Radicación n.º 11001-02-03-000-2025-02519-00 OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE Magistrado ponente STC8817-2025 Radicación n.º 11001-02-03-000-2025-02519-00 (Aprobado en sesión de once de junio de dos mil veinticinco) Bogotá D.C., doce (12) de junio de dos mil veinticinco (2025). Desata la Corte la salvaguarda que Luis Fernando García Aristizábal formuló contra la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Pereira, extensiva al Juzgado Civil del Circuito de Santa Rosa de Cabal, así como autoridades, partes e intervinientes en el expediente rad. n.° 66682-31-13-001-2023-00229-00.

ANTECEDENTES El promotor señaló que, ante el juzgador del circuito citado, se adelantó el proceso cuestionado en su contra, promovido por Samuel Núñez Ruiz y Martha Libia Valencia Moya, cuyas aspiraciones estaban dirigidas a declarar la resolución del contrato de promesa que habían celebrado (19 abr. 2022). Surtido el procedimiento de rigor, la instancia fue zanjada mediante decisión que negó los anhelos (29 may. 2024).

El extremo actor, inconforme, formuló la alzada, definida por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Pereira que « decretó la nulidad del precontrato debatido en este litigio.» (21 may. 2025). Para el quejoso, la Colegiatura, en su determinación, incurrió en los defectos fáctico y de decisión sin motivación. Lo anterior, (i) por cuanto desconoció que en la promesa de venta se transcribieron los linderos de los inmuebles prometidos en venta, tal y como aparecen en la sentencia emitida por el Juzgado Primero Civil Municipal de Santa Rosa de Cabal[footnoteRef:1] (11 oct. 2005) y la escritura pública n.° 828 de la Notaría Única de la misma ciudad[footnoteRef:2] (21 abr. 2006), y, (ii) en tanto no existió ningún medio de convicción que sustentara las conclusiones del Tribunal, en el sentido de que los predios prometidos en venta hacían parte de otros de mayor extensión, pues [1: Según se infiere, que aprobó el trabajo de partición y adjudicación del proceso de sucesión intestada de la causante Alicia de Jesús Franco Restrepo] [2: Por medio de la cual «se constituyó hipoteca abierta sin límite de cuantía sobre los dos inmuebles denominados “El Diamante y la Unión”, identificados con las matrículas inmobiliarias números 296-26031 y 296-30435 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Santa Rosa de Cabal, a favor del Banco Agrario de Colombia S.A.»] «(…) el hecho que en ese precontrato se hubiese expresado que hacían parte de los predios con matrícula inmobiliaria 296-26031 y 296- 30435, no es prueba, que efectivamente, hacían parte de otros de mayor extensión, porque esa cláusula y las demás, solo sirven en su integridad, para estructurar y dar vida jurídica al precontrato, que en su función jurídica, apenas genera una obligación de hacer, solo la prueba documental idónea, puede dar certeza de los linderos y extensión de un predio, con las cuales cuento, que dan fe de la extensión de los predios, correspondiendo efectivamente a la consignada en el precontrato, pero que jamás tuve la oportunidad de acreditarlo, porque eso no se debatió en el proceso; de la otra, concluir que efectivamente los predios prometidos en venta, hacían parte de otros de mayor extensión, porque de los certificados de tradición se desprendía ello, tampoco es prueba idónea para llegar a esa conclusión, porque su función probatoria no es esa, sino la de servir de instrumento de publicidad para conocer la tradición o situación legal de los predios; y, en relación con su extensión, una mera información, no verdad sustantiva revelada, que esa sea su extensión, porque solo los títulos, pueden dar cuenta de ello. » De esta manera, requirió dejar sin efectos la sentencia expedida por el Colegiado, para que, en su lugar, resuelva el recurso de apelación. 2.- La Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Pereira relacionó el trámite a su cargo y descartó la vulneración a derechos fundamentales.

El Juzgado Civil del Circuito de Santa Rosa de Cabal describió el diligenciamiento y defendió la legalidad de sus actuaciones. A la fecha de elaboración de esta providencia no se presentaron manifestaciones adicionales. CONSIDERACIONES El ruego superlativo será negado; la sentencia censurada no es resultado del capricho judicial, sino consecuencia de una interpretación razonada y plausible de las normas, amparadas por la presunción de acierto y legalidad, que debe ser respetada en sede constitucional.

Revisada la resolución objetada, se advierte que el juez colegiado, luego de fijar los contornos del debate, ajustó su atención a los argumentos expuestos por los impugnantes y los presupuestos necesarios para emitir decisión de fondo. Seguidamente, el ad quem se ocupó de la legitimación sustantiva, para luego precisar los supuestos estructurales necesarios para el buen suceso de la postulación resolutoria, que delimitó como « (i) La existencia de un negocio jurídico bilateral válido;

(ii) Ser la parte demandante contratante cumplida a sus prestaciones (CSJ[footnoteRef:3]), o cuando menos que se haya allanado a acatarlos en la forma y tempo, debidos; y (iii) Que el demandado haya incumplido en forma grave[footnoteRef:4] sus compromisos contractuales, esto es, según reciente decisión (2023)[footnoteRef:5]: “«la resolución del convenio no es otra que aquella que constituya un incumplimiento esencial y relevante, de entidad tal que ocasione la ruptura de la ecuación sinalagmática implícita en la correlatividad de las prestaciones» (CSJ SC3972- 2022)”. » [3: CSJ SC1209-2018.] [4: CSJ, Civil Fallos: (1) 11-09-984, MP: Murcia B.;

(2) 18-12-2009, MP: Solarte R., No.1996-09616-01.] [5: CSJ SC436-2023.] Posteriormente, precisó que « [e]l examen de la primera condición de la súplica, preterido en primera instancia, es suficiente para socavar la validez del contrato base de la reclamación, pues se incurrió en una causal de anulación absoluta (…)», ya que en el negocio preparatorio « se evidencia indeterminación de los predios objeto de la compraventa, cuestión que genera su invalidez que trunca su perfeccionamiento. » La Magistratura señaló «(…) Ningún reproche hay respecto de la capacidad negocial, existe consentimiento exento de vicios, licitud del objeto y la causa [art.1502, CC], para su validez deben darse los requisitos reclamados por la citada norma: a) Constar por escrito; b) No referirse a un contrato ineficaz; c) Contener plazo para su cumplimiento; y, d) Según el canon 1611-4º, CC: “Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado.”, es decir, determinación de los bienes y su precio por ser una compraventa [arts.1518, 1857 y 1864, CC]. Ahora, en la cláusula primera del contrato de marras (carpeta 01PrimeraInstancia, carpeta Co2Principal, pdf No.04, folio 1) enunciativo del objeto señala: "( ) se compromete a transferir a título de venta a favor de ( ) y estos se obligan a comprar el derecho de propiedad y dominio que tiene y ejerce sobre los siguientes bienes inmuebles, dos inmuebles rurales que constan de ( )" enseguida se describen dos (2) fincas e indican unos linderos y continúa "( ) los inmuebles hacen parte de las matrículas inmobiliarias Nro.296-26031 y ficha catastral ( ) y matrícula inmobiliaria Nro.296-30435 y ficha ( )".

Aflora contundente de la expresión resaltada que no corresponde a la totalidad de las heredades identificadas con esas matrículas, se pretirió identificar el porcentaje respecto de los predios de mayor extensión, así como los linderos de estos. Tampoco se remitió su identificación a otro documento que pudiera anexarse, como reconoce el derecho judicial de la CSJ y esta misma Sala, según se detalla párrafos más adelante.

Diferencia que se hace más evidente al confrontar la extensión superficiaria de las fincas prometidas con la información que, en ese sentido, registran los respectivos certificados de tradición (carpeta 01Primeralnstancia, carpeta Co2Principal, pdf No.04, folios 4 a 7 y 8 a 11). Nótese que la promesa indica que cuentan con: a) 18.0880 y b) 14.933 hectáreas (ibidem, pdf No.04, folio 1), en tanto que, en los folios inmobiliarios registran como áreas 30 (ibidem, pdf No.04, folio 8) y 16 hectáreas (ibidem, pdf No.04, folio 4). » Agregó, que en el pacto de promesa de inmuebles es necesario incluir su ubicación y linderos, aun cuando se permite la remisión a otro documento, con la expresión de hacer parte de aquel; lo anterior, con mayor razón, cuando se trata de una heredad procedente de otra de mayor extensión, para lo cual citó el precedente de esta Corporación (CSJ sentencia 12 feb. 2007 y SC313-2023).

Por ello concluyó, que el « negocio jurídico del que se reclama resolución carece de aptitud jurídica para generar obligación alguna dada la desatención de las reglas aplicables. (…)». Como viene de verse, la resolución del Tribunal no se muestra como abiertamente arbitraria o antojadiza, ni mucho menos desconectada de los medios de convicción y la Ley.

En efecto, auscultada la convención preliminar, la Sala puede verificar que, en la cláusula primera, denominada « objeto », se estableció que el « prometiente vendedor » se comprometió « a transferir a título de venta a favor de los prometientes comparadores y estos se obligan a comprar el derecho de propiedad y dominio » que ostenta sobre dos inmuebles rurales, de los cuales se indicó su ubicación y linderos y se precisó que « hacen parte de las matrículas inmobiliarias Nro 296-26031, y ficha catastral (…) y matrícula inmobiliaria Nro 296-30435, y ficha catastral (…)».

(Destacado fuera del texto original). La expresión resaltada, para la Colegiatura acusada, indicaba que los bienes raíces prometidos en venta hacían parte de otros de mayor extensión, los cuales apenas fueron descritos por sus números de matrícula inmobiliaria, sin precisar el porcentaje respecto de estos, así como sus linderos. La discrepancia, de acuerdo con el Tribunal, destellaba más « evidente » si se comparaba la extensión de las fincas objeto de negociación con los datos que, en ese sentido, mostraban los certificados de tradición, pues «la promesa indica que cuentan con: a) 18.0880 y b) 14.933 hectáreas (ibidem, pdf No.04, folio 1), en tanto que, en los folios inmobiliarios registran como áreas 30 (ibidem, pdf No.04, folio 8) y 16 hectáreas (ibidem, pdf No.04, folio 4). ».

De ahí que estimara insatisfecho el requisito señalado en el ordinal 4° del artículo 1611 del Código Civil, comoquiera que no se determinaron plenamente los bienes objeto del negocio futuro, ni se integró a la promesa otro documento que permitiera su cabal identificación. Esta Sala, sobre la cuestión ha precisado « (…) Ya adoptado el estatuto de notariado contenido en el decreto 960 de 1970, reiteró su doctrina de antiguo cuño, explicando que “En frente a lo preceptuado por la regla 4ª del artículo 89 de la Ley 153, citada, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa verse sobre contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que los distinguen de cualquiera otro, y cuando se refiera a una cuota o porción de otro de mayor extensión, debe también individualizarse éste en la misma forma, es decir, por sus alinderaciones especiales.

La razón de esta doctrina, que otrora se hacía estribar en el contenido del artículo 2594 del Código Civil, se encuentra hoy en las ordenaciones del Decreto 960 de 1970”. Doctrina que ha venido reiterando en providencias posteriores (por ej. CSJ SC 2 ag 1985, G.J. CLXXX, pág. 226) en las que el énfasis del requerimiento acerca de la determinación del inmueble que ha de enajenarse en virtud del contrato prometido, se pone en el alindamiento y ubicación del inmueble como forma cabal de identificarlo, sin que ello signifique, agrega ahora la Corte, que no existan hoy por hoy otros medios que, quedando expresados en el texto mismo de la promesa, logren la misma finalidad identificante, con lo cual se cumple el propósito de que el bien raíz sobre que versará la compraventa no pueda ser confundido con otro, sin que exista razón para exigir la mención concurrente a todos ellos en la promesa, junto con los que ha venido destacando como obligatorios la jurisprudencia de esta Sala » (CSJ SC004-2015, reiterada en SC313-2023).

Al margen de que se comparta el razonamiento del Tribunal, es claro que la autoridad interpretó y aplicó las normas pertinentes, en ejercicio de la autonomía e independencia que confiere la función jurisdiccional, de manera prudente, equilibrada y reflexiva, por lo que no se desvirtúa la presunción de acierto y legalidad que acompaña la decisión judicial.

Lo expuesto revela la ausencia de justificación de los cargos, pues no es cierto, como lo aseguró el gestor, que las inferencias del Tribunal carecían de soporte probatorio, ya que, como quedó demostrado, se encuentran afincadas en los términos del contrato que fue sometido a escrutinio de la jurisdicción y en los documentos tempestivamente adosados a la causa.

También aparece infundado el reproche relativo a que el juzgador ignoró que los linderos fueron transcritos de otros actos, pues la resolución del Colegiado se concentró en determinar si el pacto preparatorio constituía un negocio jurídico bilateral válido de acuerdo con las previsiones legales para ese especial tipo de convenciones, como presupuesto necesario para el estudio de fondo de la postulación resolutoria, que en últimas constituía el objeto del proceso.

De manera que se concluye que lo que en realidad existe en el presente asunto es una disparidad de criterios en torno a la apreciación de las circunstancias que rodearon el caso, lo que torna inviable el ruego en tanto no se puede « imponer al fallador una determinada interpretación de las normas procesales aplicables al asunto sometido a su estudio o una específica valoración probatoria, a efectos de que su raciocinio coincida con el de las partes » (reiterado en STC3881-2023).

Por lo expuesto, se negará la protección invocada. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, resuelve NEGAR la tutela instada por el gestor. Se ordena a las autoridades judiciales vinculadas a este trámite que anexen, a los expedientes objeto de control constitucional, copia de la presente decisión. Infórmese a los participantes por el medio más expedito y remítase el paginario a la Corte Constitucional para su eventual revisión, de no impugnarse esta resolución.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE HILDA GONZÁLEZ NEIRA Presidenta de Sala MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ FERNANDO AUGUSTO JIMÉNEZ VALDERRAMA OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE FRANCISCO TERNERA BARRIOS 2 OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE Magistrado ponente STC8817-2025 Radicación n.º 11001-02-03-000-2025-02519-00 (Aprobado en sesión de once de junio de dos mil veinticinco) Bogotá D.C., doce (12) de junio de dos mil veinticinco (2025).

Desata la Corte la salvaguarda que Luis Fernando García Aristizábal formuló contra la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Pereira, extensiva al Juzgado Civil del Circuito de Santa Rosa de Cabal, así como autoridades, partes e intervinientes en el expediente rad. n.° 66682-31-13-001-2023-00229-00.

ANTECEDENTES El promotor señaló que, ante el juzgador del circuito citado, se adelantó el proceso cuestionado en su contra, promovido por Samuel Núñez Ruiz y Martha Libia Valencia Moya, cuyas aspiraciones estaban dirigidas a declarar la resolución del contrato de promesa que habían celebrado (19 abr. 2022).