1 Radicación n.° 11001-02-03-000-2025-02439-00 HILDA GONZÁLEZ NEIRA Magistrada ponente STC7970-2025 Radicación n.º 11001-02-03-000-2025-02439-01 (Aprobado en Sala de cuatro de junio dos mil veinticinco) Bogotá, D.C., cuatro (4) de junio de dos mil veinticinco (2025). Se resuelve la tutela que Maritza Mantilla Sanabria instauró contra la Sala Civil del Tribunal Superior y el Juzgado Veinticuatro Civil Municipal, ambos del Distrito Judicial de Bucaramanga, extensiva a los demás intervinientes en los consecutivos 68001-40-03-024-2023-00134-00 y 68001-31-03-011-2023-00251-00/01/02.
ANTECEDENTES 1.- La libelista reclamó la protección de los derechos al «acceso a la administración de justicia», «debido proceso», «recta y cumplida administración de justicia», «igualdad», «defensa y contradicción», «buena fe contractual», «equilibrio económico», «trabajo» y «seguridad jurídica», para que se dejara sin valor y efecto la sentencia proferida el 28 de marzo de 2025 por la Corporación censurada en el proceso n.° 2023-00251 y, en consecuencia, se le ordenara emitir una nueva, y mandara al Juzgado accionado suspender el juicio ejecutivo n.° 2023 00134 hasta que el iudex plural proceda de conformidad.
Del dossier se extrae que el Juzgado Veinticuatro Civil del Municipal de Bucaramanga dictó fallo anticipado, por medio del cual: 1) Declaró terminado el contrato de arrendamiento de local comercial suscrito el 1° de diciembre de 2016 por Elizabeth Sierra de Pachón (arrendadora) y Maritza Mantilla Sanabria (arrendataria), respecto del inmueble ubicado en la calle 57 n.° 16-35 y 16-37 de esa ciudad, por mora en el pago del incremento de los cánones de arrendamiento; 2) Ordenó la restitución del predio en favor de la demandante; y, 3) Condenó en costas a la demandada (13 mar. 2024); determinación que el ad quem convalidó (28 mar. 2025).
La actora afirmó, en concreto, que con la última providencia se incurrió en vía de hecho por: a) Defecto fáctico, toda vez que se pasó por alto que: En el libelo no se mencionó que en el contrato de arrendamiento se hubiese establecido un incremento anual del canon de un 6%, de ahí que «tácitamente se estaba reconociendo en el OTROS SI el congelamiento del canon por valor de $3.300.000,oo, y todo de cara a que para el 1º de diciembre empezaba la renovación del contrato de inicial pactado a 5 años».
En el primer proceso de restitución de inmueble arrendado (n.° 2021-00673 ), fue objeto de debate «la renovación del contrato escrito de arrendamiento, que al pactarse a 5 años contados desde el 1º de diciembre de 2016, venció el 30 de noviembre de 2021, por lo que el contrato se renovó el 1º de diciembre de 2021 por 5 años más, por lo que era claro que el canon completo del mes de diciembre de 2021 era el inicio de la renovación, y tanto la arrendadora en la demanda y en el interrogatorio de parte, aceptaron que el valor del canon era de $3.300.000,oo, sin incremento alguno. Y fue entonces, cuando el Juez decidió que no se cumplieron con los requisitos del art. 518 del C. de Cio, dado, que, en los presupuestos fácticos de tal norma, no se consagró la mora en el pago de los cánones de arrendamiento, dándose lugar a renovación automática».
En el sub judice se configuró la «cosa juzgada», puesto que en el litigio n.° 2023-00251 así como en el n.° 2021-00673, que fue objeto de la «acción de tutela » n.° 2022 00258, se analizó la misma causa petendi, a saber, la interpretación de la cláusula del Otro Sí que permite entender que los instalamentos subsiguientes al nuevo acuerdo pospandemia no aumentarían y serían los mismos durante la vigencia del negocio jurídico.
El principio non bis in idem al invocar en la segunda lid de restitución de inmueble arrendado (n.° 2023 00251 ) la mora en el pago de los cánones de arrendamiento anteriores y subsiguientes a la sentencia expedida en el primer juicio (n.° 2021 00673 ); a más que la arrendadora en la Litis más reciente «acept[ó] y confes[ó] la inexistencia del incremento del canon desde el inicio de la renovación del contrato – que lo fue desde diciembre de 2021, y reconoc[ió] no tener derecho a cobrar ese incremento (…)».
No se calculó adecuadamente el monto de la renta para cuando inició la pandemia, ni se radicó la segunda acción de restitución de inmueble arrendado, para determinar si había incurrido en mora o cancelado más de lo debido. b) Defecto sustantivo, porque no interpretó el Otro Sí de cara a los efectos de la Pandemia Covid-19 y las normas de la teoría de la imprevisión (art. 868 C.Co.), desconociendo los precedentes sobre la materia (T-726-2010 y SC1360-2024) y, concluyendo, erradamente que «se mantenía vigente la cláusula del incremento del 6% anual para el 1° de diciembre y así sucesivamente hasta terminar la renovación del contrato hasta el año 2026», cuando lo correcto era restablecer el equilibrio económico entre las partes en pro de la continuidad del contrato. c) Defecto Procedimental, ya que se desconoció que «se trataba de una sentencia meramente declarativa, la cual, al interpretar el “otros si” del contrato, no podía aplicar una consecuencia negativa a ninguna de las partes (…)».
De otro lado, indicó que existe «pleito pendiente» en el compulsivo n.° 2023-00134 que Elizabeth Sierra de Pachón adelantó en su contra para el pago de los incrementos de los cánones de arrendamiento desde diciembre de 2020 a febrero de 2023, respecto del de restitución de inmueble arrendado n.° 2023-00251, debido a que en éste se discute «tanto la cosa juzgada como la interpretación del Otros Si, que modificó el contrato de arrendamiento inicial». 2.- El Tribunal de Bucaramanga se atuvo a las reflexiones vertidas en el veredicto que expidió el 28 de marzo del año que avanza en el radicado 2023-00251.
El Juzgado Once Civil del Circuito de la misma urbe informó que conoce de la lid n.° 2023-00251, relató las actuaciones en ella surtidas, defendió la legalidad de su proceder y, enfatizó que «la acción de tutela interpuesta busca crear nuevos espacios de debate o terceras instancias, circunstancias que por demás desbordan la naturaleza de la acción constitucional (…)».
El Juzgado Veinticuatro Civil Municipal de dicha ciudad pidió su desvinculación, dado que no ha transgredido derecho alguno a la tutelante en el trámite ejecutivo n.° 2023-00134; además, reseñó que al momento que «se profiera sentencia si es que se llega a esa etapa procesal, se analizará lo referente al porcentaje que se aplicó por parte de la demandante que determinó el capital ejecutado, así como la excepción propuesta [Inexistencia de la obligación dineraria que se pretende cobrar ejecutivamente], aspecto que son el inconformismo de la accionante en el libelo constitucional presentado».
Elizabeth Sierra de Pachón (arrendadora) pregonó la inviabilidad del ruego superlativo porque la gestora pretende convertirlo en una tercera instancia y «aplicar la decisión judicial de manera convenientemente retroactivamente y así evadir la restitución del inmueble (…)», cuando los jueces de instancia valoraron adecuadamente las pruebas allegadas a la Litis n.° 2023-00251.
CONSIDERACIONES 1.- Ab initio, se anuncia el fracaso de la «tutela», porque el fallo expedido por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior de Bucaramanga ( 28 mar. 2025 ), por medio del cual convalidó el que dio por terminado el contrato de arrendamiento de local comercial suscrito entre Elizabeth Sierra de Pachón y Maritza Mantilla Sanabria y dispuso la restitución del mismo en la causa n.° 2023-00251, único que se examina por ser el que definió el asunto, no fue el resultado de criterios subjetivos u ostensiblemente alejados del ordenamiento patrio o de la realidad procesal.
Allí, dicha Colegiatura sostuvo que no se estructuraba la figura jurídica de la «cosa juzgada» en torno a la sentencia que el Juzgado Trece Civil Municipal de Bucaramanga dictó el 18 de agosto de 2022, en el proceso de restitución de inmueble arrendado n.° 2021-00673 que Elizabeth instauró contra Maritza, en la que desestimó las pretensiones al declarar probada la excepción de «la falta de pago de la renta y la causal por mora y en consecuencia la terminación del contrato y restitución del bien», habida cuenta que: «(…) no se demostró el incumplimiento del contrato por la causal de mora en el pago del canon del mes de diciembre de 2021 que fue frente al único que se fundó la pretensión de terminación y restitución del inmueble arrendado, porque si bien hubo un retardo éste no constituye mora ya que se pagó en el mismo mes de la causación, y aunque antes hubo una mora ésta se purgó por el acuerdo de las partes al suscribir el OTRO SI al contrato.
Consideró que tampoco se hizo en debida forma el desahucio porque no se cumplió con lo establecido en el artículo 518 del C de Co, y no había mora en el pago del canon de diciembre de 2021 como para dar por terminado el contrato. Vueltos al caso que nos ocupa, se tiene que se promovió entre las mismas partes, y se elevaron las mismas pretensiones.
Es decir tiene como objeto la terminación del mismo contrato y la restitución del inmueble arrendado, no obstante la causa es distinta, pues en este [n.° 2023-00251] se basa en el incumplimiento del contrato al no pagar los cánones de arrendamiento causados a partir del mes de diciembre de 2020 con el aumento anual que conforme al contrato debía darse, cláusula que al decir de la demandante no fue modificada por el OTRO SÍ al contrato, suscrito el 16 de junio de 2020 y que conforme al mismo, los cánones empezaban a pagarse para el mes de noviembre de 2020 a razón de $3.300.000, debiendo incrementarse a partir del mes de diciembre de 2020 conforme al numeral cuarto del OTRO SÍ, y parágrafo III de la cláusula 3 del contrato, no obstante, la demandada continuó pagando la suma de $3.300.000 sin hacer incremento alguno, y en ese valor ha pagado los cánones causados hasta noviembre de 2023, adeudando los valores correspondientes al incremento y los intereses de mora.
Es decir que no se trata del mismo asunto, y mucho menos puede concluirse que con la sentencia proferida por el Juzgado Trece Civil Municipal de Bucaramanga [n.° 2021-00673] se decidió de fondo sobre la procedencia o no del aumento anual de los cánones de arrendamiento con posterioridad a la firma del OTRO SI al contrato, y la interpretación que debe darse a su contenido y al mismo contrato sobre este tópico, que es el tema central del presente proceso».
Luego, determinó que el contrato de arrendamiento se prorrogó una vez se cumplió el término de los 5 años, a saber, a partir del 1° de diciembre de 2021, por un término igual y en las mismas condiciones del contrato primigenio, si se tiene en cuenta que: « (i) El aparte de la cláusula segunda del contrato que regulaba la forma en que operaba la prórroga al decir “conforme a notificación de acuerdo a la ley antes del vencimiento aceptada por la otra parte, en caso contrario se presume la entrega del bien inmueble libre de toda ocupación, sin lugar a desahucio por cuanto desde ahora el arrendatario renuncia”, es contrario a la ley, especialmente a los artículos 518 y 520 del C de Co, y por tanto conforme a lo establecido por el artículo 524 del C de Co, no produce efecto alguno. (ii) No se hizo el desahucio conforme a lo establecido en el artículo 520 del CGP, pues el enviado el 12 de enero de 2021 no se hizo con sustento en dicha normativa, en tanto que no se fundó en las causales 2 y 3 del artículo 518 del CGP, y tampoco se especificó en qué consistía el incumplimiento del OTRO SI al contrato (…).
(iii) Para cuando venció el término del contrato, la arrendataria llevaba cinco años con el local comercial en el que funcionaba su establecimiento de comercio, y no está acreditado que para ese momento estuviera incumpliendo el contrato, pues el único incumplimiento alegado para ese entonces fue la mora en el pago del canon del mes de diciembre de 2021, que se reitera no se halló configurada, y al no haberse alegado otro incumplimiento para ese momento, de haberse presentado quedó purgado ante el silencio de la arrendadora, a quien le correspondía la carga de alegarlo, y demostrarlo, pues solo así se constituía en la excepción prevista en el numeral 1° del artículo 518 del C de Co, con respecto al derecho de renovación que solo le asiste al arrendatario en los términos del citado artículo.
(iv) En este caso no puede hablarse de renovación propiamente dicha sino de prórroga del contrato inicial, pues continúo con las mismas condiciones del contrato inicialmente pactado, no se dio la firma de un nuevo contrato, no varió su contenido y por tanto el aumento de los cánones de arrendamiento alegado por el extremo activo debe analizarse con respecto a las condiciones del contrato prorrogado, sin que ello comporte una controversia a las que hace referencia el artículo 519 del C de Co.».
Adicionalmente, sostuvo: «Vueltos nuevamente al contrato de arrendamiento, se tiene que el precio inicial del contrato se fijó en $2.500.000, pagaderos mensualmente dentro de los 5 primeros días de cada mes a partir del 01 de diciembre de 2016, y a partir del 01 de diciembre de 2017 y así sucesivamente cada diciembre hasta el vencimiento se aumentaría o reajustaría el canon en el porcentaje acordado por las partes “y no menor al 6% por ser inmueble comercial”.
Así se estableció en la cláusula tercera del mismo. El 16 de junio de 2020, y en cumplimiento a lo dispuesto en el Decreto 579 del 12 de abril de 2020, sobre medidas de alivio para arrendamiento de locales comerciales con ocasión de la emergencia económica decretada por la pandemia de la Covid 19, las partes suscribieron un acuerdo que denominaron “transitorio” (…)» en el que se pactó: « 1.
Que el canon de arrendamiento de los meses de abril y mayo que corresponde a la suma de $6.600.000.00 se cancelará en cuotas mensuales de (…) ($300 000 00) en el cual no se incluye ningún interés por mora, hasta completar el pago total esta cuota se cancelará junto con el canon de arrendamiento de cada mes. 2. Que a partir del mes de junio y hasta que el gobierno nacional de vía libre para recibir público en los establecimientos dedicados a venta de comida (restaurante) dando cumplimiento a todos los protocolos de seguridad, la arrendataria cancelará como canon de arrendamiento mensual la suma de (…) ($2:000.000.00). 3.
Una vez se reactive la actividad la arrendataria cancelara el valor del canon de arrendamiento pactado el cual a la fecha asciende a la suma de (…) ($3.300.000.00) hasta terminar la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. 4. Que las demás cláusulas del contrato original continúan vigentes en su totalidad». Acto seguido, trajo a colación los Decretos 579 de 2020 del Gobierno Nacional, y 387 de 2020 de la Alcaldía Municipal de Bucaramanga, modificado por el 393 del mismo año, así como los artículos 822 del Código de Comercio y 1618 a 1624 del Código Civil sobre reglas de interpretación de los contratos.
Y de acuerdo con el carácter transitorio de las medidas adoptadas durante la emergencia generada por la pandemia de Covid-19, y el contexto que ello originó, que en el sub judice concluyó en el Otro Sí al contrato de arrendamiento, afirmó que debía aplicarse un «enfoque interpretativo» de la cláusula tercera y cuarta de dicho pacto en armonía con las demás disposiciones del negoció jurídico primigenio y, por lo tanto, coligió que «el incremento debió darse desde el 01 de diciembre de 2020, pues para el mes de noviembre se reanudó el cobro del canon mensual de $3.300.000 que correspondía al del año 2020, y quedó fijado en ese monto por lo que quedaba del contrato, esto es hasta el 30 de noviembre de 2021», comoquiera que: «La intención de los contratantes al suscribir el OTRO SI al contrato de arrendamiento, fue la de cumplir con las medidas transitorias que en materia de contratos de arrendamientos, extensivos igualmente a los de naturaleza comercial se expidieron en el marco del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica, por lo que lo allí pactado era temporal, y tan claro era para las partes, que así denominaron el acuerdo, como transitorio, por lo que, de entrada se descarta una modificación definitiva de las cláusulas contractuales pactadas inicialmente en el contrato celebrado el 16 de noviembre de 2016 y que regía desde el 01 de diciembre de 2016.
La modificación transitoria se dio en cuanto al valor del canon mensual de arrendamiento, el que se disminuyó de $3.300.000 que regía para el año 2020, a $2.000.000 a partir del mes de junio de 2020 y “hasta que el gobierno nacional de vía libre para recibir público en los establecimientos dedicados a la venta de comida (restaurante)”, lo que ocurrió con la adopción por el Municipio de Bucaramanga, del plan piloto para la atención al público, en establecimientos y locales comerciales incluidos los restaurantes, esto es para mediados de octubre de 2020.
Este pacto así, era para el pago del canon de arrendamiento a razón de $2.000.000, y para el inicio del pago del canon mensual en cuantía de $3.300.000. Hasta aquí, se tiene que, a partir del 01 de noviembre de 2020, la arrendataria debía empezar a pagar mensualmente por el arrendamiento, la cantidad de $3.300.000, suma que, conforme al OTRO SI, se pagaría hasta terminar la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, es decir hasta el 30 de noviembre de 2021.
Así, si bien es cierto que en el parágrafo III de la cláusula TERCERA del contrato, se estipuló un aumento anual del canon de arrendamiento a partir de todos los 01 de diciembre de cada año desde el año 2017, es claro que, en el OTRO SI al contrato, al decir que se pagaría “hasta terminar la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes”, se modificó temporalmente esta cláusula y por tanto no quedaba incluida dentro de las vigentes conforme al numeral cuarto del OTRO SI» En ese orden, refirió que dichas medidas contractuales y de carácter transitorias denotan la voluntad de las partes de afrontar el contrato de arrendamiento comercial en el contexto económico que trajo la pandemia de Covid-19, de ahí que no fuese en contra de la naturaleza de dicho negocio jurídico el «(…) congelar el canon de arrendamiento de forma temporal, por el contrario ayudaba a la reactivación económica de la arrendataria que venía de afrontar el cierre total de su establecimiento de comercio por las medidas de aislamiento expedidas por el Gobierno Nacional, [lo que lógicamente no iba a darse en un mes] y de esta manera se garantizaría el cumplimiento del contrato»; hermenéutica de acuerdo con la cual debe analizarse el negocio jurídico y su Otro sí «por lo que no le asiste razón a la demandante al decir que el incremento debió darse desde el 01 de diciembre de 2020, pues para el mes de noviembre se reanudó el cobro del canon mensual de $3.300.000 que correspondía al del año 2020, y quedó fijado en ese monto por lo que quedaba del contrato, esto es hasta el 30 de noviembre de 2021.
En ese sentido, señaló que debido a que la relación negocial se prorrogó a partir del 1° de diciembre de 2021 en las mismas condiciones del contrato inicial y, desde dicha calenda (en que comenzó la prórroga) debía contabilizarse el incremento anual en el 6% (par. III cláusula 3ª del contrato inicial), «(…) en el contrato inicial, no se pactó un incremento del 10% como lo afirmó la demandante, pero como sí se estableció un porcentaje mínimo de incremento en un 6%, esta condición pasa o permea la prórroga que operó a partir del 01 de diciembre de 2021, sin que sea dable cambiar el porcentaje porque no se hizo una renovación para cambiar algunas condiciones del contrato inicial, sino que se dio una prórroga automática que, se reitera, se rige por las estipulaciones del contrato inicial».
A lo que agregó, que lo previsto en el Otro Sí en torno a los incrementos del canon: «(…) no aplica a la prórroga porque, (i) en primer lugar fue un pacto transitorio con una condiciones específicas para el escenario de pandemia y en el marco de las normas que se expidieron con ocasión a la declaratoria de Emergencia Económica, Social y Ecológica, que eran de naturaleza transitoria, (ii) en el mismo pacto se estipuló que el canon de $3.300.000 era hasta la vigencia del contrato, y estamos es en la prórroga y (iii) darle alcance a la expresión “hasta terminar la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes”, para la prórroga del contrato, es ir contra la naturaleza del contrato prorrogado y desconocer la temporalidad del acuerdo consignado en el OTRO SI, pues sería tanto como perpetuar una medida transitoria, cuando ni siquiera se está en el mismo contexto que originó esas medidas momentáneas».
Finalmente, coligió que la demandada sí incurrió en mora en el pago de la renta junto con el aumento anual que se aplicaba desde diciembre de 2021, en razón a que: «(…) la demandada a lo largo de todo este tiempo, desde que se prorrogó el contrato, ha venido pagando el mismo canon de arrendamiento mensual a razón de $3.300.000 sin el incremento anual del 6% que se estableció como mínimo a falta de estipulación de otro porcentaje, siendo que así se estipuló por la voluntad de ambas partes al suscribir el contrato inicial que es el que rige la prórroga, pretendiendo perpetuar un canon de arrendamiento con base en un acuerdo que era temporal y que iba solo hasta la vigencia del contrato inicial, no de sus prórrogas, máxime cuando en la misma vigencia de aquel contrato se superaron las circunstancias que habían originado el aludido acuerdo, pues aunque es un hecho notorio que se continuó por un tiempo más con medidas sanitarias preventivas y cumplimiento de protocolos, no se dieron más cierres al público de los establecimientos de comercio como el de la demandada en el que ejerce su actividad comercial y que opera en el inmueble arrendado». 2.- Independientemente que esta Corporación avale o no las disertaciones transcritas, no emerge defecto con entidad suficiente que estructure «vía de hecho » como quiere la querellante, quien aspira a imponer su propia visión acerca de la solución que debió darse a la contienda, sin que tal propósito acompase con la finalidad de esta excepcional vía, que no es la de servir de tercera instancia para discutir los «fundamentos de la entidad jurisdiccional» en el ámbito de sus competencias (STC, 6 may. 2011, rad. 00829-00; reiterada, entre otras, en STC9232-2018, STC2544-2021, STC009-2024, STC4310-2024 y STC5344-2024). 3.- En lo concerniente con el «desconocimiento» de las providencias de la Corte Constitucional y esta Magistratura (T-726-2010 y SC1360-2024), se precisa que su aplicación no es «obligatoria» en este caso, en atención a que muestran una «disanalogía fáctica» frente al pleito que ahora concita la atención de esta Corte, puesto que no existe nexo o similitud entre los hechos de uno y otro caso, tampoco se evidencia identidad o semejanza de los problemas jurídicos planteados en cada uno de ellos; a más que las resoluciones adoptadas en sede constitucional son «inter partes [y] (…) no [tienen] la virtualidad de extender sus efectos a la situación que [se] plantea en relación con [el interesado] en este trámite» (CSJ STC, 22 may. 2009, rad. 00124-01, reiterada en STC15739-2022 y STC3895-2023), de conformidad con lo reglado en el numeral 2° del artículo 48 de la Ley 270 de 1996. 4.- Son estas razones las que llevan a no conceder la salvaguarda rogada.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Constitución, NIEGA la tutela instada por Maritza Mantilla Sanabria contra la Sala Civil del Tribunal Superior y el Juzgado Veinticuatro Civil Municipal, ambos del Distrito Judicial de Bucaramanga Notifíquese por el medio más expedito y remítase el expediente a la Corte Constitucional para su eventual revisión.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE HILDA GONZÁLEZ NEIRA Presidenta de Sala MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ FERNANDO AUGUSTO JIMÉNEZ VALDERRAMA OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE FRANCISCO TERNERA BARRIOS 11