, advirtió que resultaba pertinente analizar si el negocio jurídico planteado por la demandante efectivamente tuvo lugar, en tanto que la formación de los actos jurídicos requiere la coexistencia de ciertas solemnidades para que surjan a la vida jurídica y para que adquieran validez frente a las partes. Así indicó que « en palabras de la Corte Suprema de Justicia, “[para la legislación civil, la omisión de algún requisito de ley para el valor de un determinado contrato, da lugar a la nulidad absoluta del mismo, según previsiones del artículo 1741, mientras que, para la comercial, esa misma falencia origina la inexistencia del negocio jurídico (artículo 898 inc. 2°).
En lo tocante a la nulidad, se tiene que es una acción dirigida a hacer desaparecer el acto viciado, cuya característica es la destrucción del negocio con efecto retroactivo, es decir, como si no se hubiera celebrado jamás, por lo que las cosas deben volver al estado en que se encontraban antes de su ejecución. En ese sentido, la ley ha determinado dos tipos de nulidades sustantivas, las absolutas y las relativas, las cuales se encuentran determinadas en el artículo 1741 del Código Civil el cual reza que: “La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas.
Hay así mismo, nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces. Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del acto o contrato.” ». En cuanto a la inexistencia del negocio jurídico refirió que la Corte Suprema de Justicia ha indicado que “ [t]odo acto jurídico está constituido por la reunión de ciertos elementos esenciales que deben necesariamente hallarse en él. Si está ausente uno de esos elementos, el acto queda incompleto no puede producir ninguno de los efectos que la ley asocia a su formación o se dice que es inexistente; es un puro hecho sin existencia legal.
(…) Teóricamente, el acto inexistente no debe ser confundido con el acto nulo. La ley no se ocupa del acto inexistente por ser un mero hecho que no produce consecuencias jurídicas. No tiene necesidad de aniquilarlo, de anularlo, porque no se ha cumplido jurídicamente. No pueden anularse sino los actos susceptibles de producir efectos de derecho, vale decir, que presenten las condiciones necesarias para su formación” ».
Y resaltó, que, « el acto o negocio jurídico objeto de controversia se indicó es una promesa de compraventa verbal sobre un inmueble, presuntamente celebrada entre una persona jurídica que realiza actos de comercio a voces de los artículos 1, 20, 21 y 22 del C.Co, Constructora Habitek S.A.S., sociedad comercial cuyo objeto es la promoción y venta de proyectos inmobiliarios, según se indica en el certificado anexo3, hecho por el cual, sus actos y contratos se regirán por la ley comercial y conforme a lo disciplinado en el artículo 822 del mismo código, por las disposiciones del derecho civil en todo lo relacionado con su formación, obligaciones, efectos, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse.
Así, dispone el artículo 861 del C.Co., que, “[l]a promesa de celebrar un negocio producirá obligación de hacer. La celebración del contrato prometido se someterá a las reglas y formalidades del caso” ». Luego, tras aludir a las diferentes operaciones que en el mercado inmobiliario confluyen, tendientes a la compra y venta de bienes raíces, y a los medios de prueba obrantes en las diligencias concluyó que «(…) se encuentra probado que, Acción Sociedad Fiduciaria S.A., y Constructora Habitek S.A.S., celebraron el 19 de noviembre de 2009 un contrato de encargo fiduciario de preventa para la constitución de encargos fiduciarios individuales para la obtención de recursos y financiación del proyecto Santorino, luego entonces, Acción Sociedad Fiduciaria S.A., era la encargada de recoger y administrar los dineros de terceros interesados en obtener la propiedad de los bienes inmuebles que integrarían el proyecto inmobiliario, herramienta utilizada por la constructora para la vinculación de inversores y del cual fue participe la señora Patricia Arbeláez como consta en documento del 1 de julio de 2010.
A juicio del recurrente, dichos actos contractuales reflejan la existencia de un contrato de promesa de compraventa de inmueble entre la demandante y la Constructora Habitek S.A.S., determinación que no puede ser avalada por esta instancia, porque tal como se manifestó en párrafos que anteceden, los requisitos esenciales de la promesa de compraventa están expresamente determinados en la ley civil, los cuales, no se encuentran configurados en el negocio jurídico analizado, no obstante, dicha omisión no refleja la figura de nulidad sino la inexistencia del acto.
Ahora bien, contrario a lo afirmado por el apelante, los mencionados contratos corroboran la existencia de una fiducia inmobiliaria de preventa, mecanismo que dista de un contrato de promesa de compraventa de inmueble, y que es recurrentemente utilizado en el mercado inmobiliario en la etapa de promoción y/o comercialización de proyectos inmobiliarios, para la recaudación de fondos que viabilicen su construcción, hecho que puede verse reflejado en el documento “encargo fiduciario de preventas promotor MR 555 Santorino”, a su vez, la existencia de un encargo fiduciario individual (encargo fiduciario No. 1100003436) (…) Negocio mediante el cual la demandante se obligó a depositar la suma de $340.400.000 para la posterior adquisición del apartamento 106 parqueaderos 38-39 del proyecto inmobiliario Santorino, así como el pago de una cuota inicial de $ 102.120.000 en los meses de julio de 2010 a agosto de 2011, sin que dicho convenio refleje la existencia de una promesa de compraventa como tal, contrato que según la expresado en cláusula sexta del encargo fiduciario No. 1100003436 suscrito por la demandante, se encontraba supeditado a las condiciones de transferencia del dinero administrado por la fiducia al promotor del proyecto, así: “OBLIGACIONES DEL INVERSIONISTA: (…) suscribir con EL PROMOTOR, el contrato de promesa de compraventa sobre la unidad inmobiliaria que se pretende adquirir, una vez se cumplan las condiciones de transferencia de recursos establecidas en el presente contrato ” obligación de hacer que según el mismo convenio, solo se adelantaría cuando la constructora (promotor): [i) adquiriera la licencia de urbanismo, ii) obtenga el permiso de venta o equivalente, iii) haya celebrado un total de 27 contratos por cada una de las etapas del proyecto]10, condiciones que eran de conocimiento de la señora Patricia Arbeláez, y que desdibuja el argumento según el cual celebró un contrato de promesa de compraventa verbal, pues lo cierto es que celebró un negocio jurídico diferente, el cual fue la vinculación a un proyecto inmobiliario que derivaría en un encargo fiduciario, el cual tenía por objeto recaudar una inversión para la posterior compraventa del inmueble, lo anterior, por tratarse de una cosa futura inexistente al momento de la vinculación al proyecto ».
Así, destacó que el compromiso de suscribir la mentada promesa de compraventa era posterior, y desde luego, una vez cumplida la condición estipulada en el contrato de encargo fiduciario. Por lo que estimó que tal circunstancia « hace aún más contradictorio que se pretenda el reconocimiento de un “contrato verbal de promesa de compraventa” con la constructora, cuando la misma demandante, a través del contrato que firmó, se comprometió a suscribirlo después, acaecida la condición pactada en el encargo, es decir, cumplidas las condiciones de transferencia de los recursos ».
Concluyó, que resultan impreciso los argüido por la demandante, en el sentido de equiparar « el “contrato de preventa”, se equipara a una “promesa de compraventa”, y quien con el objeto de desvirtuar el contenido de un contrato autónomo claramente determinado en el documento firmado por los suscriptores -encargo fiduciario- del que desprende la realidad del negocio que en el que sí participó la constructora, alegó fue la nulidad de una promesa de compraventa de inmueble verbal que no fue celebrada en realidad, pues no obra en el expediente ninguna prueba que avale tales afirmaciones, se itera, el compromiso de suscribir la promesa solo tendría cabida en la medida en que se cumplieran las condiciones de transferencia del dinero depositado ante la fiduciaria, hechos que hacen concluir la viabilidad de la excepción propuesta por la Constructora Habitek S.A.S ». 4.
De lo reproducido, para esta Sala, la decisión cuestionada no podría ser recibida como irrazonable. Ciertamente, fue proferida por la autoridad competente, sirviéndose de un análisis probatorio y normativo del tema debatido, en el que concluyó que, no existió entre las partes un contrato de promesa de compraventa sobre bien inmueble, sino a una fiducia inmobiliaria de preventa. 5.
Así las cosas, entre la decisión controvertida y lo argumentado por el accionante existe una disparidad de criterios, sin que sea el juez constitucional el llamado a dirimir la controversia, como si fuera un juez de instancia, pues esta acción especial no fue prevista para que el operador judicial intervenga como árbitro y determine cuáles de los planteamientos valorativos y hermenéuticas del juzgador o de las partes resultan ser los más acertados, ni para realizar, con esa excusa, una revisión oficiosa del asunto. 6.
Corolario de lo discurrido en precedencia, se impone confirmar la negativa del auxilio implorado. VI. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, CONFIRMA la sentencia impugnada. Comuníquese lo resuelto en esta providencia a los interesados, por el medio más expedito, de conformidad con lo previsto en el artículo 30 del Decreto 2591 de 1991, y envíese el expediente a la Corte Constitucional, para su eventual revisión.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE HILDA GONZÁLEZ NEIRA Presidenta de Sala MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ FERNANDO AUGUSTO JIMÉNEZ VALDERRAMA OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE FRANCISCO TERNERA BARRIOS 1 10